Договори: довічного утримання, іпотеки, ренти, спадковий договір в яких об’єктом є земельна ділянка

«Договори: довічного утримання, іпотеки, ренти, спадковий договір в яких об'єктом є земельна ділянка»

План

1. Договір довічного утримання (догляду) щодо землі

2. Договір іпотеки

3. Договір ренти земельної ділянки

4. Спадковий договір, де об'єктом є земельна ділянка

1. Договір довічного утримання (догляду) щодо землі

Договір довічного утримання (догляду) (див. проект № 21) набуває особливого значення у зв'язку зі змінами, що відбулися в економічній та соціальній сферах в Україні, оскільки є інструментом, який сприяє задоволенню відповідних інтересів широкого кола людей, передусім незаможних та таких, які за станом здоров'я, через похилий вік потребують особливого догляду та піклування. За радянських часів цей цивільно-правовий інститут був представлений як різновид договору купівлі-продажу і практично не забезпечував розв'язання зазначених проблем. Сьогодні договір довічного утримання (догляду) є найпоширенішим різновидом договору ренти.

За договором довічного утримання (догляду) одна сторона (відчужувач) передає другій стороні (набувачеві) у власність житловий будинок, квартиру або їх частину, інше нерухоме майно (земельну ділянку) або рухоме майно, яке має значну цінність, взамін чого набувач зобов'язується забезпечувати відчужувача утриманням та (або) доглядом довічно (ст. 744 ЦК).

Договір довічного утримання (догляду) є одностороннім, оскільки за ним лише одна сторона - набувач - наділений обов'язками, а друга сторона - відчужувач -має лише права.

Цей договір є оплатним, оскільки набувач отримує у власність певне майно, а відчужувач - необхідне утримання у вигляді відповідних матеріальних благ і послуг. При цьому цивільне законодавство не вимагає, щоб вартість майна, що передається відчужувачем, була еквівалентною вартості надаваного набувачем утримання.

Договір довічного утримання є реальним договором, бо момент укладення договору довічного утримання пов'язаний з передачею майна.

Предмет договору довічного утримання. Відповідно до ст. 744 ЦК України одним з об'єктів договору довічного утримання є земельна ділянка. Оскільки договір довічного утримання спрямовано на передачу майна у власність, то відповідно це майно має належати відчужувачеві на праві власності і не має обмежуватися заставою.

Сторони договору. Відповідно до ст. 746 ЦК України відчужувачем може бути фізична особа незалежно від її віку та стану здоров'я. Набувачем може бути повнолітня, дієздатна фізична особа або юридична особа. Якщо набувачами є кілька фізичних осіб, вони стають співвласниками майна, переданого їм за договором, на праві спільної сумісної власності. Якщо набувачами є кілька фізичних осіб, їх обов'язок перед відчужувачем є солідарним. Договір довічного утримання може бути укладений відчужувачем на користь третьої особи.

Майно, що належить співвласникам на праві спільної сумісної власності, зокрема майно, що належить подружжю, може бути відчужене ними на підставі договору довічного утримання (догляду). У разі смерті одного із співвласників майна, що було відчужене ними на підставі договору довічного утримання (догляду), обсяг зобов'язання набувача відповідно зменшується. Якщо відчужувачем є один із співвласників майна, що належить їм на праві спільної сумісної власності, договір довічного утримання (догляду) може бути укладений після визначення його частки або визначення між співвласниками порядку користування цим майном.

Цивільним законодавством встановлено особливі вимоги щодо форми договору довічного утримання (догляду): відповідно до ст. 745 ЦК України договір довічного утримання (догляду), за яким набувачеві у власність передається земельна ділянка, укладається у письмовій формі та підлягає нотаріальному посвідченню і державній реєстрації відповідно до порядку, встановленого законом (ЦК, Закон України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень» від 1 липня 2004 р.). Вимога про державну реєстрацію безпосередньо пов'язана з правилами ст. 754 ЦК про заборону відчуження майна, переданого за договором довічного утримання (догляду). Але тут варто зазначити, що жодна із статей ЦК України, що регулюють правочини, не визначає правових наслідків недотримання вимог про державну реєстрацію договору довічного утримання, за яким відчужується нерухомість, а отже, невиконання сторонами цієї вимоги не є підставою визнання нотаріально посвідченого договору недійсним.

Права та обов'язки сторін. У договорі довічного утримання (догляду) можуть бути зазначені всі види матеріального забезпечення, а також усі види догляду (опікування), якими набувач має забезпечувати відчужувача. Якщо обов'язки набувача не були конкретно визначені або виникла потреба гарантувати відчужува-чу інші види матеріального забезпечення та догляду, спір має вирішуватися відповідно до засад справедливості та розумності. Набувач зобов'язаний у разі смерті відчужувача поховати його, навіть якщо про це не було застережено в договорі (ч.З ст. 749 ЦК). Якщо частина майна відчужувача перейшла до його спадкоємців, витрати на його поховання мають бути справедливо розподілені між ними та набувачем.

Грошова оцінка матеріальних благ, якими має бути забезпечений відчужувач. Матеріальні блага, якими щомісячно має бути забезпечений відчужувач, мають бути оцінені в грошах. Така оцінка підлягає індексації у порядку, встановленому законом.

У разі неможливості подальшого виконання фізичною особою обов'язків за договором з підстав, що мають істотне значення, обов'язки набувача можуть бути перекладені за згодою відчужувача на члена сім'ї набувача або на іншу особу за їх згодою. Відмова відчужувача на перекладення обов'язку виконання договору на іншу особу може бути оскаржена до суду. Під час розгляду спору суд бере до уваги тривалість виконання договору та інші обставини, які мають істотне значення.

Набувач та відчужувач мають право домовитися про заміну речі, яка була передана за договором, на іншу річ. У цьому разі обсяг обов'язків набувача за волею сторін може змінитися або залишитися незмінним.

Набувач майна не має права до смерті відчужувача продавати, дарувати, міняти майно, укладати щодо нього договір застави, передавати його у власність іншій особі на підставі іншого правочину. На майно, яке було передане за договором довічного утримання (догляду), доти, доки живий відчужувач, не може бути звернено стягнення. Втрата (знищення), пошкодження майна, яке було передане набувачеві, не є підставою для припинення чи зменшення обсягу його обов'язків перед відчужувачем.

Особливістю договору довічного утримання є те, що на сьогодні фактично дозволено передання однією стороною (відчужувачем) другій стороні (набувачеві) у власність земельної ділянки, взамін чого набувач зобов'язується забезпечувати відчужувача утриманням та (або) доглядом довічно (ст. 744 ЦК).

Припинення договору довічного утримання (догляду) полягає у тому, що при реалізації договору довічного утримання (догляду) має бути дотримано вимоги ЗК щодо порядку використання земель за цільовим призначенням, зважаючи на особливості правового режиму певної категорії земель, порядку зміни цільового призначення у порядку, визначеному Постановою Кабінету Міністрів України «Про затвердження Порядку зміни цільового призначення земель, які перебувають у власності громадян або юридичних осіб» від 11 квітня 2002 р. № 502. За загальним правилом, договір довічного утримання (догляду) припиняється:

1) на вимогу відчужувача або третьої особи, на користь якої він був укладений, у разі невиконання або неналежного виконання набувачем своїх обов'язків, незалежно від його вини; 2) на вимогу набувача;

3) у разі розірвання договору у зв'язку з ухиленням набувача від його виконання, відчужувач набуває права власності на майно, яке було ним передане, і має право вимагати його повернення. У цьому разі витрати, понесені набувачем на утримання, догляд відчужувача, не підлягають поверненню. У разі розірвання договору у зв'язку з неможливістю його подальшого виконання набувачем з підстав, що мають істотне значення, суд може залишити за набувачем право власності на частину майна з урахуванням тривалості часу, протягом якого він належно виконував свої обов'язки за договором.

Обов'язки набувача за договором довічного утримання (догляду) переходять до тих спадкоємців, до яких перейшло право власності на майно, що було предметом договору. Якщо спадкоємець за заповітом відмовився від прийняття права власності на майно, що було предметом договору, це право може бути прийняте спадкоємцем за законом. Якщо у набувача майна немає спадкоємців або вони відмовилися від прийняття права власності на нього, відчужувач стає знову власником цього майна. У цьому разі договір довічного утримання (догляду) припиняється;

4) у разі припинення набувача - юридичної особи - набувача з визначенням правонаступників, до них переходять права та обов'язки за договором довічного утримання (догляду);

5) у разі ліквідації набувача - юридичної особи право власності на майно, передане їй на підставі договору довічного утримання (догляду), переходить до відчужувача цього майна. Якщо в результаті ліквідації набувача - юридичної особи майно, що було передане їй на підставі договору довічного утримання (догляду), перейшло до її засновника (учасника), до нього переходять права та обов'язки набувача за договором довічного утримання (догляду);

6) за рішенням суду на вимогу відчужувача або набувача.

2. Договір іпотеки

Поняття іпотеки, її основні принципи, порядок здійснення регулюються ЦК, Законом України «Про іпотеку» від 5 червня 2003 р. Чинне законодавство не містить визначення договору іпотеки. На основі аналізу норм права, під договором іпотеки у науці розуміють домовленість двох або більше сторін, спрямовану на забезпечення виконання основного зобов'язання нерухомим майном, що залишається у володінні й користуванні іпотекодавця (позичальника, боржника основного зобов'язання), згідно з яким іпотекодержатель (позикодавець, кредитор основного зобов'язання) має право в разі невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобов'язання одержати задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими кредиторами цього боржника у порядку, встановленому законодавством. Цей договір є похідним зобов'язанням від основного, кредитного, і може бути укладеним як у формі окремого договору (додаткового до основного), так і бути його складовою частиною. У випадку укладення договору іпотеки, документи за формою і змістом мають відповідати вимогам, встановленим ст. 18 Закону України «Про іпотеку».

Іпотекодавцем може виступати також майновий поручитель - особа, яка передає в іпотеку нерухоме майно для забезпечення виконання зобов'язання іншої особи - боржника. Він не несе відповідальності перед іпотекодержателем за виконання основного зобов'язання боржником, але у разі порушення боржником основного зобов'язання майновий поручитель відповідає за задоволення вимог іпотекодержателя нерухомим майном, що є предметом іпотеки.

Договір іпотеки є консенсуальним, дво- або багатостороннім, сплатним. Специфіка його оплатності полягає у вчиненні іпотекодавцем дій, обумовлених у договорі про основне зобов'язання. Цей договір є письмовим та підлягає обов'язковому нотаріальному посвідченню, інакше він вважатиметься недійсним. Крім того, відповідно до ч. 1 ст. 638 ЦК, договір вважається укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору.

Обтяження нерухомого майна підлягає державній реєстрації в порядку, визначеному Законом України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень» від 1 липня 2004 р. У разі недотримання цієї умови іпотечний договір є дійсним, але вимога іпотекодержателя не набуває пріоритету щодо зареєстрованих прав та вимог інших осіб на передане в іпотеку нерухоме майно. Винятком є відсутність державної реєстрації іпотеки об'єктів незавершеного будівництва, що призводить до визнання такого договору недійсним.

Зміст договору іпотеки становлять умови, на яких його укладено. Найголовнішим є досягнення згоди щодо істотних умов договору (ст. 638 ЦК, ст. 18 Закону України «Про іпотеку»):

- предмет договору;

- для іпотекодавця та іпотекодержателя - юридичних осіб відомості про:

- для резидентів - найменування, місцезнаходження та ідентифікаційний код в Єдиному державному реєстрі підприємств та організацій України; - для нерезидентів - найменування, місцезнаходження та державу, де зареєстровано особу;

- для іпотекодавця та іпотекодержателя - фізичних осіб відомості про:

- для громадян України - прізвище, ім'я, по батькові, адресу постійного місця проживання та індивідуальний ідентифікаційний номер у Державному реєстрі фізичних осіб-платників податків та інших обов'язкових платежів;

- для іноземців, осіб без громадянства - прізвище, ім'я, по батькові (за наявності), адресу постійного місця проживання за межами України;

- зміст та розмір основного зобов'язання, строк і порядок його виконання;

- опис предмета іпотеки, достатній для його ідентифікації, та/або його реєстраційні дані. При іпотеці земельної ділянки зазначається і її цільове призначення;

- посилання на випуск заставної або її відсутність.

Зміни і доповнення до іпотечного договору підлягають нотаріальному посвідченню. Відповідні зміни про зміни умов обтяження нерухомого майна іпотекою підлягають державній реєстрації у встановленому законом порядку.

При реалізації права власника на передачу належного йому майна в іпотеку слід виходити з того, що Перехідними положеннями ЗК встановлено обмеження на відчуження земельних ділянок. Згідно з п. 15 Перехідних положень громадяни та юридичні особи, які мають у власності земельні ділянки для ведення селянського (фермерського) господарства та іншого товарного сільськогосподарського виробництва, а також громадяни України-власники земельних часток (паїв) не вправі до 1 січня 2007 р. продавати або іншим способом відчужувати належні їм земельні ділянки та земельні частки (паї), крім передачі їх у спадщину та при вилученні земель для суспільних потреб. При цьому мораторію не підлягають земельні ділянки сільськогосподарського призначення для ведення особистого селянського господарства та садівництва²⁵.

3. Договір ренти земельної ділянки

Договір ренти - новела ЦК України. Цей договір є одним із видів ризикових угод і пов'язується з переходом права власності на майно. У юридичному розумінні рента - це правова форма здійснення передачі майна (рентного капіталу) у вигляді відповідного виду цивільно-правового договору (дарування, купівлі-продажу) чи іншої підстави виникнення ренти (заповіт, вказівка закону), обтяжених зустрічним наданням періодичних платежів.

Відповідно до ст. 731 ЦК за договором ренти одна сторона (одержувач ренти) передає другій стороні (платникові ренти) у власність майно, а платник ренти взамін цього зобов'язується періодично (протягом певного строку або безстроково) виплачувати одержувачеві ренту у формі певної грошової суми або в іншій формі. У договорі ренти факт переходу права власності на майно зумовлений наданням зустрічного задоволення, що визначає його оплатний характер. Однак, на відміну від договору купівлі-продажу, що передбачає оплату певної обумовленої суми за відчужуване майно, розмір зустрічного задоволення за договором ренти погоджується лише у вигляді суми періодичного платежу, виплата якого проводитиметься або протягом певного терміну, або протягом усього життя відчужувача. Якщо договором ренти встановлено, що одержувач ренти передає майно у власність платника ренти за плату, до відносин сторін щодо передання майна застосовуються загальні положення про купівлю-продаж, а якщо майно передається безоплатно - положення про договір дарування, якщо це не суперечить суті договору ренти (ч. 2 ст. 734 ЦК). Стаття 733 ЦК дозволяє як юридичним, так і фізичним особам виступати сторонами договору ренти.

У разі передачі під виплату ренти земельної ділянки або іншого нерухомого майна одержувач ренти набуває право застави на це майно (ч. 1 ст. 735 ЦК). Відповідно виникає право іпотеки за законом.

Договір укладається у письмовій формі, підлягає нотаріальному посвідченню і державній реєстрації у порядку, встановленому чинним законодавством, інакше він вважатиметься недійсним. Крім того, відповідно до ч. 1 ст. 638 ЦК договір вважається укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх його істотних умов.

Форма і розмір ренти є істотними умовами договору, обумовлюються за домовленістю сторін. Рента може виплачуватися як у грошовій, так і у безгрошовій формі - передача речей, виконання робіт, надання послуг; можлива також змішана грошово-товарна форма ренти. Розмір ренти, що сплачується у грошовій формі, має бути не меншим від розміру облікової ставки Національного банку України, якщо більший розмір не встановлено договором (ч. 2 ст. 737 ЦК). Якщо у договорі не зазначено інше, то рента згідно зі ст. 738 ЦК виплачується після закінчення кожного календарного кварталу.

Сторони договору ренти - платник чи одержувач - мають право на відмову від договору ренти. І якщо право платника не є обмеженим, за винятком умови попередження одержувача за три місяці та проведення розрахунків з ним за умовами договору чи відповідно до вимог ст. 741 ЦК, то одержувач ренти обмежений у праві розірвати договір ренти. Закон у ст. 740 ЦК вказує всі випадки, коли він може реалізувати це право і які мають бути зазначені у договорі²⁶.

4. Спадковий договір, де об'єктом є земельна ділянка

Спадковий договір відповідно до ст. 1302 ЦК- це такий договір, за яким одна сторона (набувач) зобов'язується виконувати розпорядження другої сторони (відчужувача) і в разі його смерті набуває право власності на майно відчужувача.

Сторонами спадкового договору є відчужувач - подружжя, один із подружжя або інша особа, та набувач - фізична або юридична особа (ст. 1303 ЦК). Залежно від участі тієї чи іншої особи у договорі існують особливості процедури його посвідчення і правові наслідки посвідчення.

Якщо відчужувачем є подружжя, то достатньо, щоб при посвідченні був присутній один із подружжя, а його повноваження діяти за другого були підтверджені нотаріально посвідченою довіреністю (ч. З ст. 65 Сімейного кодексу України); якщо один із подружжя - то в договорі має зазначатися, що майно належить особі на праві особистої власності, або їй належить частка майна із зазначенням співвласника. Згода співвласника спільної часткової власності не потрібна, а згода співвласника права спільної сумісної власності є обов'язковою (ст. 65 Сімейного кодексу). Щодо можливості юридичних осіб виступати набувачем за спадковим договором закон не встановлює жодних обмежень. Та вбачається логічним виходити з мети діяльності та статутних завдань юридичної особи залежно від предмета спадкового договору. У такому разі варто наголосити на тому, що в нормах законодавства України не конкретизовано, яке саме майно може бути предметом спадкового договору, тому виходимо з того, що й будь-які земельні ділянки можуть бути предметом такого договору.

Передбачається, що у спадковому договорі доцільно регламентувати не лише момент переходу права власності, а й обов'язки щодо утримання предмета договору в належному стані до моменту переходу права власності до набувача.

Відповідно до ст. 1304 ЦК цей договір укладається у письмовій формі та підлягає нотаріальному посвідченню. Конкретні вимоги до процедури нотаріального посвідчення спадкового договору встановлено Законом України «Про нотаріат» від 2 вересня 1992 р.

Такий договір, якщо у ньому йдеться про земельну ділянку, земельну частку (пай) або інше нерухоме майно, підлягає і державній реєстрації відповідно до вимог чинного законодавства (ст. 182 ЦК, Закон України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень»).

Набувач за спадковим договором зобов'язаний згідно з вимогами ст. 1305 ЦК вчинити певну дію майнового або немайнового характеру до відкриття спадщини або після її відкриття. Ця вимога не повною мірою змістовно співвідноситься зі ст. 1302 ЦК, тому при посвідченні договору доцільно чітко встановлювати умови виконання зобов'язань до смерті відчужувача або після. Термін виконання зобов'язання слід конкретизувати щодо точної дати або обставини, за якої буде виконано розпорядження відчужувача, оскільки після його смерті не визначено особу, яка вправі встановлювати терміни виконання зобов'язань набувачем. Ця умова є істотною, оскільки за ст. 1307 ЦК відчужувач може визначити особу, яка лише контролюватиме виконання, але остання і нотаріус можуть лише вимагати належного виконання зобов'язань у зазначені договором терміни. На майно, визначене у спадковому договорі, нотаріус, який посвідчив цей договір, накладає заборону відчуження (ч. 1 ст. 1307 ЦК).

Договір, відповідно до змісту ст. 1308 ЦК, може бути розірвано у судовому порядку на вимогу як відчужувача, так і набувача. Оскільки ця норма не передбачає всіх варіантів розірвання спадкового договору, інші випадки можуть регламентуватися за аналогією, наприклад, із главою 49 - забезпечення виконання зобов'язань, главою 51 - правові наслідки та відповідальність за порушення зобов'язань, главою 54 - договір довічного утримання^.

Використана література

1. Конституція України // ВВР України. -- 1996. -- № ЗО.

2. Земельний кодекс України від 25 жовтня 2001 року //ВВР України. -- 2002.

3. Цивільний кодекс України від 16 січня 2003 року. --К.: Право, 2003.

4.Земельні відносини в Україні: Законодавчі акти і нормативні документи.-К., 1998.-816 с. Законодавство України про землю. - К.: Юрінком Інтер, 2002.

5. Земельне право України: Підручник / За ред. М.В. Шульги. -- К.: Юрінком Інтер, 2004.