Экономика недвижимости

Размещено на http://www.allbest.ru/

Содержание

Введение

1. Специфика формирования рынка недвижимости

2. Особенности соотношения спроса и предложения на рынке недвижимости

3. Факторы, влияющие на стоимость объектов недвижимости

4. Основные факторы, влияющие на стоимость недвижимости

4.1 Социально-экономические

4.2 Политико-психологические

Заключение

Список использованной литературы



Введение

В настоящее время, когда в России появилась нормативная база купли и продажи объектов недвижимости и формируется механизм банкротств предприятий, все чаще возникает необходимость определения стоимости предприятий и объектов недвижимости (в том числе земельных участков), при купле и продаже имущества, получение кредита под залог имущества, определении базы налогообложения, страховании имущества, выделении доли участков предприятий, реорганизации, ликвидации, а также использовании прав наследования и судебного приговора. Сегодня российский рынок недвижимости начинает обретать цивилизованные формы, начинает формироваться его необходимая инфраструктура. Поэтому, все большее значение приобретает правильное определение цены конкретного объекта недвижимости.

Понятие стоимости трудно поддается четкому определению и имеет множество интерпретаций. Для того, чтобы разобраться со стоимостью, следует выделить следующие социальные, экономические, юридические и другие факторы, влияющие на нее.



1. Специфика формирования рынка недвижимости

Для того, чтобы определить факторы, влияющие на стоимость недвижимости, необходимо, в первую очередь, проанализировать факторы, определяющие специфику рынка недвижимости на этапе его становления. Помимо этого нужно понимать, куда рынок недвижимости может двигаться в будущем. На становление и развитие рынка недвижимости на ранних стадиях оказывали влияние следующие моменты.

Политические факторы (политическая нестабильность). Специфические факторы (запаздывание с началом становления рынка недвижимости по сравнению с другими секторами экономики; неуверенность в будущем у значительной части населения; экономическая и социальная нестабильность).

Юридические факторы (отсутствие необходимых для нормального функционирования рынка законодательных норм и процедур, которые обеспечивали бы безопасное совершение сделок и защиту прав собственности; ускоренные и не всегда отлаженные процедуры приватизации; неотработанный порядок закрепления прав на недвижимость; отсутствие механизмов проверки правового статуса и юридической истории объектов недвижимости; отсутствие ясно очерченных прав по отношению к зданию в целом и к земельному участку, на котором оно расположено).

Рыночные факторы (отсутствие рынка земли, начавшаяся приватизация жилья, зарождение и становление рынка аренды, развитие рынка коммерческой недвижимости).

Финансовые и экономические факторы (высокие темпы инфляции, резкая дифференциация в доходах, неразвитость и нестабильность финансовой системы, недостаток денежных ресурсов в структуре оборотных средств предприятий и населения; отсутствие необходимой для функционирования рынка недвижимости финансовой и рыночной инфраструктур).

Административные факторы (распределение квартир по ордерам -- функционировала так называемая административно-распределительная система; очень низкая оплата жилья по сравнению с общим уровнем заработной платы; строительство жилья для населения и его содержание являлись прерогативой государства).



2. Особенности соотношения спроса и предложения на рынке недвижимости

От спроса, предложения и их соотношения в главной степени зависят такие важные экономические параметры, как цены, доходность, риски приобретения или создания объектов недвижимости.

В этом отношении понимание особенностей реакции спроса и предложения на рынке недвижимости на такие параметры, как цены, доходы и т. д., является весьма существенным обстоятельством, которое позволяет грамотно интерпретировать данные о состоянии рынка и, что еще важнее, делать обоснованные прогнозы относительно его развития.

Баланс спроса и предложения -- это один из определяющих факторов, но он не аутентичен, и его необходимо рассматривать во взаимодействии со всеми группами факторов. При этом, думаю, никто не будет спорить с тем, что более всего ситуацию на рынке недвижимости определяют именно спрос и предложение. И именно спрос и предложение в наибольшей мере влияют на цены.

Так же необходимо отметить, что любой объект недвижимости -- это результат взаимодействия таких факторов производства, как земля, капитал и труд, причем два последних мобильны, а земля -- неподвижна и ограничена. Эти свойства земли определяют невозможность увеличения предложения недвижимости даже при росте цен на нее.



3. Факторы, влияющие на стоимость объектов недвижимости

Изменение стоимости любой недвижимости зависит от целого ряда факторов, которые проявляются на различных стадиях процесса оценки. Эти факторы могут быть отнесены к трем различным иерархическим уровням.

Первый уровень (региональный) - уровень влияния факторов, носящих общий характер, не связанных с конкретным объектом недвижимости и не зависящих непосредственно от него, но косвенно влияющих на процессы, происходящие с недвижимостью на рынке, и, следовательно, на оцениваемый объект.

К этому уровню относятся следующие 4 группы факторов:

Социальные:

- базовые потребности в приобретении объектов недвижимости, в варианте их использования;

- тенденции изменения численности населения;

- изменение образовательного уровня, уровня культуры, уровня преступности;

- стиль и уровень жизни,

Экономические:

- общее состояние мировой экономики; экономическая ситуация в стране, регионе, на местном уровне;

- факторы спроса: уровень дохода, платежеспособность, доступность кредитных ресурсов, ставки процента и арендной платы, издержки при формировании продаж;

- факторы предложения: наличие источников и условия финансирования строительства и реконструкции, число объектов, выставленных на продажу; затраты на строительно-монтажные работы, налоги.

Так же одной из особенностей рынка недвижимости в России является его двухвалютность. Привязка цены объекта недвижимости к американской валюте приводит к большой зависимости цены от изменений курса доллара, его покупательной способности в России.

Физические:

- климатические условия, природные ресурсы и источники сырья, рельеф, топография, почва и др.;

- экология;

- сейсмические факторы.

Политические (административные):

- политическая стабильность, безопасность;

- налоговая политика, финансовая политика, предоставление разного вида льгот;

- услуги муниципальных служб: дороги, благоустройство, общественный транспорт, школы, противопожарная служба;

- наличие и совершенство законодательства (об ипотеке, о собственности, об операциях с недвижимостью, в области экологии, о залоге, в области строительства, о кредитной политике и др.), лицензирование риэлтерской и оценочной деятельности.

Государство может воздействовать на рынок недвижимости не только с помощью прямого законодательного регулирования, но и через фискальные инструменты.

Второй уровень (местный) - уровень влияния локальных факторов в основном в масштабе города или городского района. Эти факторы непосредственно связаны с оцениваемым объектом и анализом аналогичных объектов недвижимости и сделок по ним.

Ко второму уровню относятся следующие факторы:

Местоположение:

- по отношению к центру города, жилым территориям, автодороге, железной дороге, побережью, коммунальным учреждениям;

- наличие и состояние коммуникаций;

- наличие объектов социально-культурного назначения;

- размещение объектов в плане города (района), примыкающее окружение.

- условия продаж:

- особые условия сделок; мотивы продавцов и покупателей

Третий уровень (непосредственного окружения) - уровень влияния факторов, связанных с объектом недвижимости и во многом обусловленных его характеристиками.

Влияние факторов может происходить одновременно на различных уровнях, а учитываться последовательно, в зависимости от степени детализации оценки и вида оцениваемой стоимости. Оценщик недвижимости должен установить влияние каждого фактора на итоговую цену, а затем влияние всех факторов в совокупности и сделать общее заключение о стоимости недвижимости, подтвержденное необходимым обоснованием.

К третьему уровню относятся следующие факторы:

Физические характеристики:

- физические параметры: площадь, размеры, форма, материал постройки, год постройки или реконструкции, этажность и др.;

- качество строительства и эксплуатации;

- наличие коммунальных услуг;

- функциональная пригодность;

- привлекательность, комфорт,

Архитектурно-строительные:

- стиль, планировка, конструкции и т. д.;

- объемно-планировочные показатели и др. финансово-эксплуатационные:

- эксплуатационные расходы;

- стоимость строительства;

Подводя итоги, можно добавить, что в России рынок недвижимости характеризуется наличием высокой доли скрытого спроса. Исследования показали, что поменять свои жилищные условия, хотели бы 77% опрошенных. Это связано с низкой обеспеченностью жильем и большими показателями физического износа на вторичном рынке. Хотя по нормативам положено проводить капитальный ремонт каждые 10-15 лет, но по факту в нынешних «хрущевках» ремонт не проводился более 30 лет.

В настоящее время главным фактором, стимулирующим платежеспособность спроса, является активное развитие ипотеки. Рост спроса, который вызван активным использованием ипотечных программ, называют в числе основных причин роста цен на вторичном рынке недвижимости.

Так же объем предложения на рынке определяется:

* наличием резерва объектов недвижимости;

* объемами нового строительства.

Увеличение объемов нового строительства осложняется тем, что городские и муниципальные власти не способствуют свободному вхождению в отрасль новых застройщиков, не давая им разрешения на землеотвод.

Существующий перекос между спросом и предложением на рынке является главной причиной роста цен на рынке недвижимости. В погоне за равновесной ценой за последние годы рынок демонстрирует стабильный рост цен на недвижимость. Совокупность всех приведенных выше факторов определяет среднюю цену на рынке.

Параметры, корректирующие цену отдельно взятой квартиры по отношению к среднему уровню цен, делятся на 3 категории:

* постоянные;

* условно-постоянные;

* условно-переменные.

Постоянные параметры квартиры отражают характеристики, которые относятся к дому в целом. Это:

* район;

* тип здания.

К условно-постоянным относят те факторы, которые, не могут быть изменены владельцами. В их числе:

* общая площадь;

* этаж;

* планировка;

* высота потолков;

* материал стен;

* балконы, лоджии;

* наличие лифта;

* внешнее окружение.

К условно-переменным относятся параметры, связанные с комфортностью жилища:

* состояние полов, потолка, стен;

* окна и двери;

* инженерные коммуникации;

* наличие телефона / интернета

Первые две группы позиционируют квартиру, определяя, к какому классу она принадлежит (элитная, бизнес-класс или эконом-класс). Характеристики параметров второй группы однозначно влияют на формирование цены - увеличение либо уменьшение. Что же касается параметров третьей группы, то их воздействие определятся исходными характеристиками из первых двух групп. Например, стандартный ремонт элитной квартиры не повышает ее стоимость, аналогичный эффект возникает в ситуации евроремонта в ветхом доме.

Одной из особенностей российского рынка жилой недвижимости является то, что люди в основном хотят жить в центре города, а стоимость остальных районов пропорционально снижается по мере удаления от центра. Увеличение площади квартиры ведет к снижению стоимости квадратного метра. Исключение составляют квартиры большой площади в центре, стоимость которых выше стоимости квартир среднего размера и приблизительно равна стоимости небольших квартир. Это явление можно объяснить тем, что в этой категории большой процент квартир относящихся к престижным.

Следующим параметром, определяющим стоимость квартиры, является материал, из которого сооружен дом. В соответствии с данным признаком классификации выделяют дома:

* деревянные;

* блочные (монолитные),

* панельные;

* кирпичные.

В настоящее время, несмотря на активное развитие новых форм блочного и панельного домостроения, кирпичные дома остаются наиболее престижными. В число факторов понижающих цену квартиры входит расположение на крайних этажах. В среднем м² квартир на крайних этажах стоит на 5% меньше, чем в квартирах на средних этажах.

Для рынка коммерческой недвижимости, напротив, принадлежность помещения к крайнему, а именно первому этажу, вкупе с отдельным входом является обстоятельством, повышающим цену квадратного метра в среднем на 20%. Так же основным фактором, определяющим стоимость коммерческой недвижимости, является территориальное расположение. Помимо самого района важным фактором, влияющим на стоимость квадратного метра нежилого помещения, является местоположение помещения в районе. Особым спросом пользуются улицы с интенсивным людским потоком. В числе условий влияющих на цену нежилого помещения входят также:

* удаленность от метро

* парковка;

* инженерные коммуникации;

* ремонт.



4. Основные факторы, влияющие на стоимость недвижимости

В данной главе сделана попытка систематизировать основные факторы, влияющие на стоимость недвижимости.

Все факторы были разделены на две группы: социально-экономические и политико-психологические.

4.1 Социально-экономические

Рост доходов населения

Рост доходов населения, безусловно, имеет большое влияние на уровень цен. Другое дело, если сопоставить темпы роста цен и доходов, можно констатировать, что доходы, как правило, не поспевают за ценами. Уровень доходов -- это показатель, относящийся ко всем жителям региона, а потребители такого товара, как недвижимость, -- это, в основном, люди с наиболее высокими доходами. Сбор дифференцированной статистики доходов различных слоев населения если и ведется, то доступ к ней более чем проблематичен.

Состояние экономики

Определить, каким образом общее состояние экономики влияет на стоимость недвижимости достаточно сложно. Можно сказать лишь одно: резкий спад в экономике неизбежно приведет к снижению цен. Если же спад небольшой, то зависимость между ВВП и ценами на недвижимость может быть и прямо противоположной. При угрозе кризисных ситуаций люди пытаются обрести уверенность и стабильность. И, как показывает опыт, многие ищут эту уверенность и стабильность, приобретая недвижимость. Спрос при этом растет, а с ним растут и цены. В случае уверенного роста экономики у людей, обладающих недвижимостью и деньгами, появляются дополнительные возможности и интересы. Поток инвестиций в недвижимость при этом, как правило, не уменьшается.

Трудовая и культурная миграция

Во многие крупные города устремляется очень большое количество населения. Причин для этого много. Это и наличие рабочих мест, и возможности для карьерного роста, и развитость науки, культуры, образования. Люди это понимают, поэтому изо всех регионов стремятся в столицу. Значительная часть этих людей либо обладают необходимыми для покупки квартир средствами, либо готовы покупать их с помощью кредитов. Естественно, что всё это способствует повышению цены.

Развитие кредитования. Внедрение госпрограмм предоставления льготных кредитов

Кредитами сейчас пользуются всё большее число покупателей, многие из которых просто не смогли бы по-другому выйти на рынок недвижимости. Естественно, что появление дополнительных денег и покупателей в определенной мере давит на рынок, повышая спрос и, конечно же, цены.

Понижение ставки по кредитам привлекает значительное число покупателей с относительно небольшим достатком. Эта категория потребителей ориентирована в основном на малогабаритное, относительно дешевое жилье.

Есть и люди, которые с помощью кредитов приобретают ликвидные квартиры с целью их дальнейшей перепродажи. Количество семей, нуждающихся в жилье, но не имеющих необходимых средств, во много раз превышает количество строящихся квартир.

В таких условиях любые государственные или муниципальные программы льготного кредитования объективно способствуют увеличению платежеспособного спроса и удорожанию жилья. Замораживание же этих программ, ужесточение условий кредитования, приводит к снижению спроса и стагнации рынка недвижимости.



4.2 Политико-психологические

Основными политико-психологическими факторами, которые наиболее сильно влияют на стоимость недвижимости, являются:

- состояние политической стабильности и, как следствие этого, положительные или негативные ожидания участников рынка;

- степень доверия граждан к банковской системе, рынку недвижимости;

- уровень оптимизма граждан, зависящий от многих факторов, начиная от перспектив развития страны и заканчивая состоянием жилого фонда.

Политико-психологические факторы переплетены еще сильнее, чем социально-экономические. Подводя итоги можно еще раз отметить основные факторы, которые могут снизить цены на недвижимость.

Положительные факторы:

- резкое увеличение объема строительства: ориентация на строительство целых микрорайонов со своей инфраструктурой, привлечение мощных иностранных строительных компаний;

- развитие регионов, создание хороших условий для жизни и работы в других городах;

- создание альтернативных способов размещения денежных средств (прежде всего, создание более благоприятного климата для мелкого и среднего бизнеса).

Отрицательные факторы:

- кризис в экономике и, как правило, резкое падение доходов населения и сокращение платежеспособного спроса на недвижимость;

- форс-мажорные обстоятельства (стихийные бедствия, национальные конфликты);

- деградация микрорайонов, коммунального хозяйства, отдельных домов;

- ухудшение условий ипотечного кредитования, сворачивание льготных программ приобретения жилья.

В заключение можно сказать, что у рынков нежилой и жилой недвижимости есть общие проблемы. Одной из наиболее актуальных является низкий объем предложения. Для решения этой проблемы необходимо стимулировать строительство новых объектов недвижимости.



Заключение

Итак, для того, чтобы определить факторы, влияющие на стоимость недвижимости, необходимо, во-первых, проанализировать факторы, определяющие специфику рынка недвижимости на этапе его становления. И, кроме того, понимать -- куда рынок недвижимости может двигаться в будущем и что его ожидает с учетом той специфики, по которой он сформирован.

Очень важно обратить внимание на то, что в каждый анализируемый период конъюнктура регионального рынка недвижимости представляет собой результат совместного воздействия на нее различных по длительности влияния, силе и направлению факторов.



Список использованной литературы

экономический недвижимость спрос стоимость

1. Асаул А.Н. «Экономика недвижимости», М.: Экономикс, 2000. - 92 с.

2. Афонасова М.А. «Экономика недвижимости», Томск, Томский межвузовский центр дистанционного образования, 1999. - 45 с.

3. Гриненко СВ. "Экономика недвижимости", Таганрог, изд-во ТРТУ 2004. - 107 с.

4. Иванова Е.Н. "Оценка стоимости недвижимости", КноРус, 2007. - 344с.

5. Татарова А.В. «Оценка недвижимости и управление собственностью», Таганрог: Изд-во ТРТУ, 2003.

Размещено на Allbest.ru