Оценка рыночной стоимости коммерческого объекта недвижимости

Размещено на http://www.allbest.ru/

Введение

Недвижимость -- вид имущества, признаваемого в законодательном порядке недвижимым.

К недвижимости по происхождению относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершённого строительства.

Оценка стоимости недвижимости -- процесс определения рыночной стоимости объекта или отдельных прав в отношении оцениваемого объекта недвижимости. Оценка стоимости недвижимости включает: определение стоимости права собственности или иных прав, например, права аренды, права пользования и т. д. в отношении различных объектов недвижимости.

Оценка стоимости недвижимости актуальна сейчас и будет актуальна до тех пор, пока будет существовать собственность. В России происходит активное формирование и развитие рынка недвижимости и все большее число граждан, предприятий и организаций участвует в операциях с недвижимостью.

Актуальность данной курсовой работы обусловлена тем, что на сегодняшний день появляется все большая необходимость в компетентной и объективной оценке стоимости недвижимости.

Цель работы - понять сущность, значение и задачи оценки объектов недвижимости.

Для достижения намеченной цели были поставлены следующие задачи:

· Раскрыть развитие оценочной деятельности;

· Определить цели и задачи оценки объектов недвижимости;

· Дать определение видам стоимости при оценке объектов недвижимости;

· Проанализировать рынок недвижимости;

· Определить рыночную стоимость коммерческого объекта недвижимости: салона красоты.

Методологической базой для написания курсовой работы явились методы формальной логики, в частности наблюдение, сравнение, анализ, а также социологические методы.

В качестве теоретической базы для выполнения данной работы, были использованы источники специальной литературы, материалы периодической печати. Среди авторов, подходы и методы оценки которых положены в основу данной работы, необходимо отметить

Практическая значимость исследования заключается в возможности применения результатов в деятельности организаций земельно-имущественного профиля по определению стоимости объектов недвижимости.

Структура курсовой работы определена исходя из поставленных задач.

В первой части работы рассматриваются теоретические основы оценки объектов недвижимости.

Во втором разделе раскрывается общая характеристика рынка недвижимости г. Уфы.

В третьем разделе определение рыночной стоимости объекта коммерческой недвижимости, в данной работе салона красоты.

В заключении подведены итоги курсовой работы, обобщены выводы и рекомендации.

недвижимость оценка стоимость

1. Теоретические основы оценки объектов недвижимости

1.1 Развитие оценочной деятельности

Оценка недвижимости, как элемент государственной экономической политики, начала формироваться в России в середине XVIII века в связи с изменением общественно-экономического строя. Прежде всего, это обуславливалось необходимостью создания фискального кадастра, то есть описания и оценки недвижимого имущества для целей налогообложения.

Формирование системы оценки недвижимости для целей налогообложения происходило в России под непосредственным влиянием аналогичных работ, уже выполненных в странах Западной Европы к этому времени.

Поводом для создания систем налогообложения недвижимости в большинстве стран служила неравномерность распределения налогов при переходе от подушного налогообложения к подоходному. Основу таких систем составляли кадастры, содержащие материалы описания и оценки недвижимого имущества.

С отменой крепостного права в 1861 году в России возникли предпосылки проведения кадастровых работ, неотъемлемой составной частью которых являлась оценка недвижимости. Изданное в 1864 году "Положение о земских учреждениях" предусматривало изменение базы налогообложения и частичный переход на налогообложение имущества граждан России. Для пополнения государственного бюджета была сохранена подушная система налогообложения, а для формирования земского бюджета предметами налогообложения становились "земли, фабрики, заводы, промышленные и торговые заведения и вообще недвижимые имущества в уездах и городах, а также свидетельства на право торговли". Размер налогообложения определялся "доходностью и ценностью облагаемых имуществ". К 1888 году подушный налог был отменен окончательно.

Современные подходы к вопросам оценки, культивируемые в развитых странах рыночной экономики, практически повторяют в своей основе концептуальные положения, заложенные создателями русской оценочной статистики. К началу XX века методические разработки и организационные подходы к оценке в России, впитавшие в себя передовые идеи и опыт развитых стран того времени, позволили добиться в вопросах оценки недвижимости выдающихся результатов, зачастую не имеющих аналогов в мире. Анализ исторических фактов позволяет обоснованно сделать вывод о том, что стараниями своих выдающихся ученых Россия, с точки зрения методологии и организации оценки недвижимости, была одной из ведущих стран.

Пик оценочной деятельности в России пришёлся на вторую половину 90-х годов, когда подготовкой профессиональных оценщиков впервые начал заниматься Институт экономического развития Всемирного банка реконструкции и развития.

Развитие оценки в Российской Федерации было бы невозможно без системы подготовки, переподготовки и повышения квалификации специалистов-оценщиков. Одним из важных событий на этапе становления оценочной деятельности в России стало проведение в 1993 году семинаров по оценочной деятельности, организованных Институтом экономического развития Всемирного Банка. Заметный импульс развитию образования в сфере оценки был дан в ходе формирования и развития лицензионных требований к деятельности оценщиков.

Были созданы 58 структурных региональных единиц, которые объединяли 70 регионов России и стран ближнего зарубежья. Данной организацией была создана Академия оценки интеллектуальной собственности, которой до 2000 г. было подготовлено 15000 оценщиков. Российским обществом оценщиком, было положено начало созданию нормативной базы российской практики оценки имущества.

В июне 1994 года на отчетно - выборной конференции РОО были приняты: Декларация РОО, Стандарты профессиональной деятельности в области недвижимого имущества, Кодекс профессиональной этики членов РОО. Следующим шагом в июне 1995 г. стала регистрация системы стандартизации в Госстандарте РФ. В этот же период совместно с Госкомимуществом РФ и Российской Гильдией риэлторов принято Положение о лицензировании риэлторской деятельности в РФ, в котором оценочная деятельность была определена в качестве самостоятельного вида деятельности и выведена из-под лицензирования риэлторской деятельности.

В 1996 году появилась новая организация - Национальная коллегия оценщиков (НКО), в которую вошли фирмы, занимающиеся оценкой. С конца 1996 года профессия оценщика в России уже имела официальный статус. Министерство труда и социального развития РФ своим постановлением от 27.11.96 г. № 11 утвердило квалификационную характеристику должности «оценщик», в которой устанавливаются должностные обязанности и перечень нормативно - правовых и методических документов и иных сведений, которые должен знать оценщик.

Основными должностными обязанностями оценщика являются установление рыночной стоимости или иной стоимости объектов гражданских прав, исследование потребностей оценки и установление деловых контактов с клиентами, составление письменного отчета об оценке, использование всех известных методов оценки, создание информационной базы, необходимой для профессиональной деятельности. Установлены и квалификационные требования по данной должности: высшее профессиональное образование, дополнительное образование и стаж работы по профилю не менее 1 года.

На сегодняшний день в России деятельность оценщиков на федеральном уровне регламентируется соответствующим Федеральным законом от 29.07.98 г. № 135 - ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ».

Развивается методологическая база оценки, учитывающая международный опыт, а также особенности развития экономики и правового регулирования в России.

Сложился единый рынок оценочных услуг. В настоящее время в рамках единых требований на основании федеральной лицензии оценочную деятельность осуществляют более 5300 юридических лиц и индивидуальных предпринимателей.

Сформирована система государственного регулирования оценочной деятельности, основанная на Федеральном законе “Об оценочной деятельности в Российской Федерации” и включающая контроль над соблюдением оценщиками требований и условий, стандарты оценки и методические рекомендации, требования к образованию специалистов.

Развиваются саморегулируемые организации оценщиков. Налажено их взаимодействие с Минимуществом России по всему спектру проблем развития рынка оценки.

Но можно выделить и недостатки, присущие сегодняшней практике в области оценки имущества России:

1. Отсутствие методологической базы;

2. Несоответствие зарубежной методологии рыночным отношениям в России;

3. Недоверие заказчиков к менеджерам - оценщикам, занимающихся на практике данной деятельностью;

4. Отсутствие достаточного количества высококвалифицированных экспертов - оценщиков в регионах;

5. Недостаток практического опыта оценочных работ у фирм;

6. Отсутствие единых стандартов оценки.

В Башкортостане создан Общественный совет по оценочной деятельности. Инициативу двух активно действующих cаморегулируемых организации оценщиков (Российское общество оценщиков - РОО и Саморегулируемая межрегиональная ассоциация оценщиков - СМАО) поддержали Министерство внутренних дел РБ и Министерство земельно-имущественных отношений РБ. Организация, деятельность которой направлена на улучшение качества профессиональных услуг, выработку единых правил игры на рынке оценки, защиту интересов исполнителей и заказчиков отчетов по оценке собственности, объявила о своей открытости для всех структур и ведомств, заинтересованных в стабилизации экономической ситуации и развитии несырьевых путей развития страны.

Таким образом, сейчас силы направлены на дальнейшее развитие саморегулируемых организаций, методологическую базу и контроль за деятельностью оценщиков.

1.2 Цель и задачи оценки объектов недвижимости

Оценка недвижимости - это определение стоимости недвижимости в соответствии с поставленной целью, процедурой оценки и требованиями этики оценщика. Определение цели оценки недвижимости изначально является основой для выбора методик оценки, и соответственно, оказывает значительное влияние на результат оценки. В дальнейшем происходит определение вида стоимости, который необходим в соответствии с поставленной целью.

Стороны, которые заинтересованы в выполнении оценочных работ, испытывают желание реализовать собственные экономические интересы, для чего и определяются цели и задачи оценки недвижимости.

Итак, определение рыночной или иной стоимости недвижимого имущества проводится в следующих целях:

· одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

· стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

· объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;

· цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

· платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Цели проведения оценки недвижимости оказывают непосредственное влияние на ее содержание, под которым подразумевается совокупность действий и отношений экономического, технического, юридического, исследовательского и другого характера в связи с расчетом стоимости объекта. Каждый отдельный случай тщательно рассматривается специалистом, а постановка целей приобретает первоочередное значение.

При совершении купли-продажи недвижимости вопрос определения цены объекта становится одним из самых важных, а изменение стоимости недвижимости в будущем во многом может определить наше материальное благосостояние. Стоимость квадратного метра - весьма непостоянное понятие. Поэтому когда речь идет о сделках с недвижимостью очень важно объективно ее оценить.

В современных условиях активного реформирования отношений собственности потребность в услугах по оценке имущества и имущественных прав закономерно возрастает, оценка имущества становится широко востребованной. Говоря об экспертной оценке квартир, как объекта недвижимости, можно сказать, что оценка является необходимой при купле-продаже, обмене, дарении, передаче имущества в залог и других операциях с недвижимостью.

1.3 Виды стоимости, определяемые при оценке объектов недвижимости

В оценочной практике существуют различные виды стоимости. Стоимость недвижимости подразделяется на следующие виды:

· рыночная стоимость;

· инвентаризационная стоимость;

· ликвидационная стоимость;

· кадастровая стоимость.

При определении рыночной стоимости объекта оценки определяется наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

· одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

· стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

· объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;

· цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

· платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

При определении инвентаризационной стоимости используются сборники УПВС (укрупненных показателей восстановительной стоимости). На основании сборников определяется восстановительная стоимость объекта оценки, с помощью коэффициентов рассчитывается восстановительная стоимость на настоящее время. Для определения инвентаризационной стоимости из рассчитанной восстановительной стоимости объекта вычитается фактический износ объекта оценки. Инвентаризационная стоимость используется для расчета налога на объект оценки по 2012 год включительно.

При определении инвестиционной стоимости объекта оценки определяется стоимость для конкретного лица или группы лиц при установленных данным лицом (лицами) инвестиционных целях использования объекта оценки -- инвестиционной недвижимости для получения дохода в виде арендной платы и прироста стоимости. При определении инвестиционной стоимости, в отличие от определения рыночной стоимости, учет возможности отчуждения по инвестиционной стоимости на открытом рынке не обязателен.

При определении ликвидационной стоимости объекта оценки определяется расчетная величина, отражающая наиболее вероятную цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден за срок экспозиции объекта оценки, меньший типичного срока экспозиции для рыночных условий, в условиях, когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению имущества. При определении ликвидационной стоимости, в отличие от определения рыночной стоимости, учитывается влияние чрезвычайных обстоятельств, вынуждающих продавца продавать объект оценки на условиях, не соответствующих рыночным.

При определении кадастровой стоимости объекта оценки определяется методами массовой оценки рыночная стоимость, установленная и утвержденная в соответствии с законодательством, регулирующим проведение кадастровой оценки. Кадастровая стоимость определяется оценщиком, в частности, для целей налогообложения.

2. Общая характеристика рынка недвижимости г. Уфы

2.1 Анализ рынка жилой недвижимости

Одной из наиболее развивающихся составляющих рынка недвижимости является рынок жилых помещений, формируемый за счет строительства жилых домов и инвестиционной деятельности в жилищное строительство, приватизации объектов жилищного фонда и продажи муниципальных квартир, осуществление операции с жилыми помещениями, находящиеся в собственности граждан и т.д.

Одним из критериев успеха и перехода на вышестоящую ступень социальной иерархии является приобретение нового жилья.

Первичный рынок - это рынок впервые выпущенных ценных бумаг, созданных товаров или объектов недвижимого имущества, на котором осуществляется их начальное размещение среди инвесторов, эмитентами или андеррайтером которых являются корпорации, правительство и муниципальные органы, а также приобретение ценных бумаг их первыми владельцами, первая стадия процесса реализации ценной бумаги; первое появление ценной бумаги на рынке, обставленное определенными правилами и требованиями.

Проведем анализ цен на строящееся жильё на 2014 год.

Таблица 1- Динамика цен на строящееся жилье за 2014 год. (см. приложение -Ж)

В первом полугодии максимальный рост цен зафиксирован в районе Новостройка на 11,92%,а минимальный в Центре - 2,69%.

Во втором полугодии сильного роста цен не наблюдается, но есть снижение цен во всех районах в среднем на 2-3 тыс. руб.

В течении года цены росли и падали приблизительно равномерно как в полугодии. Здесь можно выделить районы в которых рост цен максимальный: Центр-12%, Сипайлово-6,96%, Дёма-5,96%. Самая максимальная цена за 1 м2 в начале года в Центре-63 тыс.руб, на конец года она поднимается до 75,6 тыс. руб. Минимальная цена на начало года была в Дёме 47 тыс. руб., на конец года она повысилась на 5,96%.

Вторичное жилье - это совокупность квартир, находящихся в чьей-либо собственности. Собственность может быть как частная, подтвержденная свидетельством о государственной регистрации права, так и государственная (муниципальная). В муниципальных квартирах (их еще часто называют неприватизированными) люди проживают по договорам социального найма. И хотя на неприватизированную квартиру у проживающих в ней людей свидетельства о государственной регистрации права собственности нет - такие квартиры относятся также к вторичному рынку жилья, т.к. находятся в муниципальной (государственной) собственности.

Проведём анализ цен на вторичное жилье на 2014 год.

Таблица 2 - Динамика цен на вторичное жилье за 2014 год (см. приложение-З)

В первом полугодии резкого роста цен не наблюдается. Оно было довольно спокойным, цены росли, но не слишком активно и не очень сильно. В этот период заметное повышение цен произошло в районе Дёме-1,7%, Центр-1,4%, Сипайлово и Инорс -1,2%. При этом наименьший рост цен зафиксирован на Пр. Октября - 0,6%, Зелёная Роща и Черниковка -1%.

Во втором полугодии резкое повышение цен зафиксировано в Дёме - 4,4%. При этом динамика цен куда интенсивнее, чем в первом полугодии. Минимальный рост цен зафиксирован в Сипайлово-2,3%. По остальным районам динамика в среднем одинакова. В итоге самая низкая цена квадратного метра на начало года зафиксирована в районе Дёме-81,8 тыс. руб. Также она осталась минимальной и на конец года. Максимальна в районе Центр -78,5 тыс.руб. И на конец года она также остаётся максимальной.



2.2 Анализ рынка коммерческой недвижимости

Сегодня на рынке коммерческой недвижимости города Уфы в активном обороте находится самые разнообразные объекты коммерческой недвижимости:

1. Офисные здания.

2. Производственно-складские комплексы.

3. Торговые площади и т.д.

Наибольшим спросом на рынке коммерческой недвижимости пользуются офисные помещения, площади под торговлю и складская недвижимость.

Цены во всех случаях напрямую зависят от района расположения.

Рынок коммерческой недвижимости - этот сегмент рынка специализируется на сделках с коммерческой недвижимостью (здания, помещения, которые не предназначены для жилья). Объекты коммерческой недвижимости: офисные, складские и торговые помещения, земельные участки для их строительства, участки недр и зеленых насаждений, водные объекты и т. п. - все то, что предназначено для эксплуатации физическими или юридическими лицами с целью извлечения выгоды, к коммерческой недвижимости также относятся заводы, фабрики как действующие, так и разукомплектованные.

Таблица 3 Спрос на объекты коммерческой недвижимости в зависимости от назначения

Назначение недвижимости	Удельный вес в процентах
Офисная недвижимость	34%
Торговая недвижимость	46%
Складская недвижимость	13%
Производственная недвижимость	4%



Из таблицы следует, что наибольшим спросом пользуется офисная и торговая недвижимость

В таблице 4 представлен спрос на коммерческую недвижимость в зависимости от района города за 2014 год.

Таблица 4 Спрос на коммерческую недвижимость в зависимости от района города за 2014 г.

Район	Удельный вес в процентах
Центр	37%
Зелёная Роща	9%
Пр. Октября	32%
Сипайлово	8%
Черниковка	6%
Дёма	2%
Инорс	1%

Как и раньше востребована часть города, так как 1/3 объектов спроса приходиться на этот район. Примерно одинаковое количество востребованных площадей в районе Центр - 37% и Проспект Октября-32%, Зелёная Роща - 9%, Сипайловой -8%, Черниковка - 6% . Наименьшим спросом пользуются такие районы как Дёма-2%, Инорс -1% и любой район- 5%.Офисное помещение - это любое помещение, в котором находится предприятие или его филиал, или его структурное подразделение, или представительство

Таблица 5 Спрос на офисную недвижимость в зависимости от месторасположения

Район	Удельный вес в процентах
Зелёная Роща	17%
Проспект Октября	19%
Центр	34%
Черниковка	5%
Сипайлово	4%
Дёма	9%
Нижегородка	4%

Как раньше востребована центральная часть города, так как треть объектов спроса приходится на этот район. Примерно одинаковое количество востребованных площадей в районе Проспект Октября-19% и Центр-34%. Наименьшим спросом пользуются такие районы как Черниковка - 5 и Сипайлово -4% , а так же Нижегородка -4%.

Таблица 6 Спрос на офисы в зависимости от площади

Площадь	Удельный вес в процентах
>100 кв.м.	40%
100-300 кв.м.	25%
300-700 кв.м.	20%
700-1000 кв.м.	10%
<1000 кв.м.	5%

Наибольшим спросом пользуются офисы до 100 кв.м., спрос на которые составляет 40%. Практически не востребованы офисы площадью от 1000 и выше кв.м. Если проанализировать покупку и аренду офисных помещений, то можно отметить, что на покупку приходится 27%, на аренду-73%.Торговая недвижимость - разновидность коммерческой недвижимости, предназначенная для организации мест розничной и мелкооптовой продажи товаров и услуг.

Таблица 7 Спрос на объекты торговой недвижимости в зависимости от площади

Площадь	Удельный вес в процентах
>50 кв.м.	19%
50-100 кв.м.	21%
100-250 кв.м.	25%
250-500 кв.м.	17%
<500 кв.м.	17%



Таким образом, основной спрос приходится на торговую недвижимость площадью от 50-250 кв.м.

Таблица 8 Спрос на торговую недвижимость в зависимости от месторасположения

Район	Удельный вес в процентах (%)
Центр	28%
Проспект Октября	26%
Зелёная Роща	15%
Черниковка	13%
Сипайлово	10%
Дёма	7%
Инорс	1%

Из таблицы следует, что максимальный спрос на торговую недвижимость в Центре. Он составил 28%. Также можно выделить и Проспект Октября-26%. Таким образом, предпочтительней, чтобы магазин располагался либо на красной линии и обязательно в посещаемом, так называемом, «проходном месте». Если рассматривать покупку и аренду торговой недвижимости, то видно, что на аренду приходится 73%, а на покупку 27%.

Средняя арендная ставка для офисных помещений составляет около 871 руб. за 1 кв.м., а средняя стоимость офисной недвижимости выставленной на продажу зафиксирована 66,7 тыс.руб. за 1 кв.м. площади.

Средняя арендная ставка для торговой недвижимости равна 1013 руб. за 1 кв.м. площади, а стоимость офисной недвижимости выставленной на продажу равна 81,9 тыс.руб. за 1 кв. м. площади.

Складская и производственная недвижимость

Средняя цена складской и производственной недвижимости выставленной на продажу в 2014 г. составила 15 тыс. руб за 1 кв.м.

На рынке производственных помещений популярней всего объекты от 200 до 1000 тыс. кв. м, при чем в любом состоянии это объясняется тем, что производственных площадок, которые удовлетворяют всем предъявленным требованиям, существует не много.

В основном пользуются спросом складские помещения от 1000 до 3000 кв.м.

2.3 Оценка факторов влияющих на стоимость недвижимости

Стоимость объектов недвижимости зависит от целого ряда факторов. Рассмотрим основные из них:

1. Объективные факторы. Как правило, это экономические факторы, которые определяют средний уровень цен конкретных сделок субъектами недвижимости. Их можно разделить на:

· макроэкономические - факторы, связанные с общей конъюнктурой рынка (налоги, пошлины, динамика курса доллара, инфляция, безработица, уровень и условия оплаты труда, потребность в объектах недвижимости, развитие внешнеэкономической деятельности и т.д.);

· микроэкономические - факторы, характеризующие объективные параметры конкретных сделок.

2. Факторы, связанные с феноменом массового сознания и факторы психологического характера:

· массированная реклама;

· инфляционные ожидания;

· симпатии;

· осведомленность и т.д.

3. Физические факторы:

· местонахождение - удаленность от центра, степень развития инфраструктуры и транспортного сообщения (особенно - близость метро) напрямую влияет на стоимость недвижимости;

· архитектурно-конструктивные решения - в зависимости от назначения дальнейшего использования здания стоимость его будет увеличиваться или уменьшатся;

· состояние объекта недвижимости;

· наличие коммунальных услуг (электроэнергия, водоснабжение, теплосеть и др.);

· экологические и сейсмические факторы (для жилой недвижимости данные санитарно-экологической экспертизы могут значительно снизить стоимость жилья, а наличие лесопарковой зоны, водоемов, парков и пр. может увеличить стоимость квартир).

4. Факторы, влияющие на цену и скорость продажи квартир:

· количество аналогичных предложений, их соотношение со спросом именно на этот тип квартир именно в этой части города;

· объективные недостатки объекта (крайние этажи, окна во двор, плохая планировка, износ и т.п.);

· престижность района;

· экологическая обстановка в районе;

· транспортное сообщение и развитость инфраструктуры района;

· социальная однородность дома;

· характер сделки («прямая» или «встречная» продажа);

· юридическая «чистота» объекта.

Итак, для того, чтобы определить факторы, влияющие на стоимость недвижимости, необходимо, во-первых, проанализировать факторы, определяющие специфику рынка недвижимости на этапе его становления. И, кроме того, понимать - куда рынок недвижимости может двигаться в будущем и что его ожидает с учетом той специфики, по которой он сформирован.

Можно выделить четыре фактора, влияющие на стоимость недвижимости.

1. Спрос

2. Полезность

3. Дефицитность

4. Возможность отчуждаемости объектов

Таким образом, стоимость не является характеристикой, которая сама по себе присуща недвижимости: наличие стоимости зависит от желания людей, необходимо наличие покупательной способности, полезности и относительной дефицитности.

3 Определение рыночной стоимости объекта коммерческой недвижимости: салона красоты

3.1 Определение задания на оценку и описание объекта недвижимости

Постановка задания на оценку является начальным этапом, на котором определяются и формулируются базовые параметры оценочного задания. Четкая постановка задачи необходима для полной и недвусмысленной трактовки характера задания на оценку, выбора методов оценки и толкования результатов, отраженных в отчете.

Таким образом, при заключении договора с оценочной компанией всегда составляется задание на оценку. Как правило, указанный документ является приложением к договору и подписывается всеми сторонами (заказчиком, исполнителем).

Задание на оценку должно содержать следующую информацию:

· объект оценки;

· имущественные права на объект оценки;

· цель оценки;

· предполагаемое использование результатов оценки и связанные с этим ограничения;

· вид стоимости;

· дата оценки;

· срок проведения оценки;

· допущения и ограничения, на которых должна основываться оценка.

Таким образом, в задании на оценку приведено подробное описание объекта оценки, а также допущения, на которых должна основываться оценка. Оно является, своего рода, техническим заданием для оценщиков - необходимо понимать, что подлежит оценке, для каких целей оказывается данная услуга и прочие факторы. В связи с этим, задание составляется исполнителем - оценочной компанией, и согласовывается заказчиком.

Таблица 9 - Задание на оценку (см приложение-И)

3.2 Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования

Критерии наилучшего и наиболее эффективного использования оцениваемого объекта, как улучшенной является максимизация стоимости объекта оценки, при подходящей долгосрочной норме отдачи и величине риска.

Данный анализ проводится на основании следующих критериев:

1. Физически возможные варианты использования. Физически возможным вариантом использования объекта оценки является салон красоты, а так же в качестве не жилого помещения можно использовать с размещением офиса.

2. Законодательно разрешенное использование. Законодательно разрешенным видом использования может быть только использование объекта оценки по прямому предназначению как не жилое помещение.

3. Экономически целесообразно использование. Принимая во внимание, текущее состояние и историю объекта оценки считается наиболее экономически целесообразным 1 вариант - это не жилые помещения с возможностью сдачи в аренду как не жилое помещение.

4. Максимальная стоимость. Данные вариант использования обеспечивает максимальную стоимость объекта оценки.

В настоящее время оцениваемый объект недвижимости используется в качестве не жилого помещения, принимая во внимание, цель оценки и законодательное решенное использование объекта недвижимости в качестве не жилого помещения, отвечает критерию наилучшего и наиболее эффективного использования объекта оценки.



3.3 Определение рыночной стоимости сравнительным подходом

Сравнительный подход-это совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами аналогами, в отношении которых имеется информация о ценах.

Ключевым понятием в сравнительном подходе выступает аналогичный объект, с которым в дальнейшем осуществляется сравнение объекта оценки. Аналогом признается объект сходный с объектом оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам определяющим его стоимость.

Сравнительный подход определяет рыночную стоимость недвижимости на основе цен сделок с аналогичными объектами скорректированных на выявленные различия.

Основу сравнительного подхода составляет предложение, так как рыночная стоимость объекта оценки, непосредственно связана с ценами на сопоставимые конкурирующие объекты.

Сфера применения сравнительного подхода довольно широка, то есть он может применяться для оценки всех видов недвижимости, при условии, что аналогичные объекты будут активно обращаться на рынке в период близкий к дате оценки. Как правило, сравнительный подход активно используется для оценки жилой и коммерческой недвижимости, сложнее его применить для оценки специализированных объектов недвижимости.

Таблица 10 Характеристика объектов аналогов

Показатели	Аналог 1	Аналог 2	Аналог 3	Анлог 4	Аналог 5
Месторасположения	Г. Уфа	Г. Уфа	Г. Уфа	Г. Уфа	Г. Уфа
Общая площадь, м2	144	145	155	175	148
Рыночная стоимость	14900000	5900000	11330000	6450000	3880000
Право собственности	ПС	ПС	ПС	ПС	ПС
Стоимость 1 м2	10472	40690	73097	36860	26216
Наличие парковки	Есть	Есть	Есть	Есть	Есть
Наличие остановки	Есть	Есть	Есть	Есть	Есть
Функциональное назначение	Свободное назначение	Свободное назначение	Свободное назначение	Свободное назначение	Свободное назначение
Коммуникации	-	Есть	Есть	Есть	-
Состояние	Удовлетв.	Хорошее	Хорошее	Хорошее	Черн. отд.
Материал стен	Панель	Кирпич	Кирпич	Кирпич	Кирпич

Таблица 11-орректировка сравниваемых продаж (см приложение)

Рыночная стоимость общая = 0,35 * 14842060 + 0,1 * 5723000 + 0,1 * 10990100 + 0,1 * 6252500 + 0,35*3954038 = 8875594

Рыночная стоимость 1 м2 = 8875594/150 = 59170

Обоснования корректировок:

1. Корректировка не проводилась, так как не обнаружено каких-либо ограничений на право собственности у оцениваемого объекта и подобранных объектов аналогов.

2. Корректировка не проводилась, так как сделка купли-продажи объектов недвижимости в аспекте финансовых расчетов имеют одинаковый характер.

3. Корректировка проведена с учетом того, что цена предложения отличается от фактической цены сделки в среднем от 1% до 5%. Корректировка была принята в размере 3%.

4. Корректировка проводится с учетом фактора времени и коэффициента инфляции за данный промежуток времени в среднем от 0,5% до 1% в месяц, так как аналоги были подобраны на день оценки, корректировка не проводилась.

5. Оцениваемый объект расположен в г. Уфа, все подобранные аналоги так же расположены в г. Уфа, поэтому корректировка по месторасположению не принималась.

6. Корректировка проводится, когда рядом с объектами аналогами нет наличия парковки, так как у всех подобранных объектов аналогов есть парковка, корректировка не проводилась.

7. Корректировка цены проводится с учетом наличия остановки рядом аналогичными объектами, так как у всех подобранных аналогов имеется остановка, корректировка не проводилась.

8. Корректировка проводится в тех случаях, если у объектов аналогов или у оцениваемого объекта нет коммуникаций. У подобранных аналогов есть коммуникации, поэтому корректировка не проводилась.

9. Оцениваемый объект имеет хорошее состояние ремонта, так же как и аналоги 2, 3, 4, аналоги 1 и 5 были приравнены к оцениваемому объекту, поэтому корректировка на состояние ремонта приводилась к 1 и 5 аналогам.

10. На основании анализа рынка недвижимости, цены на недвижимость с кирпичными стенами выше цен на недвижимость с панельными стенами в среднем на 2-3% или 50-100 тыс.руб. Поэтому корректировка проводилась по отношению к 1 аналогу.

Рыночная стоимость, определенная сравнительным подходом составляет - 8875,59 тыс.руб.

3.4 Определение рыночной стоимости затратным подходом

Затратный подход-это совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом его износа и устаревания.

В затратном методе предполагается, что затраты на необходимые для создания оцениваемого объекта недвижимости в его существующем состоянии или воспроизведения его потребительских свойств соответствует рыночной стоимости этого объекта.

При отсутствии рыночных данных, то есть при пассивном рынке затратный подход это единственный возможный способ оценки.

Этапы применения затратного подхода:

1. Проводится оценка рыночной стоимости земельного участка, то есть как свободного от улучшений и доступного для наилучшего использования.

2. Определение полной восстановительной стоимости, сюда включаются прямые косвенные затраты.

3. Определение общего накопленного износа.

Общий накопленный износ = износ физический + износ функциональный + износ внешний

4. Определение остаточной стоимости (ПВС ост)

ПВС ост = ПВС - общий накопленный износ

5. Рыночная стоимость затратным подходом

РС = ПВС ост - стоимость земельного участка

Главное преимущество затратного подхода состоит в его пригодности для более или менее достоверной оценки недвижимости на малоактивных рынках. Недостаточность информации о состоявшихся сделках в ряде случаев ограничивает возможность практического использования сравнительного и доходного метода.

Таким образом, затратный подход применяется при:

1. Оценке недвижимости специального назначения;

2. Проведение технико-экономического анализа для нового строительства;

3. Оценке недвижимости на пассивных рынках;

4. Обеспечении по имущественному налогообложению;

5. При оценке уникальных объектов.

Следовательно, рыночная стоимость затратным подходом определяется формулой:

РС = ПВС ост + стоим. Земельного участка

В данной работе необходим расчет ПВС ост.

ПВС ост = ПВС - И

1)Рассчитаем ПВС

ПВС = V * C69 * Kклимат. * Ктерритор.*Кг.к. * К69-84 * К84-15 * Кинфл. * Кндс * ПП

Данные расчета представим в таблице 12.

Таблица 12 Расчет ПВС

Показатели	Цифровое значение
Строительный объем здания (V)	S*H=150*4=600
Стоимость 1 м3 по сборнику УПВС 69 года (С69)	23,8
Коэффициент климатический (Кклим)	1,08
Коэффициент территориальный (Ктеррит)	1,02
Коэффициент группы капитальности (Кг.к.)	1
Коэффициент перехода 69-84 (К69-84)	37,745
Коэффициент перехода 84-15 (К84-15)	14,197
Коэффициент инфляции (Кинфл)	1,08
Коэффициент НДС (Кндс)	1,18
Прибыль предпринимателя (ПП)	1,25
ПВС	13428389~13428тыс.руб



ПВС = 600*23,8*1,08*1,02*1*37,745*14,197*1,08*1,18*1,25=13428389 тыс.руб

2) Рассчитаем совокупный износ

СИ= 1 - (1-Ифиз.)*(1-Ифункц.)*(1-Ивнешн.)

Так как функциональный и внешний износ установлены, то необходимо рассчитать износ физический

Таблица 13 Расчет физического износа

К.Э	Удельный вес, %	ПВС, Т.р.	Ифиз. устранимый	ПВС1	Ифиз. неустранимый	Ифиз. общий
			НИ	Ист		ДВ	НС	НИ	Ист
Фундамент	9	1208,52	31	374,64	833,88	17	105	16,19	135	509,64
Стены и перегородки	22	2954,16	29	856,70	2097,46	17	105	16,19	339,57	1196,27
Перекрытия и покрытия	10	1342,8	21	281,98	1060,82	17	105	16,19	171,74	453,72
Кровля	12	1611,36	10	161,13	1450,23	17	50	34	493,07	654,2
Полы	11	1477,08	31	257,89	1019,19	17	45	37,77	384,94	842,83
Проёмы	20	2685,6	50	1342,8	1342,8	17	35	48,57	652,19	1994,99
Отделочные работы	13	1754,64	23	401,49	1344,15	17	20	85	1142,52	1544,01
ВСТ и ЭТ работы	3	402,84	10	40,28	362,56	17	60	28,33	102,71	142,99
Итого	100	13428	-	3916,91	9511,09	-	-	-	3421,74	7338,65

Ин/физ=Ифиз. общий/ПВС*100=7338,65/13428*100=54,65~55%

ОНИ=1-(1-0,03)*(1-0,55)*(1-0,07)=1-(0,97*0,45*0,93)=1-0,41=0,59=59%

Ист=ПВС*ОНИ/100=13428*59/100=7922,52

ПВСост=ПВС-Ист=13428-7922,52=5505,48

ПВСост=РС=5505,48



Значит, стоимость объекта оценки затратным подходом составляет-5505,48 тыс.руб.

3.5 Определение рыночной стоимости доходным подходом

Доходный подход определяет рыночную стоимость недвижимости как сумму доходов, которые оцениваемый объект может принести в будущем скорректированную на риск их недополучения.

Оценка недвижимости методом доходного подхода основана на прогнозировании будущих доходов генерируемых объектом и анализе связанных с ним рисков, которые могут провоцировать несовпадение фактических доходов с величиной, рассчитанной на дату оценки.

Доходный подход используется при определении:

1. Инвестиционной стоимости, поскольку потенциальный инвестор не заплатит за объект большую сумму, чем текущая стоимость будущих доходов от этого объекта.

2. Рыночную стоимость. Теоретической базой доходного метода являются методы оценки, которые представляют собой обобщение анализа поведенческих характеристик участников рынка недвижимости и функциональных связей между ценами и ценообразующими факторами.

Это подход включает 2 основных метода:

1. Метод дисконтирования денежных потоков;

2. Метод прямой капитализации.

Метод дисконтирования денежных потоков используется, если динамика изменения дохода значительна или эти изменения имеют не регулярный характер.

Метод прямой капитализации используется, если прогнозируются постоянные или плавно изменяющиеся с не значительным темпом доходы.

Таким образом, доходный подход основан на пересчете будущих доходов от оцениваемого объекта недвижимости за один период времени или за весь период владения объектом в его стоимости.

Так как в подходе 2 метода, а именно ДДП и ПК. В данной курсовой работе рыночную стоимость доходным подходом будет определяться методом прямой капитализации.

РС=ЧОД/К капитализации

1.Определим ЧОД

ЧОД=ДВД-ОР

ДВД=ПВД*(1-Кпотерь)

ПВД=S*A

Для расчета ПВД подберем 3 аналогичных объекта, сдаваемых в аренду, для расчета стоимости аренды за 1 м2 оцениваемого объекта.

А1=1100 руб./мес. м2

А2=500 руб./мес. м2

А3=1000 руб./мес. м2

А=(1100+500+1000)/3=867 руб./мес. м2

2.Рассчитаем ПВД

ПВД=150*867*12=1561 тыс.руб

3.Рассчитаем ДВД

ДВД=1561*(1-0,14)=1342 тыс.руб.

4.Рассчитаем операционные расходы

Таблица 14 Рассчет ОР

Показатели	Показатели использования	Расчет	Цифровое значение, тыс.руб.
Постоянные расходы
1.Налог на имущество	2% от ПВС	13428*2/100	268,56
2.Страхование объекта	0,03% от ПВС	13428*0,03/100	4,03
3.Прочие постоянные расходы	0,05%от ДВД	1342	0,671
Постоянные расходы всего			273,261
Переменные расходы
1.Расходы по управлению	8% от ДВД	1342*8/100	107,36

Продолжение таблицы 14

2.Заработная плата с налогами	3% от ДВД	1561*3/100	46,83
3.Коммунальные услуги: А)Стоимость отопления; Б)Стоимость водоснабжения; В)Электроэнергия	25 руб. 94 руб. 4.5 руб.	25*150*12 94*75*12 4,5*930*12	45 84,6 50,22
4.Текущий ремонт	-	-	20
5.Содержание территории	-	-	25
6.Уборка помещения	-	-	10
7.Обеспечение безопасности	-	-	120
Переменные расходы всего			509,01

ОР=273,261+509,01=782,271 тыс.руб.

5.Рассчитаем ЧОД

ЧОД=1342-782,271=559,729 тыс.руб.

6.Рассчитаем рыночную стоимость

РС=559,729/0,10=5597,29 тыс.руб.

Таким образом, рыночная стоимость салона красоты, рассчитанная доходным подходом составляет - 5597,29 тыс.руб.

3.6 Согласование результатов и заключение о рыночной стоимости объекта оценки

Завершающим этапом оценки является согласование результатов, полученных различными методами в рамках использованных подходов.

Цель такого согласования - это получение окончательной итоговой величины стоимости. В результате применения всех рассмотренных выше методов оценки, оценщик получает 3 величины стоимости объекта недвижимости, и даже с теоретической точки зрения эти величины будут получаться разными, так как каждый из применяемых подходов анализирует разные стороны оцениваемого объекта.

Итоговая стоимость объекта недвижимости - это экспертное беспристрастное и обоснованное суждения квалифицированного профессионального специалиста оценщика о денежном эквиваленте потенциальной сделки с объектом, зафиксированной в задании на оценку.

Точечная величина итоговой стоимости недвижимости обычно округляется с учетом необходимой степени точности, связываемой с конкретным заданием на оценку.

Оценщик должен учитывать, что заказчик может потребовать объяснить причины расхождения результатов и обосновать процесс согласования.

Расчету итоговой величины стоимости должен предшествовать все сторонний контроль процедуры оценки.

Использованные приемы анализа должны соответствовать цели оценки, определяемому виду стоимости, методу и этапу расчета стоимости.

Если стоимость объекта получена по результатам 3 подходов, различается не больше чем на 10-15%, то процедура согласования сводится к вычислению средней арифметической величины. Если же величины различаются более значительно, то при согласовании могут использоваться следующие 2 метода:

1.Метод распределения весовых коэффициентов и баллов.

2.Метод весовых коэффициентов и иерархий.

Полученная в результате согласования стоимость, признается итоговой величиной стоимости объекта оценки и в этом качестве указывается в отчете об оценке. Указанная величина согласно законодательству РФ должна быть выражена исключительно в рублях и может быть признана рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если с даты составления отчета об оценке до даты совершения сделки прошло не более 6 месяцев.

Таблица 15 Согласование результатов оценки

Подход	V	K	РС
СП	8875,59	0,44	3905,26
ЗП	5505,48	0,28	1541,53
ДП	5597,29	0,28	1567,24
Итого	19978,36	1	7014,03

Таким образом, на 20.01.2015 рыночная стоимость оцениваемого салона красоты составила 7000000 рублей и стоимость за 1 м2 46700 рублей.

Заключение

В данной курсовой работе была поставлена цель - выявить сущность, значение цели и задачи оценки объектов недвижимости. Для достижения этой цели были решены следующие задачи: рассмотрели теоретические основы оценки объектов недвижимости, дали общую характеристику рынка недвижимости за 2014 год и определили рыночную стоимость объекта коммерческой недвижимости: салона красоты.

В ходе выполнения перечисленных выше задач выяснилось, что оценочная деятельность со временем развивается все больше и больше, так как рынок недвижимости растет, появляется много объектов недвижимости, как на первичном, так и на вторичном рынке недвижимости. Но так же, для развития оценочной деятельности нужны авторитетные саморегулируемые организации, способных поддерживать своих членов и обеспечивать контроль, за их деятельностью.

Во время анализа рынка жилой недвижимости выяснилось, что на первичном рынке недвижимости цены к концу года стали значительно выше. В первом полугодии резкого роста не наблюдается, максимальный рост цен зафиксирован в районе Центр на 20%, стоимость 1 кв. м. составила 75,6 тыс. руб., а минимальный в Затоне - 5,20%, стоимость 1 кв.м. составила 48,5 тыс. руб.. Во втором полугодии сильного роста цен не наблюдается. В течение года цены росли приблизительно равномерно как в полугодии. На вторичном рынке недвижимости цены росли во втором полугодии более активно, чем в первом, зафиксировано резкое повышение в Дёме на 4,4%, стоимость 1 кв. м составляет 81,6 тыс. руб.. Минимальный рост цен зафиксирован в Сипайлово на 2,3% стоимость 1 кв. м. составляет 61,6тыс. руб.. Также она осталась минимальной и на конец года. На рынке коммерческой недвижимости большим спросом пользуются объекты недвижимости с небольшой площадью менее 100 кв.м. и находящиеся ближе к центру города.

Определяя стоимость объекта недвижимости, применялись 3 подхода, в результате которых получились 3 разные стоимости, а именно: сравнительным подходом - 8875,59 тыс.руб., затратным подходом - 5505,48 тыс.руб., доходным - 5597,29. Проводилось согласование результатов оценки, в котором рассчитали окончательную величину стоимости объекта недвижимости равную 7000000 руб. и за 1 м² 46700 руб.

Несмотря на то, что первоначально финансовый кризис всегда начинает распространяться из банковско-финансового сектора, он рано или поздно захватывает все отрасли экономики.

Таким образом, рынок недвижимости отличается тем, что из всех отраслей он в наибольшей степени способен сопротивляться кризисным явлением и падение цен на рынке недвижимости можно наблюдать не ранее чем через 3 - 6 месяцев после начала кризиса. Это объясняется тем, что объекты недвижимости имеют высокий период рыночной экспозиции (вплоть до 1 года), из - за чего цены и образ мышления продавцов и покупателей на этом рынке отличается повышенной инерционностью.

Влияние финансового кризиса на рынок недвижимости происходит в основном за счет резкого снижения доступности свободных денег, кредитов и сворачивания инвестиционных программ банков и предприятий. Это естественным образом уменьшает покупательскую активность, то есть спрос, а поскольку количество объектов на рынке остается прежним, то по законам свободного рынка происходит падение цен. Однако и при падении цен инерционность рынка недвижимости играет свою положительную роль, поскольку цены на рынке снижаются плавно и медленно, по мере дальнейшего развития кризиса. Кроме того, цены на недвижимость даже в условиях финансового кризиса не снижаются слишком сильно, обычно максимальное снижение составляет 20-30% от докризисного уровня. Однако эта инерционность рынка имеет и свою отрицательную сторону, так как и выздоровление на рынке недвижимости происходит заметно позже, чем во всех остальных отраслях.

Еще одна особенность поведения рынка в условиях кредитно-финансового кризиса, которая широко используется в независимой оценке недвижимости - это увеличение разрыва между публикуемыми ценами предложений на объекты недвижимого имущества и их реальными ценами продаж. По статистике оценочной компании, такой разрыв на пике кризиса может достигать 30%, в то время как в обычное время он не превышает 5-10%. Этот факт полезно учитывать, если вы намереваетесь выгодно инвестировать деньги в недвижимость во время кризиса.

Таким образом, кризис ликвидности на финансовом рынке, хоть и с задержкой, но оказывает непосредственное влияние на стоимость недвижимости. Такое влияние обычно достигает своего максимума примерно через год после полноценного начала кризиса в банковско-финансовом секторе. Кризисное время - подходящий момент для совершения инвестиций, поскольку в это время цены находятся на минимальных уровнях и имеют хороший потенциал роста. Однако при совершении сделок с недвижимость в этот период необходимо умело торговаться, так как цены предложений, как правило, сильно завышены и продавцы недвижимости готовы на значительные скидки.

Большинство экспертов заявляют о том, что цены на недвижимость в 2015 году будут снижаться, но в большей степени, снижение затронет именно вторичный рынок жилья. Так же, эксперты прогнозируют, что ситуация на рынке недвижимости в ближайшие полгода (максимум год) будет более-менее стабильной и прогнозируемой, после чего рынок недвижимости, основываясь на прогнозы от аналитиков войдет в состояние кризиса.

Список литературы

1. Гражданский кодекс РФ 10.01.2003 г. № 15-ФЗ; № 73-ФЗ

2. Гражданский кодекс РФ Ч. I и II

3. Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 г. № 136-ФЗ: Гарант-5.5 (справочно-правовая система).

4. Концепция управления государственным имуществом и приватизации РФ. Одобрена постановлением Правительства РФ от 09.09.99 г. № 1024

5. Жилищный кодекс от 01.03.2005 г.

6. Письмо Госстроя РФ от 10.10.2003 г. № НК-7224/10 «О введении в действие новой сметно-нормативной базы ценообразования в строительстве». - Гарант-5.5 (справочно-правовая система).

7. Постановление Правительства РФ от 15. 04. 96 г. № 475 «Об утверждении Положения о структуре и порядке учета кадастровых номеров объекта недвижимости и порядке заполнения форм государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

8. Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности. Постановление Правительства Российской Федерации от 06.07.2001 г. 3 519

9. Федеральный закон от 06.09.98. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности РФ»

10. Асаул А.Н. Экономика недвижимости. СПб.: Питер, 2012. - 504с.

11. Балабанов И.Т. Операции с недвижимостью в России - М: Финансы и статистика, 2010. - 385с.

12. Белых Л.П. Формирование портфеля недвижимости. М.: Финансы и статистика. 2011. - 233с.

13. Горемыкин В.А., Булугов Э.Р. Экономика. Регистрация прав и сделок, ипотечное кредитование. М.: Филин, 2012. - 472с.

14. Зубков Г.С., Стаханов В.Н. Рынок недвижимости. Ростов н/Д: Изд-во Рост.гос. строит. Ун-та, 2010. 375с.

15. Кузин Н.Я. Рыночный подход к оценке стоимости зданий и сооружений. Учеб. Пособие для студентов. М.: АСВ, 2013. - 219с.

16. Мазур И.И., Шапито В.Д., Одельроче Н.Г. Эффективный менеджмент: Учеб. Пособие для вузов / Под ред. И.И. Мазура. М.: Высш. Шк. 2013. - 366с.

17. Нетревожко Т.Г. Все сделки с жилой недвижимостью. От получения до продажи. М.: Книжный мир, 2010. - 458с.

Приложение

Динамика цен на строящееся жилье за 2014 год

Наименование района	Месяцы	Темп прироста за 1 полугодие	Месяцы	Темп прироста за год
	1	2	3	4	5	6		7	8	9	10	11	12
Дема	47	48,4	47,7	48	48,6	50,1	6,59	50,2	50,5	52,3	50,5	51,3	49,8	5,96
Затон	42,1	44,4	45,7	46	46,2	50	8,76	49	48,3	51,8	47,5	44,8	48,5	5,20
Инорс	49,3	51,6	54,5	55,2	57,7	54,2	9,94	53,1	52,3	58,4	60,1	61,2	61,8	5,35
Черниковка	47,3	48	50,2	49	50	51,1	8,03	55,8	60	60,2	57,2	54,5	57,5	19,56
Зеленая роща

Подобные документы

• Оценка рыночной стоимости трехкомнатной квартиры

  Проведение оценки недвижимости для определения рыночной стоимости. Анализ рынка жилой недвижимости. Определение стоимости недвижимости затратным, сравнительным и доходным подходами. Согласование результатов и заключение о рыночной стоимости объекта.
  
  курсовая работа [53,9 K], добавлен 14.10.2013
  

• Определение рыночной стоимости объекта недвижимости, расположенного по адресу г. Тюмень, ул. Закалужская сравнительным и доходным подходом

  Описание месторасположения объекта оценки. Определение рыночной стоимости объекта недвижимости тремя подходами: доходный, сравнительный и затратный. Границы права собственности. Сущность рыночной стоимости. Поведение и динамика рынка недвижимости.
  
  отчет по практике [1,4 M], добавлен 06.06.2016
  

• Определение рыночной стоимости объекта недвижимости

  Анализ рынка недвижимости Иркутска, динамика средней стоимости вторичного жилья. Определение рыночной стоимости объекта оценки (2-х комнатной квартиры) сравнительным, доходным и затратным подходами. Экспертные методы внесения и корректировок поправок.
  
  курсовая работа [53,8 K], добавлен 02.03.2012
  

• Оценка стоимости объекта недвижимости

  Характеристика основных стандартов оценочной деятельности. Краткий анализ экономической ситуации в Красноярском крае. Определение рыночной стоимости объекта оценки сравнительным и доходным методом. Расчет ликвидационной стоимости объекта недвижимости.
  
  дипломная работа [364,3 K], добавлен 30.01.2015
  

• Оценка рыночной стоимости недвижимости

  Принцип оценки недвижимости и факторы, влияющие на ее стоимость. Расчет величины рыночной стоимости квартиры доходным, сравнительным и затратным подходом. Определение итоговой величины стоимости объекта оценки. Описание и характеристика объекта оценки.
  
  курсовая работа [48,9 K], добавлен 10.02.2010
  

• Определение рыночной стоимости цеха для ремонта комбайнов на 6 постановочных мест

  Основные положения об оценке объекта: заявление о соответствии, последовательность определения стоимости объекта. Описание объекта оценки, местоположение, анализ рынка недвижимости. Расчёт стоимости объекта сравнительным, затратным, доходным подходом.
  
  курсовая работа [71,3 K], добавлен 04.05.2012
  

• Определение рыночной стоимости объекта недвижимости – жилой дом по адресу: г.Мамадыш, ул.Вишневая, 8

  Изучение информации, идентифицирующей жилой дом как объект оценки. Характеристика местоположения дома. Перечень документов, используемых при проведении оценки. Анализ рынка недвижимости. Определение стоимости затратным и сравнительным доходным подходами.
  
  курсовая работа [458,3 K], добавлен 24.10.2014
  

• Оценка рыночной стоимости объекта недвижимости

  Порядок и правила проведения оценки рыночной стоимости объекта недвижимости с земельным участком по состоянию на 01.01.2010 г. Операции, реализуемые в процессе оценки сравнительным и доходным методом. Оформление соответствующего отчета об оценке.
  
  курсовая работа [110,4 K], добавлен 12.02.2010
  

• Оценка стоимости объекта недвижимости

  Рынок недвижимости и его характеристика. Виды стоимости, принципы и процесс оценки недвижимости. Характеристика основных подходов к оценке недвижимости в Российской Федерации. Расчет рыночной стоимости объекта недвижимости на примере нежилых помещений.
  
  дипломная работа [197,1 K], добавлен 14.12.2010
  

• Оценка стоимости недвижимого имущества

  Анализ наилучшего использования объекта недвижимости. Определение стоимости делового центра различными подходами к оценке недвижимости. Оценка делового центра затратным, сравнительным и доходным подходом. Согласование стоимостных показателей оценки.
  
  курсовая работа [294,0 K], добавлен 11.12.2014
  

• главная
• рубрики
• по алфавиту
• вернуться в начало страницы
• вернуться к началу текста
• вернуться к подобным работам