Організаційно-економічний механізм розвитку житлової нерухомості міста

Размещено на http://www.allbest.ru/

МІНІСТЕРСТВО ОСВІТИ І НАУКИ УКРАЇНИ

ЛУЦЬКИЙ НАЦІОНАЛЬНИЙ ТЕХНІЧНИЙ УНІВЕРСИТЕТ

ОРГАНІЗАЦІЙНО-ЕКОНОМІЧНИЙ МЕХАНІЗМ РОЗВИТКУ ЖИТЛОВОЇ НЕРУХОМОСТІ МІСТА

Спеціальність 08.00.05 - розвиток продуктивних сил і регіональна економіка

АВТОРЕФЕРАТ

дисертації на здобуття наукового ступеня кандидата економічних наук

КОРНИЛО ІРИНА МИХАЙЛІВНА

Луцьк - 2010

Дисертацією є рукопис

Робота виконана в Одеській державній академії будівництва та архітектури Міністерства освіти і науки України.

Науковий керівник: доктор економічних наук, професор Сахацький Микола Павлович, Одеська державна академія будівництва та архітектури Міністерства освіти і науки України, завідувач кафедри менеджменту і маркетингу.

Офіційні опоненти: доктор економічних наук, професор Семенов Василь Федорович, Одеський державний економічний університет Міністерства освіти і науки України, завідувач кафедри регіональної економіки та екології;

кандидат економічних наук, доцент Молодченко Таїсія Генадіївна, Харківська національна академія міського господарства Міністерства освіти і науки України, доцент кафедри управління проектами в міському господарстві та будівництві.

Захист відбудеться «26» березня 2010 р. об 1100 годині на засіданні спеціалізованої вченої ради К 32.075.03 у Луцькому національному технічному університеті МОН України за адресою: 43018, м. Луцьк, вул. Львівська, 75.

З дисертацією можна ознайомитись у бібліотеці Луцького національного технічного університету МОН України за адресою: 43018, м. Луцьк, вул. Львівська, 75.

Автореферат розісланий «26» лютого 2010 р.

Вчений секретар спеціалізованої вченої ради В.Л. Галущак

ЗАГАЛЬНА ХАРАКТЕРИСТИКА РОБОТИ

Актуальність теми. Науковий інтерес до проблем формування та ефективного розвитку житлової нерухомості зумовлений економічною та соціальною значущістю житлового будівництва для ефективного розвитку господарського комплексу регіону. Водночас перехід вітчизняної економіки на ринкові засади вніс істотні зміни в розвиток регіональних ринків нерухомості, що викликало необхідність у вивченні цих процесів.

Макроекономічні зміни, що відбуваються на регіональних ринках, знайшли відображення у працях Алаєва Е.Б., Гейця В.М., Герасимчук З.В., Данилишина Б.М., Долішнього М.І., Захарченка В.І., Ковальської Л.Л., Семенова В.Ф., Черчик Л.М. та інших. Інституційні перетворення у розвитку житлової нерухомості досліджували Асаул А.М., Балабанов І.Т., Бугулов Е.Р., Воротін Л.І., Горемикін В.А., Коваленко Е.Г., Кривов'язюк І.В., Молодченко Т.Г., Ресин В.І., Стерник Г.М., Хвищун Н.В. та інші.

Проте, за наявності великої кількості досліджень існує ціла низка невирішених проблем. Зокрема, недостатньо досліджено регіональні аспекти розвитку житлової нерухомості; не з'ясовано можливості урахування в цих процесах регіональних інтересів; потребують удосконалення методи оцінювання нерухомості, аналізу та прогнозування процесів, що відбуваються на регіональних ринках нерухомості. Особливої уваги заслуговують трансформаційні процеси, пов'язані з розвитком житлової нерухомості в ринкових умовах функціонування сучасного господарського комплексу регіону загалом та його складових.

Актуальність і необхідність наукового вирішення важливої соціально-економічної проблеми щодо розвитку житлової нерухомості міста визначила вибір теми та структуру дисертаційної роботи.

Зв'язок роботи з науковими програмами, планами і темами. Дисертаційна робота виконана відповідно до планів наукових досліджень кафедри менеджменту і маркетингу Одеської державної академії будівництва та архітектури за темами «Проблеми розвитку менеджменту та маркетингу будівельного сектору економіки Півдня України в умовах становлення ринкових відносин» (номер державної реєстрації 0106U000951), «Ефективний розвиток виробничо-господарської діяльності підприємств трансформаційної економіки (за видами економічної діяльності)» (номер державної реєстрації 0108U010760). Внесок автора полягає в обґрунтуванні критеріальних ознак функціонування регіонального ринку житлової нерухомості, розробці заходів щодо підвищення ефективності його функціонування.

Мета і завдання дисертаційної роботи. Метою дисертаційної роботи є формування теоретичних, методичних основ і практичних рекомендацій щодо удосконалення організаційно-економічного механізму розвитку житлової нерухомості міста з урахуванням соціальних та економічних пріоритетів регіонального розвитку.

Для реалізації зазначеної мети у роботі поставлені такі завдання:

- розкрити сутність та особливості житлової нерухомості міста як об'єкту регулювання стану міських агломерацій з урахуванням стратегії розвитку регіону;

- визначити сутність та розкрити роль складових організаційно-економічного механізму розвитку житлової нерухомості міста з урахуванням завдань соціально-економічного розвитку регіону;

- дослідити методичні підходи до оцінки житлової нерухомості міста;

- проаналізувати стан фінансування будівництва житла та вплив інвестиційних процесів на просторову динаміку житлової нерухомості в регіонах України;

- здійснити оцінку ефективності використання житлової нерухомості м. Одеси з урахуванням просторової асиметрії розміщення її об'єктів;

- дати оцінку ролі посередницьких послуг як елемента інфраструктурної забезпеченості у розвитку житлової нерухомості м. Одеси;

- розробити модель оцінки непрямих ознак вартості житлової нерухомості міста, враховуючи регіональну асиметрію її формування;

- здійснити науково-обґрунтоване прогнозування динаміки цін на ринку вторинного житла в районах м. Одеси;

- розробити систему заходів щодо формування нової інституційної структури у складі регіонального менеджменту для прогнозування цін на житлову нерухомість міста.

Об'єктом дослідження є процес розвитку житлової нерухомості міста.

Предметом дослідження є теоретичні, методичні основи та практичні рекомендації щодо удосконалення механізму розвитку житлової нерухомості міста з урахуванням його соціальних та економічних пріоритетів.

Методи дослідження. Теоретичну та методологічну основу дослідження становлять положення сучасної економічної теорії, теорії та методології ринків. У роботі використано системний підхід до дослідження розвитку житлової нерухомості та сукупність методів, які забезпечують його реалізацію, а саме:

- монографічний, індексного та порівняльного аналізу - при виявленні тенденції розвитку житлової нерухомості; метод групування - для виявлення територіальних відмінностей у діяльності ринків нерухомості (п. 1.1, 1.2, 1.3);

- економіко-статистичний метод - для визначення характеру та особливостей розвитку житлової нерухомості в регіоні; системно-структурний метод - для визначення і оптимізації функціонально-компонентної структури ринку нерухомості (п. 2.1, 2.2, 2.3);

- економіко-математичне моделювання і прогнозування - для визначення напрямів розвитку житлової нерухомості міста (п. 3.1, 3.2).

Інформаційною базою для вирішення поставлених завдань були
законодавчі акти України, дані Державного комітету статистики України, Міністерства регіонального розвитку та будівництва України, Головного управління статистики Одеської області, періодичні видання, монографії та наукові публікації вітчизняних і зарубіжних вчених, відомості ріелтерських фірм про кон'юнктуру житлової нерухомості м. Одеси.

Наукова новизна одержаних результатів полягає в наступному:

вперше:

– запропоновано концептуальне визначення житлової нерухомості міста як функціональної та просторової частини нерухомості міської агломерації, детермінованої прямими і непрямими вартісними чинниками, що дозволить сприймати і всебічно оцінювати її як об'єкт регулювання соціально-економічного розвитку регіону;

удосконалено:

- організаційно-економічний механізм розвитку житлової нерухомості міста, що розглядається як система організаційних, економічних важелів та методів управління розвитком житла, які покликані забезпечити високі споживчі якості житла, прийнятний рівень цін, стабільний попит на регіональному ринку нерухомості, що підвищить доступність житла, позитивно вплине на показники соціально-економічного розвитку регіону;

- класифікацію та ранжування чинників впливу на розвиток житлової нерухомості міста, які, на відміну від інших, враховують ситуативні детермінанти, що сприятиме ефективнішому упровадженню заходів регіональної політики;

- організаційне забезпечення прогнозування цін розвитку житлової нерухомості міста шляхом створення нової інституційної структури у складі регіонального менеджменту, яка дозволить збалансувати участь суб'єктів діяльності міської агломерації, зменшити втрати від кредитування ринку житла, забезпечити контрольованість та передбачуваність ризиків, підвищити якість житла, ефективність операцій з нерухомості;

дістали подальший розвиток:

- моделі розрахунку вартості житла на основі кваліметричного підходу, який, на відміну від існуючих, дозволить виявити значущість основних чинників та врахувати вплив непрямих чинників просторової локалізації об'єктів житлової нерухомості міста на формування вартості квадратного метру квартири;

- оцінка ролі посередницьких послуг як елемента інфраструктурного забезпечення житлової нерухомості міста, яка дозволить залучати вільні фінансово-інвестиційні ресурси населення регіону та сприятиме процесу ефективного вкладання коштів в умовах невизначеності та незнання кон'юнктури регіонального ринку інвестицій;

- методичний підхід до прогнозування динаміки цін на житлову нерухомість на основі аналізу рядів динаміки вартості квадратного метру вторинного житла, що служитиме об'єктивним орієнтиром при проведенні досліджень кон'юнктури вторинного житла. На відміну від інших, цей підхід носить оперативний характер, що сприятиме прозорості і об'єктивності.

Практичне значення одержаних результатів. Практична цінність результатів дослідження полягає у розробці науково-прикладних положень, які дають можливість сформувати ефективні механізми розвитку житлової нерухомості міста з урахуванням його економічних і соціальних пріоритетів.

Одержані результати дослідження знайшли відображення у науково-дослідній темі «Проблеми розвитку менеджменту та маркетингу будівельного сектору економіки Півдня України в умовах становлення ринкових відносин», де використані розробки автора щодо підвищення ефективності житлового будівництва у м. Одесі (акт впровадження № 103 від 11.06.2009р.), «Ефективний розвиток виробничо-господарської діяльності підприємств трансформаційної економіки (за видами економічної діяльності)», де внесок автора полягає в обґрунтуванні критеріальних ознак функціонування регіонального ринку житлової нерухомості, розробці організаційних та економічних заходів щодо формування та розвитку житлової нерухомості міста (акт впровадження № 104 від 11.06.2009р.).

В роботу ТзОВ «Стікон» (м. Одеса) впроваджені рекомендації щодо створення відділу прогнозування цін, який на основі аналізу ринкової кон'юнктури ринку житла в Україні та її регіонів буде здійснювати прогнозування та оцінку інвестиційної та інноваційної складової розвитку будівельного сектору економіки (акт впровадження № 589 від 08.12.2008р.). Рекомендації з прогнозування цін на житло апробовані та впроваджені в діяльність компанії «ІНАПіК» (м. Київ) (акт впровадження від 26.01.2009р.). Агенцією нерухомості «ВМВ Нерухомість» (м. Одеса) впроваджені рекомендації автора щодо створення та функціонування Департаменту прогнозування цін (акт впровадження від 15.01.2009р.).

Теоретичні та методичні положення дисертаційної роботи використовуються у навчальному процесі Одеської державної академії будівництва та архітектури при викладанні дисциплін «Ріелтерська діяльність», «Маркетингові дослідження та менеджмент стосовно об'єктів нерухомості» (акт впровадження від 26.10.2008р.).

Особистий внесок здобувача. Наукові результати, які виносяться на захист, одержано дисертантом особисто. З наукових праць, опублікованих у співавторстві, в дисертації використовуються лише ті ідеї та положення, які є особистим внеском здобувача, про що вказано в переліку наукових праць, представлених в авторефераті.

Апробація результатів дисертації. Основні положення та результати дисертації оприлюднені та схвалені на міжнародних і всеукраїнських науково-практичних конференціях: «Удосконалення підготовки фахівців» (м. Одеса, 2005 р.); «Удосконалення підготовки фахівців» (м. Київ, 2005 р.); «За підсумками діяльності ВУЗу у 2006-2007 н.р.» (м. Сімферополь, 2007 р.); «Маркетинг у сферах і галузях економіки регіону» (м. Чернівці, 2007 р.); «Управління якістю підготовки фахівці» (Одеса, 2009 р.).

Публікації. Результати дисертаційної роботи опубліковано у 16 наукових працях (з них 5 - у фахових збірниках, 5 - в інших виданнях, 6 - матеріали і тези конференцій), загальним обсягом 2,43 д.а., з яких 2,3 д.а. належить особисто автору.

Структура та обсяг роботи. Дисертація складається із вступу, трьох розділів, висновків, списку використаних джерел і додатків. Зміст роботи викладений на 203 сторінках комп'ютерного набору, у тому числі основного тексту - 156 сторінок, що містить 25 аналітичних таблиць (з них 2 повністю займають площу сторінки), 55 малюнків (з них 5 - повністю займають площу сторінки), 17 додатків на 29 сторінках. Список використаних джерел містить 212 найменувань на 18 сторінках.

ОСНОВНИЙ ЗМІСТ РОБОТИ

У вступі обґрунтовано актуальність теми дисертаційної роботи, визначено мету, об'єкт і предмет, сформульовано основні завдання, наукову новизну та практичне значення отриманих результатів, що виносяться на захист.

У першому розділі «Теоретичні та методичні основи розвитку житлової нерухомості» розкрито сутність та особливості житлової нерухомості міста як об'єкта регулювання стану міських агломерацій з урахуванням стратегії розвитку регіону; удосконалено організаційно-економічний механізм розвитку житлової нерухомості міста в контексті стратегічних пріоритетів соціально-економічного розвитку регіону; досліджено методичні підходи до оцінки житлової нерухомості міста з урахуванням регіональних особливостей її формування.

У дисертації проаналізовано сучасні наукові підходи до тлумачення сутності нерухомості, положення чинного законодавства, узагальнення яких дозволило визначити сутність житлової нерухомості міста як частини нерухомості міста, котра є результатом функціональної і просторової динаміки міської агломерації і вартість якої детермінована районом міста, віддаленістю від центру міста, рівнем розвитку інфраструктури району, екологічним становищем, транспортною доступністю.

Автором доведено: особливості розвитку житлової нерухомості визначаються тим, що вона є частиною багатства, зосередженого в певному регіоні, виступає як ефективний об'єкт інвестування, надійний інструмент акумулювання та мобілізації доходів сімей.

Як об'єкт ринку житлова нерухомість має низку особливостей регіонального характеру, що визначають його унікальність, умови фінансування, які значною мірою залежать від інвестиційної привабливості регіону. Це товар ринку недосконалої конкуренції, якому притаманні незбалансованість попиту та пропозиції, обмеженість продавців та покупців, циклічний характер розвитку, високий рівень регулювання, зростання вартості об'єктів нерухомості в процесі розвитку, складні юридичні права, низька ліквідність.

Доведено, що економічна криза в країні зумовила не тільки зменшення обсягів будівництва житла, а й падіння купівельної спроможності населення, що призвело до посилення диференціації у купівлі житла відповідно до умов життя окремих верств населення. Тому автор обґрунтовує, що існує проблема забезпечення доступності житла населення, яке його потребує, а це викликає необхідність розробки організаційно-економічного механізму, який дозволить вирішити існуючі проблеми.

Використання синтезу як методу дослідження дозволило визначити сутність організаційно-економічного механізму розвитку житлової нерухомості міста як системи організаційних, економічних та екологічних важелів та методів управління розвитком житла, що покликані забезпечити високі споживчі якості житла, прийнятний рівень цін, стабільний попит на регіональному ринку нерухомості, що підвищить доступність житла, позитивно вплине на показники соціально-економічного розвитку регіону (рис. 1).

В сучасних умовах важливою складовою організаційно-економічного механізму розвитку житлової нерухомості є створення інтегрованих груп бізнесу, які, проводячи активну амортизаційну політику, забезпечуючи високу якість будівництва житла і прийнятні витрати на його експлуатацію, зуміли б забезпечити фінансову стійкість і збалансований розвиток ресурсного потенціалу міста, конкурентоспроможність, реалізацію цільових програм, проектів регіонального розвитку.

Як стимулюючі важелі та інструменти організаційно-економічного механізму розвитку житлової нерухомості автор розглядає іпотечне кредитування, діяльність будівельно-ощадних кас, емісію цільових облігацій, підрядні торги при розміщенні замовлень на будівництво; зниження вартості кінцевої продукції за рахунок застосування нових технологій, матеріалів, поліпшення процесів організації, планування і управління будівництвом; впровадження дієвого механізму ціноутворення, що забезпечить оптимізацію вартості будівництва житла і позитивно відобразиться на показниках соціально-економічного розвитку регіону.

Размещено на http://www.allbest.ru/

Размещено на http://www.allbest.ru/

Рис. 1. Організаційно-економічний механізм розвитку житлової нерухомості міста*

* - розроблено автором

У роботі доведено, що особливий вплив на розвиток житлової нерухомості має фінансування. Автором обґрунтовано, що основною формою вкладення інвестицій в об'єкти житлової нерухомості в сучасних умовах є змішане фінансування. При цьому позичковий капітал може складатися з кількох видів кредитів або позик.

Таким чином, організаційно-економічний механізм розвитку житлової нерухомості покликаний забезпечити зростання доступності житла та соціально-економічну стабільність в регіоні.

В цьому контексті набуває важливості оцінка житлової нерухомості та формування ринкової ціни на житло. Існуючі методи оцінки житлової нерухомості націлені на кінцевий економічний результат. Проте, автор обґрунтовує необхідність врахування соціальної ефективності регіональних об'єктів нерухомості, місцеві, тимчасові і суб'єктивні особливості об'єкту, можливість його багатоваріантного використання, ознаки спадкоємності початкових даних, що дозволить оцінити зміни показників протягом всього життєвого циклу об'єкту.

Дослідивши чинники впливу на розвиток житлової нерухомості міста, що визначають соціально-економічний розвиток як країни в цілому, так і її окремих регіонів зокрема, автор на основі експертної оцінки визначає фахівців найбільш впливові, які на відміну від інших враховують ситуативні детермінанти, що сприятиме ефективному упровадженню заходів регіональної політики на розвиток житлової нерухомості.

Напрацювання розділу дають можливість зрозуміти та структурувати процеси розвитку житлової нерухомості регіону, спрогнозувати зміни та розробити адекватні механізми їх регулювання на регіональному рівні.

У другому розділі роботи «Аналіз стану та тенденцій розвитку житлової нерухомості» проведено аналіз стану фінансування будівництва житла та динаміки ринку житлової нерухомості з урахуванням особливостей протікання інвестиційних процесів в регіонах України; здійснено оцінку ефективності використання житлової нерухомості м. Одеси з метою виявлення диференціації цін та впливу чинників просторової орієнтації її об'єктів; дано оцінку ролі посередницьких послуг як елемента інфраструктурної забезпеченості у розвитку житлової нерухомості м. Одеси.

На основі аналізу статистичних даних виявлено стрімке падіння житлового будівництва в усіх регіонах України, збільшення кількості неактивних об'єктів житлового будівництва у великих містах. У роботі обґрунтовано, що процеси фінансування будівництва житла є суттєвим чинником розвитку житлової нерухомості регіонів. Як показав аналіз, будівельний сектор стабільно розвивався протягом 2006-2007 років, проте у 2008 році в цьому секторі спостерігалася рецесія, основною причиною якої було погіршення умов кредитування, включаючи жорстку монетарну політику на фоні розгортання світової фінансової кризи. Ця ситуація має значні економічні та соціальні наслідки: зниження регіональних економічних показників, недостатнє забезпечення населення регіонів та великих міст житлом.

Суттєвим є той факт, що житлове будівництво практично у всіх регіонах України постійно відстає від потреб їх населення. Так, у 2007 році 15% населення не мали окремого житла. Поліпшення житлових умов очікували 2,5 млн. сімей. Варто зазначити, що ця кількість щорічно збільшується на 100-120 тисяч. Обсяги будівництва соціального житла мізерні, у багатьох містах воно повністю відсутнє. У роботі досліджені та виявлені регіональні відмінності в обсягах введення в експлуатацію житла, цінах на житло та темпах їх росту.

Проведений аналіз житлової нерухомості за районами м. Одеси показав диференціацію вартості на житло (рис. 2). З кінця літа 2008 року почалася загальна тенденція зниження цін і попиту. Це першим відчув сектор новобудов, оскільки він залежить від стану фінансування більшою мірою, ніж вторинний ринок.



Рис. 2. Динаміка середніх цін (у.о/1м2) по районах м. Одеси у 2008р.*

* - розроблено автором на основі статистичних даних Головного управління статистики в Одеській області

Доведено необхідність створення ефективних механізмів регулювання стану довкілля на територіях житлової забудови великих міст. Основним екологічним імперативом при запровадженні цих механізмів мають бути досягнення максимально сприятливих показників здоров'я населення і високої якості навколишнього середовища. Виявлено, що у великих містах ускладнився вибір екологічно придатних ділянок під житлове будівництво, оскільки застарілі, зношені елементи комунального господарства, транспортної системи не дозволяють створити нові житлові комплекси на якісно новому рівні.

У роботі проаналізовано структуру, динаміку розвитку і результати роботи організацій, які надають посередницькі послуги на ринку житлової нерухомості регіону. Доведено, що становлення ринкових відносин, розвиток підприємництва, поширення приватної власності, процеси приватизації призвели до розширення кола операцій з нерухомим майном на регіональних ринках нерухомості як одного з найважливіших елементів у структурі економіки регіону і зумовили виникнення комерційних структур, предметом діяльності яких стало надання послуг у сфері операцій з нерухомістю. Найперше - це агентства нерухомості, які є найактивнішими учасниками ринку нерухомості. Майно та доходи цих організацій невпинно зростають, а їх діяльність - суттєвий чинник зростання цін на житло.

Напрацювання розділу дають можливість проаналізувати стан фінансування будівництва житла та вплив інвестиційних процесів на просторову динаміку житлової нерухомості в регіонах України, з урахуванням просторової асиметрії здійснити оцінку ефективності використання житлової нерухомості м. Одеси по районам.

У третьому розділі «Напрями удосконалення організаційно-економічного механізму розвитку житлової нерухомості міста» розроблено методичні підходи до оцінки непрямих ознак вартості житла; здійснено науково-обґрунтоване прогнозування динаміки цін на ринку вторинного житла в районах м. Одеси; розроблено заходи щодо формування нової інституційної структури у складі регіонального менеджменту для здійснення прогнозування динаміки цін з метою досягнення поставлених цілей соціально-економічного розвитку регіону.

У роботі використано кваліметричний підхід до визначення сутності факторів непрямих ознак як частки цілого, тобто ціни квартири, для підвищення точності оцінки, де розрахункові величини повною мірою підтверджені фактичними даними. Встановлено експериментальну залежність дії чинників впливу (відстань до моря, торгового центру, поверховість, рівень шуму) на зміну вартості квадратного метру квартири (табл. 1).

Вектор (1) і матриця (2) стопастично незалежні один від одного і утворюють ефективні оцінки. Загальна тенденція варіації ознак таблиці полягає в тому, що для більшості покупців житла вартість квартири зростала одночасно з зменшенням її відстані до моря і торгових центрів.

Таблиця 1. Непрямі ознаки (чинники) впливу на вартість квартири*

№ п/п	Вартість квартир, грн	Відстань до моря, м	Віддаленість житла від торгових центрів, м	Поверх	Рівень шуму, дБ
	у	х1	х2	х3	х4
1	8160	1505	280	16	58
2	8842	1700	160	7	38
3	7428	2400	380	6	42
4	12185	600	100	18	65
5	8400	1900	200	14	40
6	6494	3700	500	4	51
7	4581	4200	600	5	66
8	5934	4000	540	6	55
9	9857	1300	150	10	56
10	8329	1970	200	10	34
11	13834	470	130	9	45
12	7200	2600	200	10	57
13	6437	4400	500	1	42
14	6951	3400	480	2	29
15	6350	3800	700	7	60
16	8800	1930	100	5	30
17	5736	4170	900	1	41
18	8182	2018	200	5	40
19	9459	1500	150	9	34
20	9600	1200	130	9	50

* - розраховано автором на основі даних Одеського регіонального відділення Асоціації спеціалістів з нерухомості України

Вектор середніх значень за значеннями табл. 1:

(1)

Тоді коваріаційна матриця матиме такий вигляд:

(2)

З урахуванням вище представлених розрахунків знайдено кореляційно-регресійну залежність між ціною квадратного метру квартири та непрямими ознаками:

(3)

Отримані прогнозні оцінки вартості одного квадратного метра житла в одно-, двох- і трьохкімнатних квартирах на вторинне житло в м. Одесі при аналізі рядів динаміки цих економічних показників із застосуванням методів статистичного моделювання та прогнозування можуть слугувати надійним орієнтиром при проведенні досліджень кон'юнктури ринку вторинного житла в регіонах України в найближчій перспективі та прийняття рішень як з боку покупців (населення), так і з боку продавців (будівельників й фінансових посередників).

Для удосконалення організаційно-економічного механізму розвитку житлової нерухомості обґрунтовано доцільність створення нової інституційної структури прогнозування цін, в межах якої виділені два взаємодоповнюючих блоки - інституційна структура і організаційне забезпечення. Інституційна структура являє собою сукупність організацій, які стабільно підтримують встановлені технології діяльності і норми відносин на ринку житлової нерухомості протягом тривалого часу, де в основі лежить індивідуальна мотивація учасників ринку, а саме їх прагнення отримати мінімально витратний доступ до необхідного ресурсу, що забезпечує конструктивну взаємодію учасників ринку житла міста і дає змогу якісно моделювати еталонний набір інститутів регіонального ринку житлової нерухомості.

Діяльність елементів інституційної структури прогнозування цін націлена не лише на виконання функції ціноутворення, а й зменшення втрат від кредитування ринку житла, забезпечення контрольованості та передбачуваності ризиків, підвищення якості житла, ефективності операцій з нерухомістю. Функціонування таких структур дозволить збалансувати роботу основних складових організаційно-економічного механізму і забезпечить подальший розвиток житлової нерухомості міста, економічну та соціальну стабільність у регіоні, сприятиме удосконаленню регіонального менеджменту.

Для підвищення очікуваних результатів запропоновано та обґрунтовано доцільність впровадження плану розвитку житлової нерухомості міста, який включає організаційну перебудову економіки міста на інноваційній основі, ефективне використання внутрішнього економічного потенціалу міста, зміцнення місцевих фінансів, завершення процесу формування відносин власності на житлову нерухомість, децентралізацію функцій виконавчої влади, диференціацію повноважень між центральними і місцевими органами виконавчої влади та органами місцевого самоврядування, впровадження ефективного механізму контролю за виконанням місцевими органами виконавчої влади та органами місцевого самоврядування їх обов'язків.

Автор доводить, що для реалізації зазначених завдань суттєва роль відводиться організаційному забезпеченню прогнозування цін на житлову нерухомість м. Одеси (рис. 3).

житловий нерухомість вторинний ринок

Размещено на http://www.allbest.ru/

- існуючі інститути; - запропоновані до створення інститути регіонального розвитку

Рис. 3. Схема організаційного забезпечення прогнозування цін на житлову нерухомість м. Одеси*

*- розроблено автором

Напрацювання розділу підтверджують доцільність створення централізованої інституційної структури прогнозування цін (Департаменту), послуги якої будуть корисними для банків, агентств нерухомості, облдержадміністрацій, органів місцевого самоврядування, для інвесторів та інших учасників ринку, що дозволить значною мірою підвищити якість і ефективність послуг з проведення операцій на регіональному ринку житлової нерухомості.

ВИСНОВКИ

У дисертації наведено теоретичне узагальнення і нове вирішення наукового завдання розвитку житлової нерухомості міста шляхом обґрунтування ефективного організаційно-економічного механізму, що дозволить забезпечити доступність житла, його будівництво з урахуванням соціальних та економічних пріоритетів розвитку міста. У процесі дослідження зроблені такі висновки:

1. На основі аналізу та систематизації наукових напрацювань розкрито сутність житлової нерухомості міста як результат функціональної та просторової динаміки міської агломерації, вартість якої детермінована прямими і непрямими чинниками з урахуванням стратегії розвитку регіону, що дозволить сприймати її як об'єкт регулювання соціально-економічним розвитком регіону.

2.Обґрунтовано доцільність впровадження організаційно-економічного механізму розвитку житлової нерухомості міста як системи організаційних, економічних важелів та методів управління якістю житла, які в процесі взаємодії і взаємозв'язку забезпечують сукупність високих споживчих якостей житла, стабільний попит на нього на ринку нерухомості при оптимальних затратах на його будівництво і достатньому рівні цін для виробників при реалізації житла споживачам за різними каналами збуту, що гарантуватиме ефективне введення житла в експлуатацію в ринкових умовах.

3. На основі вивчення поширених підходів і методів оцінки нерухомості (витратний; дохідний; підхід прямого порівняння продажів) обґрунтовано пропозиції щодо удосконалення цієї оцінки шляхом впровадження чинників впливу, отриманих на основі експертної оцінки фахівців. Визначено найбільш впливові, які на відміну від інших враховують ситуативні детермінанти, що сприятиме ефективнішому упровадженню заходів регіональної політики на розвиток житлової нерухомості міста.

4. Результати дослідження показали, що процеси фінансування будівництва житла є суттєвим чинником розвитку житлової нерухомості. Через його недостатність спостерігається падіння обсягів житлового будівництва, поява численних неактивних об'єктів житлової нерухомості і як наслідок - зниження регіональних економічних показників, зайнятості, зростання розриву між потребами населення у житлі та його наявністю. На основі аналізу ситуації на ринку житлової нерухомості виявлено регіональні відмінності в обсягах введення в експлуатацію житла, цінах на житло та темпах їх росту.

5. На основі проведеного аналізу житлової нерухомості за районами м. Одеси виявлено диференціацію вартості на житло, загальну тенденцію зниження цін і попиту, рецесію в секторі новобудов. Динаміка розвитку житлового фонду Одеського регіону до літа 2008 року була позитивною, восени ситуація змінилася на негативну. Оцінка ефективності використання житлової нерухомості м. Одеси показала, що можливості його якісних змін за існуючими схемами забудови вичерпано через незадовільний стан довкілля на територіях житлової забудови, застарілі комунікації, транспортну мережу, відсутність вільних земельних ділянок.

6. Розвиток підприємництва, поширення приватної власності, процеси приватизації призвели до розширення кола операцій з нерухомим майном і зумовили виникнення комерційних структур, предметом діяльності яких є операції з житловою нерухомістю. Доведено, що ці організації стали найбільш активними учасниками ринку житлової нерухомості, майно і доходи яких невпинно зростають, а їх діяльність є одним з факторів зростання цін на житло.

7. Обґрунтовано необхідність застосування кваліметричного підходу до визначення впливу непрямих ознак на ціну квартир, враховуючи асиметрію його формування. На основі використання експертного методу встановлено залежність дії чинників впливу (відстань до моря, торгового центру, поверховість, рівень шуму) на зміну вартості квадратного метру квартири, їх значущість на основі апроксимуючого виразу.

8. На основі аналізу рядів динаміки економічних показників із застосуванням методів статистичного моделювання та прогнозування отримано прогнозні оцінки вартості одного квадратного метра житла в одно-, двох- і трьохкімнатних квартирах на вторинне житло в м. Одесі, які можуть слугувати орієнтиром при проведенні досліджень кон'юнктури ринку вторинного житла в Україні та прийнятті рішень щодо проведення операцій на ринку житлової нерухомості.

9. Розроблено модель оцінки житлової нерухомості та прогнозування цін на житло, що можуть бути використані в роботі нової централізованої інституційної структури у складі регіонального менеджменту для прогнозування цін, послугами якої можуть скористатися банки, агентства нерухомості, органи місцевого самоврядування, інвестори та інші учасники ринку з метою підвищення якості і ефективності операцій з нерухомістю.

СПИСОК ОПУБЛІКОВАНИХ ПРАЦЬ ЗА ТЕМОЮ ДИСЕРТАЦІЇ

Статті у наукових фахових виданнях

1. Корнило І.М. Становлення і розвиток регіональних ринків нерухомості І.М. Корнило // Журнал «Экономика и управление». - 2006. - № 6. - С. 25-28.

2. Корнило І.М. Регіональні проблеми ринку нерухомості житла / І.М.Корнило // Журнал «Экономика и управление». - 2007. - № 2. - С. 96-101.

3. Корныло И.М. Методы дисперсионного анализа в оценке жилья / И.М. Корныло // Научный информационный журнал «Бизнес Информ». - 2007. - №1-2. - С. 122-124.

4. Корнило І.М. Основні аспекти інвестування житлового будівництва / І.М. Корнило // Зб. «Науковий вісник». - Серія: економічні науки. - Випуск № 15 (52). - Одеса: ОДЕУ, 2007. - 191 с. - С.10-14.

5. Корнило І.М. Бізнесові та соціальні фактори розвитку ринку житлової нерухомості м. Одеси / І.М. Корнило // Зб. наук. пр. «Вісник соціально-економічних досліджень». - Вип. 29. - Одеса: ОДЕУ, 2007. - 244 с. - С. 86-92.

Тези доповідей та матеріали науково-практичних конференцій

6. Корнило І.М. Оцінка економічної ефективності інвестицій у будівництві / І.М. Корнило, Д.І. Безушко, В.І. Данелюк // Зб. матеріалів Х міжнародної науково-методичної конференції «Удосконалення підготовки фахівців». - Ч.1. - Одеса, 2005. - С. 90-91. Особистий внесок здобувача: розроблено методику комплексної економічної оцінки доцільності заходів по підвищенню довговічності будівель.

7. Корнило І.М. Стимулювання інвестиційної діяльності / І.М.Корнило, А.М. Балабан // Зб. матеріалів Хміжнародної науково-методичної конференції «Удосконалення підготовки фахівців». - Ч.2. - Одеса, 2005. - С. 90-91. Особистий внесок здобувача: обґрунтовано формування нових засад взаємовідносин учасників інвестиційного процесу у будівництві.

8. Корнило І.М. Планування фінансових ресурсів на трансформованому етапі в будівництві / І.М. Корнило // Зб. матеріалів І Всеукраїнської науково-практичної інтернет-конференції «Сучасність, наука, час. Взаємодія та взаємовплив». - Київ, 2005. - С. 13-14.

9. Корнило І.М. Тенденції ринку житлової нерухомості в регіоні / І.М.Корнило // Зб. матеріалів підсумкової науково-практичної конференції професорсько-викладацького складу, аспірантів і студентів факультету економіки і менеджменту за підсумками діяльності ВУЗу у 2006-2007 н. р. - Сімферополь, 2007. - С. 58-59.

10. Корнило І.М. Регіональні особливості ринків нерухомості / І.М.Корнило // Зб. матеріалів ІІ Міжнародної (VI Всеукраїнської) науково-практичної конференції для молодих вчених, аспірантів, студентів «Маркетинг у сферах і галузях економіки регіону».- Чернівці, 2007. - С. 54-56.

11. Корныло И.М. Риэлтерская деятельность: аспекты правового статуса / И.М. Корныло, А.К. Ускова, А.А. Павлова // Зб. матеріалів міжнародної науково-методичної конференції «Управління якістю підготовки фахівців». - Одеса, 2009 - С. 148-150. Особистий внесок здобувача: обґрунтування правового регулювання рієлторської діяльності на ринку житла.

Публікації в інших виданнях

12. Корныло И.М. Контроль маркетинговой деятельности / И.М.Корныло // Зб. наук. пр. «Вісник». - Вип. 17. - Одеса: ОДАБА, 2005. - С. 139-141.

13. Корныло И.М. Метод использования векторов и матриц в АСУ строительством объектов / И.М. Корныло // Зб. наук. пр. «Вісник». - Вип. 18. Одеса: ОДАБА, 2005. - С. 116-120.

14. Корнило І.М. Забезпечення інвестиційної привабливості будівництва в Україні / І.М. Корнило, В.І. Данелюк // Зб. наук. пр. «Вісник». - Вип. 22. - Одеса: ОДАБА, 2006. - С. 145-147. Особистий внесок здобувача: теоретичне обґрунтування доцільності інвестиційних проектів як фактору розвитку будівництва в Україні.

15. Корныло И.М. План маркетинговых мероприятий при строительстве жилья / И.М. Корныло, Т.В. Плаксий // Зб. наук. пр. «Вісник». - Вип. 22. - Одеса: ОДАБА, 2006. - С. 148-151. Особистий внесок здобувача: аналіз маркетингових досліджень стосовно об'єктів житлової нерухомості.

16. Корнило І.М. Економічні аспекти організації будівництва житлових будівель / І.М. Корнило // Зб. наук. пр. «Вісник». - Вип. 33. - Одеса: ОДАБА, 2009. - С. 387-389.

АНОТАЦІЯ

Корнило І.М. Організаційно-економічний механізм розвитку житлової нерухомості міста. - Рукопис.

Дисертація на здобуття наукового ступеня кандидата економічних наук за спеціальністю 08.00.05 - Розвиток продуктивних сил і регіональна економіка. - Луцький національний технічний університет, Луцьк, 2010.

У дисертаційній роботі розроблено теоретичні та методичні основи розвитку житлової нерухомості міста; розкрито сутність та особливості житлової нерухомості міста в контексті актуальних тенденцій розвитку економіки регіону. Обґрунтовано доцільність удосконалення організаційно-економічного механізму розвитку житлової нерухомості міста.

Досліджено методичні підходи до оцінки житлової нерухомості міста. Проведено аналіз стану фінансування будівництва житла та динаміки ринку житлової нерухомості в регіонах Україні; здійснено оцінку ефективності використання житлової нерухомості м. Одеси; оцінено роль посередницьких послуг у розвитку ринку нерухомості м. Одеси. Розроблено кваліметричну модель оцінки житлової нерухомості міста, кількісні параметри якої відображають якісні характеристики житла регіону. Запропоновано методи статистичного моделювання та прогнозування на ринку житла. Обґрунтовано план розвитку житлової нерухомості в м. Одесі, де вказано на необхідність організаційної перебудови міста та доцільність створення централізованої інституційної структури прогнозування цін.

Ключові слова: житлова нерухомість міста, регіональний ринок житлової нерухомості, розвиток житлової нерухомості міста, організаційно-економічний механізм розвитку житлової нерухомості міста, оцінка житлової нерухомості міста.

АННОТАЦИЯ

Корныло И.М. Организационно-экономический механизм развития жилищной недвижимости города. - Рукопись.

Диссертация на соискание ученой степени кандидата экономических наук за специальностью 08.00.05 - Развитие производительных сил и региональная экономика. - Луцкий национальный технический университет, Луцк, 2010.

В диссертационной работе разработаны теоретические и методические основы развития жилищной недвижимости города; раскрыты сущность и особенности жилищной недвижимости города в контексте актуальных тенденций развития экономики региона.

Обоснована целесообразность усовершенствования организационно-экономического механизма развития жилищной недвижимости как системы организационных, экономических рычагов, инструментов и методов управления развитием жилищной недвижимости, обеспечивающих ее высокие потребительские качества, стабильный спрос на рынке недвижимости при оптимальных затратах на строительство.

Исследованы методы оценки недвижимости, что позволило обосновать предложения по усовершенствованию оценки путем внедрения факторов влияния, которые учитывают ситуативные детерминанты.

Исследованы методические подходы к оценке жилищной недвижимости города. Проведен анализ состояния финансирования строительства жилья и динамики рынка жилищной недвижимости в регионах Украины, осуществлена оценка эффективности использования жилищной недвижимости г. Одессы по районам; оценена роль посреднических услуг в развитии рынка недвижимости г. Одессы.

Разработана квалиметрическая модель оценки жилищной недвижимости, количественные параметры которой отображают качественные характеристики жилья региона. Проведен анализ динамики экономических показателей и предложены методы статистического моделирования и прогнозирования на рынке жилья.

Обоснован план развития жилищной недвижимости в г. Одессе, где указано на необходимость организационной перестройки города и целесообразность создания новой централизованной институционной структуры прогнозирования цен в составе регионального менеджмента, что позволит сбалансировать участие субъектов деятельности городской агломерации, повысить качество жилья.

Разработана модель оценки жилищной недвижимости и прогнозирования цен на квартиры, что может быть использовано в работе централизованной институциональной структуры прогнозирования цен, услуги которой предназначены для банков, агентств недвижимости, органов местного самоуправления, инвесторов, других участников рынка с целью повышения качества и эффективностии операций с недвижимостью.

Ключевые слова: жилищная недвижимость города, региональный рынок жилищной недвижимости, развитие жилищной недвижимости, организационно-экономический механизм развития жилищной недвижимости города, оценка жилищной недвижимости города.

ANNOTATION

Kornylo I.M. Organizationally is economic mechanism of development of the housing real estate of city. - Manuscript.

Dissertation on the receipt of scientific degree of candidate of economic sciences after speciality 08.00.05 - Development of productive forces and regional economy. - Lutsk national technical university, Lutsk, 2010.

Theoretical and methodical bases of development of the housing real estate of city are developed in dissertation work, exposed essence and features of the housing real estate in the context of actual progress trends of economy of region. Grounded expedience of improvement of organizationally-economic mechanism of development of the housing real estate of city. It is investigational methodical approaches to the estimation of the housing real estate of city.

The analysis of the state of financing of building of habitation and dynamics of market of the housing real estate is conducted in regions to Ukraine, the estimation of efficiency of the use of the housing real estate of Odessa is carried out, appraised the role of intermediary services in market development of the real estate of Odessa. Developed model of estimation of the housing real estate of city, the quantitative parameters of which represent high-quality descriptions of habitation of region. The methods of statistical design and prognostication are offered at the market of habitation. Grounded plan of development of the housing real estate in town, where cities and expedience of creation of the centralized structure of prognostication of prices are indicated on the necessity of organizational alteration.

Keywords: the housing real estate of city, regional market the housing real estate, development of the housing real estate of city, organizationally-economic mechanism of development of the housing real estate, is cities, estimation of the housing real estate.

Размещено на Allbest.ur