Техническая экспертиза объекта недвижимости (часть здания, расположенного по адресу: пр. Московской, 126) с определением физического износа и оценка объекта недвижимости затратным методом

_{Размещено на http://www.allbest.ru/}

_{Министерство образования и науки Российской Федерации}

_{Набережно-Челнинский институт (филиал) федерального государственного автономного образовательного учреждения высшего профессионального образования}

_{Казанский (Приволжский) федеральный университет}

_{Кафедра «Экономика и менеджмент}

_{Курсовая работа}

_{По дисциплине «Экспертиза и инспектирование инвестиционных процессов»}

_{На тему:}

_{Техническая экспертиза объекта недвижимости (часть здания, расположенного по адресу: пр. Московской, 126) с определением физического износа и оценка объекта недвижимости затратным методом}

_{Выполнила: Бурганова А.А.}

_{студентка группы 3101167}

_{Проверила: ст. преп. Николаева А.А.}

_{Набережные Челны - 2014}



_{Содержание}

_{1. Общая часть}

_{2. Характеристика объекта}

_{3. Результаты обследования}

_{3.1 Строительные конструкции и элементы}

_{3.2 Внутренние системы инженерного оборудования}

_{4. Определение физического износа}

_{4.1 Физический износ строительных конструкций и элементов}

_{4.2 Физический износ системы центрального отопления}

_{4.3 Физический износ системы холодного водоснабжения}

_{4.4 Физический износ канализации и водостоков}

_{4.5 Физический износ системы электрооборудования}

_{4.6 Физический износ здания в целом}

_{5. Оценка объекта недвижимости затратным методом}

_{5.1 Характеристика оцениваемого объекта}

_{5.2 Алгоритм расчета}

_{Список используемой литературы}



_{1. Общая часть}

_{Работы по определению технического состояния части здания, расположенного по адресу: пр. Московской, 126, (Спортмастер Гипер), выполненного на основании задания, на выполнения курсовой работы.}

_{Цель работы: ознакомление с методикой проведения технической экспертизы объекта недвижимости, с методикой определения физического износа зданий и сооружений и рыночной стоимости}

_{Обследование технического состояния определялось на 2014 год.}

_{В качестве исходных материалов для проведения обследования использовались:}

1. План части здания.

_{Все работы по обследованию технического состояния следующих нормативных документов:}

_{2. пособие по обследованию строительных конструкций зданий, 1997 г.}

_{3. ВСН 53-86(р) Правила оценки физического износа жилых зданий.}

_{4. ВСН 42-85(р) Правила приемки в эксплуатацию законченных капитальным ремонтом жилых зданий.}

_{5. ВСН 57-88(р) Положение по техническому обследованию жилых зданий.}

_{6. ВСН 58-88(р) Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания зданий объектов коммунального и социально-культурного назначения.}

_{7. ВСН 48-86(р) правила безопасности при проведении работ по обследованию жилых домов для проектирования капитального ремонта.}

_{Обследование технического состояния здания включало в себя:}

* _{Визуальный осмотр конструкций здания и сооружений;}

*_{Оценка условий эксплуатации конструкций объекта;}

*_{Определение внутреннего микроклимата помещений;}

*_{Анализ и оценка технического состояния конструкций;}

*_{Составление заключений о техническом состоянии строительных конструкций.}



_{2. Характеристика объекта}

_{Общая характеристика района расположения зданий и сооружений (г. Набережные Челны, Республика Татарстан, пр. Московский, 126):}

_{Климатический район строительства: 2 (СНиП 2.01.01-82);}

_{Снеговой район - IV, нормативная снеговая нагрузка -320 кг/м², ветровой район - ІІ, нормативная ветровая нагрузка - 30 кг/м² ,расчетная температура наружного воздуха холодной пятидневки t=-20°.Нормативная глубина промерзания грунта dпр=180 см.}

_{Обследуемое здание располагается по адресу: Республика Татарстан, г. Набережные Челны, пр. Московский, д. 126. Техническое состояние и физический износ определяется для части первого и второго этажа.}

_{Обмерочные работы производились самостоятельно.}

_{Здание построено в 2003 году, полная реконструкция здания была произведена в 2013 году. Габаритные размеры всего здания в плане составляет 84?54 м., высота 12,5 м.}

_{Описание элементов}

_{1. Фундамент - ж/б ростверки на сваях.}

_{2. Стены - сэндвич- панель, кирпич, гипсобетон, облицовка - профлист алюминиевый.}

_{3. Перекрытия - ж/б композитные панели.}

_{5. Крыша - сталь профилированная.}

_{6. Кровля - мембранная (профиль+полиэтилен+2 слоя утеплителя (130мм)+унифлекс).}

_{7. Заполнение дверных проемов - металлические противопожарные двери.}

_{8. Заполнение оконных проемов - алюминиевые стеклопакеты.}

_{9. Внутренняя отделка - окрашенные витражи.}

_{10. Полы - плитка+линолиум.}

_{11. Система отопления - централизованная.}

_{12. Система вентиляции - принудительная, приточно-вытяжная.}

_{13. Система водоснабжения - центральная.}

_{14. Канализация - централизованная.}

_{В здании смонтированы и функционируют системы электроосвещения, телефонизация.}



_{3. Результаты обследования}

_{3.1 Строительные конструкции и элементы}

_{3.1.1 Фундаменты - ж/б ростверки на сваях}

_{3.1.2 Стены: сэндвич-панель, кирпич, гипсобетон, облицовка - профлист алюминиевый. Обнаружены не значительные вмятины в стене, снаружи здания. 3.1.3 Перекрытия. ж/б композитные панели}

_{3.1.4 Крыша - сталь профилированная. Протечки наблюдаются на стыках}

_{3.1.5 Кровля - мембранная. Никаких дефектов не обнаружено}

_{3.1.6 Полы. Покрытие полов в основном выполнено из линолиума. Замечены небольшие потертости. В местах покрытых плиткой замечены небольшие сколы плиток.}

_{3.1.7 Оконные блоки - алюминиевые стеклопакеты. Никаких дефектов не обнаружено}

_{3.1.8 Двери - металлические противопожарные двери. Никаких дефектов не обнаружено}

_{3.1.9 Отделочные покрытия. В обследуемом помещении выполнена отделка краской.}

_{3.2 Внутренние системы инженерного оборудования}

_{3.2.1 Система центрального отопления. Отопление централизованное. Выполнено из чугунных труб. При осмотре выявлена незначительная коррозия труб, нарушение окраски.}

_{3.2.2 Система электрооборудования. Незначительное ослабление закреплений.}

_{3.2.4 Система канализации и водостоков. Канализация централизованная. Видимых повреждений не обнаружено.}

_{4. Определение физического износа}

_{Физический износ строительных конструкций, как утрату первоначальных технико-экономических качеств, определяем согласно ВСН 53-86(р).}

_{Физический износ первого этажа здания составляют:}

_{- физический износ строительных конструкций каркаса, полов;}

_{- физический износ отделки, инженерного оборудования первого этажа.}

_{4.1 Физический износ строительных конструкций и элементов}

_{Физический износ отдельных конструкций и элементов оцениваем по техническому состоянию путем сравнения признаков физического износа, выявленных в результате визуального обследования (п.3 настоящего отчета), с их значениями, приведенными в табл.1 -63 ВСН 53-86(р). Результаты оценки физического износа приведены в таблице 6.}

_{Физический износ внутренних систем инженерного оборудования определяем по табл. 64-71 на основании оценки технического состояния элементов и на основании сроков эксплуатации отдельных элементов по графикам (рис.3-7 ВСН 53-86(р)). За окончательную оценку принимаем большую из значений.}

_{4.2 Физический износ системы центрального отопления}

_{Таблица 1}

_{Физический износ системы центрального отопления}

Элементы системы	Удельный вес восстановительной стоимости системы центрального отопления, %	Срок экслуатации, лет.	Физический износ элементов по графику, %	Расчетный физический износ, Фр, %.
Магистрали	35	1	5	1,75
Стояки	26	1	8	2,08
Отопительные приборы	30	1	5	1,5
Запорная арматура	9	1	3	2,7
Итого	100			8,03

_{Техническому состоянию системы (п. 3.2.1. настоящего отчета табл. 66 ВСН 53-86 (р)) соответствует износ 10%.}

_{С учетом ранее выполненных замен отдельных элементов системы уточняем физический износ по сроку их эксплуатации (см. рис. 4 и рекомендуемое прил. 4)}

_{Итого: физический износ системы центрального отопления по сроку службы - 8%.}

_{Принимаем физический износ системы 10%.}

_{4.3 Физический износ системы холодного водоснабжения}

_{Техническому состоянию системы (п. 3.2.3. настоящего отчета и табл. 67 ВСН 53-86(р)) соответствует износ 60%.}

_{С учетом ранее выполненных замен элементов системы уточняем физический износ по сроку их эксплуатации ( см. рис.5 и рекомендуемое прил.4)}

_{Таблица 2}

_{Физический износ системы холодного водоснабжения}

Элементы системы	Удельный вес восстановительной стоимости системы центрального отопления, %	Срок эксплуатации, лет.	Физический износ элементов по графику, %	Расчетный физический износ, Фр, %.
Трубопроводы	65	1	5	3,25
Краны и запорная арматура	35	1	3	1,05
Итого	100			4,3



_{Итого: физический износ системы внутреннего водопровода по сроку службы - 4,3%. Принимается физический износ системы 5%.}

_{4.4 Физический износ канализации и водостоков}

_{Таблица 3}

_{Физический износ канализации и водостоков}

Элементы системы	Удельный вес восстановительной стоимости системы центрального отопления, %	Срок эксплуатации, лет.	Физический износ элементов по графику, %	Расчетный физический износ, Фр, %.
Мойки, раковины, умывальники	25	1	3	0,75
Трубопроводы	75	1	4	3,75
Итого	100			4,5

_{Техническому состоянию системы (п.3.2.4. настоящего отчета и табл. 68 ВСН 53-86(р)) соответствует износ 4,5%.}

_{С учетом ранее выполненных замен отдельных элементов системы уточняем физический износ по сроку эксплуатации.}

_{Итого: физический износ системы внутренней канализации по сроку службы-4,5%. Принимается физический износ системы 5%.}

_{4.5 Физический износ системы электрооборудования}

_{Техническому состоянию системы (п. 3.2.5. настоящего отчета и табл. 69 ВСН 53-86(р)) соответствует износ 4%.}

_{С учетом ранее выполненных замен отдельных элементов системы уточняем физический износ по сроку эксплуатации (см. рис .7 и рекомендуемое приложение 4).}

_{технический износ оценка недвижимость}



_{Таблица 4}

_{Физический износ системы электрооборудования}

Элементы системы	Удельный вес в восстановительной стоимости системы центрального отопления, %	Срок эксплуатации, лет.	Физический износ элементов по графику, %	Расчетный физический износ, Фр, %.
Магистрали	20	1	4	0,8
Внутриквартирные сети	25	1	4	1
Электроприборы	30	1	3	0,9
ВРУ	25	1	5	1,25
Итого	100			3,95

_{Итого: физический износ системы внутренней канализации по сроку службы-3,95%. Принимается физический износ системы 4%.}

_{4.6 Физический износ здания в целом}

_{Доли восстановленной стоимости отдельных конструкций, элементов и систем в общей восстановительной стоимости здания (в %) приняты по укрупненным показателям восстановительной стоимости здания.}

_{Таблица 5}

_{Физический износ здания в целом}

Наименование элементов	Удельные веса укруп. конструкт. элементов по сб.28, табл.44, %	Удельные веса каждого элемента по таб. прил. 2 ВСН 53-86р, %	Расчетный удельный вес элемента, %	Физический износ элементов здания, %
				По рез. оценки ФК	Средне-взвешенное значение ФИ
1	2	3	4	5	6
1. Фундаменты	5	100	5	9	0,45
2. Стены перегородки	23	76 24	17,48 5,52	8 3	1,4 0,16
3. Перекрытия	6	100	6	6	0,36
4. Крыша кровля	7	40 60	2,8 4,2	5 2	0,14 0,084
5. Полы	12	100	12	6	0,72
6. Проемы: Окна Двери	9	67 33	6,03 2,97	1 2	0,06 0,06
7. Отделочные работы Масляная окраска	12 8	100	8	3	0,24
8. Внутренние санитарно-технические и электрические устройства 8.1 Система центрального отопления 8.2 Система холодного отопления 8.3 Канализация, водостоки 8.4 Система электрооборудования	18 5,4 2,7 2,7 7,2	100 100 100 100	5,4 2,7 2,7 7,2	3 3 3 4	0,162 0,081 0,081 0,29
Итого:	100				4,29

_{Выводы и рекомендации}

_{Строительные конструкции части первого и второго этажа здания находятся в хорошем состоянии.}

_{Основными причинами трещин и повреждений стен является неаккуратное использование, а также качество лакокрасочных работ. Участки стен с трещинами до 1 мм восстанавливают путем заделки трещин и выбоин цементным раствором, конопатка швов местами. Растворы, применяемые для инъецирования должны обладать малым водоотделением, незначительной усадкой, высокой морозоустойчивостью и требуемой прочностью на сжатие, сцепление. Необходим постоянный мониторинг трещин.}

_{Конструкция плиточного пола в торговом помещении может изменяться за счет отбоин оборудованием, нарушением правил эксплуатации, что приводит к возникновению механических напряжений меж плитками. Независимо от причины повреждения, можно выполнить ремонт плиточного пола. Несмотря на то, что плиточные полы долговечны, они могут потрескаться, отколоться. Преимуществом плиточных полов есть то, что их недостатки легко можно исправить.}

_{Физический износ здания составляет 4%.}



_{5. Оценка объекта недвижимости затратным методом}

_{5.1 Характеристика оцениваемого объекта}

_{Определять рыночную стоимость объекта следует на основе следующих данных, приведенных в следующей таблице.}

Наименование показателя	Условное обозначение	Единица измерения	Величина показателя
Строительный объем здания	V	Куб. м.	56700
Фактический срок эксплуатации здания	Т0	год	1
Удельные затраты на строительство аналогичного здания	Ct	Тыс. руб./м3	1,4
Коэффициент отличий оцениваемого здания от типового	K	Доля единицы	1,01
Функциональный износ здания	Ифункц	Тыс. руб.	20% от восстановительной стоимости =16034,76
Внешний износ здания	Ивн	Тыс.руб.	10% от восстановительной стоимости здания =8017,38
Стоимость земельного участка	Sзу	Тыс.руб.	17

_{5.2 Алгоритм расчета}

1. Восстановительная стоимость здания определяется по формуле:

_{Sвосст.= С1*К*V=1,4* 1,01*56700=80173,8 тыс. руб.}

2. Для расчета физического износа здания (Ифиз) определяется восстановительная стоимость его конструктивных элементов, а затем рассчитывается коэффициент износа двумя способами:

_{- простым К = Ф/Д}

_{- скорректированным стоимостным Кск.ст. = Ф(Ф+Д)/2Д²}

_{Где Ф - фактический срок службы элемента;}

_{Д - долговечность или нормативный срок службы.}

_{3. Необходимые данные для расчета физического износа приведены в следующей таблице.}

Наименование конструктивных элементов здания	% от восстановительной стоимости элемента.	Восстановительная стоимость элемента, тыс.руб.	Фактический срок эксплуатации, Ф	Нормативный срок эксплуатации, Д	К	Кск.к	Сумма износа с применением простого коэффициента Ик.физ.	Сумма износа с применением скорректированного коэффициента Иск.ст.физ
1	2	3	4	5	6	7	8	9
1. Фундаменты	5	36,21	11	50	0,22	0,16	7,97	5,79
2. Стены перегородки	23	166,58	1	50	0,02	0,01	3,3	1,67
3. Перекрытия	6	43,46	1	50	0,02	0,01	0,87	1,43
4. Крыша кровля	4 3	28,97 21,73	1	50 35	0,02 0,03	0,01 0,015	0,58 0,65	0,29 0,33
5. Полы	12	86,91	1	50	0,02	0,01	1,74	0,87
6. Проемы	9	65,18	1	40	0,025	0,01	1,63	0,65
7. Отделочные работы	12	86,91	1	15	0,07	0,036	6,08	3,13
8. Внутренние санитарно-технические и электрические устройства 8.1 Система центрального отопления 8.2 Система холодного отопления 8.3 Канализация, водостоки 8.4 Система электрооборудование	18 5,4 2,7 2,7 7,2	39,11 19,55 19,55 52,15	1 1 1 1	30 30 30 30	0,033 0,03 0,033 0,03	0,017 0,017 0,017 0,017	1,29 0,59 0,59 1,56	0,66 0,33 0,33 0,89
9. Прочие работы	8	57,94	1	50	0,02	0,016	1,16	0,93
Итого:	100	72425					28,01	17,3



4. Накопленный износ здания (И) определяется по формуле:

И^к = Ифиз. + Ифункц. + Ивн. =28,01 + 16034,76 + 8017,38 = 24080,15

(с учётом простого коэффициента износа)

И^ск..ст. = Ифиз. + Ифункц.. + Ивн.= 17,3 + 16034,76 +8017,38 = 24069,44

(с учётом скорректированного стоимостного коэффициента износа)

5. Остаточная стоимость здания (Sост.) определяется:

S^кост.= S_восст.- И^к=72425 - 24080,15 = 48344,85 тыс. руб.

S^ск.ст.ост.= S_восст.- И^ск.ст.= 72425 - 24069,44 = 48355,56 тыс. руб.

6. Рыночная стоимость оцениваемого объекта определяется как сумма остаточной стоимости здания и стоимости земельного участка:

S^крын.= S^кост.+ Sзу = 48344,85 + 170 = 48514,85 тыс. руб.

S^ск.ст.рын.= S^ск.ст.ост.+ Sзу =48355,56 + 170 = 48525,56 тыс. руб.

7. Варианты сравниваются между собой. При расчете рыночной стоимости объекта (части первого и второго этажа здания) с учетом коэффициента, скорректированным стоимостным способом стоимость немного выше, чем при учете простым способом.

Ориентировочная стоимость части торгового двухэтажного здания 48520,2 тыс. руб.



Список используемой литературы

Техническая эксплуатация зданий и сооружений / Калинин В.М., Сокова С.Д., Топилин А.Н.: Учебник для средних и профессионально-технических учебных заведений. - М.: ИНФРА - М, 2005. - 288 с.

Правила обследования несущих строительных конструкций зданий и сооружений. СП 13-102-2003 (принят постановлением Госстроя РФ от 21 августа 2003 г. №153).

Обследование и испытание зданий и сооружений: Учебник для вузов / В.Г. Казачек, Н.В. Нечаев, С.Н. Нотенко и др.; Под ред. В.И. Римишина. - 2-е изд., перераб. и доп. - М.: Высш.шк., 2006. - 655 с.: ил.

Правила оценки физического износа жилых зданий. ВСН 53-86 "Р", М., 1988г. 70 с.

Обследование и испытание конструкций зданий и сооружений / Калинин В.М., Сокова С.Д., Топилин А.Н.: Учебник. - М.: ИНФРА - М, 2005. - 336с.

Методические указания по дисциплине «Экономика недвижимости» для студентов специальности: 27011565 «Экспертиза и управление недвижимостью» заочной формы обучения / Составитель О.В. Любова. - Набережные Челны: ИНЭКА, 2006. - 47 с.

ФЗ от 29.07.1998 г. №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (в ред. от 02.01.2006г., действует с 06.08.1996).

Горемыкин В.А. Экономика недвижимости. Учебник. 3-е изд., перераб. и доп. - М.: «Дашков и К», 2003.

Завадский В.В., Бутенко В.А. Экономика недвижимости. - М.: Изд-во «Машиностроение», 2000. 399 с.

Оценка недвижимости: Учебник для студ. вузов / А.Г. Грязнова, М.А. Федотова, Н.В. Агуреев и др.; Под ред. А.Г. Грязновой, М.А. Федотовой. - М.: Финансы и статистика, 2004. - 496 с.

Размещено на Allbest.ru