Напрями модернізації та механізми реалізації державної політики регулювання конкурентних відносин на регіональних ринках житлової нерухомості

Размещено на http://www.allbest.ru/

Напрями модернізації та механізми реалізації державної політики регулювання конкурентних відносин на регіональних ринках житлової нерухомості

У статті проаналізовано наявні механізми функціонування регіональних ринків житлової нерухомості (РРЖН), а також визначено їх аналогію з інвестиційним ринком. Окреслено відмінні риси регіональ-них ринків житлової нерухомості, а також низку чинників, що значною мірою ускладнюють процес їх дослідження. Визначено, що основні характеристики регіональних ринків житлової нерухомості базу-ються на тих же підвалинах, що й менші за масштабом локальні ринки житла. Зазначено авторське бачення механізмів та напрямків модернізації, що сприяли б реалізації основних векторів антимонополь-но'! державної політики на регіональних ринках житлової нерухомості.

Ключові слова: житлова політика, державна політика, конкуренція, ринок житла, регіональний ринок, житлова нерухомість, модернізація конкурентної політики, механізм реалізації конкуренції.

Постановка проблеми. Сьогодні Україна пере-буває на етапі загального становлення ринкової системи, одним елементом якої є регіональний ринок житлової нерухомості. Ефективна робота ринків житла є чи не найважливішою умовою стій-кого розвитку міст та регіонів. Даний процес роз-витку є фундаментальним складником для забез-печення ефективного управління регіонами та здійснюється у системі національного управління та місцевого самоврядування і, відповідно, потре-бує використання різноманітних заходів для ефек-тивного функціонування, чимале значення серед яких належить антимонопольним заходам. Ринок житла - найважливіший складник економіки держави, насамперед, через те, що вміщує у собі більшу половину всього світового багатства. Отже, дослідження бюджетних механізмів реалізації антимонопольних заходів на регіональних ринках житлової нерухомості є особливо актуальним [7].

Аналіз останніх досліджень і публікацій. Теоретичні та практичні рекомендації щодо регулю-вання з боку держави ринку житлової нерухомості було надано такими вченими: А. Асаулом, В. Бодро- вим, С. Мочерним, В. Павловим, С. Фесаном. Вод-ночас виклики сьогодення та інтеграційні процеси регіональних ринків у локальні, транскордонні, сві-тові кластерні угрупування ставлять нові завдання перед державними детермінантами впливу, у тому числі це стосується й регуляторних процесів на регіональних ринках житлової нерухомості.

Мета статті полягає у визначенні напрямів модер-нізації та пошуку механізмів реалізації регулятор-ної політики з боку держави відносно конкуренції на регіональних ринках житлової нерухомості.

Виклад основного матеріалу дослідження. Український ринок житлової нерухомості слугує компонентом багатофакторної системи економіч-них відносин та вважається механізмом, за допомо-гою якого поєднуються інтереси та права, а також формуються ціни на об'єкти житлової нерухомості.

Ринок житлової нерухомості - особливий вид ринку, на якому об'єктом купівлі-продажу або застави для оформлення кредиту виступає житло-вий об'єкт [9]. регіональний ринок нерухомість інвестиційний

Відповідно, регіональний ринок житлової нерухомості - це ринок одного територіального підрозділу (області чи району) або частин окре-мих територіальних підрозділів, що пов'язані між собою господарськими зв'язками без наявних чітко окреслених меж [1].

Проаналізувавши механізм функціонування регіональних ринків житла, ми виявили деяку аналогію з інвестиційним ринком, оскільки вони функціонують паралельно. Пояснюється це тим, що житлова нерухомість нині є особливо прива-бливим об'єктом для вкладення коштів, адже дає змогу не тільки зберігати вартість капіталовкла-день, а й збільшувати їх у часі шляхом отримання стабільного доходу. Підставою для цього є певна властивість об'єктів житлової нерухомості, а саме збільшення їхньої вартості з плином часу.

Відмінними рисами регіонального ринку жит-лової нерухомості є [4]: індивідуальність фор-мування ціни на об'єкти житлової нерухомості; пріоритетна роль взаємодії первинного та вторин-ного ринків; підвищений рівень витрат; складна залежність ціни, прибутку і ризиків від стану еко-номіки; низька ліквідність товарів на ринках; різ-номанітність ризиків; уразливість цінових меха-нізмів саморегулювання ринку.

З іншого боку, регіональному ринку житло-вої нерухомості притаманна низка чинників, які ускладнюють процес його аналізу. Основними з них є: ускладнений пошук достовірної інформації; обмеженість аналогічних угод; наявність багатьох умов, які визначають тенденції розвитку ринку.

Вивчаючи особливості регіональних ринків житлової нерухомості, можна зазначити, що процес їх функціонування спирається та має за основу ті ж економічні категорії, що і локальний ринок. Насамперед це наявні попит та пропозиція на об'єкти житлової нерухомості, оренда, орендна плата і, звісно ж, вартість як один із головних факторів [7].

Як уже було нами відзначено, на регіональ-ному ринку житлової нерухомості попит та пропо-зицію формують багато чинників, не лише еконо-мічних, а й демографічних, природо-географічних та соціокультурних. Також слід зазначити, що ціна об'єкта житлової нерухомості на ринку зале-жить не тільки від наявної кон'юнктури на ньому, а й від особливостей його функціонування, а саме: ймовірності виникнення ризиків під час інвесту-вання капіталу, можливої ціни продажу об'єкта житлової нерухомості на конкретну дату, можли-вого рівня дохідності тощо [7].

Регіональний та локальний ринки житла можна назвати специфічними секторами еконо-міки, і, відповідно, вони характеризуються спіль-ними ознаками: дисбалансом попиту та пропози-ції, циклічністю розвитку, зростанням ціни на житлову нерухомість із часом, низькою ліквід-ністю, обмеженою кількістю покупців та продав-ців, низьким рівнем досліджень [2].

Водночас значним недоліком регіонального ринку житлової нерухомості є розвиток монопо-лій. На нашу думку, вирішення цієї проблеми має бути першочерговим завданням на шляху до ефективного функціонування регіональних ринків житлової нерухомості.

Процес формування досліджуваного ринку оснований на регулюванні потреб населення у житлі. Конкуренція на ринку житлової нерухо-мості є найважливішою умовою його існування та розвитку, оскільки змушує суб'єкти ринку постійно впроваджувати найефективніші способи виробництва, розробляти нові концепції та цінові пропозиції, здійснювати роботу в нових сегмен-тах. З іншого боку, форми прояву та зміст конку-ренції насамперед зумовлені станом ринку, його тенденціями та цивілізованістю [3].

Регіональний ринок житлової нерухомості зда-тен ефективно функціонувати лише в умовах наяв-ності конкуренції між суб'єктами ринку. Оскільки наявність становища ринкової кон'юнктури «кон-курентне становище з елементами монополії» є характерною для частини регіональних ринків житлової нерухомості України, проникнення конкурентів на них є надзвичайно складним. У зв'язку із цим держава повинна підтримати конкурентний баланс на ринку, реалізувавши при цьому низку антимонопольних заходів [1].

Загалом регуляторний процес із боку держави стосовно попиту та пропозиції на регіональних ринках житлової нерухомості повинен реалізову-ватися, спираючись на пряму (державні цільові програми, державне страхування будівництва, нормативно-правове забезпечення, інформати-зація учасників ринку) та непряму (боротьба з корупцією, стимулювання іпотечного креди-тування, податкова політика, децентралізація) форми його реалізації.

Відзначені форми впливу з боку держави на кон'юнктуру ринку характеризуються своєю різно- спрямованістю. Деякі впливають на пропозицію, інші ж - лише на попит. Об'єкти ринку, на які впливає держава, у той чи інший період часу різ-няться залежно від становища, що панує на регіо-нальних ринках житлової нерухомості (рис. 1).

Важливим також є той факт, що порівняно з країнами з розвиненою економікою ринок жит-лової нерухомості в державі характеризується значною нестабільністю свого інституційного середовища, в якому якраз відбувається форму-вання ринкового попиту та пропозиції, що тягне за собою становище неочікуваних змін та абсолют-ної невизначеності.

Серед основних напрямів модернізації антимо- нопольної політики держави на регіональних рин-ках житлової нерухомості слід відзначити такі:

- сприяння розвитку та модернізації інвести-ційних процесів у сфері будівництва, відтворення та ринкового обігу об'єктів житлових нерухомості на регіональних (локальних) ринках;

- створення нової та вдосконалення наявної нормативно-правової бази щодо регулювання про-цесів будівництва, відтворення і ринкового обігу житлових об'єктів з урахуванням регіональної специфіки та ринкової кон'юнктури;

- стратегічне планування процесів у сфері жит-лової нерухомості для зменшення вартості доступ-ного та соціального житла та запровадження на державному рівні широкого кола енергоефектив- них заходів;

- забезпечення розвитку соціальної сфери шля-хом сприяння процесам постійного поліпшення житлових умов населення;

- реалізація адміністративних заходів як інф- раструктурне забезпечення діяльності на ринку житлової нерухомості, а саме: облік житлових об'єктів, реєстрація прав на нього, ліцензування професійної діяльності професійних суб'єктів ринку.

Механізмами, які сприятимуть реалізації основних напрямів антимонопольної політики держави на регіональних ринках житлової неру-хомості, є:

- подолання проявів корупції на регіональних ринках житлового будівництва та відтворення житла, насамперед у дозвільній системі; сприяння протидії корупції у сфері будівництва шляхом правового механізму, а саме механізму передачі об'єктів незавершеного будівництва інвесторам і страхування їх ризиків; заборона продавати недо-будовані об'єкти житлової нерухомості, створення додаткових вимог до строків будівництва, проек-тної документації та фінансування допоможе май-бутнім власникам житла вберегтися від шахраїв у цій сфері, відновить будівництво заморожених проектів шляхом їх подальшого фінансування та підвищить динаміку житлового будівництва [3];

- стимулювання іпотечного кредитування комерційними банками шляхом надання додатко-вих гарантій з боку держави, адже саме залучення позикових коштів під не високий відсоток за кре-дитом значною мірою сприяло б пожвавленню ринку житлової нерухомості та збільшенню його ємності. Можливість придбати житло із залучен-ням позикових коштів значною мірою сприяє під-вищенню рівня доступності житла для покупців;

- оподаткування надлишкової житлової площі, що перебуває у користуванні суб'єктів ринку залежно від її розташування відносно регіональ-них ринків житлової нерухомості. Це сприятиме попередженню нагромадження великої кількості житлових об'єктів «в одних руках», унеможли-вить спекулятивні прояви, що мають місце на регіональних ринках житлової нерухомості, спри-ятиме територіально ширшому «роздробленню» об'єктів житлової нерухомості, що будуються, відносно одне одного. Надання податкових пільг забудовникам;

- успішна реалізація з боку держави наявних та впровадження нових регіональних цільових програм фінансування придбання та реконструк-ції житлового фонду. Сприяння розвитку держав-ної підтримки у питаннях забезпечення житлом. Під час удосконалення регіонального ринку жит-лової нерухомості України провідне місце нале-жить державі, яка виступає гарантом забезпечення конституційних прав громадян на житло. Участь держави щодо досягнення доступності житла для середніх верств населення мала б спрямовуватися на підтримання стійкого ефективного функціону-вання та забезпечення розвитку житлової сфери в регіонах, спираючись на принципи ринкової соці-ально орієнтованої економіки [7];

- вдосконалення наявних та впровадження нових регіональних програм державного страху-вання будівництва та реконструкції житла, адже саме будівельна сфера належить до галузей, яким притаманний високий ступінь імовірності різного роду ризиків, виникнення яких може бути викли-кане з боку забудовників, підрядних організацій та інвесторів. У процесі здійснення будівництва та реконструкції житлової нерухомості має місце поява різного роду форс-мажорних ситуацій, еко-номічних змін у державі, регіональних (локаль-них) процесів, що тягнуть за собою зміну в норма-тивно-правовому забезпеченні.

Отже, беручи до уваги капіталоємність буді-вельних процесів та їх інвестиційну тривалість, зазначені фактори можуть негативно відобра-зитися на регіональному ринку житлової неру-хомості. Потенційна схильність до появи ризи-кованих ситуацій у сфері житлової нерухомості посилюється також відчутною вразливістю об'єктів незавершеного житлового будівництва, що проявляється у регіональних (локальних) осо-бливостях ринку житла; залежності від регіонального політичного становища; економічного стано-вища в регіоні; відсутності діючих інструментів іпотечного кредитування; високому рівні інвести-ційної ємності будівельних процесів тощо;

- вдосконалення нормативно-правового забез-печення у сфері регулювання земельного ринку. Такі заходи мають брати за мету, насамперед, спрощення процедури передання земельних діля-нок у довгострокове користування або у власність під житлову забудову, а також першочергову боротьбу з корупцією та бюрократією у системі розподілу земельних ділянок;

- у процесі реалізації в державі децентраліза- ційних процесів зважати на регіональні особли-вості та кон'юнктуру регіональних ринків житло-вої нерухомості;

- інформатизація всіх учасників регіональних ринків житлової нерухомості відносно становища на них та їх регіональних особливостей. Проблема доступу до інформаційного простору пов'язана насамперед із недосконалістю регіональних рин-ків житлової нерухомості. Українські та іноземні дослідники стверджують, що ця проблема спо-вільнює розвиток усіх сегментів ринку житла. Нині відсутня єдина інформаційна система, яка б об'єднувала усіх суб'єктів ринку [7]. Така система дала б змогу вирішити низку проблем та спрос-тити вирішення багатьох завдань, зокрема захист прав власності на об'єкти житлової нерухомості та прав інвесторів, моніторинг кон'юнктури під час проектування та будівництва, ведення звіт-ності щодо операцій із нерухомістю, встановлення вартості об'єктів нерухомого майна тощо [9]. Стимулювання розвитку інститутів моніторингу ринку житлової нерухомості, зокрема впрова-дження спостереження за зміною статистичних показників відповідно до європейських та між-народних стандартів. Повноцінна, достовірна та порівняльна інформація про роботу ринку житло-вої нерухомості могла б стати фундаментом для виявлення проблем, присутніх на ньому, а також пошуку шляхів для їх усунення [1];

- стимулювання розвитку ринку житло-вої оренди для забезпечення потреб населення в об'єктах житлової нерухомості. Недостатня забез-печеність житлом молодих сімей, військовослуж-бовців, а також масова внутрішня міграція насе-лення спричиняють потребу в розвитку ринку оренди житла в напрямі його ефективної легаліза-ції, регулювання та державної підтримки [8].

Антимонопольні заходи стосовно ринків жит-лової нерухомості представлені державним регу-люванням купівлі та продажу, передачі та реор-ганізації об'єктів житлової нерухомості для здійснення таких процесів із дотриманням прин-ципів конкуренції. Водночас потрібно дотри-муватися раціонального співвідношення між державним регулюванням та ринковим саморе-гулюванням, проте механізми саморегулювання спочатку необхідно налаштувати на конкуренцію, передбачити та протидіяти тенденції підтримки інтересів монополізму, яка притаманна наявним нині способам саморегулювання ринку [1].

Серед бюджетних механізмів реалізації анти- монопольних заходів провідне місце належить механізму ціноутворення на об'єкти житлової нерухомості. Ринок купівлі-продажу має деяку особливість і характеризується відсутністю гаран-тії продажу об'єкта нерухомого майна за реальною ринковою ціною, навіть за формального додер-жання умов конкурсного продажу. Пояснюється це неможливістю уникнення змови декількох учасників, які імітують конкуренцію, та високою обмеженістю ринку [9].

Механізм вільного формування ринкової ціни на основі урівноваження попиту та пропозиції практично не працює на ринку масивних об'єктів житлової нерухомості, тому державне регулю-вання цін на житлову нерухомість, що не зале-жить від ринкових агентів, стає необхідним [7].

Проаналізувавши загальноприйняті методи оцінки житлової нерухомості, ми виявили необ-хідність оптимізації підходів до визначення вар-тості об'єктів житлової нерухомості і формування ціни пропозиції на ринку [2]. Оскільки існує понад 300 чинників, що прямо або опосередковано впли-вають на формування ціни, нами було виділено п'ять основних груп чинників: політично-інститу- ціональні та чинники державного регулювання; що характеризують мікроекономічну ситуацію в регі-оні; що характеризують загальноекономічну ситуа-цію в регіоні; природно-кліматичні, географічні та демографічні умови регіону; соціально-культурні та науково-технічні [2]. Наведені вище особливості регіональних ринків житлової нерухомості при-скорюють появу прихованого монополізму, який досить важко виявити безпосередньо на ринку.

Житлова політика покликана на поєднання механізму бюджетного фінансування та ринкового саморегулювання. Державне регулювання ринку житлової нерухомості в регіонах та процесів жит-лового інвестування є практично необхідним в умо-вах сьогодення. Відповідно до теорії суспільного сектору, державне регулювання житлових інвес-тицій набуває форми державних екстерналій на ринку житла, які виступають у таких формах [6]:

- прямих (явних) екстерналій, які формуються у грошовій формі (житлові дотації, субсидії, суб-венції, соціальні виплати) або у формі соціаль-них благ (безкоштовні житлові послуги та безко-штовне житло);

- непрямих (економічних) екстерналій, зумов-лених утручанням держави в економіку за допо-могою реалізації державою відповідної діяльності як імперативного суб'єкта ринку;

- адміністративно-правових екстерналій, пов'язаних із діяльністю формальних інститутів та держави як законодавця (охорона прав влас-ності, фінансова система) [7].

Державні економічні екстерналії здійснюються за допомогою житлових програм, що слугують однією з форм регулювання ринків житлової неру-хомості та впливу на інвестиційний процес у жит-ловій сфері. Реалізація житлової політики вміщує у собі деяку систему форм і методів державного впливу. Житлова політика у ринковій економіці розвивається за двома напрямами: стимулювання пропозиції житла та стимулювання попиту для збільшення попиту на житлову нерухомість із боку бідних і середніх домашніх господарств [3].

Регіональний ринок житла характеризується високою ціною на об'єкти житлової нерухомості та низькою еластичність пропозиції відносно до ціни: під час коливань цін на житло пропозиція житла на ринку фактично не змінюється. Нееластичність пропозиції спричинена тривалістю періоду будів-ництва. Саме тому між зміною попиту та пропози-ції завжди наявний тісний взаємозв'язок. Так, за збільшення попиту на житло зростання пропозиції на первинному ринку житла можливе лише через рік-два, а за його зменшення будівництво триває, і це пов'язано з високим рівнем понесених витрат. Такий характер взаємодії попиту та пропозиції призводить до того, що ціна стає головним регу-люючим чинником, за допомогою якого урівнова-жується співвідношення попиту та пропозиції [5].

Стрімкий ріст курсу долара, військові дії на сході, глобальна бюджетна економія і політична нестабільність нанесли нещадні удари по ринку житлової нерухомості нашої держави. Попри те, що зацікавленість у житлі практично не змінюється на протязі останніх років, купівельна спроможність громадян знаходиться на невисокому рівні.

Стан регіональних ринків житлової нерухо-мості також тісно пов'язаний зі станом ринку праці та його кон'юнктурою. Спад в економіці супроводжується зростанням безробіття, скоро-ченням реальних доходів громадян і негативними очікуваннями щодо майбутньої зайнятості і стану майбутніх доходів [2].

Висновки. Отже, із вищевикладеного випливає, що стан і тенденції основних показників ринку житлової нерухомості (ціни та обсяги продажів) визначаються рівнем доходу та накопичень насе-лення, їх очікуваннями та настроями. Регіональ-ний ринок житла відображає динаміку на товар-них і фінансових ринках, а також на ринку праці. Водночас він демонструє циклічний процес роз-витку, а тому його параметри співставні зі зміною грошових потоків та обсягів виробництва в країні, а також зростанням або скороченням інвестицій-ної привабливості країни загалом [7].

Основними факторами, які негативно впли-вають на зміну попиту в часі на ринку житлової нерухомості, є: низький рівень доходів громадян; відсутність маневреного фонду адміністративних організацій для надання таким громадянам житла на умовах соціального найму; відсутність на ринку іпотечних продуктів, доступних для всіх верств населення; відсутність необхідної законодавчої бази, що сприяє розвитку системи житлових буді-вельних та накопичувальних кооперативів [9].

Житлова нерухомість є винятковим активом, ризик інвестування в який є значно меншим, а попит стабільнішим відносно операцій із купівлі валюти, акцій або ж облігацій. На нашу думку, відновлення та сталий розвиток регіональних рин-ків житлової нерухомості у нашій країні можли-вий у результаті усунення наявних проблем його функціонування, а також за умови глобальної макроекономічної стабілізації України.

Для нормального функціонування регіональ-них ринків житлової нерухомості необхідно засто-совувати бюджетні механізми реалізації антимо- нопольних заходів, які представлені державним регулюванням купівлі, продажу, передачі та реор-ганізації об'єктів житлової нерухомості для здій- снення цих процесів із дотриманням принципів конкуренції [7].

Прийняття законодавчих і нормативно-право-вих актів, реалізація заходів кредитно-фінансо-вої, податкової, антимонопольної політики тощо повинні бути спрямовані на усунення бар'єрів на шляху конкуренції, входження на ринок нових забудовників, підтримку розвитку малого й серед-нього бізнесу, зниження ризиків підприємницької діяльності в житловій сфері.

Отже, у силу наявних проблем головним завдан-ням виступає вдосконалення діючої законодавчої бази, що дасть змогу сформувати легітимний харак-тер відносин між суб'єктами ринку, та формування єдиного легкодоступного, повноцінного та досто-вірного інформаційного простору на регіональному ринку житлової нерухомості. Особливим аспектом у налагодженні процесу функціонування регіональ-ного ринку житлової нерухомості повинно стати ство-рення єдиного реєстру об'єктів житлової нерухомості, формування вигідних та привабливих інвестиційних та податкових умов, упровадження низки організа-ційних, економічних, політичних та соціальних чин-ників, які будуть сприяти розвитку інфраструктури регіональних ринків житлової нерухомості.

Список використаних джерел

1. Антимонопольна діяльність / В.Д. Лагутін, Л.С. Головко, Ю.І. Крегул та ін.; за ред. проф. В.Д. Лагутіна. К.: КНТЕУ, 2005. 580 с.

2. Богінська Л.О. Удосконалення процесу оцінки житлової нерухомості як необхідна умова розвитку ринку житлової нерухомості. Вісник СНАУ. Серія «Будівництво». 2014. № 8(18). С. 18--24.

3. Завора Т. Ринок житлової нерухомості та особливості його функціонування на загальнодержавному та регіональному рівнях в Україні. Економіст. 2006. № 10. С. 40-43.

4. Павлов К.В. Нормативно-правові основи конкурентних відносин на регіональних ринках житлової нерухомості. Науковий вісник Херсонського державного університету. Серія «Економічні науки». 2017. Вин. 23. Ч. 2.

5. Павлов К.В. Регулювання інвестиційно-житлових відносин в Україні: монографія. Рівне: НУВГП, 2013. 250 с.

6. Павлов К.В., Величко М.О. Стан та перспективи інвестицій нового розвитку міста Луцьк. Науковий вісник Волин-ського національного університету ім. Лесі Українки. Серія «Економічні науки». 2011. № 22(219). С. 25-30.

7. Павлов К.В. Фінансово-бюджетні механізми реалізації антимонопольної політики на ринку житлової нерухомості України: регіональний контекст. Економічний форум. 2018. № 1. С. 73-80.

8. Економічна теорія: навч. посібник для студ. вищ. навч. закл. / О.М. Стрішенець, Л.В. Єлисєєва, В.У. Ліщук. Луцьк: СНУ ім. Лесі Українки, 2014. 200 с.

Размещено на Allbest.ru