Техніко-економічна оцінка нерухомості

Размещено на http://www.allbest.ru/

Київський національний університет будівництва і архітектури

УДК 69.003:658.015:339.03

Техніко-економічна оцінка нерухомості

Спеціальність 05.13.22 - Управління проектами та розвиток виробництва

Автореферат

дисертації на здобуття наукового ступеня кандидата технічних наук

Нестеренко Ірина Сергіївна

Київ 2002

Дисертацією є рукопис

Робота виконана в Київському національному університеті будівництва і архітектури Міністерства освіти і науки України.

Науковий керівник:

- кандидат економічних наук, доцент Погорельцев Володимир Миколайович, Київський національний університет будівництва і архітектури, доцент кафедри організації і управління будівництвом.

Офіційні опоненти:

- доктор економічних наук, професор Бондаренко Євген Валентинович, президент Української академії інвестування в науку та будівництво, м. Київ;

- кандидат технічних наук, доцент Крумеліс Юрій Всеволодович, Київський національний університет будівництва і архітектури, доцент кафедри міського будівництва.

Провідна установа:

- Придніпровська державна академія будівництва та архітектури Міністерства освіти і науки України, м. Дніпропетровськ.

Захист відбудеться 30 травня 2002р. о 15 годині на засіданні спеціалізованої вченої ради Д 26.056.03 у Київському національному університеті будівництва і архітектури за адресою: 03037, м. Київ, Повітрофлотський проспект, 31.

З дисертацією можна ознайомитись у бібліотеці Київського національного університету будівництва і архітектури за адресою: 03037, м.К иїв, Повітрофлотський проспект, 31.

Автореферат розісланий 26 квітня 2002р.

Вчений секретар спеціалізованої вченої ради Д 26.056.03, кандидат технічних наук, доцент М.О. Шебек

нерухомість оцінка витратний капіталізація

ЗАГАЛЬНА ХАРАКТЕРИСТИКА РОБОТИ

Актуальність теми зумовлена об'єктивно зростаючими вимогами підвищення вірогідності техніко-економічної оцінки об'єктів нерухомості в умовах становлення вітчизняної ринкової економіки. Оскільки перехід до ринкової економіки в Україні супроводжується швидким розвитком приватної і колективної форм власності, появою на ринку нерухомості широкого спектра об'єктів житлового, суспільного і промислового призначення, реалізацією великої кількості інвестиційних проектів, то вивчення і удосконалення методів техніко-економічної оцінки нерухомості набувають рангу важливих теоретичних і практичних завдань.

Будь-яка будівля або споруда являє собою складну інженерну систему, яка складається з великої кількості різних конструктивних елементів за призначенням, нормативним терміном служби, фізико-механічними характеристиками, розвитком процесу руйнування (фізичним зносом), вартісними показниками тощо. Але сучасні методи оцінки технічного стану об'єктів нерухомості не враховують вище зазначені фактори і ґрунтуються лише на вартісних показниках, які мають недостатній кореляційний зв'язок з їх загальним технічним станом.

Ринкова ціна об'єкта нерухомості і її технічний стан - два фактори, які взаємопов'язані між собою. Неможливо вірно визначити ринкову вартість об'єкта нерухомості без проведення ретельного обстеження та оцінки його технічного стану. Результати обстеження є основою для оцінки вартості об'єктів нерухомості, для висновків стосовно фізично можливих варіантів їх використання, реалізації проектів реконструкції і модернізації, прогнозі сучасного і перспективного попиту на ринку.

Різноманітність конструктивних елементів за нормативним терміном служби в складі об'єктів нерухомості, складність і невизначеність проходження в них руйнівних процесів під впливом зовнішніх і внутрішніх факторів, недосконалість методів оцінки фізичного зносу об'єктів нерухомості як за нормативними документами, так і за результатами проведення технічної експертизи, негативний вплив недосконалості законодавчої бази стосовно землі, невизначеність ряду факторів економічної оцінки нерухомості та суб'єктивізм практичних методів економічної оцінки на сучасному ринку нерухомості, вимагають належного техніко-економічного обґрунтування та вдосконалення. Ці питання ще не знайшли техніко-економічного вирішення, що і визначає актуальність даної дисертаційної роботи.

Зв'язок роботи з науковими програмами, планами, темами. Теоретичні і практичні розробки дисертаційної роботи спрямовані на реалізацію Законів України: від 4 березня 1992 р. “Про приватизацію майна державних підприємств”, від 6 березня 1992 р. “Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)”, від 19 червня 1992 р. “Про приватизацію державного житлового фонду”, та Указів Президента України від 14 жовтня 1993 р. “Про приватизацію об'єктів незавершеного будівництва”, від 29 грудня 1993 р. “Про приватизацію автозаправочних станцій, що реалізують паливно-мастильні матеріали виключно населенню” з наступними змінами і доповненнями, та відповідають тематиці наукових досліджень кафедри організації і управління будівництвом Київського національного університету будівництва і архітектури.

Мета і задачі дослідження. Мета роботи полягає в науковому обґрунтуванні методології техніко-економічної оцінки нерухомості в ринкових умовах, розробці пропозицій по удосконаленню нормативних документів, теоретичних і практичних методів оцінки нерухомості та визначення її ринкової вартості, як елементу процесу управління інвестиційними проектами.

Досягнення поставленої мети пов'язано із вирішенням наступних задач:

· визначенням основних понять і категорій, притаманних вітчизняному ринку нерухомості, принципів і мети техніко-економічної оцінки нерухомості;

· вибором методів і критеріїв оцінки технічного стану об'єктів нерухомості;

· аналізом існуючих нормативних документів і практичних методів техніко-економічної оцінки нерухомості та розробкою і обґрунтуванням пропозицій щодо їх удосконалення;

· розробкою методики оцінки фізичного зносу нерухомості за результатами технічної експертизи;

· розробкою аналітичного методу оцінки фізичного зносу об'єктів нерухомості;

· формалізацією оцінки нерухомості витратним методом, методом капіталізації доходу і методом порівняння продаж;

· розробкою аналітичних підходів до оцінки відмінностей порівнюваних факторів і методики оцінки ринкової вартості нерухомості методом порівняння продаж.

Предмет і об'єкт дослідження. Предметом дослідження є сукупність теоретичних, методичних і практичних питань техніко-економічної оцінки нерухомості в сучасних умовах, критерії і методи визначення техніко-економічних параметрів оцінки та методи їх вдосконалення.

Об'єктом дослідження є будівельна продукція, як основний елемент нерухомої власності в умовах формування вітчизняного ринку.

Методи дослідження. Забезпеченню головної мети дисертаційної роботи і виконанню поставлених задач послужили законодавчі акти і постанови Президента і Уряду України, нормативні і методичні матеріали органів влади і галузей, праці українських та зарубіжних вчених з питань техніко-економічної оцінки нерухомості. Методика дослідження базується на сучасних теоретичних положеннях по темі досліджень, узагальненні практичного досвіду оцінки нерухомості з використанням економічного і логічного аналізу та математичних методів.

Наукова новизна одержаних результатів. Сформульовано цілісну систему теоретичних, методичних і практичних основ оцінки нерухомості та вирішено комплекс нових наукових завдань щодо вдосконалення техніко-економічної оцінки нерухомості в сучасних умовах ринку.

Автором особисто одержано такі наукові результати:

- розроблено пропозиції щодо вдосконалення існуючої методики оцінки фізичного зносу об'єктів нерухомості, приведену в нормативних документах, шляхом заміни питомої вартісної ваги конструктивних елементів на питому вагу їх нормативного терміну служби в загальному терміну служби будівель і споруд;

- розроблено і обґрунтовано методику аналітичної оцінки фізичного зносу будівель і споруд з урахуванням нормативного терміну служби конструктивних елементів, їх важливості в забезпеченні загальної стійкості і надійності будівель і споруд, якості експлуатаційного утримання та прогнозування розвитку фізичного зносу в часі; для реалізації цього методу розроблені алгоритм і програмне забезпечення;

- розроблено методику оцінки технічного стану об'єктів нерухомості за міцнісними і деформативними характеристиками матеріалів конструктивних елементів;

- формалізовано основні методи економічної оцінки нерухомості такі як: витратний, дохідний і порівняння продаж, з урахуванням технічного стану будівель і споруд, їх кількісних і якісних характеристик та формування грошових потоків;

- розроблено і доведено до практичного використання бальну оцінку якісних характеристик нерухомості, аналітичні підходи до коригування відмінностей порівнюваних об'єктів та методику оцінки ринкової вартості нерухомості методом порівняння продаж.

Практичне значення одержаних результатів. Виконані теоретичні і практичні розробки є науково-методичною основою прийняття обґрунтованих рішень щодо техніко-економічної оцінки об'єктів нерухомості в сучасних ринкових умовах з урахуванням удосконалення нормативних документів оцінки ступеню фізичного зносу об'єктів нерухомості, розроблених методичних основ оцінки фізичного зносу за результатами технічної експертизи і нормативного терміну служби конструктивних елементів, використання формалізованого алгоритму грошових потоків в дохідному методі оцінки нерухомості, введення бальної оцінки якісних характеристик та коригування відмінностей і ринкової вартості при визначенні її за методом порівняння продаж. Зазначені підходи до техніко-економічної оцінки нерухомості, розрахунково-аналітичний інструментарій та програмне забезпечення сприяють підвищенню вірогідності оцінки як технічного стану, так і ринкової вартості нерухомості і можуть знайти практичне застосування у ріельтерських та інших установах.

Апробація роботи. Основні теоретичні положення і практичні результати дисертаційної роботи доповідались і одержали схвалення на 61-й, 62-й науково-практичних конференціях КНУБА в 2000, 2001рр., на 3 республіканській науково-технічній конференції “Індивідуальний житловий будинок” (м. Вінниця, ВДТУ, 2001р.).

Основні результати роботи були схвалені і використані при техніко-економічній оцінці об'єктів нерухомості: Українським державним науково-дослідним та проектним інститутом “УкрНДІпроектреставрація”, Агенством нерухомості “Стожари”, НТЦ “Строй наука”.

Публікації. Основні результати дисертаційної роботи викладені в 9 публікаціях, з яких 6 опубліковані одноосібно [1-6] у фахових виданнях, що входять до переліку, затвердженого ВАК України. Одна наукова робота надрукована у співавторстві (в публікації [9] здобувачу особисто належить розробка бальної оцінки та аналітичних підходів до коригування відмінностей). В роботах [1,3] приведені методика визначення валової вартості об'єктів та алгоритм процесу економічної оцінки нерухомості. В публікаціях [2,8] розглянуті алгоритм організації процесу оцінки технічного стану нерухомості та методи його визначення. Роботи[6,7] присвячені аналізу існуючих аналітичних методів оцінки фізичного зносу і обґрунтуванню нової методики для його визначення. В роботі [5] означені недоліки існуючої методики оцінки фізичного зносу та пропозиції щодо її вдосконалення. Аналітичні підходи до коригування відмінностей та методика оцінки ринкової вартості нерухомості методом порівняння продаж приводяться в публікаціях [4, 9].

Структура роботи. Дисертація складається з вступу, чотирьох розділів, висновків, переліку використаних джерел літератури з 130 найменувань та додатків, містить 7 малюнків та 8 таблиць. Обсяг основної частини дисертації -148 сторінок, переліку використаних джерел - 11 сторінок, додатків - 26 сторінок. Загальний обсяг складає 186 сторінок.

ОСНОВНИЙ ЗМІСТ ДИСЕРТАЦІІ

У вступі розкрита сутність і стан наукової проблеми, обґрунтована актуальність теми, визначені об'єкт і предмет дослідження, його теоретичне і практичне значення, сформульовані мета і завдання дослідження, розкрито наукову новизну та визначено особистий внесок здобувача.

В першому розділі здійснено огляд наукових джерел з галузі дослідження, визначені напрями подальших пошуків. Огляд наявних наукових джерел дозволив визначити недоліки сучасного стану техніко-економічної оцінки нерухомості та шляхи її удосконалення, а також визначити роль і місце об'єктів дослідження в сучасних ринкових умовах. Висновки та рекомендації з означених проблем викладені у працях провідних вчених та практиків - О. Бондаря, І. Балабанова, В. Галасюка, П. Грабового, Ю. Крумеліса, С. Калачової, Н. Лебідя, Я. Маркуса, Н. Ордуея, О. Розенфельда, Є. Тарасевича, Н. Тимчука, С. Ушацького, В. Федоренка, Дж. Фрідмана та інших, засвідчив, що основними факторами, які визначили початок створення ринку нерухомості, стали проведені в Україні економічні реформи, такі як: масова приватизація нерухомості, створення правових і економічних передумов для впровадження професійної діяльності на ринку нерухомості, визначення механізмів ринкового ціноутворення, окреслення стартових основ для формування ринку нерухомості та ін. Гальмівними чинниками розвитку техніко-економічної оцінки нерухомості є невизначеність законодавчої бази відносно такого об'єкта ринку як земля, недосконалість нормативних документів оцінки фізичного зносу об'єктів нерухомості, відсутність методологічних основ оцінки фізичного зносу об'єктів нерухомості за результатами технічної експертизи, суб'єктивний підхід до оцінки відмінностей при порівнянні об'єктів продаж, нерозбудованість інфраструктури ринку нерухомості та ін.

Аналіз наукових публікацій дав змогу виокремити приоритетні питання для подальших досліджень. До них, зокрема, відносяться: науково-теоретичне обґрунтування пропозицій щодо удосконалення нормативних документів на оцінку фізичного зносу будівель і споруд, розробка аналітичного методу оцінки фізичного зносу і методики оцінки фізичного зносу об'єктів нерухомості за результатами проведення технічної експертизи, формалізація базових методів оцінки ринкової вартості об'єктів нерухомості в сучасних ринкових умовах та удосконалення оцінки ринкової вартості нерухомості методом порівняння продаж. Відсутність належного висвітлення цих питань в спеціальній науковій літературі визначило необхідність проведення даного дослідження, і обумовило мету і предмет дослідження.

В другому розділі “Постановка задачі дослідження” розкриваються основні теоретичні, методичні й процедурні підходи до теми роботи, сформульовані базові положення для подальших розробок. Доведено, що ринкова вартість об'єктів нерухомості і їх технічний стан - два фактори, які взаємопов'язані між собою, а тому потрібно їх досліджувати разом як одну загальну проблему. Засоби й методи проведення техніко-економічної оцінки об'єктів нерухомості мають відповідати сучасному рівню науки й техніки та умовам ринку. Визначено мету і основні завдання дослідження, розроблено логічну схему його проведення, обрано раціональні методи і процедури техніко-економічних досліджень об'єктів нерухомості.

У третьому розділі “Оцінка технічного стану об'єктів нерухомості” подано основні параметри технічного стану об'єктів нерухомості, класифікацію методів оцінки технічного стану будівель і споруд за фізичною основою і за властивостями матеріалів та характером пошкоджень конструктивних елементів, обґрунтовано пропозиції щодо удосконалення нормативних документів оцінки фізичного зносу будівель і споруд, розроблено методику оцінки фізичного зносу об'єктів нерухомості за міцнісними і деформативними характеристиками конструктивних елементів та їх нормативним терміном служби. Будівлі і споруди являють собою складну технічну систему, яка складається з великої кількості конструктивних елементів, їх загальний технічний стан визначається технічним станом кожного з цих елементів. Ступінь впливу кожного із конструктивних елементів будівлі або споруди на оцінку їх експлуатаційної якості, стійкості і надійності дуже різна.

Сукупність властивостей, які характеризують корисні функції будівлі або споруди, називають її якістю. Свою якість будівля або споруда має зберігати протягом усього часу, призначеного для її експлуатації. Якість характеризується такими властивостями як: надійність, стійкість, довговічність, міцність, безвідмовність та ін.

Технічний стан будівель і споруд характеризується фізичним, функціональним (моральним) і економічним (зовнішнім) зносом (рис.1).

Фізичний знос - це кількісна оцінка технічного стану об'єкта, яка показує частку втрати в порівнянні з початковим станом технічних і експлуатаційних властивостей конструкцій за період експлуатації. Ця втрата може бути виражена також в зниженні початкової вартості конструкції або будівлі взагалі. При капітальному ремонті фізичний знос частково ліквідується, але ремонту підлягають тільки конструкції, нормативний термін служби яких менше нормативного терміну служби будівлі або споруди.

Моральний знос - явище, пов'язане з технічним прогресом і розвитком продуктивних сил суспільства. Суть морального зносу полягає в тому, що житлові будинки, є придатними до подальшої експлуатації, але їх планування, відсутність зручностей, центрального опалення, сумісні санвузли, прохідні кімнати та інше, не задовольняють потреб населення в даний момент. Моральний знос суттєво впливає на споживчу вартість нерухомості.

Економічний (зовнішній) знос - зміна зовнішніх факторів по відношенню до об'єкта оцінки. Такими факторами можуть бути перевантажені автомагістралі або промислові об'єкти, які розташовані поблизу житлової зони тощо.

Фізичний і моральний знос об'єктів нерухомості може бути поправним і непоправним. Поправний знос є наслідком незадовільної експлуатації нерухомості, тому його часто називають відкладеним ремонтом. Непоправний знос - знос, виправлення якого в теперішній час практично неможливо або економічно недоцільно.

В залежності від технічного стану, терміну, оточуючого середовища та інших факторів оцінка фізичного, функціонального (морального) і накопиченого зносу об'єктів нерухомості може проводитись різними методами (рис. 1).

Технічний стан конструкцій будівель і споруд визначається для встановлення фактичної несучої здатності і експлуатаційної придатності їх з метою використання цих даних для оцінки фізичного та морального зносу, визначення вартості об'єкта для приватизації або купівлі - продажу, прогнозування оптимального строку використання об'єкта, підготовки обґрунтування пропозицій на усунення технічних недоліків або на модернізацію об'єкта, ліквідації наслідків надзвичайних ситуацій (землетрусів, пожарів, вибухів, підтоплення, просадок та ін.).

Стан конструкцій існуючих будівель і споруд може оцінюватися методами: візуальним, неруйнуючими, натурних випробувань і комплексними (рис. 2). Візуальний метод - найбільш простий і універсальний, але він не дає можливості отримати дані про процес старіння матеріалів несучих конструкцій, встановити їх фізико - механічні властивості і визначити взаємозв'язок зносу конструкції з фізичною структурою.

Неруйнуючі методи обстеження будівель і споруд діляться на механічні , в основі яких лежать механічні властивості матеріалів - твердість, пружність, зчеплення, і фізичні, що ґрунтуються на фізичних законах, поширення пружних хвиль в реальних середовищах, взаємодії різного роду випромінювання з випробуваним матеріалом, металу з електромагнітним полем тощо. Їх вірогідність визначається щільністю зв'язків (кореляцією) між побічними показниками міцності, які визначаються приладами, і межами міцності матеріалу при стиснені.

Запропонована класифікація неруйнуючих методів за властивостями матеріалів і характером пошкоджень конструкцій, яка показує, що більшість дефектів і властивостей матеріалів конструкцій визначається проведенням саме комплексних досліджень. Оцінка фізичного зносу об'єктів комунально-житлового призначення проводиться у відповідності до діючих нормативних документів “Правила оцінки фізичного зносу...” (далі "Правила"), які ґрунтуються на закономірності співвідношення фізичного зносу і вартості об'єктивно необхідного капітального ремонту, мета якого є відшкодування цього зносу з урахуванням відновної вартості конструктивних елементів.

Згідно “Правил” величина фізичного зносу конструктивних елементів будівлі визначається візуальним обстеженням з використанням найпростіших приладів. Оцінка фізичного зносу будівлі в цілому проводиться шляхом помноження показників фізичного зносу окремих конструктивних елементів на питому вагу відновної вартості кожного з них в загальній вартості будівлі.

Відомо, що міцність і надійність будівель і споруд залежить, в першу чергу, від міцності основних конструктивних елементів, якими являються фундаменти, несучі стіни і перекриття. Ступінь фізичного зносу зазначених конструктивних елементів суттєво впливає на загальний фізичний знос будівлі в цілому. Цілком очевидно, що при руйнуванні основ і фундаментів пройдуть незворотні процеси руйнування будівлі в цілому, а тому величина фізичного зносу фундаментів мусить мати значно більший вплив на загальний фізичний знос будівлі ніж, наприклад, такий же знос підлоги.

Виходячи із вище зазначеного, більш доцільно визначати фізичний знос будівель за нормативним терміном служби конструктивних елементів та їх питомої ваги у загальному терміні служби, яка, відповідно до групи за капітальністю, визначається за формулою:



, (1)

де t н,і - нормативний термін служби -го конструктивного елемента, роки;

Tн- нормативний термін служби будівлі за капітальністю, встановлений нормативними документами, роки;

Фізичний знос будівлі (споруди) в % може бути визначений за формулою:

, (2)

де Феі - фізичний знос і-го конструктивного елемента в %, визначений за ознаками, що наведені в нормативних документах.

Порівнювальними розрахунками доведені переваги запропонованого підходу до оцінки фізичного зносу будівль і споруд над нормативним.

Кількісні залишкові показники міцності матеріалу конструкцій, модуля пружності та інші, які можуть бути отримані за результатами проведених досліджень неруйнуючими та іншими методами, повинні розраховуватись за діючими нормативними документами з урахуванням дефектів і пошкоджень та оброблятись за правилами математичної статистики.

Фізичний знос будівлі або споруди за результатами проведеної технічної експертизи визначається за формулою:

, (3)

де Фт.е. - ступінь загального фізичного зносу будівлі (споруди), %;

Кі. - питома вага і-го конструктивного елемента в загальному терміні служби будівлі (споруди), яка визначається за формулою (1);

n - число конструктивних елементів;

Nі. - відносна втрата несучої спроможності і-го елемента, яка визначається за формулою:

, (4)

тут Nф, N - відповідно фактична несуча здатність і-го конструктивного елемента з урахуванням дефектів і пошкоджень та за проектом.

Використання сучасних технічних засобів і приладів для проведення технічної експертизи дає можливість отримати найбільш вірогідну оцінку технічного стану будівель і споруд, та їх фізичного зносу.

Накопичений знос - це зменшення вартості відтворення або заміни поліпшень, яке може виникати в наслідок їх фізичного руйнування, функціонального і економічного старіння, або комбінації цих причин. В залежності від наявності вихідних даних і ринкових умов накопичений знос може оцінюватися такими методами: економічного віку, модифікованого економічного віку, порівняння продаж та розбивки.

В практиці оцінки фізичного зносу об'єктів нерухомості використовуються аналітичні підходи, які ґрунтуються лише на використанні нормативного терміну служби будівель і споруд, але вони не враховують нормативного терміну служби конструктивних елементів, важливості їх в забезпеченні загальної стійкості і надійності будівель (споруд) та експлуатаційного утримання.

Ці недоліки враховуються запропонованою формулою (5), яка ґрунтується на використанні нормативного терміну служби конструктивних елементів і будівлі (споруди) в цілому. Кожний конструктивний елемент зношується на 100% в кінці терміну його служби. Фізичний знос в межах нормативного терміну служби збільшується за лінійним законом, досягаючи в кінці терміну служби величини питомої ваги конструктивного елемента в загальному терміні служби будівлі (споруди), яка визначається за формулою (1).

Ступінь фізичного зносу на будь-який термін може бути визначений за формулою:

(5)

де Фз - фізичний знос будівлі або споруди, %;

n - число конструктивних елементів;

m - ціле число частки Ti / tн.і., якщо частка дорівнює цілому числу, то вираз (Ti / tн.і. - m)=1 або нулю (відповідно до і після проведення ремонту конструктивного елемента).

Для використання аналітичного методу оцінки фізичного зносу нерухомості розроблено алгоритм і програмне забезпечення.

У четвертому розділі “Методи оцінки ринкової вартості об'єктів нерухомості” сформульовано основні види вартості нерухомості та фактори, що впливають на неї, формалізовано базові методи оцінки нерухомості такі як: витратний, дохідний і порівняння з аналогами продажу; розроблено алгоритм формування грошових потоків і порядок їх визначення; удосконалено оцінку нерухомості методом порівняння продаж: введена бальна оцінка якісних показників порівнюваних факторів, розроблено аналітичні підходи до коригування відмінностей порівнюваних факторів і методику оцінки ринкової вартості нерухомості.

Нерухомість являє собою дуже складний майновий комплекс, особливості якого характеризуються не тільки землею і спорудами, зведеними на ній, але й економічним і соціально-культурним розвитком регіонів (міст), екологічним станом навколишнього середовища, умовами експлуатації будівель і споруд, правовими і іншими обмеженнями.

Найбільше визнання спеціалістів отримали методи і способи оцінки нерухомості, які можна об'єднати в три групи: витратний, дохідний і порівняння з аналогами продажу.

На основі ретельного аналізу всієї доступної для оцінювача інформації, отриманої як в результаті аналізу ринка, так і в результаті обстеження об'єкта оцінки, в загальному вигляді ринкова вартість нерухомості витратним методом визначається за виразом:

Рв = (Вв + Пв + Пп - Зн) + Вз , (6)

де Вв - вартість відтворення або заміни;

Пв - побічні витрати;

Пп - підприємницький прибуток;

Зн - накопичений знос;

Вз - вартість землі.

Вартості відтворення і заміни по суті аналогічні вартості будівництва в сьогоднішніх умовах нової будівлі (споруди) і дорівнюють вартості нового будівництва. При цьому в структурі вартості нового будівництва відображаються витрати і інтереси всіх учасників процесу будівництва будівель і споруд в існуючих ринкових умовах.

Земельна власність громадян сьогодні продовжує існувати поза практикою оцінки, це пов'язано з відсутністю в нашій державі цілісної і загальновизнаної концепції нерухомості, із якої в силу історичних обставин була виключена земля - першооснова будь - якої нерухомості. Сьогоднішнє трактування нерухомості як об'єкта оцінки носить обмежений характер, не враховуючи такий важливий компонент яким являється земля. За землею стійко зберігається статус природного ресурсу, користування яким хоч і носить платний характер, але базою для оцінки є не реальна її вартість, а сума прямих і побічних витрат, пов'язаних з оформленням документів права користування або власності земельної ділянки. В дійсності вартість земельної власності визначається її корисністю.

Метод капіталізації доходу - один із найбільш поширених методів оцінки нерухомості. Доцільно його застосовувати у випадку приватизації, застави, банкрутства, купівлі-продажу майна тощо. Максимально достовірними є результати такої оцінки у великих населених пунктах, де в основному склалися первинний і вторинний ринки нерухомості. Даний метод може бути використаний при визначенні ринкової вартості об'єктів нерухомості, які мають доход у формі орендної плати, а також об'єктів, запроектованих або пристосованих тільки для певного виду використання. При цьому їх вартість буде визначатися ринковим потенціалом для даного типу власності. Суть методу капіталізації доходу випливає з найважливішого принципу оцінки - принципу сподівання: вартість нерухомості визначається величиною очікуваних прибутків та інших вигод, що можуть бути отримані в майбутньому в результаті її використання найкращим і найбільш ефективним способом. Для використання даного методу оцінки наведено алгоритм грошових потоків та порядок їх визначення.

Чистий операційний доход - це дійсний або очікуваний чистий доход за рік, який залишається після всіх операційних витрат (витрат на експлуатацію), до виплати сум на обслуговування кредиту і бухгалтерської амортизації.

Перетворення величини прогнозованого чистого операційного доходу у вартість нерухомості на дату оцінки проводиться за допомогою базової формули:

Вн = Чд / Ск , (7)

де Вн - вартість нерухомості;

Чд - чистий операційний доход;

Ск - ставка капіталізації.

Для визначення ставки капіталізації використовують багато методів та прийомів. Найбільш простим і ефективним способом є отримання величини ставки капіталізації із інформації ринку. Можливо використання методів підсумовування, аналогів та ін. Ставка капіталізації поділяється на складові частини: безризикову ставку, премії за ризики, витрати на управління інвестиціями і низьку ліквідність. По кожному компоненту визначається величина відсотка і підсумовується для визначення загальної ставки капіталізації. Існують також інші методи розрахунку вартості нерухомості, які базуються на показниках доходу, включаючи використання мультиплікаторів. Але необхідно відзначити, що жоден з методів не є універсальним для всіх видів нерухомості.

Метод порівняння продаж у світовій практиці набуває найбільш поширене використання. Це пояснюється відносною простотою його реалізації і об'єктивністю відображення балансу платоспроможності попиту і пропозицій на ринку нерухомості. Оцінка за аналогами продажів потребує наявності в оцінювача банку даних щодо продажів, зокрема аналогічного майна на подібних територіях.

Реалізація даного підходу передбачає виконання таких процедур: виявлення недавніх продажів порівняних об'єктів на відповідному секторі ринку нерухомості; перевірку інформації про угоди; внесення поправок до ціни порівняних об'єктів з урахуванням відмінностей між оцінюваним і кожним з порівняних об'єктів.

Фактори порівнянь, що впливають на вартість нерухомості поділяються на зовнішні і внутрішні, на кількісні і якісні.

Зовнішні і внутрішні фактори характеризують технічні та експлуатаційні якості нерухомості. Вони мають як кількісні, так і не визначені кількісно якісні показники, які оцінити складно. Наприклад, відмінність в поверховості, матеріалі стін, плануванні тощо.

Єдиним реальним методом виявлення і коригування відмінностей порівнюваних об'єктів є метод експертних оцінок. Метод ґрунтується на думці спеціалістів, яка формується як прогноз або сценарій поведінки тієї чи іншої економічної підсистеми. Але метод експертних оцінок має певні недоліки. Так в практиці оцінки нерухомості методом порівняння продажів багато порівнюваних факторів відмінностей оцінювачі характеризують оцінками “відмінно”...”задовільно” і вносять поправки до базової ціни у відсотках безсистемно та будь-яких обґрунтувань, що веде до суб'єктивності в оцінках об'єкта різними оцінювачами і, як наслідок, до значних коливань вартості нерухомості.

Цього можна уникнути, якщо оцінювати кількісно за допомогою коефіцієнта відмінності Кв.і , або коли це неможливо зробити, то відмінність оцінювати в грошовому еквіваленті Ге.і , що дорівнює вартості установки чи відсутності того чи іншого елемента (фактора). Введення обґрунтованих поправок дає можливість ідентифікувати відмінності і властивості, важливі для даного ринку, і отримати більш вірогідну ринкову вартість об'єкта оцінки.

Величина коефіцієнта відмінності для і-го фактора визначається за формулою:

, (8)

де - кількісний або бальний показник об'єкта аналога;

- відповідний показник оцінюваного об'єкта.

При коригуванні ціни об'єктів продажу всі поправки вносяться від об'єкта аналога до об'єкта оцінки. Коригування може бути до загальної ціни, або до ціни за одиницю порівняння. За базову вартість приймається ринкова вартість аналога.

Вартість об'єкта, що оцінюється методом порівняння продаж, визначається за формулою:

, (9)

де Кр - коефіціент, що враховує інфляційні процеси в термін між датами продажу аналога та оцінки подібного об'єкту;

- ринкова вартість загальної площі об'єкта аналога;

- загальна площа об'єкта оцінки;

- грошовий еквівалент і-го елемента;

- розрахунковий коефіцієнт до ринкової вартості аналога, який визначається за формулою:

, (10)

де - кількість врахованих поправок, що мають місце в порівнянні об'єктів.

Коли порівнювані об'єкти різні за капітальністю і за % їх фізичного зносу, то коефіцієнт відмінності на фізичний знос визначається за формулою:

де Тн.а, Тн.о - нормативний термін служби, відповідно, об'єкту аналога і об'єкта оцінки, роки;

Фз.а, Фз.о - загальний фізичний знос, відповідно, об'єкта-аналога і об'єкта оцінки, частки одиниці.

Орієнтація нерухомості відносно сторін світу характеризується середньодобовим освітленням приміщень прямими сонячними променями. Коефіцієнт відмінності на інсоляцію може бути визначений аналітичним виразом:



, (11)

де ta, to - відповідно середньодобовий термін освітлення прямими сонячними проміннями об'єкта аналога і об'єкта оцінки, год;

Коефіцієнт відмінності місця знаходження об'єктів відносно транспортних шляхів (відстань до тролейбусних, трамвайних, автобусних зупинок і станцій метро), та відстані до об'єктів забруднення, які негативно впливають на екологічні умови довкілля та експлуатаційні якості об'єктів, визначаються за формулою:

, (12)

де і -- відстань, відповідно, від об'єкта аналога та об'єкта оцінки до зупинки громадського транспорту та об'єктів забруднення, м.

Якісні показники оцінюються кількісно шляхом введення 5-ти бальної шкали оцінки (табл.1). Це дає можливість обґрунтовано і однозначно оцінювати стан якісних факторів та визначати їх коефіцієнт відмінності за допомогою формули (8). Відомо, що найбільшим попитом серед населення користуються середні поверхи багатоповерхових будинків, меншим - перший і останній поверх. Поверхи, які користуються найбільшим попитом оцінюються в 5 балів, а перший і останній - 4 бали (табл.2).

Бальна оцінка на поверховість будівель більше п'яти поверхів визначається за формулою:



(13)

де ni ,nn - відповідно, поверх, для якого визначається бал і останній поверх будинку.

Порівнювальні конструктивні елементи можуть відрізнятися між собою не тільки за матеріалом, а також за різними % фізичного зносу. Наприклад, аналог має підлогу із лінолеуму, а об'єкт, що оцінюється, дубовий паркет. В таких випадках до відповідних балів за матеріалами необхідно вносити поправки, які визначаються за формулою:

, (14)

де - бал оцінки з урахуванням фізичного зносу -го конструктивного елемента;

- бал оцінки конструктивного елемента за матеріалом;

- фізичний знос в частках одиниці.

Величина коефіцієнта відмінності визначається за формулою (8) з урахуванням результатів отриманих за формулою (15). Фактори, що характеризують санітарно-гігієнічний стан довкілля і приміщень: радіаційне забруднення, загазованість повітря, шумовий тиск та ін. оцінюються кількісно у відповідних показниках.

Висота стелі будинків впливає, з одного боку, на санітарний стан повітря в приміщенні, а з другого - на експлуатаційні витрати, пов'язані з опаленням. Досвід експлуатації житлових будинків показує, що оптимальна висота стелі, з урахуванням вище зазначених факторів, складає 3.2 м. Тому, при визначенні коефіцієнта відмінності на висоту стелі, необхідно спочатку встановити бал висоти стелі аналога і об'єкта оцінки, у відповідності до їх фактичних величин, за формулою:

, (15)

де - фактична висота стелі аналога або об'єкта оцінки, м.

Отже, впровадження в практику розроблених в даній роботі методик оцінки фізичного зносу і ринкової вартості методом порівняння продаж дало змогу систематизувати техніко-економічну оцінку нерухомості та підвищити її вірогідність в сучасних ринкових умовах.

ОСНОВНІ РЕЗУЛЬТАТИ І ВИСНОВКИ НАУКОВОГО ДОСЛІДЖЕННЯ

1. Доведено, що існуючі нормативні документи оцінки фізичного зносу і практичні методи визначення ринкової вартості нерухомості не відповідають сучасним вимогам щодо врахування нормативного терміну служби конструктивних елементів, їх важливості в забезпеченні загальної стійкості і надійності будівель і споруд, використання результатів експертної оцінки для визначення їх технічного стану, прогнозування терміну використання будівель і споруд, врахування якості їх експлуатаційного утримання та недосконалості оцінки ринкової вартості нерухомості методом порівняння продаж. Викладені пропозиції по удосконаленню нормативних документів оцінки фізичного зносу об'єктів нерухомості, розроблений розрахунково-аналітичний апарат оцінки фізичного зносу за результатами проведення технічної експертизи і нормативного терміну служби об'єктів нерухомості, формалізація оцінки нерухомості витратним і дохідним методами та удосконалення оцінки ринкової вартості нерухомості методом порівняння продаж дозволить більш обґрунтовано і вірогідно вирішувати ці завдання.

2. Нормативні документи оцінки фізичного зносу будівель і споруд ґрунтуються на використанні питомої вартісної ваги конструктивних елементів у загальній вартості об'єктів нерухомості. Проведеними дослідженнями встановлено, що конструктивні елементи різні за статичною роботою, функціональним призначенням і важливістю в забезпеченні загальної стійкості і надійності будівель і споруд часто мають однакові величини питомої вартісної ваги, і ототожнюється з однаковим впливом на їх загальний фізичний знос, що суперечить дійсності і не відповідає фактичним процесам формування фізичного зносу. Для усунення зазначених недоліків обґрунтовано пропозиції щодо удосконалення нормативної методики шляхом заміни питомої вартісної ваги конструктивних елементів на їх питому вагу нормативного терміну служби у загальному терміні служби будівель і споруд. Впровадження такої заміни дає можливість більш об'єктивно оцінювати технічний стан будівель і споруд з урахування переважаючого впливу фізичного зносу основних несучих конструкцій на загальний знос об'єктів оцінки.

3. Розроблені класифікації методів технічної експертизи за фізичною основою і неруйнуючих методів за властивостями матеріалів та характером пошкоджень конструкцій, алгоритм аналітичного переходу від безпосередніх показників приладів до кількісної оцінки фактичних деформативних і міцнісних характеристик матеріалів конструкцій, що дало можливість розробити методику оцінки фізичного зносу за міцнісними і деформативними характеристиками матеріалів конструкцій. Використання сучасних технічних засобів і приладів, для проведення технічної експертизи, дозволяє отримати найбільш вірогідну оцінку технічного стану будівель і споруд.

4. Запропоновано аналітичний метод оцінки фізичного зносу, який, на відміну від існуючих аналітичних методів оцінки інших авторів, що ґрунтуються лише на нормативному терміну служби будівель і споруд, дозволяє враховувати нормативний термін служби конструктивних елементів та їх важливість в забезпеченні загальної стійкості і надійності будівель і споруд, якість експлуатаційного утримання, прогнозувати фізичний знос будівель і споруд на будь-який термін, а розроблені алгоритм і програмне забезпечення зумовлюють його практичне використання.

5.Базовими методами оцінки ринкової вартості виступають витратний, дохідний і порівняння аналогів продажу. Оскільки інфраструктура вітчизняного ринку нерухомості ще недостатньо розвинута, проводити оцінку нерухомості виключно на одному ринковому методі, навіть якщо для цього є передумови, некоректно. Тому, при оцінці об'єкта нерухомості необхідно використовувати як мінімум два методи оцінки, одним із яких повинний бути витратний метод. Остаточна величина ринкової вартості встановлюється за двома (або більше) розрахунковими показниками на базі експертної думки оцінювача з урахуванням всіх значущих параметрів зовнішнього середовища і специфіки об'єкта оцінки.

6. Використання метода порівняння продаж при оцінці нерухомості в сучасних ринкових умовах носить суб'єктивний характер, оскільки коригування відмінностей, як кількісних, так і якісних показників, проводиться безсистемно і не обґрунтовано, що призводить до неоднозначності оцінки вартості об'єктів нерухомості та обмеження можливостей даного метода. Запропоновано аналітичні підходи до оцінки кількісних і якісних характеристик порівнянь об'єкта-аналога і об'єкта оцінки та розроблено таблиці бальної оцінки якісних характеристик нерухомості. Відмінності кількісних і якісних характеристик об'єктів порівнянь оцінюються коефіцієнтом відмінності, який визначається за аналітичними формулами. Розрахунками обґрунтовано розроблену методику оцінки нерухомості методом порівняння продаж, що дозволяє систематизувати розрахунки вартості об'єктів оцінки та підвищити їх вірогідність.

7. Одержані результати дозволяють сформулювати напрямки подальшої дослідницької роботи. До них відноситься розробка проекту нормативних документів оцінки фізичного зносу об'єктів нерухомості та впровадження більш ефективного техніко-економічного інструментарію технічної діагностики й оцінки ринкової вартості нерухомості, вихідною базою якого є використання сучасних приладів і обладнання.

8. При підготовці фахівців промислового і цивільного будівництва на базі будівельних вузів і факультетів доцільно до курсу “Реконструкція будівель і споруд” ввести розділ “Методи техніко-економічної оцінки будівель і споруд”.

СПИСОК ОПУБЛІКОВАНИХ ПРАЦЬ ЗА ТЕМОЮ ДИСЕРТАЦІЇ

1. Нестеренко І.С. До методики визначення валової вартості об'єктів нерухомості // Зб. наук. праць “Шляхи підвищення ефективності будівництва в умовах формування ринкових відносин” - К.: КНУБА, 1999. - Вип.6. - с.104-106.

2. Нестеренко І.С. Методи оцінки технічного стану об'єктів нерухомості // Зб. наук. праць “Шляхи підвищення ефективності будівництва в умовах формування ринкових відносин” - К.: КНУБА, 1999. - Вип.7. - с.97-104.

3. Нестеренко І.С. Організація процесу економічної оцінки об'єктів нерухомості // Зб. наук. праць “Шляхи підвищення ефективності будівництва в умовах формування ринкових відносин” - К.: КНУБА, 1999. - Вип.8. - с.147-150.

4. Нестеренко І.С. Коригування відмінностей та ринкової вартості нерухомості при використанні методу порівняння продаж.//Науковий вісник будівництва-Х.:ХДТУБА,2001.-Вип.14.-с.43-47

5. Нестеренко І.С. Оцінка впливу основних несучих конструкцій на загальний фізичний знос будівель і споруд // Міжвідомчий науково-технічний збірник “Основи і фундаменти”.- К.:2001. - №26. - с.75-79.

6.НестеренкоІ.С.Оцінка технічного стану будівель і споруд за нормативним терміном служби конструктивних елементів // Міжвідомчий науково-технічний збірник “Будівельне виробництво” АП НДІБВ - К.:2001. - Вип.42-c.42-46.

7. Нестеренко І.С. Оцінка фізичного зносу об'єктів нерухомості за нормативним терміном служби // Зб. наук. праць “Науково-практичні проблеми моделювання та прогнозування надзвичайних ситуацій” - К.: КНУБА, 2001. - Вип.4. - с.143-145.

8. Нестеренко І.С. Організація процесу оцінки технічного стану будівель.//Книга за матеріалами 3-ї республіканської науково-технічної конференції “Індивідуальний житловий будинок” - Вінниця:ВДТУ,АБУ.-2001.-с.153-156.

9. Федоренко В.Г., Погорельцев В.М., Нестеренко І.С.,Чіпінога В.І., Жабровець І.В. Оцінка вартості об'єктів нерухомості методом порівняння продаж // Держ. інформ. бюл. про приватиз.- 2001.-№7. - с.52-55. (Здобувачу особисто належить розробка бальної оцінки та аналітичних підходів до коригування відмінностей ).

10. Нестеренко І.С. Методи оцінки фізичного зносу об'єктів нерухомості.- Програма 61-ї науково-практичної конференції Київського національного університету будівництва і архітектури.-К.:КНУБА, 2000р. - с.49.

11. Нестеренко І.С. Аналітичний підхід до оцінки порівнювальних факторів при використанні методу порівняння продаж.- Програма 62-ї науково-практичної конференції Київського національного університету будівництва і архітектури.-К.:КНУБА,2001р.-с.51.

АНОТАЦІЇ

Нестеренко І.С. Техніко-економічна оцінка нерухомості. - Рукопис

Дисертація на здобуття наукового ступеня кандидата технічних наук за спеціальністю 05.13.22 - Управління проектами та розвиток виробництва. Київський національний університет будівництва і архітектури, Київ , 2002.

Робота присвячена розв'язанню актуальних наукових проблем, що стосуються техніко-економічної оцінки нерухомості в сучасних ринкових умовах.

В роботі запропоновано і обґрунтовано пропозиції щодо удосконалення нормативних документів на визначення фізичного зносу будівель і споруд; розроблено методику аналітичного підходу до оцінки фізичного зносу об'єктів нерухомості за нормативним терміном служби конструктивних елементів і за результатами технічної експертизи; розроблено класифікацію методів оцінки фізичного зносу будівель і споруд за фізичною основою та неруйнуючих методів за властивостями матеріалів і характером пошкоджень конструктивних елементів; систематизовано основні методи оцінки накопиченого зносу будівель і споруд та основних факторів, що впливають на ринкову вартість об'єктів нерухомості; формалізовано основні методи економічної оцінки нерухомості з використанням нових підходів до оцінки фізичного зносу, алгоритму формування грошових потоків і введення бальної оцінки якісних порівнювальних факторів; розроблено аналітичні підходи до коригування якісних і кількісних відмінностей і методику оцінки ринкової вартості нерухомості методом порівняння продаж. Розроблені методики, розрахунково-аналітичний інструментарій та програмне забезпечення сприяють підвищенню вірогідності техніко - економічної оцінки нерухомості.

Ключові слова: нерухомість, технічна експертиза, технічна оцінка, економічна оцінка, фізичний знос, накопичений знос, ринкова вартість, витратний метод, метод капіталізації доходу, порівняння продаж.

Нестеренко И.С. Технико-экономическая оценка недвижимости. - Рукопись.

Диссертация на соискание ученой степени кандидата технических наук по специальности 05.13.22 - Управление проектами и развитие производства. Киевский национальный университет строительства и архитектуры, Киев, 2002.

Работа посвящена решению актуальных научных проблем, связанных с технико-экономической оценкой объектов недвижимости в современных рыночных условиях.

Разнообразие конструктивных элементов по несущей способности, долговечности и нормативному сроку службы в составе недвижимости, различный их вклад в общий физический износ зданий и сооружений, неопределенность ряда факторов оценки и субъективный подход практических методов экономической оценки недвижимости в условиях современного рынка, требуют соответствующего учета и совершенства.

В работе определены основные параметры, которые характеризуют техническое состояние недвижимости и методы их определения. Разработана классификация методов оценки технического состояния на физической основе и неразрушающих методов по свойствам материалов и характером повреждений конструктивных элементов зданий и сооружений.

Разработаны и обоснованы предложения по усовершенствованию действующих нормативных документов оценки физического износа зданий путем замены удельного веса стоимости конструктивных элементов в общей восстановительной стоимости на удельный вес нормативного срока службы их в общем нормативном сроке службы объекта недвижимости. Анализ удельного веса стоимости, проведений на примере конструкций фундаментов и пола для различных типов зданий по капитальности показал, что их величины практически одинаковы, а стало быть, они имеют одинаковое влияние на общий физический износ здания, что не соответствует действительности, поскольку значительный физический износ фундаментов может привести к разрушению всего здания, в то время как износ пола не окажет существенного влияния на общую устойчивость и надежность объекта недвижимости.

В практике оценки физического износа широко используются аналитические методы, основывающися на нормативном сроке службы зданий и сооружений. Эти методы не совершенны, т.к. они не учитывают физический износ конструктивных элементов, их приоритетность в обеспечении общей устойчивости и надежности зданий (сооружений), проведение плановых и внеплановых ремонтов. Разработана методика аналитического подхода к оценке физического износа недвижимости по нормативным срокам службы конструктивных элементов зданий и сооружений, которая учитывает выше отмеченные недостатки аналитических методов оценки.

Доведена до практического пользования методика оценки физического износа объектов недвижимости по данным, полученным при проведении технической экспертизы с помощью разрушающих и неразрушающих методов оценки технического состояния конструкций. Традиционные подходы к экономической оценке недвижимости, такие как: затратный, капитализации доходов и сравнения продаж аналогичных объектов, в период становления рынка недвижимости, нуждаются в совершенствовании. Каждый из них имеет свои достоинства, недостатки и область применения. Учитывая это, в существующие подходы экономической оценки внесены соответствующие усовершенствования.

В затратном методе оценки рыночной стоимости недвижимости использованы новые методики определения физического износа объектов недвижимости, которые базируются на учете нормативных сроков службы конструктивных элементов и на результатах проведения технической экспертизы.

Метод капитализации дохода основывается на принципе ожидания будущего дохода, поэтому важным моментом является четкое формирование денежных потоков. В связи с этим разработан алгоритм формирования денежных потоков, формализован порядок их определения и оценки чистого операционного дохода.

В современных рыночных условиях наиболее широкое применение получил метод сравнения продаж. Он базируется на анализе фактических договоров купли-продажи аналогичных объектов недвижимости, сравнении их с оцениваемым объектом и внесении соответствующих корректировок на количественные и качественные различия. Основным недостатком данного метода оценки является отсутствие каких-либо обоснований критериев оценки различий в сравниваемых объектах недвижимости, что приводит к значительным колебаниям рыночной цены.

В соответствии с разработанной методикой корректировки различий, все факторы (характеристики) разделены на количественные и качественные. Для оценки основных качественных характеристик разработаны таблицы балльных оценок, которые, как и количественные характеристики, используются для определения коэффициентов различий сравниваемых объектов. Коэффициенты различий по отношению к оцениваемому объекту могут быть с положительным или отрицательным знаком. Алгебраическая сумма коэффициентов и составляет расчетный коэффициент, с помощью которого проводится корректировка базовой цены недвижимости. Предложенная методика позволяет обосновывать и систематизировать расчеты рыночной стоимости недвижимости и избегать ошибок при использовании метода сравнения продаж.