Формування ринку нерухомості на регіональному рівні в Україні

Размещено на http://allbest.ru

МІНІСТЕРСТВО ОСВІТИ І НАУКИ УКРАЇНИ

ПОЛТАВСЬКИЙ НАЦІОНАЛЬНИЙ ТЕХНІЧНИЙ УНІВЕРСИТЕТ

ІМЕНІ ЮРІЯ КОНДРАТЮКА

УДК 332.7(477)

АВТОРЕФЕРАТ

дисертації на здобуття наукового ступеня

кандидата економічних наук

ФОРМУВАННЯ РИНКУ НЕРУХОМОСТІ НА РЕГІОНАЛЬНОМУ РІВНІ В УКРАЇНІ

Спеціальність 08.00.05 - розвиток продуктивних сил і регіональна економіка

КРЕКОТЕНЬ ІРИНА МИХАЙЛІВНА

Полтава - 2009

Дисертацією є рукопис

Робота виконана в Полтавському національному технічному університеті імені Юрія Кондратюка Міністерства освіти і науки України

Науковий керівник

доктор економічних наук, професор, заслужений працівник освіти України Онищенко Володимир Олександрович, Полтавський національний технічний університет імені Юрія Кондратюка Міністерства освіти і науки України, завідувач кафедри фінансів, банківської справи та державного управління, ректор

Офіційні опоненти:

доктор економічних наук, професор Бубенко Павло Трохимович, Північно-Східний науковий центр НАН України і МОН України (м. Харків), директор;

кандидат економічних наук Мірошниченко Олексій Володимирович, Національний інститут стратегічних досліджень (м. Київ), докторант

Захист відбудеться „10” грудня 2009 р. о 13.30 на засіданні спеціалізованої вченої ради Д 44.052.03 у Полтавському національному технічному університеті імені Юрія Кондратюка Міністерства освіти і науки України за адресою: 36011, м. Полтава, Першотравневий проспект, 24, ауд. 218

З дисертацією можна ознайомитися у бібліотеці Полтавського національного технічного університету імені Юрія Кондратюка Міністерства освіти і науки України за адресою: 36011, м. Полтава, Першотравневий проспект, 24

Автореферат розісланий „ 6” листопада 2009 р.

Вчений секретар

спеціалізованої вченої ради О.В. Комеліна

ЗАГАЛЬНА ХАРАКТЕРИСТИКА РОБОТИ

Актуальність теми. Ринок нерухомості є важливим елементом господарства кожної країни, що обумовлюється соціальною значимістю нерухомості та її стабільними якостями як інвестиційного активу. Ринок нерухомості тісно пов'язаний з іншими структурними компонентами економічної системи, внаслідок цього, процеси, що на ньому відбуваються, безпосередньо впливають на економічну кон'юнктуру.

Серед вітчизняних науковців, що розробляли підходи до оцінювання нерухомості, фінансового забезпечення проектів на ринку нерухомості, досліджували проблеми управління комерційною нерухомістю, розвитку системи іпотечного кредитування доцільно назвати А.Асаула, І.Геллера, О.Гриценко, Б.Данилишина, О.Євтуха, С.Кручка, О.Любоня, Ю.Манцевича, О.Мірошниченка, О.Мендрула, В.Онищенка, Г.Онищука, В.Павлова, К.Паливоди та інших. Серед зарубіжних науковців вказані проблеми досліджували Л.Бєлих, І.Балабанов, С.Максимов, Н.Ордуей, І.Рахман, Дж.Фрідман, Г.Харрісон та інші.

Проблеми формування регіональної політики та інвестиційного забезпечення сталого розвитку регіонів перебувають у полі зору таких науковців як П.Бубенко, З.Варналій, З.Герасимчук, Б.Данилишин, С.Дорогунцов, В.Дубіщев, Т.Заяць, Б.Кузняк, Л.Мармуль, А.Опря, В.Пила, О.Сологуб, Д.Стеченко, М.Хвесик, О.Чмир, Л.Яковенко та інших.

Незважаючи на високий рівень уваги до проблем ринку нерухомості та інвестиційного забезпечення регіонального розвитку, в економічній літературі не достатньо глибоко опрацьовані засади формування та функціонування регіональних ринків нерухомості. Найбільш актуальними в даному напрямі є теоретичні аспекти формування регіональних ринків нерухомості, проблеми залучення інвестиційних ресурсів, оцінювання інвестиційної привабливості регіональних ринків нерухомості та визначення шляхів її підвищення.

Таким чином, актуальність та недостатній рівень наукової розробки вищеназваних проблем вимагають поглиблення та систематизації теоретичних і прикладних аспектів формування та розвитку регіональних ринків нерухомості. Вказані фактори визначили тему дисертаційного дослідження та його основні напрямки.

Зв'язок роботи з науковими програмами, планами, темами. Дисертаційна робота пов'язана з науковими дослідженнями Полтавського національного технічного університету імені Юрія Кондратюка, зокрема із темами «Інноваційний зміст сталого розвитку регіонів України» (державний реєстраційний номер 0105U000770), де автором визначено особливості формування інвестиційних ресурсів в регіонах України на основі іпотечного кредитування; «Механізм формування фінансово-інвестиційного потенціалу регіонів в умовах сталого розвитку України» (державний реєстраційний номер 0105U00769), в межах якої автором обґрунтовано інструменти забезпечення інвестиційного потенціалу регіону.

Мета і завдання дослідження. Метою дисертаційної роботи є розроблення теоретико-методичних засад формування регіонального ринку нерухомості в сучасних умовах регіонального розвитку України.

Досягнення мети дослідження передбачає розв'язання таких завдань:

- дослідження сутності поняття «нерухомість» та аналіз його структури;

- визначення теоретичних засад функціонування регіонального ринку нерухомості;

- узагальнення світового досвіду функціонування ринку нерухомості та визначення шляхів його використання в Україні;

- визначення факторів, що впливають на розвиток ринку нерухомості на регіональному рівні;

- аналіз формування складників регіонального ринку нерухомості в Україні;

- оцінювання формування інвестиційних ресурсів на регіональних ринках нерухомості;

– розробка методики оцінювання інвестиційної привабливості регіональних ринків нерухомості;

- обґрунтування основних напрямів управління нерухомістю на основі стратегії інвестиційного просування нерухомості регіону;

- визначення напрямів інвестиційної політики розвитку регіональних ринків нерухомості.

Об'єктом дослідження є економічні процеси формування та функціонування ринку нерухомості на регіональному рівні в Україні.

Предметом дослідження є науково-методичні засади формування ринків нерухомості на регіональному рівні в Україні.

Методи дослідження. Теоретичною та методологічною основою дослідження є праці в галузі економічної теорії, регіональної економіки, теорії і практики менеджменту, наукові дослідження з питань оцінювання нерухомості, інвестиційної діяльності, управління, економічного і статистичного аналізу.

У процесі дослідження і систематизації отриманих результатів використовувалися загальнонаукові методи: абстрактно-теоретичний - для визначення теоретико-методичних засад формування ринків нерухомості на регіональному рівні; історичний - для дослідження процесу формування регіональних ринків нерухомості; діалектичний - для виявлення сутності поняття «нерухомість»; індукції та дедукції, аналізу та синтезу - для аналізу концептуальних засад формування та функціонування регіональних ринків нерухомості. Спеціальні методи: формалізації, порівняння, економічний та статистичний аналіз - для дослідження динаміки розвитку регіональних ринків нерухомості, дослідженні їх інвестиційної привабливості.

Наукова новизна отриманих результатів полягає у наступному:

вперше:

- розроблено методику рейтингового оцінювання інвестиційної привабливості регіональних ринків нерухомості, що базується на оцінці рейтингових інтегральних показників інвестиційного потенціалу попиту і потенціалу пропозиції на регіональних ринках нерухомості та надає можливість окремо проаналізувати тенденції у формуванні потенціалу попиту та потенціалу пропозиції на регіональних ринках нерухомості;

удосконалено:

– підхід до вивчення ринку нерухомості на основі двоїстого характеру нерухомості та враховуючи мотиви поведінки споживача, що, на відміну від існуючих концепцій, дає змогу дослідити ринок нерухомості як фінансового активу, ринок нерухомості як виробничого фактора, ринок нерухомості як споживчого блага. Сформований підхід надав можливість встановити фактори, що визначають формування попиту на ринку нерухомості, а також механізми ціноутворення;

- визначення поняття «нерухомість», в якому, на відміну від існуючих, головною ознакою нерухомості визначається не лише її фізична непереміщуваність, але і юридична - неможливість переміщення об'єкта без зміни юридичної реєстрації;

дістало подальшого розвитку:

- визначення факторів, що здійснюють вплив на функціонування ринків нерухомості на регіональному рівні в Україні, що надало можливість обґрунтувати напрями інвестиційної політики розвитку регіональних ринків нерухомості;

- засади управління об'єктами нерухомості на основі формування стратегії інвестиційного просування нерухомості регіону, що забезпечують максимальне задоволення потреб споживача;

- оцінювання діючих інструментів формування інвестиційних ресурсів на регіональних ринках нерухомості, що надало можливість визначити переваги та недоліки, а також перспективи їх удосконалення та подальшого застосування в регіонах України;

- дослідження регіональних особливостей формування системи іпотечного кредитування, що надало можливість обґрунтувати характерні ознаки регіону, які впливають на підвищення інвестиційної привабливості ринків нерухомості.

Практичне значення одержаних результатів. Основні наукові положення дисертації доведені до рівня конкретних практичних пропозицій та створюють основу для аналізу тенденцій у формуванні регіонального ринку нерухомості з метою формування стратегічних планів діяльності підприємств, місцевих органів влади, формування засад підвищення інвестиційної привабливості регіональних ринків нерухомості.

Практична цінність отриманих наукових результатів підтверджується їх упровадженням у діяльності регіонального відділення Фонду державного майна України у Полтавській області (довідка №52, від 16.09.2009 р.), Полтавського обласного міжгосподарського виробничого об'єднання з агропромислового будівництва «Полтавоблагробуд» (довідка №141, від 28.09.2009 р.), приватного підприємства АН «Ділайм» (довідка від 31.07.2008 р.). Основні положення дисертації використані при викладанні дисциплін «Національна економіка», «Регіональна економіка» у Полтавському національному технічному університеті імені Юрія Кондратюка (довідка №77-9-1702, від 21.09.2009 р.).

Особистий внесок здобувача. Дисертаційна робота є самостійно виконаною науковою працею. Викладені в дисертації та авторефераті результати досліджень належать особисто автору. Наукові ідеї і розробки, що належать співавторам опублікованих робіт, у дисертації не використовуються. інвестиційний нерухомість іпотечний

Апробація результатів дисертації. Основні наукові результати дисертаційної роботи апробовані на всеукраїнських і міжнародних науково-практичних конференціях: «Динаміка наукових досліджень - 2003» (Дніпропетровськ - Харків - Кривий Ріг, 20-27 жовтня 2003 р.); «Наука: теорія та практика - 2006» (Дніпропетровськ, 21-31 серпня 2006 р.); «Загальноекономічні та фінансові аспекти формування інноваційного потенціалу регіону» (Полтава, 29-30 березня 2007 р.); «Теорія і практика стратегічного управління розвитком регіональних суспільних систем» (Івано-Франківськ, 6-8 грудня 2007 р.); «Розвиток України в ХХІ столітті: економічні, соціальні, екологічні, гуманітарні та правові проблеми» (Тернопіль, червень 2008 р.); «Устойчивое развитие городов. Управление проэктами и программами городского и регионального развития» (Харьков, 2008 р.); «Культура і цивілізація: традиції та новації» (Полтава, квітень 2009 р.).

Публікації. Основні положення та результати дисертаційної роботи відображені у 13 наукових публікаціях, із них 6 публікацій у наукових фахових виданнях (у тому числі 1 у співавторстві) та 7 тез у матеріалах наукових конференцій, загальним обсягом 3,2 друк. арк., із яких особисто автору належить 3,0 друк. арк.

Структура і обсяг дисертації. Дисертація складається зі вступу, трьох розділів, загальних висновків, списку використаних джерел, додатків. Повний обсяг дисертації складає 204 сторінки комп'ютерного тексту. Дисертація ілюстрована 12 таблицями, 15 рисунками. Із загальної кількості таблиць та рисунків 4 займають усю площу сторінки. Список використаних джерел складається із 165 найменувань на 15 сторінках, дисертаційна робота має 15 додатків, викладених на 15 сторінках.

ОСНОВНИЙ ЗМІСТ ДИСЕРТАЦІЇ

У першому розділі «Теоретичні основи дослідження регіональних ринків нерухомості» на основі проведеного аналізу закономірностей розвитку ринку нерухомості визначено поняття «нерухомість» та розкрито його зміст через визначення його структурних компонентів; на теоретичному рівні виявлено складники регіонального ринку нерухомості; узагальнено регіональні фактори, що впливають на ринок нерухомості; проведено узагальнення світового досвіду з метою виявлення чинників, що стримують розвиток ринку нерухомості в регіонах України.

Аналіз наукової літератури дозволив виділити основні підходи до визначення поняття «нерухомість», а саме з точки зору фізичних або фізичних і юридичних характеристик, обґрунтувати соціально-економічний зміст нерухомості на основі економічної, географічної, соціальної, юридичної концепцій. Зміст поняття «нерухомість» відображається через структурні компоненти, що входять до його складу. Узагальнення класифікацій, викладених у вітчизняних та зарубіжних джерелах, врахування основних класифікаційних критеріїв надали можливість виділити у складі нерухомого майна три основні групи: земельні ділянки, житлова нерухомість, комерційна нерухомість.

Дослідження ринку нерухомості на теоретичному рівні надало можливість сформувати підхід до його вивчення, враховуючи мотиви поведінки споживача, що стало основою для дослідження ринку нерухомості як виробничого фактора, ринку нерухомості як споживчого блага, ринку нерухомості як фінансового активу. Проаналізовано фактори, що визначають формування попиту на ринку нерухомості. Встановлено, що попит на ринку нерухомості як виробничого фактора є похідним, оскільки задоволення потреб споживачів відбувається опосередковано через виробництво товарів і послуг. Попит на ринку нерухомості як споживчого блага формується за законами звичайного товарного ринку, де об'єкти нерухомості виступають у якості споживчого блага, і визначається законом спадної граничної корисності. Ринок нерухомості як фінансового активу функціонує відповідно до закономірностей фінансового ринку.

Регіональний ринок нерухомості визначається як система відносин, що виникають при операціях із нерухомістю - купівля-продаж, оренда, іпотека, які забезпечують перехід прав на об'єкти нерухомості та сукупність послуг, що обслуговують даний ринок і характеризуються розміщенням на території регіону та об'єднаних спільною метою - задоволення потреб населення регіону (рис. 1).

Рис. 1 Структура регіонального ринку нерухомості

Досліджено регіональний аспект девелоперської діяльності, що здійснює безпосередній вплив на розвиток території. Максимізація позитивного впливу досягається при комплексному підході з використанням таких організаційно-економічних форм, які розглядають розвиток окремих об'єктів нерухомості через призму загального підходу до проблем регіонального розвитку.

Установлено необхідність державного регулювання регіональних ринків нерухомості, ефективність якого забезпечується наявністю досконалої системи державної реєстрації об'єктів нерухомості. Проаналізовано існуючі системи реєстрації нерухомості та визначено напрями її вдосконалення в Україні. Досліджено світову практику оподаткування об'єктів нерухомості, визначено основні принципи побудови ефективної системи оподаткування, проаналізовано наслідки формування такої системи в регіонах України.

У другому розділі «Аналіз формування регіональних ринків нерухомості України та їх інвестиційного забезпечення» проаналізовано формування складників регіональних ринків нерухомості; досліджено основні механізми формування інвестиційних ресурсів на регіональних ринках нерухомості; виявлено регіональні особливості формування умов іпотечного кредитування.

Проведено аналіз формування регіонального ринку нерухомості за окремими складниками: ринок земельних ділянок, ринок комерційної нерухомості, ринок житлової нерухомості.

Встановлено, що розвиток ринку земель сільськогосподарського призначення стримується через відсутність необхідного нормативного та інституційного забезпечення. Унаслідок цього ринок землі не є сформованим, на даному етапі проявляються лише його часткові елементи, земля сільськогосподарського призначення не реалізується у ринковому механізмі.

Основні характеристики розвитку ринку комерційної нерухомості перебувають під впливом руху капіталу, що характеризується переміщенням із столичного регіону до інших регіонів України. Вказаний процес зумовлюється цілою низкою причин, серед яких доцільно виділити нижчу собівартість будівництва у цих регіонах порівняно із столичним.

При проведенні аналізу формування регіональних ринків нерухомості основна увага приділена ринку житлової нерухомості, враховуючи його соціальну значимість. Досліджено етапи формування ринку житлової нерухомості та проведено типологію регіональних ринків житлової нерухомості через оцінку показників еластичності ціни житла до рівня його доступності (А) і до рівня житлової забезпеченості (Б). Визначено такі чотири типи ринків: ринок, що розвивається (І), розвинутий ринок (ІІ), ринок, що перебуває у рецесійному стані (ІІІ), ринок, що характеризується ціновим перегріванням (IV).

Встановлено, що більшість регіональних ринків житлової нерухомості у 2006 р. характеризувалися ціновим перегріванням, у 2007 р. відбувається збільшення рецесійних станів (табл. 1).

Таблиця 1

Типологія регіональних ринків нерухомості відповідно до показників еластичностей

Регіони	2006 р.	2007р.
	Показник еластичності А	Показник еластичності Б	Тип ринку	Показник еластичності А	Показник еластичності Б	Тип ринку
АР Крим	- 3.9	14.8	IV	0.74	9.3	I
Вінницька	-17.8	50	IV	1.2	240	I
Волинська	- 2.6	82.6	IV	-5.4	23	IV
Дніпропетровська	- 4.86	34	IV	0.29	6.67	I
Донецька	-3.08	106	IV	-0.223	-6.14	III
Житомирська	- 2.54	100	IV	-13.8	64.9	IV
Закарпатська	- 5.4	32.5	IV	-0.13	-1.4	III
Запорізька	- 2.73	5330	IV	0.83	7.3	I
Івано-Франківська	10.5	3.3	I	0.29	3.17	I
Київська	- 2.7	52.9	IV	-8.7	16.4	IV
Кіровоградська	- 45.2	16.1	IV	2.5	11.16	I
Луганська	- 4.76	- 15.1	III	-0.16	-5.7	III
Львівська	- 3.41	22.6	IV	5.1	36.4	I
Миколаївська	- 2.4	8330	IV	0.37	13.1	I
Одеська	- 2.3	103.2	IV	-0.34	-5.5	III
Полтавська	- 3.67	25.8	IV	3.7	24.4	I
Рівненська	-2.82	22.78	IV	-2370	43	IV
Сумська	- 9.75	20.94	IV	0.65	10.2	I
Тернопільська	15.2	16.37	I	0.225	3.06	I
Харківська	- 2.6	6480	IV	0.072	0.72	I
Херсонська	- 4.87	- 667	III	20.6	8.1	I
Хмельницька	- 5.6	62.6	IV	1.28	6.2	I
Черкаська	- 6.6	26.6	IV	-38.7	-23.2	III
Чернівецька	12	26.6	I	0.41	14.6	I
Чернігівська	- 9.8	62.6	IV	7.5	14.9	I
м. Київ	- 2.9	175.3	IV	0.45	9.18	I

Досліджено основні інструменти інвестування будівництва нерухомості: фонди фінансування будівництва, фонди операцій із нерухомістю, інститути спільного інвестування, недержавні пенсійні фонди, випуск безпроцентних цільових облігацій, корпоративне злиття та поглинання. Проведено аналіз основних переваг та недоліків кожного з інструментів, встановлено фактори, що стримують їх поширення у регіонах України.

Установлено, що основним інструментом, який забезпечує формування інвестиційних ресурсів на регіональних ринках нерухомості є система іпотечного кредитування.

Досліджено процес формування дворівневої моделі вторинного іпотечного ринку в регіонах України на основі створення Державної іпотечної установи.

Проаналізовано регіональні відмінності у формуванні умов іпотечного кредитування, зокрема у встановленні процентних ставок за іпотечними кредитами. Виявлено нерівномірність розподілу інвестиційних ресурсів в регіонах України та їх концентрацію у наступних регіонах: м. Київ і Київська область - 20,7%, АР Крим - 17,1%, Дніпропетровська область - 13,2 %, Полтавська область - 9,5 %, Донецька область - 9 %. Головними факторами, що забезпечують поступове вирівнювання відсоткових ставок у регіонах України, є розвиток фінансової інфраструктури та переливання інвестиційних ресурсів між регіонами.

У третьому розділі «Підвищення інвестиційної привабливості регіональних ринків нерухомості» проведено оцінювання інвестиційної привабливості регіональних ринків нерухомості; обґрунтовано основні напрями удосконалення системи управління нерухомістю; визначено засади формування напрямів інвестиційної політики розвитку регіональних ринків нерухомості.

Розроблено методику оцінювання інвестиційної привабливості регіональних ринків нерухомості, що основана на визначенні рейтингової оцінки інвестиційного потенціалу. Виділено та систематизовано групи факторів, що визначають інвестиційний потенціал попиту та потенціал пропозиції на регіональних ринках нерухомості.

Запропоновано розглядати потенціал попиту як сукупну спроможність економічних суб'єктів регіону, що при зміні умов може бути максимально реалізована для купівлі об'єктів нерухомості. Потенціал пропозиції розуміється як сукупність ресурсів регіону, що може бути реалізована для створення (будівництва, виробництва ) об'єктів нерухомості.

Послідовна реалізація авторської методики дає змогу визначити інтегральні показники рейтингу інвестиційного потенціалу попиту та потенціалу пропозиції регіональних ринків нерухомості за досліджуваний період (табл. 2, 3).

Таблиця 2

Динаміка рейтингових інтегральних показників інвестиційного потенціалу попиту на регіональних ринках нерухомості

	Період	Коефіцієнт кореляції	Значимість коефіцієнта кореляції
Регіони	2002 р.	2003 р.	2004 р.	2005 р.	2006 р.	2007р.
АР Крим	0,844	0,915	0,88	0,918	0,914	0,938	0,79867	2,654404
Вінницька	0,67	0,716	0,74	0,754	0,7661	0,759	0,902509	4,191167
Волинська	0,829	0,854	0,871	0,84	0,8648	0,844	0,2581	0,534304
Дніпропетровська	1,16	1,12	1,138	1,331	1,134	1,127	0,046286	0,092672
Донецька	0,968	0,972	0,991	0,979	0,969	0,989	0,445449	0,995076
Житомирська	0,683	0,723	0,727	0,771	0,779	0,775	0,936227	5,328636
Закарпатська	0,66	0,716	0,754	0,765	0,765	0,762	0,848607	3,208203
Запорізька	0,972	0,926	0,98	0,972	0,972	0,953	0,093553	0,18793
Івано-Франківська	0,887	0,875	0,892	0,862	0,852	0,886	-0,35168	-0,75135
Київська	0,636	0,661	0,701	0,777	0,804	0,805	0,968701	7,804859
Кіровоградська	0,736	0,736	0,726	0,762	0,753	0,752	0,657774	1,746578
Луганська	0,787	0,8	0,819	0,798	0,821	0,804	0,520394	1,218827
Львівська	1,094	1,096	1,077	1,045	1,028	1,02	-0,96876	-7,81302
Миколаївська	0,863	0,912	0,869	0,918	0,894	0,916	0,571252	1,391981
Одеська	0,935	0,939	0,945	0,941	0,964	0,957	0,857268	3,330035
Полтавська	0,902	0,906	0,895	0,917	0,896	0,887	-0,4279	-0,94686
Рівненська	0,678	0,773	0,765	0,83	0,824	0,842	0,90514	4,258344
Сумська	0,682	0,769	0,752	0,831	0,816	0,833	0,888221	3,866735
Тернопільська	0,737	0,806	0,773	0,826	0,806	0,809	0,694328	1,929604
Харківська	0,834	0,918	0,875	0,915	0,908	0,895	0,526436	1,238361
Херсонська	0,748	0,742	0,773	0,841	0,832	0,799	0,755602	2,307073
Хмельницька	0,707	0,731	0,782	0,798	0,817	0,81	0,937296	5,378518
Черкаська	0,863	0,798	0,78	0,793	0,802	0,81	-0,44404	-0,99115
Чернівецька	0,695	0,755	0,771	0,809	0,803	0,79	0,83428	3,026365
Чернігівська	0,757	0,772	0,715	0,747	0,778	0,767	0,233329	0,479905
м. Київ	2,14	2,29	2,302	2,344	2,369	2,41	0,928242	4,99087

За результатами дослідження виявлено позитивні тенденції в динаміці рейтингових інтегральних показників інвестиційного потенціалу попиту на регіональних ринках нерухомості у 10 регіонах: Вінницький, Житомирській, Закарпатській, Київській, Одеській, Рівненській, Сумській, Хмельницькій, Чернівецькій областях та у м. Києві. Негативні тенденції виявлено у Львівському регіоні.

Позитивні тенденції в динаміці рейтингових інтегральних показників інвестиційного потенціалу пропозиції на регіональних ринках нерухомості виявлено у 6 регіонах: Донецькій, Житомирській, Закарпатській, Київській, Одеській та Чернівецькій областях. Негативні тенденції виявлено у Миколаївському регіоні. Проведене дослідження надає можливість зробити висновок про відсутність позитивної динаміки на більшості регіональних ринках нерухомості України.

Таблиця 3

Динаміка рейтингових інтегральних показників інвестиційного потенціалу пропозиції на регіональних ринках нерухомості

Регіони	Період	Коефіцієнт кореляції	Значимість коефіцієнта кореляції
	2002 р.	2003 р.	2004 р.	2005 р.	2006 р.	2007 р.
АР Крим	0,795	0,823	0,774	0,831	0,803	0,866	0,741421	2,209766
Вінницька	0,772	0,807	0,794	0,838	0,815	0,782	0,729425	2,132631
Волинська	0,853	0,83	0,793	0,798	0,805	0,817	-0,55333	-1,3286
Дніпропетровська	1,08	1,065	1,028	1,049	1,116	0,982	-0,14123	-0,28531
Донецька	0,776	0,777	0,784	0,794	0,803	0,81	0,917403	4,610549
Житомирська	0,634	0,643	0,662	0,67	0,668	0,677	0,955065	6,444507
Закарпатська	0,722	0,739	0,7	0,729	0,834	0,823	0,95046	6,115287
Запорізька	0,819	0,8	0,828	0,81	0,768	0,763	-0,5043	-1,16801
Івано-Франківська	0,79	0,772	0,887	0,84	0,903	0,843	0,550237	1,317918
Київська	0,885	0,866	0,968	1,076	1,199	1,29	0,981873	10,36058
Кіровоградська	0,659	0,668	0,644	0,645	0,659	0,64	0,163461	0,331379
Луганська	0,655	0,647	0,656	0,672	0,664	0,657	0,656994	1,742932
Львівська	0,826	0,827	0,879	0,806	0,833	0,815	-0,79029	-2,5796
Миколаївська	0,84	0,793	0,798	0,743	0,73	0,714	-0,9498	-6,07177
Одеська	0,996	1,024	1,053	1,08	1,126	1,085	0,903309	4,211328
Полтавська	0,884	0,844	0,83	0,873	0,836	0,806	-0,64866	-1,7046
Рівненська	0,745	0,733	0,81	0,777	0,761	0,731	0,793941	2,611667
Сумська	0,785	0,76	0,715	0,715	0,681	0,669	0,263475	0,546251
Тернопільська	0,767	0,788	0,758	0,812	0,742	0,76	0,525653	1,235815
Харківська	0,954	0,997	0,944	0,949	0,881	0,854	-0,47057	-1,06662
Херсонська	0,792	0,752	0,718	0,806	0,729	0,7	0,135122	0,272746
Хмельницька	0,851	0,802	0,782	0,775	0,747	0,772	0,712897	2,033164
Черкаська	0,727	0,712	0,71	0,692	0,699	0,7	-0,6005	-1,50196
Чернівецька	0,681	0,68	0,76	0,734	0,765	0,817	0,961645	7,011714
Чернігівська	0,737	0,708	0,727	0,746	0,728	0,715	0,166929	0,338608
м. Київ	4,24	4,38	4,063	3,75	3,67	4,6	0,144362	0,291781

Отримані результати свідчать про необхідність активного впливу на ринок нерухомості з боку державних та регіональних органів влади. При цьому, основна

увага має бути зосереджена на розробці інструментів, спрямованих на активізацію пропозиції.

Досягнення максимального ефекту від процесу управління є можливим за умови відповідності управління потребам споживачів. За даних умов актуальності набуває маркетингова діяльність, що надає можливість враховувати особливості зовнішнього і внутрішнього середовища конкретного регіону та створювати умови для максимального пристосування виробництва до вимог ринку. Формування маркетингової діяльності слід розпочати із створення стратегії інвестиційного просування регіону, основну роль в якому має відіграти регіональний ринок нерухомості.

Стратегія інвестиційного просування регіону являє собою систему дій, які виявляють і підтримують конкурентні переваги регіону та забезпечують формування інвестиційної привабливості регіону у міжрегіональному та міжнародному просторі. Значимість регіонального ринку нерухомості у інвестиційному просуванні регіону зумовлюється високою привабливістю нерухомого майна як інвестиційного інструменту, особливо в умовах обмеженості фінансових інструментів в Україні та кризових явищ у світовій економіці.

Інвестиційне просування нерухомості регіону визначається як система дій, що спрямована на вияв та підтримку існуючих, формування нових конкурентних переваг нерухомості регіону. Залежно від специфіки регіонального розвитку та поставлених завдань, структура програми просування може відрізнятися, однак, базовими розділами плану просування є економічний аналіз ринкового середовища та формування інформаційного забезпечення.

Процес донесення інформації про наявні та потенційні можливості регіонального ринку нерухомості до потенційних інвесторів передбачає формування певного інформаційного середовища - комунікативної мережі, що має забезпечити достовірність, структурованість та доступність інформації. Схема інвестиційного просування нерухомості регіону представлена на рис. 2.

Размещено на http://allbest.ru

Рис. 2 Схема інвестиційного просування нерухомості регіону

Формування у системі державної інвестиційної політики окремого напряму, направленого на розвиток регіональних ринків нерухомості, зумовлюється складністю нерухомості як об'єкту інвестування та його соціальною значимістю. Цілі політики розвитку регіональних ринків нерухомості визначаються тенденціями у формуванні попиту та пропозиції на ринках, що виявлені за результатами методики оцінки інвестиційної привабливості регіональних ринків нерухомості.

Запропонована наступна послідовність етапів формування інвестиційної політики розвитку регіональних ринків нерухомості:

1. Аналіз стану регіонального ринку нерухомості на основі визначення рейтингової оцінки його інвестиційної привабливості.

2. Інтерпретація результатів оцінювання і формування цілей політики.

3. Розробка інструментів інвестиційної політики розвитку регіонального ринку нерухомості.

4. Реалізація інвестиційної політики на регіональних ринках нерухомості.

Реалізація інвестиційної політики розвитку регіональних ринків нерухомості забезпечує підвищення інвестиційної привабливості регіональних ринків нерухомості та регіонів в цілому.

ВИСНОВКИ

Розроблення у дисертаційній роботі теоретико-методичних засад формування регіонального ринку нерухомості в сучасних умовах регіонального розвитку України дозволило отримати такі висновки та пропозиції:

1. Визначено теоретико-методичні засади процесу формування регіональних ринків нерухомості. Сформовано підхід до вивчення ринку нерухомості, враховуючи мотиви поведінки споживача, що дає змогу дослідити ринок нерухомості як фінансового активу, ринок нерухомості як виробничого фактора, ринок нерухомості як споживчого блага та встановити фактори, що визначають формування попиту на ринку нерухомості, а також механізми ціноутворення;

2. Сформульовано авторський підхід до визначення поняття «нерухомість», в якому нерухомість визначається як частина земної поверхні, що має юридично і геодезично визначені межі, включає нерухомі за своєю фізичною сутністю об'єкти, переміщення яких без заподіяння збитку їхньому призначенню та зміни юридичної реєстрації неможливе, рухомі за своєю природною сутністю об'єкти, законодавчо віднесені до нерухомого майна, а також комплекс юридичних прав та економічних вигод, пов'язаних із власністю на нерухоме майно.

3. Формування ринку нерухомості являє собою систему взаємопов'язаних структурних компонентів, а саме: ринку земельних ділянок, ринку комерційної нерухомості, ринку житлової нерухомості, що характеризуються неоднорідністю розвитку. Мораторій на продаж земель сільськогосподарського призначення в Україні має наслідком неможливість реалізації земельної нерухомості через ринкові механізми, внаслідок цього ринок нерухомості характеризується розбалансованістю та не може вважатися сформованим.

4. Визначення теоретичних основ формування ринку нерухомості забезпечило виділення загальнодержавних та регіональних факторів, що здійснюють вплив на нього. Доведена доцільність структурування регіональних факторів на такі групи: економічні, соціальні, адміністративні, географічні та регіональна економічна політика.

5. Обґрунтовано пріоритетні напрями удосконалення процесу формування ринку нерухомості на регіональному рівні в Україні, з врахуванням світового досвіду. Основними серед яких правомірно виділити такі: удосконалення системи реєстрації об'єктів нерухомості, у відповідності до положень задекларованих у Законі України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень», та формування ефективної системи оподаткування нерухомості.

6. Доведено, що основним інструментом, який забезпечує формування інвестиційних ресурсів на регіональних ринках нерухомості виступає іпотечне кредитування. Дослідження процесу формування іпотечних ресурсів свідчить про нерівномірність їх розподілу між регіонами України та існування відмінностей в умовах кредитування. Поступове вирівнювання відсоткових ставок протягом досліджуваного періоду забезпечуються розвитком фінансової інфраструктури та переливанням інвестиційних ресурсів між регіонами. Основним фактором, що стримує розвиток іпотечного кредитування на регіональних ринках нерухомості України є низька платоспроможність позичальника.

7. Кризові явища, які характеризують сучасний стан регіональних ринків нерухомості є наслідком не лише світової фінансової кризи, але і процесів цінового перегрівання, що були характерними для більшості регіональних ринків нерухомості України у докризовий період.

8. Основною причиною, що стримує розвиток механізмів інвестування на регіональних ринках нерухомості, правомірно вважати нерозвиненість інституційних інвесторів та відсутність досконалої системи захисту прав потенційних інвесторів.

9. Розроблена методика оцінки інвестиційної привабливості регіональних ринків нерухомості є об'єктивною складовою системи оцінювання інвестиційної привабливості регіонів України і проводиться на основі визначення інвестиційного потенціалу. Виділено групи факторів, що визначають потенціал попиту та потенціал пропозиції на регіональному ринку нерухомості. Використання методики забезпечило визначення тенденцій у формуванні регіональних ринків нерухомості.

10. Підвищення інвестиційної привабливості регіональних ринків нерухомості є можливим за умови ефективного управління об'єктами нерухомості, орієнтованого на задоволення потреб споживача. Внаслідок цього особливого значення набуває маркетингова діяльність, що забезпечує максимальне пристосування виробництва до вимог ринку. Основним напрямом маркетингової діяльності на регіональних ринках нерухомості виступає інвестиційне просування об'єктів нерухомості.

11. Необхідність формування інвестиційної політики розвитку регіональних ринків нерухомості обумовлюється значенням регіональних ринків нерухомості у господарському комплексі регіону. Формування політики має проводиться з врахуванням результатів оцінки інвестиційної привабливості регіональних ринків нерухомості та з використанням стратегії інвестиційного просування.

СПИСОК ОПУБЛІКОВАНИХ ПРАЦЬ ЗА ТЕМОЮ ДИСЕРТАЦІЇ

Статті у фахових виданнях

1. Онищенко В.О. Регіональний маркетинг у системі управління нерухомістю / В.О. Онищенко, І.М. Крекотень // Економіка і регіон: наук. вісн. - Полтава: ПолтНТУ, 2009. - № 2 (21). - С. 13-17. Особистий внесок здобувача: сформовано послідовність інвестиц. просування об'єктів нерухомості регіону.

2. Крекотень І.М. Ринок землі як складова ринку нерухомості / І.М. Крекотень // Регіональні перспективи, 2003 - № 4-5. - С. 17-19.

3. Крекотень І.М. Сутність іпотечного кредитування в системі інвестиційного потенціалу України / І.М. Крекотень // Економіка і регіон: наук. вісн. - Полтава: ПолтНТУ, 2005. - № 4 (7) - С. 63-66.

4. Крекотень І. М. Термінологічне визначення категорії «нерухомість» у регіональному вимірі світової практики господарювання / І. М. Крекотень. // Економіка: проблеми теорії та практики: збірник наукових праць. - Вип. 223: В 3-х т. - Т. ІІ. - Д.: ДНУ, 2007. - С. 568-574.

5. Крекотень І.М. Розвиток нерухомості: світовий досвід та українська практика (регіональний вимір) / І. М. Крекотень // Прометей: регіональний збірник наукових праць з економіки / Донецький економіко-гуманітарний інститут МОН України; Інститут економіко-правових досліджень НАН України - Вип. 1(22). - Донецьк: ТОВ «Юго-Восток, ЛТД», 2007. - С. 62-66.

6. Крекотень І.М. Методика оцінки інвестиційної привабливості регіональних ринків нерухомості / І.М.Крекотень // Науковий вісник. Одес. держ. екон. ун-т, Всеукр. асоціація молодих науковців. - О., 2009. - № 12 (90). - С. 53-64.

Матеріали конференцій

1. Крекотень І.М. Інвестиції в житловому секторі / І.М. Крекотень // Динаміка наукових досліджень - 2003: матеріали ІІ Міжнар. наук.-практ. конф., Дніпропетровськ - Харків - Кривий Ріг, 20-27 жовт. 2003 р. - Д.: Наука і освіта, 2003. - С. 37-39.

2. Крекотень І.М. Особливості інвестиційної діяльності в регіонах України / І.М.Крекотень // Наука: теорія та практика - 2006: матеріали Міжнар. наук.-практ. конф., Дніпр., 21-31 серп. 2006 р. - Д.: Наука і освіта, 2006. - С. 43-45.

3. Крекотень І.М. Методологічні основи формування ринку нерухомості на регіональному рівні в Україні / І. М. Крекотень // Загальноекономічні та фінансові аспекти формування інноваційного потенціалу регіону: матеріали Всеукр. наук.-практ. конф., Полтава, 29-30 берез. 2007 р. - Полтава: ПолтНТУ, 2007. - С. 87-89.

4. Крекотень І.М. Іпотечний кредит у системі формування регіонального ринку нерухомості / І.М. Крекотень // Теорія і практика стратегічного управління розвитком регіональних суспільних систем: зб. тез та доповідей Всеукр. наук.-практ. конф., Івано-Франківськ, 6-8 груд. 2007 р. - Івано-Франківськ: Івано-Франківський НТУНГ, 2007. - С. 46-47.

5. Крекотень І.М. Проблеми управління муніципальною нерухомістю / І.М.Крекотень // Розвиток України в ХХІ столітті: економічні, соціальні, екологічні, гуманітарні та правові проблеми: зб. тез доповідей ІІ Міжнар. наук.-практ. конф., Тернопіль, червень 2008 р. - Тернопіль: Тернопільський національний технічний університет, Рада молодих вчених, 2008. - С. 53-55.

6. Крекотень І.М. Особливості управління нерухомістю, що перебуває в комунальній власності / І.М. Крекотень // Устойчивое развитие городов. Управление проектами и программами городского и регионального развития: материалы IV Междунар. науч.-практ. интерн. конф., Харьков, 2008 г. - Х.: ХНАГХ, 2008. - С. 51-52.

7. Крекотень І.М. Інвестиційне просування у системі формування інвестиційної привабливості регіональних ринків нерухомості / І.М. Крекотень // Культура і цивілізація: традиції та новації: матеріали Міжнар. наук.-практ. конф., Полтава, 23 квіт. 2009 р. - Полтава: аграрний коледж управління і права ПДАА, 2009. - С.141-142.

АНОТАЦІЯ

Крекотень І.М. Формування ринку нерухомості на регіональному рівні в Україні. - Рукопис. Дисертація на здобуття наукового ступеня кандидата економічних наук за спеціальністю 08.00.05 - розвиток продуктивних сил і регіональна економіка. - Полтавський національний технічний університет імені Юрія Кондратюка Міністерства освіти і науки України. - Полтава, 2009. Дисертацію присвячено дослідженню процесу формування ринку нерухомості на регіональному рівні в Україні. У роботі визначено теоретико-методичні засади процесу формування регіональних ринків нерухомості. Сформулювано авторське визначення поняття «нерухомість» та розкрито зміст поняття через визначення його структурних компонентів. Проведено дослідження ринку нерухомості за мотивами поведінки споживача. Проаналізовано складники регіонального ринку нерухомості. Проведено узагальнення світового досвіду для виявлення чинників, що стримують розвиток ринку нерухомості в регіонах України. Досліджено процес формування складників регіональних ринків нерухомості. Проаналізовано основні механізми формування інвестиційних ресурсів на регіональних ринках нерухомості. Виявлено регіональні особливості системи іпотечного кредитування. Проведено оцінювання інвестиційної привабливості регіональних ринків нерухомості. Обґрунтовано основні напрями удосконалення системи управління нерухомістю. Визначено засади формування напрямів інвестиційної політики розвитку регіональних ринків нерухомості.

Ключові слова: регіон, ринок нерухомості, регіональний ринок нерухомості, іпотечне кредитування, інвестиційна привабливість, інвестиційне просування, інвестиційна політика розвитку регіональних ринків нерухомості.

АННОТАЦИЯ

Крекотень И.М. Формирование рынка недвижимости на региональном уровне в Украине. - Рукопись.

Диссертация на соискание ученой степени кандидата экономических наук по специальности 08.00.05 - развитие продуктивных сил и региональная экономика. - Полтавский национальный технический университет имени Юрия Кондратюка Министерства науки и образования Украины. - Полтава, 2009.

Диссертация посвящена исследованию процесса формирования рынка недвижимости на региональном уровне в Украине. В роботе определены теоретические и методические принципы формирования региональных рынков недвижимости. Сформулировано авторское определение понятия «недвижимость», исследовано содержание понятия через определение его структурных компонентов.

Разработан подход к изучению рынка недвижимости на основании мотивов потребительского поведения, что дало возможность исследовать рынок недвижимости как производственного фактора, рынок недвижимости как потребительского фактора, рынок недвижимости как финансового актива.

Проанализировано компоненты регионального рынка недвижимости. Проведено обобщение мирового опыта с целью выявления факторов, которые ограничивают развитие рынка недвижимости в регионах Украины. Исследовано процесс формирования компонентов региональных рынков недвижимости. Проанализировано основные механизмы формирования инвестиционных ресурсов на региональных рынках недвижимости.

Выявлено, что основным инструментом, который обеспечивает формирование инвестиционных ресурсов на региональных рынках недвижимости, является система ипотечного кредитования. Определены региональные особенности системы ипотечного кредитования.

Произведена оценка инвестиций привлекательности региональных рынков недвижимости с помощью определения инвестиционного потенциала. При реализации методики осуществлено объединение факторов на группы, что формируют потенциал спроса и потенциал предложения на региональных рынках недвижимости.

Обосновано основные направления усовершенствования системы управления недвижимостью, которые базируются на формировании стратегии инвестиционного продвижения. Определены принципы формирования инвестиционной политики развития региональных рынков недвижимости.

Ключевые слова: регион, рынок недвижимости, региональный рынок недвижимости, ипотечное кредитование, инвестиционная привлекательность, инвестиционное продвижение, инвестиционная политика развития региональных рынков недвижимости.

ANNOTATION

Krekoten I. Forming of the real estate market at regional level in Ukraine. - Manuscript. Thesis for the candidate's degree in Economics, speciality: 08.00.05 - Productive Forces Development and Regional Economy. - Poltava National Yuri Kondratyuk Technical University of Ministry of science and education of Ukraine. - Poltava, 2009. The dissertation is devoted to the research of real estate market forming process at the regional level in Ukraine. Theoretical and methodical principles of regional real estate markets forming process are defined in the work. Also, the author determination of concept «real estate» is formulated and maintenance of concept is exposed through determination of its structural components. Classification of real estate market is conducted on the consumer behavior grounds. The components of regional real estate market are analyzed. Generalization of world experience is conducted for the exposure of factors that restrain real estate market development in the regions of Ukraine. Forming process of regional real estate markets components is investigated. The basic mechanisms of investment resources forming are analyzed on the regional real estate markets. Found out the regional features of the mortgage crediting system. The estimation of regional real estate markets investment attractiveness is conducted. The basic directions of improvement of the real estate managerial system that are based on principles of the regional marketing are grounded. The principles of forming of the development investment policy directions for the regional real estate markets are defined.

Keywords: region, real estate market, regional real estate market, housing real estate market, commercial real estate market, lot lands market, mortgage crediting, investment force of attraction, investment promotion, development investment policy for the regional real estate markets

Размещено на Allbest.ru