Майном як особливим об'єктом вважається окрема річ, сукупність речей, а також майнові права та обов'язки (стаття 190 Цивільного кодексу України, який набрав чинності з 1 січня 2004 року).

Відповідно до статті 181 цього Кодексу до нерухомих речей (нерухоме майно, нерухомість) належать земельні ділянки, а також об'єкти, розташовані на земельній ділянці, переміщення яких є неможливим без їх знецінення та зміни їх призначення.

Національним стандартом "Загальні засади оцінки майна і майнових прав" визначено, що нерухоме майно (нерухомість) - земельна ділянка без поліпшень або земельна ділянка з поліпшеннями, які з нею нерозривно пов'язані, будівлі, споруди, їх частини, а також інше майно, що згідно із законодавством належить до нерухомого майна.

Наказом Держстандарту України від 17.08.2000 N 507 затверджено Державний класифікатор будівель та споруд (ДК БС), який є складовою частиною Державної системи класифікації та кодування техніко-економічної та соціальної інформації. ДК БС призначено для використання органами центральної та місцевої виконавчої та законодавчої влади, фінансовими службами, органами статистики та всіма суб'єктами господарювання (юридичними та фізичними особами) в Україні. Використання ДК БС забезпечує умови для вирішення багатьох завдань, зокрема, оцінки вартості і стану будівель та споруд тощо.

Об'єктами класифікації в ДК БС є будівлі виробничого й невиробничого призначення та інженерні споруди різного функціонального призначення. Споруди - це будівельні системи, пов'язані з землею, які створені з будівельних матеріалів, напівфабрикатів, устаткування та обладнання в результаті виконання різних будівельно-монтажних робіт.

Будівлі - це споруди, що складаються з несучих та огороджувальних або сполучених (несуче-огороджувальних) конструкцій, які утворюють наземні або підземні приміщення, призначені для проживання або перебування людей, розміщення устаткування, тварин, рослин, а також предметів.

До будівель відносяться: житлові будинки, гуртожитки, готелі, ресторани, торговельні будівлі, промислові будівлі, вокзали, будівлі для публічних виступів, для медичних закладів та закладів освіти тощо.

Інженерні споруди - це об'ємні, площинні або лінійні наземні, надземні або підземні будівельні системи, що складаються з несучих та в окремих випадках огороджувальних конструкцій і призначені для виконання виробничих процесів різних видів, розміщення устаткування, матеріалів та виробів, для тимчасового перебування і пересування людей, транспортних засобів, вантажів, переміщення рідких та газоподібних продуктів тощо.

Інженерні споруди класифікуються в основному за інженерним задумом, що визначається цільовим призначенням об'єкта.

До інженерних споруд відносяться: транспортні споруди (залізниці, шосейні дороги, злітно-посадкові смуги, мости, естакади тощо), трубопроводи та комунікації, дамби, комплексні промислові споруди, спортивні та розважальні споруди та інше.

Одиницею класифікації в класифікаторі в основному є окрема будівля чи інженерна споруда (будинок, дорога, трубопровід тощо). Для комплексних будівель, що складаються з декількох будівель, кожна будівля може класифікуватися окремо.

Оцінка майна, майнових прав та професійна оціночна діяльність регулюються Законом України "Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні", іншими нормативно-правовими актами з оцінки майна, що не суперечать йому.

Згідно зі статтею 3 цього Закону оцінка майна - це процес визначення його вартості на дату оцінки за процедурою, встановленою нормативно-правовими актами за національними стандартами оцінки майна, що затверджуються Урядом України або Фондом державного майна України, і є результатом практичної діяльності суб'єкта оціночної діяльності.

У зазначеному Законі майном, яке може оцінюватися, вважаються об'єкти в матеріальній формі, у тому числі земельні ділянки, будівлі та споруди (включаючи їх невід'ємні частини). Незалежною оцінкою майна вважається оцінка майна, що проведена суб'єктами оціночної діяльності.

Суб'єктами оціночної діяльності відповідно до статті 5 цього Закону є органи державної влади та органи місцевого самоврядування, які отримали повноваження на здійснення оціночної діяльності та у складі яких працюють оцінювачі, а також суб'єкти господарювання - зареєстровані в установленому законодавством порядку фізичні особи - суб'єкти підприємницької діяльності, а також юридичні особи незалежно від їх організаційно-правової форми та форми власності, які здійснюють господарську діяльність, у складі яких працює хоча б один оцінювач та які отримали сертифікат суб'єкта оціночної діяльності.

Мета оцінки - визначення вартості об'єктів нерухомості з урахуванням призначення об'єкта і цілей оцінки.

Оцінка майна проводиться на підставі договору між суб'єктом оціночної діяльності - суб'єктом господарювання та замовником оцінки або на підставі ухвали суду про призначення відповідної експертизи щодо оцінки майна.

Об'єкти оцінки - майно та майнові права, які підлягають оцінці. Об'єкти оцінки класифікують за різними ознаками, зокрема, об'єкти оцінки в матеріальній та нематеріальній (у тому числі нерухомість) формі, у формі цілісного майнового комплексу.

Об'єктами оцінки у сфері нерухомості можуть бути: жилі приміщення, нежилі об'єкти нерухомості, земля і земельні ділянки, об'єкти незавершеного будівництва, інвестиційні проекти.

Проведення оцінки майна є обов'язковим у випадках:

оцінка вартість нерухомість об'єкт

створення підприємств (господарських товариств) на базі державного майна або майна, що є у комунальній власності;

реорганізації, банкрутства, ліквідації державних, комунальних підприємств та підприємств з державною часткою майна (часткою комунального майна);

виділення або визначення частки майна у спільному майні, в якому є державна частка;

визначення вартості внесків учасників та засновників господарського товариства, якщо до зазначеного товариства вноситься майно господарських товариств з державною часткою, а також у разі виключення учасника або засновника із складу такого товариства;

приватизації та іншого відчуження у випадках, встановлених законом, оренди, обміну, страхування державного майна, майна, що є у комунальній власності, а також повернення цього майна на підставі рішення суду;

переоцінки основних фондів для цілей бухгалтерського обліку; оподаткування майна згідно з законом;

визначення збитків або розміру відшкодування у випадках, встановлених законом

в інших випадках за рішенням суду або у зв'язку з необхідністю захисту суспільних інтересів.

Оцінюється об'єкт із фізичної точки зору і пакет прав на нього. У вартісному вираженні кожний об'єкт має вартість, собівартість та ціну.

Вартість - еквівалент цінності об'єкта оцінки, виражений у ймовірній сумі грошей. Види вартостей: ринкова і неринкова.

Ринкова - це вартість, за яку можливе відчуження об'єкта оцінки на ринку подібного майна на дату оцінки за угодою, укладеною між покупцем та продавцем, після проведення відповідного маркетингу за умови, що кожна із сторін діяла із знанням справи, розсудливо і без примусу;

До неринкових видів належать: вартість заміщення, відтворення, залишкова вартість заміщення (відтворення), вартість у використанні, споживча вартість, вартість ліквідації, інвестиційна, спеціальна, ліквідаційна, чиста вартість реалізації, оціночна вартість та інші.

Вартість відтворення - визначена на дату оцінки поточна вартість витрат на створення (придбання) в сучасних умовах нового об'єкта, який є ідентичним об'єкту оцінки. Вартість заміщення - визначена на дату оцінки поточна вартість витрат на створення (придбання) нового об'єкта, подібного до об'єкта оцінки, який може бути йому рівноцінною заміною.

Собівартість - це все, у що обійшлося будівництво, фактична вартість об'єкта нерухомості.

Ціна - фактична сума грошей, сплачена за об'єкт оцінки або подібне майно. Для проведення оцінки майна застосовуються такі основні методичні підходи: витратний (майновий - для оцінки об'єктів у формі цілісного майнового комплексу та у формі фінансових інтересів); дохідний; порівняльний.

Витратний підхід ґрунтується на врахуванні принципів корисності і заміщення. Він передбачає визначення поточної вартості витрат на відтворення або заміщення об'єкта оцінки з подальшим коригуванням їх на суму зносу (знецінення).

Основними методами витратного підходу є метод прямого відтворення та метод заміщення. Метод прямого відтворення полягає у визначенні вартості відтворення з подальшим вирахуванням суми зносу (знецінення). Метод заміщення полягає у визначенні вартості заміщення з подальшим вирахуванням суми зносу. За допомогою обох методів визначається залишкова вартість заміщення (відтворення).

Дохідний підхід базується на врахуванні принципів найбільш ефективного використання та очікування, відповідно до яких вартість об'єкта оцінки визначається як поточна вартість очікуваних доходів від найбільш ефективного використання об'єкта оцінки, включаючи дохід від його можливого перепродажу.

Основними методами дохідного підходу є пряма капіталізація доходу та непряма капіталізація доходу (дисконтування грошового потоку). За допомогою дохідного підходу визначається ринкова та інвестиційна вартості, а також інші види, які ґрунтуються на принципі корисності, зокрема ліквідаційна вартість, вартість ліквідації тощо. Це найбільш складний підхід, що вимагає спеціального аналізу і прогнозування.

Порівняльний підхід ґрунтується на врахуванні принципів заміщення та попиту і пропонування. Він передбачає аналіз цін продажу та пропонування подібного майна з відповідним коригуванням відмінностей між об'єктами порівняння та об'єктом оцінки.

Цей метод (підхід аналогів продаж) - заснований на принципі заміщення розглянутого об'єкта аналогічним. Основними елементами порівняння є характеристики подібного майна за місцем його розташування, фізичними та функціональними ознаками, умовами продажу тощо.

Кожен із зазначених підходів приводить до одержання певних цінових характеристик об'єкта. Порівняльний аналіз дає змогу зважити переваги і недоліки кожного із використовуваних підходів і встановити остаточну ринкову ціну об'єкта на основі даних такого підходу, які на думку експерта є найбільш надійними. Необхідно використовувати всі три методи.

Проведення незалежної оцінки майна є обов'язковим у випадках застави державного та комунального майна, відчуження державного та комунального майна способами, що не передбачають конкуренцію покупців у процесі продажу, або у разі продажу одному покупцю, визначення збитків або розміру відшкодування, під час вирішення спорів та в інших випадках, визначених законодавством або за згодою сторін.

Під зносом розуміється втрата вартості майна порівняно з вартістю нового майна під впливом різних чинників.

Знос за ознаками його виникнення поділяють на фізичний, функціональний та економічний (зовнішній).

Фізичний знос - знос, зумовлений частковою або повною втратою первісних технічних та технологічних якостей об'єкта оцінки. Тобто, зменшення вартості майна через утрату заданих споживчих властивостей з природних (погодних) причин або внаслідок неправильної експлуатації.

Функціональний знос - знос, зумовлений частковою або повною втратою первісних функціональних (споживчих) характеристик об'єкта оцінки. Тобто, це зменшення вартості майна через його невідповідність сучасним ринковим вимогам (архітектурно-естетичні характеристики, благоустрій, безпека, комфорт тощо).

Економічний (зовнішній) знос - знос, зумовлений впливом соціально-економічних, екологічних та інших факторів на об'єкт оцінки. Тобто, зменшення вартості майна внаслідок зміни зовнішнього середовища (демографічна ситуація, містобудівні рішення, екологічне становище).

Фізичний і функціональний визначаються станом самого об'єкта, а економічний - станом навколо нього. Фізичний та функціональний знос можуть бути такими, що технічно усуваються, і таким, що не усуваються, або усунення їх є економічно недоцільним.

Оцінка майна проводитися з дотриманням принципів корисності, попиту і пропонування, заміщення, очікування, граничної продуктивності внеску, найбільш ефективного використання.

Корисність - здатність майна задовольняти потреби власника або користувача протягом певного часу, тобто на уявленнях типового покупця (ставити себе на місце покупця).

Принцип попиту і пропонування відображає співвідношення пропонування та попиту на подібне майно.

Принцип заміщення передбачає врахування поведінки покупців на ринку, яка полягає у тому, що за придбання майна не сплачується сума, більша від мінімальної ціни майна такої ж корисності, яке продається на ринку. Тобто, якщо покупцю здається, що зможе купити те ж, але дешевше.

Принцип очікування передбачає, що вартість об'єкта оцінки визначається розміром економічних вигод, які очікуються від володіння, користування, розпорядження ним (очікуємо в майбутньому корисності від нерухомості).

Принцип внеску (граничної продуктивності) - врахування впливу на вартість об'єкта оцінки таких факторів, як праця, управління, капітал та земля, що є пропорційним їх внеску у загальний дохід.

Принцип найбільш ефективного використання полягає в урахуванні залежності ринкової вартості об'єкта оцінки від його найбільш ефективного використання. Під найбільш ефективним використанням розуміється використання майна, в результаті якого вартість об'єкта оцінки є максимальною. При цьому розглядаються тільки ті варіанти використання майна, які є технічно можливими, дозволеними та економічно доцільними.

Наприклад, будинок біля дороги - погано, заправка, кафе - добре.

Таким чином, на оцінку впливає: політичний, економічний, соціальний, демографічний чинники; попит та пропозиція.

Оцінка будинків і споруд необхідна у випадках визначення:

вартості майна для внесків у статутний капітал і для оподатковування;

вартості акцій акціонерних товариств при державній реєстрації;

втраченої вигоди щодо прострочених платежів (дебіторської заборгованості);

вартості майна при реструктуризації боргів підприємств,

вартості майна при угодах купівлі-продажу, поділу, кредитування під заставу, страхування, ліквідації.

Відповідальним за продаж будівель і споруд в Україні є Фонд державного майна України (ФДМУ).

Візьмемо, як приклад, один із методів оцінки ринкової вартості жилого будинку. Як зазначалося, оцінка ринкової вартості будинку є першим пунктом у прогнозі прибутків.

1) При оцінці вартості об'єктів будівництва, як правило, спочатку оцінюється складова частина об'єкта. Ця частина для кожного виду об'єктів будівництва має певне значення.

Для жилих будинків його складовими частинами є квартири.

Оцінка ринкової вартості жилого будинку, як правило, починається з визначення вартості 1 м² площі квартири.

Залежно від планувального рішення будинку оцінюються або кожна квартира, або одна квартира, еквівалентна всім іншим.

Таким чином, квартири можуть бути сформульовані як об'єкти оцінки, для котрих необхідно визначити основні їх показники, які характеризують так:

загальна площа;

жила площа;

кухонна площа;

поверх;

санвузол (сполучений/роздільний);

об'єкт оцінки дорівнюється з декількома іншими, так званими об'єктами порівняння.

Цей спосіб називається метод ринкової екстракції для різнорідних об'єктів. При використанні цього методу порівнюються ряд матриць для визначення вартості 1 м² площі об'єкта оцінки.

2) Матриця стану

Оцінка складової частини об'єкта будівництва звичайно здійснюється на підставі вартості аналогічних об'єктів. Для цього необхідна наявність інформації про їхню вартість на теперішній час.

Це відбиває матриця стану, що включає значення показників об'єкта оцінки й об'єкта порівняння.

Вартість об'єктів порівняння визначається з інформаційних джерел цін на сучасний момент. Цінність поверху можна визначити в балах, визначивши залежність "поверх-балу" на підставі статистичних даних.

Також мають місце показники:

відстані від історичного центру міста;

відстань від найближчої станції метро;

район міста.

3) Матриця порівняння

Після одержання даних про поточний стан цін на об'єкти порівняння необхідно зробити порівняння показників об'єкта оцінки й об'єктів порівняння.

Для цього складається матриця порівняння, що містить різницю значень показників об'єктів порівняння (ОС) і об'єкта оцінки (ОО).

4) Розрахунок вартості об'єкта оцінки

На підставі даних отриманих матриць робиться наступний розрахунок для визначення вартості об'єкта оцінки. Нормативна матриця порівняння містить відношення показників об'єктів порівняння до суми квадратів відхилення.

Потім з кожної ознаки необхідно одержати безрозмірні коефіцієнти порівняння.

У результаті розрахунку визначаються ваги коефіцієнтів, сума яких дорівнює одиниці (100 % вартості).

На підставі цих даних можна визначити вартість 1 м² площі об'єкта оцінки, що розраховується (квартири).

Загальна сума прибутків від продажів, як правило, містить у собі прибутки від продажу всіх квартир (повної реалізації будинку). Для її визначення необхідно зробити обчислення за наступними формулами.

Вартість однієї квартири можна визначити формулою

S1кв = S1м² * загальна площа.

Загальна сума прибутків від продажів може бути визначена формулою

S = S1кв * кількість квартир.

Як зазначено вище, даним методом можна розрахувати вартість жилого будинку, однак ця вартість буде загальною сумою прибутків від продажів, що повинна покрити всі накладні витрати, вартість будівництва, матеріалів тощо.

На підставі отриманих результатів здійснюється оцінка економічної ефективності будинку, за яким підраховується прибуток з обліком витрат матеріалів і часу.

Цей прибуток називається чистим прибутком.

Зрозуміло, метод ринкової екстракції для різнорідних об'єктів може бути застосований тільки за умови наявності існуючих аналогічних побудованих об'єктів. При не дотриманні цієї умови необхідно використовувати методи, що засновуються на кошторисній вартості і статті витрат.

Під час здійснення експертної оцінки об'єктів приватизації, які мають на балансі будівлі, споруди та інші приміщення, вихідними даними для здійснення оцінки будівель, споруд та інших приміщень можуть бути проектно-кошторисна документація на їх спорудження, дані бюро технічної інвентаризації, результати натурних обмірів.

Експертна оцінка будівель, споруд та приміщень може здійснюватися на підставі розрахунку вартості витрат на спорудження квадратного метра площі чи кубічного метра будівельного об'єму об'єкта-аналога з урахуванням коригуючих коефіцієнтів або шляхом кількісного аналізу прямих і непрямих витрат на спорудження аналогічного об'єкта.

Перелік документів для оцінки будинків і споруд:

Документи, що підтверджують право на об'єкт (власність, оренда і тощо) - свідоцтво про державну реєстрацію права, договір оренди. Якщо немає цих документів, то - договір купівлі-продажу, план приватизації, акти введення в експлуатацію завершеного будівництва і т.д.

Документи БТІ на об'єкт (технічні паспорти, довідки, плани).

Відомості про обтяження об'єкта оцінки правами інших осіб - сервітут, іпотека, довірче управління, оренда, арешт майна й інші обмеження щодо використання (якщо є).

Дані про фізичні границі об'єкта (копії геодезичного плану або карти з позначенням і описом місця розташування об'єкта).

Документи, що підтверджують право на земельну ділянку (власність, оренда, користування й ін.) - свідоцтво про державну реєстрацію права, договір оренди, ухвала про надання ділянки в користування тощо.

Дані про споруди, що входять до складу об'єкта.

Дані про майно (якщо таке є), яке не є нерухомим, але підлягає оцінці в складі останнього (вбудоване устаткування, піднімальні пристрої і т.п.).

Цей перелік носить попередній характер і може бути скорочений або розширений залежно від виду об'єкта і після ознайомлення оцінювача з завданням на оцінку.

Розділ ІІ. Загальна характеристика об'єкта оцінки та аналізу найкращого та найбільш ефективного його використання