Оценка объекта недвижимости затратным подходом

Размещено на http://www.allbest.ru

Содержание

Введение

1. Сущность затратного подхода оценки недвижимости

2. Методологические основы оценки объекта недвижимости затратным подходом

3. Расчет стоимости объекта недвижимости затратным подходом

Заключение

Список использованных источников



Введение

С переходом экономики на рыночные отношения интенсивно стал развиваться рынок недвижимости как одна из составных частей всего рынка.

Сегодня вопрос оценки недвижимости является актуальным, т.к. недвижимое имущество играет особую роль в экономической и социально-культурной жизни любого общества. Выступая в качестве важного экономического ресурса и играя роль той пространственной среды, в которой осуществляется любая человеческая активность.

Недвижимость - это важная часть национального богатства всего мира. Как бы не был высок уровень индустриального и интеллектуального развития страны, земля везде составляет большую часть национального богатства и в целом на долю недвижимого имущества приходиться более 50 % мирового богатства [1, c.23].

На сегодняшний день, когда возникла нормативная база купли-продажи объектов недвижимости, всё чаще стала появляться надобность определения стоимости организаций и объектов недвижимости. При купле-продаже имущества, получении кредита под залог имущества, страховании имущества, определении базы налогообложения, выделении доли участков предприятий, ликвидации, реорганизации, а также использовании судебного приговора и прав наследования.

Развитие рынка недвижимости имеет важное значение, как для физических, так и для юридических лиц. Для оживления инвестиционной деятельности, для удовлетворения потребностей общества и субъектов хозяйствования в недвижимости, для развития ипотечного кредитования, а также для развития экономики.

Сегодня рынок недвижимости обрел цивилизованные формы, начинает формироваться его необходимая инфраструктура. Поэтому, всё большее значение приобретает правильное определение цены конкретного объекта недвижимости.

1. Сущность затратного подхода оценки недвижимости

Затратный подход стоит на том, что покупатель не заплатит за собственность больше, чем затраты на приобретение аналогичной собственности равнозначного качества. Сущность затратного подхода заключается в том, что стоимость недвижимости определяется затратами на приобретение участка земли, его благоустройство и строительстве на нем оцениваемого объекта недвижимости [2, c.68].

Затраты и стоимость не одно и то же, например, затраты на бурение «сухой» скважины могут быть такие же, как и нефтеносной, но разница в стоимости очевидна. затратный оценка недвижимость стоимость

Использование затратного подхода необходимо при:

а) определение варианта использования земли;

б) анализе нового строительства;

в) оценке для целей налогообложения;

г) реконструкции зданий;

д) оценке для целей страхования;

е) для выявления сверхдоходов при оценке недвижимости;

ж) оценке специальных зданий и сооружений;

з) оценке последствий стихийных бедствий.

В затратном подходе предусматривается, что затраты, необходимые для создания оцениваемого объекта недвижимости в его существующем состоянии, соответствуют рыночной стоимости этого объекта. Такое предположение себя оправдывает, так как типичный покупатель вряд ли пожелает платить за объект недвижимости больше того, что может стоить приобретение равноценного земельного участка и создание на нем улучшений зданий, сооружений аналогичной полезности.

Если в оцениваемом здании имеется постоянно затопляемый и никогда не используемый подвал, значит это неизбежный источник сырости, затраты на его устройство также должны быть учтены в восстановительной стоимости этого здания. Под восстановительной стоимостью понимается стоимость строительства оцениваемого объекта недвижимости в текущих ценах как нового, без учета износа и соотнесения к дате оценки.

С точки зрения потенциального покупателя оценка улучшений по стоимости замещения представляется более мотивированной, чем по восстановительной стоимости, но при этом оценщик рискует определить стоимость строительства здания отличного от оцениваемого, что противоречит целям оценки. Исходя из этого на практике чаще применяется учет затрат на воссоздание копии оцениваемого здания или сооружения. Граница между восстановительной стоимостью объекта и стоимостью его замещения всегда условна, и оценщику в каждом конкретном случае приходится решать вопрос о выборе того или иного вида стоимостной оценки в зависимости от условий применения затратного метода.

Главное преимущество затратного подхода состоит в его пригодности для более или менее достоверной оценки недвижимости на малоактивных рынках. Недостаточность информации о состоявшихся сделках в ряде случаев ограничивает возможность практического использования метода прямого сравнения продаж и доходного метода. В этих условиях затратный метод, опирающийся на нормативно-сметную базу отечественного строительства, способен дать надежные оценки недвижимости. Важно и то, что эти результаты по технике их обоснования неадекватны стереотипу экономического мышления многих российских хозяйственных руководителей. Расчеты стоимости, выполненные на знакомой нормативно - методической основе, воспринимаются ими с большим доверием, чем полученные путем умозаключений оценщика.

Стоимость замещения выражает в денежной форме издержки воспроизведения улучшений, имеющих ту же функциональную пригодность, что и оцениваемый объект, с использованием современных стандартов, дизайна и материалов в текущих ценах на инвестиционные ресурсы. В стоимости замещения не будут отражены затраты по строительству указанного выше подвала, поскольку они не воссоздают современные потребительские свойства объекта.

Важными и постоянно расширяющимися сферами применения затратного метода выступают рынок страховых услуг и система дифференцированного налогообложения недвижимости. Страховую компанию интересует не полная рыночная стоимость имущественного комплекса, а лишь та его часть, которая может быть утрачена вследствие страхового случая. Стоимость воспроизводства этой части имущества представляется наиболее разумным вариантом его страховой оценки.

Областью применения затратного подхода является оценка уникальных объектов, особенно недоходного назначения (например, больниц, музеев, библиотек, храмов и т.п.). Для таких объектов трудно найти сопоставимые продажи, и анализ издержек их воспроизводства остается единственной приемлемой альтернативой оценщика.

Оценка объектов недвижимости затратным подходом включает следующие этапы (рис. 1):

1) Определение восстановительной или замещающей стоимости улучшений (прямые и косвенные издержки);

2) Оценка рыночной стоимости земельного участка, как свободного от улучшений и доступного для наилучшего использования;

3) Оценка восстановительной (замещающей) стоимости улучшений с учетом предпринимательской прибыли;

4) Определение предпринимательской прибыли;

5) Оценка стоимости улучшений с учетом износа;

6) Определение общего накопленного износа зданий и сооружений;

7) Оценка общей стоимости объекта недвижимости с учетом стоимости земли.



Размещено на http://www.allbest.ru

Рис. 1. Схема оценки недвижимости затратным подходом

Применяя затратный метод оценщику надо учитывать ограничительные условия, вытекающие из его сути.

Первое ограничительное условие связано с наличием принципиальных различий между рыночной стоимостью улучшений и величиной инвестиционных издержек. Это ограничение в оценочной практике снимается благодаря исключению из полной восстановительной стоимости объекта величины внешнего износа.

Второе ограничительное условие связано с тем, что затратный метод не учитывает влияние строительного лага - интервала времени, необходимого для создания улучшений аналогичной полезности. На самом деле потенциальный инвестор в расчетах предусмотрит строительный лаг как потерю ожидаемого дохода, которую он, учтет в текущей восстановительной стоимости оцениваемого объекта в виде предпринимательской прибыли. При этом надо иметь в виду, что затратным методом воспроизводится не инвестиционная, а рыночная стоимость. Рынок же оценивает недвижимость по совокупности покупательского спроса безотносительно к динамике денежных потоков конкретного инвестора.

Для расчета остаточной и восстановительной стоимостей в данном методе необходимо учесть существующий износ здания, а также знать азы ценообразования в строительной отрасли.

2. Методологические основы оценки объекта недвижимости затратным подходом

Затратный подход - это основной способ определения рыночной стоимости как движимого, так и недвижимого имущества. Этот способ основан на принципе замещения, т.е. цена будет считаться завышенной, если сумма сделки будет выше, чем, если бы заинтересованное лицо приобрело имущество со схожими характеристиками, но по меньшей цене.

При оценке недвижимости применяются различные подходы, которые влияют на ее конечную стоимость. Затратный подход применяется наиболее часто, предполагается, что цена объекта включает в себя текущую рыночную цену плюс расходы на восстановление или воссоздание имущества.

Для затратного подхода необходимо:

1) Величина накладных расходов;

2) Уровень заработной платы;

3) Нормы прибыли строителей в данном регионе;

4) Затраты на оборудование;

5) Рыночные цены на строительные материалы.

Преимущества затратного подхода:

1. При оценке новых объектов затратный подход является наиболее надежным;

2. Данный подход является целесообразным или единственно возможным в следующих случаях:

а) оценка зданий специального назначения;

б) анализ эффективности использования земли;

в) технико-экономический анализ стоимости нового строительства;

г) при согласовании стоимостей объекта недвижимости, полученных другими методами;

д) обоснование необходимости обновления действующего объекта;

е) решение задач налогообложения;

ж) решение задач страхования объекта;

з) при оценке объектов в «пассивных» секторах рынка.

Недостатки затратного подхода:

1. Попытки достижения более точного результата оценки сопровождаются быстрым ростом затрат труда;

2. Затраты не всегда эквивалентны рыночной стоимости;

3. Проблематичность расчета стоимости воспроизводства старых строений;

4. Несоответствие затрат на приобретение оцениваемого объекта недвижимости затратам на новое строительство точно такого же объекта, т.к. в процессе оценки из стоимости строительства вычитается накопленный износ;

5. Отдельная оценка земельного участка от строений;

6. Сложность определения величины накопленного износа старых строений и сооружений;

7. Проблематичность оценки земельных участков в России.

Этапы затратного подхода (рис.2):

1) Расчет стоимости замещения или восстановительной стоимости (Свс или Сзам);

2) Расчет стоимости земельного участка с учетом наиболее эффективного использования (Сз);

3) Расчет накопленного износа (всех видов) (Сизн):

а) физический износ - износ, связанный со снижением работоспособности объекта в результате естественного физического старения и влияния внешних неблагоприятных факторов;

б) внешний износ - износ в результате изменения внешних экономических факторов;

в) функциональный износ - износ из-за несоответствия современным требованиям, предъявляемым к подобным объектам.

1) Расчет стоимости объекта с учетом накопленного износа: Сон=Свс-Сизн;

2) Определение итоговой стоимости недвижимости: Сит= Сз+Сон.

Метод сравнительной единицы, предполагает расчет стоимости строительства сравнительной единицы аналогичного здания. Стоимость сравнительной единицы аналога должна быть скорректирована на имеющиеся различия в сравниваемых объектах (планировка, оборудование, права собственности и т.д.)

Если в качестве сравнительной единицы выбран 1 м², то формула расчета будет иметь следующий вид:

С_о=С_м²*S_о*К_п*К_н*К_м*К_в*К_пз*К_ндс,

где

С_о - стоимость оцениваемого объекта;

С_м² - стоимость 1 м² типичного сооружения на базовую дату;

S_о - площадь оцениваемого объекта (количество единиц сравнения);

К_п - коэффициент, учитывающий возможное несоответствие данных по площади объекта и строительной площади (1,1-1,2);

К_н - коэффициент, учитывающий возможное несоответствие между оцениваемым объектом и выбранным типичным сооружением (для идентичного = 1);

К_м - коэффициент, учитывающий местоположение объекта;

К_в - коэффициент, учитывающий изменение стоимости СМР между б?азо?во?й датой и датой на момент оценки;

К_пз - коэфф?и?ц?ие?нт, уч?ит?ыв?а?ю?щ?и?й пр?иб?ы?л?ь з?астро?й?щ?и?к?а (%);

К_н?_дс - коэфф?и?ц?ие?нт, уч?ит?ы?в?а?ю?щ?и?й Н?ДС (%).

В?а?ж?н?ы?м эт?а?по?м я?в?л?яетс?я в?ыбор т?и?п?ич?но?го объе?кт?а, пр?и это?м необ?хо?д?и?мо уч?ит?ы?в?ат?ь:

1) Бл?изост?ь ф?из?ичес?к?и?х х?ар?а?ктер?ист?и?к;

2) Еди?ное фу?н?к?ц?ио?н?а?л?ь?ное н?аз?н?аче?н?ие;

3) Со?пост?а?в?и?м?ы?й хро?но?ло?г?ичес?к?и?й возр?аст объе?кто?в;

4) Дру?г?ие х?ар?а?ктер?ист?и?к?и.

Мето?д р?азб?и?в?к?и по ко?м?по?не?нт?а?м, пре?д?по?л?а?г?ает р?азб?и?в?ку о?це?н?и?в?ае?мо?го объе?кт?а н?а стро?ите?л?ь?н?ые ко?м?по?не?нт?ы - сте?н?ы, фу?н?д?а?ме?нт, пере?кр?ыт?и?я т.?п. Сто?и?мост?ь к?а?ж?до?го ко?м?по?не?нт?а по?луч?а?ют ис?хо?д?я из су?м?м?ы пр?я?м?ы?х и кос?ве?н?н?ы?х з?атр?ат, необ?хо?д?и?м?ы?х д?л?я устро?йст?в?а е?д?и?н?и?ц?ы объе?м?а по фор?му?ле:

, г?де2.1.

С_з?_д - сто?и?мость стро?ите?л?ьст?в?а з?д?а?н?и?я в це?ло?м;

V_j - объе?м j-го ко?м?по?не?нт?а;

С_j - сто?и?мост?ь е?д?и?н?и?ц?ы объе?м?а;

n - ко?л?ичест?во в?ы?де?ле?н?н?ы?х ко?м?по?не?нто?в з?д?а?н?и?я;

К_н - коэфф?и?ц?ие?нт, уч?ит?ы?в?а?ю?щ?и?й и?ме?ю?щ?иес?я несоот?ветст?в?и?я ме?ж?ду о?це?н?и?в?ае?м?ы?м объе?кто?м и в?ыбр?а?н?н?ы?м т?и?п?ич?н?ы?м соору?же?н?ие?м.

Су?щест?вует нес?ко?л?ь?ко в?ар?и?а?нто?в ис?по?л?ьзо?в?а?н?и?я мето?д?а р?азб?и?в?к?и по ко?м?по?не?нт?а?м:

а) суб?по?др?я?д;

б) в?ы?де?ле?н?ие з?атр?ат;

в) р?азб?и?в?к?а по проф?и?л?ю р?абот.

Мето?д суб?по?др?я?д?а ос?но?в?а?н н?а то?м, что стро?ите?л?ь - ге?н?по?др?я?дч?и?к н?а?н?и?м?ает суб?по?др?я?дч?и?ко?в д?л?я в?ы?по?л?не?н?и?я ч?аст?и стро?ите?л?ь?н?ы?х р?абот. З?ате?м р?ассч?ит?ы?в?а?ютс?я су?м?м?ар?н?ые з?атр?ат?ы по все?м суб?по?др?я?дч?и?к?а?м.

Мето?д в?ы?де?ле?н?и?я з?атр?ат пре?д?по?л?а?г?ает ис?по?л?ьзо?в?а?н?ие р?аз?н?ы?х е?д?и?н?и?ц ср?а?в?не?н?и?я д?л?я о?це?н?к?и р?аз?н?ы?х ко?м?по?не?нт з?д?а?н?и?я, пос?ле че?го эт?и о?це?н?к?и су?м?м?иру?ютс?я.

Мето?д р?азб?и?в?к?и по проф?и?л?ю а?н?а?ло?г?иче?н пре?д?ы?ду?ще?му и ос?но?в?а?н н?а р?асчете з?атр?ат н?а н?ае?м р?аз?л?ич?н?ы?х с?пе?ц?и?а?л?исто?в.

Р?ис. 2. Про?це?дур?а о?це?н?к?и сто?и?мост?и не?д?в?и?ж?и?мост?и з?атр?ат?н?ы?м по?д?хо?до?м

Мето?д ко?л?ичест?ве?н?но?го обс?ле?до?в?а?н?и?я, ос?но?в?а?н н?а пр?и?ме?не?н?и?и дет?а?л?ь?но?го ко?л?ичест?ве?н?но?го р?асчет?а з?атр?ат н?а мо?нт?а?ж от?де?л?ь?н?ы?х ко?м?по?не?нто?в, обору?до?в?а?н?и?я и стро?ите?л?ьст?в?а з?д?а?н?и?я в це?ло?м. Кро?ме р?асчет?а пр?я?м?ы?х з?атр?ат необ?хо?д?и?м учет н?а?к?л?а?д?н?ы?х р?ас?хо?до?в и и?н?ы?х з?атр?ат, т.е. сост?а?в?л?яетс?я по?л?н?а?я с?мет?а воссоз?д?а?н?и?я о?це?н?и?в?ае?мо?го объе?кт?а.

Сто?и?мост?ь стро?ите?л?ьст?в?а з?д?а?н?и?й и соору?же?н?и?й о?пре?де?л?яетс?я ве?л?ич?и?но?й и?н?вест?и?ц?и?й, необ?хо?д?и?м?ы?х д?л?я е?го осу?щест?в?ле?н?и?я. Сто?и?мост?ь стро?ите?л?ьст?в?а, к?а?к пр?а?в?и?ло, о?пре?де?л?яетс?я н?а ст?а?д?и?и пре?д-?прое?кт?н?ы?х прор?абото?к (сост?а?в?ле?н?ие ТЭО стро?ите?л?ьст?в?а).

С?мет?н?а?я сто?и?мост?ь стро?ите?л?ьст?в?а з?д?а?н?и?й и соору?же?н?и?й - это су?м?м?а де?не?ж?н?ы?х сре?дст?в, необ?хо?д?и?м?ы?х д?л?я е?го осу?щест?в?ле?н?и?я в соот?ветст?в?и?и с прое?кт?но?й до?ку?ме?нт?а?ц?ие?й.

Н?а ос?но?ве с?мет?но?й сто?и?мост?и про?из?во?д?итс?я р?асчет р?аз?мер?а к?а?п?ит?а?л?ь?н?ы?х в?ло?же?н?и?й, ф?и?н?а?нс?иро?в?а?н?и?я стро?ите?льст?в?а, а т?а?к?же фор?м?иро?в?а?н?и?я до?го?вор?н?ы?х це?н н?а стро?ите?л?ь?ну?ю про?ду?к?ц?и?ю.

С?мет?н?а?я сто?и?мост?ь стро?ите?л?ьст?в?а в?к?л?юч?ает с?ле?ду?ю?щ?ие э?ле?ме?нт?ы:

1) Р?абот?ы по мо?нт?а?жу обору?до?в?а?н?и?я;

2) Стро?ите?л?ь?н?ые р?абот?ы;

3) Проч?ие з?атр?ат?ы;

4) Затр?ат?ы н?а пр?иобрете?н?ие (?из?гото?в?ле?н?ие) обору?до?в?а?н?и?я, мебе?л?и и и?н?ве?нт?ар?я.

Пр?и сост?а?в?ле?н?и?и с?мет (р?асчето?в) и?н?вестор?а и по?др?я?дч?и?к?а н?а а?л?ьтер?н?ат?и?в?но?й ос?но?ве мо?гут пр?и?ме?н?ят?ьс?я сле?ду?ю?щ?ие мето?д?ы р?асчет?а з?атр?ат:

а) ресурс?но-?и?н?де?кс?н?ы?й;

б) ресурс?н?ы?й;

в) б?аз?ис?но-?ко?м?пе?нс?а?ц?ио?н?н?ы?й;

г) б?аз?ис?но-?и?н?де?кс?н?ы?й;

д) н?а ос?но?ве б?а?н?к?а д?а?н?н?ы?х о сто?и?мост?и р?а?нее построе?н?н?ы?х и?л?и з?а?прое?кт?иро?в?а?н?н?ы?х объе?кто?в-?а?н?а?ло?го?в.

Ресурс?но-?и?н?де?кс?н?ы?й мето?д - это сочет?а?н?ие ресурс?но?го мето?д?а с с?исте?мо?й и?н?де?ксо?в н?а ресурс?ы, ис?по?л?ьзуе?м?ые в стро?ите?л?ьст?ве.

И?н?де?кс?ы сто?и?мост?и (?це?н, з?атр?ат) - от?нос?ите?л?ь?н?ые по?к?аз?ате?л?и, о?пре?де?л?яе?м?ые соот?но?ше?н?ие?м те?ку?щ?и?х (?про?г?ноз?н?ы?х) сто?и?мост?н?ы?х по?к?аз?ате?ле?й и б?азо?в?ы?х сто?и?мост?н?ы?х по?к?аз?ате?ле?й н?а со?пост?а?в?и?м?ые по но?ме?н?к?л?атуре ресурс?ы.

Ресурс?н?ы?й мето?д - р?асчет в те?ку?щ?и?х це?н?а?х и т?ар?иф?а?х ресурсо?в, ве?детс?я ис?хо?д?я из потреб?ност?и в м?атер?и?а?л?а?х, из?де?л?и?я?х, ко?нстру?к?ц?и?я?х, в т.ч. вс?по?мо?г?ате?л?ь?н?ы?х, пр?и?ме?н?яе?м?ы?х в про?цессе про?из?во?дст?в?а р?абот, а т?а?к?же д?а?н?н?ы?х о р?ассто?я?н?и?я?х и с?пособ?а?х и?х дост?а?в?к?и н?а место стро?ите?л?ьст?в?а, р?ас?хо?де э?нер?го?нос?ите?ле?й н?а те?х?но?ло?г?ичес?к?ие це?л?и, вре?ме?н?и э?кс?п?лу?ат?а?ц?и?и стро?ите?л?ь?н?ы?х м?а?ш?и?н и и?х сост?а?ве, з?атр?ат?а?х тру?д?а р?абоч?и?х.

Б?аз?ис?но-?ко?м?пе?нс?а?ц?ио?н?н?ы?й мето?д - су?м?м?иро?в?а?н?ие сто?и?мост?и, исч?ис?ле?н?но?й в б?аз?ис?но?м уро?в?не с?мет?н?ы?х це?н, и о?пре?де?л?яе?м?ы?х р?асчет?а?м?и до?по?л?н?ите?л?ь?н?ы?х з?атр?ат, с?в?яз?а?н?н?ы?х с из?ме?не?н?ие?м це?н и т?ар?ифо?в н?а ис?по?л?ьзуе?м?ые ресурс?ы в про?цессе стро?ите?л?ьст?в?а.

Б?аз?ис?но-?и?н?де?кс?н?ы?й мето?д - перер?асчет з?атр?ат по стро?к?а?м с?мет?ы из б?аз?ис?но?го уро?в?н?я це?н в те?ку?щ?и?й уро?ве?н?ь це?н пр?и по?мо?щ?и и?н?де?ксо?в.

Необ?хо?д?и?мо уч?ит?ы?в?ат?ь, что до н?асту?п?ле?н?и?я ст?аб?и?л?из?а?ц?и?и э?ко?но?м?ичес?ко?й с?иту?а?ц?и?и и фор?м?иро?в?а?н?и?я соот?ветст?ву?ю?щ?и?х р?ы?ноч?н?ы?х стру?ктур н?а?ибо?лее пр?иор?итет?н?ы?м?и мето?д?а?м?и р?асчет?а с?мет?но?й сто?и?мост?и я?в?л?я?ютс?я ресурс?н?ы?й и ресурс?но-?и?н?де?кс?н?ы?й. В пр?а?кт?ичес?ко?й де?яте?л?ь?ност?и бо?л?ь?ше?й по?пу?л?яр?ност?ь?ю по?л?ьзуетс?я б?аз?ис?но-?и?н?де?кс?н?ы?й мето?д р?асчет?а с?мет?но?й сто?и?мост?и.

Из?нос х?ар?а?ктер?изуетс?я у?ме?н?ь?ше?н?ие?м по?лез?ност?и объе?кт?а не?д?в?и?ж?и?мост?и, е?го потреб?ите?л?ьс?ко?й пр?и?в?ле?к?ате?л?ь?ност?и с точ?к?и зре?н?и?я поте?н?ц?и?а?л?ь?но?го и?н?вестор?а и в?ыр?а?ж?аетс?я в с?н?и?же?н?и?и со вре?ме?не?м сто?и?мост?и (обес?це?не?н?и?и) по?д воз?де?йст?в?ие?м р?аз?л?ич?н?ы?х ф?а?кторо?в. Из?нос об?ыч?но из?мер?я?ют в про?це?нт?а?х, а сто?и?мост?н?ы?м в?ыр?а?же?ние?м из?нос?а я?в?л?яетс?я обес?це?не?н?ие.

В з?а?в?ис?и?мост?и от пр?ич?и?н, в?ыз?ы?в?а?ю?щ?и?х обес?це?не?н?ие объе?кт?а не?д?в?и?ж?и?мост?и, в?ы?де?л?я?ют с?ле?ду?ю?щ?ие в?и?д?ы из?нос?а: ф?из?ичес?к?и?й, фу?н?к?ц?ио?н?а?л?ь?н?ы?й и в?не?ш?н?и?й.

Ф?из?ичес?к?и?й и фу?н?к?ц?ио?н?а?л?ь?н?ы?й из?нос по?др?аз?де?л?яетс?я н?а устр?а?н?и?м?ы?й и неустр?а?н?и?м?ы?й.

Устр?а?н?и?м?ы?й из?нос - это из?нос, устр?а?не?н?ие которо?го ф?из?ичес?к?и воз?мо?ж?но и э?ко?но?м?ичес?к?и це?лесообр?аз?но, т.е. про?из?во?д?и?м?ые з?атр?ат?ы н?а устр?а?не?н?ие то?го и?л?и и?но?го в?и?д?а из?нос?а с?пособст?ву?ют по?в?ы?ше?н?и?ю сто?и?мост?и объе?кт?а в це?ло?м.

В?ы?я?в?ле?н?ие все?х воз?мо?ж?н?ы?х в?и?до?в из?нос?а - это н?а?ко?п?ле?н?н?ы?й из?нос объе?кт?а не?д?в?и?ж?и?мост?и. В сто?и?мост?но?м в?ыр?а?же?н?и?и со?во?ку?п?н?ы?й из?нос пре?дст?а?в?л?яет собо?й р?аз?н?и?цу ме?ж?ду восст?а?но?в?ите?л?ь?но?й сто?и?мост?ь?ю и р?ы?ноч?но?й це?но?й о?це?н?и?в?ае?мо?го объе?кт?а.

Со?во?ку?п?н?ы?й н?а?ко?п?ле?н?н?ы?й из?нос я?в?л?яетс?я фу?н?к?ц?ие?й вре?ме?н?и ж?из?н?и объе?кт?а.

Хро?но?ло?г?ичес?к?и?й возр?аст - пер?ио?д вре?ме?н?и, про?ше?д?ш?и?й со д?н?я в?во?д?а объе?кт?а в э?кс?п?лу?ат?а?ц?и?ю до д?ат?ы о?це?н?к?и.

Ф?из?ичес?к?а?я ж?из?н?ь з?д?а?н?и?я - пер?ио?д э?кс?п?лу?ат?а?ц?и?и з?д?а?н?и?я, в тече?н?ие которо?го состо?я?н?ие несу?щ?и?х ко?нстру?кт?и?в?н?ы?х э?ле?ме?нто?в з?д?а?н?и?я соот?ветст?вует о?пре?де?ле?н?н?ы?м кр?итер?и?я?м (?ко?нстру?кт?и?в?н?а?я н?а?де?ж?ност?ь, ф?из?ичес?к?а?я до?л?го?веч?ност?ь и т.?п.). Сро?к ф?из?ичес?ко?й ж?из?н?и объе?кт?а з?а?к?л?а?д?ы?в?аетс?я пр?и стро?ите?л?ьст?ве и з?а?в?ис?ит от гру?п?п?ы к?а?п?ит?а?л?ь?ност?и з?д?а?н?и?й. Ф?из?ичес?к?а?я ж?из?н?ь з?а?к?а?нч?и?в?аетс?я, ко?г?д?а объе?кт с?нос?итс?я.

Э?ко?но?м?ичес?к?а?я ж?из?н?ь о?пре?де?л?яетс?я вре?ме?не?м э?кс?п?лу?ат?а?ц?и?и, в тече?н?ие которо?го объе?кт пр?и?нос?ит до?хо?д. В этот пер?ио?д про?во?д?и?м?ые у?луч?ше?н?и?я в?нос?ят в?к?л?а?д в сто?и?мост?ь объе?кт?а. Э?ко?но?м?ичес?к?а?я ж?из?н?ь объе?кт?а з?а?к?а?нч?и?в?аетс?я, ко?г?д?а э?кс?п?лу?ат?а?ц?и?я объе?кт?а не мо?жет пр?и?нест?и до?хо?д, обоз?н?аче?н?н?ы?й соот?ветст?ву?ю?ще?й ст?а?в?ко?й по со?пост?а?в?и?м?ы?м объе?кт?а?м в д?а?н?но?м се?г?ме?нте р?ы?н?к?а не?д?в?и?ж?и?мост?и. Пр?и это?м про?во?д?и?м?ые у?луч?ше?н?и?я у?же не в?нос?ят в?к?л?а?д в сто?и?мост?ь объе?кт?а вс?ле?дст?в?ие е?го об?ще?го из?нос?а.

Эффе?кт?и?в?н?ы?й возр?аст р?ассч?ит?ы?в?аетс?я н?а ос?но?ве хро?но?ло?г?ичес?ко?го возр?аст?а з?д?а?н?и?я с учето?м е?го те?х?н?ичес?ко?го состо?я?н?и?я и с?ло?ж?и?в?ш?и?хс?я н?а д?ату о?це?н?к?и э?ко?но?м?ичес?к?и?х ф?а?кторо?в, в?л?и?я?ю?щ?и?х н?а сто?и?мост?ь о?це?н?и?в?ае?мо?го объе?кт?а. В з?а?в?ис?и?мост?и от особе?н?носте?й э?кс?п?лу?ат?а?ц?и?и з?д?а?н?и?я эффе?кт?и?в?н?ы?й возр?аст мо?жет от?л?ич?ат?ьс?я от хро?но?ло?г?ичес?ко?го возр?аст?а в бо?л?ь?шу?ю и?л?и ме?н?ь?шу?ю сторо?ну. В с?луч?ае нор?м?а?л?ь?но?й (т?и?п?ич?но?й) э?кс?п?лу?ат?а?ц?и?и з?д?а?н?и?я эффе?кт?и?в?н?ы?й возр?аст, к?а?к пр?а?в?и?ло, р?а?ве?н хро?но?ло?г?ичес?ко?му.

Ост?а?в?ш?и?йс?я сро?к э?ко?но?м?ичес?ко?й ж?из?н?и з?д?а?н?и?я - пер?ио?д вре?ме?н?и от д?ат?ы о?це?н?к?и до о?ко?нч?а?н?и?я е?го э?ко?но?м?ичес?ко?й ж?из?н?и (р?ис. 3.).

Размещено на http://www.allbest.ru

Р?ис. 3. Пер?ио?д?ы ж?из?н?и з?д?а?н?и?я и х?ар?а?ктер?изу?ю?щ?ие и?х по?к?аз?ате?л?и

Из?нос в о?це?ноч?но?й пр?а?кт?и?ке необ?хо?д?и?мо от?л?ич?ат?ь по с?м?ыс?лу от по?доб?но?го тер?м?и?н?а, ис?по?л?ьзуе?мо?го в бу?х?г?а?лтерс?ко?м учете (?н?ач?ис?ле?н?ие из?нос?а). О?це?ноч?н?ы?й из?нос - о?д?и?н из ос?но?в?н?ы?х п?ар?а?метро?в, поз?во?л?я?ю?щ?и?х р?ассч?ит?ат?ь те?ку?щу?ю сто?и?мост?ь объе?кт?а о?це?н?к?и н?а ко?н?крет?ну?ю д?ату.

Ф?из?ичес?к?и?й из?нос - посте?пе?н?н?а?я утр?ат?а из?н?ач?а?л?ь?но з?а?ло?же?н?н?ы?х пр?и стро?ите?л?ьст?ве те?х?н?и?ко-э?кс?п?лу?ат?а?ц?ио?н?н?ы?х к?ачест?в объе?кт?а по?д воз?де?йст?в?ие?м пр?иро?д?но-?к?л?и?м?ат?ичес?к?и?х ф?а?кторо?в, а т?а?к?же ж?из?не?де?яте?л?ь?ност?и че?ло?ве?к?а.

Мето?д?ы р?асчет?а ф?из?ичес?ко?го из?нос?а з?д?а?н?и?й с?ле?ду?ю?щ?ие:

1) Сто?и?мост?но?й;

2) Нор?м?ат?и?в?н?ы?й;

3) Мето?д сро?к?а ж?из?н?и.

Нор?м?ат?и?в?н?ы?й мето?д р?асчет?а ф?из?ичес?ко?го из?нос?а пре?д?по?л?а?г?ает ис?по?л?ьзо?в?а?н?ие р?аз?л?ич?н?ы?х нор?м?ат?и?в?н?ы?х и?нстру?к?ц?и?й ме?жотр?ас?ле?во?го и?л?и ве?до?мст?ве?н?но?го уро?в?н?я.

В у?к?аз?а?н?н?ы?х пр?а?в?и?л?а?х д?а?н?ы х?ар?а?ктер?ист?и?к?а ф?из?ичес?ко?го из?нос?а р?аз?л?ич?н?ы?х ко?нстру?кт?и?в?н?ы?х э?ле?ме?нто?в з?д?а?н?и?й и и?х о?це?н?к?а.

Ф?из?ичес?к?и?й из?нос з?д?а?н?и?я с?ле?дует о?пре?де?л?ят?ь по фор?му?ле:

2.?2.

г?де

И_ф - ф?из?ичес?к?и?й из?нос з?д?а?н?и?я, %;

И_i - ф?из?ичес?к?и?й из?нос i-го ко?нстру?кт?и?в?но?го э?ле?ме?нт?а, %;

L_i - коэфф?и?ц?ие?нт, соот?ветст?ву?ю?щ?и?й до?ле восст?а?но?в?ите?л?ь?но?й сто?и?мост?и i-го ко?нстру?кт?и?в?но?го э?ле?ме?нт?а в об?ще?й восст?а?но?в?ите?л?ь?но?й сто?и?мост?и з?д?а?н?и?я;

п - ко?л?ичест?во ко?нстру?кт?и?в?н?ы?х э?ле?ме?нто?в в з?д?а?н?и?и.

До?л?и восст?а?но?в?ите?л?ь?но?й сто?и?мост?и от?де?л?ь?н?ы?х ко?нстру?к?ц?и?й, э?ле?ме?нто?в и с?исте?м в об?ще?й восст?а?но?в?ите?л?ь?но?й сто?и?мост?и з?д?а?н?и?я (?в про?це?нт?а?х) об?ыч?но пр?и?н?и?м?а?ют по у?кру?п?не?н?н?ы?м по?к?аз?ате?л?я?м восст?а?но?в?ите?л?ь?но?й сто?и?мост?и ж?и?л?ы?х з?д?а?н?и?й, ут?вер?ж?де?н?н?ы?х в уст?а?но?в?ле?н?но?м пор?я?д?ке, а д?л?я ко?нстру?к?ц?и?й, э?ле?ме?нто?в и с?исте?м, не и?ме?ю?щ?и?х ут?вер?ж?де?н?н?ы?х по?к?аз?ате?ле?й, по и?х с?мет?но?й сто?и?мост?и.

Д?а?н?н?а?я мето?д?и?к?а пр?и?ме?н?яетс?я ис?к?л?юч?ите?л?ь?но в отечест?ве?н?но?й пр?а?кт?и?ке. Пр?и все?й н?а?г?л?я?д?ност?и и убе?д?ите?л?ь?ност?и ей пр?ису?щ?и с?ле?ду?ю?щ?ие не?дост?ат?к?и:

а) тру?дое?м?кост?ь пр?и?ме?не?н?и?я по пр?ич?и?не необ?хо?д?и?мо?й дет?а?л?из?а?ц?и?и констру?кт?и?в?н?ы?х э?ле?ме?нто?в з?д?а?н?и?я;

б) по пр?ич?и?не с?вое?й «?нор?м?ат?и?в?ност?и» о?н?а из?н?ач?а?л?ь?но не мо?жет учест?ь нет?и?п?ич?н?ые ус?ло?в?и?я э?кс?п?лу?ат?а?ц?и?и объе?кт?а;

в) субъе?кт?и?в?ност?ь у?де?л?ь?но?го вз?ве?ш?и?в?а?н?и?я ко?нстру?кт?и?в?н?ы?х э?ле?ме?нто?в;

г) не?воз?мо?ж?ност?ь из?мере?н?и?я фу?нк?ц?ио?н?а?л?ь?но?го и в?не?ш?не?го из?нос?а.

В ос?но?ве сто?и?мост?но?го мето?д?а о?пре?де?ле?н?и?я ф?из?ичес?ко?го из?нос?а ле?ж?ит ф?из?ичес?к?и?й из?нос, в?ыр?а?же?н?н?ы?й н?а мо?ме?нт е?го о?це?н?к?и соот?но?ше?н?ие?м сто?и?мост?и объе?кт?и?в?но необ?хо?д?и?м?ы?х ре?мо?нт?н?ы?х меро?пр?и?ят?и?й, устр?а?н?я?ю?щ?и?х по?вре?ж?де?н?и?я ко?нстру?к?ц?и?й, с?исте?м?ы, э?ле?ме?нт?а и?л?и з?д?а?н?и?я в це?ло?м, и и?х восст?а?но?в?ите?л?ь?но?й сто?и?мост?и.

Сут?ь сто?и?мост?но?го мето?д?а о?пре?де?ле?н?и?я ф?из?ичес?ко?го из?нос?а з?а?к?л?юч?аетс?я в о?пре?де?ле?н?и?и з?атр?ат н?а воссоз?д?а?н?ие э?ле?ме?нто?в з?д?а?н?и?я.

Д?а?н?н?ы?й мето?д поз?во?л?яет ср?азу р?ассч?ит?ат?ь из?нос э?ле?ме?нто?в и з?д?а?н?и?я в це?ло?м в сто?и?мост?но?м в?ыр?а?же?н?и?и. Пос?ко?л?ь?ку р?асчет обес?це?не?н?и?я про?из?во?д?итс?я н?а ос?но?ве р?азу?м?н?ы?х ф?а?кт?ичес?к?и?х з?атр?ат н?а до?ве?де?н?ие из?но?ше?н?н?ы?х э?ле?ме?нто?в до «?пр?а?кт?ичес?к?и но?во?го состо?я?н?и?я», резу?л?ьт?ат по д?а?н?но?му по?д?хо?ду мо?ж?но сч?ит?ат?ь дост?аточ?но точ?н?ы?м. Не?дост?ат?к?и мето?д?а - об?яз?ате?л?ь?н?а?я дет?а?л?из?а?ц?и?я и точ?ност?ь р?асчет?а з?атр?ат н?а про?ве?де?н?ие ре?мо?нт?а из?но?ше?н?н?ы?х э?ле?ме?нто?в з?д?а?н?и?я.

О?пре?де?ле?н?ие ф?из?ичес?ко?го из?нос?а з?д?а?н?и?й мето?до?м сро?к?а ж?из?н?и. По?к?аз?ате?л?и ф?из?ичес?ко?го из?нос?а, эффе?кт?и?в?но?го возр?аст?а и сро?к?а э?ко?но?м?ичес?ко?й ж?из?н?и н?а?хо?д?ятс?я в о?пре?де?ле?н?но?м соот?но?ше?н?и?и, которое мо?ж?но в?ыр?аз?ит?ь фор?му?ло?й:

, 2.?3.

г?де

И - из?нос;

Э?В - эффе?кт?и?в?н?ы?й возр?аст;

Ф?Ж - т?и?п?ич?н?ы?й сро?к ф?из?ичес?ко?й ж?из?н?и;

ОСФ?Ж - ост?а?в?ш?и?йс?я сро?к ф?из?ичес?ко?й ж?из?н?и.

Ф?из?ичес?к?и?й из?нос мо?ж?но р?ассч?ит?ат?ь к?а?к д?л?я от?де?л?ь?н?ы?х э?ле?ме?нто?в з?д?а?н?и?я с пос?ле?ду?ю?щ?и?м су?м?м?иро?в?а?н?ие?м р?ассч?ит?а?н?н?ы?х обес?це?не?н?и?й, т?а?к и д?л?я з?д?а?н?и?я в це?ло?м. Д?л?я пр?иб?л?и?же?н?н?ы?х р?асчето?в из?нос?а, воз?мо?ж?но, ис?по?л?ьзо?в?ат?ь у?про?ще?н?ну?ю фор?му?лу:

_, 2.4.

Пр?и?ме?не?н?ие д?а?н?но?й фор?му?л?ы т?а?к?же а?кту?а?л?ь?но пр?и р?асчете про?це?нт?н?ы?х по?пр?а?во?к н?а из?нос в ср?а?в?н?и?в?ае?м?ы?х объе?кт?а?х (?мето?д ср?а?в?н?ите?л?ь?н?ы?х про?д?а?ж), ко?г?д?а о?це?н?щ?и?ку не пре?дст?а?в?л?яетс?я воз?мо?ж?н?ы?м про?из?вест?и ос?мотр в?ыбр?а?н?н?ы?х а?н?а?ло?го?в. Р?ассч?ит?а?н?н?ы?й т?а?к?и?м обр?азо?м про?це?нт из?нос?а э?ле?ме?нто?в и?л?и з?д?а?н?и?я в це?ло?м мо?жет б?ыт?ь пере?ве?де?н в сто?и?мост?ное в?ыр?а?же?н?ие (обес?це?не?н?ие):

_, 2.5.

Н?а пр?а?кт?и?ке э?ле?ме?нт?ы соору?же?н?и?я, и?ме?ю?щ?ие устр?а?н?и?м?ы?й и неустр?а?н?и?м?ы?й ф?из?ичес?к?и?й из?нос, де?л?ят н?а «?до?л?го?ж?и?ву?щ?ие» и «?корот?ко?ж?и?ву?щ?ие».

До?л?го?ж?и?ву?щ?ие э?ле?ме?нт?ы» - э?ле?ме?нт?ы, у котор?ы?х о?ж?и?д?ае?м?ы?й сро?к ж?из?н?и со?пост?а?в?и?м со сро?ко?м ж?из?н?и з?д?а?н?и?я (фу?н?д?а?ме?нт, несу?щ?ие сте?н?ы и т. д.).

«?Корот?ко?ж?и?ву?щ?ие э?ле?ме?нт?ы» - э?ле?ме?нт?ы, и?ме?ю?щ?ие ме?н?ь?ш?и?й сро?к ж?из?н?и, че?м з?д?а?н?ие в це?ло?м (?кро?в?л?я, с?а?нте?х?н?ичес?кое обору?до?в?а?н?ие и т.?п.).

«Устр?а?н?и?м?ы?й ф?из?ичес?к?и?й из?нос «?корот?ко?ж?и?ву?щ?и?х э?ле?ме?нто?в» воз?н?и?к?ает вс?ле?дст?в?ие естест?ве?н?но?го из?н?а?ш?и?в?а?н?и?я э?ле?ме?нто?в з?д?а?н?и?я со вре?ме?не?м, а т?а?к?же небре?ж?но?й э?кс?п?лу?ат?а?ц?и?и. В это?м с?луч?ае це?н?а про?д?а?ж?и з?д?а?н?и?я с?н?и?же?н?а н?а соот?ветст?ву?ю?щее обес?це?не?н?ие, пос?ко?л?ь?ку бу?ду?ще?му собст?ве?н?н?и?ку необ?хо?д?и?мо бу?дет про?из?вест?и «р?а?нее от?ло?же?н?н?ы?й ре?мо?нт», чтоб?ы восст?а?но?в?ит?ь нор?м?а?л?ь?н?ые э?кс?п?лу?ат?а?ц?ио?н?н?ые х?ар?а?ктер?ист?и?к?и соору?же?н?и?я (те?ку?щ?и?й ре?мо?нт в?нутре?н?н?и?х по?ме?ще?н?и?й, восст?а?но?в?ле?н?ие уч?аст?ко?в проте?к?а?ю?ще?й кро?в?л?и и т.?д.). Пр?и это?м пре?д?по?л?а?г?аетс?я, что э?ле?ме?нт?ы восст?а?н?а?в?л?и?в?а?ютс?я до «?пр?а?кт?ичес?к?и но?во?го» состо?я?н?и?я. Устр?а?н?и?м?ы?й ф?из?ичес?к?и?й из?нос в де?не?ж?но?м в?ыр?а?же?н?и?и о?пре?де?ле?н к?а?к «сто?и?мост?ь от?ло?же?н?но?го ре?мо?нт?а», т.е. з?атр?ат по до?ве?де?н?и?ю объе?кт?а до состо?я?н?и?я, «э?к?в?и?в?а?ле?нт?но?го» пер?во?н?ач?а?л?ь?но?му.

Неустр?а?н?и?м?ы?й ф?из?ичес?к?и?й из?нос ко?м?по?не?нто?в с корот?к?и?м сро?ко?м ж?из?н?и - это з?атр?ат?ы н?а восст?а?но?в?ле?н?ие б?ыстро?из?н?а?ш?и?в?а?ю?щ?и?хс?я ко?м?по?не?нто?в, о?пре?де?л?я?ютс?я р?аз?н?и?це?й ме?ж?ду восст?а?но?в?ите?л?ь?но?й сто?и?мост?ь?ю и ве?л?ич?и?но?й устр?а?н?и?мо?го из?нос?а, у?м?но?же?н?но?й н?а соот?но?ше?н?ие хро?но?ло?г?ичес?ко?го возр?аст?а и сро?к?а ф?из?ичес?ко?й ж?из?н?и эт?и?х э?ле?ме?нто?в.

Устр?а?н?и?м?ы?й ф?из?ичес?к?и?й из?нос э?ле?ме?нто?в с до?л?г?и?м сро?ко?м ж?из?н?и о?пре?де?л?яетс?я р?азу?м?н?ы?м?и з?атр?ат?а?м?и н?а е?го устр?а?не?н?ие, по?доб?но устр?а?н?и?мо?му ф?из?ичес?ко?му из?носу э?ле?ме?нто?в с корот?к?и?м сро?ко?м ж?из?н?и.

Неустр?а?н?и?м?ы?й ф?из?ичес?к?и?й из?нос э?ле?ме?нто?в с до?л?г?и?м сро?ко?м ж?из?н?и р?ассч?ит?ы?в?аетс?я к?а?к р?аз?н?и?ц?а ме?ж?ду восст?а?но?в?ите?л?ь?но?й сто?и?мост?ь?ю все?го з?д?а?н?и?я и су?м?мо?й устр?а?н?и?мо?го и неустр?а?н?и?мо?го из?нос?а, у?м?но?же?н?но?й н?а соот?но?ше?н?ие хро?но?ло?г?ичес?ко?го возр?аст?а и сро?к?а ф?из?ичес?ко?й ж?из?н?и з?д?а?н?и?я.