Анализ цен недвижимости на примере рынка коммерческой недвижимости г. Томска

Размещено на http: //www. allbest. ru/

Анализ цен недвижимости на примере рынка коммерческой недвижимости г. Томска

Е.А. Лазарева, Н.А. Тюленева

В статье рассмотрены виды коммерческой недвижимости; ситуации, требующие ее оценки; охарактеризованы основные методы оценки рыночной стоимости коммерческой недвижимости; представлены факторы, влияющие на стоимость коммерческой недвижимости. Анализ статистических данных позволил выявить наиболее востребованные виды коммерческой недвижимости и предпочтительные районы распределения объектов на рынках аренды и продажи коммерческой недвижимости.

Ключевые слова: коммерческая недвижимость, аренда коммерческой недвижимости, продажа коммерческой недвижимости, виды коммерческой недвижимости, методы оценки; факторы, определяющие стоимость коммерческой недвижимости.

Lazareva Е.А., Accountant, «NalogInfo» (Tomsk, Russian Federation). Tyuleneva N.A., Doctor of Economics, Professor Department of Finance and Accounting Institute of Economics and Management, National Research Tomsk State University (Tomsk, Russian Federation).

ANALYSIS OF REAL ESTATE VALUE ON THE EXAMPLE OF THE TOMSK'S COMMERCIAL REAL ESTATE MARKET

Keywords: commercial real estate, rent of commercial real estate, sale of commercial real estate, types of commercial real estate, methods for assessing commercial real estate, factors influencing commercial real estate value.

The article reviewed types of commercial real estate and certain cases requiring degree of evaluation. Besides it describes essential estimation methods of the market value of commercial real estate. It also classifies the factors influencing commercial real estate value. Commercial real estate data analysis has been conducted to estimate Tomsk facility allocation as of 01.06.2017. The analysis has made it possible to find out the most demanded types of commercial real estate and districts of the city

Введение

Отличительной чертой рынка недвижимости в первую очередь является особенность товара, который на нем продается. Товар, предлагаемый на таком рынке, - это объект недвижимости. В отличие от других товаров, объект недвижимости является неподвижным и непереносимым.

Рынок коммерческой недвижимости представляет собой рынок объектов недвижимости, используемых с целью получения дохода.

В 1990-е гг. на начальных этапах формирования рынка коммерческой недвижимости в России данные об объектах сделок были непубличными, а сами рынки закрытыми. После завершения стагнации спроса, вызванной кризисом 1998 г., общий устойчивый тренд был на повышение цен и ставок аренды. Экономический кризис 2008-2009 гг. привел к существенному снижению спроса и заметной коррекции цен и ставок аренды на рынке коммерческой недвижимости. В 2008-2009 гг. экономика России серьезно пострадала из-за финансово-экономического кризиса, что привело к снижению предпринимательской активности и существенному снижению спроса на рынке коммерческой недвижимости. Во второй половине 2010 г. рынок вошел в фазу стабильности, однако после 2014 г. на рынке происходит падение объемов продаж при стабильности цен. Дефицит площадей высоких классов в офисной, торговой, производственно-складской недвижимости был обусловлен более серьезным подходом к качеству и назначению объектов, что можно охарактеризовать как переход из начальной стадии в стадию становления на рынке коммерческой недвижимости. С 2016 г. основной проблемой стало отсутствие массового спроса на банковские кредитные продукты, падение инвестиционной активности вложений в коммерческую недвижимость.

Рынок коммерческой недвижимости обладает таким рядом специфических особенностей, присущих рынку недвижимости в целом, как:

- локальность (вследствие неизменяемого местоположения объектов);

- сезонные колебания;

- необходимость государственной регистрации сделок;

- вложения капитала в недвижимость. Ему сопутствуют три группы затрат: расходы на поддержание объекта недвижимости в функционально пригодном состоянии, ежегодный налог на владение недвижимостью, высокие трансакционные издержки при сделках с недвижимостью;

- низкая эластичность предложения объектов недвижимости, так как строительство занимает достаточно продолжительное время, а здания и сооружения относительно долговечны.

Принципы классификации объектов, положенные в основу сегментации рынков недвижимости, подчинены конкретным задачам процедуры оценки и требуют всестороннего учета характеристик оцениваемой недвижимости.

В зависимости от назначения (направления использования) объекта недвижимости рынок можно разделить на пять сегментов:

- жилая недвижимость (многоквартирные, односемейные дома, квартиры и комнаты);

- коммерческая недвижимость;

- недвижимость промышленного назначения;

- незастроенные земельные участки различного назначения (городские земли, сельскохозяйственные и охотничьи угодья, заповедники, зоны разработки полезных ископаемых).

- недвижимость специального назначения (объекты, имеющие ограничения по их использованию в силу специфики конструктивных характеристик, например церкви, аэропорты, тюрьмы и др.).

В зависимости от состояния земельного участка рынок недвижимости можно разделить:

- на застроенные земельные участки;

- незастроенные земельные участки, пригодные для последующей застройки;

- незастроенные земельные участки, не пригодные для последующей застройки.

Классификации коммерческой недвижимости в России уделяется все большее внимание, поскольку быстрое развитие рынка коммерческой недвижимости предполагает наличие критериев и методики оценки того или иного объекта.

В западной практике объекты коммерческой недвижимости распределены по четырем основным классам: А, В, С и Э. Они описывают офисные помещения «международного стандарта» (классы А, В и С), а существенная часть зданий в России не может быть отнесена даже к классу Э, в связи с чем большая часть офисных площадей, относящихся к помещениям «отечественного стандарта», остаются не охваченными этой классификацией. Поэтому для отечественного рынка коммерческой недвижимости более подходящей считается классификация по типу операций и выделенным объектам недвижимости, представленная на рис. 1.

Рис. 1 Классификация рынка коммерческой недвижимости (составлено по [1])

Рынок коммерческой недвижимости отличается от других сегментов рынка недвижимости тем, что сделки с коммерческой недвижимостью, как правило, носят конфиденциальный характер и открытая информация часто бывает неполной или неверной.

На практике появляется множество случаев, когда возникает необходимость оценить рыночную стоимость имущества предприятий. Изучение отечественной и зарубежной литературы позволило нам выявить ситуации, требующие оценки коммерческой недвижимости. В обобщенном виде они представлены в табл. 1.

Таблица 1 Ситуации, требующие оценки коммерческой недвижимости*

* Составлено по [2].

Наиболее распространенными ситуациями, в которых осуществляется оценка коммерческой недвижимости, являются: продажа крупных объектов коммерческой недвижимости, привлечение инвесторов, получение кредита под залог недвижимости и экономические споры.

В силу закрытого характера сделок с коммерческой недвижимостью, их меньшего объема и отсутствия полноценных объектов-аналогов (из-за существенной зависимости величины спроса на объекты недвижимости от местоположения объекта, состояния инфраструктуры в районе нахождения недвижимости) определение цен на основе общедоступных рыночных данных становится проблематичным для продавца на рынке коммерческой недвижимости. Поэтому для определения цены объектов коммерческой недвижимости нередко привлекаются оценщики. В связи с чем оценка коммерческой недвижимости является наиболее распространенным видом оценки недвижимости.

1. Методы оценки коммерческой недвижимости

Для оценки недвижимости существуют три общепринятых подхода к определению стоимости: затратный, сравнительный и доходный. Подходы к оценке различных объектов собственности имеют сходства, однако вид оцениваемого объекта определяет особенности конкретных методов, вытекающие из специфических проблем оценки, присущих, как правило, только данному виду собственности.

Затратный подход к оценке недвижимости рассматривает стоимость недвижимости с точки зрения понесенных издержек, т. е. затраты на приобретение активов не обусловливают прогнозируемые доходы. В наибольшей степени он применим при оценке имущества для целей страхования, также для оценки объектов нового строительства - технико-экономический анализ нового строительства, для определения наилучшего и наиболее эффективного использования земли. Также он может быть необходим тогда, когда оценка объекта в целях поимущественного налогообложения или наложения ареста требует отделения стоимости зданий и сооружений от стоимости земли. Оценка коммерческой недвижимости затратным подходом дает нижний предел возможного диапазона рыночной стоимости в случае превышение спроса над предложением на рынке коммерческой недвижимости. Оценка коммерческой недвижимости затратным подходом дает верхней предел возможного диапазона рыночной стоимости в случае преобладания предложения (избыток свободных площадей) над спросом.

Оценка коммерческой недвижимости затратным подходом, имеет определяющее значение при выполнении следующих оценочных задач:

- оценке на пассивных рынках;

- оценке объектов специального назначения;

- страховании и налогообложения имущества;

- переоценке основных средств.

Оценка коммерческой недвижимости доходным подходом основана на ожидаемых будущих доходах от использования объекта недвижимости.

Оценка коммерческой недвижимости доходным подходом заключается в том, что он в большей степени отражает представление инвестора о недвижимости как источнике дохода. В данном конкретном случае это качество недвижимости учитывается как основной ценообразующий фактор [5, с. 15-16].

Основным недостатком доходного подхода является то, что в отличие от двух других подходов оценки он основан на прогнозных данных. Оценка коммерческой недвижимости доходным подходом четко показывает инвестору либо продавцу стоимость объекта недвижимости с учетом существующих долгосрочных договоров аренды. Для оценки коммерческой недвижимости целесообразнее в рамках доходного подхода использовать метод дисконтированных денежных потоков. При построении денежного потока необходимо учитывать все возможные источники получения дохода, но все-таки главными показателями, определяющими уровень дохода, будут площадь объекта и уровень арендной ставки [5, с. 18-19].

Сравнительный подход к индивидуальной оценке недвижимости, являясь методологически наиболее обоснованным при оценке рыночной стоимости как стоимости в обмене, выглядит наименее методически обеспеченным по сравнению с двумя другими.

Согласно пп. 14 и 22 Федерального стандарта оценки (ФСО № 1) сравнительный подход представляет совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами-аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах [6]. Его применение целесообразно, когда существует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов.

В табл. 2 на основе анализа существующих подходов к оценке представлены методы, которые, на наш взгляд, более всего подходят к оценке рыночной стоимости коммерческой недвижимости.

Таблица 2 Методы оценки рыночной стоимости коммерческой недвижимости

Применение сравнительного (рыночного) подхода обусловлено спецификой рынка коммерческой недвижимости, зачастую отсутствием информации по сделкам с объектами-аналогами с идентичными характеристиками, в связи с чем при формировании цены объекта недвижимости оценщики, как правило, используют доходный и затратный подходы.

В табл. 3 представлены основные факторы, оказывающие влияние на рыночную стоимость в сегменте коммерческой недвижимости.

Таблица 3 Факторы, влияющие на стоимость коммерческой недвижимости *

* Составлено по [1, 7].

Одним из важных параметров при оценке объекта коммерческой недвижимости является его общая площадь. Чем больше площадь объекта, тем меньше стоимость одного квадратного метра. Качество внутренней отделки объекта оценки также является значимым фактором при определении его стоимости. Чем лучше качество отделки объекта, тем выше стоимость одного квадратного метра. При этом чем более выгодно местоположение объекта, тем более оправдано высокое качество его отделки. Количество факторов может быть больше. Однако все же на конечную стоимость объекта коммерческой недвижимости влияет совокупность множества факторов, а не один отдельно взятый параметр.

Наилучшим образом реальную картину рынка показывают цены, так как именно они наиболее чувствительны к любым изменениям, происходящим на рынке. Анализ динамики цен позволяет выявить тенденции рынка, влияние и зависимость тех или иных факторов. А наличие базы, информации по ценам позволяет проводить более объективную оценку ситуации на рынке коммерческой недвижимости сравнительным подходом.

Анализ рынков продажи и аренды коммерческой недвижимости на примере г. Томска

В качестве объекта исследования нами была проанализирована совокупность объектов недвижимости г. Томска в сегменте коммерческой недвижимости как по видам коммерческой недвижимости, так и по районам распределения объектов на рынках аренды и продажи коммерческой недвижимости.

В качестве информационной базы для анализа рассматривались данные статистики цен на продажу и аренду недвижимости системы НЕАГЕНТ и информационной базы «Недвижимость в Томске» по состоянию на 01.06. 2018 [8]. В табл. 4-5 представлены интервалы цен и арендных ставок в сегменте коммерческой недвижимости.

Таблица 4 Средняя стоимость продажи 1 кв. м по видам коммерческой недвижимости г. Томска*

* Составлено по [8].

Анализ данных табл. 4 показал, что наибольшую долю на рынке продажи коммерческой недвижимости г. Томска составили помещения торгового назначения - 30,5%, за ними следуют помещения складского назначения - 25%. Меньшее предложение на рынке отмечается по офисным помещениям - 23,9%. В аспекте изменения диапазона цен продажи объектов коммерческой недвижимости наибольший разброс цен отмечается по помещениям торгового назначения. По ним же наблюдаются и наибольшие показатели средних цен за 1 кв. м.

Таблица 5 Средняя стоимость аренды 1 кв. м по видам коммерческой недвижимости г. Томска*

Наибольшую долю на рынке аренды коммерческой недвижимости г. Томска, как свидетельствуют данные табл. 5, составили помещения офисного назначения - 43,4%, за ними следуют помещения торгового назначения - 24,9%, склады - 21,6%. Наибольший разброс цен отмечается по торговым помещениям, а наибольшие показатели средних цен за 1 кв. м - по офисным помещениям.

На рис. 2, 3 представлены данные по рынкам предложения аренды и продажи коммерческой недвижимости, характеризующие распределение объектов предложения на рынке по районам г. Томска.

Рис. 2 Распределение объектов аренды коммерческой недвижимости по районам г. Томска, ед. (составлено по [8])

Рис. 3 Распределение объектов продажи коммерческой недвижимости по районам г. Томска, ед. (составлено по [8])

Наибольшее количество объектов аренды и продажи отмечается по Ленинскому району г. Томска - 31,4 и 28,97% соответственно от общего рынка аренды и продажи объектов коммерческой недвижимости.

Наименьший объем предложения по аренде наблюдается в Советском районе, составивший 19,2%, а по рынку продажи - в Октябрьском районе, доля которого составляет 20,9%.

В табл. 6, 7 представлены данные, характеризующие средние цены аренды и продажи в сегменте коммерческой недвижимости по районам г. Томска.

Таблица 6 Стоимость аренды коммерческой недвижимости за 1 кв. м в месяц по районам г. Томска*

* Составлено по [8].

Таблица 7 Стоимость продажи коммерческой недвижимости за 1 кв. м по районам г. Томска*

* Составлено по [8].

По данным табл. 6 можно заметить, что наиболее высокие цены аренды коммерческой недвижимости, превышающие средние цены по городу на 2 и 8%, наблюдаются соответственно в Кировском и Советском районах г. Томска. В Ленинском и Октябрьском районах средние цены за 1 кв. м в месяц ниже относительно средних цен по городу на 20%.

Данные табл. 7 свидетельствуют о том, что стоимость продажи 1 кв. м объектов коммерческой недвижимости по Советскому, Кировскому и Ленинскому районам выше средних по городу на 6, 15 и 3% соответственно, а в Октябрьском районе стоимость продажи 1 кв. м на рынке коммерческой недвижимости ниже средних цен по городу на 23%.

На распределение цен по объектам рынка коммерческой недвижимости г. Томска в большей степени влияет не административное деление города на районы (Кировский, Советский, Ленинский, Октябрьский), а территориальное зонирование, так как коммерческая недвижимость высокого качества располагается в центральной части города, а также в разных районах города по основным магистралям. В соответствии с этим районирование коммерческой недвижимости осуществлялось согласно территориальному делению относительно центральных магистралей проспектов Ленина, Кирова, Фрунзе. Высокие цены по аренде и продаже коммерческой недвижимости в Советском и Кировском районах обусловлены тем, что именно в этих районах проходят пересечения основных центральных магистралей города: в Советском районе - пр. Ленина и пр. Фрунзе, в Кировском районе - пр. Ленина и пр. Кирова. Основной торговый коридор города расположен по пр. Ленина - так называемой «красной линии». Концентрация качественных площадей здесь выше всего, что непосредственно влияет на спрос и цены продажи и аренды объектов коммерческой недвижимости, расположенных по пр. Ленина.

Полученные в результате исследования данные коррелируют с последними итогами исследования рынка коммерческой недвижимости г. Томска за 2016 г., проведенными экспертами бюро оценки агентства недвижимости «ТОККО» [1].

Рис. 4 Динамика средних цен объектов, предложенных к продаже на рынке коммерческой недвижимости г. Томска в 2010-2018 гг. по разным типам объектов, руб. за 1 кв. м (составлено по [1, 8])

Значительное превышение цен продажи торговой и офисной недвижимости по сравнению с производственными и складскими помещениями обусловлено более высокими требованиями к офисным и торговым помещениям (по расположению, состоянию отделки, инженерным коммуникациям, соответствию критериям пожарной безопасности). Благоприятная экономическая обстановка, сложившаяся на томском рынке в последние несколько лет, рост покупательной способности населения и активный развивающийся рынок услуг потребительского кредитования оказывали положительное влияние на развитие сегмента торговой недвижимости города. На сегодняшний день наиболее развитым сегментом рынка недвижимости являются торговые помещения. В настоящее время в городе представлены следующие форматы: гипермаркеты, супермаркеты, смешанные торговые центры, универсамы. В отличие от сегмента офисной недвижимости Томска, которая располагается в основном в центральной части города, торговая недвижимость высокого качества находится не только в центральной части города, но и в микрорайонных центрах.

Снижение цен в сегменте производственных и складских помещений начиная с 2015 г. может быть причиной роста предложения. Эта тенденция связана с тем, что именно в этом сегменте рынка коммерческой недвижимости сконцентрированы набольшие по площади, но не задействованные в предпринимательской деятельности помещения. Поскольку объекты недвижимости неразделимы с землей, а земельный налог значительно вырос из-за введения с 2015 г. расчета земельного налога исходя из кадастровой стоимости земли, владельцам единых объектов недвижимости выгоднее продать землю и находящийся на ней объект коммерческой недвижимости, чем нести высокие издержки или вступать в судебные тяжбы по переоценке кадастровой стоимости земли.

Выводы

Рынок коммерческой недвижимости, являясь частью рынка недвижимости в целом, имеет присущие только данному сегменту особенности: закрытый характер сделок с коммерческой недвижимостью, меньший объем рынка в сравнении с рынком жилой недвижимости, отсутствие полноценных объектов-аналогов. Специфика рынка коммерческой недвижимости предполагает искусственный порядок формирования цен с привлечением оценщиков, которые ориентируются в большей степени не на сравнительный (рыночный), а на доходный и затратный подходы к оценке объектов коммерческой недвижимости. Анализ рынка коммерческой недвижимости Томска позволил сделать вывод о том, что на распределение цен в большей степени влияет не административное деление города на районы, а территориальное зонирование, так как коммерческая недвижимость высокого качества располагается в центральной части города, а также в разных районах города по основным магистралям. В соответствии с этим районирование коммерческой недвижимости более рационально осуществлять согласно территориальному делению относительно центральных магистралей. Тенденция снижения цен в сегменте производственных и складских помещений начиная с 2015 г., вызванная введением расчета земельного налога исходя из кадастровой стоимости земли, может быть причиной повышения предложения в сегменте производственных и складских помещений и в других регионах.

Таким образом, постоянный мониторинг цен на рынке коммерческой недвижимости позволит управлять ситуацией на рынке и создаст качественную базу для методики сравнительного подхода.

коммерческий недвижимость аренда цена

Литература

1. Хлопцов Д.М. Анализ рынка коммерческой недвижимости г.Томска за 2016 г. // Бюро оценки агентства недвижимости «ТОККО».

2. Ситуации, требующие оценки коммерческой недвижимости // Городская оценочная компания.

3. Арашукова С.М. Формирование и оценка рыночной стоимости недвижимости, приносящей доход : автореф. дис. ... канд. экон. наук. М., 2013. 23 с.

4. Ватракшина К.Н., Матвеева А.А. Особенности определения рыночной стоимости коммерческой недвижимости с применением различных подходов и методов оценки // Актуальные вопросы науки и хозяйства: новые вызовы и решения : сб. тр. обл. науч. конф. Тюмень, 2016. С. 596-600.

5. Тягульская Л.А., Кучеренко Ю.М. Анализ современных подходов к оценке на рынке объектов недвижимости // Экономика и современный менеджмент: теория и практика. 2016. № 11 (62). С. 13-20.

6. Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1): приказ Минэкономразвития России «Об утверждении Федерального стандарта оценки» от 20.05.2015 № 297 // КонсультантПлюс: справ. правовая система. Версия Проф. Электрон. дан. Доступ из локальной сети Науч. б-ки Том. гос. ун-та.

7. Ценообразующие характеристики при продаже/аренде коммерческой недвижимости [Электронный ресурс] // Платформа для публикаций Pandia.ru.

8. Данные статистики цен на продажу и аренду недвижимости // Недвижимость в Томске.

9. Khloptsov D.M. Analiz rynka kommercheskoy nedvizhimosti g.Tomska za 2016 g. // Byuro otsenki agentstvo nedvizhimosti «TOKKO».

1. Situatsii. trebuyushchiye otsenki kommercheskoy nedvizhimosti // Gorodskaya otsenochnaya kompaniya.

2. Arashukova S.M. Formirovaniye i otsenka rynochnoy stoimosti nedvizhimosti. prinosyashchey dokhod : avtoref. dis. kand. ekon. nauk : 08.00.10 / S.M. Arashukova. Moskva. 2013, pp. 23.

3. Vatrakshina K.N. Osobennosti opredeleniya rynochnoy stoimosti kommercheskoy nedvizhimosti s primeneniyem razlichnykh podkhodov i metodov otsenki / K.N. Vatrakshina. A.A. Matveyeva // Aktualnyye voprosy nauki i khozyaystva: novyye vyzovy i resheniya: sb. tr. obl. nauch. konf. Tyumen. 2016, pp. 596-600.

4. Tyagulskaya L.A. Analiz sovremennykh podkhodov k otsenke na rynke obyektov nedvizhimosti / L.A. Tyagulskaya. Yu.M. Kucherenko // Ekonomika i sovremennyy menedzhment: teoriya i praktika. 2016. № 11(62). pp. 13-20.

5. Obshchiye ponyatiya otsenki. podkhody i trebovaniya k provedeniyu otsenki (FSO N 1): prikaz Minekonomrazvitiya Rossii «Ob utverzhdenii Federalnogo standarta otsenki» ot 20.05.2015 № 297 // KonsultantPlyus: sprav. Pravovaya sistema. Versiya Prof. Elektron. Dan. Dostup iz lokalnoy seti Nauch. b-ki Tom. gos. un-ta.

6. Tsenoobrazuyushchiye kharakteristiki pri prodazhe/arende kommercheskoy nedvizhi- mosti // Platforma dlya publikatsiy Pandia.ru.

7. Dannyye statistiki tsen na prodazhu i arendu nedvizhimosti // Nedvizhimost v Tomske [Ofits. sayt].

Размещено на Allbest.ru