Економіко-організаційні та фінансові аспекти діяльності ОСББ в Україні

Размещено на http://www.allbest.ru/

Размещено на http://www.allbest.ru/

Дніпровський державний технічний університет

Економіко-організаційні та фінансові аспекти діяльності ОСББ в Україні

Ганзюк С.М.,

кандидат економічних наук, доцент, доцент кафедри фінансів та обліку

м. Кам'янське

Анотація

В статті визначено сутність фінансових результатів та фінансового регулювання діяльності об'єднань співвласників багатоквартирних будинків. Розглянуто фінансові (складання кошторису, формування портфеля доходів та видатків, подання фінансової звітності об'єднань, участь у програмах співфінансування з місцевим бюджетом) та економіко-організаційні аспекти функціонування об'єднань. Досліджено існуючі форми управління багатоповерхівками в Україні. Проаналізовано передумови створення та стан розвитку ОСББ в Україні, регіоні та місті. Розглянуто законодавчу базу регулювання діяльності об'єднань співвласників в Україні. Досліджено причини виникнення та обсяг заборгованості населення за оплату на утримання будинку та прибудинкової території. Виділено основні переваги створення ОСББ в Україні. Досліджено успішний досвід діяльності ОСББ в м. Каменському.

Ключові слова: доходи об «єднань, витрати об «єднань, кошторис, фінансове регулювання, фінансова звітність об'єднання співвласників, форма управління будинками.

Abstract

Keywords: association income, association expenses, budget, financial regulation, financial statements of the co-owners' association, form of management.

Основна частина

Постановка проблеми. Ефективне функціонування об'єктів житлово-комунального господарства із максимальним задоволенням потреб споживачів даного виду послуг є завжди актуальним питанням. Всі технічні та фінансово-економічні проблеми даної галузі досить негативно впливають на розвиток економіки країни в цілому та викликають соціальні невдоволення в суспільстві. Запорукою успіху розв'язання численних проблем в сфері ЖКГ є реалізація комплексних соціально-орієнтованих та фінансово-збалансованих підходів до реорганізації та модернізації галузі, які б забезпечували її ефективне функціонування та розвиток. Вітчизняним законодавством виділено головний напрям реформування системи ЖКГ - створення об'єднань співвласників багатоквартирних будинків (ОСББ), які в сучасних умовах ринкового господарювання є найбільш прогресивною формою управління житлом багатоквартирних будинків. Отже, питання формування та оптимального використання фінансових ресурсів ОСББ, а також економіко-організаційні особливості діяльності об'єднань потребують дослідження та удосконалення.

Аналіз останніх досліджень і публікацій. Питання щодо передумов створення, функціонування та розвитку ОСББ в Україні висвітлюються в роботах Ф. Євдокімова, В. Логвіненка, Г. Онищука, С. Поважного, Д. Тарасенка та ін. Серед праць, присвячених аспектам фінансового забезпечення підприємств житлово-комунального господарства виділимо роботи С. Брік, Н. Гури, М. Войновського, Д. Кондратенко, О. Коцюри, Т. Монастирської, Є. Черевикової. Однак, на наш погляд, зазначені науковці досліджують лише окремі важливі аспекти функціонування об'єднань співвласників багатоквартирних будинків, що не дає чіткого уявлення про організаційно-економічні особливості, а також механізм формування та використання фінансових ресурсів ОСББ.

Формулювання цілей статті. Метою статті є дослідження економіко-організаційних та фінансових особливостей діяльності ОСББ, а також стану їх розвитку в Україні.

Виклад основного матеріалу дослідження. За даними аналітичних досліджень, близько 40% житлового фонду України - багатоквартирні житлові будинки, в яких мешкає майже 50% населення країни. 80% багатоквартирного житлового фонду потребує повної або часткової модернізації, для чого, за оцінками експертів, необхідно від 15 до 50 млрд. доларів США [1]. Як свідчать офіційні дані щодо житлового фонду Україні в табл. 1 [2], в середньому на одну особу в Україні на початку 2020 р. приходилося 24,2 кв. м, а кількість квартир складала 17,3 млн од. Загальна площа житлового фонду України за останні 10 років зменшилася на 60,8 млн кв. м., кількість квартир скоротилася на 1908 од., але, враховуючи відсутність даних з тимчасового окупованих територій з 2014 року, можна зробити висновок, що, в цілому, суттєвих змін на ринку житлових об'єктів для населення за останні десять років не відбулося.

В Україні існує декілька методів управління багатоквартирним будинком: безпосереднє управління багатоквартирним будинком, яке є доцільним для будинків, розрахованих на декілька сімей; управління будинком об'єднанням співвласників багатоквартирного будинку та управління багатоквартирним будинком керуючою компанією. Реалізація кожної із трьох вищезазначених форм має свої як переваги, так і недоліки, що пов'язані, як з об'єктивними, так і суб'єктивними чинниками. Зважаючи на оцінки вітчизняних практиків, об'єднання співвласників є найбільш ефективною, прогресивною та результативною формою управління будинками, оскільки саме власники як ніхто зацікавлені в максимальному задоволенні своїх житлово-комунальних потреб.

Таблиця 1. Житловий фонд України за 2009-2019 рр.

Починаючи з 2014 року без урахування тимчасово окупованої території Автономної Республіки Крим, м. Севастополя та частини тимчасово окупованих територій у Донецькій та Луганській областях

Згідно ЗУ «Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку» об'єднання співвласників багатоквартирного будинку (далі ОСББ) - це неприбуткова організація, юридична особа, створена власниками для сприяння використанню їхнього власного майна й управління, утримання та використання неподільного та загального майна [3]. Зазначені структури добровільно створюються громадянами за місцем проживання у багатоквартирному будинку з метою ефективного вирішення проблем у житлово-комунальній сфері. Головною функцією об'єднань населення як неприбуткової організації є забезпечення реалізації прав власників приміщень на володіння та користування спільним майном об'єднання, належне утримання будинку та прибудинкової території, сприяння в отриманні житлово-комунальних та інших послуг належної якості за обґрунтованими цінами та виконання ними своїх зобов'язань, пов'язаних із діяльністю об'єднання [4]. Зростання за останні вісім років (2013 по 2020 рр.) на 52,8% кількості ОСББ в Україні яскраво свідчить про поступове усвідомлення населення в необхідності об'єднуватися заради збереження та реконструкції своїх будинків (рис.). На Дніпропетровську область станом на 01.01.2021 р. припадало 10,4% від загальної кількості створених в Україні об'єднань (3558 од.), що є найбільшим показником на рівні регіонів [5].

фінансовий багатоквартирний співвласник економічний

Зміна кількості зареєстрованих в Україні ОСББ, од.

Проте, варто зазначити, що питома вага будинків, в яких створено ОСББ, залишається дуже малою в загальній кількості будинків: у м. Кам'янському, для прикладу, на початку 2021 року налічувалося 121 об'єднання, що складало близько 7,3% від кількості всіх багатоповерхівок у місті [7]. Наприкінці 2020 року найбільшу заборгованість за оплату послуг з управління багатоквартирними будинками мали ті будинку, управління якими здійснювалося керуючими компаніями. Загальна заборгованість станом на 30.11.2020 р. становила рекордні 5,17 млрд грн. [8], лідером є Дніпропетровська область з обсягом заборгованості у 1,12 млрд грн. (табл. 2).

Табл. 2. Заборгованість населення з оплати послуг з управління багатоквартирними будинками станом на 30.11.2020 р.

Причинами виникнення заборгованості населення є не тільки фінансові проблеми, але й небажання власників сплачувати за отримані неякісні послуги. Стає очевидним, що проблеми у житлово-комунальній сфері, зростання соціального незадоволення рівнем комунальних послуг визначили пошук способів виходу з даної ситуації шляхом створення конкурентної платформи у сфері обслуговування житла, що зумовило появу альтернативних виконавців житлово - комунальних послуг, які мають відповідні ресурсні можливості та здатні результативно функціонувати в умовах ринку. На власному прикладі головування в об'єднанні співвласників, слід відмітити, що заборгованість за оплату внесків на утримання будинку та прибудинкової території до створення ОСББ складала майже 63%, після створення об'єднання - 15%, з яких 5% припадає на короткострокову заборгованість до трьох місяців.

Об'єднання співвласників, як вже зазначалося, є достатньо відомою та ефективною формою самоорганізації громадян за місцем проживання, хоча й обмежено поширеною.

Місцеві мешканці краще за будь-кого іншого знають свої проблеми та фінансові можливості. Саме тому діяльність ОСББ, яка регулюється загальними зборами та враховує голос кожного власника, є найбільш результативною на даному етапі розвитку житлово-комунальної сфери. Основна діяльність об'єднання полягає у здійсненні представницьких функцій співвласників і сприянні реалізації ними своїх прав і виконанню обов'язків. Тобто, ОСББ не надає співвласникам багатоквартирного будинку ніяких послуг, а є лише посередником між ними та обслуговуючими організаціями. І, відповідно, співвласники не оплачують об'єднанню його послуги. Вони лише оплачують сумісні витрати об'єднань, наприклад, на утримання будинку і прибудинкової території, на ремонт, які ОСББ здійснює згідно зі статутом і затвердженим кошторисом [4].

До основних нормативних документів, що здійснюють регулювання діяльності ОСББ та ведення бухгалтерського обліку в Україні відносять Закон України «Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку» [3], Закон України «Про бухгалтерський облік та фінансову звітність в Україні» [9], Податковий кодекс України [10]. ОСББ - це юридична особа, тому введення бухгалтерського обліку є обов'язковим елементом згідно із [9] і чинними НП(С) БО [11].

Зважаючи на статус неприбутковості, важливим в діяльності ОСББ є фінансове планування доходів і витрат, тобто розробки бюджетів (кошторисів) Порядок складання та схвалення кошторису, як правило, визначається у статуті організації [12]. Готує кошторис правління (голова правління) об'єднання, а затверджують загальні збори. Виходячи з сутності об'єднання співвласників багатоквартирних будинків фінансовим результатом їх діяльності, на наш погляд, є не прибуток або збиток, а саме «профіцит» або «дефіцит» фінансових ресурсів, а головною ціллю управління ним - розробка обґрунтованих управлінських рішень, направлених на підвищення ефективності діяльності об'єднання та, як наслідок, покращення якості життя мешканців будинку. Фінансове регулювання діяльності ОСББ полягає в забезпеченні стійкості функціонування об'єднання в цілому - зміна кількісних і якісних показників фінансових процесів через механізм надання або вилучення фінансових ресурсів.

Оскільки об'єднання співвласників є неприбутковою організацією відповідно до Податкового кодексу України [10], для них застосовується скорочена за показниками фінансова звітність у вигляді балансу та звіту про фінансові результати. Кожне ОСББ формує власну фінансово-облікову політику, у якій відображаються всі питання організації ведення обліку. Об'єктами обліку в ОСББ є: активи (господарські засоби), капітал, зобов'язання (джерела залучених засобів), господарські процеси, витрати та доходи. Активи і зобов'язання об'єднань відображаються в бухгалтерському балансі, витрати і доходи ОСББ як неприбуткових організаціях відображаються в кошторисі доходів і витрат, а також у формі 2 фінансової звітності і в податковому звіті.

Кошторис доходів і витрат об'єднань населення складається на рік на основі бухгалтерських даних і затверджується на загальних зборах згідно зі статутом ОСББ. Доходи в кошторисі забезпечують покриття необхідних витрат. Портфель доходів ОСББ формується за рахунок внесків співвласників на утримання будинку, розмір яких визначається на загальних зборах. На сьогоднішній день в рамках підтримки розвитку ОСББ існують місцеві програми співфінансування, які дозволяють здійснювати поточні та капітальні ремонти будинків та внутрішньобудинкових мереж за рахунок ОСББ (питома вага фінансування 10-30% по країні) і місцевих бюджетів. Так, наприклад, у м. Кам'янському діє комплексна програма розвитку ОСББ на 2018-2022 роки, учасниками якої у 2020 році стали 24 ОСББ зі 121. Всього з бюджету міста було виділено 4,63 млн. грн., відсоток фінансування від об'єднань коливався в межах 15-19% [13].

Об'єднання мешканців можуть затверджувати також внески на додаткові витрати - формування ремонтного та резервного фондів тощо. Кошторис ОСББ включає найчастіше всього три основні компоненти: утримання будинку; ремонтний фонд; резервний фонд [12, С. 14]. Для складання бюджету на наступний рік спочатку визначають обсяг планових витрат (з урахуванням зростання мінімальної заробітної плати і її індексації, тарифів на електроенергію тощо) та доходів, які будуть отримані не від співвласників (орендна плата, бюджетне співфінансування, відсотки за депозитами), які потім віднімають із загальної суми витрат. Залишок ділять на загальну площу квартир та нежитлових приміщень в будинку і визначають розмір внеску на утримання будинку за 1 кв. м, а потім за кожну квартиру [12, С. 16-17]. Окремо, при формуванні резервного фонду закладають непередбачені витрати, ремонтний фонд включає витрати на поточний (капітальний) ремонт, енергозбереження та ін. Виконання кошторису та правильність ведення обліку щорічно перевіряє ревізійна комісія, обрана згідно зі статутом. Кожен з фінансових аспектів (формування кошторису, сплата податків, фінансова звітність, тощо) є необхідними для здійснення діяльності об'єднань співвласників багатоповерхових будинків та повинні виконуватися професійно.

Вибір оптимальної форми управління багатоквартирним будинком є запорукою гідного проживання та добробуту мешканців. Серед головних переваг створення ОСББ виділимо наступні:

- співвласники самостійно приймають рішення щодо управлінням будинком;

- члени ОСББ самостійно керують спільним майном багатоквартирного будинку та контролюють використання своїх фінансових ресурсів;

- співвласники можуть заробляти гроші на спільній власності, а кошти витрачати на благоустрій території та ін.

Про ефективність такої форми управління та оптимальність використання фінансових ресурсів свідчить і власний досвід, коли за чотири роки існування ОСББ в шестипід'їздній багатоповерхівці в м. Кам'янському при внесках на утримання будинку в розмірі 2,7 грн. за 1 кв. м, в тому числі і за рахунок програми співфінансування, було відремонтовано покрівлю будинку, внутрішньобудинкові системи водо - та теплопостачання, всі ліфти із заміною кабін, внутрішньобудинкову електромережу та загальну електрощитову; розпочато благоустрій прибудинкової території; придбано камери зовнішнього спостереження, насос, тример, електролічильники та багато ін. Від мешканців головне своєчасно сплачувати внески, формуючи портфель доходів ОСББ, від голови та членів правління - ефективно використовувати згідно запланованого бюджету фінансові ресурси.

В Україні сьогодні набагато легше зареєструвати ОСББ та здійснювати ефективне управління ним, ніж, наприклад, п'ять років тому, оскільки з'явилися інструкції зі створення, сучасні інтернет-платформи з покроковими вказівками, спеціальні програмні додатки для ОСББ, на рівні місцевих влад створено відділи по роботі з об'єднаннями, науковці - теоретики та практики активно висвітлюють проблемні питання в діяльності об'єднань. Безперечно, існує багато проблем і на етапі створення, і на етапі діяльності об'єднань співвласників, починаючи із обрання ініціативної групи та керівника, закінчуючи веденням фінансової і операційної діяльності та необізнаністю голів та членів правління, проте успіх розвитку існуючих ОСББ переконливо свідчить про ефективність саме цієї форми управління багатоквартирними будинками в Україні.

Список використаної літератури

1. Черевиков Є.Л. Передумови розвитку публічно-приватного партнерства у сфері житлового - комунального господарства в Україні. Економіка і прогнозування. 2010. №1. С. 99-110.

2. Житловой фонд України. Офіційний сайт державної служби статистики України http://www.ukrstat.gov.ua/ (дата звернення: 15.03.2021).

3. Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку: Закон України №2866-ІІІ. від 29.11.2001 р. / Верховна Рада України. URL: http:// zakon.rada.gov.ua/laws/show/2866-14. (дата звертання 19.01.2021)

4. Брік С.В. Деякі особливості організації бухгалтерського обліку та аудиту ОСББ. Економіка. Бізнес-адміністрування. Право. №2 (2). 2017. С. 243-253.

5. Кількість суб'єктів ЄДРПОУ за організаційно-правовими формами господарювання. Офіційний сайт головного управління статистики у Дніпропетровській області. URL: https:// http://www.dneprstat.gov.ua/edrpo/subjects/2021/01/15_01_21/3_edrpo_01_20K4. pdf (дата звернення: 11.03.2021).

6. Кількість суб'єктів ЄДРПОУ за організаційно-правовими формами господарювання. Офіційний сайт Державної служби статистики України URL: https: // http://www.ukrstat.gov.ua/edrpoy/ukr/EDRPU_2013/ks_opfg/arh_ks_opfg_13.htm (дата звернення: 11.03.2021).

7. Перелік ОСББ та ЖБК міста Кам'янське. Офіційний сайт Кам'янської міської ради URL: http://kam.gov.ua/ua/news/pg/220520584268428_p46/ (дата звернення: 11.03.2021)

8. Заборгованість населення з оплати житлово-комунальних послуг за видами послуг. Офіційний сайт державної служби статистики України. URL: http://www.ukrstat.gov.ua/ (дата звернення: 11.03.2021).

9. Про бухгалтерський облік і фінансову звітність в Україні: Закон України №996-XIV від

16.07.1999 р. (зі змінами і доповненнями) / Верховна Рада України. URL: http:// zakon.rada.gov.ua/laws/show/996-14. (дата звертання 22.01.2021).

10. Податковий кодекс України №2755-17, від 01.07.2016, (зі змінами і доповненнями). URL: http://zakon.rada.gov.ua/ laws/show/2755-17. (дата звертання 22.01.2021)

11. Про затвердження Національного положення (стандарту) бухгалтерського обліку 25 «Спрощена фінансова звітність»: Наказ МФУ №39 від 25.02.2000. URL: http://zakon.rada.gov.ua/laws/show/z016100. (дата звертання 24.01.2021)

12. Гура Н.О. Бухгалтерський облік в об'єднаннях співвласників багатоквартирних будинків: навчальний посібник. 2-ге видання. Київ, 2020. 60 с.

13. Міська комплексна програма сприяння розвитку ОСББ у місті Кам'янське. Офіційний сайт Кам'янської міської ради URL: http:// kam.gov.ua/viddil_z_pitan_diyalnosti_organiv_samoorganizatsii_naselennya_ta_obednan_spivvlas nikiv_bagatokvartirnikh_budinkiv/ (дата звертання 14.03.2021)

References

[1] Cherevykov Ye.L. (2010) Peredumovy rozvytku publichno-pryvatnoho partnerstva u sferi zhytlovoho-komunalnoho hospodarstva v Ukraini [Prerequisites for the development of public - private partnership in the field of housing and communal services in Ukraine], Economics and forecasting, vol. 1, pp. 99-110.

[2] State Statistics Service of Ukraine (2021) Zhytlovoi Fond Ukrainy [Housing stock of Ukraine]. Available at: http://www.ukrstat.gov.ua/ (accessed 15 March 2021).

[3] Verkhovna Rada of Ukraine (2021) Pro obiednannia spivvlasnykiv bahatokvartyrnoho budynku №2866-ІІІ. [About the association of co-owners of an apartment building no 2866 - ІІІ].Available at: http:// zakon.rada.gov.ua/laws/show/2866-14 (accessed 19 January 2021).

[4] Brik S.V. (2017) Deiaki osoblyvosti orhanizatsii bukhhalterskoho obliku ta audytu OSBB [Some features of the organization of accounting and auditing of associations of co-owners of apartment buildings], Economy. Business administration. Right, vol. 2 (2), pp. 243-253.

[5] Main Department of Statistics in Dnipropetrovsk region (2021), Kilkist subiektiv yedynoho derzhavnoho reiestru za orhanizatsiino-pravovymy formamy hospodariuvannia [Number of entities of the unified state register by organizational and legal forms of management]. Available at: https:// www.dneprstat.gov.ua/edrpo/subjects/2021/01/15_01_21/3_edrpo_01_20K4. pdf (accessed 11 March 2021).

[6] State Statistics Service of Ukraine (2021) Kilkist subiektiv yedynoho derzhavnoho reiestru za orhanizatsiino-pravovymy formamy hospodariuvannia [Number of entities of the unified state register by organizational and legal forms of management]. Available at: https:// http://www.ukrstat.gov.ua/edrpoy/ukr/EDRPU_2013/ks_opfg/arh_ks_opfg_13.htm (accessed 11 March 2021).

[7] Kamyanka City Council (2021) Perelik OSBB Ta ZhBK Mista Kamianske [List of associations of co-owners and housing cooperatives of the city of Kamyanske]. Available at: http://kam.gov.ua/ua/news/pg/220520584268428_p46/ (accessed 11 March 2021).

[8] State Statistics Service of Ukraine (2021) Zaborhovanist naselennia z oplaty zhytlovo - komunalnykh posluh za vydamy posluh [Debt of the population for payment of housing and communal services by type of services]. Available at: http://www.ukrstat.gov.ua/ (accessed 11 March 2021).

[9] Verkhovna Rada of Ukraine (2021) Pro Bukhhalterskyi Oblik I Finansovu Zvitnist V Ukraini: Zakon Ukrainy №996-XIV [On accounting and financial reporting in Ukraine no 996-XIV]. Available at: http://zakon.rada.gov.ua/laws/show/996-14 (accessed 22 January 2021).

[10] Verkhovna Rada of Ukraine (2021) Podatkovyi kodeks Ukrainy [Tax Code of Ukraine], Available at: http://zakon.rada.gov.ua/ laws/show/2755-17 (accessed 22 January 2021).

[11] Pro zatverdzhennia Natsionalnoho polozhennia (standartu) bukhhalterskoho obliku 25 «Sproshchena finansova zvitnist»: Nakaz MFU №39 vid 25.02.2000. Available at: http://zakon.rada.gov.ua/laws/show/z016100 (accessed 20 January 2021).

[12] Hura N.O. (2020) BukhhaltersDkyy oblik v ob'yednannyakh spivvlasnykiv bahatokvartyrnykh budynkiv [Accounting in associations of co-owners of apartment buildings], Kyiv (in Ukraine)

[13] Kamyanka City Council (2021) Miska kompleksna prohrama spryyannya rozvytku OSBB u misti Kam'yansDke [City comprehensive program to promote the development of associations of co-owners in the city of Kamyanske]. Available at: http: kam.gov.ua/viddil_z_pitan_diyalnosti_organiv_samoorganizatsii_naselennya_ta_obednan_spiv vlasnikiv_bagatokvartirnikh_budinkiv/(accessed 14 March 2021).

Размещено на Allbest.ru