Современное состояние и перспективы развития рынка жилья в России

Размещено на http://www.allbest.ru/

МИНИСТЕРСТВО ОБРАЗОВАНИЯ И НАУКИ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ФГБОУ ВПО «Уральский государственный экономический университет»

Центр дистанционного образования

КУРСОВАЯ РАБОТА

СОВРЕМЕННОЕ СОСТОЯНИЕ И ПЕРСПЕКТИВЫ РАЗВИТИЯ ИПОТЕКИ ЖИЛЬЯ В РОССИИ

по дисциплине «Экономика недвижимости»

Исполнитель: Е.О. Мухлаев

Научный руководитель: Н.В. Новикова

Екатеринбург 2014

СОДЕРЖАНИЕ

ВВЕДЕНИЕ

1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ИССЛЕДОВАНИЯ ИПОТЕКИ ЖИЛЬЯ НА НАЦИОНАЛЬНОМ УРОВНЕ

1.1 ИПОТЕКА ЖИЛЬЯ: ПОНЯТИЕ, СУЩНОСТЬ

1.2 ФАКТОРЫ И УСЛОВИЯ РАЗВИТИЯ ИПОТЕКИ ЖИЛЬЯ В СТРАНЕ

2. ИССЛЕДОВАНИЕ РАЗВИТИЯ ИПОТЕКИ ЖИЛЬЯ В РФ

2.1 ХАРАКТЕРИСТИКА СОВРЕМЕННОГО СОСТОЯНИЯ ИПОТЕКИ ЖИЛЬЯ В РОССИИ

2.2 ТЕНДЕНЦИИ И ФАКТОРЫ РАЗВИТИЯ ИПОТЕКИ ЖИЛЬЯ В РОССИИ

2.3 КРУПНЕЙШИЕ СУБЪЕКТЫ ИПОТЕКИ ЖИЛЬЯ В РОССИИ

3. ПРОБЛЕМЫ И ПЕРСПЕКТИВЫ РАЗВИТИЯ ИПОТЕКИ В РОССИИ

3.1 ПРОБЛЕМЫ РАЗВИТИЯ ИПОТЕКИ ЖИЛЬЯ В РОССИИ

3.2 ПЕРСПЕКТИВЫ РАЗВИТИЯ ИПОТЕКИ ЖИЛЬЯ В РОССИИ

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ

ВВЕДЕНИЕ

ипотека жилье кредит экономический

Актуальность темы исследования «Современное состояние и перспективы развития ипотеки жилья в России» обусловлена, во-первых, значимостью ипотечного кредита в решении актуальной проблемы социально-экономического развития России - обеспечения собственным жильем основной части населения страны, во-вторых, тем, что ипотечный кредит является мощным социальным инструментом, который реально помогает населению в нынешних условиях развития экономики, в третьих, необходимостью изучения современного развития ипотечного кредитования в России и проведения анализа и выявление проблем и перспектив дальнейшего развития на данном рынке.

Задача обеспечения своих граждан жилищем, доступным по цене и по способу приобретения, по сей день является для любого государства одним из определяющих факторов его социальной политики.

На первый взгляд в России, как ни в какой другой стране, данному вопросу государством уделяется повышенное внимание.

По данным статистики, более 60% населения России нуждается в улучшении жилищных условий. Одним из вариантов разрешения квартирного вопроса - получение банковского ипотечного кредита на приобретение жилья. Настоятельная необходимость жилищного ипотечного кредитования в России особенно ощутима в настоящее время, когда значительно сократилось государственное бюджетное финансирование на жилищное строительство.

Тема ипотеки жилья актуальна, однако до сих пор правительству не удается сделать ипотеку массовой. Виной тому низкие доходы населения, высокая инфляция, отсутствие необходимой правовой базы для развития ипотеки. Были намечены также серьезные цели и поставлены реализуемые задачи для того, чтобы в конечном счете с помощью ипотеки разрешить жилищные проблемы граждан страны.

По мнению специалистов, если российские власти действительно реализуют поставленные задачи, то в ближайшие несколько лет ипотека станет доступна большинству жителей России.

Целью курсовой работы является раскрытие сущности ипотеки жилья, изучение факторов и условий развития ипотеки жилья в стране, выявление основных проблем и перспектив развития ипотеки жилья в России.

Задачи курсовой работы:

- изучить сущность ипотеки жилья в России;

- исследовать проблемные вопросы становления ипотеки жилья в России и пути их преодоления;

- изучить теоретические аспекты ипотеки жилья на национальном уровне;

- рассмотреть состояние ипотеки жилья в России на современном этапе;

- проанализировать перспективы развития ипотеки жилья в России.

Объектом курсовой работы является ипотека жилья в России: состояние, проблемы и перспективы дальнейшего его развития.

Предметом курсовой работы является исследование развития ипотеки жилья в России.

Курсовая работа состоит из введения, трех глав, заключения, списка использованных литературы, приложения.

Методологической и теоретической основой курсовой работы является литература в форме периодических изданий, учебной литературы, трудов различных авторов в банковской области, нормативных актов - как общего характера, так и регулирующие банковскую деятельность, а также ресурсов сети Интернет.

1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ИССЛЕДОВАНИЯ ИПОТЕКИ ЖИЛЬЯ НА НАЦИОНАЛЬНОМ УРОВНЕ

1.1 ИПОТЕКА ЖИЛЬЯ: ПОНЯТИЕ, СУЩНОСТЬ

Ипотека - это обременение имущественных прав собственности на объект недвижимости.

Термин «ипотека» в юридическом обороте обычно охватывает два понятия: «ипотека» как правоотношение и «ипотека» как ценная бумага.

«Ипотека» как правоотношение - есть залог недвижимого имущества с целью получения ипотечного кредита (как правило, в банке).

«Ипотека» как ценная бумага подразумевает «закладную» - долговой инструмент, удостоверяющий права залогодержателя на недвижимое имущество. Закладная обычно свободно обращается на рынке.

Широкая интерпретация понятия ипотеки рассматривает ее и как способ получения кредита под залог недвижимости, и как способ получения кредита для покупки недвижимости. Термин "ипотека" ("чистая ипотека") следует рассматривать как способ обеспечения обязательств, когда предметом залога служит недвижимое имущество. Если кредит выдается на приобретение жилья, используется термин "ипотечное (жилищное) кредитование". Для некоторых случаев употребим термин "смешанная ипотека", когда заемщик берет кредит в банке под залог уже имеющегося жилья для приобретения нового. Таким образом, жилищное кредитование и смешанная ипотека - это формы кредитования с той лишь разницей, что в первом случае в качестве обеспечения по такому ипотечному кредиту может выступать как залог, так и поручительство, а во втором случае - только залог недвижимости.

При рассмотрении ипотеки как элемента экономической системы необходимо выделить три наиболее характерные ее черты.

1. Залог недвижимости выступает в роли инструмента привлечения необходимых финансовых ресурсов для развития производства.

2. Ипотека способна обеспечить реализацию имущественных прав на объекты, когда другие формы (например, купля-продажа) в данных конкретных условиях нецелесообразны.

3. Создание с помощью ипотеки фиктивного капитала на базе ценной бумаги (при эмитировании собственником объекта недвижимости первичных, вторичных и т.д. ценных бумаг - закладных оборотные средства увеличиваются на величину образующегося фиктивного капитала).

В экономическом отношении ипотека - это рыночный инструмент оборота имущественных прав на объекты недвижимости в случаях, когда другие формы отчуждения юридически или коммерчески нецелесообразны, позволяющий привлечь дополнительные финансовые средства для реализации различных проектов.

Ипотечный кредит, как и любой другой вид кредита, предоставляется на условиях возвратности, срочности, платности. Его особенностями являются:

- строго определенный залог;

- в большинстве случаев - целевой характер;

- длительный срок предоставления (10-30 лет). Однако такой срок характерен лишь для стран со стабильной, высокоразвитой экономикой. В странах с менее благополучными экономическими условиями долгосрочное кредитование зачастую невозможно и ипотечные кредиты, как правило, предоставляются на срок 3-5 лет. Это так называемая «короткая ипотека». Масштабы и эффект ее применения невелики.

Ипотека по своей сущности не является самостоятельной экономической категорией. Она служит материальным (стоимостным обеспечением кредита) как самостоятельного экономического отношения. Ипотека опосредует движение ссуженной стоимости в процессе кредитования.

Являясь важным элементом кредитных отношений, ипотека имеет большое значение для их развития. Применение ипотеки увеличивает количество потенциальных кредиторов и заемщиков как субъектов кредитных отношений - нередко лишь наличие залога недвижимости делает кредитную сделку реальной. Ипотека существенно укрепляет позиции заемщика и дает уверенность кредитору, что ссуда будет возвращена. При ипотеке возможен более низкий ссудный процент по сравнению с необеспеченными кредитами. Наличие залога и, как следствие, реальная возможность его потерять в случае нарушения своих обязательств дисциплинирует заемщика и стимулирует на рациональное и производительное использование кредита.

Развитие ипотеки предполагает существование специфических видов ценных бумаг - закладных и ипотечных облигаций. Функционирование данных инструментов способствует расширению географии кредитных отношений путем обеспечения постоянного притока ресурсов для кредитования и перелива средств из регионов и отраслей, испытывающих избыток кредитных ресурсов, в регионы и отрасли, где наблюдается их дефицит. Существование вторичного рынка ипотечных кредитов, обеспечивающего ликвидность его инструментов, является неотъемлемой частью современного развитого рынка ценных бумаг. При этом обеспеченные ипотеками ценные бумаги могут обращаться не только на внутреннем (национальном) рынке, но и на международных рынках.

Современная развитая экономика предполагает широкое использование ипотечного кредита. Опыт ведущих стран Запада показывает, что ипотека является наиболее предпочтительным видом обеспечения крупного кредита на длительный срок. Поэтому и для России ипотечный кредит является одним из перспективных направлений стимулирования банковских инвестиций и развития кредитного рынка.

Сферой ипотечного кредита могут быть охвачены все секторы экономики: потребительский, производственный, аграрный.

В потребительском секторе экономики ипотека способствует привлечению средств инвесторов в жилищное строительство. Жилищное ипотечное кредитование получило широкое распространение в мировой банковской практике. Актуальность жилищного ипотечного кредита обусловлена тем, что его использование позволяет разрешить противоречия:

- между высокими ценами на недвижимость и текущими доходами населения;

- между денежными накоплениями у одной группы экономических субъектов и необходимостью их использования у другой.

1.2 ФАКТОРЫ И УСЛОВИЯ РАЗВИТИЯ ИПОТЕКИ ЖИЛЬЯ В СТРАНЕ

Ипотека в современных условиях становится одним из основных и доступных способов решения жилищной проблемы. Использование получаемых кредитных средств обеспечивает увеличение объема платежеспособного спроса. При этом количество выданных ипотечных кредитов возрастает не только в крупных городах России или области, но и на периферии. Для дальнейшего поступательного развития рынка ипотечного кредитования необходимо приложить еще множество усилий как на федеральном, региональном, так и на местном уровнях, особенно в законодательной сфере. Кроме того, обязателен дополнительный временной период, связанный с привыканием населения к ипотеке, адаптации к новым возможностям и особенностям, которые накладывают отпечаток на образ жизни, мышления, поведения потенциального и реального заемщика.

Только совокупное воздействие ряда факторов, таких как своевременная государственная поддержка и регулирование ипотечного процесса, рост благосостояния населения, обеспечит формирование положительного имиджа ипотечному кредиту и станет дополнительным стимулом его распространения.

В целом, дальнейшее развитие системы ипотечного кредитования зависит от большого числа факторов, которые можно условно разделить на следующие группы: политические, социально-экономические, поведенческие и личностные. Факторы, входящие в две первые группы, являются глобальными, внешними по отношению к ипотечному процессу. Данные макрофакторы в значительной степени влияют на характер и привлекательность ипотечного кредитования, и со стороны государственных органов различного уровня ими можно и нужно управлять. Их воздействие зависит от государственного регулирования, степени развития региона, роста заработной платы, снижения инфляции, состояния и перспектив развития и роста рынка жилья и т. д.

Две другие группы включают, прежде всего, внутренние факторы, которые непосредственно влияют на ипотечное кредитование конкретного потребителя. К ним относят: особенности потребителей, их желания и возможности в удовлетворении жилищных проблем, их отношение к ипотеке, готовность использовать долгосрочный кредит при приобретении жилья, степень доверия к кредиторам и продавцам жилья.

Первая группа -- политические факторы. Развитие системы ипотечного кредитования находится под значительным влиянием событий, происходящих в политической и законодательной сферах. Политическая среда формируется и изменяется под влиянием законов, деятельности государственных учреждений и влиятельных групп, воздействующих и ограничивающих взаимодействия участников ипотечного рынка. Именно политическая среда формирует новые условия для бизнеса.

Законодательная база призвана выполнять три основные задачи: по защите потребителей от нечестных методов работы на рынке недвижимости и ипотечного кредитования, фирм -- от нечестной конкуренции и интересов общество от некорректного поведения участников ипотечного и жилищного рынков. Главная цель законодательной базы -- определить ясные и справедливые условия (правила игры) на ипотечном рынке, которые четко выделяют права, обязанности и ответственность сторон. Количество законопроектов, регулирующих ипотечный рынок и рынок недвижимости, неуклонно растет, что в определенной степени способствует эффективности их функционирования, минимизации рисков для потребителей, обеспечению доступности жилья для населения. Однако для дальнейшего развития системы ипотечного кредитования необходимо, чтобы сформированная законодательная база работала, использовалась всеми участниками ипотечного процесса.

Вторая группа -- социально-экономические факторы. Одними из важнейших факторов, влияющих на любой рынок, являются: покупательная способность населения, распределение доходов, цены на недвижимость, доступность кредита, а также убеждения, ценности и нормы поведения населения. Тенденции в изменении платежеспособности населения в сторону увеличения, а также надежность доходов приводят к изменению структуры распределения доходов. Население увеличивает долю, приходящуюся на накопления и сбережения, в том числе на приобретение недвижимости. Абсолютные расходы потребителей на недвижимость во многом определяются ее ценой, накоплениями населения, возможностью получения кредита. Так, в Японии, например, население откладывает «про запас» около 20 % своих доходов, в США -- только 6%. Следовательно, японские банки имеют возможность предоставлять кредиты фирмам и населению под более низкие проценты. Именно дешевые кредиты обусловили высокие темпы роста японских компаний, в том числе и строительных, формировали спрос на товары и услуги.

Население России долгое время отказывалось производить накопления и хранить их в банках в силу недоверия к кредитным учреждениям, а также низкой заработной платы и нестабильной экономики. Это привело к росту кредитных процентных ставок, что негативно отразилось на развитии экономики в целом и ряде отраслей особенно. К наиболее пострадавшим отраслям относится и строительная индустрия, о чем свидетельствуют темпы роста объемов нового строительства в постперестроечный период. Пред-приятия не могли использовать дорогие кредиты и вынуждены были сворачивать производства, сокращать объемы жилищного строительства. Это привело к росту цен на жилье как на первичном, так и вторичном рынке.

Однако, несмотря на рост цен на жилье, в последние годы спрос на ипотечные кредиты возрастает. Это обусловлено, с одной стороны, ростом доходов, с другой стороны, тем, что около 50% населения, согласно маркетинговому исследованию, ускорят процесс покупки квартиры при росте цен на жилье. Таким образом, ипотечный бизнес проявляет значительную чувствительность к изменению цен на жилье и доходам населения.

Третья группа -- поведенческие факторы. Существенное влияние на перспективы развития системы ипотечного кредитования оказывают и те внутренние факторы, которые практически трудно поддаются регулированию, но требуют комплексного изучения и учета. К ним относятся: состояние потребительского рынка, не столько экономическое, сколько поведенческое и личностное; менталитет заемщика. Многие россияне не спешат становиться ипотечными заемщиками по причине недоверия ипотеке, не желая связываться с долгосрочными обязательствами. Кроме того, население ожидает падения ипотечных ставок до европейского уровня и считает, что пройдет 5 лет и можно будет взять кредит под более низкие проценты. Однако, как показывают в настоящее время практика и расчеты экспертов в перспективе, цены на жилье растут и будут расти гораздо быстрее, чем падают ставки.

Всплеск предложений, изменение условий кредитования и рост конкуренции среди банков стали способствовать изменению отношения населения к ипотечным кредитам, появился стабильный спрос на ипотечные продукты. Во благо населению пришлась и либерализация требований банков к потенциальным заемщикам. Банки начали «другими глазами» смотреть на клиента. Те причины, по которым 1-2 года назад клиенту было бы отказано в предоставлении кредита, сейчас кажутся вполне преодолимыми. Теперь уже не редкость, когда не требуется постоянной регистрации заемщика по месту выдачи кредита или допускается косвенное подтверждение его доходов в не-официальной форме. Снижается и количество предоставляемых заемщиком документов.

Однако ноша заемщика не столь уж и легка, как может показаться, и принять решение о покупке жилья при помощи кредита очень сложно. Заполучив желаемую квартиру, заемщик принимает на себя определенные риски, которые будет нести долгие годы, пока не погасит кредит. Поэтому серьезное влияние на покупательское поведение на ипотечном рынке, а следовательно, на развитие ипотечной системы, оказывают поведенческие факторы: повод для совершения сделок, искомые выгоды от получения кредита, статус клиента, интенсивность потребления продукта, степень лояльности и степень готовности потребителя к ипотеке, общее отношение к ипотечному кредитованию.

Поскольку ипотечный кредит выдается на приобретение жилья, следовательно, поводом для совершения сделки является отсутствие жилья либо улучшение жилищных условий, либо вложение средств в недвижимость в целях получения выгоды. Согласно исследованиям ОИЖК, более 80 % россиян недовольны своими жилищными условиями и хотели бы их изменить. При этом к покупке дома склоняются 21% опрошенных, строительству индивидуального дома -- 11%, покупке квартиры -- 35 %, обмену квартиры на большую -- 17 %. Около половины нуждающихся в улучшении жилищных условий считают ипотеку решением проблемы и положительно относятся к ипотечному кредиту. 41% активного населения области видят свои выгоды при использовании ипотечного кредита. Из них по степени лояльности можно выделить следующие категории населения: абсолютно лояльные -- 24%; определенно лояльные -- 39%. Оставшиеся 37% не имеют четкого отношения к ипотеке. Именно первые две категории населения по степени лояльности являются потенциальными клиентами, готовыми использовать ипотечное кредитование в ближайшее время. Если описать данный сегмент потребительского рынка, то это люди в возрасте от 25 до 47 лет, со средним уровнем дохода, имеющие постоянное место работы. Наиболее восприимчивы к изменению жилищных условий и ипотечному кредиту женщины. Именно они становятся инициаторами и лидерами при принятии решений в пользу решения жилищных проблем, в том числе и при помощи ипотеки.

Четвертая группа -- личностные факторы. На покупательское поведение влияют и личностные факторы, к которым относятся: возраст и этап жизненного цикла семьи, род занятий потребителей, образ жизни, особенности характера и их самооценка.

На протяжении жизни человек приобретает самые разные товары и услуги. Одни товары приобретаются часто, ежедневно, без особых затрат времени и труда на их сравнение и выбор. Это товары повседневного спроса. Но при выборе товаров особого спроса, к которым относится и жилье, человек подходит очень серьезно. Квартиру потребитель приобретает один-два раза в жизни. При этом требуется много времени, средств и усилий на принятие решения о приобретении данного товара. Во многом решение о покупке жилья зависит от этапа жизненного цикла семьи. Согласно исследованиям департамента маркетинга ОИЖК, в последний год изменилось отношение молодых семей к собственному жилью. Практически большая часть молодых семей сразу же начинает жить отдельно от родителей и решает вопрос о при-обретении собственного жилья. При этом молодые семьи в большей части имеют специальность, стабильный доход и постоянное место работы. Единственным препятствием для них в ипотечном кредитовании является отсутствие первоначального взноса. Кроме того, маркетологи выделяют в жизненном цикле семьи так называемые психологические этапы, которые связаны с какими-то трансформационными событиями: рождение детей, развод, повторный брак, которые подталкивают семьи к изменению жилищных условий. Участники рынка ипотечного кредитования должны учитывать следующие этапы жизненного цикла семьи: формирование молодой семьи; рождение первого ребенка; развитие семьи и достижение стабильности (статус -- зрелая семья). На каждом этапе у семьи возникают определенные потребности в изменении жилищных условий: приобретение любого собственного жилья; расширение жилья; улучшение жилищных условий. Именно этот показатель в большой степени влияет на спрос на рынке недвижимости, а, следовательно, и ипотечные кредиты.

Косвенное влияние на потребительское поведение с учетом особенностей рынка жилья оказывают: род занятий, образ жизни, тип личности и представление о самом себе. Исходя из этих факторов, выделяют два крупных сегмента по потребительскому потенциалу: с высоким потребительским потенциалом и ограниченным потребительским потенциалом. Потребители первой группы в свою очередь подразделяются на:

- на реализующие -- преуспевающие люди, не боящиеся брать на себя ответственность. Развиты и активны. Совершают качественные покупки, склонны рисковать (15%);

- на выполняющие -- люди зрелого возраста, обеспеченные, довольные жизнью. Они ценят надежность, функциональность и ценность (13 %);

- на достигающие -- люди, делающие карьеру. Для них главное -- работа. Выбирают престижные и элитные товары, чтобы подчеркнуть свой статус (15%);

- на экспериментирующие -- молоды, полны энтузиазма. Большую часть доходов направляют на одежду и развлечения (7 %). Потребители с ограниченным потребительским потенциалом подразделяются на категории: убежденные, старающиеся, делающие, сопротивляющиеся. Из этих групп потребителей только «делающие» способны стать ипотечными клиентами, поскольку они рациональны, сосредоточены на повышении благосостояния семьи (12%).

Следовательно, по потребительскому потенциалу из всего активного населения можно выделить сегмент, к которому относятся группы: реализующие, достигающие и делающие. В совокупности этот сегмент составляет 42 % от активного населения, и именно на него должны быть направлены усилия служб маркетинга предприятий и организаций ипотечного рынка и рынка недвижимости. При определенной работе именно они готовы брать на себя долгосрочные кредитные обязательства при улучшении жилищных условий.

Учитывая складывающиеся на жилищном и ипотечном рынках тенденции, а также особенности потребительского поведения при покупке такого товара, как жилья, и опираясь на результаты маркетингового исследования, можно сделать предположения, что в области реально существует сегмент рынка, довольно емкий, который лоялен и подготовлен к восприятию ипотеки. Усилия участников рынка ипотечного кредитования должны быть направлены на стимулирование поведения этого сегмента в сторону ипотеки, выявление его потребностей и активное их удовлетворение.

2. ИССЛЕДОВАНИЕ РАЗВИТИЯ ИПОТЕКИ ЖИЛЬЯ В РФ

2.1 ХАРАКТЕРИСТИКА СОВРЕМЕННОГО СОСТОЯНИЯ ИПОТЕКИ ЖИЛЬЯ В РОССИИ

Одной из приоритетных задач ипотеки жилья является привлечение ипотечных денежных средств в область первичного строительства. Ипотека остается важным фактором в формировании структуры рынка жилья. Если несколько лет назад был очевиден недостаток денежных средств на рынке недвижимости при избыточном предложении объектов, то в настоящее время положение на рынке существенно изменилось. На рынок пришли ипотечные деньги, в результате чего спрос на недвижимость возрос. Активное развитие ипотечного кредитования, безусловно, оказывает влияние на рост цен на жилье: доступность ипотеки провоцирует спрос на квартиры, за которым не может угнаться предложение.

Развитие ипотечного кредитования действительно является одним из факторов повышения цен на квартиры. Начало активного продвижения банками программ ипотечного кредитования в 2006 г. привело к значительному увеличению спроса на наиболее ликвидные и доступные по цене однокомнатные квартиры в готовых домах (кредиты на долевое строительство почти не предлагались). Разумеется, достаточного количества предложения таких квартир не было, и цены на них начали резко расти, подтянув за собой весь рынок жилья.

Но развитие ипотечного кредитования -- не единственный и далеко не самый важный фактор роста цен. Гораздо больше на это влияют сложности с оформлением новых строительных площадок, рост цен на стройматериалы (цемент), повышение активности крупных частных инвесторов, скупающих строящиеся квартиры на начальных этапах строительства и сами спекулятивные настроения на рынке. Ипотека дает вливание новых денег на рынок недвижимости не более 5%. Это не тот объем, который бы повлиял на резкий скачок цен.

Вывод: ипотечное кредитование оказывает положительное влияние на рынок недвижимости в РФ. Но, несмотря на ряд нововведений, защищающих права кредиторов, для дальнейшего роста ипотечного рынка необходимо справиться с рядом проблем:

- недостаточностью правового обеспечения ипотеки;

- относительно низким уровнем доходов подавляющего большинства россиян. Лишь небольшой группе россиян выгоден ипотечный кредит, т.к. «богатым» россиянам ипотека для покупки недвижимости не требуется, а существенной группе «бедных» россиян, она не по средствам и лишь небольшая прослойка среднего класса может и хочет воспользоваться ипотечным кредитованием;

- отсутствием эффективного рынка ипотечных ценных бумаг;

- отсутствием единого кадастра объектов недвижимости;

- ростом цен на недвижимость.

Между тем, ипотечный рынок в России имеет значительный потенциал. Для стабильного развития ипотечного рынка, по крайней мере, на послекризисном этапе необходимо государственное регулирование, которое предоставит возможность корректировать ситуацию при тех или иных макроэкономических изменениях.

2.2 ТЕНДЕНЦИИ И ФАКТОРЫ РАЗВИТИЯ ИПОТЕКИ ЖИЛЬЯ В РОССИИ

По данным статистики, более 60% населения России нуждается в улучшении жилищных условий. При этом пятая часть населения (21%) говорит о крайне высокой, а треть (36%) - об умеренной потребности в улучшении условий жилья. Один из вариантов разрешения квартирного вопроса - получение банковского ипотечного кредита на приобретение недвижимости.

В последние годы Россия переживает ипотечный бум. В целом по стране количество ипотечных сделок только за год выросло в 2 раза, если в 2005 г. было оформлено 144 тыс. кредитов, то в 2006 г. - уже 296 тыс. В 2013 году ипотечный рынок в России поставил очередной рекорд. Количество выданных ипотечных кредитов в 2013 году составило 822 тыс. в сравнении с предыдущим годом (690 тыс.). Рост -- 19%. Общая сумма ипотечных кредитов в 2013 году превысила 1,3 трлн. рублей против 1,0 трлн. в 2012 году. Рост -- 30%. Средняя сумма кредита увеличилась на 13% в 2013 году и составила 1,546 млн рублей в декабре 2013 года.

Если в начале 2000-х основным сдерживающим фактором развития ипотечного рынка была низкая грамотность населения: ипотека никак не ассоциировалась со способом улучшения жилищных условий, -- то сейчас население уже понимает, что ипотека -- это единственный помощник в решении жилищного вопроса. Постепенно растет количество сделок с участием ипотеки с недвижимостью. Учитывая емкость и динамику рынка, в 2014 году -- и в последующие годы -- объем и количество выданных ипотечных кредитов будет увеличиваться.

При этом объем ипотечной задолженности -- 2,6 трлн рублей -- на сегодняшний день все еще составляет ничтожно малую долю от ВВП страны -- 4,1%. Этот же показатель, а именно по нему принято судить о развитии рынка ипотеки, в развитых странах, например, Германии, достигает 100,8%. Поэтому потенциал развития рынка ипотечного кредитования в России огромен.

Ипотечная задолженность на душу населения в России также по-прежнему небольшая -- около 17 тыс. рублей (354 евро). При том, что в странах Евросоюза она в среднем равняется 16 240 евро в 2012 году, в Германии -- 55 398 евро.

Несмотря на относительно небольшие объемы, рынок ипотечного кредитования все же растет: сегодня в России с привлечением ипотечного кредита проходит каждая пятая сделка с недвижимостью. В качестве сравнения можно отметить, что в 2010 году лишь одна из десяти сделок с недвижимостью проходила с привлечением ипотеки. Т. о., можно констатировать рост популярности и доступности ипотечного кредитования для населения, и этот показатель будет увеличиваться в будущем, отчасти являясь одной из точек роста рынка.

За 2013 год средняя стоимость жилья выросла в среднем на 10%. В свою очередь за 2012 год рост составил 17%. Можно констатировать ощутимое замедление динамики роста цен на недвижимость в России.

Изменение стоимости недвижимости напрямую связано со средним размером ипотечного кредита. В 2012 году стоимость недвижимости выросла на 17%, средний размер кредита увеличился на 13%. В 2013 стоимость недвижимости выросла на 10%, средний размер кредита -- на 8%. Таким образом, увеличение среднего размера ипотечного кредита в 2013 году не означает, что население стало больше покупать дорогое элитное жилье, а свидетельствует лишь о реальном уровне инфляции.

Бытует мнение, что для того, чтобы сделать жилье доступней, надо снижать процентные ставки по ипотечным кредитам. Можно сделать простые расчеты, которые позволят вывести «индекс доступности жилья». Методика очень проста. Средний доход россиянина на сегодняшний день составляет 26,6 тыс. рублей. Безусловно, из своего дохода человек должен выделять средства на еду, одежду и др. базовые потребности, плюс ко всему иметь возможность платить по ипотеке. Можно предположить, что он может направлять на погашение ипотечного долга не более половины от его ежемесячного дохода -- т. е. 13,3 тыс. рублей. Очевидно, что средний россиянин без семьи с таким доходом просто не может позволить себе среднюю (54 кв. метра) квартиру стоимостью 3 млн. рублей (из учета средней стоимости кв. метра жилья на вторичном рынке по России в 2012 году), т. к. ежемесячный платеж по кредиту 3 млн. рублей составит около 33 тыс. рублей. Соответственно, его индекс доступности жилья составляет 40%, т. е. его дохода за вычетом расходов на еду, одежду и др. базовые потребности хватит лишь на 40% от ежемесячного платежа по ипотеке. Если снизить процентную ставку по кредиту, это приведет к уменьшению ежемесячного платежа по кредиту, т. е. увеличению доступности жилья. Однако снижение стоимости недвижимости приведет к двукратному росту индекса доступности жилья по сравнению с уменьшением процентной ставки по ипотеке. Таким образом, наиболее эффективные меры, которые могут сделать жилье в России заметно доступнее -- это меры, направленные на снижение стоимости недвижимости (за счет увеличения объемов строительства качественного жилья). Безусловно, это комплексный вопрос: необходимо решать проблемы и с уровнем дохода населения, и с ростом ВВП, производительности труда и т. д. В этом наборе мер снижение процентной ставки вторично.

От чего вообще зависит процентная ставка по ипотеке? Посмотрим на динамику изменения процентной ставки за последние годы. В течение 2012 года процентная ставка увеличивалась с 11,6% (на начало года) до 12,6% (на конец года), в 2013 году до середины года она находилась в диапазоне 12,7-12,9%, а потом пошла вниз. С июля 2013 года по декабрь она снизилась с 12,6% до 11,9%. Это рекордно низкая процентная ставка по ипотечным кредитам за последние два года (не считая январь-февраль 2012 года). Какие факторы способствовали снижению ставки? Первое: в 2013 году большой объем ипотечных кредитов банками был выдан на первичном рынке жилья (около 40% от всех предоставленных жилищных кредитов). На этом рынке наблюдалась настоящая ценовая борьба: предложения банков начинаются с 7-9% годовых в рублях. Второе: в 2013 году ключевые игроки, госбанки, в погоне за кредитным портфелем активно запускали маркетинговые акции и снижали процентные ставки. Третье и главное: относительно низкая стоимость рублевых депозитов. Зависимость ипотечной ставки от ставки депозитов физлиц свыше 1 года четко прослеживается на протяжении последних лет, так, например, маржа (разница между процентными ставками по депозитам и ипотеке) на уровне 4-5% сохраняется и в 2012 и в 2013 годах. Если в январе 2012 года ставка по депозитам была 7,5% , ставка по ипотечным кредитам -- 11,6%, в январе 2013 года ставка по депозитам составляла 8,5%, ставка по ипотечным кредитам -- 12,4%, то сейчас депозиты находятся на уровне 7%, ставка по ипотечному кредиту -- 11,9%. Поэтому, отвечая на вопрос, какие процентные ставки будут в 2014 году, можно с уверенностью говорить, что они будут равняться ставке по депозиту +4,5%. Безусловно, ставка -- это совокупность факторов: стоимости нефти, курса рубля, инфляции и т. д. Сегодня мы наблюдаем тревожный звоночек: начиная с начала года, рубль существенно ослабел, стоимость доллара увеличилась с 32,80 рублей до 35 и более рублей. Т. е. за этот небольшой период доллар вырос на 6%. Для сравнения: на протяжении 2013 года, за весь год, доллар вырос всего лишь на 8,6%. Если национальная валюта будет слабеть и дальше, то, безусловно, будет увеличиваться инфляция и, соответственно, увеличиваться ставки по депозитам, вслед за которыми вырастут ставки по ипотечным кредитам.

Рост объемов ипотечного кредитования специалисты объясняют влиянием нескольких факторов: улучшение основных экономических показателей, снижение рисков и, как следствие, общая стабилизация рынка, повышение доходов российских граждан.

Объемы предоставляемых кредитов увеличиваются высокими темпами, число банков-участников рынка постоянно растет, ставки по кредитам продолжают снижаться, происходит дифференциация предоставляемых ипотечных продуктов в соответствии с потребностями клиентов.

В качестве значимых региональных ипотечных рынков необходимо рассматривать Тюменскую (3,5 млрд руб. задолженности по ипотечным ссудам), Свердловскую (2,2 млрд руб.), Челябинскую (1,7 млрд руб.) области, а также Республику Башкортостан (1,5 млрд руб.). Высокий уровень активности в сегменте ипотечного кредитования отличает Кемеровскую и Новосибирскую области, Пермский и Алтайский края, а также Республику Татарстан. Различия между субъектами РФ в уровне обеспеченности населения услугами ипотечного кредитования в значительной степени определяются особенностями жилищной политики региональных властей. Так, во всех перечисленных регионах реализуются ипотечные программы, финансируемые за счет бюджетных средств. Как правило, региональные власти выделяют ресурсы на субсидирование процентных ставок по ипотечным ссудам или на оплату заемщиком первоначального взноса.

Можно сказать, что в той или иной степени государственная политика, направленная на стабилизацию социально-экономического положения в стране и мероприятия по формированию положительного имиджа ипотеки принесли наконец свои плоды.

Уровень информированности россиян об ипотеке также растет. По данным НАФИ, твердо знают о том, что такое ипотека 35% россиян. И только пятая часть населения совершенно ничего не знает об ипотечном кредитовании. Доля населения, имеющего опыт ипотечного кредитования (те, кто выплачивает, либо уже выплатил кредит) пока достаточно мала - всего 2% россиян. Однако, за прошедший год наблюдается увеличение количества россиян, готовых воспользоваться услугой ипотечного кредитования, то есть задумывающихся о том, что действительно можно взять кредит и это будет решением жилищного вопроса или же уже предпринимающих действия, направленные на получения ипотеки.

Если рассматривать уровень знакомства с понятием ипотеки более детально, то оказывается, что большая часть жителей России (44%) знает об ипотечном кредитовании только понаслышке.



Информированность - уже половина шага. Однако, готовы ли россияне на деле прибегнуть к ипотечным услугам? Доля пользующихся ипотекой - невысока, но, в целом, наблюдается положительная динамика в изменении готовности жителей России взять ипотеку.

Примечательно, что в Москве наблюдается совершенно противоположная тенденция - доля тех, кто собирается взять ипотечный кредит, сократилась на 6%. Таким образом, Москва как хедлайнер процессов в банковской сфере демонстрирует тенденцию более осторожного и обдуманного подхода населения к вопросам кредитования на длительные сроки и в частности - к ипотеке.

Сегодня можно смело констатировать, что среди услуг по кредитованию населения появился новый лидер: на смену волны краткосрочных потребительских заимствований пришли долгосрочные жилищные ипотечные кредиты. На 1 января 2013 г. средний срок выданных рублевых кредитов на покупку жилья составляет около 14,5 года, а средний срок по новым кредитам в валюте на покупку жилья - 14,2 года. Все говорит о том, что россияне верят в свое финансовое будущее, а значит, с оптимизмом смотрят на состояние и развитие российской экономики в целом. Объем выданных жилищных кредитов в ближайшие 5-7 лет, по прогнозам аналитиков, может достигнуть 5 трлн руб., из которых на ипотеку придется около 95%, при этом ставки снизятся с нынешних 11 - 14% до 7 - 8%.

Несомненно, что потенциал роста ипотеки - велик. Постепенный рост осведомленности, финансовой грамотности свидетельствуют о том, что она играет немаловажную роль и будет играть еще большую в обеспечении граждан жильем. На сегодняшний день ипотека входит в рамки национального проекта «Доступное жилье каждому».

2.3 КРУПНЕЙШИЕ СУБЪЕКТЫ ИПОТЕКИ ЖИЛЬЯ В РОССИИ

На рынке ипотечных кредитов действуют четыре основных субъекта: заемщик, кредитор, инвестор и правительство.

1. Заемщики (залогодатели) -- физические лица, желающие улучшить свои жилищные условия и удовлетворяющие требованиям банков по уровню кредито- и платежеспособности, обратившиеся за получением кредита и получившие его. Заемщики заключают кредитные договоры с целью покупки или строительства жилья. Обеспечением исполнения обязательств по договорам служит залог приобретаемого жилья.

2. Кредиторы -- банки (кредитные организации) и иные юридические лица, предоставляющие заемщикам в установленном законом порядке ипотечные кредиты. Они предоставляют заемщикам в установленном порядке ипотечные кредиты на основе оценки платежеспособности и кредитоспособности заемщика.

Залогодержателем могут быть:

- коммерческие, сберегательные, ипотечные банки;

- ссудо-сберегательные ассоциации, стройсберкассы;

- взаимосберегательные союзы и т.п.

Банки-кредиторы предоставляют заемщикам в установленном порядке ипотечные кредиты на основе оценки платежеспособности и кредитоспособности заемщика, обслуживают выданные ипотечные кредиты. А так же имеет возможность в случае невыполнения должником своих обязательств получить удовлетворение денежных требований из стоимости заложенного жилого помещения преимущественно перед другими кредиторами залогодателя.

Целью залогодержателя являются:

- максимизация доходности активных операций;

- ограничение рисков и обеспечение возвратности ссудного капитала.

3. Инвестор - физические, юридические лица: инвестиционные банки, пенсионные фонды, страховые компании, паевые инвестиционные фонды и другие кредитные и финансовые институты.

Приобретают ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами, эмитируемые ипотечными кредиторами или операторами вторичного рынка.

Цели инвесторов:

- максимизация прибыли капитала, вкладываемого в закладные или ипотечные ценные бумаги;

- обеспечение надежности вложений.

4. Правительство - создает условия для надежного функционирования системы ипотечного кредитования, осуществляет надзор за деятельностью кредиторов, содействует некоторым группам населения в приобретении жилья.

Цели деятельности правительства:

-капитализация недвижимого имущества и обеспечение его обороноспособности;

- неинфляционная поддержка сферы жилого строительства;

- решение жилищной проблемы в отдельном регионе и в стране в целом;

-уменьшение разрыва между производительным и финансовым капиталом;

-пополнение доходной части бюджета и обслуживание внутреннего долга.

3. ПРОБЛЕМЫ И ПЕРСПЕКТИВЫ РАЗВИТИЯ ИПОТЕКИ В РОССИИ

3.1 ПРОБЛЕМЫ РАЗВИТИЯ ИПОТЕКИ ЖИЛЬЯ В РОССИИ

Жилищный вопрос в России остается трудно решаемым. Треть россиян проживает в неблагоустроенных квартирах. Московские очередники получают лишь шестую часть вводимой жилой площади, остальная реализуется на коммерческом рынке. Понятно, что бесплатным жильем будут обеспечены далеко не все даже имеющие на это право. Поэтому ипотека должна быть доступна большинству россиян.

В отличие от прежних лет возможность развернуть ипотечное кредитование определяется большей зрелостью рыночных отношений и следующими благоприятными факторами:

1. Население:

- разгосударствление жилого фонда (доля государственной собственности около 8%) и сосредоточение домовладений в личной собственности (около 46%), что позволяет гражданам использовать доходы от продажи имеющегося жилья для оплаты взносов за вновь приобретенное жилье и привлекать дополнительно ипотечные кредиты;

- возникновение среднего класса (около 16%), то есть слоя населения, имеющего высокую кредитоспособность и достаточные доходы для обслуживания и возврата ипотечных кредитов;

- изменение структуры спроса населения на жилье, обусловленное не только требованиями к размеру жилой площади, а все больше требованиями к ее планировке и качеству, типу и местоположению здания, социальному положению соседей;

- повышение подвижности населения в пределах территории страны;

- рост понимания значимости недвижимости как объекта вложений сбережений, важного условия стабильности жизни и обеспечения старости.

2. Российские предприниматели:

- разгосударствление строительного комплекса и обострение конкуренции, в том числе со стороны иностранных подрядчиков;

- острая заинтересованность в преодолении спада и увеличении объема жилищного строительства;

- стремление к модернизации предприятий стройиндустрии и улучшению технологий строительства для обеспечения возросших потребностей покупателей жилья и обеспечения конкурентоспособности с иностранными подрядчиками и поставщиками;

- понимание необходимости удешевления строительства при относительном увеличении качества для обеспечения доступности жилья и расширения масштабов жилищного строительства;

- возникновение сети новых предпринимательских структур, обслуживающих рынок жилья (риэлторы, оценщики, регистраторы и др.), заинтересованных в увеличении покупок населением жилья на основе ипотечного кредитования.

3. Банки и финансовые инвесторы:

- укрепление законодательной и нормативной базы ипотечного кредитования;

- выполнение ведущими банками пробных пилотных проектов ипотечного кредитования и обучения специалистов ипотечному делу;

- стимулирование со стороны государства финансирования реального сектора и инвестиционных потребностей населения;

- активизация государства и местных органов в поддержке ипотечного кредитования граждан;

- сокращение сферы спекулятивного вложения капитала;

- ограниченность объектов инвестирования для финансовых инвесторов в условиях нестабильности фондового рынка;

- повышение привлекательности в условиях финансового кризиса ипотечного кредитования и операций по привлечению сбережений населения;

- рост конкуренции;

- создание структур вторичного рынка ипотечных кредитов (Агентство по жилищному ипотечному кредитованию).

4. Органы государственной и местной власти:

- создание новой возможности решения жилищной проблемы;

- укрепление и расширение среднего класса, рост занятости населения и связанное с этим повышение социальной стабильности в обществе;

- оживление деловой активности на рынке жилья, в строительном и связанных с ним других секторах народного хозяйства;

- рост налоговых поступлений и расширение финансовой базы для обеспечения социальным жильем населения с низким уровнем доходов;

- выполнение градостроительных планов.

Такое сочетание интересов создает необходимую почву для решения жилищной проблемы на базе развития ипотечного кредитования и преодоления остающихся на его пути проблем:



- устранение имеющихся недостатков в законодательстве, прежде всего в части совершения сделок с закладными как ценными бумагами, обращения взыскания на заложенное имущество (квартиру), прекращения прав пользования квартирой при нарушении заемщиком условий договора ипотечного кредитования, в том числе заемщиков, проживающих с несовершеннолетними детьми, прописки (регистрации) жилья по адресу заложенной квартиры и др.;

- слабое развитие и недостаточная эффективность системы регистрации сделок с недвижимостью в органах юстиции, в том числе в увязке с регистрацией договора залога;

- высокие расходы на удовлетворение сделок в нотариальных конторах;

- слабое развитие оценочного и страхового дела для целей обслуживания ипотечных кредитов;

- недостаток и дороговизна средств у коммерческих банков, необходимых для выдачи долгосрочных ипотечных кредитов;

- отсутствие вторичного рынка ипотечных кредитов;

- высокие и нестабильные ставки рефинансирования;

- нестабильные темпы инфляции, изменение курса рубля, вызывающие значительный риск процентных ставок при долгосрочном кредитовании;

- высокие издержки и риски банков на ипотечное кредитование из-за слабой стандартизации процедур выдачи ипотечных кредитов и их последующей продажи;

- дополнительные риски банков из-за отсутствия кредитной истории у большинства заемщиков в силу отсутствия прежней практики ипотечного кредитования;

- высокие некоммерческие риски банков из-за отсутствия эффективных механизмов их ограничения и покрытия со стороны государства и органов местного самоуправления;

- высокая стоимость кредитов для заемщика и риски в условиях повышения инфляции;

- низкие доходы преобладающей части населения в сравнении со стоимостью жилья;

- недостаток средств у коммерческих банков для предоставления жилищных субсидий заемщикам ипотечных кредитов;

- рост цен на жилье при относительно медленном улучшении его качества;

- несовершенство налогообложения.

Учитывая комплексность проблемы развития жилищного строительства и ипотечного жилищного кредитования, для ее решения требуется системный подход. Причем масштаб проблемы, ее значимость для социально-экономического развития России требуют максимально быстрых действий, использования мирового опыта и международного сотрудничества.

3.2 ПЕРСПЕКТИВЫ РАЗВИТИЯ ИПОТЕКИ ЖИЛЬЯ В РОССИИ

В последнее время ипотечное кредитование далеко продвинулось в своем развитии, но в 2008 г. в стране стало ощущаться влияние мирового кризиса и многие банки мгновенно среагировали на это, отказавшись от ипотечного кредитования.

Различные аналитики, крупные банки, ипотечные брокеры утверждали, что перспективы отечественного ипотечного кредитования напрямую связаны со сценарием развития кризиса. Что новый виток развития в ипотечном кредитовании наступит года через два после выхода из кризисного состояния, когда восстановится экономическая ситуация в стране, когда банки будут в состоянии выдавать крупные кредиты и у заемщиков возникнет доверие к банкам.

Кризис остался в прошлом, деловая активность банков и заемщиков стабилизировалась, но ипотечное кредитование в России не делает следующего шага в своем развитии. В чем же дело?

Большинство экономистов считают, что ипотечный кризис США практически не затронул и не повлиял на ипотечное кредитование в России, и это, прежде всего, связано было с его «недоразвитостью». По мнению экономистов в стране существует достаточное количество факторов тормозящих развитие ипотечного кредитования в стране.

Можно согласится с этой точкой зрения. Ипотечное кредитование в стране действительно не развито и достаточно факторов, препятствующих его развитию:

1) ограниченный платежеспособный спрос населения. По оценкам Минэкономразвития России даже при самых «либеральных», практически несуществующих параметрах (ипотечный кредит предоставляется на 15 лет величиной 70% от стоимости жилья при цене одного квадратного метра 11200 р. с кредитной ставкой 10%), максимальная граница доступности для населения России составит не более 10%.

Причина тому, в нынешней недоступности ипотечных кредитов на жилье. Пока, к сожалению, большинство банков предлагает для ипотеки слишком высокие годовые проценты - 12% и выше, первоначальный взнос из средств покупателя -20-25%. В таких кредитных условиях большинство людей не могут позволить себе покупку жилья. Для сравнения, в Канаде ежемесячные выплаты по ипотеке составляют всего 5%, к тому же первоначальный взнос совсем не обязателен;

2) низкие объемы и невысокое качество нового жилого строительства в субъектах Российской Федерации, обуславливающие недостаточность предложений и высокую стоимостью квартир на рынке жилья. Как известно, существуют первичный и вторичный рынок жилья. Жилищный фонд РФ (вторичный рынки) катастрофически стареет, и даже достаточное количество ветхих и аварийных домов не может стать основой для ипотечного кредитования. К тому же при купле и продаже таких квартир часто возникают правовые споры о собственности на жилье. Значит, основной упор в развитии ипотеки нужно делать на новостройки. Но при малом, как сейчас, объеме строительства возникнет риск, что с развитием ипотечного кредитования и увеличением спроса населения на покупку жилья цены на квартиры резко возрастут. Ситуацию усложняют и неблагоприятная экономическая ситуация в стране, и растущая инфляция, и недостаточно совершенная законодательная база. Потому банки боятся долгосрочных кредитов и, страхуя себя, назначают высокие годовые проценты;

3) низкие темпы разработки и совершенствования законодательства о недвижимости.

Так, например, очевидно какое большое значение для развития рынка жилья имеет земельное законодательство. Однако Земельный кодекс Российской Федерации на момент его принятия в 2000 году (по оценке Экспертного совета при Правовом управлении Аппарата Государственной Думы) содержал не менее чем в 29 статьях отсылки на законы или нормы, которые еще предстояло создать. В 2003 году положение мало изменилось. Только в июле 2004 года Правительство Российской Федерации внесло крайне важный для развития жилищного строительства законопроект «О переводе земель из одной категории в другую».