Згідно з нормами [2], перелік основних техніко-економічних показників приймається у залежності від призначення об'єкта проектування.

Для житлових будинків:

· загальна базисна кошторисна вартість будівництва, в т.ч. кошторисна вартість будівельно-монтажних робіт;

· будівельний об'єм, в т.ч. підземної та надземної частини;

· площа забудови;

· кількість квартир та їх склад;

· житлова площа квартир будинку в цілому;

· загальна площа квартир будинку в цілому;

· коефіцієнт відношення житлової площі квартир будинку до загальної площі (К1);

· базисна кошторисна вартість 1м2 житлової площі та загальної площі квартир;

· витрати тепла на опалення 1 м2 загальної площі;

· окремо додаються показники для вбудованих та прибудованих приміщень, якщо такі є у проекті.

Для громадських будинків:

· загальна базисна кошторисна вартість будівництва, в т.ч. кошторисна вартість будівельно-монтажних робіт;

· площа ділянки;

· площа забудови;

· потужність, місткість, пропускна спроможність;

· вартість одиниці вимірювання;

· будівельний об'єм, в т.ч. підземної та надземної частини;

· загальна площа;

· нормована площа, корисна площа;

· загальна кількість працюючих.

Для об'єктів промислового призначення:

· потужність об'єкта (річний випуск основної номенклатури продукції, місткість, пропускна спроможність, обсяг послуг, які надаються та ін.): у природному відображенні (у відповідних одиницях), у вартісному відображенні;

· кількість робочих місць на виробництві (споруді);

· загальна кількість працюючих;

· продуктивність праці за рік (у вартісному відображенні);

· собівартість основних видів продукції або надання послуг;

· загальна розрахункова кошторисна вартість будівництва підприємства (будинку, споруди) та інших об'єктів, у т.ч. базисна кошторисна вартість будівельно-монтажних робіт і обладнання об'єктів;

· витрати на охорону навколишнього середовища;

· термін окупності капітальних вкладень;

· вартість основних фондів підприємства (будинку, споруди);

· вартість основних фондів, які вибувають у процесі будівництва (за балансовою вартістю);

· частка участі у будівництві спільних з іншими інвесторами об'єктів;

· тривалість будівництва;

· трудомісткість будівництва (у люд./днях);

· річна потреба підприємства:

- сировина та матеріали (у відповідних одиницях вимірювання);

- енергоресурси (електроенергія в млн. кВт/год; теплоенергія в млн. Гкал; вугілля в тис.т; нафтопродукти в тис. т та ін.);

- вода (у тис. м3);

- транспорт зовнішній (за прибуттям і відправленням в тис. т);

· витрати основних будівельних матеріалів (сталь, цемент, лісоматеріали у встановлених вимірах);

· інші показники:

- прибуток;

- рентабельність;

- матеріаломісткість;

- енергомісткість;

- площа території;

· інші додаткові техніко-економічні показники та якісні характеристики, одержані у проекті.

Вибір конкретного варіанта представлення економічних розрахунків та обґрунтувань здійснює безпосередньо студент при згоді наукового керівника проекту в залежності від поставлених у дипломному проекті задач. Методичну допомогу в здійсненні економічних розрахунків та обґрунтувань надає консультант з економічної частини дипломного проекту.

Разом із тим слід підкреслити, що окремі економічні розрахунки та обґрунтування з вибору конкретних елементів, технологій, інших технічних рішень можуть бути проведені в будь-якій частині дипломного проекту, якщо цього вимагає суть розробки.

2 ТЕХНІКО-ЕКОНОМІЧНЕ ОБҐРУНТУВАННЯ ДОЦІЛЬНОСТІ ІНВЕСТИЦІЙ

2.2.1 Метод розрахунку чистої поточної вартості

Даний метод одержав найбільш широке розповсюдження при оцінюванні капіталовкладень. Чиста поточна (сьогоднішня) вартість (net present value, NPV) являє собою різницю між сумарною величиною чистих доходів від експлуатації об'єкта і капітальними вкладеннями, приведеними шляхом дисконтування до “сьогоднішнього” моменту часу, яким є момент початку здійснення проекту.

Якщо капіталовкладення є разовою операцією, тобто являють собою грошовий відплив у період t=0, то NPV розраховується за формулою

(2.2)

де NCFt - (net cash flow, NCF) чистий потік грошових коштів або чистий доход (різниця між грошовим припливом і відпливом) у період часу t;

r - ставка дисконтування;

n - термін реалізації проекту.

Якщо проект передбачає не разову інвестицію, а послідовне інвестування фінансових ресурсів протягом ряду років, то формула для розрахунку NPV модифікується таким чином

(2.3)

де і - прогнозний середній рівень інфляції.

Логіка використання даного критерію для прийняття рішень очевидна.

Якщо NPV >0, то проект треба прийняти, якщо NPV <0 - відкинути, якщо NPV =0, то проект ані прибутковий, ані збитковий. Позитивне значення NPV відображає величину доходу, який одержить інвестор більше потрібного рівня. Якщо NPV =0, то інвестор, по-перше, забезпечить повернення початкового капіталу, по-друге, досягне потрібного рівня доходності вкладеного капіталу. Причому потрібний рівень доходності задається ставкою дисконтування.

2.2.2 Метод розрахунку індексу рентабельності інвестицій

Цей метод є по суті наслідком попереднього. Індекс рентабельності розраховується за формулою

РІ = (NPV+С0) : C0. (2.4)

Очевидно, що якщо РІ >1, то проект треба прийняти, якщо PІ <1 - відкинути, якщо PІ =1, то проект ані прибутковий, ані збитковий.

На відміну від чистої поточної вартості індекс рентабельності є відносним показником. Завдяки цьому він дуже зручний при виборі одного проекту з ряду альтернативних, що мають приблизно однакові значення NPV, але різний обсяг капітальних вкладень ( різний масштаб діяльності).

2.2.3 Метод розрахунку норми рентабельності (внутрішньої норми доходності) інвестицій

Під нормою рентабельності (або внутрішньою нормою доходності) інвестицій (internal rate of return, IRR) розуміють значення коефіцієнта дисконтування, при якому NPV проекту дорівнює нулю. IRR= r, при якому

(2.5)

Чисельне значення внутрішньої норми доходності визначається шляхом розв'язання даного рівняння відносно IRR.

Сенс розрахунку цього коефіцієнту при аналізі ефективності інвестицій, які плануються, полягає в тому, що IRR показує максимально допустимий відносний рівень доходів, котрі можуть бути одержані від даного проекту. Наприклад, якщо проект повністю фінансується за рахунок позички комерційного банку, то значення IRR показує верхню межу допустимого рівня банківської процентної ставки, перевищення якої робить проект збитковим.

Процедура визначення внутрішньої норми доходності така ж, що і чистої поточної вартості. Але замість дисконтування інвестицій і доходів, що очікуються, при заданій ставці дисконту апробується декілька ставок дисконту до тих пір, поки не буде знайдена величина, при якій внутрішня норма доходності стане рівною нулю.

2.3 Обґрунтування доцільності реконструкції аварійних будівель

При обґрунтуванні доцільності рішення про реконструкцію аварійної будівлі необхідно порівняти прибуток від вкладеного капіталу, отриманий у результаті реалізації приміщень реконструйованої будівлі з прибутком від реалізації приміщень нової будівлі, побудованої замість старої знесеної.

При цьому бажано враховувати зміну вартості грошових надходжень із часом (виконати дисконтування), а також вплив вартості землі на вартість реалізації приміщень. Врахування впливу вартості землі особливо важливе у великих містах, де вартість реалізації в залежності від району будівництва може відрізнятись до декількох разів при однакових капітальних вкладеннях в однакові об'єкти.

Можна рекомендувати для обґрунтування доцільності реконструкції аварійної будівлі використовувати алгоритм, запропонований у [9]. Схема його показана на рисунку 2.1.

Рисунок 2.1 -Алгоритм обґрунтування доцільності реконструкції аварійних будівель

На рисунку прийняті такі позначення:

Пр - прибуток від вкладеного капіталу, отриманий у результаті реалізації приміщень реконструйованої будівлі, тис. грн.;

Скр - ринкова вартість одного м2 загальної площі при реалізації приміщень реконструйованої будівлі, тис. грн./м2;

F - загальна площа приміщень будівлі до реконструкції, м2;

ДF - приріст площі у результаті реконструкції, м2;

Кр - капітальні вкладення на реконструкцію, тис. грн.;

З0 - витрати на тимчасове відселення, тис. грн.;

К0 - капітальні вкладення на будівництво гуртожитку, тис. грн.;

Т - тривалість реконструкції, років;

Зп - витрати на переселення мешканців будинку, що реконструюється, тис. грн.;

Кн - капітальні вкладення на будівництво нових приміщень для розміщення мешканців будівлі, що реконструюється, тис. грн.;

Рн - витрати, пов'язані з вирішенням соціальних проблем мешканців, що переселяються, та створенням нових комунікацій, тис. грн.;

б - коефіцієнт, що відповідає відсотку збільшення загальної площі, пов'язаної з виконанням санітарних норм розселення мешканців;

Fн - загальна площа приміщень нового будинку, м2;

Пн - прибуток від реалізації приміщень нової будівлі, побудованої замість старої знесеної, тис. грн.;

Скн - ринкова вартість 1 м2 загальної площі при реалізації приміщень нової будівлі, тис. грн./м2;

Кс - витрати на знесення старої будівлі, тис. грн.;

Кг - капітальні вкладення у реконструкцію міських комунікацій, тис. грн.;

Е - загальний економічний ефект, тис. грн.

Позитивна величина загального економічного ефекту буде свідчити про ефективність інвестиційних витрат на реконструкцію об'єкта.

2.4 Підготовка вихідних даних

Вихідну інформацію для оцінювання доцільності інвестицій можна розбити на такі групи:

· капітальні вкладення (С0);

· валовий доход (GI);

· поточні витрати.

2.4.1 Визначення величини капітальних вкладень

2.4.2 Визначення валового доходу

Аналіз валового виторгу і його прогноз потребують розгляду цілого ряду факторів, серед яких: номенклатура продукції (або послуг), що випускається (надаються); обсяг виробництва і ціни на продукцію; попит на продукцію; виробничі потужності (можливості) підприємства; перспективи і можливі наслідки капітальних вкладень; загальна ситуація в економіці, що визначає перспективи попиту; ситуація у конкретній галузі з урахуванням існуючого рівня конкуренції; доля підприємства на ринку; плани менеджера даного підприємства.

Основними факторами, які впливають на обсяг виторгу від реалізації, є виробничі можливості підприємства й попит ринку.

Слід оцінити обсяги продажу кожного продукту (послуги), який буде вироблятись підприємством у прогнозний період, і ймовірні ціни кожного продукту (послуги). Потім складається таблиця 2.2.

Таблиця 2.2 - Прогнозні доходи від господарчої діяльності

В умовах повної невизначеності перевагу слід віддавати прогнозам, які близькі до існуючих фактів, і песимістичним оцінкам можливих економічних наслідків нових інвестицій.

Звичайно, виконують так званий аналіз чутливості, який полягає у складанні декількох різних сценаріїв розвитку підприємства. Розробляють 3-5 сценаріїв, які відображають песимістичні, оптимістичні і помірні припущення відносно основних параметрів прогнозу (доходи, витрати, податкові ставки, конкурентне середовище, торговельні бар'єри, інвестиції тощо). Розглядають імовірні гіпотетичні ситуації такого типу:

Сценарій 1: Підприємство передбачає вихід на ринок із новим продуктом доброї якості, у результаті чого доходи будуть зростати деякий час швидко. Яким буде вплив продуктової й цінової конкуренції, якими будуть дії конкурентів? Якими будуть операційні витрати, інвестиції, витрати з продажу, який необхідний оборотний капітал і т.д.

Сценарій 2. На ринку з'являється продукт, котрий займе нішу, що мав зайняти, як передбачалося, новий продукт підприємства. Чи очікує підприємство збитків або обсяг продажу поступово збільшиться? Які організаційні, інвестиційні і інші зміни необхідно провести, щоб пристосуватись до нових ринкових умов?

Для прикладу приведемо визначення місткості ринку (можливого обсягу реалізації) вітчизняних телевізорів [1].

Ціна телевізора становить приблизно $250. Враховуючи поступове знецінення гривні, за базову приймемо ціну у $300.

Приймемо також, що придбати новий телевізор зможе родина, яка збиратиме необхідну суму протягом 6 місяців, тобто щомісяця по $3006 = $50. За даними Мінстату України, витрати на придбання товарів довгострокового вжитку становлять 30,9% доходу родини. Отже, сукупний грошовий доход платоспроможної сім'ї-покупця має становити близько $500,309= $162 за місяць.

Якщо прийняти, що тільки половину витрат на придбання товарів довгострокового вжитку сім'я буде безпосередньо відкладати на придбання телевізора, то її сукупний доход за місяць повинен скласти $162х 2 = $ 324.

Середньомісячний доход української сім'ї при 2-х працюючих складає в Україні приблизно $150, що значно менше необхідних $324. Але і таких сімей в Україні небагато, бо значна кількість працездатних членів родин не працюють. Можна вважати, що тільки 10% родин в Україні мають щомісячний доход, який в 3-5 разів перевищує середній щомісячний доход у $ 150. Всього таких сімей буде 15000000х0,1 = 1500000 (де 15 млн. - число родин в Україні).

З точки зору потреби у телевізорах домовимось, що ці родини можуть:

- замінити телевізор, придбаний у 80-х роках - для 48 % родин, в яких вік працюючих складає від 29 до 49 років;

- придбати перший - 38 % родин, в яких вік працюючих складає до 29 років. (Усього 48%+38%= 86%).

Усі інші родини мають такий високий доход, що мають змогу в будь-який момент придбати імпортний телевізор.

Відтак, покупцями вітчизняних телевізорів можуть бути:

1500000х0,86 =1290000 родин.

Середній термін заміни телевізора становить 7ч8 років. Отже, щорічно покупцями вітчизняних телевізорів можуть бути

1290000 (7ч8) = (161250ч184285) родин.

Цю величину можна прийняти як оптимістичний прогноз місткості українського ринку для вітчизняних телевізорів.

Для визначення величини песимістичного прогнозу необхідно урахувати, що в географічній зоні, в якій ми робимо прогноз, проживає не все населення України, а якась його частина. Наприклад, це 40% працездатного населення. Окрім цього не всі родини, навіть якщо в них і є потреба в придбанні телевізора, будуть його купувати.

Домовимось, що таких родин 30%. Тоді песимістичний обсяг ринку телевізорів становить: (161250 ч184285) х0,4х.0,3 = (19350 ч 22114) шт.

Реалістичний прогноз (РП) може бути визначений як середнє арифметичне оптимістичного та песимістичного прогнозів, тобто:

[(161250 ч 184285) + (19350 ч 22114)] 2 = (90300ч103199) шт.

2.4.3 Визначення поточних витрат

§ класифікація витрат на постійні і перемінні. Дана класифікація застосовується для аналізу беззбитковості, а також для оптимізації структури продукції, що випускається. При моделюванні росту валового доходу разом з обсягом продукції зростають перемінні витрати;

§ класифікація витрат на прямі і непрямі.

При розгляданні виробничих об'єктів, що випускають певну продукцію, витрати називають собівартістю.

Структуру собівартості ( у тісному її зв'язку з аналізом прибутку) можна представити таким чином (див. таблицю 2.3).

Таблиця 2.3 - Структура прибутку і витрат підприємства

Прямі витрати безпосередньо пов'язані з виробництвом реалізованої продукції. Їх поділяють на матеріальні витрати (сировина, матеріали, енергія тощо) і витрати на оплату праці з нарахуваннями на соціальні потреби.

Загальновиробничі витрати включають витрати на управління виробництвом; амортизацію основних засобів і нематеріальних активів загальновиробничого (цехового, дільничого, лінійного) призначення; витрати на утримання, ремонт, страхування, операційну оренду основних засобів; інших необоротних активів загальновиробничого призначення; витрати на вдосконалення технології і організації виробництва; на утримання виробничих приміщень; на обслуговування виробничого процесу; на охорону праці, техніку безпеки і охорону навколишнього природного середовища; втрати від браку, оплату простоїв тощо [5].

Маржинальний (marginal - граничний) прибуток являє собою різницю між виторгом від реалізації продукції і прямими, тобто перемінними, витратами на її виробництво. Економічна суть маржинального прибутку - це збільшення загальної маси прибутку, яке досягається при збільшенні обсягу виробництва на одну одиницю. Звідси витікає висновок: мінімально допустимий обсяг виробництва (так звана точка беззбитковості) повинен відповідати рівності між маржинальним прибутком і накладними (постійними) витратами. Але, оскільки на практиці розділення витрат на чисто перемінні і чисто постійні дуже утруднене, то розрахунок маржинального прибутку не завжди можливий.

Прибуток від операцій (операційний або функціональний прибуток) являє собою різницю між виторгом від реалізації і операційними витратами, тобто витратами, які безпосередньо пов'язані із здійсненням виробничої діяльності. Амортизаційні відрахування і фінансові загальновиробничі витрати (проценти) в операційні витрати не включаються. Економічна суть прибутку від операцій полягає в оцінюванні ефективності чисто виробничої діяльності підприємства.

Інші доходи не пов'язані напряму з основною виробничою діяльністю підприємства. Це можуть бути, наприклад, доходи від продажу невикористаного устаткування, дивіденди і доходи від участі у інших проектах, проценти з цінних паперів і т. ін.

Балансовий прибуток (або валовий прибуток) є прибуток до оподаткування. Тому іноді цей прибуток називають прибутком до сплати податку.

Чистий прибуток дорівнює балансовому прибутку за винятком податку на прибуток. Чистий прибуток є ключовим поняттям фінансового аналізу. Саме цей показник дає найкраще уявлення про ефективність функціонування підприємства (проекту).

При розгляданні об'єктів, що надають послуги, витрати називають операційними витратами [6].

Операційні витрати - це періодичні витрати для забезпечення нормального функціонування об'єкту нерухомості і відтворення дійсного валового доходу.

Операційні витрати, також як і елементи собівартості, можна поділити на постійні і перемінні.

До постійних відносять витрати, що не залежать від ступеня заповнювання об'єкта. Звичайно, - це податки на нерухомість, деякі експлуатаційні витрати й страховка будівлі.

До перемінних відносять витрати, які пов'язані з інтенсивністю використання власності й рівнем послуг, що надаються. Для кожного виду власності характерні деякі відміни у складі перемінних витрат, але певні позиції мають місце практично для будь-якого об'єкта:

§ витрати на управління;

§ витрати на укладання договорів оренди;

§ заробітна плата обслуговуючого персоналу;

§ комунальні витрати - газ, електроенергія, вода, тепло, каналізація;

§ витрати на прибирання;

§ витрати на експлуатацію й ремонт;

§ витрати на утримання території;

§ витрати на забезпечення безпеки і т.ін.

Витрати на управління мають місце незалежно від того, хто управляє - сам власник або управляючий за контрактом. Звичайно, прийнято визначати величину витрат на управління у процентах від ефективного валового доходу у залежності від типу нерухомості. Великі орендні комплекси можуть мати окремі офіси для управляючих, можливі значні витрати на пошту, телефон, юридичні й бухгалтерські консультації, рекламу тощо.

2.5 Моделювання грошових потоків

Узагальнена схема грошових потоків при роботі підприємства, орієнтованого на доход, показана у таблиці 2.4.

Таблиця 2.4 - Схема грошових потоків підприємства

Основні етапи моделювання грошового потоку:

· визначення тривалості прогнозного періоду;

· прогноз валового доходу від реалізації;

· аналіз і прогноз витрат;

· аналіз і прогноз інвестицій;

· розрахунок величини грошового потоку для кожного року прогнозного періоду;

· визначення ставки дисконту;

· розрахунок поточної вартості майбутніх грошових потоків.

2.5.1 Визначення тривалості прогнозного періоду

Тривалість періоду прогнозування вибирається з умови, щоб ефект від вкладених на початку періоду інвестицій проявився би вже протягом цього періоду, а темпи росту компанії стабілізувались.

З одного боку, чим довший прогнозний період, тим більш обґрунтованою з математичної точки зору буде величина чистої поточної вартості. З другого боку, чим довший прогнозний період, тим складніше прогнозувати конкретні величини валового доходу, витрат, темпів інфляції, потоку грошових коштів. У країнах з ринковою економікою прогнозний період складає 5-10 років, у країнах із перехідною економікою допустимо скорочення прогнозного періоду до 3 років [6].

2.5.2 Амортизація

Амортизація - це грошове відшкодування зносу основних виробничих фондів шляхом включення частини їх вартості у витрати на випуск продукції. Отже, амортизація - це грошовий вираз фізичного та морального зносу основних виробничих фондів. Амортизація здійснюється з метою повної заміни основних виробничих фондів при їх вибутті.

Прогноз амортизації виконується розрахунком, виходячи з вартості довгострокових активів (будівлі, споруди, обладнання), відповідних норм амортизації й впливу на наявність довгострокових активів вибуття, повного зносу активів, капітального ремонту і нових інвестицій.

Норми амортизації і порядок їх застосування регулюються державою. Річна норма амортизації - відсоток від початкової вартості основного засобу.

До 1997 року в Україні був прийнятий лінійний метод амортизації, коли щорічна сума амортизації дорівнює балансовій вартості, помноженій на норму амортизації. Ця сума однакова для кожного року, а норма амортизації є оберненою величиною до нормативного терміну служби.

Відповідно діючому законодавству (наказ Міністерства фінансів України від 25 листопада 2002 р. № 989) [7], амортизація основних засобів нараховується із застосуванням таких методів:

· прямолінійного, за яким річна сума амортизації визначається діленням вартості, яка амортизується, на строк корисного використання об'єкта основних засобів;

· зменшення залишкової вартості, за яким річна сума амортизації визначається як добуток залишкової вартості об'єкта на початок звітного року або первісної вартості на дату початку нарахування амортизації та річної норми амортизації;

· прискореного зменшення залишкової вартості, за яким річна сума амортизації визначається як добуток залишкової вартості об'єкта на початок звітного нарахування амортизації та річної норми амортизації, яка обчислюється, виходячи із строку корисного використання об'єкта, і подвоюється;

· кумулятивного, за яким річна сума амортизації визначається як добуток вартості, яка амортизується, та кумулятивного коефіцієнта. Кумулятивний коефіцієнт розраховується діленням кількості років, що залишаються до кінця строку корисного використання об'єкта основних засобів, на суму числа років його корисного використання;

· виробничого, за яким місячна сума амортизації визначається як добуток фактичного місячного обсягу продукції ( робіт, послуг ) та виробничої ставки амортизації. Виробнича ставка амортизації обчислюється діленням вартості, яка амортизується, на загальний обсяг продукції (робіт, послуг ), який підприємство очікує виробити ( виконати) з використанням об'єкта основних засобів.

Законом [9] основні засоби були розподілені на три групи, кожна з яких має свою річну норму амортизації:

· група 1 - будівлі, споруди, їх структурні компоненти та передавальні пристрої - річна норма амортизації 5 %;

· група 2 - автомобільний транспорт та вузли до нього; меблі, побутові електронні, оптичні, електромеханічні прилади та інструменти, включаючи електронно-обчислювальні машини, інформаційні системи, телефони, інше конторське (офісне) обладнання, устаткування та приладдя до них - річна норма амортизації 25 %;

· група 3 - будь-які інші основні засоби, не включені до груп 1 і 2, - річна норма амортизації 15 %.

2.5.3 Інвестиції

Прогноз інвестицій потребує практичного обґрунтування їх необхідності. Моделюються усі інвестиції, що очікуються у період прогнозування:

- необхідні для підтримання роботоздатності і заміни існуючого устаткування;

- необхідні для придбання нового устаткування, потрібного для збільшення обсягів виробництва продукції;

- необхідні для дотримання санітарних норм, охорони праці тощо.

2.5.4 Оборотний капітал

Оборотний капітал - обов'язковий елемент процесу виробництва, основна частина собівартості будівельної продукції (близько 65-70 %). Наявність у будівельній організацій достатніх оборотних коштів є необхідною передумовою для її нормального функціонування в умовах ринкової економіки.

При відсутності балансових даних зміну суми оборотного капіталу прогнозують як процент від прогнозних доходів (звичайно, валового доходу від реалізації продукції).

2.5.5 Визначення ставки дисконту

З математичної точки зору ставка дисконту - це процентна ставка, що використовується для перерахунку майбутніх потоків доходів у єдину величину поточної (сьогоднішньої) вартості. У економічному смислі у ролі ставки дисконту виступає ставка доходу на вкладений капітал, що вимагається інвесторами за аналогією зі схожими за ступенем ризику об'єктами інвестування.

Існують різні методики визначення ставки дисконту. Визначення ставки дисконту не ставиться задачею дипломника при прогнозуванні грошових потоків.

Останніми роками в Україні з'явилася певна база даних, яка дозволяє зробити висновки про характерні значення ставки дисконту для різних видів нерухомості й бізнесу. Можна виділити три групи об'єктів, котрим притаманні різні ставки дисконту:

· найбільш інвестиційно привабливі об'єкти (на теперішній час - це ринок житла, офісні приміщення) - характерна ставка дисконту 16-19 %;

· об'єкти середньої інвестиційної привабливості (торговельні підприємства, підприємства комунального обслуговування, невеликі виробничі підприємства з ліквідною продукцією) - 20-24 %;

· інвестиційно непривабливі об'єкти (більшість виробничих підприємств) - 25-27 %.

У дипломному проекті можна прийняти значення ставки дисконту приблизно у відповідності з наведеною класифікацією.

2.6 Приклади техніко-економічного обґрунтування доцільності інвестицій

Наведемо декілька прикладів техніко-економічного обґрунтування доцільності вкладання коштів у будівництво для об'єктів різного призначення.

2.6.1 Приклад оцінювання доцільності інвестицій у мале виробниче підприємство

Пропонується будівництво столярної майстерні у с. Зарванці Вінницького району. Будівельний об'єм будівлі майстерні 3060 м3. Устаткування майстерні розраховане на випуск ряду столярних виробів: обшивочна планка, столярні тяги, двері, вікна, меблі, дошка для підлоги тощо). У склад устаткування входить сушильна камера, яка працює на електроенергії, але у майстерні непередбачене встановлення пилорами, тому у якості сировини для виробництва можна використовувати невисушені пиломатеріали.

Максимальна потужність майстерні у перерахуванні на квадратний метр віконних та дверних блоків - 1500 м2 на рік.

Необхідна кількість робочих для випуску максимального об'єму продукції складає 10 чоловік при роботі в одну зміну.

Моделювання виробничого процесу будемо виконувати у припущенні спеціалізації майстерні випуску віконних та дверних блоків. Випуск якісних меблів у с. Зарванці є дуже проблематичним варіантом розвитку бізнесу, оскільки потребує значно більшої кваліфікації персоналу. Випуск столярних виробів для ремонтних робіт є задачею реальною, тому що: по-перше, є можливість реалізації виробів у м. Вінниці без великих транспортних витрат (село розташоване у 5 км від міста); по-друге, є можливість використання некваліфікованої робочої сили з числа мешканців села, а кваліфікованої - із м. Вінниці.

Підготовка вихідних даних

1. Капітальні вкладення

Капітальні вкладення у будівництво, підраховані за методикою, запропонованою у п.2.4.1, складають С0= 380 тис. грн., у тому числі 140 тис. грн. - капітальні вкладення на устаткування.

2. Обґрунтування можливого валового доходу

Виконаємо невеликі маркетингові дослідження ринку столярних виробів у м. Вінниці для визначення можливості реалізації продукції майстерні.

Аналіз ринку показує, що у Вінниці працює 3-4 достатньо крупних столярних підприємства, які випускають дерев'яні віконні та дверні блоки, достатньо велика кількість індивідуальних виробників даної продукції, а також пропонуються для реалізації високоякісні вироби імпортного виробництва й продукція київських підприємств.

Ціна 1 м2 дверних блоків перевищує ціну 1 м2 віконних блоків, але для зручності аналізу будемо вважати, що випуск дверних та віконних блоків на нашому підприємстві буде здійснюватись у рівних пропорціях, тому для аналізу можна використовувати усереднене значення ціни на таку продукцію.

Середнє значення ціни 1 м2 віконних та дверних блоків європейської якості, що пропонуються вітчизняним ринком, складає $75 і вище. Середнє значення ціни 1 м2 дерев'яних виробів місцевих виробників складає $50.

Проаналізуємо ймовірну ємність ринку для дерев'яних віконних та дверних блоків по м. Вінниці.

Виходячи з чисельності населення м. Вінниці та припущення, що середня родина міста складається з 3 чоловік, маємо приблизну кількість родин у місті - 100000. Припустимо, виходячи з обережності оцінок, що тільки половина сімей має власне житло (квартиру або будинок). Тоді кількість квартир і будинків міста - 50000.

Виключимо частку власників житла, що мають змогу зробити у своєму житлі євроремонт і будуть покупцями імпортних високоякісних віконних та дверних блоків. Ця частка складає не більше 2% або 50000х0,02 = 1000 власників.

З решти власників, тобто з 50000 - 1000 = 49000, тільки 10% мають достатній доход, щоб під час ремонту свого житла замінювати вікна й двері. Це 49000 х 0,1 = 4900 власників.

Будемо вважати, що капітальний ремонт житла родина здійснює раз на 20 років (коли діти подорослішали і родина вирішує питання з їх окремим проживанням). Тоді щорічна кількість квартир і будинків, де потенційно очікується попит на дерев'яні вікна й двері, складає 4900 20 = =245.

Приймаємо, що середня квартира або будинок - двокімнатні. Тоді кількість вікон і дверей у такій квартирі - 9 шт. Приймаючи площу одного вікна або дверей 2 м2, маємо загальну площу потрібних віконних та дверних блоків на квартиру 2 х 9 = 18 м2. Попит на дерев'яні віконні і дверні блоки у місті щороку 245 х 18 = 4410 м2.

Бачимо, що при річній потужності нашої майстерні 1500 м2, продукція її повинна охопити третю частину ринку міста. Це можливо при стабільній роботі підприємства, яка забезпечує:

- можливість у будь-який час виконати замовлення на партію продукції, скажімо однотипні вікна і двері на усю квартиру, що потребує певного запасу сировини. Такі замовлення, як правило, не можуть виконати індивідуальні виробники;

- можливість виконати замовлення у стислі терміни;

- можливість забезпечити відповідну якість продукції.

Крім того, реалізація продукції можлива при відповідній ціновій політиці. Ціна на продукцію повинна бути у межах середньої для ринку. Для дерев'яних вікон і дверей - це $50 за м2.

При курсі долара США 5,2 грн. ціна на віконні та дверні блоки може бути у межах від 200 до 300 грн. за 1м2. При оптимістичному прогнозі це відповідає валовому доходу 300х1500 = 450000 грн. на рік, при песимістичному прогнозі - 200х1500 = 300000 грн. на рік.

Реалістичний прогноз може бути визначений як середнє арифметичне оптимістичного та песимістичного прогнозів, тобто: (450000 + 300000)2 = = 375000 грн. на рік.

Валовий доход за вирахуванням ПДВ складе GI = 375000 х 5 6 = = 312500 грн. на рік.

3. Поточні витрати

Складемо калькуляцію витрат на виробництво 1 м2 столярних виробів, користуючись досвідом аналогічних підприємств щодо витрат матеріалів, електроенергії, витрат на транспортування.