Анализ механизмов функционирования рынка жилой недвижимости Республики Беларусь

Размещено на http://www.allbest.ru/

Анализ механизмов функционирования рынка жилой недвижимости Республики Беларусь

Введение

Переход в новое тысячелетие обостряет проблемы, связанные с перспективами экономического развития, привлекает внимание к формированию качественно новых концептуальных моделей регулирования экономических систем, заставляет непрерывно изучать новейшие экономические тенденции, влияющие на уровень конкурентоспособности национальной экономики, ее секторов, отраслей и предприятий.

Важным условием успешного осуществления экономических реформ, проводимых в Республике Беларусь, является адекватное развитие теории и практики управления процессами создания и распределения богатства на каждом предприятии, основным слагаемым которого является недвижимое имущество.

Недвижимость - важный источник пополнения государственного бюджета. Налог на недвижимость дает до 70 процентов доходной части бюджета в развитых странах. У нас пока эта цифра гораздо скромнее - всего несколько процентов. Однако еще Адам Смит говорил, что облагать налогами нужно то, что невозможно спрятать.

Недвижимость - пространственная среда человеческой деятельности, первичная потребность человека и необходимый ресурс, без которого невозможна производственная деятельность. Практика оценки в Беларуси показывает, что более половины, а в отдельных случаях до 3/4 стоимости активов предприятий есть недвижимость (земля, здания и сооружения), остальное - оборудование, изношенное физически и морально, и денежные средства (при этом "нематериальные активы" в стоимости основной массы предприятий практически равны нулю, прежде всего из-за отсутствия методик, по их оценке).

Недвижимость - одна из реальных возможностей обновления основных фондов предприятий. Используя ее в качестве залога, предприятия могут получить кредит на обновление активной части основных фондов.

Недвижимость - гарантия возврата инвестиций, важнейший актив в отношениях с иностранными инвесторами. Инвесторам сегодня нужны гарантии возврата капитала, а самой надежной гарантией является собственность. Она должна быть привлекательной для инвестиций. Понимая это, польские экономисты создали экономический механизм вовлечения внутренних инвестиций в недвижимость через государственные льготы по налогообложению и дотации и получили обновленную (отремонтированную) собственность - она стала привлекательной для внешних инвесторов.

Поэтому и в Беларуси необходимо создавать действенный экономический механизм управления недвижимостью, позволяющий более активно вовлекать ее в экономический оборот, осуществлять мониторинг и учиться прогнозировать поведение рынка недвижимости.

Совершенствование принципов, приемов, подходов и методов анализа и прогнозирования рынка недвижимости и оценки имущества, обоснование возможностей повышения эффективности использования имущества в хозяйствующих субъектах будет способствовать стабильному поступательному формированию новой макроэкономической системы рыночного производства.

Рынок недвижимости Беларуси по историческим меркам еще очень молод и находится в начальной стадии своего развития. Он стал формироваться после введения в начале 90-х годов права частной собственности на недвижимое имущество и проведения приватизации, вследствие чего государство перестало быть единственным собственником подавляющего числа объектов недвижимости. Тем не менее, принято считать, что рынок недвижимости и уровень его развития характеризуют степень совершенства национальной экономики. В условиях переходной экономики формирование рынка недвижимости может рассматриваться как один из основных факторов перехода к рыночной экономике, стимулом для других сфер народного хозяйства, фактором привлечения инвестиций.

1.Спрос и предложение

Вторичный рынок недвижимости, в частности рынок квартир в городе Минске, начиная с 2014 года и до осени 2016 года пребывал в относительно стабильном положении. Во второй половине 2016 года, начали проявляться факторы, влияющие на стоимость недвижимости и спрос на неё.

Важным фактором явился так называемый отложенный спрос. В период стабильности многие граждане приостановили реализацию своих жилищных планов, в том числе надеясь на уменьшение цены квадратного метра. За прошедшие пару лет желание изменить свои жилищные условия никуда не пропало, а возможности увеличились. При низкой волатильности курса доллара росли доходы населения, в том числе и за счет банковских депозитов, и эти деньги ожидали своей очереди для инвестиций. К сожалению, у нас не развит рынок ценных бумаг, и граждане не стремятся инвестировать в бизнес. Поэтому наиболее удобным, привычным и привлекательным способом сбережения и инвестирования является вложение в недвижимость. Также рост себестоимости строительства привел к росту цен на первичном рынке жилья.

Эти и другие факторы к осени 2016 года сконцентрировались и вошли в режим ожидания. Летом того же года было заявлено от лица государства, что будут применены санкции к собственникам квартир, построенных с привлечением льготных кредитов, которые используются не по прямому назначению - сдаются в аренду для проживания третьих лиц. Сразу после этого заявления количество квартир на рынке аренды заметно сократилось. В том числе, вследствие этого факта, стоимость аренды квартир увеличилась в полтора - два раза. В итоге осенью 2016 года с рынка начали «вымываться» самые дешевые квартиры малых площадей. Людям, тем кто могли, было разумнее взять деньги под проценты, влезть в долги, сократить свои расходы, - но купить хоть какое-либо жилье, чем арендовать его по сложившемся на тот момент высоким ценам. Этот фактор тоже увеличил количество заявок на покупку недвижимости. Повышенный спрос явился причиной увеличения цены на жильё и как следствие, сразу же на рынок выплеснулись отложенные покупки, что ещё увеличило спрос.

Надо отметить, что на рынок жилого фонда оказывают влияние, в том числе и эмоциональные факторы. Часть граждан, планирующая покупку в будущем, руководствуясь мотивом «покупать нужно сейчас - завтра будет дороже» - тоже вошли на рынок. К сентябрю 2016 года, стоимость квартир по инерции вынесло на отметку ориентировочно 1800 долларов за метр квадратный. Это около 30% увеличение от уровня прошлых лет. Хотя на мой взгляд, объективная цена квадратного метра, обусловленная социально-экономическими причинами, должна быть на долларов 200 меньше. И сейчас мы наблюдаем снижение количество заявок на покупку и как следствие уменьшение стоимости жилья.

Наибольшим спросом в городе Минске пользуется жилье типовых потребительских качеств, оптимально отвечающее соотношению цены и качества.

По данным агентства недвижимости Час-Пик на сегодняшний день половину от всех заявок 49% составляет заявки на покупку однокомнатной квартиры. 35% хотят купить двухкомнатную квартиру и 16% составляют заявки на покупку многокомнатных квартир. Приведенные цифры напрямую не соотносятся со сделками. Такого нет, что бы каждая вторая сделка была сделкой по продаже однокомнатной квартиры. Но есть понимание, что предложение однокомнатных квартир на рынке недостаточное. В том числе и поэтому цена метра квадратного в 1-2 комнатных квартирах зачастую выше, чем в 3- и более комнатных.

Высокий спрос на однокомнатные квартиры (или квартиры небольшого метража) объясняется в первую очередь доступностью по цене.

Так же, покупка однокомнатных квартир является удобным вложением свободных средств, для последующей сдачи в аренду или перепродажи, то есть инвестирования.

Как вывод - застройщикам необходимо задуматься о том, чтобы строить больше квартир меньших площадей.

По нашему наблюдению покупателей квартир вторичного рынка можно выделить в три группы:

Первая группа: покупатели с «чистыми» деньгами, то есть с полной суммой необходимых денежных средств для совершения покупки; ориентировочно составляют - 20%.

Вторая группа: покупатели, которым для приобретения недвижимости необходимо продать иную недвижимость; ориентировочно составляют - 40%.

Третья группа: покупатели, которые для приобретения квартиры хотели бы воспользоваться кредитом; ориентировочно составляют - 40%.

На сегодняшний день совершают сделки покупатели из первой, второй группы и частично из третьей. Но не за счет банковского кредитования, а за счет займов у физических лиц, преимущественно у родственников. Так же некоторые граждане ради покупки квартиры готовы существенно сократить затраты на покупку машины, отпуск и даже на питание.

Естественно, если бы банковское кредитование было бы доступным,- количество покупателей на рынке увеличилось, конечно, не на сорок процентов, но заметно.

2.Динамика цен

На сегодняшний день делать прогнозы по динамике цен на рынке жилой недвижимости практически бессмысленно, однако все хотят знать хоть какие-то предпосылки и предположения по будущей динамике на рынке недвижимости. На какой сценарий рассчитывать продавцам и покупателям в ближайшие несколько лет?

Один из вариантов развития рынка - постепенный рост цен. Цены на недвижимость непосредственно варьируются в зависимости от кризисной ситуации. У нас обычно происходят кризисы каждые три месяца - 2008, 2011 и 2014 года. Исходя из этой динамики, можно ждать того, что в 2015-2016 годах будет относительная стабильность с последующим повышением цен.

Другие специалисты прогнозируют, что стоимость жилья зависнет и практически не будет двигаться. Объемы строительства новой жилой недвижимости будут постепенно сокращаться. При проведении анализа строительных площадок в Минске станет очевидным, что в пределах МКАД остались только сложные и дорогие участки. Многие из них требуют сноса частного сектора. Не стоит забывать и о возможных проблемах со старыми инженерными сетями. Так что не следует ожидать сильного падения стоимости жилья в Минске.

Некоторые уверены в том, что выход из нынешнего кризиса займет в этот раз больше времени, по сравнению с предыдущими ситуациями. Платежеспособность клиентов уровня 2013 - 2014 года восстановится не ранее, чем через 2 - 3 года.

Можно говорить о том, что покупательская способность населения никуда не ушла. Просто покупатели занимали выжидающую позицию. Многие ждали снижения цен и, собственно говоря, дождались. По новостройкам, да и по вторичному жилью произошли серьезные снижения цен, что достаточно быстро оживило рынок за последний месяц.

Так что покупатели начали проявлять активность, что говорит о том, что цены на недвижимость установились на адекватный уровень, приемлемый как для продавцов, так и для покупателей. В долгосрочной перспективе сказать что-то наверняка очень сложно, так как любое событие на мировой арене или внутри страны может сильно повлиять на рынок в целом.

3.Количество сделок

Несмотря на все катаклизмы 2015 года, спрос на квартиры в Минске остался на уровне предыдущих благополучных лет. Количество сделок уже второй год подряд снижается на 1%. Но за этим 1% скрываются довольно ощутимые сдвиги в структуре спроса.

В анализе сделок купли-продажи участвует не только непосредственно вторичный рынок, но и те квартиры, которые продаются застройщиками уже после ввода дома в эксплуатацию. С 2012 года в столице наблюдался настоящий строительный бум, а пик ввода нового жилья пришелся на 2014 год. До тех пор, пока доходы населения росли, проблема переизбытка предложения не была такой очевидной. Но кризисный 2015-ый расставил всё на свои места. Предложение на первичном рынке оказалось максимальным, при этом масса недавно построенных квартир вступила в жесткую борьбу за покупателя с объектами на “вторичке”.

Такая ситуация не могла не сказаться на структуре сделок. Мы весь год сообщали вам о том, какую долю в объеме сделок купли-продажи занимают квартиры с возрастом не более года. Но учитывая, что после ввода дома в эксплуатацию квартиры могут оставаться на рынке и более продолжительный срок, правильнее будет следить не за “однолетними”, а за “двухлетними” квартирами.

В 2013 году на квартиры, которые были проданы в течение 2 лет после ввода дома в эксплуатацию, приходилось 15,8% всех сделок. В 2015 году этот показатель превысил 20%. Благодаря этим новым квартирам, весь сегмент современного жилья в Минске завершил год с ростом числа сделок. “Панелек” купили на 6% больше, чем в 2014, “каркасников” - на 10%.

Обратная сторона процесса - снижение интереса покупателей к “старому” жилью. Спрос на сталинки за год упал на 18%, у панельных хрущевок он снизился на 11%. Типовые панельные и кирпичные дома советской эпохи не досчитались 5% покупателей по сравнению с 2014 годом. Меньше всего “пострадали” от недостатка покупателей кирпичные хрущевки (-3,5%). Это может быть связано с тем, что эти квартиры генерируют максимальный доход от аренды и, как правило, имеют неплохое местоположение.

Цены реальных сделок пробили минимум последних лет

Мы предполагали, что в декабре снижение цен если и произойдет, то не такое существенное, как в ноябре, когда средняя цена сделки обвалилась сразу на 4,4%. Так и произошло - снижение средней цены проданных квартир составило в декабре 1,7%, и она достигла отметки в 1231 $/м².

Изменения по различным типам квартир были следующими:

· 1-комнатные квартиры -- 1298 $/м² (-2,0% за месяц);

· 2-комнатные квартиры -- 1207 $/м² (-0,9%);

· 3-комнатные квартиры -- 1151 $/м² (-1,6%);

· 4-комнатные квартиры -- 1124 $/м² (-4,3%).

Ценовой уровень.

По годовым темпам снижения цен Минску удалось обогнать все соседние столицы за исключением Москвы. В 2013-ом Минск “рос” быстрее всех, а в 2014-ом “снижался” медленнее остальных. На данный момент цены на квартиры в Минске по-прежнему значительно ближе к историческому максимуму, чем в любой соседней столице.

Долларовые цены на квартиры в Москве снизились за год на треть и, по словам аналитиков irn.ru, “показали полную неспособность отыгрывать ослабление российской валюты даже частично”. В Киеве цены за год снизились на 12,6%, причем основное снижение пришлось на первое полугодие. Колебания цен на квартиры в Варшаве, Вильнюсе и Риге в местных валютах были невелики, поэтому основная причина итогового “минуса” в долларах - укрепление американской валюты.

Вывод

управление недвижимость цена рынок

Для достоверного анализа и прогноза рынка недвижимости необходимо создание системы мониторинга рынка недвижимости, охватывающей большинство учреждений и специалистов на рынке недвижимости.

Для создания системы мониторинга рынка недвижимости необходимо решить несколько организационно-методических проблем.

Первая проблема состоит в организации сбора и дальнейшего использования информации, представляемой специалистами рынка недвижимости. Результатом решения этой задачи могут стать сводные отчеты о ситуации на рынке недвижимости Беларуси, которые могут выпускаться ежеквартально (ежегодно), как это делается в России и в Европе. Должны разрабатываться прогнозы на предстоящий год, что становится особенно актуально в условиях нестабильной экономики.

Вторая проблема - обеспечить единство методологии, форм и способов сбора (обработки) информации. Для решения этой задачи должны быть разработаны методические пособия, которые будут направлены всем заинтересованным организациям. В Минске и других регионах необходимо проводить обучение методам анализа рынка недвижимости на курсах повышения квалификации риэлтеров и оценщиков.

Третья проблема, постоянно возникающая в ходе создании мониторинга рынка недвижимости, состоит в обеспечении достоверности и регулярности представления информации.

Необходимо провести сертификацию методик сбора и обработки данных о рынке недвижимости.

Сертификации подлежат как сами методики, используемые при анализе рынка недвижимости, так и специалисты, занимающиеся обработкой информации об этом рынке. Специалистам, успешно прошедшим сертификацию, должно присваиваться звание “Сертифицированный аналитик рынка недвижимости”. Сертификация должна производится по материалам анализа рынка недвижимости.

Система мониторинга рынка недвижимости должна создаваться в рамках общей концепции развития рынка недвижимости, которую еще предстоит создать.

В отличие от России, где уже сегодня есть множество аналитических центров, в том числе при Академии наук, существует специальность “сертифицированный аналитик рынка недвижимости”, в Беларуси долгое время вообще никто не занимался анализом рынка недвижимости, не говоря уже о его прогнозировании. Только несколько лет назад стало проводиться систематическое изучение рынка недвижимости, однако до сих пор нет общепринятой методологии его анализа и прогнозирования, нет и специализированных организаций по анализу рынка.

Однако уже сегодня в Беларуси требуются новые специалисты на рынке недвижимости. Пока высшее образование в области недвижимости можно получить в рамках специализации “менеджмент недвижимости” (БГУ, БНТУ). Этого явно недостаточно. Нужны не просто менеджеры недвижимости, а менеджеры, которые будут специализироваться по определенной проблематике (как это уже происходит в России): менеджер по залоговым (ипотечным) операциям; менеджер по операциям с недвижимостью (риэлтер); менеджер по управлению недвижимостью (управляющий недвижимостью по комплексной эксплуатации недвижимого имущества для обеспечения эффективного содержания объектов и управляющий недвижимостью, переданной в управление собственником с целью сохранения стоимости объекта и извлечения дохода из его использования); менеджер по лизингу недвижимости; менеджер по инвестициям в недвижимость; менеджер (консультант) по налогообложению в сфере недвижимости.

Перспективным для Беларуси является и подготовка оценщиков недвижимости. В России существует профессия эксперт-оценщик. Оценщиков готовят на базе высшего образования, например, существует специализация “оценка собственности” (бизнеса).

В целом рынок недвижимости вбирает в себя огромное количество профессионалов, выполняющих в его рамках совершенно определенные задачи:

- специалисты, работающие только на рассматриваемом рынке (риэлтеры, управляющие недвижимостью, девелоперы, оценщики, регистраторы прав, менеджеры по ипотечным операциям и другие);

- специалисты, выполняющие на рынке недвижимости специфические функции, т.е. носящие ограниченный характер, поскольку предоставляют аналогичные услуги и в других сферах. К специалистам такого рода относятся: страховщики, нотариусы, юристы, банкиры, предоставляющие ипотечные кредиты, эксперты (аварийные комиссары) по расследованию причин и установлению размеров ущерба, нанесенных объектам недвижимости, и другие.

В республике нет ни одного учебного заведения, которое действительно системно (целостно) подходило бы к подготовке достаточно большого спектра специалистов для рынка недвижимости.

Наилучшим способом решения проблем рынка недвижимости и совершенствования научных исследований считается создание научных и образовательных сетей, включающих несколько государств. Для налаживания успешного сотрудничества в сфере образования и науки европейское общество недвижимости выступило с инициативой создания европейской образовательной сети в сфере недвижимости. В данный проект включены университеты Великобритании, Германии, Голландии, Италии, Испании, Польши, Литвы, Беларуси и др. стран, что позволит изучать и обмениваться опытом в сфере недвижимости.

Намечены следующие направления для деятельности:

- Повышение качества и стандартизация европейского образования недвижимости с учетом сохранения разнообразия и специфики;

- Создание форума для распространения лучшей практики образования в Европе;

- Способствование росту университета, основанному на исследованиях в сфере недвижимости по всей Европе;

- Исследование возможности создания международных программ образования;

- Определение потребностей в человеческих ресурсах для европейской индустрии недвижимости и ее требований к изменениям человеческого капитала;

- Вовлечение межнациональных и национальных профессиональных организаций и ассоциаций в этот сектор;

- Исследование различий, которые существуют между странами в Европе на рынках недвижимости и их учет в образовательных программах;

- Содействие лучшей практике в европейском образовании недвижимости.

Осуществление данных или аналогичных мероприятий позволит придать цивилизованные черты развитию процессов, связанных с недвижимым имуществом и, на наш взгляд, будет способствовать прогрессу, а в дальнейшем и стабилизации экономических процессов в отечественной экономике.

Размещено на Allbest.ru