Анализ доступности жилья в Санкт-Петербурге

Размещено на http://www.allbest.ru/

Содержание

Введение

Глава 1. Теоретическое изучение рынка жилой недвижимости

1.1 Состояние рынка жилой недвижимости

1.2 Основы государственного регулирования рынка

Глава 2. Анализ доступности жилья в Санкт-Петербурге

2.1 Активность на рынке жилищного строительства в России

2.2 Анализ показателей доступности жилья в Санкт-Петербурге

2.3 Индексы доступности жилья

Глава 3. Способы повышения доступности жилья методами государственного регулирования

3.1 Методы государственного регулирования рынка жилья для повышения его доступности

3.2 Реализация жилищных целевых программ как механизм повышения доступности жилья

Заключение

Список использованных источников

жилье недвижимость государственный



Введение

В России во времена командно-административной экономики функционал рынка жилой недвижимости был ограничен в виду малых возможностей экономических агентов на осуществление сделок купли-продажи жилья. Государственные инвестиции в строительство данного вида недвижимости за последние десятилетия заметно сократились, рынок жилья до сих пор не соответствует потребностям населения в его качестве и доступности. Система производства и распределения благ на рынке жилья не в полной мере отвечает современному спросу.

Основные тенденции развития рынка жилья формируются под влиянием различных групп факторов: макроэкономических, институциональных и отраслевых. Рынок жилой недвижимости можно охарактеризовать как организованный отраслевой рынок со своими особенностями поведения производителя и потребителя товара, формированием устойчивого или неустойчивого равновесия. Взаимосвязь рынка жилья с другими рынками происходит с помощью системы цен, рисков и ожиданий.

В настоящее время в России ведутся работы по формированию путей кредитования и субсидирования населения для повышения уровня доступности жилья. Наиболее успешным примером подобных разработок за последние годы является ипотечное кредитование, однако за время апробации данного метода выявился ряд недостатков его применения, в связи с чем возникает необходимость в государственной разработке новых вариантов решения задачи по повышению доступности жилья для населения.

Данное диссертационное исследование представляет результаты изучения участников рынка жилой недвижимости, их мотивов, типов и категорий объектов рынка, особенностей рынка жилой недвижимости в Санкт-Петербурге, а также механизмов его регулирования для повышения доступности жилья. В работе представлены теоретические подходы к решению проблемы доступности жилья в России и в мире, проанализированы нормативно-правовые основы регулирования жилищного рынка в России и Санкт-Петербурге, федеральные и региональные программы содействия улучшению жилищных условий.

В качестве объекта диссертационного исследования выступает рынок жилой недвижимости, в частности рынок жилья в Санкт-Петербурге. На данном рынке осуществляется покупка и продажа жилой недвижимости, то есть жилых домов, квартир и комнат. Предметом данного исследования являются основные количественные показатели рынка жилья и механизмы его государственного регулирования.

Цель данной работы заключается в количественной оценке жилья в России и Санкт-Петербурге и выявлении инструментов государственного регулирования рынка жилья для повышения его доступности.

С учетом поставленной цели в работе будет приведено решение следующих задач:

изучить участников рынка жилья и их мотивы, типы и категории объектов рынка,

найти и проанализировать теоретические подходы к решению проблемы доступности жилья в России и в мире,

проанализировать нормативно-правовые основы регулирования жилищного рынка в России и Санкт-Петербурге, федеральные и региональные программы содействия улучшению жилищных условий,

выявить особенности рынка жилой недвижимости в Санкт-Петербурге,

собрать актуальные данные по жилищному фонду и его благоустройству, цифрам спроса на жилье,

провести количественное исследование доступности жилья на рынке жилой недвижимости Санкт-Петербурга,

разработать рекомендации по повышению доступности жилья для населения механизмами государственного регулирования рынка жилой недвижимости России.

В современных условиях функционирования экономики страны для построения грамотной политики в сфере жилья важно определить специфические особенности жилой недвижимости как экономического блага. Кроме того, особую значимость приобретает разработка теоретических подходов к формированию равновесия на рынке жилья, а также развитие практических основ его регулирования, в том числе на государственном уровне. Изучение данных вопросов определяет актуальность исследования. Научная новизна проведенной работы состоит в статистическом анализе наблюдаемых тенденций рынка жилой недвижимости, динамики ее доступности для населения, а также применяемых к данному рынку инструментов государственного управления.

В качестве методологических и теоретических основ для изучения рынка жилья используются фундаментальные работы по экономической теории, представленные такими авторами как Джон М.Кейнс, Антуан Курно, Пол Э. Самуэльсон, Милтон Фридман и Фридрих А. Хайек, исследования неоклассического направления Леона Вальраса, Ирвинга Фишера и Альфреда Маршалла, неоинституционального направления (теория прав собственности и трансакционных издержек) Рональка Коуза, неокейнсианства - Джона Ричарда Хикса, а также теория дифференциальной ренты Давида Рикардо. Изучение российского рынка жилья и в частности экономики городской агломерации наиболее глубоко представлено на основе работ отечественных авторов А.Н.Асаула и Г.М.Стерника. При проведении исследования использовались такие методы как количественный и графический анализ, синтез, индукция и дедукция.

Информационной базой исследования послужили научные статьи и монографии, описывающие функционирование и государственное регулирование рынка жилья в России и за рубежом. Для проведения количественного анализа использовались оперативные данные Федеральной службы государственной статистики Российской Федерации (Росстат, Петростат), Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр), Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации (Минстрой), Многофункционального статистического портала (Мультистат), а также иные официальные статистические материалы, выпущенные в периодической печати и специальной научной литературе, представленной в сети Интернет. Нормативно-правовая база диссертационного исследования представлена Федеральными законами и нормативно-правовыми актами, а также законами и нормативно-правовыми актами субъектов Российской Федерации.

Теоретическая значимость диссертационного исследования заключается в определении и конкретизации теоретических положений и методологических подходов к исследованию функционирования, тенденций развития и государственного регулирования рынка жилой недвижимости. Выполнение теоретической части исследования позволяет приступить к анализу конкретных особенностей и тенденций рынка жилой недвижимости в современной России.

В практической части работы произведен количественный анализ доступности жилой недвижимости (как на первичном, так и на вторичном рынке жилья Санкт-Петербурга) на основе данных Федеральный службы государственной статистики Российской Федерации, а также предложены рекомендации по повышению доступности жилья для населения инструментами государственного регулирования рынка.

Практическая значимость диссертационного исследования определяется возможностью применения его результатов органами государственной власти как в рамках разработки концепций социально-экономического развития России, так и при формировании жилищной политики и жилищных программ на федеральном и региональном уровне. Результаты данного исследования также могут быть использованы при проведении различного рода научно-исследовательских работ по формированию проблематики функционирования российского рынка жилья и в учебном процессе при изучении предметов курса «Государственное и муниципальное управление» (региональная экономика и управление, оценочная деятельность, территориальное планирование и зонирование, инновации у вправлении городской средой, городская инфраструктура и пространственное развитие, государственное регулирование экономики) и экономических дисциплин (экономическая теория, микро- и макроэкономика, экономика недвижимости, экономика отраслевых рынков).

Данное диссертационное исследование призвано выявить рациональное решение для повышения доступности жилой недвижимости в России и в частности в Санкт-Петербурге инструментами государственного регулирования, что позволило бы снять социальную напряженность и поддерживать в надлежащем состоянии процесс воспроизводства жилого фонда города.

Диссертационное исследование состоит из введения, основной части, сгруппированной в три главы, заключения и списка использованных источников, представленных 105 наименованиями. В основной части исследования представлено 8 таблиц, 2 схемы и 13 графиков. Суммарный объем работы составляет 75 страниц.



Глава 1. Теоретическое изучение рынка жилой недвижимости

Состояние и масштабы рынка жилой недвижимости влияют на демографические показатели, мобильность рабочей силы и социальную стабильность общества в целом. Рынок жилья является не только объектом исследования экономистов и финансистов, но и специалистов различных наук и дисциплин, таких как право, государственное и муниципальное управление, социология, строительное дело и ряда других. Для лучшего понимания и дальнейшего изучения рынка, необходимо обратиться к его основным понятиям, целям функционирования и основным участникам.

Глава посвящена теоретическому изучению рынка жилья: определению состояния рынка жилой недвижимости (раскрытию данного термина, его объектов, классификации его участников, структуры) и выявлению роли государственного регулирования в сфере жилищного строительства. Основными материалами для раскрытия заявленной теории о функционировании рынка жилья являются работы российских и зарубежных экономистов, экономика городской агломерации наиболее глубоко представлено на основе работ отечественных авторов А.Н.Асаула и Г.М.Стерника.

1.1 Состояние рынка жилой недвижимости

В литературе существует много определений рынка недвижимости и довольно часто под рынком недвижимости понимают рынок оборота прав на недвижимость. Классическим примером этому может послужить определение американских экономистов Дж. Фридманаи Н. Ордуэя, охарактеризовавших рынок недвижимости как «взаимосвязанную систему рыночных механизмов, обеспечивающих создание, передачу, эксплуатацию и финансирование объектов недвижимости». В то же время российский экономист Г.М. Стерник определяет рынок недвижимости как «сектор национальной рыночной экономики, представляющий собой совокупность объектов недвижимости, экономических субъектов, оперирующих на рынке, процессов функционирования рынка, то есть процессов производства (создания), потребления (использования) и обмена объектов недвижимости и управления рынком, и механизмов, обеспечивающих функционирование рынка (инфраструктуры рынка)»

Жилищный фонд представляет собой совокупность всех жилых помещений, независимо от форм собственности, включая все жилые дома, специализированные дома (общежития, дома маневренного фонда, жилые служебные помещения, дома системы социального обслуживания населения, жилые помещения фонда для поселения вынужденных переселенцев и беженцев, жилые помещения для социальной защиты отдельных категорий граждан), иные жилые помещения в других строениях, пригодные для постоянного проживания.

В составе жилищного фонда не учитываются дачи, летние садовые домики, спортивные и туристические базы, мотели, кемпинги, санатории, дома отдыха, пансионаты, дома для приезжих, гостиницы, казармы, кельи, железнодорожные вагончики и другие строения, а также помещения, предназначенные для отдыха, сезонного и временного проживания, независимо от длительности проживания в них граждан.

Объекты рынка жилой недвижимости поддаются следующей классификации:

Типы объектов: комнаты, квартиры (студии, 1, 2, 3 и более комнат), пентхаусы, коттеджи

Типы домов: панель, монолит-панель, кирпич, кирпич-монолит, старый фонд (с капитальным ремонтом, без капитального ремонта), хрущёвки, сталинки, малоэтажная застройка.

Категории объектов: эконом, комфорт, бизнес (элитный)

Что касается субъектов рынка жилой недвижимости, то в общем виде их можно разделить на две большие группы в зависимости от их мотивов:

Покупатели - ими являются как физические лица (граждане РФ, иностранные граждане, домашние хозяйства), так и юридические лица (в т.ч. инвесторы). Мотивами деятельности этих групп на рынке является удовлетворение потребности в жилье, либо улучшение уже существующих жилищных условий, либо инвестирование в объекты жилой недвижимости с целью получить прибыль от продажи или от сдачи в аренду.

Продавцы ? ими также являются как физические, так и юридические лица, только, в отличие от категории «покупатели», ими являются собственники: домашние хозяйства, строительные фирмы. Основным мотивом деятельности этой группы на рынке является получение дохода за счет продажи или сдачи в аренду объекта недвижимости.

Более подробно мотивы всех участников рынка жилой недвижимости можно разделить на следующие виды:

получение места для жизни (приобретение или аренда),

извлечение прибыли напрямую (посредничество при совершении сделок, сдача в аренду, приобретение и последующая сдача в аренду),

cпекуляция.

В качестве основных функций рынка недвижимости можно выделить следующие:

регулирующая функция: установление равновесных цен;

коммерческая функция: реализация потребительной стоимости недвижимости, получение прибыли от вложенного капитала;

инвестиционная функция: привлечение сбережений и накоплений населения в реальный производительный капитал, который приносит высокий доход;

информационная функция;

стимулирующая функция;

социальная функция;

функция санирования: очищение экономики от слабых и неконкурентоспособных участников рынка;

посредническая функция: рынок выступает в роли посредника и места встречи покупателей и продавцов.

Если же отдельно рассмотреть рынок жилой недвижимости в Санкт-Петербурге, то для него можно выделить ряд особенностей:

изношенность жилого фонда в центральных районах и районах первой массовой застройки;

большое количество коммунальных квартир (88063 коммунальные квартиры, в которых проживает порядка 273 тыс. семей.);

неразвитость транспортной и социальной инфраструктуры в спальных районах,

высокий спрос.

Спрос на жилую недвижимость определяется зависимостью желаемых объемов ее покупки, представленных в квадратных метрах или в количестве квартир, домов, от цены за единицу жилой площади. Общий рыночный спрос рассчитывается как сумма спроса всех покупателей, но данное суммирование является условным в виду того, что на рынке жилой недвижимости представлен высоко дифференцированный товар.

В общем виде на рынке жилья действует макроэкономическая модель совокупного спроса и совокупного предложения AD-AS, которая анализирует макроэкономическое равновесие для краткосрочного и долгосрочного периода в условиях изменяющихся цен. Модель представлена Джоном Кейнсом в его работе «Общая теория занятости, процента и денег» и признана Милтоном Фридманом. Французский экономист Антуан Курно в своей работе напротив критикует законы спроса и предложения.

Функция спроса на жилье принимает определенный вид в зависимости от эластичности спроса на него. Эластичность спроса, понятие, введенное в экономическую теорию Альфредом Маршалломи позднее развитое Джоном Хиксом и Полом Самуэльсоном, в свою очередь определяется действующими эффектами замещения и дохода.

Так, с одной стороны, жилье является товаром без каких-либо аналогов, поэтому из-за низкого эффекта замещения спрос на жилье может быть менее эластичным по цене. С другой стороны, жилье представляет собой очень дорогостоящий товар, в связи с этим эффект дохода может оказать заметное влияние на его покупку.

Рост цен на жилье снижает реальный доход покупателей, следовательно, и спрос на него. Группы покупателей с различной покупательной способностью и разными предпочтениями по-разному испытают влияние данных эффектов. Эластичность спроса по цене на жилье экономкласса выше, чем на жилье премиум-класса.

При изучении рынка жилой недвижимости, а также для дальнейшего расчета уровня доступности жилья, важен анализ следующих социальных показателей:

Обеспеченность населения жильём

Санкт-Петербург - 25 кв. м.

Восточная Европа - 32 кв. м.

Западная Европа - 34-36 кв. м.

Социальная норма:

Один человек - 33 кв.м.

На двоих - 42 кв. м.

На троих и больше: 18 кв.м.* кол-во чел.

Предельная норма жилищной обеспеченности

Россия: 9 кв. м общей площади на 1 человека (15 м2 для коммунальных квартир);

Англия: не более 2 человек (старше 10 лет) в 1 комнате, 6,5-8,4 м2 жилой площади на 1 человека;

Финляндия: не более 1 человека в 1 комнате.

В России непрерывно ведутся работы по формированию законодательной базы для регулировки вопросов, связанных с жилищным строительством и жилищно-коммунальным хозяйством. Законодательство в сфере недвижимости представляет собой систему законов и иных нормативных правовых актов, устанавливающих, изменяющих или отменяющих соответствующие правовые нормы.

Конституция Российской Федерации выступает правовой основой всего российского законодательства. В соответствии с ней в России решаются все вопросы по жилищному и гражданскому законодательству. Согласно Конституции, жилищное законодательство является предметом совместного ведения РФ и субъектов РФ, таким образом, жилищные отношения могут быть урегулированы как актами Российской Федерации, так и актами её субъектов.

Схема 1. Уровни регулирования жилищных отношений

Источники права в сфере недвижимости в общем виде можно классифицировать следующим образом:

Федеральные законы и иные принятые в соответствии с ними нормативно-правовые акты;

Законы и иные нормативные правовые акты субъектов Российской Федерации.



Схема 2. Источники права в сфере недвижимости

В соответствии со статьей 72 Конституции, жилищное право является предметом совместного ведения РФ и субъектов РФ. Если же между федеральным законом и каким-либо иным нормативно-правовым актом, изданным в субъекте РФ, возникают противоречия, то, в соответствии с частью 5 статьи 76 Конституции РФ, действовать будет Федеральный закон.

На сегодняшний день применяется целый перечень нормативно-правовых актов, нацеленных на решение проблем в сфере жилищного строительства:

«Градостроительный кодекс Российской Федерации» от 29.12.2004 N 190-ФЗ (ред. от 30.12.2015) (с изм. и доп., вступ. в силу с 10.01.2016)

Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ (ред. от 05.10.2015) «Об ипотеке (залоге недвижимости)»

Федеральный закон от 13.07.2015 N 225-ФЗ (ред. от 29.12.2015) «О содействии развитию и повышению эффективности управления в жилищной сфере и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»

Закон Санкт-Петербурга от 11.07.2005 N 403-48 (ред. от 03.04.2013) «О региональных стандартах в жилищной сфере» (принят ЗС СПб 30.06.2005)

Письмо Минстроя России от 02.02.2015 N 2233-НА/06 «Методические указания о приведении нормативных правовых актов в соответствии с исчерпывающим перечнем процедур в сфере жилищного строительства, утв. Постановлением Правительства РФ от 30.04.2014 N 403»

Постановление Правительства РФ от 07.11.2005 N 656 "Об утверждении Положения об установлении мер по недопущению возникновения конфликта интересов в сфере накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих"

Постановление Правительства РФ от 15.04.2014 N 323 "Об утверждении государственной программы Российской Федерации «Обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами граждан Российской Федерации»

Распоряжение Правительства РФ от 13.01.2016 N 4-р «Об утверждении плана мероприятий, направленных на обеспечение устойчивого развития сферы жилищного строительства в 2016 году»

Эти и многие другие нормативно-правовые акты преследуют одну цель - урегулирование вопросов, связанных с жилищным строительством и жилищно-коммунальным хозяйством для поддержания благоприятной социальной обстановки.

1.2 Основы государственного регулирования рынка

Для определения основ государственного регулирования рынка необходимо определить, чем является государственное воздействие на экономику, выявить функции государственного вмешательства при защите общественных интересов, классифицировать методы и формы государственного вмешательства.

Рынок жилой недвижимости, как и любая хозяйственная система на уровне макроэкономики, необходимо государственное регулирование протекающих процессов. В рыночных условиях данная необходимость в первую очередь проявляется в защите общественных интересов, которые проявляются в ряде функций:

формирование государственного бюджета страны,

достижение приоритетов экономического и социального развития,

предотвращение монополизма на рынке,

обеспечение занятости населения.

Государственное воздействие на экономику - целенаправленная правовая деятельность государства, направленная на реализацию государственной экономической политики. Однако государственное воздействие должно иметь определенные пределы для экономик рыночного и смешанного типа. Эти пределы следует устанавливать на таком уровне, чтобы поддерживать существование интереса к реализуемой на рынке законной предпринимательской деятельности и снизить вероятность образования теневого сектора, в том числе вывод капитала заграницу.

Вмешательство государства как в экономику в целом, так и в ее структурные подсистемы, возможно различными методами, поддающихся ряду классификаций.

Первая классификация методов и форм государственного вмешательства выделяет следующие составляющие, в совокупности обуславливающие формирование условий для воплощения предпринимательской инициативы:

стимулирования спроса на отдельные виды продукции (в том числе работ и услуг),

стимулирования предложения на отдельных видах рынка,

государственную собственность на факторы производства.

Таким образом, предлагаемый подход в полной мере отвечает идеологии предпринимательства

Второй подход классификации государственного вмешательства в функционировании экономики можно описать как экономико-правовой, где вмешательство отождествляется с регулированием. Здесь государственное регулирование с правовой точки зрения означает практическую реализацию функций всех ветвей власти. В рамках данного подхода выделяются следующие критерии:

1. Уровень регулирования (Федеральный, региональный).

2. Отношения между государственными органами и хозяйствующими субъектами (субординация, координация) и формами собственности, на базе которых осуществляется функционирование хозяйствующих субъектов (регулирование в государственном секторе экономики, общее правовое регулирование).

Государство в государственном секторе экономики функционирует в качестве собственника, управляющего имуществом. При общем государственном регулировании все хозяйствующие субъекты должны соблюдать единые правила поведения на рынке. Это проверяется компетентными государственными органами через лицензирование, ведение бухгалтерского и налогового учета, налогообложение, обязательную сертификацию.

3. Вид влияния на поведение хозяйствующих субъектов (прямое и косвенное).

Прямое регулирование проявляется в предъявлении обязательных требований к предпринимателям. Они содержатся в законах, могут быть выражены в виде предписаний, иных адресованных решений. При косвенном регулировании государственное воздействие оказывается через интересы, то есть экономическими методами и стимулами. К подобным методам относятся различные формы поддержки предпринимателей, включая субъектов малого предпринимательства (налоговые льготы, налоговые кредиты, в том числе кредиты на льготных условиях).

4. Вид деятельности (например, прямые дотации, протекционистские меры).

5. Способ построения правовой связи государства и предпринимателей (правосубъективность, в рамках конкретного правоотношения).

6. Правовые средства государственного регулирования (общие (нормы права) и специальные инструменты (ограничители: лимиты, квоты, резервы))

Государственное регулирование является необходимым инструментом при повышении доступности жилья для населения. Важным аспектом в оценке доступности жилья считается внесение ее разделения на коммерческую и социальную. Данная классификация возникает в связи с тем, что при формировании соответствующего спроса используются разные концепции удовлетворения жилищных потребностей.

По мнению российских авторов ряда работ в качестве критерия коммерческой доступности выступает возможность домохозяйства произвести первоначальный взнос в размере порядка 30% стоимости покупаемого жилья, а также производить ежемесячные платеж, не превышающие 35% суммарного месячного дохода всего домохозяйства. К вопросу о социальной доступности относят те домохозяйства, в соответствии с низким уровнем дохода которых возникает несоответствие между принятыми минимальным жилищным условиями и текущими условиями проживания. Показатели социальной доступности характеризуют возможность получения бесплатного (частично оплачиваемого) жилья в виде процентного соотношения числа очередников, которые могут приобрести бесплатное жилье в течение года, и суммарного числа граждан, находящихся в очереди на его получение.

Для того чтобы определить, какие методы государственного регулирования являются наиболее подходящими для применения на рынке недвижимости какой-либо определенной страны, необходимо первоначально провести его анализ: рассмотреть основные показатели и выявить некие закономерности функционирования.



Глава 2. Анализ доступности жилья в Санкт-Петербурге

Грамотный выбор методов государственного регулирования подразумевает комплексный анализ рынка, на которых они будут реализоваться. Для этого необходимо обратиться не только к официальным статистическим данным, но и к публикуемой периодике, предоставляющей информацию о рыночных ценах и спросе на жилье. В частности, следует изучить активность на рынке жилищного строительства в виде абсолютных и относительных показателей.

На протяжении длительного времени одним из самых острых вопросов в социальной политике Российской Федерации остается проблема обеспечения граждан доступным жильем, отвечающим современным требованиям и существующим нормативам. Уровень обеспеченности жильем населения Российской Федерации в настоящее время значительно отстает от уровня аналогичного показателя экономически развитых стран. Так, в 2011 году он составлял в среднем по России 22,8 квадратных метра на человека, в Восточной Европе - 32 кв. м., Западной Европе - 34-36 кв. м.

2.1 Активность на рынке жилищного строительства в России

Анализ активности рынка жилья предполагает изучение ряда показателей. Для этого необходимо произвести анализ абсолютных (количество введенных в действие жилых домов, число построенных квартир и их средний размер, состояние ветхого и аварийного жилищного фонда, динамика активности рынка спроса на первичном и вторичном рынке жилья) и относительных показателей (общая площадь жилых помещений, приходящаяся в среднем на одного жителя; ввод в действие жилых домов в расчете на 1000 человек населения (как по России в целом, так и в Санкт-Петербурге в частности)) жилищного строительства в Российской Федерации.

Первым показателем при изучении активности на рынке жилой недвижимости является количество введенных в действие жилых домов, которое фиксируется службой государственной статистики.

Абсолютные показатели

График 1 Ввод в действие жилых домов в Российской Федерации (млн. м2 общей площади)

Локальный пик по вводу жилья наблюдался в 2008 г. - 64,1 млн. кв.м., но затем произошел резкий спад, который может быть объяснен мировым экономическим кризисом. Его преодоление для рынка жилья растянулось до 2012 года, когда данный показатель вновь достиг 65,7 млн. кв.м. Вплоть до 2014 года данный показатель постепенно увеличивался, достигнув отметки в 84,2 млн. кв.м., но в 2015 году уже отмечается его небольшое снижение до уровня 83,8 млн. кв.м.

В период с 2000 по 2014 год число построенных квартир за год увеличивается, но это сопровождается тенденцией к снижению их средней площади. За 15 лет средний размер квартир в России уменьшился на 6 квадратных метров.

Таблица 1. Число построенных квартир в Российской Федерации и их средний размер

	2000	2001	2002	2003	2004	2005	2006	2007	2008	2009	2010	2011	2012	2013	2014
Всего
Число квартир, тыс.	373	382	396	427	477	515	609	722	768	702	717	786	838	929	1124
Их сpедний pазмеp, м2	81,1	83,1	85,3	85,4	86,0	84,5	83,1	84,7	83,4	85,3	81,5	79,3	78,4	75,8	74,9
Из них в %:
1-комнатные	20	20	21	23	25	28	29	31	33	33	34	36	38	39	41
2-комнатные	29	30	30	31	31	32	32	32	32	31	32	31	32	31	31
3-комнатные	34	33	32	31	29	27	25	24	23	23	23	21	20	20	19
4х и более	17	17	17	15	15	13	14	13	12	13	12	12	10	10	9
Жилищно-строительные кооперативы
Число квартир, тыс.	11	10	8	7	7	9	8	14	9	6	5	6	4	8	7
Их средний размер, м2	67,1	67,5	69,0	71,4	74,6	69,3	70,8	66,2	68,9	81,4	69,1	59,5	66,1	59,0	56,3
Населением за счет собственных и заемных средств
Число квартир, тыс.	106	108	113	115	116	127	144	190	200	210	192	201	211	228	268
Их средний размер, м2	118,8	120,4	125,7	131,9	138,5	138,3	138,7	138,8	136,7	135,9	132,6	132,9	134,4	134,4	135,2

Процентное соотношение однокомнатных квартир в общем числе построенных квартир увеличилось вдвое, двухкомнатных - осталось практически неизменных, трехкомнатных и более - сократилось почти в два раза.

Стало меньше строиться квартир при помощи жилищно-строительных кооперативов (средняя площадь таких квартир сократилась), больше - населением за счет собственных и заемных средств (средняя площадь таких квартир возросла).

В период с 1990 по 2005 год резко возросли объемы ветхого аварийного жилищного фонда. В сравнении с 2005 годом в 2014 году ветхий жилищный фонд сократился на 13 млн. м2, в то время как аварийный увеличился на аналогичный объем и имеет тенденцию к постепенному дальнейшему увеличению.

График 2. Ветхий и аварийный жилищный фонд, млн. м2

Также важным показателем при анализе рынка жилой недвижимости является спрос на нее. Спрос на жилье определяется зависимостью желаемых объемов покупки жилья, выраженных в квадратных метрах или в количестве квартир, домов, от цены за единицу жилой площади. Данные спроса можно узнать при обращении в агентства недвижимости.

На графиках, предоставленных порталом о недвижимости Санкт-Петербурга «Бюллетень недвижимости», отображен индикатор, показывающий количество первичных обращений граждан по поиску жилья на рынке строящегося и вторичного жилья Санкт-Петербурга и характеризующий активность покупательского спроса. В соответствии с полученными данными складывается следующая ситуация: с начала 2016 наибольший спрос, как на первичном, так и на вторичном рынке жилья Санкт-Петербурга, наблюдался в январе, наименьший - в апреле. Спрос на вторичном рынке жилья в среднем на 350 пунктов больше, чем на первичном рынке.

График 3. Динамика активности спроса на первичном рынке жилья Санкт-Петербурга



График 4. Динамика активности спроса на вторичном рынке жилья Санкт-Петербурга

Относительные показатели:

В качестве относительных показателей при анализе активности на рынке жилищного строительства в России необходимо рассмотреть такие показатели как общая площадь жилых помещений, приходящаяся в среднем на одного жителя; ввод в действие жилых домов в расчете на 1000 человек населения (как по России в целом, так и в Санкт-Петербурге в частности).

График 5. Общая площадь жилых помещений, приходящаяся в среднем на одного жителя на конец года, м2

Общая площадь жилых помещений, приходящаяся в среднем на одного жителя Санкт-Петербурга, к 2014 году в сравнении с 2010 годом сократилась на 1,5 м2 (с 23 квадратных метров на человека до 21,4 м2), и стала меньше аналогичного показателя по России, Северо-Западному федеральному округу и Ленинградской области (где данный показатель на 2,5 м2 больше и равен 23,9 м2).

График 6. Ввод в действие жилых домов в расчете на 1000 человек населения, м2 общей площади

Такой относительный показатель как ввод в действие жилых домов в расчете на 1000 человек населения свидетельствует о росте вводимого жилья на душу населения как в городах и поселках городского типа, так и в сельской местности. В 2014 году (впервые за последние 5 лет) данный показатель по сельской местности превзошел аналогичный показатель по городам. За 15 лет ввод в действие жилых домов в расчете на 1000 человек населения увеличился почти в 2,5 раза.

Локальный пик введенного в действие жилья на 1000 человек в Санкт-Петербурге приходился на 2008 год, после чего следовал резкий спад в 2009 году на 425м2 как последствие экономического кризиса в стране. В настоящее время данный показатель еще не достиг докризисного уровня, но имеет положительную тенденцию.



График 7. Введено в действие общей площади жилых домов в расчете на 1000 человек населения в Санкт-Петербурге, м2

В Санкт-Петербурге введено в действие общей площади жилых домов в расчете на 1000 человек населения больше, чем по России в целом.

2.2 Анализ показателей доступности жилья в Санкт-Петербурге

В качестве приоритетного направления при реализации жилищной политики выступает формирование условий, способствующих повышению доступности жилья для населения. Уровень доступности жилья для граждан во многом определяет состояние демографических показателей государства, динамику численности его населения.

С учетом географических масштабов России решению задачи по увеличению доступности жилья для населения следует придать первостепенное значение. Данный показатель способен не только отразить влияние и социальную направленность реформ в жилищной сфере, но и учесть в себе тенденции и успешность социально-экономических процессов в обществе, ожидания и поведение граждан на рынке жилой недвижимости, степень доверия к коммерческим и государственным институтам.

Процесс улучшения жилищных условий вовлекает в себя ряд демографических и социально-экономических показателей наблюдаемого уровня благосостояния населения, а также характеристики бюджетно-нормативной и кредитно-финансовой системы, в том числе ценовой и тарифной политики в сфере жилищного строительства и жилищно-коммунального обслуживания.

Доступность жилой недвижимости определяется не только возможностью ее приобретения для последующего проживания посредством единовременной выплаты. Вместе с покупкой жилой недвижимости возникают неизбежные траты на ее содержание и обслуживание, к таковым можно отнести затраты на ремонтные работы, различные виды страхования жилья, налоговые отчисления, оплату коммунальных услуг и прочего. В условиях роста тарифов траты на коммунальные услуги и содержания жилого помещения являются дополнительным элементом растущих обязательных платежей для граждан. Это в свою очередь влияет на оценку потребителями их возможных будущих расходов, связанных с приобретением жилья.

Одним из основных критериев доступности жилья для населения является его цена. Ее влияние заметно при различных способах приобретения жилой недвижимости: как при единовременной выплате, так и с помощью кредитования и субсидирования. Выбор формы приобретения жилья определяет его доступность.

Покупательная способность является экономическим показателем, обратным для индекса цен - она показывает, сколько среднестатистический работник сможет приобрести товаров и услуг на определенную сумму денег при текущем уровне цен на рынке. Если цены растут, то покупательная способность снижается и наоборот.

Для начала рассмотрим официальную статистику по ценам на рынке жилой недвижимости в Санкт-Петербурге. Локальный пик цен на первичном и вторичном рынке жилья приходился на 2009 год, после чего наблюдался небольшой спад с дальнейшим ростом цен к 2014 году, что может быть объяснено проходимым экономическим кризисом в стране и последствиями выхода из него.

График 8. Изменение цен на жилье в Санкт-Петербурге, рублей

Ценовые данные, размещенные на официальном сайте государственной статистики, могут не в полной мере отражать действительность, так как на рынке жилья представлено множество агентств по недвижимости с разнообразными ценами, в том числе и с большими накрутками. В качестве примера для конкретных расчетов можно обратиться к сайту одного из таких агентств, где будет представлена динамика рыночных цен.

По состоянию на 9 октября 2015 года стоимость квадратного метра на первичном рынке жилья в Санкт-Петербурге составила 103674,1 рублей, на вторичном - 103071,5 рублей. По официальным данным Федеральной службы государственной статистики Российской Федерации в четвертом квартале 2015 года аналогичные показатели принимали значения 83263,12 и 94995,46 рублей соответственно, что заметно ниже цен, представленных агентствами недвижимости.



График 9. Цены на недвижимость на вторичном и первичном рынке жилья в Санкт-Петербурге

Для оценки доступности жилья необходимо отслеживать не только изменения цен на рынке жилья, но и размеры заработной платы работников, на которую это жилье и будет приобретаться. Иными словами, для определения уровня доступности жилья в определенный период времени необходимо выявить, сколько квадратных метров жилья способен приобрести работник со средней заработной платой.

Для этого обратимся к крайнему случаю, когда работник всю свою заработную плату потратит на покупку жилья и ничего более. Формула, по которой можно будет определить, сколько квадратных метров жилья сможет приобрести работник со средней заработной платой в месяц (покупательная способность), будет иметь следующий вид:

ОДЖ = , где

ОДЖ - Объем доступного жилья.

Значения среднемесячной номинальной начисленной заработной платы на одного работника и средней цены одного квадратного метра общей площади квартир на рынке жилья имеются в сборниках службы государственной статистики.

Для определения того, сколько доступно квадратных метров жилья работнику в год, необходимо умножить данный показатель на 12.

Таблица 2. Объем доступного жилья в Санкт-Петербурге для среднестатистического работника в г. Санкт-Петербург в месяц и за год

Год	Среднемес. номин. начисл. ЗП на одного раб., руб	Средняя цена 1 кв. м общей площади квартир на рынке жилья, рублей	ОДЖ для среднестатис-тического работника в месяц, кв. м.	ОДЖ для среднестатис-тического работника в год, кв. м.
		Первич.	Вторич.	Первич.	Вторич.	Первич.	Вторич.
2000	2511,5	10833,5	9769,1	0,23	0,26	2,78	3,09
2001	3695,3	12512,2	10886,1	0,30	0,34	3,54	4,07
2002	5434,7	15550,6	12595,9	0,35	0,43	4,19	5,18
2003	6467,5	20206,1	17160,1	0,32	0,38	3,84	4,52
2004	7931,1	27105,3	27024,0	0,29	0,29	3,51	3,52
2005	10133,9	30673,7	31008,2	0,33	0,33	3,96	3,92
2006	13033,2	38901,2	40734,1	0,34	0,32	4,02	3,84
2007	17552	71953,1	54457,9	0,24	0,32	2,93	3,87
2008	22473,4	89187,5	75345,3	0,25	0,30	3,02	3,58
2009	23884,4	91910,3	87052,6	0,26	0,27	3,12	3,29
2010	27189,5	79675,5	82781,2	0,34	0,33	4,10	3,94
2011	29522	76872,7	88586,6	0,38	0,33	4,61	4,00
2012	32930,2	85280,6	81501,2	0,39	0,40	4,63	4,85
2013	36848	97318,3	85750,8	0,38	0,43	4,54	5,16
2014	40696,6	98149,9	90079,1	0,41	0,45	4,98	5,42

Из представленной таблицы видно, что объем доступного жилья был разным в разные годы. В 2000 году петербуржец со средним уровнем заработной платы мог позволить себе купить 2,78 квадратных метра первичного и 3,09 квадратных метров вторичного жилья в Санкт-Петербурге в год, в то время как в 2014 году аналогичные показатели уже достигли уровня 4,98 и 5,42 квадратных метров соответственно. Данные расчеты были произведены с учетом того, что всю свою заработную плату индивид потратит на приобретение жилья.

График 10. Объем доступного жилья для среднестатистического работника в год, кв. м.

Данная оценка доступного объема жилья является «грубой», так как она представлена расчетами всего из двух показателей (заработной платы и стоимости квадратного метра, предоставленными Росстатом).

В настоящее время принято рассчитывать не объем доступного жилья, выраженный в квадратных метрах/год, а обратный показатель - индекс доступности жилья, показывающий, сколько лет потребуется домохозяйству на приобретение того или иного жилого помещения. Имеются как простые, так и более комплексные индексы доступности жилья, включающие в себя целый ряд факторов.

2.3 Индексы доступности жилья

Основным показателем при оценке рынка жилой недвижимости на предмет возможности приобретения жилья является коэффициент его доступности. Доступность жилья рассчитывается как соотношение доходов домохозяйства с ценами на жилье, сложившимися на рынке. В общем виде наибольшее влияние на данный показатель оказывает стоимость приобретаемого жилища, совокупный доход домохозяйства, а также, для некоторых случаев, стоимость кредита (первоначального взноса и процентной ставки).

По данным Агентства по ипотечному жилищному кредитованию в 2010 году в среднем по Российской Федерации коэффициент доступности жилья был равен 4,3. Такое значение показателя означало, что при условии, что среднестатистическое домохозяйство России все свои доходы потратит на приобретение жилья, для накопления необходимой суммы ему потребуется не менее четырех лет. Если в данных расчетах учесть, что отчисления по ипотечным выплатам должны составлять не более 30% дохода всего домохозяйства, то данная цифра приблизится к значению 15 лет.

В научной литературе, нормативно-правовых документах и периодике представлены различные индексы и коэффициенты доступности жилья. Некоторые показатели рассматривают случай, когда домохозяйства приобретают квартиру только за счет собственных средств, накопленных из своих доходов без учета текущего потребления; другие показатели являются более сложными, но в то же время более точными, так как включают в себя такие дополнительные переменные как минимальный прожиточный минимум, размер домохозяйства и возможность получения ипотечного кредита.

Наиболее часто в качестве критерия оценки и межгосударственного сравнения уровня доступности жилья используется стандартная методика ХАБИТАТ ООН, по которой рассчитывается индекс доступности жилья Ид.

Данный индекс представляет собой соотношение средней стоимости квартиры и годового дохода среднего домохозяйства:

ИД = С/Д, где

ИД - индекс доступности жилья,

Д - средний доход домохозяйства, состоящего из одного человека, руб./год,

С - средняя стоимость типового жилья, руб. (площадь жилья не учитывается).

Под типовой подразумевается квартира площадью равной среднему показателю обеспеченности населения жильем. В Санкт-Петербурге данный показатель составляет25м2, следовательно, средняя цена типовой квартиры составляет 25м2 * 97318,3 руб/м2 = 2432957,5 рублей. Для вторичного рынка жилья средняя цена типовой квартиры составит 25м2 * 85750,8руб/м2 = 2143770 рублей. В 2013 году доход каждого члена домохозяйства в Санкт-Петербурге в месяц составил 31684 рублей. Итого в год в среднем доход медианного домохозяйства составляет 31684руб/мес*12мес= 380208 рублей.

Ид1 == 6,4 года,

Ид2 = = 5,64 года, где

Ид1 - индекс доступности жилья ХАБИТАТ ООН на первичном рынке жилья в Санкт-Петербурге, Ид2 - на вторичном рынке жилья. Для того чтобы оценить по стандартной методике, насколько доступным является жилье в Санкт-Петербурге, необходимо обратиться к его классификации, представленной по результатам Международного исследования доступности жилья:

Таблица 3. Типы рынков жилой недвижимости по критерию доступности

Категории доступности жилья	Кд, лет
Доступное (Affordable)	< 3
Умеренно доступное (Moderately Unaffordable)	3-4
Затруднительно доступное (Seriously Unaffordable)	4-5
Практически недоступное (Severely Unaffordable)	> 5

В соответствии с международной классификацией доступности жилье, как на первичном, так и на вторичном рынке в Санкт-Петербурге является практически недоступным, так как коэффициент доступности жилья для населения, то есть число лет, за которое домохозяйство сможет накопить средства из текущих доходов на сумму, необходимой для покупки типовой квартиры, превышает значение пять.

Таким образом, по стандартной методике коэффициент доступности жилья для населения Кд высчитывается исходя из четырех средних (медианных) показателей по стране (региону):

годового дохода индивида,

количества членов домохозяйства,

стоимости квадратного метра жилой площади,

площади типовой квартиры исходя из уровня обеспеченности населения жильем в стране (регионе).

В настоящее время, помимо стандартной методики расчета индекса доступности жилья для населения ХАБИТАТ ООН (Ид), существует несколько формул для определения различных индексов доступности жилья. В общем виде их можно разделить на два вида: индекс доступности жилья и индекс доступности жилья с кредитом.

Индекс доступности жилья:

Y = P / (S * 12) или Y = P / ((S - M)*12), где

Y - количество лет,

P - средняя стоимость квартиры,

S - среднемесячная заработная плата,

M - прожиточный минимум.

Данный индекс позволяет определить, за сколько лет индивид (семья) сможет приобрести конкретное жилье. Он включает себя не только такие ключевые факторы, как стоимость жилья и доход индивида (семьи), но и прожиточный минимум. Для расчетов воспользуемся показателями стоимости квартиры и среднемесячной заработной платы, рассчитанными исходя из среднего размера домохозяйства в Санкт-Петербурге = 2,5 человека.

Таким образом, получаем следующие уравнения:

Y1 = 6082393,75 / (79210 * 12) = 6,4 года,

Y2 = 5359425 / (79210 * 12) = 5,64 года, где

Y1 - индекс доступности жилья на первичном рынке жилья в Санкт-Петербурге, Y2 - на вторичном рынке жилья.

Из произведенных расчетов видно, что данная формула по своим результатам не отличается от стандартной методики расчета индекса доступности жилья Ид от ХАБИТАТ ООН, поэтому добавим к расчетам значение прожиточного минимума.

Величина прожиточного минимума может быть рассчитана поквартально как по региону, так и по стране в целом. Величина прожиточного минимума в 2013 году в Санкт-Петербурге в расчете на душу населения в среднем составила 6922 руб. 67 коп.

Для домохозяйства среднего размера данный минимум составил 17306,67 рублей.

Y1 = 6082393,75 / ((79210 - 17306,67 )* 12) = 8,2 года,

Y2 = 5359425 / ((79210 - 17306,67) * 12) = 7,2 года, где

Y1 - индекс доступности жилья на первичном рынке жилья в Санкт-Петербурге с учетом прожиточного минимума, Y2 - на вторичном рынке жилья.

Расчет индекса по формуле, учитывающей прожиточный минимум, является более объективными и потому менее привлекательным, так как он свидетельствует о более низкой доступности жилья. Однако данный индекс также не учитывает все факторы, которые могу повлиять на уровень доступности жилья.

Еще одним примером расчета доступности жилья может послужить индекс доступности жилья ИДЖ с большим количеством переменных:

ИДЖ =, где

Цкв.м - реальная рыночная средняя цена 1 кв.м. жилья,

Кчл.с - количество членов семьи,

Н - норма предоставления общей площади жилого помещения,

Дср - годовой среднедушевой денежный доход,

Кпл.чл.с - количество членов семьи, получающих доход.

Предположим, что в среднем (медианном) домохозяйстве Санкт-Петербурга количество членов, получающих доход, равно двум (так как средний размер домохозяйства = 2,5 человека).

Рассчитаем данный коэффициент для Санкт-Петербурга из расчета нормы предоставления общей площади жилого помещения = 25м2. Для определения реальной рыночной средней цены 1м2 жилья необходимо обратиться к данным агентств недвижимости города.

График 11. Цены на недвижимость на вторичном и первичном рынке жилья в Санкт-Петербурге в 2013 году

К началу 2014 года стоимость квадратного метра жилья на первичном рынке в Санкт-Петербурге составила 91009,7 рублей, на вторичном - 96488,7.

ИДЖ1 = = 7,5 лет,

ИДЖ2 = = 7,93 года, где

ИДЖ1 - индекс доступности жилья на первичном рынке жилья в Санкт-Петербурге, ИДЖ2 - на вторичном рынке жилья.

Данный индекс показал еще более низкий уровень доступности жилья, но при этом был учтен тот факт, что не все члены семьи приносят доход, в связи с этим его можно считать как более точный индекс.

В последние десятилетия большую популярность приобрели ипотечные кредиты. Они ускоряют процедуру получения жилой недвижимости для проживания непосредственно, однако, в большинстве случаев, удлиняют срок накопления суммы, необходимой для полной его оплаты.

Для определения доступности жилья Национальная ассоциация риэлторов использует такой показатель, как индекс доступности AI (Affordability Index):

AI = (MI * 100%) / Im, где

AI - индекс доступности,

MI - средний доход домохозяйства,

Im - уровень дохода домохозяйства, необходимый для приобретения и выплаты долгосрочного ипотечного кредита (30 лет) на покупку среднего по стоимости жилья.

Значение данного индекса равное 100% говорит о доступности приобретения рассматриваемого жилья при помощи средств долгосрочной ипотеки, так как средний доход домохозяйства как минимум соответствует необходимому доходу для получения подобного ипотечного кредита.

Для определения доступности жилья с учетом получения ипотечного кредита также существует специальный индекс:

Индекс доступности жилья с ипотечным кредитом:

HAI = (e * R / C), где

HAI - Housing affordability index,

e - предельная доля дохода семьи, которая может расходоваться на погашение кредита,

R - среднемесячный доход семьи,

С - ежемесячный платёж по кредиту.

При состоянии, когда данный индекс = 100%, домохозяйство имеет достаточный доход для приобретения жилья на условиях рассматриваемого кредита. Если расчет индекса доступности жилья с ипотечным кредитом <100%, значит, семья не в состоянии приобрести жилье на предоставляемых условиях кредита.

Индекс доступности жилья с ипотечным кредитом является несложным с точки зрения математических расходов, переменные для его расчета могут сильно варьироваться. Однако, не смотря на популярность данного вида поддержки в получении жилья, в 2015 году в России наблюдалось заметное снижение прироста объема выданных кредитов ведущими ипотечными банками по отношению к 2014 году. Прирост объема сократился от 7 до 58%

Таблица 4. Итоги работы ведущих ипотечных банков в 2015 году

№	Банк	Объем выданных ипотечных кредитов, млн. руб.	Количество выданных ипотечных кредитов, штук	Прирост объема выданных кредитов к 2014 г, %	Средняя величина кредита, млн. руб.
1	Сбербанк	661800	433280	-28	1,53
2	ВТБ 24	198368	106116	-43	1,87
3	Россельхозбанк	37748	25071	-30	1,51
4	Группа Societe Generale	31678	12013	-39	2,64
5	Банк Москвы	28274	14509	-16	1,95
6	Газпромбанк	26839	11555	-58	2,32
7	Абсолют Банк	14973	7307	-7	2,05
8	Банк Санкт-Петербург	13189	7261	-15	1,82
9	Возрождение	11189	4410	-7	2,54
10	Связь-Банк	10566	5335	-56	1,98

Февраль 2016 года ознаменовался ростом рынка ипотечного кредитования впервые с 2014 года. По мнению аналитического центра АИЖК основная причина наблюдаемого роста заключается в увеличении доли ипотеки, предоставленной в рамках реализации государственной программы субсидирования процентных ставок по ипотечным кредитам на приобретение жилья на первичном рынке.