Деятельность ООО "ГеоКадастрПроект"

Размещено на http://www.allbest.ru/

Государственное образовательное бюджетное учреждение

среднего профессионального образования Воронежской области

«Воронежский техникум строительных технологий»

ОТЧЁТ

ПО ПРОИЗВОДСТВЕННОЙ ПРАКТИКЕ

Щепиловой Анны Юрьевны

курс 3 группа З11.1

специальность № 120714 «Земельно-имущественные отношения»

Руководитель практики: Фролова Екатерина Григорьевна

Заместитель директора

Дата начала практики 07.04.2014

Дата окончания практики 19.04.2014

Воронеж 2014



Основные сведения о практике

1. Место практики: г. Воронеж, улица Никитинская, дом 49, офис 2.

2. Наименование организации, предприятия: Общество с ограниченной ответственностью «ГеоКадастрПроект».

3. Наименование объекта практики: ООО «ГеоКадастрПроект»

4. Должность, ФИО руководителя практики от организации, телефон: Заместитель директора Фролова Екатерина Григорьевна тел. +7(910)2885965

5. Руководитель практики от техникума: Землянухина Ирина Викторовна.

Содержание

Введение

1 Общая характеристика организации

2 Оценка недвижимости. Её виды и подходы

3 Основные методы оценки недвижимости

Заключение

Список использованных источников



Введение

Место прохождения учебной практики Общество с ограниченной ответственностью «ГеоКадастрПроект». Срок практики с 7 апреля 2014 года по 19 апреля 2014 года.

Производственная практика является одной из неотъемлемых частей подготовки квалифицированных специалистов всех специальностей. Во время прохождения практики происходит закрепление и конкретизация результатов теоретического обучения, приобретение навыков практической работы по избранной специальности и присваиваемой квалификации.

Основными целями производственной практики являются:

· знакомство с реальной практической работой учреждения;

· развитие навыков самостоятельного решения проблем и задач, связанных с проблематикой, выбранной специализации;

· овладение методикой работы, применяемой в данном учреждении;

· проработка теоретических вопросов, связанных с деятельностью организации на котором проводится практика в рамках выбранной специальности и специализации;

· применение полученных в процессе обучения знаний для подготовки и последующего анализа юридических документов и дел;

Основными задачами производственной практики являются:

· закрепление приобретенных теоретических знаний (акцентируя внимание на тех дисциплинах, которые являются базовыми по выбранной специализации);

· приобретение опыта работы в трудовых коллективах при решении производственно-правовых вопросов;

· получение дополнительной информации, необходимой им для написания отвечающей требованиям государственного образовательного стандарта письменных работ;

· изучение конкретной производственной и другой деловой документации;

· знакомство с вопросами техники безопасности.

В ходе прохождения производственной практики была изучена деятельность Общества с ограниченной ответственностью «ГеоКадастрПроект» в общем плане. Помимо этого были прослежены связи данной организации с другими организациями. Была изучена структура данного учреждения, основная документация.

При сборе материалов для написания отчета по практике основными источниками информации стали плановые и отчетные документы, нормативно-справочные материалы, должностные инструкции, статистические данные и ряд другой документации.



1. Общая характеристика организации

Компания Общество с ограниченной ответственностью "ГеоКадастрПроект" осуществляет следующие виды деятельности (в соответствии с кодами ОКВЭД, указанными при регистрации):

· Предоставление прочих видов услуг

o Деятельность в области архитектуры; инженерно-техническое проектирование; геолого-разведочные и геофизические работы; геодезическая и картографическая деятельность; деятельность в области стандартизации и метрологии; деятельность в области гидрометеорологии и смежных с ней областях, мониторинга состояния окружающей среды, ее загрязнения; виды деятельности, связанные с решением технических задач, не включенные в другие группировки

§ Геодезическая и картографическая деятельность

§ Землеустройство (Основной вид деятельности)

§ 74.13.1 Исследование конъюнктуры рынка

§ 70.32.3 Деятельность по учету и технической инвентаризации недвижимого имущества

§ 22.1 Издательская деятельность

§ 70.31.2 Предоставление посреднических услуг при оценке недвижимого имущества

§ 74.11 Деятельность в области права

§ 74.14 Консультирование по вопросам коммерческой деятельности и управления

§ 74.20.35 Инженерные изыскания для строительства

2. Оценка недвижимости. Её виды и методы

Оценка стоимости недвижимости -- процесс определения рыночной стоимости объекта или отдельных прав в отношении оцениваемого объекта недвижимости. Оценка стоимости недвижимости включает: определение стоимости права собственности или иных прав, например, права аренды, права пользования и т. д. в отношении различных объектов недвижимости.

Виды стоимости

Стоимость недвижимости подразделяется на следующие виды:

· рыночная стоимость;

· инвентаризационная стоимость;

· инвестиционная стоимость;

· ликвидационная стоимость;

· кадастровая стоимость.

При определении рыночной стоимости объекта оценки определяется наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

· одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

· стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

· объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;

· цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

· платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

При определении инвентаризационной стоимости используются сборники УПВС (укрупненных показателей восстановительной стоимости). На основании сборников определяется восстановительная стоимость объекта оценки, с помощью коэффициентов рассчитывается восстановительная стоимость на настоящее время. Для определения инвентаризационной стоимости из рассчитанной восстановительной стоимости объекта вычитается фактический износ объекта оценки. Инвентаризационная стоимость используется для расчета налога на объект оценки по 2012 год включительно.

При определении инвестиционной стоимости объекта оценки определяется стоимость для конкретного лица или группы лиц при установленных данным лицом (лицами) инвестиционных целях использования объекта оценки -- инвестиционной недвижимости для получения дохода в виде арендной платы и прироста стоимости. При определении инвестиционной стоимости, в отличие от определения рыночной стоимости, учет возможности отчуждения по инвестиционной стоимости на открытом рынке не обязателен.

При определении ликвидационной стоимости объекта оценки определяется расчетная величина, отражающая наиболее вероятную цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден за срок экспозиции объекта оценки, меньший типичного срока экспозиции для рыночных условий, в условиях, когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению имущества. При определении ликвидационной стоимости, в отличие от определения рыночной стоимости, учитывается влияние чрезвычайных обстоятельств, вынуждающих продавца продавать объект оценки на условиях, не соответствующих рыночным.

При определении кадастровой стоимости объекта оценки определяется методами массовой оценки рыночная стоимость, установленная и утвержденная в соответствии с законодательством, регулирующим проведение кадастровой оценки. Кадастровая стоимость определяется оценщиком, в частности, для целей налогообложения.

Основные подходы оценки недвижимости

Существует несколько подходов к оценке любого вида недвижимости, используемых профессиональными оценщиками: - сравнительный подход; - затратный подход; - доходный подход. В рамках каждого из 3-х подходов существует свои специфические методики.

Доходный подход

Доходный подход к оценке недвижимости базируется на определении стоимости объекта недвижимости на основе расчета ожидаемых доходов от владения (использования) этим объектом. Этот показатель является очень важным, поскольку позволяет прогнозировать стоимость объекта на перспективу.

Доходный подход является одним из наиболее применяемых методов оценки недвижимости в оценочной практике на сегодняшний день.

По утверждению современного экономиста Вишневецкого А.В., этот подход называют также "маржинальным" (от англ. термина "margin", часто используемого в России как аналог понятия "прибыль"). Применяемость маржинального подхода явно выражена в период экономических ростов в государстве. Доходный подход является неотъемлемой частью процедуры "Due Diligence" (дью-димлидженс).

Доходный метод в основном, основан на определении стоимости недвижимости путем расчета дисконтированного потока доходов (от владения или использования этим объектом). Данный метод базируется на принципе ожидания - установления текущей стоимости доходов и других выгод, которые могут быть получены в будущем от владения этой собственностью. Логично, что владелец недвижимости не уступит свою собственность ниже той суммы, которую он мог бы получить, продолжая эксплуатировать ее, а покупатель не заплатит больше той суммы, которую ему принесет последующее использование данного объекта в коммерческих целях. Таким образом, цена недвижимости определяется на основе стоимости будущих доходов путем соглашения между сторонами.

При расчёте доходным подходом используются следующие методики: капитализации доходов и дисконтирования денежных потоков. Эти методики являются основными в данном методе.

1) В соответствии с технологией метода прямой капитализации стоимость определяется отношением чистого операционного необходимо определить модель денежного потока с составлением прогноза расходов и инвестиций на выбранный период. Ставка дисконта определяется с учетом тех же параметров, что и при методе капитализации.

2) Метод дисконтирования денежных потоков применяется, когда денежные потоки поступают неравномерно (нестабильный доход), или при использовании различных коэффициентов капитализации. Согласно методике, стоимость объекта определяется как сумма дисконтированных доходов по проекту. Для этого необходимо определить модель денежного потока с составлением прогноза расходов и инвестиций на выбранный период. Ставка дисконта определяется с учетом тех же параметров, что и при методе капитализации.

Суть метода -- доходный подход оценивает стоимость недвижимости, как текущую стоимость будущих денежных потоков. При этом данный подход отражает уровень риска для оцениваемого объекта недвижимости, а также качество и количество дохода, который сможет принести объект оценки в течение срока службы. Основным достоинством доходного подхода является то, что он позволяет учесть будущие инвестиционные риски уже сейчас.

Недостатком метода является то, что будущие доходы - прогнозная величина поступлений от арендной платы и суммы будущей перепродажи объекта, определяются оценщиком путем анализа ряда факторов, а потому могут нести в себе определенную погрешность, так как абсолютно точно определить состояние рынка недвижимости на длительную перспективу невозможно.

Ставка капитализации определяется оценщиком на основе величины базовой ставки путем ее корректировки на риски.

Затратный подход

Затратный подход (подход на основе активов) -- совокупность методов оценки, в которых стоимость объекта равна сумме стоимости земельного участка и стоимости воспроизводства (замещения) всех улучшений, за вычетом накопленного износа, и стоимости обязательств, то есть стоимость объекта оценки зависит от стоимости создания аналогичного объекта. Данный подход применяется для оценки отдельно стоящих зданий, домовладений, предприятий.

Сравнительный подход

Сравнительный подход -- совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами -- аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом -- аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

3. Основные методы оценки недвижимости

Методы оценки недвижимости

Существует три метода оценки недвижимости. Затратный метод оценки недвижимости -- совокупные методы оценки стоимости недвижимости, основанные на определении затрат, которые необходимы для ее восстановления либо замещения, с учетом накопленного износа. Затратный подход к оценке недвижимости состоит из следующих этапов: стоимость земельного участка оценивается как незастроенная; оценивается полная стоимость воспроизводства; оцениваются виды износа имеющихся улучшений; стоимости воспроизводства и земли (замены) улучшений складываются для получения величины стоимости оцениваемого объекта недвижимости.

Рыночный метод оценки недвижимости -- совокупные методы оценки стоимости недвижимости, основанные на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.

Эта оценка нужна при вторичной эмиссии акций приватизированных предприятий, стремящихся прибавить свой уставный капитал на величину, подкрепленную реальными материальными средствами. Это позволит инвесторам избежать ошибок при установлении котировок акций. Оценка необходима при имущественном разделе, определении способов оптимального коммерческого использования земельных участков и недвижимости и во всех других операциях, связанных с недвижимостью.

Доходный метод оценки недвижимости -- совокупные методы оценки стоимости недвижимости, основанные на определении будущих доходов от коммерческого использования оцениваемого имущества.

Выделяют два метода этой оценки: -- метод капитализации прибыли; -- метод дисконтирования денежных потоков.

Эти методы прогнозируют величину доходов и расходов при эксплуатации объекта в течение прогнозного периода, затем разделяют чистый операционный доход на ставку дисконтирования, которая представляет собой процент дохода на вложенный капитал. Ставка капитализации (дисконтирования) определяется оценщиком в соответствии с существующими методиками.

Технология применения затратного метода

Этап 1. Определение рыночной стоимости земельного участка, на котором находится объект недвижимости.

Этап 2. Расчет стоимости замещения или полной восстановительной стоимости объекта недвижимости. В отчете обязательно указывается, какая из этих двух стоимостей определяется.

Этап 3. Расчет всех видов износа: физического, функционального и внешнего. Определение совокупного износа объекта.

Этап 4. Из затрат на воспроизводство или замещение объекта вычитаем его общий износ.

Этап 5. Рассчитываем общую стоимость объекта недвижимости (с учетом износа) и земельного участка путем суммирования этих стоимостей (кроме случая неэффективного использования земельного участка).

Рассмотрим кратко содержание этих этапов.

Определение рыночной стоимости земельного участка

Для определения рыночной стоимости земельного участка необходима следующая информация:

- титул собственности и регистрационные данные по земельному участку;

- физические характеристики участка;

- данные о взаимосвязи участка с окружением;

- экономические факторы, характеризующие участок.

Применяют пять способов (методов) оценки рыночной стоимости земельного участка, в том числе:

- по сопоставимым продажам;

- метод соотнесения (переноса);

- капитализация земельной ренты;

- техника остатка для земли;

- метод развития земельного участка.

При использовании метода сопоставимых продаж анализируется соответствующий сектор рынка, подбираются сопоставимые свободные участки, цены которых корректируются по основным элементам сравнения. Часто приводятся к единицам сравнения (м2, сотка, га и т.д.).

Основные элементы сравнения:

- условия финансирования сделки;

- условия продажи;

- время продажи;

- местоположение;

- физические характеристики;

- характеристики дохода, получаемого с земельного участка.

Техника внесения корректировок (денежных или процентных) аналогична той, что используется в рыночном методе оценки недвижимости. При этом всегда корректируется объект сравнения, а не оцениваемый объект.

При использовании метода соотнесения (переноса) для определения стоимости сопоставимого участка из общей цены объекта (здание и земля) вычитается стоимость здания (находящегося на объекте). Чем старше здание, тем выше доля стоимости участка.

При использовании метода капитализации земельной ренты стоимость определяется путем капитализации доходов, полученных за счет арендных платежей.

Техника остатка для земли аналогична методу капитализации земельной ренты, но доход, который капитализируется, рассчитывается исходя из доли прибыли, полученной с учетом наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка и объекта недвижимости, построенного на нем. Доля прибыли здания вычитается из общей прибыли.

Метод развития (освоения) участка используется в том случае, когда участок можно разбить на более мелкие участки. При его применении необходимо:

- определение размеров и количества индивидуальных участков;

- расчет стоимости освоенных участков методом сопоставимых продаж;

- расчет издержек освоения участков и их продаж, графика освоения участка, предполагаемого периода продаж и величины выручки от продаж;

- определение величины денежного потока путем вычитания всех издержек освоения участков из величины общей выручки продаж этих участков;

- определение ставки дисконтирования;

- дисконтирование денежного потока с учетом времени освоения и продаж всех индивидуальных земельных участков.

Определение восстановительной стоимости или стоимости замещения объекта. стоимость недвижимость рыночный износ

Применяют четыре основных способа (метода):

Метод сравнительной единицы (или метод удельной стоимости), при котором скорректированная стоимость выбранной для расчета недвижимости единицы измерения (м3, м2 и т.д.) умножается на количество соответствующих единиц оцениваемого объекта.

Поэлементный способ расчета стоимости объекта базируется на поэлементных затратах (на материалы, рабочую силу, земляные, монтажные, отделочные и прочие работы).

Сметный способ расчета. В данном случае составляется смета строительства данного объекта с использованием "Единых норм и расценок", действующих в строительстве.

Индексный способ оценки объекта недвижимости. Восстановительная стоимость объекта определяется умножением его балансовой стоимости на соответствующий индекс, исходя из положения «о порядке переоценки основных фондов (средств) предприятий и организаций».

Определение износа объекта недвижимости

Износ - это уменьшение стоимости объекта недвижимости, обусловленное различными причинами.

Совокупный износ в общем случае включает физический, функциональный и внешний износ оцениваемого объекта.

Физический износ - отражает изменения физических свойств объекта недвижимости со временем.

Физический износ бывает двух типов: первый возникает под воздействием эксплуатационных факторов, второй - под воздействием естественных и природных факторов.

Физический износ должен учитываться в нормах амортизационных отчислений.

При отклонениях от нормальных условий эксплуатации объекта используется экспертное заключение.

Существуют четыре способа расчета физического износа:

- экспертный;

- стоимостной;

- нормативный (бухгалтерский);

- метод расчета срока жизни здания.

Устранимый износ предполагает, что затраты на текущий ремонт меньше, чем добавленная стоимость объекта при этом.

Метод срока жизни базируется на показателях, включающих в себя:

- срок экономической жизни - это временной отрезок, в течение которого объект можно использовать извлекая прибыль. Срок экономической жизни объекта заканчивается, когда производимые улучшения не вносят вклада в стоимость объекта;

- срок физической жизни объекта - это период времени, когда здание существует и возможно его использование. Заканчивается после сноса объекта;

- эффективный (действительный) возраст - это возраст, который соответствует физическому состоянию объекта и учитывает возможность его продажи;

- хронологический возраст - период прошедший со дня ввода объекта в эксплуатацию;

- срок оставшейся экономической жизни;

- нормативный срок службы - определенный нормативными актами срок службы зданий и сооружений.

Величина износа может быть определена из уравнения:

И/ВС=ЭВ/ТС,

где И - износ, ВС - восстановительная стоимость, ЭВ - эффективный возраст, ТС - типичный срок экономической жизни.

Функциональный износ заключается в том, что объект не соответствует современным стандартам с точки зрения его функциональной полезности.

Различают устранимый и неустранимый функциональный износ.

Внешний (экономический износ) - это снижение стоимости здания вследствие негативного изменения его внешней среды, обусловленного либо экономическими или политическими или другими факторами. Он, как правило, неустраним. Может определяться путем сопоставления продаж двух сопоставимых объектов, один из которых имеет признаки внешнего износа (дом рядом с вокзалом), а другой - нет. Разница в ценах этих объектов и определяет величину износа внешнего воздействия.

Метод капитализации доходов

Суть метода капитализации доходов -- определение стоимости объекта недвижимости происходит путём преобразования годового чистого операционного дохода (ЧОД) в текущую стоимость.

Базовая формула:

Где -- стоимость объекта недвижимости (ден.ед)

-- Чистый операционный доход или ЧОД (англ. Net operation income (NOI))

-- Коэффициент капитализации

Коэффициент капитализации -- показатель отражающий отношение ожидаемого годового дохода (ЧОД) от стоимости недвижимости:

Где -- коэффициент капитализации

-- ставка доходности инвестора на вложенный капитал -- ожидаемая инвестором норма доходности от инвестирования с учётом риска на рынке.

-- норма возврата капитала -- процентная ставка которая обеспечивает возврат первоначальных инвестиций. Ставка разделяет доход на две части: возмещение капитальных вложений в недвижимость и получение дохода от владения объектом.

В оценочной практике используются 3 метода расчёта нормы возврата капитала, метод Ринга, метод Инвуда и метод Хоскольда.

Метод Ринга. Этот метод используется, когда ожидается, что возмещение основной суммы будет осуществляться равными частями. Норма возврата представляет собой ежегодную долю первоначального капитала, отчисляемую в беспроцентный фонд возмещения. Эта доля при 100-процентном возврате капитала.

Метод Инвуда.Данный метод используется, если сумма возврата капитала реинвестируется по ставке доходности инвестиций. В этом случае норма возврата как составная часть коэффициента капитализации равна фактору фонда возмещения при той же ставке процента.

Метод Хоскольда. Используется в тех случаях, когда ставка дохода первоначальных инвестиций несколько высока, и маловероятно реинвестирование по той же ставке. Для реинвестируемых средств предполагается получение дохода по безрисковой ставке.

Данный метод используется, если потоки доходов стабильны на протяжении длительного периода и являются значительной величиной, а также, если поток доходов возрастает устойчивыми темпами.

Метод неприменим в ситуации, когда объект оценки представляет собой объект незавершённого строительства или требует значительной реконструкции, т.е в ближайший период не может приносить стабильного дохода.

«Информационная непрозрачность» российского рынка затрудняет расчёт Чистого операционного дохода и ставки капитализации, ввиду недостатка информации по реальным сделкам продажи, эксплуатационным платежам и т. д.

Метод дисконтирования денежных потоков

Метод дисконтированных денежных потоков (ДДП) более сложен, детален и позволяет оценить объект в случае получения от него нестабильных денежных потоков, моделируя характерные черты их поступления.

Применяется метод ДДП, когда:

предполагается, что будущие денежные потоки будут существенно отличаться от текущих;

имеются данные, позволяющие обосновать размер будущих потоков денежных средств от недвижимости;

потоки доходов и расходов носят сезонный характер;

оцениваемая недвижимость -- крупный многофункциональный коммерческий объект;

объект недвижимости строится или только что построен и ввод: (или введен в действие).

Метод дисконтированных денежных потоков -- наиболее универсальный метод, позволяющий определить настоящую стоимость будущих денежных потоков. Денежные потоки могут произвольно изменяться, неравномерно поступать и отличаться высоким уровнем риска. Это связано со спецификой такого понятия, как недвижимое имущество. Недвижимое имущество приобретается инвестором в основном из-за определенных выгод в будущем. Инвестор рассматривает объект недвижимости в виде набора будущих преимуществ и оценивает его привлекательность с позиций того, как денежное выражение этих будущих преимуществ соотносится с ценой, по которой объект может быть приобретен.

Метод ДДП позволяет оценить стоимость недвижимости на основе текущей стоимости дохода, состоящего из прогнозируемых денежных потоков и остаточной стоимости.



Заключение

Практика проходила в Обществе с ограниченной ответственностью «ГеоКадастрПроект» с 07.04.2014 по 19.04.2014. «ГеоКадастрПроект» проводит кадастровые работы в отношении недвижимого имущества жилого и нежилого назначения (здания, строения, сооружения, жилые дома, квартиры, гаражи), изготавливает технические планы и акты обследования в отношении указанных объектов, проводит их постановку на кадастровый учет. Кроме того, одним из приоритетных направлений деятельности предприятия являются услуги по оформлению прав и сделок с недвижимым имуществом. В процессе данной работы производится подготовка полного пакета документов для государственной регистрации права, сопровождение процедуры регистрации, составление проектов необходимых документов (договоры, соглашения, решения, акты) на территории Воронежской области.

В процессе прохождения практики был изучены сборники УПВС (укрупненных показателей восстановительной стоимости), вопросы кадастра и картографии по Воронежской области, структура организации, были рассмотрены нормативные документы, регулирующие деятельность Общества с ограниченной ответственностью «ГеоКадастрПроект»,методы оценки недвижимости. Были закреплены теоретические знания, усвоенные в процессе обучения и углублены знания по избранной специальности , были приобретены навыки работы в коллективе, а также приобретены самостоятельные навыки к рациональной организации своей профессии.



Список использованных источников

1) Вечер Н.Ф Ольховский А.А Инвестиции в коммерческую недвижимость СПб.: 2005.

2) Тэпман Л. Н. Оценка недвижимости. ЮНИТИ 2005

3) Иванова Е. Н. Оценка недвижимости. М.: 2007

4) Фридман. Д, Ордуэй. Н. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости М.:, Дело, 1998

5) http://ru.wikipedia

Размещено на Allbest.ru