Стоимость недвижимости и факторы, влияющие на нее

Размещено на http://www.allbest.ru/

Сибирский Государственный Аэрокосмический университет имени академика М.Ф. Решетнева г.Красноярск

Стоимость недвижимости и факторы, влияющие на нее

Амбарцумян Александра Васильевна, магистр, студент

Объекты недвижимости имеют цену и стоимость, как и любые другие товары. Отличие между ценой сделки и рыночной стоимостью может быть значительное. Стоимость недвижимости подвержена влиянию большого количества разных факторов. Нужно всегда фиксировать дату оценки, если говорить о стоимости недвижимости. Стоимость недвижимости при оценке может изменяться как равномерно, так и скачкообразно.

Согласно Закону РФ «Об оценочной деятельности», право на проведение оценки объекта недвижимости является безусловным и не зависит от установленного законодательством Российской Федерации порядка осуществления государственного, статистического и бухгалтерского учета и отчетности. Данный Закон предусматривает ряд случаев, которые являются обязательными для проведения оценки объектов недвижимости. Заметим что, обязательной считается оценка имущества при определении начальной цены для аукционов и конкурсов по продаже или сдаче в аренду объектов недвижимого имущества. Обязательная оценка должна реализовываться также при переуступке долговых обязательств, связанных с объектами недвижимости, а также при осуществлении инвестиционных проектов с использованием средств федерального бюджета, бюджетов субъектов Российской Федерации или местных бюджетов. Также, обязательная оценка должна проводиться при коммерческом использовании средств местных бюджетов, средств внебюджетных фондов, федерального бюджета или бюджетов субъектов Федерации.

Объекты недвижимости имеют цену и стоимость, как и любые другие товары. Цена объекта недвижимости - это цена конкретной свершившейся сделки купли-продажи объекта недвижимости.

Отличие между ценой сделки и рыночной стоимостью может быть значительное. Эта разница, называется «поправка на сделку», зависеть она может от ряда причин, например наличия аналогов на рынке или его стабильности.

Рыночная стоимость объекта недвижимости - это наиболее вероятная цена, по которой объект недвижимости может быть продан на открытом рынке в условиях конкуренции.

При продаже на определенную дату объекта недвижимости и передаче всех юридических прав продавца покупателю должен быть соблюден ряд условий:

· все действия покупателя и продавца должны проводится в рамках закона;

· продавец и покупатель должны обладать полной информацией о сделке и действовать в целях удовлетворения личных интересов;

· цена не является следствием специального кредитования или уступки какой-либо из сторон, участвующих в сделке;

· оплата производится в денежной форме.

Как и любой товар, стоимость недвижимости имеет две формы: потребительную и меновую.

Потребительная стоимость представляет собой совокупность естественных и общественных свойств и процессов объекта недвижимости с точки зрения конкретного пользователя, который определяется исходя из сложившегося варианта ее использования, а также естественными и общественными свойствами товара, которые обусловлены уровнем технического развития и общественными потребностями.

Местонахождение участка земли, количественные и качественные характеристики объектов недвижимости, их уникальность и долговечность, вкусы и предпочтения владельца и многие другие факторы определяют потребительную стоимость объекта недвижимости.

Меновая стоимость возникает в процессе обмена объектов недвижимости. При этом в товарном хозяйстве всеобщим эквивалентом измерения выступают деньги. На конкурентном рынке цена как денежное выражение стоимости является фактором, приводящим в равновесное состояние силы спроса и предложения. Форма проявления меновой стоимости - цена, которая отражает суммарное действие всех рыночных факторов.

В зависимости от целей оценки, полноты оцениваемых прав на недвижимость различные виды стоимости могут быть объединены в две основные группы. Представим их графически.

Рисунок 1 Виды стоимости

Каждая из перечисленных форм стоимости в обмене и в пользовании имеет свою область применения и ограничения.

Также необходимо определить ряд факторов, от которых зависит стоимость объектов недвижимости.

Можно выделить классификацию факторов по следующим признакам.

По способу воздействия:

1. Объективные факторы.

В основном, это экономические факторы, с помощью которых определяется средний уровень цен для конкретных сделок субъектами недвижимости. стоимость недвижимость цена сделка

Их, в свою очередь, можно разделить на:

· макроэкономические (факторы, связанные с общей конъюнктурой рынка). Примером являются налоги, пошлины, динамика курса доллара, инфляция, уровень и условия оплаты труда, безработица, потребность в объектах недвижимости, развитие внешнеэкономической деятельности и т.п.

· микроэкономические (факторы, характеризующие объективные параметры конкретных сделок).

2. Субъективные факторы.

o факторы, связанные с феноменом массового сознания. Например, массированная реклама, инфляционные ожидания.

o факторы психологического характера: симпатии, осведомленность и т.д.

По своей природе:

1. Природно-климатические. Примером могут служить, экологические и сейсмические факторы (для жилой недвижимости данные санитарно-экологической экспертизы могут значительно снизить стоимость жилья, а наличие лесопарковой зоны, водоемов, парков и пр. может увеличить стоимость квартир).

2. Социально-экономические. Такие факторы оказывают значительное влияние на специфику рынка недвижимости. К ним относятся местонахождение (удаленность от центра населенного пункта, степень развития инфраструктуры и транспортного сообщения напрямую влияет на стоимость недвижимости); архитектурно-конструктивные решения (в зависимости от назначения дальнейшего использования здания стоимость его будет увеличиваться или уменьшатся); состояние объекта недвижимости; наличие коммунальных услуг (электроэнергия, водоснабжение, теплосеть и др.).

По степени влияния на цену и скорость продажи недвижимого имущества.

1. Внешние факторы. Например, количество аналогичных предложений, их соотношение со спросом именно на этот вид недвижимости именно в этой части города; цена на аналог; качество конкурентной продукции; объективные недостатки объекта (плохое месторасположение, плохая планировка, износ и т.п.); престижность района; экологическая обстановка в районе; транспортное сообщение и развитость инфраструктуры района; социальная однородность дома.

2. Внутренние факторы. Примером могут служить юридические составляющие объекта, а также его «частота», характер сделки («прямая» или «встречная» продажа объекта).

Из всего вышесказанного можно сделать вывод, что стоимость недвижимости подвержена влиянию большого количества разнообразных факторов. А значит, нужно всегда фиксировать дату оценки, если речь идет о стоимости недвижимости. Стоимость недвижимости при оценке может изменяться как равномерно, так и скачкообразно.

Список литературы

1. Плышевский Б., Бедность: методы анализа и экономическая политика. Экономист. №3 2013.

2. Ронова Г.Н., Осоргин А.Н. Оценка недвижимости. М.: ЕАОИ, 2008.

3. Шувчук Д. Оценка недвижимости и управление стоимостью. Феникс. 2007.

4. Касьяненько Т.Г., Моховикова Г.А., Есипов В.Е., Мирзажанов С.К. Оценка недвижимости: учебное пособие. КНОРУС. 2010.

5. Слугин О.В. Оценка недвижимости. КНОРУС. 2004.

Размещено на Allbest.ru