На сложный юридический состав, из которого возникает право на жилое помещение по договору социального найма, указывает и Пчелинцева Л.М. Пчелинцева Л. Предоставление жилья по договору социального найма // Законность. - 2004. - №5. - С. 23-24. В Жилищном кодексе РФ практически не изменен этот порядок, за исключением выдачи ордера - она не предусмотрена. Как уже отмечалось, договор социального найма заключается по поводу жилых помещений, входящих в государственный и муниципальный жилищный фонд социального использования. Под этим фондом в пп. 1 п. 3 ст. 19 ЖК РФ понимается совокупность предоставляемых гражданам по договорам социального найма жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде. При этом получить жилье возможно только в пределах нормы согласно п. 1 ст. 50 ЖК РФ Тихомиров М.Ю. Комментарий к новому Жилищному кодексу Российской Федерации. - М. Изд. Тихомирова М.Ю. 2005. - С. 53.. Другая особенность выражается в специальном субъектном составе. Наймодателями по договору социального найма, как правило, муниципальный образования так об этом прямо говорит ст.2 Закона Самарской области от 7.07.2005 г. № 139- ГД «О жилище» Волжская коммуна. - № 124. - 07.07.2005 г.. Нанимателем в договоре социального найма может быть только гражданин (п. 1 ст. 60 ЖК РФ). Закон предъявляет специальные требования к социально-экономическому статусу нанимателя, как мы это видим из ст. 49 ЖК РФ- это малоимущие граждане, признанные нуждающимися в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма Постатейный комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации / Под ред. Крашенинникова П.В. - М. Статут. 2005. - С. 162..

Существенной особенностью договора социального найма является его бессрочность (п. 2 ст. 60 ЖК РФ). Это правило, несмотря на отсутствие его прямого законодательного закрепления, в отношении жилья социального назначения существовало всегда Юрченко Е.В. Понятие и правовая природа договора социального найма жилого помещения. // Российский судья. - 2005. - № 9. - С. 21; Касаткина Ю.О. Понятие и сущность договора найма жилого помещения в российском гражданском праве // Законодательство. - 2004. - № 4. - С. 21.. Бессрочность действия данного вида договора найма обусловлена его высокой социальной значимостью и стабильностью пользования жилым помещением. В связи с низким уровнем жизни населения представляются недостаточно продуманными высказывания о том, что "договоры социального найма в перспективе должны стать срочными", так как "введение учета материального положения" граждан "придет в противоречие с бессрочным характером" этого договора Доклад о деятельности Уполномоченного по правам человека в РФ в 2000 году // Российская газета. - 2001. - 27 июня.. Принцип стабильности пользования жилым помещением нашел закрепление и в действующем Жилищном кодексе РФ, п. 3 ст. 60 которого указывает, что изменение оснований и условий, дающих право на получение жилого помещения по договору социального найма, не является основанием расторжения договора социального найма жилого помещения Могилевская Е.Н. Социальный наем жилого помещения. Комментарий к главе 8 Жилищного кодекса Российской Федерации (ст. ст. 60 - 91) // Юрист. - 2005. - № 9. - С. 23; .

Если предположить возможность применения гражданско-правовых характеристик к договору социального найма жилого помещения, то его можно определить как консенсуальный, взаимный, возмездный. Консенсуальный характер договора определяется тем, что действия наймодателя по предоставлению жилого помещения включены в содержание договора. Соответственно для признания договора социального найма заключенным достаточно определить его существенные условия. Взаимный характер договора также представляется очевидным. К обязанностям наймодателя относится не только предоставление жилого помещения нанимателю, но и создание условий его использования по назначению: проведение капитального ремонта (пп. 3 п. 2 ст. 65 ЖК РФ), обеспечение предоставления коммунальных услуг надлежащего качества (пп. 4 п. 2 ст. 65 ЖК РФ) Глазов В.В. Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации (постатейный) - М. ЗАО Юстицинформ. 2005. - С. 59.. Что же касается обязанностей нанимателя, они не сведены только к внесению платы за наем, а предполагают обеспечение сохранности жилого помещения, недопустимость не согласованных с наймодателем переустройства и реконструкции (пп. 2 п. 3 ст. 67 ЖК РФ), осуществление текущего ремонта (пп. 4 п. 3 ст. 67 ЖК РФ) Гуев А.Н. Постатейный комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации. - М. Дело. 2005. - С. 92.. Возмездность договора подтверждается наличием имущественного предоставления как со стороны наймодателя - передача жилого помещения во владение и пользование, так и со стороны нанимателя - внесение платы за наем. Правда, такой признак, как возмездность, вызвал определенную научную дискуссию. Так, О.Н.Садиков полагает, что "безвозмездное пользование жильем выводит его из-под регулирования норм..." главы 35 ГК и "...переводит в регулирование гл. 36 ГК "Безвозмездное пользование" и жилищного законодательства, если оно регулирует такого рода отношения или будет регулировать" Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй (постатейный) / Отв. ред. Садиков О.Н. - М. Инфра-М. 2003. - С. 287.. Следует согласиться с мнением М.И. Брагинского, что: "В подобных случаях применительно к нанимателю речь идет о реализации гражданами, отнесенными к определенной категории, своего конституционного права на жилище в особом порядке - без оплаты. По этой причине в принципе допустимо устанавливать разные правовые режимы в зависимости от того, получает ли гражданин жилое помещение из фонда социального использования Российской Федерации, субъекта Российской Федерации либо муниципального образования возмездно или безвозмездно..." Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга вторая: Договоры о передаче имущества. - М. Статут. 2001. - С. 683.. Применение норм гл. 36 ГК видится нецелесообразным, здесь следует согласиться с доводами М.И. Брагинского, признающего возможность существования безвозмездных договоров социального найма Там же. - С. 682-683.. Применение такой формы распределения жилья определено в п. 28 Основных направлений нового этапа реализации государственной целевой программы "Жилище" Постановление Правительства РФ от 17 сентября 2001 г. № 675 «О Федеральной целевой программе «Жилище» на 2002-2010 годы // Собрание законодательства РФ. - 2001. - № 39. - Ст. 3770., где указывается, что "должна быть сохранена практика бесплатного предоставления жилья в государственном и муниципальном жилищных фондах малоимущим гражданам, не имеющим иных возможностей улучшить свои жилищные условия". Гарантией такой практики служит обязанность органов местного самоуправления "ежегодно... устанавливать долю распределяемого жилья, предоставляемого бесплатно (или за доступную цену) на условиях договора найма". Приведенные нормы подразумевают жилые помещения социального назначения, выступающие предметом договора социального найма.

2.2 Коммерческий наем жилых помещений

С принятием и введением в действие Закона РФ от 4 июля 1991 г. "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" Ведомости СНД и ВС РСФСР. - 1991. - № 28. - Ст. 959., а позднее нового ГК РФ законодатель закрепил за всеми субъектами гражданского права равное право быть собственниками жилых помещений. Причем объектами права собственности стали не только индивидуальные жилые дома, но и квартиры, нанимателями которых являлись граждане. Сложившаяся экономическая обстановка в стране позволила сделать это законодательно закрепленное право реальным. Теперь, имея в собственности жилое помещение, его владельцы тем самым решают для себя жилищный вопрос самостоятельно. Основным назначением жилого помещения является проживание в нем. Наряду с собственником приобретенной квартиры в ней могут проживать и другие граждане, а именно члены его семьи, к которым закон относит супруга, их детей (в том числе и усыновленных) и родителей. Другие лица, в том числе родственники, нетрудоспособные иждивенцы и иные лица, также могут быть признаны членами семьи собственника жилья, но при условии, что они совместно проживают с собственником и ведут общее хозяйство с ним Крашенинников П.В. Жилищное право (издание четвертое, переработанное и дополненное с учетом нового Жилищного кодекса Российской Федерации) - М. Статут. 2005. - С. 93.. Указанным лицам предоставлено право пользования жильем, которое возникает у них, как правило, с момента вселения их собственником на жилую площадь, если при вселении иное не было установлено соглашением, заключенным между ними (например, брачным контрактом, устанавливающим права супругов на жилую площадь). Это право сохраняется за членами семьи даже в случае прекращения семейных отношений с собственником. При этом его нельзя отождествлять с правомочиями нанимателя по договору найма жилья. В юридической литературе отмечалось, что "на отношения пользования жилой площадью в помещениях, принадлежащих собственнику, членами семьи, прекратившими с ним семейные отношения (бывшими членами семьи собственника), распространяются правила найма этих помещений и при этом следует учесть, что положения в этой части действуют, если они не противоречат правилам по урегулированию данных правоотношений, содержащимся ныне в главе 35 ГК "Наем жилого помещения" Исрафилов И. Правовое положение членов семьи собственника квартиры // Хозяйство и право. - 1997. - № 3. - С. 106.. Представляется, что это соображение не является бесспорным по следующим причинам. Во-первых, отношения же по договору коммерческого найма не совпадают с содержанием социального найма Чечулина И. Коммерческий наем жилых помещений // Российская юстиция.- 2004. - № 7. - 25.. В последнем случае отношения вряд ли можно назвать возмездными, поскольку на практике бывшие члены семьи собственника жилого помещения не выплачивают ему (собственнику) денежные средства за проживание, а лишь принимают участие в оплате коммунальных платежей Гражданское право. Часть вторая: учебник. / Отв. ред. Мозолин В.П. - М. Юристъ. 2004. - С. 127..

Во-вторых, проживая на жилой площади, указанные лица, как правило, не заключают какого бы то ни было договора с собственником. Тем более наивно было бы полагать, что они прибегнут к составлению письменного договора найма. А ведь по правилам главы 35 ГК РФ договор коммерческого найма обязательно должен быть заключен в письменной форме.

В-третьих, проживание рассматриваемой категории лиц на не принадлежащей им на праве собственности жилой площади не ограничивается определенными временными рамками, в то время как договор коммерческого найма изначально предполагается как срочный договор (даже если он и заключен на 5 лет) Гражданское право России. Обязательственное право: Курс лекций / Под ред. Садикова О.Н. - М. Юристъ. 2004. - С. 114..

Наконец, при прекращении семейных отношений с собственником у бывших членов его семьи сохранится право пользования жилым помещением. Если же собственник в дальнейшем решит сдать внаем указанное помещение, он фактически этого сделать не сможет, ибо согласно правилам ст. 676 ГК РФ наймодатель обязан передать нанимателю свободное жилое помещение. В данном случае помещение будет обременено правами третьих лиц.

Поскольку права членов семьи собственника сохраняются за ними и в случаях отчуждения жилого помещения другим лицам, особенность права собственности на такое жилье состоит в том, что в договорах по его отчуждению обязательно должны быть указаны все лица, проживающие на отчуждаемой жилой площади, за которыми в соответствии с законом должно быть сохранено право пользования жилой площадью и после перехода права собственности на это помещение к новому владельцу. Иначе говоря, новый владелец получит в собственность квартиру с так называемой "начинкой", которая существенно ущемляет принадлежащие ему правомочия владения, пользования и распоряжения указанной площадью Там же. - С. 115.. В отличие от пользователей только собственнику жилого помещения принадлежит право решать судьбу жилья. Он может распорядиться им по своему усмотрению, невзирая на мнения остальных лиц, а именно: продать его, обменять, передать в дар, завещать, сдать внаем. В продолжение разговора о правомочиях собственника целесообразно коснуться вопроса о форме и содержании договора коммерческого найма жилых помещений. Сдавая внаем жилое помещение, собственник и наниматель заключают между собой договор коммерческого найма, для которого законом установлена обязательная письменная форма. В нем стороны по соглашению между собой закрепляют условия найма жилья. Если говорить более конкретно, то стороны должны договориться, на какой срок они заключают настоящий договор (краткосрочный или долгосрочный). Определяя, какая часть помещения передается внаем (весь дом, его часть, вся квартира, ее часть), необходимо иметь в виду, что подсобное помещение не может быть предметом договора (кухня, коридор, кладовые). Стороны определяют размер платы за жилье, а также оговаривают, будут ли входить в нее коммунальные платежи. Если нет, то отмечается, кто будет их вносить, а также периодичность платежей Тихомирова Л.В. Жилое помещение и коммунальные услуги: новые правила оплаты. - М. Изд. Тихомирова М.Ю. 2006. - С. 68.. Наряду с указанными условиями в договоре определяются права, обязанности сторон и их ответственность в случае нарушения условий договора. Заключению договора коммерческого найма жилого помещения предшествует процедура преддоговорных контактов, которая, в отличие от других договоров, имеет свою специфику. В целом процесс переговоров по заключению договора начинается с момента, когда необходимость в передаче внаем помещения и принятия его во временное пользование уже осознана сторонами, т.е. просчитана экономическая эффективность и коммерческая выгода будущей сделки и стороны обладают достаточной информацией друг о друге как о будущих контрагентах. Вместе с тем совсем не обязательно, чтобы каждая из сторон имела свой проект будущего договора для его дальнейшего обсуждения и выработки приемлемого варианта. Но в пользу именно этого варианта существует несколько весомых аргументов: во-первых, это старые традиции: практика заключения договора социального найма жилья на основании ордера еще оказывает свое влияние; во-вторых, на переговорах, которые происходят конфиденциально, проекты удобно использовать в процессе согласования, чтобы следовать прямо их условиям Крашенинников П.В. Сделки с жилыми помещениями: комментарий гражданского и жилищного законодательства и практика его применения (издание пятое, переработанное и дополненное) - М. Статут. 2005. - С. 167.. Фактическая передача жилого помещения должна осуществляться на основании акта передачи жилого помещения; наймодатель в месячный срок после подписания договора обязан передать нанимателю свободное жилое помещение, соответствующее условиям договора найма и его назначению, и обеспечить в месячный срок свободный доступ нанимателю в жилое помещение; наниматель в соответствии со ст. 676 ГК РФ вправе потребовать от наймодателя передачи ему жилого помещения, а также возмещения убытков в случае, если наймодатель не предоставил нанимателю жилое помещение в срок, указанный в договоре. Представляется, что на момент заключения договора наймодатель - собственник находится в более выгодных условиях, нежели наниматель, поскольку в любой момент, если условия будущего договора его не устраивают и путем переговоров не удается устранить разногласия или вызывает сомнение платежеспособность нанимателя, он может отказаться от заключения договора. Ведь наймодатель заинтересован в том, чтобы извлечь прибыль, а не в том, чтобы сдать жилое помещение конкретному лицу. Поэтому не случайно его стремление к заключению договора с надежным, платежеспособным нанимателем. Наниматель же хочет получить во временное пользование более благоустроенное жилье при наименьших затратах, поскольку договор коммерческого найма по своей правовой природе является, как уже отмечалось, срочным договором (даже если он заключен и на 5 лет). Наниматель по договору коммерческого найма и наниматель по договору социального найма - две различные фигуры. Один из них (по договору социального найма) фактически имеет возможность пользоваться предоставленным жильем на протяжении всей своей жизни, не беспокоясь при этом, что по истечении определенного периода времени ему придется освободить благоустроенное жилье, в которое он вложил немалые материальные затраты. Согласно определению договора коммерческого найма жилых помещений (п. 1 ст. 671 ГК РФ) основной и первоочередной обязанностью наймодателя является передача нанимателю жилого помещения во временное владение и пользование для проживания в нем. Эта же обязанность более подробно охарактеризована в ст. 676 ГК РФ, в которой говорится о том, что "наймодатель обязан передать нанимателю свободное жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания". Таким образом, законодатель подразумевает, что к моменту передачи жилого помещения нанимателю в нем не только не должны проживать другие граждане, сам собственник, но необходимо, чтобы оно было "свободным" юридически, т.е. жилое помещение не должно быть никому отчуждено, заложено, состоять под арестом, запрещением либо другим обременением. Жилое помещение обязательно должно быть пригодным для проживания в нем. Во-первых, оно должно быть изолированным, во-вторых, уровень его санитарной и технической пригодности должен соответствовать возможности постоянного проживания в нем. Наряду с обязательством по передаче помещения наймодатель также обязан "осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение", а именно содержать и ремонтировать жилой дом, обеспечивать бесперебойную подачу проживающим коммунальных услуг. С указанным обязательством тесно связана другая обязанность собственника - производить капитальный ремонт. Представляется, что перед тем как передать нанимателю жилье, он должен произвести и текущий его ремонт, с тем, чтобы помещение отвечало предъявляемым к нему требованиям. Коммерческий наем изначально подразумевает извлечение прибыли собственником жилья. Именно поэтому законодатель указал и на то, что жилое помещение наймодатель обязан передать за плату. Плата, размер которой определяется по соглашению сторон, является существенным условием рассматриваемого договора. Как правило, размер оплаты устанавливается в зависимости от качества и месторасположения жилого помещения. Если же сдаваемое внаем жилье находится, например, в собственности приватизированных организаций, оплата жилья и коммунальных услуг работниками данных организаций, членами их семей, а также пенсионерами регулируется с учетом соответствующих коллективных договоров. В отличие от договора социального найма законодатель ввел правило, защищающее интересы обеих сторон в договоре. Это правило касается одностороннего изменения размера квартирной платы. Видимо, имеется в виду либо увеличение платы наймодателем, либо ее уменьшение нанимателем. Изменение размера платы за жилье может быть произведено как по закону, так и по договору. Следует отметить, что на стадии заключения договора коммерческого найма жилого помещения ведущее место отведено его собственнику. Он определяет юридическую судьбу жилья, возлагает на себя ответственность за его сохранность, принадлежность и прочие казусы, которые могут возникнуть в любой момент действия договора. Поэтому наряду с соблюдением письменной формы, установленной в качестве императивного правила для данного договора, было бы целесообразно предложить, чтобы законодатель в качестве дополнений к главе 35 ГК РФ закрепил норму, устанавливающую необходимость государственной регистрации договора или его нотариального удостоверения. Это позволит не только защитить интересы собственника и нанимателя, предотвратить совершение незаконных действий в отношении жилья, находящегося в собственности различных субъектов гражданского права, но и производить учет заключения подобных договоров.

Таким образом, социальный найм и коммерческий найм жилого помещения имеют не только различную правовую регламентацию, но и предоставляют участникам договора различны права и обязанности, которые определяют особенности их правового регулирования.

ГЛАВА 3. ПРОБЛЕМЫ ПРАВОВОГО РЕГУЛИРОВАНИЯ ДОГОВОРА НАЙМА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ

3.1 Заключение и исполнение договора найма жилого помещения

Правила предоставления жилых помещений по договорам социального найма, сгруппированные в ст. 57-59 Жилищного кодекса РФ, имеют обязательное значение для всех региональных и муниципальных органов в Российской Федерации, имеющих отношение к обеспечению граждан жильем. Указанные статьи регулируют предоставление жилых помещений по договорам социального найма тем гражданам, которые состоят на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, гарантируют учет законных интересов таких граждан, определяют порядок предоставления освободившихся жилых помещений в коммунальных квартирах.

Новые правила предоставления жилых помещений по договору социального найма гражданам, признанным нуждающимися в жилых помещениях и состоящим на жилищном учете, установлены в ст. 57 Жилищного кодекса РФ. При этом, как и ранее, жилые помещения предоставляются, по общему правилу, в порядке очередности исходя из времени принятия таких граждан на учет (ч. 1 ст. 57 ЖК РФ). Из указанного выше общего правила предусмотрены исключения - вне очереди жилые помещения предоставляются по договорам социального найма категориям граждан, указанным в ч. 2 ст. 57 Жилищного кодекса РФ, а именно:

1) гражданам, жилые помещения которых признаны в установленном порядке непригодными для проживания и ремонту или реконструкции не подлежат;

2) детям-сиротам и детям, оставшимся без попечения родителей, лицам из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, по окончании их пребывания в образовательных и иных учреждениях, в том числе учреждениях социального обслуживания, в приемных семьях, детских домах семейного типа, при прекращении опеки (попечительства), а также по окончании службы в Вооруженных Силах РФ или по возвращении из учреждений, исполняющих наказание в виде лишения свободы;

3) гражданам, страдающим тяжелыми формами хронических заболеваний, указанных в перечне таких заболеваний, утвержден постановлением Правительства РФ от 16 июня 2006 г. № 378 Собрание законодательства РФ. - 2006. - № 25. - Ст. 2736..

Подобные основания внеочередного предоставления жилья содержались и в ЖК 1983 г. (ст. 36, 37). Кроме того, ранее предусматривалась также возможность внеочередного предоставления жилых помещений, в частности лицам, окончившим аспирантуру, клиническую ординатуру, высшие, средние и иные учебные заведения, направленным в порядке распределения на работу в другую местность, а также другим категориям граждан, упомянутым в ст. 37 ЖК 1983 г. Новые принципы предоставления социального жилья не в лучшую сторону отличают Кодекс от ЖК 1983 г., который предусматривал также возможность не только внеочередного, но и первоочередного предоставления жилья (ст. 33, 36, 37). В первую очередь жилые помещения по прежнему законодательству предоставлялись инвалидам Великой Отечественной войны, лицам, награжденным особо почетными государственными наградами, лицам, принимавшим участие в боевых операциях по защите Родины, инвалидам труда I и II групп и инвалидам I и II групп из числа военнослужащих, матерям-героиням, многодетным семьям, семьям при рождении близнецов, спасателям и многим другим категориям граждан, указанным в ст. 36 ЖК 1983 г. Жилищным кодексом РФ такая возможность не предусмотрена Акчурин З.Х., Титов А.В. Порядок найма (поднайма) жилого помещения, или как по новому законодательству военнослужащему снять квартиру // Право в Вооруженных Силах. - 2005. - № 12. - С. 24.. В связи с этим уместно отметить, что Президентом РФ 29.12.2004 г. был подписан ФЗ "О внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации в связи с расширением полномочий органов государственной власти субъектов Российской Федерации по предметам совместного ведения Российской Федерации и субъектов Российской Федерации, а также с расширением перечня вопросов местного значения муниципальных образований" Собрание законодательства РФ. - 2005. - № 1 (часть 1). - Ст. 25.. Указанным Федеральным законом установлено, в частности, что нуждающиеся в улучшении жилищных условий инвалиды войны, участники Великой Отечественной войны, ветераны боевых действий и некоторые другие категории граждан, вставшие на учет после 01.01.2005 г., "обеспечиваются жильем в соответствии с жилищным законодательством Российской Федерации" (ст. 2). Аналогичное правило установлено также в отношении инвалидов и семей, имеющих детей-инвалидов (ст. 5). Основанием для заключения договора социального найма с лицом, состоящим на учете, является административный акт - решение о предоставлении жилого помещения (ч. 3, 4 ст. 57 Кодекса), принятое органом местного самоуправления. Решения о предоставлении жилых помещений по договорам социального найма выдаются или направляются гражданам, в отношении которых данные решения приняты, не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия данных решений.

В свою очередь, договор социального найма теперь фактически можно рассматривать как основание для вселения соответствующего гражданина в предоставленное жилое помещение. Это является новеллой, поскольку по ранее действовавшим правилам на основании решения о предоставлении жилого помещения гражданину выдавался ордер на жилое помещение, который признавался единственным основанием для вселения в предоставленное жилое помещение (см. ст. 47 ЖК 1983 г., ст. 13, 21 Основ).

По договору социального найма жилое помещение должно предоставляться гражданам по месту их жительства (в черте соответствующего населенного пункта) общей площадью на одного человека не менее нормы предоставления. Гражданам, состоящим на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях по договору социального найма, как правило, должны предоставляться жилые помещения в виде квартир или жилых домов (если в составе соответствующего жилищного фонда имеются дома, предназначенные для проживания одной семьи). Комнаты по договорам социального найма могут предоставляться только в исключительном случае, предусмотренном ч. 4 ст. 59 Кодекса (т.е. когда предоставляется освободившееся жилое помещение в коммунальной квартире). При определении общей площади жилого помещения, предоставляемого по договору социального найма гражданину, имеющему в собственности жилое помещение, учитывается площадь жилого помещения, находящегося у него в собственности. Часть 8 ст. 57 Жилищного кодекса РФ закрепила правило, согласно которому при предоставлении гражданину жилого помещения по договору социального найма учитываются действия и сделки с жилыми помещениями, совершение которых привело к уменьшению размера занимаемых жилых помещений или к их отчуждению. Указанные сделки и действия учитываются за установленный законом субъекта Российской Федерации период, предшествующий предоставлению гражданину жилого помещения по договору социального найма, но не менее чем за пять лет. Данное положение направлено на то, чтобы выявить случаи намеренного ухудшения гражданами своих жилищных условий с целью получения социального жилья, о которых говорилось выше. Статья 58 Жилищного кодекса РФ содержит положения, направленные на то, чтобы обеспечить учет законных интересов граждан при предоставлении жилых помещений по договорам социального найма. Для случая, когда предоставляется жилое помещение по договору социального найма, заселение одной комнаты лицами разного пола, за исключением супругов, допускается только с их согласия (ч. 1 ст. 58 Кодекса). По сравнению со ст. 41 ЖК 1983 г. данное положение претерпело изменения: ЖК 1983 г. вообще запрещал заселение одной комнаты лицами разного пола старше девяти лет, кроме супругов. Жилое помещение по договору социального найма может быть предоставлено общей площадью, превышающей норму предоставления на одного человека, но не более чем в два раза, если такое жилое помещение представляет собой одну комнату или однокомнатную квартиру либо предназначено для вселения гражданина, страдающего одной из тяжелых форм хронических заболеваний, указанных в перечне, утверждаемом Правительством РФ (ч. 2 ст. 58 Кодекса) Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации / Под ред. Тихомирова М.Ю. - М. Изд. Тихомирова М.Ю. 2005. - С.133.. Упоминавшимся выше ФЗ от 29.12.2004 г. "О внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации в связи с расширением полномочий органов государственной власти субъектов Российской Федерации по предметам совместного ведения Российской Федерации и субъектов Российской Федерации, а также с расширением перечня вопросов местного значения муниципальных образований" (ст. 5) в ст. 17 ФЗ от 24.11.1995 г. "О социальной защите инвалидов в Российской Федерации" внесены изменения, соответствующие правилам ч. 2 ст. 58 Кодекса Собрание законодательства РФ.-1995. - № 48, ст. 4563.. Предоставление освободившихся жилых помещений в коммунальной квартире регулирует ст. 59 Жилищного кодекса РФ. В ней определяется своеобразная очередность требований, касающихся улучшения жилищных условий, которые могут быть предъявлены лицами, проживающими в коммунальной квартире, где по тем или иным причинам освободилось жилое помещение (изолированная комната или несколько комнат). При этом ч. 1 и 2 ст. 59 Кодекса исходят из необходимости предоставления такого освободившегося жилого помещения прежде всего наименее социально защищенным гражданам.

В первую очередь подлежат удовлетворению требования тех претендентов на освободившуюся жилую площадь, которые на дату освобождения соответствующего жилого помещения фактически признаны или могут быть признаны малоимущими и нуждающимися в жилых помещениях (ст.ст. 49, 51 ЖК РФ). Обратим внимание, что в данном случае речь идет не о любых категориях граждан, признанных нуждающимися в жилых помещениях по основаниям, предусмотренным законодательством, а лишь о тех лицах, которые одновременно признаны малоимущими. Напомним, что в соответствии с ч. 2 ст. 49 Жилищного кодекса РФ малоимущими гражданами являются граждане, если они признаны таковыми органом местного самоуправления в порядке, установленном законом соответствующего субъекта Российской Федерации, с учетом дохода, приходящегося на каждого члена семьи, и стоимости имущества, находящегося в собственности членов семьи и подлежащего налогообложению. Указанным гражданам освободившееся жилое помещение в коммунальной квартире предоставляется по договору социального найма.

Во вторую очередь (если в коммунальной квартире нет граждан, которым освободившееся жилое помещение предоставляется в первую очередь) соответствующее жилое помещение предоставляется гражданам, которые фактически не признаны, но могут быть признаны малоимущими по основаниям и в порядке, установленным законодательством, при обязательном условии, что на каждого члена семьи таких граждан приходится меньший размер общей площади жилого помещения, чем норма предоставления жилой площади, установленная в данной местности (ст. 50 ЖК РФ). Претендентам второй очереди, обратившимся с соответствующим заявлением, освободившееся жилое помещение предоставляется по договору социального найма. В третью очередь (если в коммунальной квартире нет граждан, которым освободившееся жилое помещение предоставляется в первую и во вторую очереди) указанное жилое помещение может быть продано гражданам, на одного члена семьи которых приходится меньший размер общей площади жилого помещения, чем установленная в данной местности норма предоставления. Для этого случая Кодекс не требует, чтобы покупатель по договору купли-продажи жилого помещения был признан малоимущим и (или) нуждающимся в жилом помещении. Необходимо только заявление, выражающее намерение потенциального покупателя приобрести освободившееся жилое помещение на основании возмездного договора. В договоре коммерческого найма жилья новое законодательство не просто меняет название одного и того же договора, а существенно упорядочивает этот вид отношений в жилищной сфере.

В частности, ГК РФ установил ряд новых обязательных правил, направленных, с одной стороны, на защиту пользующихся жилыми помещениями граждан (оговорив обязанности наймодателя и судебный порядок разрешения спорных вопросов), а с другой - на защиту собственников жилых помещений: отныне предусмотрены обязанности нанимателя, которые он несет по истечении срока действия договора коммерческого найма. Кроме того, теперь, если истек срок договора коммерческого найма жилого помещения, наниматель имеет преимущественное право заключить договор на новый срок, не превышающий пять лет. Если в договоре срок не определен, он считается заключенным на пять лет. Не позднее, чем за три месяца до истечения срока договора коммерческого найма жилого помещения наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же (или иных) условиях либо предупредить нанимателя об отказе продлить срок договора в связи с решением не сдавать жилое помещение внаем в течение года. Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок. Если же в течение года наймодатель заключил договор с другим лицом, наниматель вправе требовать как признания такого договора недействительным, так и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор. Коммерческий наем - это достаточно стабильная форма жилищных правоотношений. По истечении пятилетнего срока действия договора человек не может быть автоматически выселен из занимаемого жилого помещения. Если со стороны нанимателя не замечено никаких нарушений жилищного законодательства - квартира не разрушается, используется только по назначению, своевременно вносится плата, - договор продлевается автоматически. Ни с кем другим его заключить не могут. Наниматель, уже проживающий в квартире и добросовестно исполняющий свои обязанности, имеет преимущественное право перед другими лицами на заключение договора на новый срок Гетман Е.С. Наем жилого помещения. // ЭЖ-Юрист. - 2006. - № 7. - С. 11.. Существует еще одна особенность договора коммерческого найма жилого помещения. В отличие от договора социального найма, по которому ответственность за квартиру несут все члены семьи нанимателя, в случае коммерческого найма понятие "член семьи" отсутствует. За жилье отвечает только тот человек, с кем заключено соглашение. Конечно, людей прежде всего интересует, какова будет плата при коммерческом найме. Сейчас этот вопрос прорабатывается, но уже можно сказать твердо: плата будет неизмеримо ниже той, которую человеку нужно было бы внести, если бы он покупал квартиру. Несравнима она будет и с платой, которую берут сейчас частные лица, сдающие свое жилье. Но все же она значительно превысит ту сумму, что платят люди при социальном найме жилых помещений. Размер платы будет зависеть от местоположения дома, удобств, уровня благоустройства территории и в принципе должен полностью покрывать расходы на техническое обслуживание. Сейчас, как известно, плата за жилье (включающая техническое обслуживание, расходы на коммунальные услуги) составляет около 15-20 процентов суммы, необходимой для содержания жилых домов. Остальное - дотации субъектов Федерации и органов местного самоуправления. В случае коммерческого найма действуют лишь определенные льготы, предусмотренные законом.

Договор коммерческого найма жилого помещения не требует нотариального удостоверения и государственной регистрации. Но согласно ст. 674 ГК РФ, обязательным требованием заключения такого договора является его письменная форма. И все-таки в интересах собственной безопасности владельцу квартиры при сдаче ее внаем предпочтительно заверить договор у нотариуса, с тем чтобы дополнительно обеспечить себе гарантии надлежащего исполнения нанимателем обязательств по договору. Излишняя доверчивость или неосторожность грозит владельцу жилого помещения утратой обещанных по договору денег, а порой и самого жилья Кудашкин А.В. Что гарантирует новый типовой договор социального найма? // Право в Вооруженных Силах. - 2005. - № 10. - С. 31..

Объектом договора коммерческого найма жилого помещения может быть только жилое помещение, пригодное для постоянного проживания, а именно: квартира, дом, часть квартиры (отдельная комната или комнаты) или часть жилого дома. Пригодность жилого помещения для проживания определяется в порядке, предусмотренном жилищным законодательством. Такое помещение должно быть благоустроенным применительно к условиям данного населенного пункта, отвечать установленным санитарным и техническим требованиям. Но этими требованиями условия договора не исчерпываются. В нем должны быть записаны:

Срок, на который сдается жилое помещение. Согласно ст. 683, договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет.

Закон допускает заключение краткосрочного договора (до одного года). При этом права нанимателя существенно ограничиваются: он не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок, не может сдавать в поднаем жилое помещение, производить замену нанимателя в договоре найма. Есть и некоторые другие ограничения, если договором не предусмотрено иное.

Размер оплаты за жилое помещение устанавливается по соглашению сторон. В случае, если в соответствии с законом оговорен максимальный размер платы за жилое помещение, плата, установленная в договоре, не должна превышать этот размер. Плата за жилое помещение должна вноситься нанимателем в сроки, предусмотренные договором. Если эти сроки не предусмотрены, плата вносится нанимателем ежемесячно не позднее 10-го числа следующего за прожитым месяца.

Нанимателями по договору социального или коммерческого найма жилого помещения могут быть только физические лица. Согласно ст. 677 ГК РФ, в договоре найма должны быть указаны граждане, постоянно проживающие в жилом помещении вместе с нанимателем. При отсутствии в договоре таких указаний вселение этих граждан производится в соответствии с правилами ст.679 ГК РФ. Эта статья устанавливает, что с согласия собственника жилого помещения (наймодателя), самого нанимателя и граждан, постоянно с ним проживающих, в жилое помещение могут быть вселены другие граждане в качестве постоянно проживающих с нанимателем. При вселении несовершеннолетних такого согласия не требуется. Вселение допускается, если соблюдены требования законодательства о норме жилой площади на одного человека, кроме случаев вселения несовершеннолетних.

Все эти условия имеют исключительно важное значение для обеспечения законности заключаемой сделки и правовых гарантий ее исполнения. На момент заключения договора коммерческого найма, как правило, свою волю диктует собственник жилья. Но в последующем ситуация может в корне измениться, к чему подталкивают и безнравственные отношения на квартирном рынке, и еще слабо работающие законы.

Если в договоре четко не обозначено количество проживающих в сдаваемом внаем жилом помещении, это позволяет нанимателю вселять других лиц. Кроме того, когда в договоре нет запрещения нанимателя сдавать жилое помещение в поднаем, он может, снимая квартиру за одну цену, передать ее другому лицу на условиях договора поднайма за более высокую цену. Безусловно, в договоре должно быть запрещение использовать квартиру под офис или какие-либо коммерческие заведения, что вытекает из ст. 288 ГК РФ, устанавливающей, что жилые помещения предназначены только для проживания граждан. За использование жилого помещения не по назначению (т.е. в иных, кроме проживания, целях) собственник может лишиться своей жилой площади. Суд по иску органа местного самоуправления вправе принять решение о продаже с публичных торгов такого жилого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи средств за вычетом расходов по исполнению судебного решения (ст. 293 ГК РФ).

Главный вопрос, который волнует обе стороны по договору коммерческого найма жилого помещения, - это размер платы за наем. Твердых ставок, разумеется, нет, но в каждом городе сложились относительно устойчивые размеры оплаты за 1 м² общей площади квартиры или жилого дома. На уровень оплаты влияют повышающие или понижающие коэффициенты, они зависят от месторасположения жилого помещения и его качества. Все эти условия играют исключительно важную роль в обеспечении законности заключаемой сделки и правовых гарантий ее исполнения. При определении размера оплаты за сдачу внаем жилого помещения обе стороны особо беспокоит вопрос о налогах, и, стремясь снизить размер налогообложения, они указывают в договоре одну сумму, а договариваются о другой, более высокой. Однако такой способ ухода от налогов может обернуться курьезом для собственника жилья, и он окажется в положении обманувшего самого себя: захочет наниматель платить ту сумму, которая зафиксирована в договоре, и никто не вправе заставить увеличить ее до окончания срока действия договора. Даже при регулярном внесении платы нанимателем за жилое помещение собственник должен иметь определенную финансовую защиту, чтобы не остаться после выезда нанимателя с неоплаченными расходами, нередко достаточно высокими, - на международные разговоры и телеграммы, передаваемые по телефону. Такая защита может выступать и в качестве страховки от того, что не будет вывезена мебель, телерадиоаппаратура, бытовая техника и другие предметы домашнего обихода, не будет испорчена квартира и ее оборудование. Размер финансовой защиты также должен быть отражен в договоре коммерческого найма жилого помещения и вручен владельцу квартиры одновременно с заключением договора. При добросовестном исполнении нанимателем договора собственник жилья обязан возвратить ему "защитную" сумму.

Предусмотрены не только денежные формы оплаты за наем жилого помещения. При определении размера оплаты в договоре могут учитываться обязательства нанимателя по ремонту жилого помещения, оплате жилищно-коммунальных услуг, оснащению квартиры мебелью и хозяйственным инвентарем - все это должно получить отражение в договоре найма попредметно и в стоимостном выражении затрат, которые должен произвести наниматель жилого помещения. В противном случае не исключено, что наниматель, покидая квартиру, вывезет из нее все то, что приобрел владелец жилья, и доказать противоправность его действий будет практически невозможно. Введение в действие части второй ГК РФ повлекело значительные изменения в правовом режиме арендованных жилых помещений. Достаточно сказать, что аренда жилья является теперь исключительной прерогативой юридических лиц (ст. 671 ГК РФ), но целевое использование арендованных жилых помещений остается неизменным - только для проживания граждан. Фирмы имеют право арендовать у города жилье только для использования по его прямому назначению: арендовать квартиру под офис нельзя, для этого необходимо перевести ее в разряд жилых помещений. К объекту договора аренды предъявляются те же требования, что и к жилым помещениям по договору найма. Впрочем, в аренду может быть сдан даже целиком многоквартирный дом либо его часть.

В обязанность арендатору вменяется сдача гражданам жилого помещения для проживания по договору субаренды, который не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды (максимальный срок действия арендного договора пять лет). При сдаче жилого помещения в субаренду ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор. Если жилое помещение сдается в субаренду за плату, превышающую арендную, арендодатель имеет право на часть доходов, которые получает арендатор от сдачи жилого помещения в субаренду. Размер доходов определяется договором субаренды или дополнительным соглашением сторон. При ликвидации юридического лица, арендующего жилое помещение, субарендатор имеет право заключить с собственником жилой площади договор найма на жилое помещение - то, что находилось в его пользовании в соответствии с договором субаренды, - при условии добросовестного исполнения своих обязательств по договору субаренды в пределах оставшегося срока субаренды на условиях договора найма.

Договор аренды считается заключенным с момента его регистрации в установленном порядке в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество. Объемы жилой площади государственного и муниципального жилищного фонда, которые будут сдаваться в аренду, должны ежегодно определяться субъектами РФ на основании потребностей и конъюнктуры рынка жилья в регионе. Более того, когда фирма освобождает арендуемое помещение, она обязана сдать жилье в исправном состоянии либо оплатить арендодателю стоимость не произведенного ею и входящего в ее обязанность текущего ремонта или сделать его за свой счет. Арендатор обязан использовать жилое помещение по назначению, исключительно для проживания граждан, а также содержать помещение в технически исправном и надлежащем санитарном состоянии собственными силами или путем заключения договоров с организациями, осуществляющими ремонт и эксплуатацию жилого дома. Арендатор не должен производить перепланировку и переоборудование без письменного разрешения арендодателя и межведомственной комиссии, но обязан своевременно производить за свой счет текущий ремонт арендуемого жилого помещения. В случае освобождения арендатором помещения до истечения срока аренды или в связи с окончанием срока договора он обязан оплатить арендодателю стоимость не произведенного им и входящего в его обязанности текущего ремонта помещений или произвести его за свой счет, а также оплатить задолженность по всем дополнительным обязательствам, о которых он был извещен заранее. Арендатор обязан сдать жилое помещение в исправном состоянии. Он принимает долевое участие в расходах, связанных с содержанием дома и придомовой территории. При сдаче жилого помещения как в целом, так и частично по договору субаренды арендатор обязан согласовать договор с арендодателем.

3.2 Изменение и расторжение договора найма жилого помещения

Изменение и расторжение договора социального найма жилого помещения производятся в соответствии с Жилищным кодексом (ст. 82, 83) с учетом общих правил об изменении и о расторжении гражданско-правовых договоров, установленных в ст. 450-453 ГК РФ. Соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное (п. 1 ст. 452 ГК РФ).

В случаях, когда договор подлежит изменению или расторжению в судебном порядке, необходимо иметь в виду, что требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в 30-дневный срок (п. 2 ст. 452 ГК РФ) Грудцына Л.Ю. Заключение, изменение и расторжение договора социального найма жилого помещения // Адвокат. - 2005. - № 11. - С. 33..

Изменение договора социального найма жилого помещения новый Кодекс допускает при условиях, указанных в ст. 82. Кроме того, как уже отмечалось, необходимость изменения такого договора в части указания в нем нового члена семьи может быть связана с вселением в жилое помещение граждан в качестве членов семьи нанимателя (ст. 70 Кодекса). В соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ договор может быть также изменен по требованию одной из сторон решением суда при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной стороной, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. В исключительных случаях договор может быть изменен по решению суда в связи с существенным изменением обстоятельств (ст. 451 ГК РФ).

При изменении договора обязательства сторон сохраняются в измененном виде. Обязательства считаются измененными с момента заключения соглашения сторон об изменении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении договора (п. 1, 2 ст. 453 ГК РФ).

Одним из оснований изменения условий договора социального найма Кодекс называет объединение в одну семью граждан, проживающих в одной квартире и пользующихся в ней жилыми помещениями на основании отдельных договоров социального найма (ч. 1 ст. 82 ЖК РФ). Поэтому в настоящее время право требовать заключения одного договора социального найма принадлежит только тем, кто фактически сформировал новую семью и юридически оформил соответствующие отношения, а не тем, кто только выражает намерение создать семью.

На практике возможны случаи, когда в одной квартире проживают граждане, объединившиеся в одну семью, но один из них пользуется жилым помещением на основании договора социального найма, а другой - на основании договора коммерческого найма или иного договора. Буквальное толкование норм, установленных в ч. 1 ст. 82 Жилищного кодекса РФ, не позволяет отнести указанных граждан к числу лиц, имеющих право требовать заключения одного договора социального найма.

Основанием изменения договора социального найма жилого помещения является замена одного нанимателя другим. Правом требовать признания себя новым нанимателем по ранее заключенному договору социального найма жилого помещения обладает любой дееспособный член семьи нанимателя, который получил на это согласие как остальных членов своей семьи (включая несовершеннолетних и других лиц, не обладающих полной дееспособностью), так и наймодателя. Реализовать это право дееспособный член семьи может и в случае смерти первоначального нанимателя, и при его жизни (если первоначальный наниматель, как и другие члены семьи, выразит на это свое согласие).