Размещено на http://www.allbest.ru/

Размещено на http://www.allbest.ru/

МИНИСТЕРСТВО НАУКИ И ВЫСШЕГО ОБРАЗОВАНИЯ

РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение высшего образования

«КУБАНСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ УНИВЕРСИТЕТ» (ФГБОУ ВО «КубГУ»)

Институт среднего профессионального образования (ИНСПО)

Курсовая работа

Земельный участок - основа недвижимости

В.В. Звонкова

Краснодар

2022

Оглавление

• земельный участок правовой стоимость
• Введение
• 1. Земельный участок - основа недвижимости
• 1.1 Земельный участок и его правовой статус
• 1.2 Категории земельных участков и их использование
• 2. Оценка стоимости земельных участков
• 2.1 Принципы оценки стоимости земельных участков
• 2.2 Подходы и методы оценки земельных участков
• 2. Расчет стоимости земельного участка по адресу пгт. Афипский ул. Чапаева д.18
• Заключение
• Список литературы


Введение

Земля важная составляющая часть жизнедеятельности человека. В то же время как объект недвижимости земля - это и средство производства, и предмет труда, так как в любой сфере деятельности человек в той или иной мере воздействует на нее. Совокупность этих двух качеств делает землю специфическим средством производства, функционирующим во всех отраслях народного хозяйства.

Земля является важнейшей разновидностью недвижимого имущества. В основе деления вещей на движимые и недвижимые лежит право собственности на землю, поскольку недвижимые вещи определяются, прежде всего, через связь с землей.

Актуальность данной темы заключается в том, что неотъемлемым элементом любого объекта бизнеса, его природным базисом выступает земельный участок.

Эту тему изучали такие авторы как: Боголюбов С.А., Бочаров Н.Н., Иконицкая И.А., Бандорин Л.Е., Крамкова Т.В, Минаева А.А., Волков С.Н., Максимова Е.В., Л.М. Ахметшина и многие другие.

Земельные участки являются важнейшей разновидностью недвижимого имущества и активно участвуют в имущественном обороте (хотя и с определенными ограничениями). В законодательстве и практике выделяют такое понятие как земельный участок, который собственно и может быть предметом различных гражданско-правовых сделок. Земля в своем природном состоянии является сплошной массой территории. Для того чтобы ей придать характер вещи, необходимо обособить отдельный земельный участок от соседних земель.

Цель исследования: рассмотреть земельный участок как важнейший элемент земельно-имущественных отношений

Опираясь на цели исследования, можно определить следующие задачи:

1. рассмотреть понятие «земельный участок»

2. изучить его правовой статус;

3. исследовать категории земельных участков по их целевому использованию

4. проанализировать принципы оценки стоимости земельных участков;

5. представить основных подходы оценки земельных участков и входящие в них методы.

Объектом данного исследования является земельный участок по адресу пгт. Афипский ул. Чапаева д.185

Предметом исследования являются принципы, подходы и методы оценки их стоимости земли в современных условиях.

Теоретико-методологическая основа исследования заключается в использовании общепринятых методов, принципов и подходов оценки объекта недвижимости, таких как сравнительный, затратный и доходный подходы.

Курсовая работа состоит из введения, двух глав, заключения, списка использованной литературы и изложена на 30 листах печатного текста.



1. Земельный участок-основа недвижимости

1.1 Земельный участок и его правовой статус

Земельный кодекс РФ "Земельный кодекс Российской Федерации" от 25.10.2001 N 136-ФЗ (ред. от 16.02.2022) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.03.2022) определяет земельный участок как часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами.

В ранней редакции Земельного кодекса РФ земельный участок определялся как объект земельных отношений - часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы, которой описаны и удостоверены в установленном порядке.

На данный момент земельный участок характеризуется, как земельный участок - часть поверхности земли (в том числе поверхностный почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке уполномоченным государственным органом, а также все, что находится над и под поверхностью земельного участка, если иное не предусмотрено федеральными законами о недрах, об использовании воздушного пространства и иными федеральными законами. Таким образом, установление границ является не только средством индивидуализации земельного участка, но и способом создания самого объекта права.

Следует различать термины «земля» и «земельный участок», которые используются в разном значении. Термин «земля», как правило, употребляется в том случае, когда речь идет о неосвоенной собственности. Термин «земельный участок» означает часть территории, на которой выполнены какие-то работы (улучшения), позволяющие использовать данный участок согласно целевому назначению.

Выделяют следующие улучшения, проводимые для создания участка:

- внешние: устройство улиц, тротуаров, дренажных и инженерных сетей;

- выпусков для подключения инженерных сетей, коммуникаций связи и т.д.

Земельный участок может быть делимым и неделимым. Делимым является земельный участок, который может быть разделен на части, каждая из которых после раздела образует самостоятельный земельный участок, разрешенное использование которого может осуществляться без перевода его в состав земель иной категории, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Как средство производства земля имеет особенности, оказывающие непосредственное влияние на оценку недвижимости:

- земля не является результатом предшествующего труда;

- пространственно ограничена;

- незаменима другими средствами производства;

- обладает постоянством местоположения;

- неизнашиваема при правильном использовании;

- территориально разнокачественна;

- характеризуется специфической полезностью каждого конкретного земельного участка; - обладает плодородием и в сельском хозяйстве наиболее эффективно используются все ее полезные качества;

- практически во всех сферах деятельности человека (кроме сельского и лесного хозяйства) выступает в основном в качестве пространственного операционного базиса, поэтому неразрывно связана с объектами, на ней расположенными: зданиями, сооружениями, дорогами, мелиоративными сооружениями, прочими материальными элементами, созданными трудом человека, так называемыми улучшениями.

Правовой статус земельного участка включает целевое назначение, разрешенное использование, форму законного владения.

В описании земельного участка отражаются следующие показатели:

1. Наименование субъекта земельного права - юридического или физического лица с указанием точного адреса, документов, удостоверяющих лицо, и финансовых реквизитов.

2. Адресные ориентиры - район (жилой массив, промзона и др.), поселок, улица, номер дома и строения (в городах и поселках).

3. Документы, устанавливающие и удостоверяющие право землепользования (постановление, решение, распоряжение, государственный акт, свидетельство, договор аренды и т. д.).

4. Категория земель, целевое назначение и фактическое использование.

5. Код классификатора земель.

6. Площадь по документам, удостоверяющим (устанавливающим) право на участок; площадь фактическая, в том числе постороннего пользования (глубина, ширина, форма).

7. Площадь санитарно-защитной зоны и/или зоны с особым режимом использования в пределах земельного участка.

8. Вид земельного права (собственность).

9. Поверхностный и подпочвенный слой, ландшафт, контуры и топография.

10. Улучшения и инженерное обустройство (подводы электроэнергии, воды и др.).

Паспорт земельного участка должен содержать:

1. экспликацию земель - застроенная территория, площади под инженерными коммуникациями, дорогами, дамбами, карьерами, отвалами, лесными насаждениями, садами, пашней, сенокосами, пастбищами и другими сельскохозяйственными угодьями; болотами, песками, торфоразработками и водными поверхностями;

2. размер земельного налога (в случае нахождения земельного участка в собственности) или арендной платы с единицы площади;

3. расчетную и рыночную стоимость земельного участка;

4. балансовую стоимость строений, сооружений и насаждений;

5. общую стоимость земельного участка и строений;

6. налог на стоимость объекта недвижимости;

7. инженерно-технические характеристики;

8. экологические показатели;

9. градостроительные характеристики - функциональная зона, планировочная зона и др.;

10. залежи полезных ископаемых.

Земельный участок является особой разновидностью недвижимого имущества и его правовой режим отличается от правого режима других недвижимых вещей. Так, земельный участок может быть объектом большего по сравнению с другими видами недвижимых вещей числа ограниченных вещных прав. В частности речь идет о таких правах как право пожизненного наследуемого владения и право постоянного бессрочного пользования земельным участком.

Особенностью земельных участков является то, что их правовой режим регулируется не только нормами гражданского права, но и земельно-правовыми нормами, среди которых важнейшими являются Земельный кодекс РФ "Земельный кодекс Российской Федерации" от 25.10.2001 N 136-ФЗ (ред. от 16.02.2022) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.03.2022) и Закон об обороте земель сельскохозяйственного назначения Федеральный закон от 24.07.2002 N 101-ФЗ (ред. от 30.12.2021) "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", а также так называемыми природоресурсовыми кодексами (Лесным "Лесной кодекс Российской Федерации" от 04.12.2006 N 200-ФЗ (ред. от 30.12.2021) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.03.2022), Водным "Водный кодекс Российской Федерации" от 03.06.2006 N 74-ФЗ (ред. от 30.12.2021) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.03.2022) кодексом и т.д.)

Особенность земельного участка как составной части имущественного комплекса предприятия состоит в том, что выгоды от использования земельного участка реализуются на протяжении неограниченного времени, в то время как другие активы предприятия имеют определенный срок службы. Кроме того, специфика экономической оценки земельного участка обусловлена учетом в процессе эксплуатации его многообразной роли как природного ресурса, основы среды проживания населения и объекта бизнеса.

Оборот земельных участков осуществляется в соответствии с Гражданским Гражданский кодекс Российской Федерации (ГК РФ) 30 ноября 1994 года N 51-ФЗ и Земельным кодексами. Продажа земельных участков, а также выделение их для предпринимательской деятельности и перевода из одной категории в другую осуществляются в соответствии с законами РФ и субъектов Федерации.

Земельные участки, находящиеся в частной собственности, могут быть изъяты для государственных или муниципальных нужд в случаях, предусмотренных законодательством, в связи с выполнением международных обязательств РФ, размещением объектов государственного или муниципального значения (при отсутствии других вариантов их размещения), а также иными обстоятельствами в установленных федеральными законами случаях. Применительно к изъятию участка из земель, находящихся в собственности субъектов РФ или в муниципальной собственности, законодательством предусмотрена возможность выкупа или последующего предоставления равноценного земельного участка. Однако не все земли могут быть изъяты.

Земельный участок может быть временно изъят (реквизирован) в силу чрезвычайных обстоятельств.

Земельный участок принудительно изымается у собственника в случае, если он используется не по назначению или с нарушением действующего законодательства. Однако при этом земельный участок не переходит в публичную собственность, а реализуется с публичных торгов любому лицу.

Земельные отношения выражают взаимодействие Органов государственной власти, местного самоуправления, юридических и граждан по поводу владения, распоряжения и пользования земельными участками либо по поводу государственного управления земельными ресурсами. Объектами земельных отношений выступают земельный участок в целом в определенных границах фиксированной площади и местоположения земельные доли (паи) и права на них.

Земельные отношения включают в себя установленные земельным законодательством:

- порядок предоставления или изъятия земельного участка;

- права и обязанности землепользователя;

- налогообложение, плату за землю;

- санкции за нарушение земельного законодательства

Правовое регулирование отношений при проведении землеустройства осуществляется ФЗ «О землеустройстве» Федеральный закон от 18 июня 2001 г. N 78-ФЗ "О землеустройстве» (ред. От 30.12.2021 г.) 78_ФЗ от 18.06.2001 г. (ред. От 30.12.2021 г.), другими федеральными законами и иными нормативными правовыми актами РФ, а также законами и иными нормативными правовыми актами субъектов РФ.

Землеустройство - это система мероприятий по изучению состояния земель, планированию и организации рационального их использования, охраны, образованию новых и упорядочиванию существующих объектов землеустройства, установлению их границ на местности (территориальное землеустройство), организации рационального использования гражданами и юридическими лицами земельных участков для осуществления сельскохозяйственного производства.

В Российской Федерации понятие землеустройство включает в себя мероприятия по изучению состояния земель, планированию и организации рационального использования земель и их охраны, описанию местоположения и (или) установлению на местности границ объектов землеустройства, организации рационального использования гражданами и юридическими лицами земельных участков для осуществления сельскохозяйственного производства, а также по организации территорий, используемых общинами коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации и лицами, относящимися к коренным малочисленным народам Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации, для обеспечения их традиционного образа жизни (внутрихозяйственное землеустройство). Вопросы землеустройства в России регулируются Земельным кодексом "Земельный кодекс Российской Федерации" от 25.10.2001 N 136-ФЗ (ред. от 16.02.2022) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.03.2022) Российской Федерации и соответствующими Федеральными законами РФ.

1.2 Категории земельных участков и их использование.

Для эффективного использования территорий, контролировать состояние и сохранять биосистемы, весь земельный фонд РФ поделен на категории и виды разрешённого использования. Категории земель - это система классификации всех территорий PФ, которая основана на их целевом назначении. B свою очередь, целевое назначение - это система характеристик: экологических, биологических, геологических, которые определяют цель и способ эксплуатации земли.

Целевое назначение земель в РФ определяется Земельным кодексом, согласно которому земля делится на семь категорий: (см. рисунок 1)

- земли сельскохозяйственного назначения;

- земли поселений;

- земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения;

- земли особо охраняемых территорий и объектов;

- земли лесного фонда;

- земли водного фонда;

- земли запаса.

К этой категории относятся земли, которые находятся за чертой поселений, и которые предоставлены для нужд сельского хозяйства. В их составе выделяют:

- Сельскохозяйственные угодья - земли, предназначенные только для выращивания сельхозпродукции, это пашни, сенокосы, пастбища, земли, занятые многолетними насаждениями, - они имеют приоритет в использовании и подлежат особой охране.

- Земли, занятые различными сельскохозяйственными объектами - внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, древесно-кустарниковой растительностью, замкнутыми водоемами, а также зданиями, строениями, сооружениями, - используемыми для сельхозпроизводства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции.

Земли в этой категории разрешено использовать:

? для ведения сельскохозяйственного производства и/или других, связанных с сельскохозяйственным производством, целей;

? для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства;

? для ведения личного подсобного хозяйства (ЛПХ);

? для садоводства или огородничества;

? для дачного строительства;

? для ведения животноводства, сенокошения и выпаса скота;

? для ведения подсобного сельского хозяйства и др.

При этом вид разрешенного землепользования выбирается правообладателем самостоятельно. Исключения делаются лишь для особо ценных сельскохозяйственных угодий, которые устанавливаются нормативными актами субъектов федерации.

В ст. 3 ФЗ РФ от 29.07.2017 N 217_ФЗ (ред. от 22.12.2017). «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» ФЗ РФ от 29.07.2017 N 217-ФЗ (ред. от 22.12.2017). "О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации” конкретизируются понятия отдельных видов земельных участков. Так, под садовым земельным участком понимается земельный участок, предоставленный гражданину или приобретенный им для выращивания плодовых, ягодных, овощных, бахчевых или иных сельскохозяйственных культур и картофеля, а также для отдыха.

Огородным земельным участком считается земельный участок, предоставленный гражданину или приобретенный им для выращивания ягодных, овощных, бахчевых или иных сельскохозяйственных культур и картофеля (с правом или без права возведения некапитального жилого строения и хозяйственных строений и сооружений в зависимости от разрешенного использования земельного участка, определенного при зонировании территории).

К дачному земельному участку относится участок, предоставленный гражданину или приобретенный им в целях отдыха (с правом возведения жилого строения без права регистрации проживания в нем или жилого дома с правом регистрации проживания в нем и хозяйственных строений и сооружений, а также с правом выращивания плодовых, ягодных, овощных, бахчевых или иных сельскохозяйственных культур и картофеля).

Земли поселений

Таковыми признают земли, используемые и предназначенные для застройки и развития городских и сельских поселений и отделенные их чертой (границами) от земель других категорий.

Поселения в РФ подразделяют на городские (города, поселки) и сельские (села, станицы, деревни, хутора и т.д.).

В состав земель поселений могут входить земельные участки, отнесённые в соответствии с градостроительными регламентами к следующим территориальным зонам:

1. жилым;

2. общественно-деловым;

3. производственным;

4. инженерных и транспортных инфраструктур;

5. рекреационных;

6. сельскохозяйственного использования;

7. специального назначения;

8. военных объектов;

9. иным территориальным зонам.

Для каждой зоны устанавливают градостроительные регламенты, определяющие содержание правового режима отдельных земельных участков. Для земельных участков, расположенных в границах одной территориальной зоны, устанавливают единый градостроительный регламент. Он обязателен для исполнения всеми собственниками, пользователями, владельцами-арендаторами независимо от форм собственности и иных прав на участки.

Земли промышленности

Данная категория земель включает в себя земли, которые используются или предназначены для обеспечения деятельности организаций и эксплуатации объектов промышленности.

В ее составе в зависимости от характера задач выделяют следующие земли:

1. промышленности;

2. энергетики;

3. транспорта;

4. связи, радиовещания, телевидения и информатики;

5. для обеспечения космической деятельности;

6. земли обороны и безопасности;

7. иного специального назначения.

Характерная особенность многих из них - наличие охранных, санитарно-защитных и иных зон с особыми условиями использования. Это ограничивает права собственников, землепользователей и арендаторов земельных участков.

Земли особо охраняемых территорий и объектов

К данной категории относятся земли, которые полностью или частично изъяты из хозяйственного использования и оборота, в соответствии с постановлениями федеральных органов государственной власти, органов государственной власти субъектов РФ или решениями органов местного самоуправления и для которых установлен особый правовой режим.

К ним относят:

1. особо охраняемые природные территории, в том числе лечебно-оздоровительные местности и курорты;

2. земли природоохранного назначения;

3. земли рекреационного назначения;

4. земли историко-культурного назначения;

5. иные особо ценные земли.

Земли лесного фонда, земли водного фонда и земли запаса

К этим категориям относят:

1. лесные и предназначенные для ведения лесного хозяйства нелесные земли (земли лесного фонда);

2. земли, занятые водными объектами, земли водоохранных зон водных объектов и выделяемые для установления полос отвода и зон охраны водозаборов и иных водохозяйственных сооружений (земли водного фонда);

3. земли, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и не предоставленные гражданам и юридическим лицам (земли запаса). Использование земель запаса допускается только после перевода их в другую категорию.

Выделяют такое понятие как земельный участок общего пользования. Такие участки находятся в государственной или муниципальной собственности, не закрыты для общего доступа и не подлежат приватизации. Граждане имеют право свободно находиться на них и использовать имеющиеся на этих участках природные объекты в пределах, установленных законом, а также собственником соответствующего земельного участка (ст. 262 ГК) Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)" от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 25.02.2022) ГК РФ Статья 262. Земельные участки общего пользования. Доступ на земельный участок.

Земельные участки общего пользования рассматриваются как особая категория участков, которые могут входить в состав различных территориальных зон в составе земель поселений. Согласно п. 2 ст. 262 ГК, если земельный участок не огорожен либо его собственник иным образом ясно не обозначил, что вход на участок без его разрешения не допускается, любое лицо может пройти через участок при условии, что это не причинит ущерба или беспокойства собственнику.

Мы рассмотрели 7 категорий земель. Среди которых земли сельскохозяйственного назначения, земли населённых пунктов, земли промышленности, земли особо охраняемых территорий и объектов, земли лесного фонда, земли водного фонда и земли запаса. У каждой категории своё назначение, но можно перевести одну категорию земель в другую, об этом говорит Российское законодательство Федеральный закон от 21.12.2004 N 172-ФЗ (ред. от 30.12.2021) "О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую" (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.03.2022). Также категория земли может поменяться у лесов, которые будут признаны природоохраняемыми территориями. Для каждой ситуации действуют свои правила перевода. Например, включение в границы населенного пункта сельхозтерриторий потребует изменения генплана. Ранее действовало ограничение о том, что кадастровая стоимость сельхозземли должна быть ниже средней кадастровой стоимости по району. Сейчас таких ограничений нет.



2. Оценка стоимости земельных участков

2.1 Принципы оценки стоимости земельных участков

Для оценки земельного участка существуют группы принципов предназначенные для объектов недвижимости с разным типом целевого предназначения, их мы рассмотрим ниже.

Определение рыночной стоимости земельного участка основывается на следующих принципах.

Принцип полезности - рыночную стоимость имеют земельные участки, которые способны удовлетворять потребности пользователя (потенциального пользователя) в течение определенного времени.

Принцип спроса и предложения - рыночная стоимость земельного участка складывается в результате взаимодействия спроса и предложения на рынке и характера конкуренции продавцов и покупателей.

Спрос обычно принято характеризовать количеством объектов, которые покупатели готовы или могут купить в течение определенного промежутка времени по сложившейся на данное время рыночной стоимости. Предложение характеризуется количеством объектов, предложенных к продаже на рынке в настоящий момент по конкретной цене. Соотношение спроса и предложения определяет уровень цен на равновесном земельном рынке.

Выделяется три возможных состояния соотношения спроса и предложения:

- спрос и предложение равны, в результате рыночных сделок формируется равновесная справедливая рыночная цена объектов недвижимости;

- спрос превышает предложение, цены на рынке растут, формируются спекулятивные цены, возникает опасность протекционизма и коррупции, ведущих к разрушению рынка;

- предложение превышает спрос, цены падают, возникает стагнация рынка.

В странах с равновесной рыночной экономикой эти состояния периодически сменяют друг друга в зависимости от факторов, связанных как с общим состоянием экономики, так и с социальными, демографическими и иными процессами.

Принцип замещения - рыночная стоимость земельного участка не может превышать наиболее вероятных затрат на приобретение объекта эквивалентной полезности.

Данный принцип предполагает наличие вариантов выбора для покупателя, т.е., стоимость объекта недвижимости (земельного участка) зависит от того, имеются ли на рынке аналогичные объекты или объекты, заменяющие данный. Принцип показывает, что стоимость данного объекта не должна превышать затрат на приобретение на рынке аналогичного объекта (земельного участка). Следовательно, стоимость конкретного земельного участка определяется наименьшей ценой, по которой можно приобрести аналогичный земельный участок, обладающий такими же основными показателями, включая потенциальную полезность и доходность.

В Краснодаре, особенно в центральной части города, как и в большинстве других городов с исторически сложившимся архитектурным обликом, найти абсолютно одинаковые свободные земельные участки практически невозможно. Уникальность каждого участка создает определенные трудности для реализации на земельном рынке, последующего освоения, но способствует формированию достаточно высокого уровня рыночных цен. Иначе выглядит рыночная ситуация в новых городах, районах новой массовой застройки, где выше уровень стандартизации архитектурных градостроительных решений и потому больше однотипных земельных участков. Здесь принцип замещения проявляется в полной мере, способствуя стабилизации рыночных цен на сравнительно низком уровне.

Принцип ожидания - величина рыночной стоимости земельного участка зависит от ожидаемой величины, срока и вероятности получения ренты от него.

Величина рыночной стоимости земельного участка зависит от дохода, остающегося после оплаты факторов производства, привлеченных к земельному участку для предпринимательской деятельности.

Данный принцип показывает, что стоимость объекта недвижимости - текущая стоимость всех будущих доходов, полученных от его использования (включая продажу и стоимость объектов недвижимости, прежде всего земельных участков), - постоянно растет в силу увеличения спроса и ограничения предложения.

Однако этот принцип не означает, что владелец недвижимости (земельного участка) в буквальном смысле должен ждать повышения цены недвижимости или доходности от сдачи ее в аренду. Он лишь отражает то, что использование объекта недвижимости, земли, принципиально носит длительный характер. Поэтому при оценке объекта недвижимости следует помнить, что его стоимость далеко не всегда равна той средней цене, которая сложилась на рынке для аналогичных объектов к моменту оценки. Текущая стоимость всей суммы доходов может оказаться и существенно более высокой.

Принцип внешнего влияния - рыночная стоимость земельного участка зависит от влияния внешних факторов.

Принцип соответствия - оцениваемый объект (участок земли) имеет наивысшую стоимость при условии его некоторого сходства с окружающими объектами по использованию, по размеру и стилю, при минимальных затратах на его освоение. Иначе говоря, если все экономические факторы, обусловливающие максимальную полезность и доходность данного участка, сбалансированы наилучшим образом.

Для данного земельного участка и объекта недвижимости, расположенного или создаваемого на нем, должны быть достигнуты условия соответствия затрат на его приобретение и освоение и стоимости или доходности созданного на нем объекта недвижимости. Один из критериев проверки соответствия оценки земельного участка данному принципу - доля стоимости собственно земельного участка в общей стоимости объекта недвижимости, расположенного на нем.

В центральной части Краснодара это соотношение приближается к показателям, характерным для других крупных городов мира. Поэтому дальнейшего роста цен на земельные участки в центре города сравнительно невелик (исключая земельные участки, предназначенные для строительства высотных зданий), и может быть обусловлен главным образом дальнейшим ростом себестоимости строительства и цен на недвижимость при улучшении ее потребительских качеств.

Реализация данного принципа, позволяет выделить из общей стоимости объекта недвижимости стоимость собственно земельного участка.

Принцип наиболее эффективного использования - рыночная стоимость земельного участка определяется исходя из его наиболее эффективного использования.

Наиболее эффективное использование земельного участка, это наиболее вероятное использование земельного участка, являющееся физически возможным, разумно оправданным, соответствующим требованиям законодательства, финансово осуществимым и в результате которого стоимость земельного участка будет максимальной. Наиболее эффективное использование земельного участка определяется с учетом возможного обоснованного его разбиения на отдельные части, отличающиеся формами, видом и характером использования. Наиболее эффективное использование может не совпадать с текущим использованием земельного участка.

При определении наиболее эффективного использования принимаются во внимание:

- целевое назначение и разрешенное использование;

- преобладающие способы землепользования в ближайшей окрестности оцениваемого земельного участка;

- ожидаемые изменения на рынке земельных участков;

- существующее использование земельного участка.

При оценке земельного участка из всех возможных (разрешенных) вариантов его использования выбирается наилучший и наиболее доходный, и именно он используется для оценки.

При этом, как упоминалось ранее, учитываются только те варианты использования, которые, во-первых, соответствуют юридическим нормам (включая градостроительные ограничения, требования по охране окружающей среды, памятников истории, архитектуры, благоустройству прилегающей территории), реализация которых, во-вторых, возможны физически и которые, в-третьих, приносят доход (если речь идет о коммерческой оценке). В результате выбирается тот вариант использования, при котором может быть получена максимальная цена с учетом всех правовых, градостроительных, экологических и иных ограничений.

Если участок свободен от строений, то определяется, какой объект можно построить исходя из варианта наиболее эффективного использования участка с учетом всех имеющихся ограничений.

Если строение на участке имеется, то проводится анализ, увеличивать ли стоимость участка на величину стоимости данного строения или уменьшать на величину затрат по сносу данного строения при выбранном варианте наилучшего использования данного земельного участка, конечно же с учетом имеющихся ограничений.

Данный принцип наиболее применим для оценки свободных земельных участков. Для оценки застроенных земельных участков его применение существенно сложнее, поскольку позволяет выделить из стоимости всего комплекса недвижимости стоимость собственно земельного участка. Здание или сооружение, находящееся на земельном участке, далеко не всегда имеет наибольшую стоимость или приносит наибольший доход. К тому же с течением времени в результате естественного износа здания, изменения конъюнктуры рынка и других факторов стоимость объекта недвижимости в целом может существенно снизиться, а рыночная стоимость земельного участка при этом может остаться неизменной и даже возрасти.

Следует обратить внимание и на то, что данный принцип важен при оценке не только отдельных земельных участков, но и больших городских территорий. Его использование позволяет оптимизировать земельную и градостроительную политику города на основе строгих экономических расчетов.

Прежде всего, это касается улучшений городских земель, находящихся в собственности города, т. е. его земельной собственности.

Величина рыночной стоимости земельного участка изменяется во времени и определяется на конкретную дату (дата проведения оценки).

Таким образом, принцип наилучшего и наиболее эффективного использования позволяет оценить максимальную возможную величину земельной ренты от данного земельного участка независимо от того, застроен участок или нет и какое здание или сооружение на нем находится в момент оценки.

2.2 Подходы и методы оценки земельных участков

К каждому виду и типу недвижимости применяется определенный комплекс подходов, содержащих несколько методов. Анализируя объект оценки, эксперт подбирает для работы уместные инструменты, оптимально подходящие для исследования специфических и стандартных характеристик конкретной недвижимости.

Существует три общепринятых подхода в оценке земельных участков:

- Сравнительный подход, отражающий совокупность ценообразующих факторов конкретного рынка (спрос и предложение, конкуренцию, ограничение и т.д.), присутствующих на дату оценки;

- Доходный подход, отражающий позиции наиболее вероятного покупателя (инвестора);

- Затратный подход, отражающий точку зрения по созданию объекта оценки с позиции понесенных затрат.

Выбор того или иного подхода для оценки осуществляется, исходя из специфики оцениваемого объекта, особенностей конкретного рынка и состава сведений, содержащихся в представленной информации.

В общем случае, при наличии достаточного количества рыночной информации для оценки необходимо применять все три подхода. Невозможность или ограничения применения какого-либо из подходов обосновываются в отчете об оценке.

Расчет стоимости в рамках каждого из трех описанных выше подходов проводится соответствующими методами.

Рассмотрим подробнее каждый из подходов и особенности используемых для оценки методов.

Сравнительный подход применяется для определения стоимости оцениваемого участка путем сопоставления цен недавних продаж аналогичных земельных участков на эффективно функционирующем свободном рынке, где покупают и продают сопоставимую собственность добровольные покупатели и добровольные продавцы, принимая при этом независимые решения. Подход основан на принципе замещения: благоразумный покупатель не заплатит за оцениваемый участок большую сумму, чем ту, за которую можно приобрести на рынке аналогичный по качеству и полезности земельный участок.

В рамках сравнительного подхода применяются: метод сравнения (продаж), метод выделения, метод распределения.

Метод сравнения продаж используется для оценки земельных участков, занятых строениями и сооружениями (далее - застроенных участков), и земельных участков, не занятых строениями и сооружениями (далее - незастроенных земельных участков). Условие применения метода - наличие информации о ценах сделок с незастроенными земельными участками, являющимися аналогами оцениваемого. При отсутствии достоверной информации о ценах сделок с земельными участками допускается использование цен предложений (спроса).

Метод выделения используется для оценки застроенных земельных участков. Условия применения метода - наличие информации о ценах сделок или предложения (спроса) с объектами недвижимости, включающими в себя аналогичные земельные участки.

Данный метод применяется, как правило, при определении стоимости земельного участка, имеющего типовую застройку (дачные домики, коттеджные поселки). Земельные участки должны иметь одинаковый размер.

Метод распределения используется для оценки застроенных земельных участков.

Условия применения метода: наличие информации о ценах сделок или предложения (спроса) с объектами недвижимости, включающими в себя аналогичные земельные участки; наличие информации о наиболее вероятной доле стоимости земельного участка в рыночной стоимости единого объекта недвижимости; соответствие улучшений земельного участка наиболее эффективному использованию.

Доходный подход применяется для определения стоимости оцениваемого участка, способного приносить доход в будущем на протяжении определенного срока его эксплуатации. Стоимость представляет собой сумму приведенных к текущему моменту ожидаемых будущих доходов и выручки от перепродажи объекта оценки.

Подход основывается на принципе ожидания, - разумный покупатель (инвестор) приобретает земельный участок в ожидании будущих доходов или выгод.

Метод капитализации земельной ренты применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков. Условие применения метода - возможность получения земельной ренты от оцениваемого земельного участка.

Метод остатка для земли применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков. Условие применения метода - возможность застройки оцениваемого земельного участка улучшениями, приносящими доход или возможность коммерческого использования земельного участка, приносящего доход. В случае если доход рассчитан от коммерческого использования земельного участка, необходимо из этого дохода вычесть доход не относящихся к земельному участку или из капитализированного дохода вычесть рыночную стоимость активов, не относящихся к земельному участку.

Метод предполагаемого использования применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков.

Условие применения метода - возможность застройки оцениваемого земельного участка улучшениями, приносящими доход. Метод может применяться при оценке любого земельного участка, у которого имеется перспектива развития (обустройства).

Затратный подход практически не применяется для самостоятельной оценки земельного участка. Подход предполагает определение совокупной оценки стоимости участка с его улучшениями: зданиями, сооружениями, инженерным коммуникациями. Затратный подход в оценке стоимости земельного участка предполагает, что разумный инвестор, не заплатит за объект большую цену, чем та, в которую обойдется приобретение соответствующего участка под застройку и возведение на нем аналогичного по назначению и качеству здания в некоторый период времени.

Затратный подход показывает рыночную стоимость собственно земельного участка как разницу рыночной стоимости земельного участка с улучшениями и восстановительной стоимости улучшений за вычетом их износа. При этом модель определения стоимости земельного участка основывается на принципе остатка.

Затратный подход основан на учете затрат, связанных с улучшением земельных участков.

Затратным подходом оценивают сельскохозяйственные угодья с учетом капитальных вложений в мелиорацию, противоэрозионные, гидротехнические и прочие мероприятия по повышению продуктивности земель.

2.3 Расчёт стоимости земельного участка по адресу пгт. Афипский ул. Чапаева д.185

Оцениваемый земельный участок находится по адресу: Краснодарский край, пгт. Афипский ул. Чапаева д.185

Описание объекта оценки

Объект оценки представляет собой застроенный земельный участок населённого пункта, предназначенный для ведения личного подсобного хозяйства, расположенный по адресу Краснодарский край, р-н Северский, пос. городского типа Афипский, д. 185, со следующими характеристиками:

? Кадастровый номер земельного участка 23:26:0203011:15

? Участок расположен внутри жилого квартала. Подъездные пути - грунтовая дорога.

? Оцениваемый участок имеет правильную форму, близкую к прямоугольной.

? На дату оценки оцениваемый земельный участок не используется.

? Оцениваемый земельный участок имеет ровный спланированный рельеф без значительных перепадов высот.

? Земельные участки в силу своей специфики не подвержены физическому износу и функциональному устареванию. Факторов экономического устаревания не выявлено.

? На земельном участке не имеется жилых построек.

? На земельном участке посажены плодовые деревья (яблоки, черешня)

? Рядом находятся продуктовые магазины, 3 школы, больница, 4 детских сада, 2 парка, кинотеатр, дом культуры, спортивный комплекс, спортивные площадки, площадки для детей.

Положение земельного участка на публичной кадастровой карте

Процедура оценки состоит из шести этапов:

1. сбор информации об объекте оценки (натурный осмотр объекта и его окружения, сбор первичной информации о составе, размерах - площади, объемах и эксплуатационных характеристиках недвижимости, собеседование с представителями собственника (балансодержателя) объекта;

2. изучение сделок и предложений на рынке подобных объектов для региона местоположения объекта оценки;

3. анализ на наилучшее и оптимальное использование;

4. использование традиционных подходов для определения стоимости объекта;

5. согласование результатов и определение рыночной (справедливой) стоимости объекта;

6. составление письменного отчета.

Основная задача первого этапа в процессе оценки - идентификация объекта оценки и соответствующих объекту имущественных прав, согласование с заказчиком требуемого вида стоимости и даты, на которую будет определена стоимость.

Расчет рыночной (справедливой) стоимости проводился с использованием трех обязательных подходов в оценке затратного, доходного и сравнительного. Запрос и изучение технического паспорта на объект недвижимости, определение, насколько данные представленного документа соответствуют фактическому состоянию объекта. Информация, необходимая для оценки, включает в себя:

- данные о юридическом положении объекта (титул, имущественные права и сервитут);

- данные о состоянии земельного участка;

- данные о сооружениях, входящих в состав недвижимости;

- данные о районе расположения оцениваемого объекта и его непосредственном окружении, отражающие его влияние на величину стоимости объекта. Выявление намерений относительно использования в дальнейшем заключения о стоимости объекта и интересов различных сторон в оцениваемой собственности.

Второй этап в процессе оценки заключается в сборе и подтверждении той информации, на которой будут основаны мнения и выводы о стоимости объекта: данные о состоянии рынка недвижимости применительно к оцениваемому объекту (сбор сведений о прошлых продажах и предложениях по объектам, сопоставимым с объектом оценки, анализ арендных ставок и т.п.).

Третий этап в процессе оценки - определение наилучшего и наиболее эффективного использования объекта оценки. Наиболее эффективное использование (НЭИ) представляет собой наиболее вероятное использование объекта недвижимости, которое не противоречит действующему законодательству, физически и финансово осуществимо и при котором объект недвижимости имеет наибольшую стоимость.

Четвертый этап является основным с точки зрения получения методически обоснованного заключения о стоимости объекта с применением в общем случае трех подходов к оценке (затратного, сравнительного и доходного), опирающихся на выводы, полученные из анализа собранной информации.

Пятый этап процесса оценки заключается в согласовании результатов, полученных при применении всех уместных подходов к оценке. В условиях несовершенного рынка недвижимости используемые методы дают различные результаты, хотя и опираются на данные одного и того же рынка, собранные и проанализированные с трех позиций: сравнительной, затратной и доходной. Различия обусловлены целым рядом факторов, важнейшими из которых являются неравновесный характер спроса и предложения, неадекватная информированность сторон рыночных сделок, неэффективное управление имуществом и т.д.

Окончательное заключение о стоимости основано на оценке адекватности использования того или иного подхода оценки применительно к оцениваемому объекту с учетом его особенностей.

Шестой этап - составление отчета об оценке и представление его заказчику. Отчет об оценке объекта недвижимости не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые нормативные и инструктивные материалы, включая стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, приводятся иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

Выбор методов для оценки

Из методов, основанных на сравнительном подходе, оценщик считает допустимым для определения стоимости земельного участка в настоящем отчете использовать метод сравнения продаж. Затратный подход в процессе данной оценки не используется, т.к. непосредственно как самостоятельный подход к определению стоимости земельных участков он неприменим. Из методов, основанных на доходном подходе (метод капитализации земельной ренты, метод предполагаемого использования, метод остатка), для оценки земельного участка, по мнению оценщика ни один из методов применим, быть не может.

Проанализировав возможности применения известных методов оценки земли, мы остановились на методе сравнения продаж, как единственно возможном применимом методе.

Таким образом, в настоящей оценке применятся только сравнительный подход.

Затратный подход (в чистом виде) не применяется для оценки участков, т.к. земля - это естественный, а не искусственно созданный объект. Для участка невозможно рассчитать затраты на его создание.

Доходный подход неприменим поскольку (в частности, метод капитализации земельной ренты) отсутствуют рыночные данные об арендных ставках на землю. Основной арендодатель земли - это государство, государственные ставки аренды не являются рыночными, а рассчитываются нормативным путем.

«Метод сравнительных продаж»

Сущность метода: стоимость земельного участка определяется путем внесения в цены продаж (предложений) сопоставимых (аналогичных) объектов поправок по элементам и единицам сравнения.

СЗУ = ЦАН ± УПi,

где, ЦАН - цена продажи (предложения) на рынке сопоставимого земельного участка; Пi - количественная характеристика поправки.

Метод предполагает следующею последовательность действий:

1) Анализ рынка продаж с целью выявления сделок с аналогичными земельными участками. Для получения наиболее объективного и достоверного результата анализ должен удовлетворять следующим требованиям:

- количество объектов (от 5 до 10 объектов);

- минимальный временной интервал между датой оценки и датой продажи (предложении) аналогичного объекта;

- соответствие целевого назначения и разрешенного использования объекта оценки и сопоставимых объектов;

- место расположения объектов в одной административнотерриториальной единице (поселок, город, мегаполис, район и т.д.) - незначительные расхождения объектов по физическим характеристикам, например, по площади.

2) В случае наличия на сопоставимых земельных участках зданий, строений, сооружений, НСП и т.п. производится оценка восстановительной стоимости данных улучшений (СЗДиС), их текущего физического износа (ИФ). Корректированная цена сопоставимого объекта будет определяться:

ЦКОР = ЦАН - (СЗдиС - ИФ).

3) Определение по каждому сопоставимому объекту цену 1 кв. м.: Цм2 = ЦКОР / S.

4) Cравнение оцениваемого земельного участка с сопоставимыми участками и внесение поправок с учетом различий между ними.

5) Определяется стоимость оцениваемого земельного участка путем умножения согласованной цены 1 кв. м. (Цм2) на площадь участка:

СЗУ = Цм2 Ч S.



Для оценки были взяты 2 объекта аналога (см. таблицу 1)

Таблица 1. Сравнение объекта оценки с аналогичными

Параметр объекта недвижимости	Оцениваемый объект недвижимости	Объект аналог №1	Объект аналог №2
Адрес	Пгт Афипский ул. Чапаева д.185	пгт. Афипский, ул. Краснодарская д. 32	пгт. Афипский, ул. Пушкина д. 101
Площадь	578 кв. м	510 кв. м	512 кв. м
Жилые постройки	-	-	-
Вид разрешённого использования	Для ведения личного подсобного хозяйства	Иные объекты по оказанию услуг и обслуживанию населения	Для индивидуального жилищного строительства и эксплуатации офисных зданий делового и коммерческого назначения
Кадастровая стоимость	481 202,34 руб.	505 246,8 руб.	472 422,4 руб.
Цена продажи	20722456 руб	28778790 руб.	32995328 руб.
Цена за м2	35852	56429 руб.	64444 руб.
Дата оценки	1.04	1.04	1.04
Инженерные коммуникации	Электричество, водоснабжение, газ	Электричество, водоснабжение, газ	Электричество, водоснабжение, газ
Улучшения участка, тыс. руб	нет	нет	нет

Таблица 2. Корректировки стоимости объекта оценки

№	Корректировка цен	Объекты аналоги	Объект оценки
		1	2
	Цена продажи	28778790	32995328
	Площадь, кв. м.	510	512	578
	Цена 1 кв. м.	56429	64444	35852
	Корректированная цена	55322	63800
	Поправка на вид разрешённого использования	-10%	-5%	-5%
	Корректированная цена	50786,1	61221,8	34059,4
	Стоимость участка, тыс. руб.	25900911	31345561,6	19686333,2



Основываясь на доступной информации, мы определили рыночную стоимость оцениваемого объекта недвижимости, сумма составила 19686333,2 рублей.

Согласование полученных показателей стоимости заключается в сведении трёх стоимостных показателей, полученных на основе подходов по затратам, сопоставимым продажам и доходам к единой итоговой средневзвешенной величине рыночной (справедливой) стоимости оцениваемых объектов

В зависимости от конкретной ситуации, результаты каждого из трёх подходов могут в большей или меньшей степени отличаться друг от друга. Выбор итоговой величины стоимости зависит от назначения оценки, имеющейся информации и степени её достоверности. Для определения итоговой величины стоимости используется метод средневзвешенного значения, а также субъективное мнение Оценщика.



Заключение

земельный участок правовой стоимость

Значение земельных отношений постоянно возрастает. Они охватывают огромную сферу общественных отношений по поводу использования и охраны земли и связанных с нею объектов природного и искусственного происхождения. Земля - основа жизни и деятельности любого человеческого общества. Она представляет собой главный объект хозяйственной деятельности человека. Почва (плодородный слой земли) является основой для ведения сельскохозяйственного производства и лесного хозяйства. В недрах земли содержатся запасы полезных ископаемых, необходимые для экономического развития. Водные ресурсы, являющиеся важнейшим условием существования людей, животного и растительного мира, также находятся на земле. Земля является местом обитания животного мира - возобновляемого природного ресурса. Земля - один из важнейших компонентов окружающей среды.