Оценка недвижимого имущества

Размещено на http://www.allbest.ru/

Размещено на http://www.allbest.ru/

СИМФЕРОПОЛЬСКИЙ КОЛЛЕДЖ

ТВОРЧЕСКИЙ ПРОЕКТ

по МДК .04.01 Оценка недвижимого имущества

специальности 120714 Земельно-имущественныеотношения

Симферополь 2014



Содержание

Введение

Раздел 1. Методология оценки недвижимости

1.1 Организационно-правовые основы оценки

1.2 Анализ рынка жилой недвижимости

1.3 Анализ наиболее эффективного использования объекта оценки

Раздел 2. Определение стоимости жилого дома стандартными подходами к оценке

2.1 Определение рыночной стоимости объекта оценки сравнительным

подходом

2.2 Определение рыночной стоимости объекта оценки затратным подходом

2.3 Определение рыночной стоимости объекта оценки доходным подходом

2.4 Определение рыночной стоимости земельного участка, на котором расположено здание

Вывод

Основные нормативно-законодательные акты

Приложения



Введение

жилой недвижимость рыночный стоимость

Среди элементов рыночной экономики особое место занимает недвижимость, которая выступает в качестве средств производства (земля, административные, производственные, складские, торговые и прочие здания и помещения, а также другие сооружения) и предмета или объекта потребления (земельные участки, жилые дома, дачи, квартиры, гаражи).Недвижимость выступает основой личного существования для граждан и служит базой для хозяйственной деятельности и развития предприятий и организаций всех форм собственности. В России происходит активное формирование и развитие рынка недвижимости и все большее число граждан, предприятий и организаций участвует в операциях с недвижимостью.

Оценка недвижимости - это прикладной экономический анализ, цель которого заключается в выявлении наиболее эффективного с экономической точки зрения использования объекта, в исследовании спроса и предложения на соответствующем рынке, а также в разработке модели оценки объекта, которая прогнозировала бы наиболее вероятную цену его продажи. Смысл оценки состоит в том, чтобы показать реальную стоимость объекта. Ведь цена объектов недвижимости может вырасти или упасть в зависимости от различных условий и обстоятельств рынка. Цель творческой работы -определить стоимость жилой недвижимости по адресу: Республика Крым, Первомайский район, село Кормовое, улица Космонавтов, дом №26.Для достижения поставленной цели необходимо решить следующие задачи:

1. описать особенности оценки жилой недвижимости;

2. определить виды и принципы стоимости недвижимости;

3. охарактеризовать технологию оценки жилой недвижимости;

4. изучить анализ рынка жилой недвижимости Первомайского района;

5. оценить жилую недвижимость сравнительным, доходным и затратным подходом;

6. сделать согласование результатов оценки в итоговую величину стоимости.

Объект исследования в курсовой работе является жилой дом, находящияся по адресу: Республика Крым, Первомайский район, село Кормовое, улица Космонавтов, дом №26. Предмет исследования - рыночная стоимость объекта недвижимости, пути ее определения, методы и подходы к оценке жилой недвижимости. В первой главе курсовой работе раскрыты виды стоимости объектов недвижимости, их принципы. Рассмотрены технология и особенности оценки жилой недвижимости. Во второй главе представлены результаты оценки объекта недвижимости - жилого дома, расположенного в Первомайском районе, Республики Крым, - доходным, сравнительным и затратными подходами, а также согласование результатов оценки в итоговую величину стоимости. В курсовой работы является основными квалификационными научными работами, которые выполняются студентами индивидуального время их учебы в колледже. Они содержат научно-обоснованные теоретические и практические результаты, научные положения, выносимые автором для публичной защиты. Основная цель курсовой работы- умение студента использовать теоретические и практические знания при решении конкретной проблемы, самостоятельно делать выводы о предмете исследования и наметить пути его совершенствования, подтвердить готовность студента к дальнейшей научно-исследовательской работе и практической деятельности.



Раздел 1. Методология оценки недвижимости

1.1 Организационно-правовые основы оценки

Одним из этапов купли-продажи недвижимости является оценка имуществами, которая производится соответствующими специалистами. Для определения стоимости жилого дома оценщику необходимо найти всю нужную информацию, такую как:

1. Информация об объектах аналогах, техническую документацию на объект. Информацию можно найти в интернете, а необходимые документы взять у заказчика, владельца объекта.

В отчете для определения стоимости оцениваемого объекта оценщик использует такие документы:

· Федеральный закон «Об оценке имущества, и оценочной деятельности в России»;

· Федеральный стандарт оценки №1 «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки»

· Федеральный стандарт оценки №2 "Цель оценки и виды стоимости"

· Сборник № 28. Жилые и общественные здания и здания и сооружения коммунально-бытового назначения.

Для определения рыночной стоимости объекта применяют несколько различных методик.

Оценка недвижимости - это вид оценочной деятельности, который включает в себя расчет стоимости объекта оценки или же отдельные права в отношении оцениваемого объекта. Оценка недвижимости производится в отношении жилой, складской, офисной и коммерческой недвижимости, квартир, домов и комнат, зданий социального и культурного назначения, производственных помещений и земельных участков. К жилым объектам недвижимости относятся:

1. комнаты и квартиры, в том числе в нежилых домах; жилые дома - односемейные, малосемейные и многоквартирные капитальные дома, предназначенные для постоянного проживания;

2. гостиницы, мотели, ночлежные дома, а также капитальные и передвижные дачные и садоводческие домики - для временного проживания. Сам процесс оценки стоимости жилого дома, либо другой жилой недвижимости проводится путем сравнения и отличия оцениваемого объекта с аналогичным. При оценке стоимости частной жилой недвижимости, оценщиком учитывается общая площадь жилья, которая состоит из жилых и нежилых помещений. Расчет общей площади жилого дома согласно Жилищному кодексу, исключает площадь лоджий и балконов, что нередко приводит к возникновению разбирательств в суде. Особенностью оценки на Российском рынке недвижимости является то, что оценщиком анализируется общая площадь собственности, включая жилые и нежилые помещения, но при этом площадь балконов и лоджий, согласно жилищному законодательству, не учитывается. Часто промахи неопытных или непрофессиональных оценщиков являются поводом для судебных разбирательств. При использовании понятия стоимости при осуществлении оценочной деятельности указывается конкретный вид стоимости, который определяется предполагаемым использованием результата оценки. При осуществлении оценочной деятельности чаще всего используются следующие виды стоимости объекта оценки:

1. рыночная стоимость;

2.инвестиционная стоимость;

3. ликвидационная стоимость;

4. кадастровая стоимость.

Для определения стоимости жилого дома будет использоваться рыночная стоимость. При определении рыночной стоимости объекта оценки определяется наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, т. е.:

1. когда одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;2.стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; 3. объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;

4. цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

5. платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

На стоимость имущества влияет значительное количество экономических факторов. Принципы оценки позволяют учесть наиболее значимые из них, отражая тенденцию экономического поведения субъектов рыночных отношений. В результате многолетнего опыта отечественных и зарубежных экспертов-оценщиков сформулированы группы принципов.

1. Группа принципов, основанных на представлениях собственника.

Принцип полезности гласит, что предприятие обладает стоимостью, если оно может быть полезным потенциальному владельцу, т. е. предназначено для производства определённого вида продукции, её реализации и получения прибыли. Принцип замещения гласит: разумный покупатель не заплатит за предприятие больше, чем наименьшая цена, запрашиваемая за другое предприятие с такой же степенью полезности. Рациональный покупатель не станет платить за действующее предприятие больше, чем стоит создание нового аналогичного предприятия в приемлемые сроки. Принцип ожидания (предвидения) заключается в учёте при осуществлении сделок купли-продажи объектов собственности дисконтированных доходов, которые могут быть получены при эксплуатации данного предприятия.

2.Группа принципов, связанных с эксплуатацией собственности. Принцип вклада.

Вклад - это сумма, на которую увеличивается или уменьшается стоимость хозяйственного объекта или чистый доход от него вследствие наличия или отсутствия какого-либо дополнительного фактора производства (ресурса). Стоимость каждого компонента зависит от того, насколько увеличивается стоимость всего объекта недвижимости от его использования, с учётом имеющихся количественных и качественных характеристик. Стоимость вклада определяется полезностью элемента с точки зрения покупателя (т.е. рынка) .Принцип сбалансированности (пропорциональности) гласит, что любому типу землепользования соответствуют оптимальные суммы различных факторов производства (компонент объекта), оптимальное сочетание которых достигается максимальная стоимость земли. Принцип экономического разделения и соединения прав. Экономическое разделение имеет место, если права на недвижимую собственность могут быть разделены на два или более имущественных интереса, в результате чего возрастает общая стоимость объекта.

3. Группа принципов, обусловленных воздействием рыночной среды.

Создание:

Принцип зависимости утверждает, что стоимость конкретного объекта недвижимости подвержена влиянию и сама влияет на природу и величину стоимости других объектов в районе его расположения. Принцип соответствия (окружению) состоит в том, что максимальная стоимость объекта недвижимости возникает тогда, когда имеются разумный уровень архитектурной однородности и совместимый характер землепользования. Принцип спроса и предложения означает, что цена недвижимости формируется в результате взаимодействия спроса и предложения. Под предложением понимается количество объектов недвижимости, которое может быть выставлено на продажу при сложившемся уровне цен. Спрос - это представленная на рынке платёжеспособная потребность в объектах недвижимости. Принцип конкуренции: когда прибыли на рынке превышают уровень, необходимый для оплаты факторов производства, на данном рынке обостряется конкуренция, что, в свою очередь, приводит к снижению среднего уровня чистых доходов. Принцип изменения внешней среды предполагает учёт при оценке объектов недвижимости возможных изменений экономических, социальных и юридических условий, при которых они используются, а также внешнего окружения и перспектив развития района. Основания и цели проведения независимой оценки.

Процесс оценки недвижимости - это сложный, трудоемкий процесс, состоящий из определенных стадий и этапов, в основу которых положены приведенные ранее принципы.

I. Определение проблемы.

1. Идентификация объекта. При идентификации объекта недвижимости указываются его наименование, инвентаризационный номер, местоположение и другие реквизиты и фактические характеристики.

2. Определение даты оценки.

Дата оценки - это момент времени, в который выполняется оценка. С течением времени стоимость объектов недвижимости изменяется. Отсутствие конкретной даты в отчете может ввести в заблуждение человека, воспользовавшегося данными об оценке спустя несколько лет. Специалисту по оценке необходимо помнить, что информация, полученная из других отчетов, достоверна в течение ограниченного времени, как правило, одного года, а в условиях высокой инфляции этот период составляет несколько месяцев.

Дата проведения оценки 01.09.15

3. Формулирование цели оценки. Целью оценки данного объекта является определение его рыночной стоимости. Так как нет задания на определение другого вида стоимости. Рыночная стоимость - стоимость, за которую возможно отчуждение объекта оценки на подобное имущество, на дату оценки по соглашению, заключенному между покупателем и продавцом, после проведения соответствующего маркетинга при условии, что каждая сторона действовала с знанием дела, благоразумно и без принуждения. Определение рыночной стоимости объекта оценки возможно с применением всех методических подходов: затратного, доходного и сравнительного.

4. Определение исходной информацию и ее источников. Надежность выводов оценщика зависит от количества и качества данных, использованных им в работе. Неточные или недостоверные данные могут стать причиной необоснованного заключения об оценке. В процессе оценки могут использоваться следующие типы данных:

1. Сведения о сегменте рынка, на котором функционирует объект (состояние спроса и предложения, факторы, влияющие на спрос и предложение);

2. Данные о других аналогичных объектах;

3. Данные о факторах, влияющих на стоимость объекта.

Каждый из трех подходов оценки основывается на исходных данных, собранных на рынке, но имеющих различные источники для получения информации. При использовании затратного подхода следует получить сведения о рыночной стоимости материалов и рабочей силы. В случае применения метода сравнительного анализа рыночных продаж источником информации являются открытые банки данных о сделках с недвижимостью. Для расчетов по методам на основе доходного подхода информацию можно получить как у владельцев оцениваемой собственности, так и из публичных отчетов о деятельности аналогичных объектов. База данных оценщика может быть сформирована на основе информации из газет и журналов экономического характера. Важно также собрать данные по региону расположения объекта, которые влияют на его стоимость. Это данные по городу и микрорайону с учетом информации по уровням цен и занятости населения, особенностям народонаселения и его предпочтениям по отношению к недвижимости. К специальным данным следует отнести документы на право владения имуществом, данные о государственной регистрации прав собственности, описание физических параметров объектов недвижимости, т. е. проводится техническая экспертиза. От заказчика мы получили данные, необходимые для проведения оценки, а именно:

1) Технический паспорт

2) Свидетельство о праве собственности

Данный объект введен в эксплуатацию, имеется документация подтверждающая право собственности на имя Мочула.С.П. Оценка стоимости объекта недвижимости.

1. Согласование.

Согласование - это процесс принятия решения об окончательной оценке стоимости объекта. Перед его началом оценщик просматривает исходную информацию и проверяет точность расчетов. Все предположения и допущения проверяются на разумность и надежность.

2. Отчет об итоговой оценке стоимости.

На этом этапе оценщик пишет отчет о своих выводах и заключениях, который он затем передает клиенту. В зависимости от первоначальной договоренности с клиентом этот отчет может представлять собой либо письмо, либо заполненную по стандартному образцу форму, либо подробный письменный доклад. На стоимость имущества влияет значительное количество экономических факторов. Принципы оценки позволяют учесть наиболее значимые из них, отражая тенденцию экономического поведения субъектов рыночных отношений.

Описание объекта оценки произведено на основании визуального осмотра, а также Технического паспорта на строение и сооружение. Объектом оценки является жилой дом, Общая площадь - 179 м2. Жилой дом состоит из 4 жилые комнаты, 3 подсобные помещения, коридор, кухня, уборная, ванная.

III. Предварительный осмотр объекта и заключение договора на оценку.

1. Предварительный осмотр объекта.

На этом этапе оценки эксперту необходимо понять, что представляет собой объект: его предысторию, физическое состояние, перспективы развития и прочее. Кроме того, оценщику необходимо познакомится с представителями заказчика, которые могут помочь эксперту в сборе исходных данных для проведения оценки.

2. Определение технической характеристики объекта оценки.

Объект расположен по адресу р. Крым, Первомайский р-н, с. Кормовое, ул. Космонавтов,д.26. Общая площадь - 179 м2. Жилой дом состоит: 4 жилые комнаты, 3 подсобные помещения, коридор, кухня, уборная, ванная.

Техническое описание конструктивных элементов строения:

Имеется: Водопровод, канализация, электроснабжение, отопление.

Жилой дом включает в себя:

· Коридор 6,1 м2

· Жилая комната 10,7 м2

· Жилая комната 10,1 м2

· Жилая комната 9,9 м2

· Жилая комната 9,6 м2

· Кухня 7,8 м2

· Уборная 1,7 м2

· Ванная 6,8 м2

Высота жилого дома составляет 4 м.

Фундаменты -бетонный.

Стены - из камня - ракушечника

Перекрытие -штукатуренное.

Крыша - шифер

Кровля - асбоферная

Полы - дощатые

Технологическая часть:

Внутренняя отделка:

Стены жилого дома - штукатурка с последующим покрытием обоев.

Полы - дощатые.

Потолки - штукатурка.

Жилой дом расположен с отступом от проезжей части - 6,0 м. Границами участка служат: с севера - Домовладение №28, с юга- Домовладение №24, с запада- земли Кормовского сельского(дорога) совета., с востока - ул. Школьная. Анализ среды местоположения объекта оценки:

Район расположен в степной зоне, в Северо-Западной-Крымской низменности. Климат умеренно-теплый, с жарким засушливым летом. Первомайский р-н причисляется к степному агроклиматическому району, для которого свойственна неустойчивая зима с немаленькими колебаниями температур. Почвы красно-коричневые и южные чернозёмы... Первомайский район -- курортная зона, в пределах которой находятся 2 зоны отдыха: «Стерегущее» и «Портовое». Район совершенно не располагает водными ресурсами, на территории нет ни рек, ни озер.

Ситуацию спасает воды Северо-Крыского канала, который вошел в экспуатацию в 1996 году, в результате чего, в Крым начала поступать с Днепра.

Но в связь с переходом полуострова в РФ, Украина перекрыла воду в канале!

Расстояние до райцентра около 30 км, ближайшая железнодорожная станция -- Красноперекопск (на линии Джанкой -- Армянск) и Евпатория -- около 70 км. Население по результатам переписи населения в Крымском федеральном округе по состоянию на 01.01.2015 года составила 32,9 человек.

При расчете стоимости оценщик принял во внимание и проанализировал различные факторы, влияющие на стоимость объекта оценки к которым относятся следующие.

Экономические факторы:

- спрос на объект оценки;

- доход объекта оценки от эксплуатации и перепродажи;

- продолжительность получения доходов;

- риск, связанный с объектом;

- степень ликвидности объекта оценки;

- соотношение спроса и предложения на аналогичные объекты.

Социальные факторы:

- демографическая ситуация и др.

Политические факторы:

- состояние законодательства в области оценки, собственности, налогообложения и т. д.;

- политико-правовая ситуация в стране.

Географические факторы, состояние окружающей среды.

Особенности местоположения объекта: Застроеность окружения (полнота застройки, основные типы застройки и состояние, тенденции в развитии и застройки, тенденции в изменении использования недвижимости). На территории села расположены: общеобразовательная школа I-III степеней, детский сад, Дом культуры, сельский клуб, врачебная амбулатория, фельдшерский пункт, библиотека, исполком сельского совета, почтовое отделение, парикмахерская, аптека, частные магазины, местный музей, 2 памятника истории и культуры. Улица на которой расположен объект является последней с востока села, соседней улицей является улица Мира.

1.2 Анализ рынка жилой недвижимости

Рыночная стоимость объекта отражает специфику оцениваемого объекта и существующие на момент оценки общерыночные тенденции. Поэтому оценщику необходимо провести анализ рынка аналогичной недвижимости.

Обзор рынка недвижимости Крыма.

Сентябрь 2014 г.

В сентябре 2014 года активность на рынке недвижимости Крыма резко возросла. Цены повысились на 10%, объем рынка незначительно сократился.Цены. По данным Торговой системы «REM Navigator» цены на недвижимость в Крыму в сентябре 2014 года повысились на 10% (в USD). На вторичном рынке Симферополя средние цены на недвижимость по состоянию на конец месяца составили:В сентябре 2014 года на рынке недвижимости Крыма произошел внезапный резкий рост цен. Повышение цен имело стихийный ажиотажный характер и к концу месяца достигло показателя +10%. Особенно существенным рост цен оказался в сегменте2-комнатных квартир. Напомним, что с января по апрель 2014 года цены на крымском рынке недвижимости планомерно снижались (-6%), и только в мае-августе произошло ценовое выравнивание (+6,5%). Еще в августе 2014 года рынок балансировал в состоянии шаткого равновесия при практически полном отсутствии спроса в отдельных сегментах.Сентябрьский взрывной скачок цен на недвижимость в Крыму не может быть объяснен ростом благосостояния крымчан или кредитной активностью банков. На крымском рынке недвижимости начинают проявляться нерыночные факторы, характерные для российской экономики, где несмотря на низкий уровень благосостояния населения, низкие темпы роста экономики и девальвацию национальной валюты формируются одни из самых высоких в мире цен на недвижимость и предметы роскоши. Одной из причин роста цен на недвижимость может являться массовая миграция в Крым административной номенклатуры с территории континентальной России и формирование нового крымского политического истеблишмента из среды маргинальных страт.Спрос. Резкое повышение спроса наблюдается во всех сегментах рынка недвижимости Крыма.Прогноз. Скорректированный прогноз рынка недвижимости Крыма ТС «REM Navigator» на 2014год предполагает следующее:

· динамика цен по месяцам: октябрь +10% ноябрь +5% декабрь +2%

· повышение цен в пределах 30% по итогам года;

· увеличение количества заключаемых сделок.

Прогноз основывается на текущих макроэкономических показателях Российской Федерации и состоянии мировой экономической системы на дату подготовки прогноза. Прогноз REM Navigator представляют собой мнение о предполагаемых тенденциях на рынке недвижимости.

Для дальнейшей оценки стоимости недвижимости оценщик находит объекты - аналоги в Интернете, либо в других источниках.

1.3 Анализ наиболее эффективного использования объекта оценки

Проанализировав документы на объект оценки, можно сделать вывод, что наилучшее и наиболее эффективное использование оцениваемого объекта недвижимости представляет вариант использования под сдачу в аренду, что является юридически возможно, физически осуществимо и обеспечивает максимальную стоимость. Данный объект соответствует документам имеющихся на него.

Объект оценки находится по адресу Р. Крым, Раздольненский район, с. Славное, улица 70 лет Октября, дом 20.

Согласно документам праве собственности: от 31 июля 2006 года №ОI/270а, данный объект юридически разрешен под использование как жилой дом и является собственностью Чижовой Оксаны Михайловны, Чижовой Елизаветы Ильиничны, Чижова Антона Ильича в равных долях.

Физическое существование объекта удостоверяется техническим паспортом, объект находится на земельном участке и соответствует всем градостроительным и инженерно-техническим нормам.

Максимальный экономический эффект от этого объекта можно получить от сдачи в аренду.

Квартира приватизирована в соответствии с законом Украины «О приватизации государственного жилищного фонда». Зарегистрирована в КРП БРТИ г. Евпатории.

1.5 Характеристика методических подходов к оценке объекта Согласно Федеральному стандарту оценки №1 «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки», оценщик к оценке объекта должен применить три подхода:

- затратный;

- доходный;

- сравнительный.

В рамках каждого из 3-х подходов существует свои специфические методики. Характеристика сравнительного подхода.Сравнительный подход моделирует рынок недвижимости путем сравнения оцениваемых объектов недвижимости с аналогичными, которые были недавно проданы или заявки на продажу которых только что поступили. Сравнительный подход в основном базируется на трех принципах оценки недвижимости: спроса и предложения, замещения и вклада. В общем случае стоимость объекта, определяемая в соответствии с данным подходом может быть определена следующим образом:

V_сравн= V_аналог - + P

гдеV_сравн - стоимость объекта, определенная на основе сравнительного подхода;

V_аналог - стоимость объектов- аналогов;

P- величина поправок.

База поправок в сравнительном подходе:

- дата продажи;

- условия продажи;

- правовое состояние;

- условия использования;

- местоположение;

- физические характеристики

Различия между сопоставимыми продажами и оцениваемой недвижимостью могут быть учтены в двух формах: в денежном выражении и в процентах. Причем существуют два вида учета процентных корректировок: независимая и кумулятивная. Наиболее популярными методами количественного анализа, реализуемыми в рамках сравнительного подхода, являются:

* метод парного анализа продаж;

* метод статистического анализа рынка;

* метод анализа доходных показателей.

Характеристика доходного подхода. Доходный подход основывается на стоимости объекта недвижимости, рассчитанной на основе стоимости ожидаемых доходов от владения этим объектом. В основу подхода положены такие принципы: ожидания, вклада, принцип наиболее эффективного использования. В рамках доходного подхода используются следующие методы:

- прямой капитализации доходов;

- дисконтированных денежных потоков.

Метод прямой капитализации применяется в случаях, когда прогнозируемый годовой чистый операционный доход является постоянным и не имеет чётко выраженной тенденции к изменению, а период его получения не ограничен во времени. Метод дисконтирования денежного потока (непрямой капитализации) применяется в тех случаях, когда прогнозируемые денежные потоки от использования объекта оценки являются не одинаковыми по величине и непостоянны на протяжении выбранного периода прогнозирования.

При использовании метода капитализации доходов базовая формула расчета имеет следующий вид:

V=I/Rгде V - стоимость недвижимости,I - ожидаемый доход от оцениваемой недвижимости. Под доходом обычно подразумевается чистый операционный доход, который способна приносить недвижимость за период,R - норма дохода или прибыли - это коэффициент или ставка капитализации. Ставка капитализации - это коэффициент, который отражает взаимосвязь прогнозируемого чистого операционного дохода и стоимости объекта. Существует несколько методов определения коэффициента (ставки) капитализации:

1.Метод рыночной выжимки.

2.Метод кумулятивного построения.

3.Метод связанных инвестиций (метод инвестиционной группы).

4.Метод инвестиционной группы.

5. Метод определения коэффициента капитализации с учетом возмещения капитальных затрат.Ставка дисконта - коэффициент, используемый для расчета текущей стоимости денежной суммы, получаемой или выплачиваемой в будущем.Характеристика затратного подхода. Затратный подход предусматривает определение текущей стоимости затрат на воссоздание или замещение объекта оценки с дальнейшей корректировкой их на сумму износа (обесценение).

Стоимость в соответствии с этим методическим подходом может быть выражена с помощью следующего алгоритма:

V_затр= (V_восп - K_изн)

гдеV_затр - стоимость объекта, определенная на основе затратного подхода; V_восп - стоимость воспроизводства (замещения) объекта (стоимость воспроизводства (замещения) активов целостного имущественного комплекса);И -- износ объекта (обязательства по финансированию затрат на создание (приобретение) активов).

Методы затратного подхода:- Расчет по стоимости единичного показателя.- Расчет по стоимости объекта аналогичного функционального назначения.- Метод разбивки на компоненты.- Расчет с помощью единичных расценок.Выбор аналога осуществляется с помощью «Укрупненных показателей восстановительной стоимости». К_инд - рыночный коэффициент удорожания стоимости строительно- монтажных работ на территории России;К_инфл - коэффициент инфляции.Коэффициент удорожания. (К)у, отражает повышение уровня цен с 1969 по 1984 г. и рассчитывается умножением отраслевого индекса на территориальный коэффициент, которые приведены в Постановлении Госстроя СССР от 11.05 1983 г. №94.

Рыночный коэффициент удорожания.(К_инд) характеризует изменение стоимости строительно-монтажных работ применительно к территории России. Коэффициент рассчитывается с учетом данных Госкомстата.

Данный коэффициент учитывает также изменения базисной сметной стоимости строительно-монтажных работ по отраслям народного хозяйства. Коэффициент инфляции. (К_инфл) используется в случае, если дата оценки не совпадает с датой, на которую опубликован рыночный коэффициент удорожания стоимости строительно-монтажных работ на территории России.Он рассчитывается Госкомстатом и публикуется в периодической печати по итогам каждого месяца.



Раздел 2. Определение стоимости жилого дома стандартными подходами к оценке

2.1 Определение рыночной стоимости объекта оценки сравнительным подходом

Для определения рыночной стоимости объекта оценки применяемметод парного анализа, Информация об объектах аналогах (Приложение А)

	Дата продажи	Цена продажи, руб.	Площадь	Другие элементы сравнения
				Отд от моря, км	Кол-во комнат	Наличие гаража	Расст до школы, км
А 1	май	1245000	115	8	6	Есть	2
А 2	август	905000	122,6	7	8	Нет	1
А 3	октябрь	700522	52,6	12	4	Есть	0
А 4	февраль	1134000	90	7	6	Есть	0

Стоимость объекта оценки определяем с помощью корректировок, применяемых к элементам к объектов- аналогов.

Оценщиком приняты следующие элементы сравнения:

- дата продажи;

- цена продажи;

- площадь;

- отдаленность от моря;

- количество комнат

- наличие гаража

- расстояние до школы



Таблица применения корректировок и определение стоимости объекта оценки методом парного анализа продаж.

Показатели	объект	№1	№2	№3	№4
Цена, руб		12450000	905000	700522	1134000
Дата продажи	октябрь	май	август	октябрь	февраль
Коррикт,%		+6	+3	0	+8
Скорр.цена		1394400	959300	700522	1315440
S, кв.м	116.0	115.0	122.6	52.6	90.0
Корр.наS,%		+99	-105	+45	+77
Скор.цена		2774856	1007265	1015800	2328328
Отд от моря	3	8	7	12	7
Корр. ,%		-24	-21	-36	-21
Скор.цена,руб		2108890	795739	650112	1839379
Кол-во комнат	4	6	8	4	6
Корректировка		+66	+50	0	+66
Скор.цена		3500757	1193608	650112	3053369
Гараж	есть	есть	нет	есть	есть
Корректировка		0	-4	0	0
Скор.цена		3500757	1088569	650112	3053369
Расст. До школы	0	2	1	0	0
Корректировка		-10	-5	0	0
Скорректир. ц.		3150675	1088569	650112	3053369

1. Проводя анализ рынка с февраля по октябрь месяц, оценщик установил, что стоимость продаж увеличивается на 2% в месяц.

Стоимость объекта оценки оценщик принимает скорректированную стоимость аналога №3, так как этот объект подвергался меньшим корректировкам:

V_сравн= 650112 руб.

2.2 Определение рыночной стоимости объекта оценки затратным подходом

Для определения объекта аналога определяются конструктивные элементы оцениваемого объекта по тех паспорту.

Рыночную стоимость объекта оценки затратным подходом оценщик определяет методом сравнительной единицы.

Этот метод предполагает расчет стоимости строительства сравнительной единицы аналогичного здания. Стоимость сравнительной единицы аналога должна быть скорректирована на имеющиеся различия в сравниваемых объектах (планировка, оборудование, права собственности и т.д.)

Объект аналог оцениваемому выбирается по сборнику ,а за тем восстановительная стоимость объекта.

V_ов=C_е*S(V)*K_инф*K_инд*K_n

гдеV_ов -стоимость объекта оценки в ценах 1969 года;

С_е - базовая стоимость единичного показателя согласно сборникам УПВС;S(V) - общая площадь (строительный объем) оцениваемого объекта.Восстановительная стоимость не учитывает степени физическогоизноса и определяется следующим образом:

V_вос. ⁼V_ов * К_n

В качестве аналога, согласно сборнику Укрупненных Показателей Восстановительной Стоимости зданий и сооружений № 28, табл. 1,.V=до 500 м³, простая отделка, территориальный пояс = 2.

Объем здания 464 м³

Для определения остаточной стоимости необходимо учесть износ здания.

Используем формулу:

V_ов=C_е*S(V)*K_инф*K_инд*K_n

C_е=26 (Жилые здания одноэтажные кирпичные, табл.1, V= до 500 м³, простая отделка, 2 территориальный пояс/

V= 464 м³

К удорожания =1,20*1,03 = 1,23

K индексации = 21,59 (Госкомстат на 01.08.2014)

К инфляции = 0,998 (на 01.08.14)

Изменение восстановительной стоимости за счет наличия или отсутствия благоустройств:

К перевода = 0,96 (тех. часть УПВС)

К уменшС_вост на отсутствие радио = 0,994

К увелич на наличие газа = 1,023

К ув водопровод = 0,7

К ув канализация = 2,6

К ув электричество = 3,3

К ум телефон = 0,3

К ув телевидение = 1,6

С_вост=26*464*1,20*1,03*21,25*0,998*0,96*0,994*1,023*0,7*2,6*3,3*0,3*1,6 = 889936 руб.

Остаточная стоимость объекта определяется с учетом его износа.

V_ост=V_вост*К_изн=889936*0,9=803168

Остаточная стоимость определенная затратным подходом = 803168руб.

2.3 Определение рыночной стоимости объекта оценки доходным подходом

Стоимость объекта оценки будет определена методами:

- Рыночной выжимки

- Метод с учетом возмещения капитальных затрат

Используя имеющуюся информацию, определяем ставку капитализации методом рыночной выжимки.

Оценщик принимает стоимость аренды 1 м² = 160 руб. в месяц. Ставка капитализации оцениваемого объекта = 0,22 или 22%.

Определение ставки капитализации.

Анализируемые показатели	Объекты-аналоги
	1	2	3	4
Стоимость объекта, руб.	1245000	905000	700522	1134000
Доход от использования	220800	235392	100992	172800
Ставка капитализации	0,22	0,32	0,18	0,19

Ставка капитализации для оцениваемого объекта определяется как среднее арифметическое среди ставки капитализации объектов-аналогов. Она составляет 0,22 или 22%

Применяя метод с учетом возмещения капитальных затрат: NOI=160*116*12=222720 руб.

Стоимость объекта рассчитывается по формуле: V_дох=NOI/R= 222720/0,22=1012364руб.

2.4 Определение рыночной стоимости земельного участка, на котором расположено здание

На земельный участок документы не предоставлены, оценщик при осмотре объекта определил, что размер земельного участка составляет: 1200 м².

Рентный доход исчисляется исходя из площади участка под площадью застройки зданий и сооружений, к которому применяются ставки земельного налога, по формуле:

Р_д = З_а х S,

где: Р_д- рентный доход, грн.;

З_а - арендная ставка за пользование земельным участком, грн./1 м²;

S - площадь земельного участка, м².

Средние ставки земельного налога устанавливаются для населенных пунктов в зависимости от численности населения.

Население с. Славное Раздольненского района составляет 1262 человек.

Согласно Налоговому Кодексу Украины Раздел XIII «Плата за землю» средняя годовая ставка земельного налога составляет 0,26 грн. /1м².

Так как доход рассчитывается от сдачи объекта в аренду, оценщик применяет коэффициент, связанный с коммерческим использованием объекта в размере 2,5.

Коэффициент, который применяется к ставкам земельного налога для населенных пунктов 2,2, так как объект находится на юго-западе р. Крым и находится в курортной зоне. Начисления физическим лицам сумм платы за землю производятся по закону Украины «О плате за землю» в пересчете в рубли Российской Федерации из расчета 3,4 рубля за гривну.

Рентный доход равен:

Р_д= 0,26*1200*2,2*2,5*3,4= 5834,4 грн.

При расчете методом кумулятивного построения, ставка капитализации включает следующие составные части:

1. Без рисковая ставка это - ставка валютного депозита на момент оценки по данным РНКБ. На дату оценки согласно официального сайта РНКБ, составляет 8%

2. Риск низкой ликвидности недвижимости

Риск ликвидности -- это специфическая форма риска, связанного с низкой ликвидностью объектов инвестирования (имущество, активы) Принимается на уровне:3%.

Ставка капитализации = 8+3=11%

Период прогнозирования принимается в размере 50 лет. Для оценки ожидаемой суммы ежегодного дохода в течение 50 лет может быть использован фактор текущей стоимости аннуитета. Фактор аннуитета или фактор Инвуда рассчитывается по следующей формуле:

а_п=

где: а_п - текущая стоимость аннуитета;

I - ставка дисконта (ставка капитализации);t - число периодов (в данном случае 50 лет). Определяем текущую стоимость аннуитета, которая составляет: а_n= [1-1/(1+0,11)⁵⁰]/0,11 = 9,05Остаточная стоимость замещения улучшенного земельного участка = 5834,4* 9,05 = 52801,32руб.

Стоимость объекта с земельным участком: 803167,81+52801,32=855969,13 руб.



Вывод

В данной работе:

- Рассмотрена теоретическая и методическая часть оценки стоимости объекта недвижимости;

- произведена оценка стоимости объекта недвижимости на примере жилого дома, расположенного по адресу: Р.Крым, Раздольненский р-н, с.Славное, ул. 70 лет Октября, 20

- Обобщён полученный материал в данной работе.

При проведении оценки объекта, расположенного по адресу: Р.Крым, Раздольненский р-н, с.Славное, ул. 70 лет Октября, дом 20, оценщиком были использованы 3 методических подхода: сравнительный, доходный, затратный.

Согласование результатов оценки, полученных с применением затратного, доходного и сравнительного подходов, осуществляется с учетом цели и принципов оценки, которые являются определяющими для конкретной цели ее проведения, объемов и уровня достоверности исходных данных и другой информации, которая использовалась во время проведения оценки, которые составили следующие данные:

Сравнительный подход - составил 650112 руб.

Доходный подход - составил 1012364руб.

Затратный подход - составил 855969 руб.

	Затратный	Доходный	Сравни-тельный
Рыночная стоимость, полученная в рамках каждого из подходов, руб.	855969	1012364	650112
Задача оценки	20	50	30
Цель оценки	30	40	30
Функциональное назначение	50	20	30
Правовое обеспечение	20	60	20
Степень достоверности данных	60	20	20
Степень предпочтительности каждого из подходов	60	20	20
Надежность расчетов	50	20	30
Удельный вес суждений	30	30	40
Ср. ранг	40 или 0,4	32,5 или 0,32	27,5 или 0,27

Решение: 855969*0,4+1012364*0,32+650112*0,27=841874 руб.

Согласованная рыночная стоимость объекта - 841874 руб.

Список информационно-методического обеспечения.



Основные нормативно-законодательные акты

1. Гражданский кодекс РФ.

2. Конституция Российской Федерации.

3. Налоговый кодекс РФ.

4. Федеральный закон «Об оценочной деятельности в РФ» от 29 июля 1998 г. № 135 - ФЗ.

5.Земельный кодекс Российской Федерации

6. Минимущество РФ, «Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков» от 2002 г.

7.Минимущество РФ, Федеральный стандарт оценки «Общие понятия, подходы и требования к проведению оценки» от 2007 г. № 1.

8.Минимущество РФ, Федеральный стандарт оценки «Цель оценки и виды стоимости» от 2007 г. № 2.

9. Минимущество РФ, Федеральный стандарт оценки «Требования к отчету об оценке» от 2007 г. № 3.

10.Минимущество РФ, Федеральный стандарт оценки «Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости» от 2010 г. № 4.

Основная литература

1.Зимина А.С., Толстых Ю.О. Возможности развития оценочной деятельности в РФ путем внедрения стандартов RICS в российскую практику оценки //Современные проблемы науки и образования. 2014. № 1.

2.Горемыкин В.А. Современный земельный рынок России. - М.: Дашков и К0, 2012.

3.Грибовский С.В. Математические методы оценки стоимости недвижимого имущества. - М.: Финансы и статистика, 2014.

4. Грязнова А.Г., Федотова М.А. Оценка недвижимости. - М.: Финансы и статистика, 2011.

5. Иваницкая И.П., Яковлев А.Е. Введение в экономику недвижимости. - М.: Кнорус, 2012.

6. Иванова Е.Н. Оценка стоимости недвижимости. - М.: Кнорус, 2012.

7. Касьяненко Т.Г. Оценка недвижимости. - М.: КНОРУС, 2010.

8. Коростелев С.П. Теория и практика оценки для целей девелопмента и управления недвижимостью. - М.: Маросейка, 2011.

9.Кузьмичева И. А., Флик Е.Г. Становление оценки и оценочной деятельности в мире и в России // Вестник Владивостокского государственного университета экономики и сервиса. 2012. № 2.

10. Петров В.И. Оценка стоимости земельных участков. - М.: Кнорус, 2010.

11.Сафарян К.В. Оценочная деятельность: понятие, нормативная база, механизмы регулирования // Законы России: опыт, анализ, практика. 2012.

12. Севостьянов А.В. Экономическая оценка недвижимости и инвестиции. - М.: Академия, 2011.

13.Симонова Н.Е. Методы оценки и технической экспертизы недвижимости. - М-Р-на-Д.: Март, 2010.

Приложение А

Информация об объектах аналогах

№ п/п	Источник информации	Адрес объекта	Дата продажи/дата выставления на продажу	Цена руб.	Характеристика объекта
1		Раздольное ул.Садовая	Май 2014	1245000	Продается одноэтажный дом. 8 км от моря Общая площадь-115м.кв.6 комнат, веранда, кухня, ванна, туалет, балкон, телефон, природный газ, централизованная подача воды, автономное отопление, электричество, хоз. постройки. Подвальное помещение, гараж. Дом расположен напротив автовокзала. Школа находится на расстоянии 2 км от дома.
2		Раздольное	Август 2014	905000	Продам новый двухэтажный дом. 7 км от моря. Имеется подвальное помещение. Общая площадь 122,6 кв. м. 8 раздельных комнат, 2 сан. узла, централизованная вода, газ, свет, отопление. Имеются хоз. помещения, а так же подвальное помещение. Дом расположен на расстоянии 1 км. от автовокзала. расстояние до школы 1 км
3		Раздольненский р-он с.РУЧЬИул.ШЕВЧЕНКО 17	Октябрь 2014	700552	Продается одноэтажный жилой дом, 4 раздельные комнаты. Общая площадь дома 52.6 кв.м. Расстояние до моря 12 км. В доме имеется газ, свет, вода. Подвальное помещение и гараж присутствуют. Расстояние до автовокзала 10 км. Школа находится в двух шагах от дома.
4		пгт.Раздольное, ул.Садовая, 89А	Февраль 2014	1134000	Продается одноэтажный дом общей площадью 90 кв.м. 6 раздельных комнат, гараж, подвал, кухня и санузел в доме. Расстояние до моря 7 км. в доме имеется свет, вода, газ отсутствует. Имеется гараж и подвальное помещение. Автовокзал находится на расстоянии 1 км от дома. Школа в двух шагах от дома.

Приложение Г

Сборник № 28. Жилые и общественные здания и здания и сооружения коммунально-бытового назначения, с. 8, табл.1, 2 территориальный пояс, простая отделка, объем до 500м куб.

Территориальные пояса	Объем зданий, м3 до
	500	1000	2000	3000
	А прост	Б прост	В прост	Г прост
1	24,5	23,7	31,2	23,7
2	26	25,1	33,1	25,1
3	27,4	26,5	34,9	26,5
4	28,9	28	36,8	28,0
5	30,6	30	39,0	29,6
6	49	47,4	64,9	49,3
7	60	58,1	79,6	60,4
8	63,7	61,6	81,1	61,6
9	68,6	66,4	87,4	66,4



Приложение Д

№ п/п	Наименование конструктивных элементов	Уд. вес	Физ. Износ	Износ
1	Фундамент	18	10	1,8
2	Стены и перегородки	19	5	0,95
3	Перекрытия	7	10	0,7
4	Крыша	6	15	0,9
5	Полы	8	5	0,4
6	Проёмы	9	10	0,9
7	Отделочные работы	10	15	1,5
8	Вн. сан. технич. и эл. устр	17	10	1,7
9	Прочие	6	15	0,9
	Итого:			9,75

Размещено на Allbest.ru