30

Министерство сельского хозяйства Российской Федерации

ФГОУ ВПО «Красноярский государственный аграрный университет»

Юридический факультет

Кафедра Земельного права

КУРСОВАЯ РАБОТА

по предмету «Земельному право»

Тема: ПРАВОВОЙ РЕЖИМ ЗЕМЕЛЬ ПОСЕЛЕНИЙ

Выполнила:

Научный руководитель:

Красноярск

2009

СОДЕРЖАНИЕ

• Введение 3
• 1. История развития правового регулирования земель населенных пунктов 6
• 1.1 Генезис законодательного регулирования земель населенных пунктов 6
• 1.2 Правовой статус земель поселений 9
• 2. Проблемы определения понятий «земли населенных пунктов», «земли поселений». Специфика межселенной территории. 13
• 2.1 Особенности правового регулирования межселенной территории 13
• 2.2 Понятие «земли поселений», их отличие от «земель населенных пунктов» 14
• 2.3 Изменения в земельном законодательстве связанные с регулирование «земель населенных пунктов» 15
• 3. Особенности аренды городских земель 17
• 3.1 Особенности аренды городских земель 17
• 3.2 Проблемы, трудности, коллизии в законодательстве об аренде земель, пути их преодоления 20
• Заключение 27
• Список использованной литературы 30

ВВЕДЕНИЕ

Земля и другие природные ресурсы могут находиться в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности (п. 2 ст. 9 Конституции Российской Федерации Конституция Российской Федерации: принята 12 декабря 1993 года (с изменениями от 21.07.2007 N 5-ФКЗ) // Российская газета. 1993. № 197. 25 декабря; СЗ РФ. 2007. N 30. Ст. 3745.).

Земельное право является отраслью права, предметом регулирования которой являются отношения по поводу использования земли как природного ресурса.

В составе указанных отношений выделяются специфические отношения, возникающие по поводу использования земель в городских и иных поселениях.

В отличие от сельскохозяйственных земель, служащих главным, как правило, единственным и незаменимым средством производства сельскохозяйственной продукции, земли других категорий служат пространственным базисом для проживания, отдыха, производственной деятельности различного характера. Земли населенных пунктов, например, используются для строительства и размещения зданий, коммунально-бытовых сооружений, удовлетворения культурных нужд населения.

Земли населенных пунктов - одна из наиболее востребованных оборотом категорий земель. Федеральным законом от 18.12.2006 N 232-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации: Федеральный закон от 18.12.2006 N 232-ФЗ (в ред. от 04.12.2007 N 324-ФЗ) // СЗ РФ. 2006. N 52. Ст. 5498; 2007. N 50. Ст. 6237. внесены изменения в Земельный кодекс Российской Федерации Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 года N 137-ФЗ (с изменениями от 08.11.2007 N 257-ФЗ) // Российская газета. 2001. 30 октября; 2007. 14 ноября. (далее - ЗК РФ), касающиеся данной категории земли.

Целью данной курсовой работы автор ставит анализ изменений правового режима земель населенных пунктов в Российской Федерации.

Цель работы обусловила необходимость решения следующих задачи:

1. Рассмотреть историю развития правового регулирования земель населенных пунктов;

2. Исследовать проблемы определения понятий «земли населенных пунктов», «земли поселений»;

3. Изучить специфику межселенной территории;

4. Проанализировать изменения в земельном законодательстве связанные с регулированием «земель населенных пунктов».

5. Исследовать особенности аренды городских земель.

Данная работа представляет собой исследование правового режима земель населенных пунктов, основанное на нормах современного земельного и градостроительного законодательства. В ней анализируются теоретические и правовые основы использования земель населенных пунктов.

В последнее время появляется все больше работ, посвященным тем или иным вопросам определения правового режима земельного участка, относящегося к землям населенных пунктов, а также работ, освещающих различные аспекты земельного и гражданского права.

Методологической основой исследования являются совокупность общенаучных методов познания: исторического, формально-логического, диалектического, сравнительного правоведения, системного анализа и т.д.

Исторический метод позволил проследить эволюцию развития правового регулирования земель населенных пунктов, а при сочетании с методом сравнительного правоведения - выявить элементы воздействия различных исторических этапов и событий на современное законодательство и использование определенных терминов в земельном и гражданском праве.

Диалектический и формально-логический методы использовались при определении понятия и классификации земель населенных пунктов.

Теоретическую основу исследования составили теоретические и научно-практические работы ученых-правоведов в области земельного и гражданского права по вопросам правового регулирования земель населенных пунктов.

Нормативная база исследования. При подготовке курсового исследования я опиралась на положения Конституции Российской Федерации, нормы Градостроительного кодекса Российской Федерации, Земельного кодекса Российской Федерации, федеральные законы, подзаконные нормативные акты, регулирующие правой статус земель населенных пунктов.

Структура курсовой обусловлена целью и задачами, которые поставил перед собой автор. Курсовая состоит из введения, трех глав, четырех параграфов и заключения, списка источников и литературы.

1. ИСТОРИЯ РАЗВИТИЯ ПРАВОВОГО РЕГУЛИРОВАНИЯ ЗЕМЕЛЬ НАСЕЛЕННЫХ ПУНКТОВ

1.1 Генезис законодательного регулирования земель населенных пунктов

В последнее время распространение получил активный оборот недвижимого имущества, одним из важнейших объектов которого являются земельные участки. Не вызывает сомнений, что земля или территория с определенными границами, составляет основу функционирования любого государства, что подчеркивает важность и актуальность необходимости правового регулирования земельного оборота.

Фактически до начала 90-х годов в России существовало право исключительной государственной собственности на землю, что означало невозможность для граждан и юридических лиц иметь в собственности земельные участки, и приобретение на них только права пользования. При этом совершение большинства сделок с землей было запрещено.

Проводимая земельная реформа начала 90-х годов имела целью постепенный отход от административно-командных форм и методов распределения и перераспределения земли, предоставления ее в пользование, и введение множественности форм собственности на землю. Впервые данная цель была реализована в Законе РСФСР от 23.11.1990 № 374-1 «О земельной реформе» О земельной реформе: Закон РСФСР от 23.11.1990 N 374-1 // ВСНД и ВС РСФСР. 1990. N 26. Ст. 327. (Утратил силу на основании Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ о введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации), в котором впервые было провозглашено существование в стране частной собственности на землю в форме индивидуальной, коллективно-долевой и коллективно-совместной.

В настоящее время правовые основы многообразия форм собственности, возможности осуществлять любые сделки с землей, правовой режим самих земельных участков, право на защиту прав собственников земельных участков установлены в Конституции Российской Федерации, которая гарантирует обеспечение соблюдения принципов гражданского и земельного законодательства.

С развитием земельных правоотношений возникла необходимость их правового регулирования, которая выразилась в принятии различных нормативно-правовых актов федерального, регионального и местно значения. Так, был принят новый Земельный кодекс Российской Федерации Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 года N 137-ФЗ (с изменениями от 08.11.2007 N 257-ФЗ) // Российская газета. 2001. 30 октября; 2007. 14 ноября (далее - ЗК РФ), а также такие основополагающие законы, как «О разграничении государственной собственности на землю» О разграничении государственной собственности на землю: Федеральный закон от 17.07.2001 N 101-ФЗ (в ред. от 03.06.2006 N 73-ФЗ) // СЗ РФ. 2001. N 30. Ст. 3060; 2006. N 23. Ст. 2380 (Документ утратил силу с 1 июля 2006 года в связи с принятием Федерального закона от 17.04.2006 N 53-ФЗ), «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» Об обороте земель сельскохозяйственного назначения: Федеральный закон от 24.07.2002 N 101-ФЗ (в ред. от 05.02.2007 N 11-ФЗ) // СЗ РФ. 2002. N 30. Ст. 3018; 2007. N 7. Ст. 832., «О землеустройстве» О землеустройстве: Федеральный закон от 18.06.2001 N 78-ФЗ (в ред. от 04.12.2006 N 201-ФЗ) // СЗ РФ. 2001. N 26. Ст. 2582; 2006. N 50. Ст. 5279., «О государственном земельном кадастре» О государственном земельном кадастре: Федеральный закон от 02.01.2000 N 28-ФЗ (в ред. от 04.12.2006 N 201-ФЗ) // СЗ РФ. 2000. N 2. Ст. 149; 2006. N 50. Ст. 5279. и др.

Принятие и действие указанных выше и иных нормативно-правовых актов позволяет говорить о том, что возникли объективные условия для дальнейшего развития, укрепления российской государственности и законности, в частности, в сфере регулирования земельных отношений, установления и защиты законных прав и интересов юридических лиц и граждан, совершающих сделки с землей.

Следует отметить, что земля как недвижимость включается в систему рыночного оборота путем совершения различных сделок как связанных, так и не связанных с ее отчуждением. Сделки являются одним из важнейших и распространенных правовых оснований возникновения и прекращения прав на земельные участки, а также одним из способов включения их в оборот, при этом их количество неуклонно и постоянно возрастает.

Земли населенных пунктов традиционно являются одним из важнейших объектов гражданско-правового оборота. Это связано, прежде всего, с их фактической значимостью, так как на территории данной категории земель проживает большее количество граждан, чем на иных землях.

Кроме того, правовой режим земель населенных пунктов и совершение с ними различных сделок связаны не только с непосредственной реализацией гражданско-правовых обязательств, обусловливающих возникновение, изменение и прекращение прав и обязанностей в отношении данных земельных участков, но и с необходимостью выполнения различных экономических, административных требований, связанных с предоставлением земельных участков, их использованием, повышенным требованиям к строительству на них иных объектов недвижимости, регистрацией и т.д.

Правовой режим земельных участков, их оборот всегда вызывал большое количество спорных вопросов, связанных с определением назначения земельного участка, реализацией прав собственников земельных участков, определением порядка выкупа или аренды земель, цен на них, обеспечением единства судьбы земельного участка и прочно связанного с ним объекта, который следует судьбе участка, и, наоборот. Помимо этого в практике возникают споры о недопущении отказа в предоставлении участка в собственность для строительства; регламентации процедур предоставления и изъятия земельного участка; защите и гарантировании прав собственников на землю и т.д.

Большое количество проблем возникает также в обороте земельных участков, относящихся к категории земель населенных пунктов, в частности относительно правового статуса земли, на которой расположены здания и другие объекты недвижимости, отчуждаемые по различным сделкам; реализации общих прав на земельные участки и оборота участков, которые принадлежат нескольким лицам; решения проблем собственности и управления многоквартирными домами и т.д.

Также одной из проблем оборота земельных участков, в том числе населенных пунктов, исследовавшихся многими учеными-правоведами, является вопрос о соотношении земельного законодательства, содержащего ряд специальных норм, и законодательства гражданского, где изложены основные, базовые правила о различных сделках и договорах.

Пробелы и противоречия законодательства, безусловно, порождают сложности на практике, что влечет увеличение количества земельных споров в различных регионах России и постепенное накопление судебной, арбитражной и административной практики применения требований ЗК РФ.

В этих условиях актуальность настоящего исследования не вызывает сомнений, поскольку несовершенство правового регулирования указанных отношений, отсутствие целостного научного исследования данной темы, а также противоречивая практика совершения сделок с землями населенных пунктов, свидетельствует о необходимости проведения комплексного анализа совершения сделок с землями населенных пунктов в современных условиях.

1.2 Правовой статус земель поселений

Правовой статус земель поселений закреплен в ст. 83 Земельного кодекса РФ.

С момента принятия Земельного кодекса РФ и до 1 января 2007 г. землями поселений признавались земли, используемые и предназначенные для застройки и развития городских и сельских поселений и отделенные их чертой от земель других категорий.

Термин «поселение» имеет очень широкое значение. В словаре русского языка С.И. Ожегова Ожегов, С.И. Словарь русского языка. / С.И. Ожегов. - М.: Русский язык, 1990. С. 565 слово «поселение» трактуется как «населенный пункт, а также вообще место, где кто-нибудь живет, обитает». Под населенным пунктом Ожегов понимает «общее название мест с постоянными жителями», используемое, как правило, в официальных отношениях. Автор словаря считает, что понятие «поселение» шире, чем понятие «населенный пункт».

В российскую правовую систему понятие «поселение» введено Конституцией Российской Федерации Конституция Российской Федерации: принята 12 декабря 1993 года (с изменениями от 21.07.2007 N 5-ФКЗ) // Российская газета. 1993. № 197. 25 декабря; СЗ РФ. 2007. N 30. Ст. 3745., где в общем виде определена территориальная основа местного самоуправления. В соответствии с ч. 1 ст. 131 местное самоуправление осуществляется в городских и сельских поселениях, то есть поселения прямо названы субъектами местного самоуправления, хотя понятие поселения не определено.

Термин «поселение» уточняется в ФЗ от 06.10.2003 N 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации: Федеральный закон от 06.10.2003 N 131-ФЗ (в ред. от 08.11.2007 N 257-ФЗ) // СЗ РФ. 2003. N 40. Cт. 3822; 2007. N 46. Ст. 5553., где для целей этого Федерального закона установлены следующие основные понятия:

- сельское поселение - один или несколько объединенных общей территорией сельских населенных пунктов (сел, станиц, деревень, хуторов, кишлаков, аулов и других сельских населенных пунктов), в которых местное самоуправление осуществляется населением непосредственно и (или) через выборные и иные органы местного самоуправления;

- городское поселение - город или поселок с прилегающей территорией (в составе городского поселения также могут находиться сельские населенные пункты, не являющиеся сельскими поселениями в соответствии с настоящим Федеральным законом и законами субъектов Российской Федерации), в которых местное самоуправление осуществляется населением непосредственно и (или) через выборные и иные органы местного самоуправления;

- поселение - городское или сельское поселение.

Ни в Земельном, ни в Градостроительном кодексах Российской Федерации Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 N 190-ФЗ (с изменениями от 04.12.2007 N 324-ФЗ) // СЗ РФ. 2005. N 1. Ст. 16; 2007. N 50. Ст. 6237. (далее - ГрК РФ) понятие «поселение» не раскрывалось, поэтому в правоприменительной практике сложилось два мнения:

- в земельном и градостроительном законодательстве понятие «поселение» используется в значении «населенный пункт»;

- согласно формальному толкованию закона понятие «поселение» в земельном и градостроительном законодательстве может использоваться только в том значении, которое ему дано в другой отрасли права (законодательном акте), определяющей государственно-административное устройство страны.

В этой связи показательны ответы комитетов Госдумы на запросы органов законодательной власти субъектов РФ. Например, ответ на запрос Самарской губернской Думы о содержании понятий «поселение» и «административный центр»:

«В указанных нормах понятие «поселение» соответствует нормам Федерального закона от 6 октября 2003 года N 131-ФЗ. Существует определенное различие в применении понятия «поселение» в законодательстве о местном самоуправлении и в земельном законодательстве. Использование определенного значения данного понятия зависит от конкретного содержания правовых норм, в которых оно применяется, что может быть установлено на основе комментариев к этим нормам и правоприменительной практики».

Из ответа на запрос органов власти Орловской области о введении ряда новых понятий, содержание которых точно не определено в ФЗ от 06.10.2003 N 131-ФЗ:

«Положения пунктов 3 и 4 части 1 статьи 11 Федерального закона «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» в новой редакции (от 06.10.2003 N 131-ФЗ, далее - Федеральный закон) имеют содержание, тождественное нормам части 2 статьи 12 действующей редакции Федерального закона «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации: Федеральный закон от 28.08.1995 N 154-ФЗ (в ред. от 21.07.2005 N 97-ФЗ) // СЗ РФ. 1995. N 35. Ст. 3506; 2005. N 30. Ст. 3108. (от 28.08.1995 N 154-ФЗ), в соответствии с которыми определены территории муниципальных образований, существующих на дату официального опубликования Федерального закона.

Указанные в положениях пункта 3 и 4 статьи 11 Федерального закона категории земель определяются Земельным, Лесным Лесной кодекс Российской Федерации 29 января 1997 года N 22-ФЗ (в ред. от 04.12.2006 N 201-ФЗ (ред. 24.07.2007)) // СЗ РФ. 1997. N 5. Ст. 610; 2007. N 31. Ст. 4014., Водным Водный кодекс Российской Федерации от 03.06.2006 N 74-ФЗ (в ред. от 19.06.2007 N 102-ФЗ) // СЗ РФ. 2006. N 23. Ст. 2381; 2007. N 26. Ст. 3075. и Градостроительным кодексами, Федеральным законом от 07.05.2001 N 49-ФЗ «О территориях традиционного природопользования коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации».

При определении территорий вновь образованных муниципальных образований следует иметь в виду, что в соответствии с пунктом 1 части 1 статьи 11 Федерального закона вся территория субъекта Федерации должна быть разграничена между сельскими и городскими поселениями. Только в субъектах Федерации, имеющих низкую плотность населения, допускается наличие территорий, не включенных в состав территорий поселений.

Таким образом, на территории Орловской области условий для возникновения территорий, не входящих в состав территорий городских и сельских поселений (межселенных территорий), не имеется» Цит.по Базаркин, Д. О землях населенных пунктов / Д. Базаркин, Е. Лобачева // "ЭЖ-Юрист". 2007. N 1. С. 23..

Подведем итог: оставался открытым вопрос о тождественности или нетождественности понятия «поселение», используемого в ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в РФ», в Земельном и Градостроительном кодексах РФ.

2. ПРОБЛЕМЫ ОПРЕДЕЛЕНИЯ ПОНЯТИЙ «ЗЕМЛИ НАСЕЛЕННЫХ ПУНКТОВ», «ЗЕМЛИ ПОСЕЛЕНИЙ». СПЕЦИФИКА МЕЖСЕЛЕННОЙ ТЕРРИТОРИИ

2.1 Особенности правового регулирования межселенной территории

В статье 11 ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» закреплен правовой статус территорий и границ территорий муниципальных образований. В частности, установлено:

- территория субъекта РФ, за исключением территорий с низкой плотностью населения, разграничивается между поселениями;

- территории всех поселений, за исключением территорий городских округов, а также возникающие на территориях с низкой плотностью населения межселенные территории входят в состав муниципальных районов;

- территорию поселения составляют исторически сложившиеся земли населенных пунктов, прилегающие к ним земли общего пользования, территории традиционного природопользования населения соответствующего поселения, рекреационные земли, земли для развития поселения;

- в состав территории поселения входят земли независимо от форм собственности и целевого назначения;

- в границах городского поселения могут находиться один город или один поселок с прилегающей территорией, а также сельские населенные пункты, не являющиеся муниципальными образованиями;

- размеры территории поселения устанавливаются с учетом численности его населения;

- границы поселения не могут пересекаться границами населенного пункта;

- территория поселения не может находиться внутри территории другого поселения;

- территория городского округа не входит в состав территории муниципального района;

- границы муниципального района не могут пересекаться границами поселения.

Данной нормой установлено понятие межселенной территории, к которой отнесены территории внутри муниципальных районов, не занятые поселениями, на территориях с низкой плотностью населения.

К территориям с низкой плотностью населения относятся территории субъектов РФ, отдельных муниципальных районов в субъектах РФ, плотность населения сельских поселений в которых более чем в три раза ниже средней плотности населения сельских поселений в РФ. Перечень субъектов РФ, отдельных муниципальных районов в субъектах РФ, территории которых относятся к территориям с низкой плотностью населения, утверждается Правительством РФ, в том числе по представлению органов государственной власти субъектов РФ, и может изменяться не чаще одного раза в пять лет.

2.2 Понятие «земли поселений», их отличие от «земель населенных пунктов»

Установив жесткую иерархию территорий муниципальных образований в субъекте РФ, Закон дал еще больше поводов для споров между юристами о значении, в котором употребляется в Земельном и Градостроительном кодексах РФ понятие «земли поселений».

Если под землями поселений понимаются не земли населенных пунктов, то получается, что в субъекте РФ не с низкой плотностью населения может наличествовать только одна категория земель - земли поселений. Оставшиеся шесть категорий по определению (ст. 83 Земельного кодекса РФ) не могут входить в состав земель поселений.

В то же время никто из юристов не мог однозначно заявить, что в Земельном и Градостроительном кодексах РФ понятие «земли поселений» употребляется в контексте земель населенных пунктов, так как официального разъяснения на этот счет не имелось.

2.3 Изменения в земельном законодательстве связанные с регулированием «земель населенных пунктов»

Возникшие разногласия неблагоприятно влияли на рынок земли в Российской Федерации и развитие территорий. По этой причине Комитетом Государственной Думы РФ по промышленности, строительству и наукоемким технологиям, возглавляемым М.Л. Шаккумом, был подготовлен законопроект, содержащий поправки к Земельному кодексу РФ, который был принят 18.12.2006.

Согласно указанному Закону дефиниция «земли поселений» меняется на дефиницию «земли населенных пунктов». При этом понятие «черта поселения» исключается из текста Закона. На смену ему законодатель вводит новую дефиницию «граница населенного пункта», вернее, заимствует ее из ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в РФ», тем самым убирая разногласие между законами. Базаркин, Д. Указ. соч. С. 25.

Статья 83 Земельного кодекса РФ «Понятие земель населенных пунктов и понятие границ населенных пунктов», где содержалось определение «земли поселений», в новой редакции выглядит следующим образом:

1) землями населенных пунктов признаются земли, используемые и предназначенные для застройки и развития населенных пунктов;

2) границы городских, сельских населенных пунктов отделяют земли населенных пунктов от земель иных категорий. Границы городских, сельских населенных пунктов не могут пересекать границы муниципальных образований или выходить за их границы, а также пересекать границы земельных участков, предоставленных гражданам или юридическим лицам.

В ст. 84 Земельного кодекса РФ законодатель попытался определить порядок установления или изменения границ населенных пунктов, изложив ее также в новой редакции. Правда, в этой статье законодательная техника хромает: статья «Порядок установления или изменения границ населенных пунктов» фактически не содержит этого порядка.

Таким образом, на смену понятия «земли поселений» пришло понятие «земли населенных пунктов», при этом законодатель забыл определить, что есть «населенный пункт». Различные их виды, поименованные в ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в РФ», не позволяют вывести общую дефиницию для них.

Что можно признать населенным пунктом (поселение в тайге, состоящее из двух охотничьих сторожек; поселение из трех домов (хутор); садовое (дачное) товарищество, если его члены постоянно проживают в своих домах)? Как и кем устанавливается (присваивается) правовой статус населенного пункта поселению? Кто должен разрешить вопрос об установлении границ населенного пункта? Вопросы остались открытыми.

Ситуация с садовыми (дачными) товариществами особенно злободневна: за последнее время многие люди на территориях садовых товариществ построили себе постоянное капитальное жилье и проживают в нем.

Концептуальная коллизия категорий земель с «землями поселений», заложенная еще при разработке Земельного кодекса РФ, на основе которого впоследствии были разработаны и приняты многие другие федеральные законы, дает о себе знать и будет давать знать каждый раз до тех пор, пока понятие «земли поселений» не будет исключено из текста остальных законов.

3. ОСОБЕННОСТИ АРЕНДЫ ГОРОДСКИХ ЗЕМЕЛЬ

3.1 Особенности аренды городских земель

Рассмотрев общие положения касающиеся земель населенных пунктов хотелось бы обратить внимание на специфику аренды городских земель. Аренда - основная форма земельных отношений на территории г.Красноярска.

Во-первых, аренда городских земель связана с необходимостью аренды зданий, строений, сооружений. То есть кроме аренды собственно самого земельного участка, он попадает в поле зрения правового регулирования арендных отношений при аренде недвижимости.

Права на земельный участок при аренде находящегося на нем здания или сооружения регулируются ст.652 Гражданского кодекса Российской Федерации Гражданский кодекс Российской Федерации часть вторая от 26 января 1996 года N 15-ФЗ (с изменениями от 06.12.2007 N 334-ФЗ) // СЗ РФ. 1996. № 5. Ст.410; 2007. N 50. Ст. 6246. (далее - ГК РФ). На основании этой статьи, к арендатору переходит право на часть земельного участка, на котором находится арендуемая недвижимость, и на его часть, которая необходима для обеспечения использования недвижимости.

Участок земли переходит к арендатору на праве аренды или ином, предусмотренном договором аренды праве, если земля находится в собственности арендодателя или в пользовании (но не в аренде). И участок переходит к арендатору на праве пользования, если в договоре не определено право, на основании которого он передается арендатору.

Аренда здания или сооружения, находящегося на земельном участке, не принадлежащем арендодателю на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям его использования, установленным законом или договором с собственником земельного участка»¹¹ Жариков Ю.Г., Улюкаев В.Х., Чуркин В.Э. Виды сделок с земельными участками// Земельное право: Учеб./ Ю.Г. Жариков, В.Х. Улюкаев, В.Э. Чуркин. - М.: Юрайт - Издат., 2003. - С.104..

Отсюда вытекает и другая особенность: во-вторых, аренда городских земель в основном долгосрочная (т.е. на срок свыше пяти лет), в отличие, например, от сельскохозяйственных земель, где фигурируют короткие сроки.

В-третьих, законодательством предусмотрена возможность выкупа арендованного земельного участка при аренде городских земель. При продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, арендатор данного земельного участка имеет преимущественное право его покупки в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу. Данная норма является новой. Можно сделать вывод, что она предусматривает реализацию преимущественного права арендатора в порядке, установленном ст.250 ГК РФ Гражданский кодекс Российской Федерации часть первая от 30 ноября 1994 года N 52-ФЗ (с изменениями от 26.06.2007 N 118-ФЗ) // СЗ РФ. 1994. № 32. Ст. 3301; 2007. № 27. Ст. 3213., если статья Гражданского кодекса регулирует отношения между участниками долевой собственности, то собственник и арендатор земельного участка, естественно, не являются участниками долевой собственности, что вызывает обоснованные вопросы.

Вообще аренда земельных участков в населенных пунктах, особенно в городах, существенно отличается от аренды земель сельскохозяйственного назначения. Это связано, во-первых, с тем, что основная цель долгосрочной аренды земельных участков в населенных пунктах - возведение жилых, производственных, коммунально-бытовых зданий и сооружений. Получение земельного участка в аренду под застройку связано также с проведением согласования со всеми уполномоченными городскими службами и инспекциями, с утверждением проектно-сметной документации, которая разрабатывается в соответствии с градостроительной документацией, со строительными нормами и правилами, согласовывается с соответствующими органами архитектуры и градостроительства, органами государственного контроля и надзора в соответствии с федеральным законодательством, законодательством субъектов РФГрадостроительный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 N 190-ФЗ (с изменениями от 04.12.2007 N 324-ФЗ) // СЗ РФ. 2005. N 1. Ст. 16; 2007. N 50. Ст. 6237.

.

Во-вторых, при строительстве объекта арендатору необходимо обеспечить свободный доступ (проезд) к арендованному участку, а также дополнительные земельные участки для размещения строительных материалов и вспомогательных служб на период строительства. Поэтому, возможно заключение дополнительных договоров на краткосрочную аренду смежных участков.

В-третьих, при аренде земельного участка в городах большую роль играет возможность пользования общегородскими коммуникациями.

В-четвертых, в договоре аренды земельного участка в населенном пункте гораздо больше внимания будет уделено ограничениям в использовании данного участка в связи с необходимостью учета экологических, санитарно-гигиенических, историко-культурных и других факторов.

Градостроительный кодекс РФ вводит особенности предоставления земельных участков для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, а также особенности предоставления земельных участков для их комплексного освоения в целях жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Земельные участки для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются в аренду без предварительного согласования места размещения объекта. Продажа права на заключение договоров аренды земельных участков для жилищного строительства осуществляется на аукционах.

Аналогичные нормы содержатся в Градостроительном кодексе РФ по поводу предоставления земельных участков для их комплексного освоения в целях жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

3.2 Проблемы, трудности, коллизии в законодательстве об аренде земель, пути их преодоления

Безусловно, можно сказать, что законодательство об аренде земель далеко несовершенно, и встречаются разнообразные коллизии и проблемы с реализацией тех или иных норм.

а) Известно, что «предоставление земельных участков для строительства, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется двумя путями: с предварительным согласованием мест размещения объектов (как правило, в аренду) и без предварительного согласования (на торгах). На практике более распространена аренда. Порядок согласования закреплен в ЗК РФ, однако тот же Земельный кодекс не содержит какого-либо указания на сроки, в которые должно быть осуществлено согласование»¹¹ Федорова Н. Правовые основания заключения и расторжения договора аренды земельного участка / Федорова Н. // Право и экономика. - 2003. - №2. - С.57..

б) Стороны вправе оговорить любое основание досрочного расторжения договора аренды с учетом специфики земельных отношений, одной из них: использование земельного участка, приводящее к существенному снижению плодородия или значительному ухудшению экологической обстановки. Используя формулировку «значительное ухудшение экологической обстановки» законодатель не указывает на критерий, позволяющий определить, что следует считать значительным ухудшением. Критерии, сообразно которым соизмерялся бы ущерб, причиняемый экологии, должна выработать судебная практика. Понятие существенного экологического вреда в настоящее время содержится в Постановлении Пленума Верховного Суда «О практике применения судами законодательства об ответственности за экологические правонарушения» О практике применения судами законодательства об ответственности за экологические правонарушения: Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 05.11.1998 N 14 // Бюллетень Верховного Суда РФ. 1999. N 1.. И существенный экологический вред характеризуется возникновением заболеваний и гибелью природных объектов. Однако, остается открытым вопрос о соотношении понятий «значительное ухудшение экологической обстановки» и «существенный экологический вред».

в) Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. Однако, нарушение именно этого условия чаще встречается на практике. Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии в 30-ти дневный срок. Необходим факт получения арендатором письменного предупреждения, что на практике не всегда получается доказать.

г) На практике могут возникать проблемы при заключении договора аренды земельного участка на новый срок. «Добросовестный арендатор, использовавший арендованное имущество по назначению, регулярно и своевременно осуществляющий арендные платежи, при прочих равных условиях имеет преимущественное право на заключение договора аренды. Под «прочими равными условиями» следует понимать готовность арендатора возобновить арендные отношения на новый срок на условиях, равных предлагаемым другим претендентам на аренду»²² Ерш А.В. Некоторые проблемы правового регулирования аренды земельных участков / Ерш А.В. // Вестник ВАС. - 2004. - №8. - С.167.. Земельный кодекс РФ закрепил преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка за его прежним арендатором безо всяких условий. Но в эпоху рыночных отношений это положение не будет применимо при заключении договора аренды на новый срок в случае появления другого претендента, с которым арендодатель хочет заключить договор аренды на устраивающих его условиях.

д) Статья 3 Федерального закона от 25.10.2001 года № 137 - ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» устанавливает правило, согласно которому «юридические лица обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком на право аренды или приобрести земельный участок в собственность до 1 января 2006 года. В тоже время закон не определил меру ответственности за неисполнение этой обязанности. Более того, даже если субъект права постоянного (бессрочного) пользования не переоформит названное право до указанной даты, это не повлечет автоматического прекращения права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком. Права на земельные участки могут прекращаться в случаях и в порядке, установленных законодательством.

е) Арендатор земельного участка, так же как арендатор иного имущества, вправе передать земельный участок в субаренду, а также передать свои права и обязанности по договору аренды третьему лицу, отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставной капитал хозяйственных товариществ и обществ. Особенности осуществления этих прав в отношении земельного участка состоят в том, что указанные действия арендатор вправе совершать без согласия арендодателя, если иное не предусмотрено договором, хотя нормы ГК РФ императивно предусматривают наличие согласия арендодателя. «Практика применения п.5 ст.22 ЗК РФ позволяет говорить о необходимости его кардинального пересмотра. Необходимо предусмотреть согласие арендодателя на совершение действий по распоряжению правами аренды на земельный участок.

Применение действующей редакции п.5 ст.22 ЗК РФ привело к тому, что оборот такого специфического объекта, как земельный участок, регулируется более либеральными по своему содержанию нормами по сравнению с нормами об аренде движимого имущества»¹¹ Ерш А.В. Некоторые проблемы правового регулирования аренды земельных участков / Ерш А.В. // Вестник ВАС. - 2004. - №8. - С.168. . Субаренда движимого имущества требует согласия арендодателя, в то время как аналогичные действия в отношении земельного участка предполагают лишь уведомление. Эта норма вызывает критические замечания, если обратить внимание на распределение ответственности: в указанных случаях, за исключением передачи арендных прав в залог, ответственным по договору становится новый арендатор земельного участка. Данное положение Земельного кодекса разрушает классическую конструкцию субарендного договора.

В отношении аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, права арендатора на сдачу земельного участка в субаренду, передачу арендных прав в залог или в уставной капитал не ограничены даже ссылкой на то, что необходимость согласия на указанные действия может быть установлена договором аренды. Можно говорить, что в некоторой степени ущемляются права государства как собственника земельных участков, не только по сравнению с правами собственника иного имущества, но и по сравнению с правами частного собственника земли. При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет права осуществлять вышеназванные действия без согласия собственника, при условии его уведомления. Таким образом, норма п.9 ст.22 ЗК РФ практически лишает арендодателя возможности влиять на выбор арендатором лица, которому передаются права и обязанности по договору аренды¹.

Некоторые авторы объясняют такое положение необходимостью предоставления дополнительных гарантий арендатору земельного участка, который в силу особенностей заключаемого с государством договора аренды лишен возможности согласования многих важных для него условий договора при его заключении и, по сути, находится с арендодателем в неравном положении. С одной стороны, монополистическое положение государства в отношении арендаторов земельных участков сомнений не вызывает. С другой - вряд ли можно считать допустимым игнорирование интересов собственника, которому не безразлично, какое именно лицо осуществляет пользование земельным участком. С учетом выше сказанного норма п.9 ст.22 Земельного кодекса РФ требует пересмотра.

Предоставив арендатору земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, право сдавать земельный участок в субаренду без согласия арендодателя, Земельный кодекс установил правило о необходимости уведомления арендодателя земельного участка. Из Земельного кодекса не следует, что уведомление имеет какое - либо юридическое значение. В практике возникает два вопроса, связанных с определением сущности уведомления. «Во-первых, когда и в какой форме должно производиться уведомление, до совершения сделки или после нее? Во-вторых, является ли отсутствие такого уведомления основанием для расторжения договора субаренды или признания его недействительным? Земельный кодекс не установил срок, в течение которого арендатор должен уведомить собственника о заключенном договоре субаренды земельного участка. Однако можно предположить, что арендатор должен уведомить собственника земельного участка о совершенном договоре в разумный срок после заключения такого договора. Что касается формы уведомления, то оно может быть произведено в письменной или иной форме, позволяющей арендодателю земельного участка объективно воспринять содержание уведомления, располагать сведениями о получении арендодателем указанного уведомления. Более того, условие об уведомлении собственника должно считаться соблюденным, если собственник получил это уведомление¹¹ Кириллова С. Особенности сдачи в аренду земельных участков / Кириллова С. // Законность. - 2004. - №1. - С.50..

Буквальное толкование ст.22 Земельного кодекса не дает оснований сделать вывод о возможности расторжения договора аренды ввиду отсутствия уведомления. По сути, арендатору земельного участка предоставляются широкие возможности по распоряжению правами на земельный участок без учета интересов собственника. Представляется, что отсутствие такого уведомления должно рассматриваться как существенное нарушение условий договора аренды, следовательно, как основание для его досрочного расторжения в соответствии с ГК РФ. Главная проблема субаренды заключается в том, что субарендатор выходит из «налогового колпака» и становится невозможно проследить его деятельность. Представляется целесообразным отслеживание перехода земельного участка не только при аренде, но и при субаренде.

ж) В настоящее время не урегулирован вопрос количества и качества арендуемой земли. Представляется целесообразным установить зависимость предельного размера земельного участка, служащего объектом аренды от производственных возможностей арендатора. Нормирование максимального размера объекта аренды позволит избежать неиспользования земельного участка или его субаренды²¹ Ельцова И.Ю. Один из аспектов заключения договора аренды земельного участка / Ельцова И.Ю. // Юридический мир. - 2003. - №9. - С.48..

з) Так же неоднозначно решается вопрос о получении согласия арендодателя на совершение арендатором действий, предусмотренных в договоре. Во избежание конфликтов, обязательным условием договора должно быть решение судьбы сделанных улучшений.

и) «В настоящее время не урегулирован вопрос установления особых требований к арендатору. Необходимо установить требования к гражданам, арендующим земли. Например, целесообразно лимитировать возраст арендатора как главный критерий работоспособности»³³ Там же. С.49..

к) При определении размера арендной платы за земельный участок учитываются многие факторы, среди них не последнее место занимают размер участка, его кадастровая оценка, расположение. Представляется необходимым установление максимального размера арендной платы органами государственной власти. Это позволит воздействовать на формирование хозяйственной деятельности собственников земли. Смешанная форма арендной платы должна стать приоритетной, когда арендатор осуществляет платежи частично деньгами, частично в натуральной форме. Таким образом, учитываются пределы воздействия на участников, для защиты прав сторон договора и регулирования государственных интересов в сфере использования и охраны земель.

Проанализировав трудности, пробелы и коллизии в законодательстве об аренде земельных участков, необходимо сказать о том, что одной из проблем являются разнообразные споры, связанные с арендой земли.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

В результате проведенного исследования представляется возможным сделать следующие выводы и предложения:

Проанализировав статус земельных участков населенных пунктов, сделан вывод, что с введением с 1 января 2007 года изменений в ЗК РФ, изменивших наименование указанной категории земель, были устранены коллизии между земельным законодательством и ФЗ об основах местного самоуправления относительно данной категории.

Однако, устранив из названия категории слово «поселения», законодательно не определено понятие «населенный пункт», что вызывает определенные трудности в правовом регулировании данных объектов.

Таким образом, следует внести изменения в нормативно-правовые акты, регулирующие земельные правоотношения относительно унификации понятий, применяемых к землям населенных пунктов, и определить населенный пункт, как обособленную территорию в границах земельного участка, постоянно используемую для проживания.

Поскольку основное целевое назначение земель населенных пунктов состоит в том, что они являются территориальной базой для размещения различных объектов, обслуживающих и обеспечивающих потребности населения, осуществление сделок с указанной категорией земель является комплексным институтом права, который помимо норм земельного и гражданского законодательства регулируется и нормами градостроительного и муниципального законодательства, которые по-своему регулируют правовой режим, отдельные особенности и аспекты земель населенных пунктов, и в целом создают правоприменительные проблемы.

В настоящее время законодательно установлен максимальный срок аренды земельного участка, находящегося в государственной и муниципальной собственности, - 49 лет.

Для защиты прав и законных интересов землепользователей, обеспечения стабильности земельного оборота и соблюдения гарантий прав на земельные участки населенных пунктов обоснована необходимость установления на законодательном уровне минимального срока аренды земельных участков - 15 лет, что позволит избежать затруднений в реализации сделок с землями населенных пунктов и их эффективного использования.

Проанализировав проблемы заключения договоров аренды с землями населенных пунктов, отмечено, что в настоящее время на региональном уровне существуют различные методики расчета арендной платы с применением соответствующих коэффициентов к различным видам земель населенных пунктов.

В целях устранения возможных злоупотреблений со стороны региональных или местных властей, а также для обеспечения выполнения землепользователями своих обязанностей по уплате земельных платежей, предложено закрепить на законодательном уровне единую методику расчета и единую сетку коэффициентов для определения цены земель населенных пунктов, передаваемых по различным сделкам.

Исследовав вопросы предоставления земельных участков для строительства, автором показано, что п. 2 ст. 32 ЗК РФ предусмотрена обязанность исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления в двухнедельный срок с момента подачи заявления и согласования места размещения проекта принять решение о предоставлении земельного участка для строительства.

Однако уполномоченные должностные лица соответствующих органов зачастую не исполняют требование о соблюдении такого двухнедельного срока, или умышленно затягивают подписание необходимых документов, что нередко влечет несение убытков для землепользователя (инвестора, застройщика).

На основании изложенного, автором сделан вывод о необходимости законодательного закрепления санкций за несвоевременное принятие решений, а именно за невыполнение служебных обязанностей должностными лицами исполнительного органа государственной власти органа местного самоуправления, ответственными за предоставление, обслуживание, согласование различных правоотношений относительно земель населенных пунктов.

В ст. 62 ЗК РФ в качестве форм платы за землю определены земельный налог и арендная плата. На практике при предоставлении земельных участков под строительство исполнительные органы государственной власти и органы местного самоуправления косвенно нарушают требования, установленные законом, и обязывают землепользователей уплачивать дополнительные денежные средства, помимо указанных законом, в форме, например, «добровольных» взносов в местные фонды.

В курсовой предложено законодательно установить запрет, в частности, ЗК РФ, Федеральном законе «Об общих принципах организации местного самоуправления», взимания каких-либо иных денежных средств при предоставлении и пользовании, в том числе, застройке земель населенных пунктов, помимо указанных в законе земельного налога и арендной платы.

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ

1. Конституция Российской Федерации: принята 12 декабря 1993 года (с изменениями от 21.07.2007 N 5-ФКЗ) // Российская газета. 1993. № 197. 25 декабря; СЗ РФ. 2007. N 30. Ст. 3745.

2. Водный кодекс Российской Федерации от 03.06.2006 N 74-ФЗ (в ред. от 19.06.2007 N 102-ФЗ) // СЗ РФ. 2006. N 23. Ст. 2381; 2007. N 26. Ст. 3075.

3. Гражданский кодекс Российской Федерации часть первая от 30 ноября 1994 года N 52-ФЗ (с изменениями от 26.06.2007 N 118-ФЗ) // СЗ РФ. 1994. № 32. Ст. 3301; 2007. № 27. Ст. 3213.

4. Гражданский кодекс Российской Федерации часть вторая от 26 января 1996 года N 15-ФЗ (с изменениями от 06.12.2007 N 334-ФЗ) // СЗ РФ. 1996. № 5. Ст.410; 2007. N 50. Ст. 6246.

5. Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 N 190-ФЗ (с изменениями от 04.12.2007 N 324-ФЗ) // СЗ РФ. 2005. N 1. Ст. 16; 2007. N 50. Ст. 6237.

6. Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 года N 137-ФЗ (с изменениями от 08.11.2007 N 257-ФЗ) // Российская газета. 2001. 30 октября; 2007. 14 ноября.

7. Лесной кодекс Российской Федерации 29 января 1997 года N 22-ФЗ (в ред. от 04.12.2006 N 201-ФЗ (ред. 24.07.2007)) // СЗ РФ. 1997. N 5. Ст. 610; 2007. N 31. Ст. 4014.

8. О разграничении государственной собственности на землю: Федеральный закон от 17.07.2001 N 101-ФЗ (в ред. от 03.06.2006 N 73-ФЗ) // СЗ РФ. 2001. N 30. Ст. 3060; 2006. N 23. Ст. 2380 (Документ утратил силу с 1 июля 2006 года в связи с принятием Федерального закона от 17.04.2006 N 53-ФЗ)