Оценка жилой недвижимости

Размещено на http://www.allbest.ru/

2

ФГБОУ ВПО

«Тюменский государственный архитектурно-строительный университет»

Кафедра экономики

Курсовая работа

по дисциплине: «Экономика недвижимости»

на тему «Оценка жилой недвижимости»

Тюмень, 2013 г.



Содержание

Введение

Отчет об оценке рыночной стоимости жилой недвижимости

1. Титульный лист

2. Сопроводительное письмо

3. Дата и объем технического освидетельствования

4. Анализ социально-экономической ситуации в регионе

5. Анализ местоположения объекта оценки

6. Описание объекта оценки

7. Определение рыночной стоимости сравнительным подходом

8. Определение рыночной стоимости доходным подходом

9. Согласование результатов оценки

Заключение

Список литературы

сравнительный подход стоимость оценка недвижимость



Введение

Деление имущества на движимое и недвижимое берет свое начало со времен римского права. Общеизвестно, что недвижимое имущество является базой, без которой невозможно существование ни одного развитого общества и государства. Рассмотрим различные трактовки понятия «недвижимое имущество».

«Недвижимое имущество - это любое имущество, состоящее из земли, а также зданий и сооружений на ней».

«Недвижимое имущество - это реальная земельная и вся материальная собственность. Включает все материальное имущество под поверхностью земли, над ее поверхностью или прикрепленное к земле».

«Недвижимыми имуществами признаются по закону земли, угодья, дома, заводы, фабрики, лавки, всякие строения и пустые дворовые места, а также железные дороги».

Во всех приведенных определениях речь идет о земле и всем, что неразрывно с ней связано. Но необходимо уточнить сущность понятия «недвижимость».

Под недвижимостью понимают материальный объект, созданный природой (земельный участок) или руками человека (здания строения, сооружения), то есть принимают во внимание физическую суть объекта собственности. Понятие «недвижимость» и «недвижимое имущество» больше определяют правовые отношения, чем характеризуют физический объект, который необходимо именовать как «объект недвижимости».

Рынок недвижимости -- это совокупность сделок, совершенных с недвижимостью, информационного их обеспечения, операций по управлению и финансированию работ в области недвижимости. Купля-продажа недвижимости это не просто обычная купля-продажа товаров длительного пользования, а и движение капитала, т. е. стоимости, приносящей доход. Так, купленный дом, квартира, земельный участок через некоторое время можно продать по более высокой цене иди сдавать в аренду и иметь от этого дополнительный доход. Покупка предприятия приносит покупателю (инвестору) доход в результате работы предприятия.

В данной курсовой работе необходимо произвести оценку объекта недвижимости, рассчитать рыночная стоимость объекта недвижимости. Оценка недвижимости - наука прикладного экономического анализа, цель которого заключается в выявлении наиболее эффективного с экономической точки зрения использования объекта, в исследовании спроса и предложения на соответствующем рынке, а также в разработке модели оценки объекта, которая прогнозировала бы наиболее вероятную цену его продажи.

Оценка рыночной стоимости - итоговое значение рыночной стоимости имущественных прав на оцениваемый актив как наиболее вероятного значения цены.

Одним из главных преимуществ при продаже квартиры является правильно определенная цена на нее. Задача собственника - попасть в конъюнктуру рынка, предложить квартиру по стоимости, адекватной той, которую просят за аналогичную недвижимость. Для этого необходимо оценить имеющуюся недвижимость, используя услуги оценщика. Услуги оценщика практически не востребованы в том случае, когда квартира выставляется на продажу. Очень важна оценка стоимости недвижимости, в том числе оценка недвижимости под залог, оценка стоимости жилья для ипотечного кредитования, оценка имущества и обеспечения кредитования под залог. Оценка недвижимости необходима тогда, когда решается вопрос по суду и когда заключается ипотечный договор или выдается любой кредит под залог недвижимости. Оценка недвижимого имущества требует специального образования, подготовки и опыта и поэтому выполняется профессионалом, имеющим соответствующую лицензию. Смысл оценки состоит в том, чтобы показать реальную стоимость объекта. Ведь цена объектов недвижимости может вырасти или упасть в зависимости от различных условий и обстоятельств рынка. В данной работе студент выступает в роли оценщика. Оценщик может оценивать несколько видов стоимости. Каждая оценка основывается на определенной методологии, имеет определенные требования к расчетам. В этой работе оценщик (студент) должен выявить рыночную стоимость недвижимости, которая соответствует стоимости аналогичных объектов недвижимости. При этом необходимо составить отчет об оценке рыночной стоимости жилой недвижимости. В отчет по оценке обязательно должен войти описание района, описание самого объекта недвижимости (квартиры), фотографии объекта недвижимости, расчеты его стоимости. Оценка объектов недвижимости и определение рыночной стоимости играет важную роль в настоящее время. Недвижимость заняла одно из важных мест в жизни человека, как место проживания, так и вложение капитала. Люди, не имеющие собственного жилья, стремятся его приобрести, а тот, у кого уже оно есть, и кто имеет достаточно средств на его приобретение, желает проживать в более комфортных условиях, и покупает более дорогое и современное жилье. Так как рынок жилья сейчас очень развит, то без оценки и стоимости недвижимости невозможно совершить практически ни одной операции.



Отчет об оценке рыночной стоимости жилой недвижимости

1. Титульный лист

ФГБОУ ВПО

«Тюменский государственный архитектурно-строительный университет»

Отчет:

«Определение рыночной стоимости объекта недвижимости, расположенного по адресу: г. Тюмень, ул. Широтная, д. 39.»

ЗАКАЗЧИК:

ИСПОЛНИТЕЛЬ:

Зав. кафедрой экономики, д.э.н., профессор М.В. Зенкина

Эксперт-оценщик

2. Сопроводительное письмо

Уважаемая Столярова Т.В.

ФГБОУ ВПО «Тюменский государственный архитектурно-строительный университет»

произвел оценку объекта включающего в себя однокомнатную квартиру, расположенную по адресу: город Тюмень, ул. Широтная 33, кв.39, с целью определения рыночной стоимости объекта для реализации имущественных прав.

Полная характеристика объекта оценки, необходимая информация и расчеты представлены в отчете, отдельные части которого не могут трактоваться раздельно, а только в связи с полным текстом прилагаемого отчета, принимая во внимание все содержащиеся там допущения и ограничения. Исследования и анализ, приведенные в отчете, были проведены за период с 16 мая по 22 мая 2013 г. Оценка проведена после его осмотра, а также после анализа информации, полученной от заказчика в устной форме, а также права собственности на квартиру. Проведенные исследования и анализ позволяют сделать следующий вывод. Рыночная стоимость объекта оценки, включающая в себя однокомнатную квартиру, расположенную по адресу город Тюмень, ул. Широтная 33, кв.39 по состоянию на 16 мая 2013 года, с учетом округления составляет:

2 378 000 руб. (Два миллиона триста семьдесят восемь тысяч рублей)

Данный отчет составлен в соответствии с Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.1998г. №135-ФЗи Постановлением Правительства РФ от 6 июля 2001 г. № 519 «Об утверждении стандартов оценки».

3. Дата и объем технического освидетельствования

Техническое освидетельствование проводилось в период с 10 мая по 16 мая 2013 года. Процесс освидетельствования начинается с общего визуального осмотра объекта оценки - однокомнатной квартиры, состоящей из одной жилой комнаты, кухни, прихожей, ванной, санузла и лоджии. При осмотре жилого помещения было установлено, что оно снабжено системой отопления, которая обеспечивает подачу тепла на всю площадь помещения. Также оно обеспечено, горячим и холодным водоснабжением в ванной комнате и кухне. Входная дверь и межкомнатные двери, окна находятся в исправном состоянии. Санузел и ванная комната удовлетворяют санитарно-гигиеническим требованиям. Вся сантехника находится в хорошем состоянии. В подъезде местами наблюдается отслоение штукатурки. А в целом подъезд находится в хорошем состоянии.

Затем был изучен технический паспорт (копия тех. паспорта находится в приложении) и установлено, что оцениваемый объект действительно является личной собственностью заказчика.



4. Анализ социально-экономической ситуации в регионе

Краткое описание природно-климатических особенностей региона

Тюменская область занимает большую часть Западно-Сибирской равнины и фактически делит территорию России на две большие части: западнее - Урал и Европейская часть страны, восточнее - азиатская: Сибирь и Дальний Восток. Область отличается экстремальными природно-климатическими условиями

Природа Тюменской земли богата и разнообразна. Здесь встречаются различные природно-климатические зоны: арктическая тундра на Крайнем Севере сменяется южнее типичной тундрой и лесотундрой, затем тайгой, лесостепью и степью на юге. Территория области отличается развитой сетью полноводных рек, повсеместным распространением озер и обилием подземных вод, местами выходящих на поверхность в виде ключей.

Тюменской область - это самая большая область Российской Федерации. Площадь Тюменской области 1435,2 тыс. км2, или 8,4 % площади страны. В России она уступает по территории лишь Республике Саха (Якутии) и Красноярскому краю. С севера на юг Тюменская область простирается на 2100 км (например, расстояние от Тюмени до Москвы составляет 2144 км), а с запада на восток максимальная протяженность достигает 1400 км. Тюменская область расположена в срединной части Евразийского материка простирается от берегов Северного Ледовитого океана до зоны лесостепей и занимает большую часть Западно-Сибирской равнины. Ее соседи -- одно государство СНГ, одна республика, один край и пять областей Российской Федерации. Город Тюмень относится к 1В климатическому подрайону с умеренно-континентальным климатом, характеризующимся длительной (5-6 месяцев) холодной зимой и коротким (2-3 месяца) жарким летом. Климат района резко-континентальный, преобладающие ветра имеют западное и юго-западное направление. Абсолютная минимальная температура -50 С, абсолютная максимальная температура +40 С. Продолжительность периода со среднесуточной температурой выше 0 С составляет 168-169 суток. Нормативное значение веса снегового покрова -100 кг/м.кв. Нормативная глубина промерзания грунта -2,0 м. Грунтовые воды находятся на отметке 3,1 м от поверхности земли. Основанием фундаментов служат суглинки тугопластичные.

Экономико-географическое положение (ЭГП) Тюменской области имеет ряд особенностей. Его благоприятными чертами можно считать близость, по сравнению с другими регионами Сибири, к экономически развитым районам европейской части страны, прежде всего к Уралу, а также высокую степень обеспеченности разнообразными природными ресурсами. Среди неблагоприятных черт ЭГП области -- суровость природных условий, слабые освоенность и заселенность большей части территории. Почти 9/10 ее площади относится к районам Крайнего Севера. Тюменская область на тысячи километров удалена от морей и транспортных узлов, через которые осуществляются внешнеторговые связи страны. Климат Тюменской области -- континентальный, в различной степени суровый -- определяют четыре ее основных особенности:

1. Значительная протяженность с севера на юг, с которой связаны большие различия величины солнечной радиации в арктических, субарктических и умеренных широтах.

2. Удаленность от Атлантического океана.

3. Преобладание равнин, открытых для проникновения, как холодного арктического воздуха, так и теплого воздуха Центральной Азии.

4. Наличие Уральских гор, перехватывающих значительную часть влаги атлантических воздушных масс.

При характеристике климата необходимо учитывать его сезонные изменения, влияние климатообразующих факторов на температурный режим, атмосферное давление, ветры и осадки. При организации хозяйственной деятельности важно знать климатические ресурсы.

Климатообразующие факторы

Важнейший климатообразующий фактор любой территории -- солнечная радиация. Именно она определяет энергетику теплооборота, влагооборота и циркуляцию атмосферы. В свою очередь, солнечная радиация (прямая рассеянная) связана с углом наклона солнечных лучей и зависит от географической широты. Значительная протяженность области с севера на юг обуславливает поступление на ее территорию различного количества энергии, излучаемой солнцем. Циркуляция атмосферы. На большей части области формируются континентальные умеренные воздушные массы. Для северных районов более характерны холодные и сухие арктические воздушные массы. В зимнее время главную роль в циркуляции атмосферы играет Азиатский антициклон, точнее, его западный отрог, известный под названием «оси Воейкова». Южными и юго-западными ветрами на территорию области выносятся холодные воздушные массы. Формируются морозные и ясные погоды. Аналогичная погода характерна при вхождениях переохлажденных арктических масс с запада. Число дней с антициклонической погодой увеличивается с севера на юг. Активность западного циклонального переноса возрастает при ослаблении Азиатского антициклона. Это приводит к проникновению на территорию области значительно трансформированных морских воздушных масс с Атлантики. Их вторжение сопровождается потеплением, снегопадами, оттепелями. В целом для Тюменской области характерен циклонально-антициклональный тип циркуляции атмосферы с господством западного переноса воздушных масс. Континентальность климата увеличивается с севера на юг: активно воздействуют Азиатский антициклон зимой и субтропические антициклоны летом. Подстилающая поверхность -- третий из наиболее существенных климатообразующих факторов. По равнинам области воздушные массы беспрепятственно проникают с севера на юг. Уральские горы преобразуют атмосферные потоки тепла и влаги с запада, перехватывая их как барьер. В равнинной части области в понижениях рельефа -- долинах рек и котловинах, на заболоченных местах и лесных полянах -- заморозки прекращаются на 5--10 дней позднее. Осенью здесь они начинаются на 5--15 дней раньше. Продолжительность безморозного периода в таких местах сокращена на 10--25 дней. Снежный покров как составляющая часть подстилающей поверхности способствует ее выхолаживанию. Задержка таяния снежного покрова повышенной мощности на Урале, в бассейнах Пура и Таза увеличивает период с пониженной температурой. Значительная изменчивость на территории области основных климатообразующих факторов -- солнечной радиации, циркуляции атмосферы и подстилающей поверхности -- определила существенные различия климата различных ее частей.

Основные макроэкономические показатели.

В Тюменской области основными макроэкономическими показателями являются:

Промышленность; Строительство; Транспорт Связь; Потребительский рынок;

Финансы; Инвестиционная деятельность и др.

Ниже представлена информация по каждому из показателей.

Промышленность.

Тюмень - развитый промышленный центр. Основные отрасли - машиностроение и металлообработка, электроэнергетика .Выпускается продукция лесной и деревообрабатывающей промышленности, пищевой, медицинской и легкой . Производимые медицинская техника и инструменты, аккумуляторы и аккумуляторные батареи широко известны в России и за ее пределами. В городе выпускаются электроэнергия, деревообрабатывающие станки, бетоно-смесители, широкий ассортимент мебели, древесностружечные плиты, пиломатериалы, фанера, сборные железобетонные конструкции и изделия, полиэтиленовые трубы, шерстяные ткани и пряжа, медикаменты, разнообразная пищевая продукция, вино-водочные изделия. Индекс промышленного производства в Тюменской области (без автономных округов) за январь-декабрь 2012 года составил 118,5%. По видам экономической деятельности: добыча полезных ископаемых - 117,1%, обрабатывающие производства - 122,9%, производство и распределение электроэнергии, газа и воды - 109,8%. Объем отгруженных товаров собственного производства, выполненных работ и услуг собственными силами в целом по обрабатывающим производствам, по полному кругу предприятий за январь-декабрь составил 629 547,1 млн. рублей, или 110,1 %. По сравнению с январем-декабрем 2011 года увеличен объем отгруженной продукции предприятиями по следующим видам экономической деятельности: добыча полезных ископаемых (на 38,3 %), производство пищевых продуктов, включая напитки (на 15,2%), производство кокса и нефтепродуктов (на 9,7%), металлургическое производство и производство готовых металлических изделий (на 13,4%), производство машин и оборудования (19,5%), производство и распределение электроэнергии, газа и воды (на 10,4%).

Строительство.

Тюменская область относится к регионам России с наиболее высокой активностью жилищного строительства. По этому показателю Тюменская область в течение последних лет уверенно занимает лидирующие позиции среди регионов Уральского Федерального округа. За январь-март 2013 года организациями, осуществляющими строительную деятельность, выполнено работ собственными силами на сумму 18,2 млрд. рублей, что на 15,2% ниже уровня соответствующего периода прошлого года. Организациями всех форм собственности введено 245,9 тыс. кв. метров общей площади жилых домов, из них 37,8% построено индивидуальными застройщиками. Построены новые жилые дома, общеобразовательные школы, учебно-лабораторные здания высших учебных заведений, объекты коммунального хозяйства, автоматические телефонные станции, автодороги с твердым покрытием и другие объекты. В настоящее время функционирует 11 высших учебных заведений на территории юга Тюменской области, количество студентов по очной форме обучения составляет 49 105, по заочной - 37 493 чел.

Транспорт

Тюмень - важнейший транспортный узел: здесь находятся международный аэропорт, речной порт, железнодорожный и автомобильный вокзалы. Сообщение осуществляется с населенными пунктами области, включая Ханты-Мансийский и Ямало-Ненецкий автономные округа, с Европейской частью России и Уралом, Восточной Сибирью и Дальним Востоком. Наиболее быстрыми темпами развивается автомобильный транспорт. Автомобильным транспортом организаций всех видов деятельности перевезено 7,7 млн. тонн грузов. Грузооборот составил 619 млн. т-км (167,6%). Автомобильным транспортом общего пользования с учетом индивидуальных предпринимателей, занимающихся коммерческими перевозками, перевезено 44 млн. пассажиров.

Связь.

Тюмень - это современный информационно -телекоммуникационный центр. В городе установлено 184,7 тыс. телефонных аппаратов сети общего пользования, из них 76% - квартирные. Организации связи расширяют комплекс новых видов услуг, особенно по документальной электросвязи. Растет число абонентов беспроводной, в том числе сотовой связи. Осуществляется роуминг со многими городами России и мира. Ежегодно в городе вводятся в действие цифровые АТС и радиорелейные линии связи. Все население области охвачено телевизионным вещанием, осуществляется прием эфирного и цифрового, спутникового телевидения, работают FМ - радиостанции.

Потребительский рынок.

Сохранилась тенденция роста потребительского спроса. За январь--март 2013 года оборот розничной торговли составил 60,8 млрд. рублей (107,6% к предыдущему году в сопоставимых ценах). В расчете на душу населения реализовано товаров на сумму 44,3 тыс. рублей.

Продолжается развитие инфраструктуры потребительского рынка. Среди открывшихся торговых центров в г.Тюмени наиболее крупные: ТЦ «Орион» - общей площадью 25 тыс. кв. м и ТЦ «Ашан» общей площадью 12 тыс. кв. метров.

Оборот общественного питания увеличился на 6% и составил 3,8 млрд. рублей. Населению области оказано платных услуг на сумму 14,1 млрд. рублей, прирост в сопоставимых ценах составил 7,4%. На душу населения оказано платных услуг на сумму 10,3 тыс. рублей. Отмечен рост физического объема услуг связи, культуры, физической культуры и спорта, правового характера, туристских, ветеринарных, бытовых услуг.

Инвестиционная деятельность.

Можно привести как минимум 5 основных преимуществ нашего региона, формирующих его инвестиционный потенциал.

1. Географическое положение и наличие природных ресурсов;

2. Эффективно функционирующая рыночная инфраструктура и высокая потребительская активность;

3. Наличие квалифицированных кадров;

4. Присутствие в регионе крупнейших инвесторов («основных игроков»);

5. Современная система государственной поддержки инвестиционной деятельности.

В Тюменской области уже начали свою работу такие компании как
Лукойл, ТНК-ВР, Газпром, Халлибертон (США), OMV (Австрия), Салым
Петролеум Девелопмент (компания «Шелл» Нидерланды-Великобритания)
И многие другие. В 2006 году свою деятельность в регионе начали
осуществлять международное кадровое агентство «Kelly Services» и
страховая компания Эрго. В 2007 году открылись филиал
Райффайзенбанка (Австрия), представительство Московского международного банка, филиал Банка Сосьете Женераль Восток (Франция).

Компании Шлюмберже, Халлибертон, КСА Дойтаг, ДеЛаваль создают в г. Тюмени учебные центры для подготовки специалистов по международным стандартам. Уже работают аналогичные центры компаний ОАО «Транснефть», РАО «РЖД», открылся филиал Британской Международной Школы.

В последние годы в Тюменской области наблюдается устойчивый рост объема инвестиций в основной капитал.

В Тюменской области созданы основы правовой, инфраструктурной и информационной базы для привлечения инвестиций, разработан механизм гарантий по защите прав инвесторов. Действующие нормативные документы регулируют инвестиционную деятельность в регионе, определяют условия и формы государственной поддержки. В 2003 году принят областной закон № 159 «О государственной поддержке инвестиционной деятельности в Тюменской области».

Основные итоги социально-экономического развития Тюменской области (без автономных округов) за январь--март 2013 года

В I квартале 2013 года общая ситуация в реальном секторе экономики и социальной сфере Тюменской области характеризовалась продолжением положительных тенденций. Сохранился динамичный рост промышленного производства: произошло существенное увеличение объемов добычи нефти, ускоренными темпами развивалось большинство предприятий обрабатывающего сектора. В агропромышленном комплексе завершается подготовка к весенним полевым работам, устойчиво развивается животноводство. Продолжился рост доходов населения и объемов розничного товарооборота.

Промышленное производство

Индекс промышленного производства по итогам I квартала 2013 года по сравнению с аналогичным периодом предыдущего года составил 119,5% (в среднем по России - 100%).

Добыча полезных ископаемых

Индекс производства по виду деятельности «Добыча полезных ископаемых» за январь-март текущего года составил 120,7%. Добыто 2,1 млн. тонн нефти, что на 21,2% превышает уровень соответствующего периода 2012 года.

Обрабатывающие производства

В обрабатывающем секторе общий темп роста производства -- 126,8%. При этом наиболее высокая динамика роста обеспечена в производстве резиновых и пластмассовых изделий (180,3%), машин и оборудования (177,5%), металлургическом производстве и производстве готовых металлических изделий (157,7%), нефтепродуктов (119,8%) и пищевых продуктов (113,5%). Выпуск труб и фитингов из полимерных материалов увеличился в 4,7 раза, строительных металлических конструкций - в 1,7 раза, дизельного топлива - на 40,6%, кирпича строительного - на 30,5%, сборных железобетонных конструкций и деталей - на 23,9%, фанеры клееной - на 12,7%. В машиностроении производство центробежных насосов для перекачки жидкостей возросло в 1,6 раза. В пищевой промышленности выпуск мяса и пищевых субпродуктов убойных животных увеличился на 30,9%, мясных консервов - на 16,7%, мясных замороженных полуфабрикатов - на 7,6%, молочных консервов - на 28,1%, цельномолочной продукции - на 4%, кондитерских изделий - на 29,6%.

Производство и распределение электроэнергии, газа и воды

В производстве и распределении электроэнергии, газа и воды индекс производства за январь--март 2013 года составил 102,8%. Выработано 3,8 млрд. кВт-час электроэнергии, что на 4,2% больше, чем за аналогичный период 2012 года.

Развитие агропромышленного комплекса

В животноводстве хозяйствами всех категорий произведено 29,9 тыс. тонн мяса (103,8% к аналогичному периоду 2012 года), 353,7 млн. штук яиц (103,1%), 116,5 тыс. тонн молока (99,6%). По состоянию на 1 апреля 2013 года поголовье свиней увеличилось на 3%, овец и коз - на 5%, птицы - на 1,7%. Средний надой молока на 1 корову в сельскохозяйственных организациях вырос до 1302 килограммов (на 0,5%).

Под яровой сев 2013 года семена зерновых и зернобобовых культур имеются в полной потребности. Машинно-тракторный парк полностью подготовлен к проведению весенних полевых работ.

Строительство

За январь-март 2013 года организациями, осуществляющими строительную деятельность, выполнено работ собственными силами на сумму 18,2 млрд. рублей, что на 15,2% ниже уровня соответствующего периода прошлого года.

Организациями всех форм собственности введено 245,9 тыс. кв. метров общей площади жилых домов, из них 37,8% построено индивидуальными застройщиками.

Потребительский рынок

Сохранилась тенденция роста потребительского спроса. За январь--март 2013 года оборот розничной торговли составил 60,8 млрд. рублей (107,6% к предыдущему году в сопоставимых ценах). В расчете на душу населения реализовано товаров на сумму 44,3 тыс. рублей.

Продолжается развитие инфраструктуры потребительского рынка. Среди открывшихся торговых центров в г.Тюмени наиболее крупные: ТЦ «Орион» - общей площадью 25 тыс. кв. м и ТЦ «Ашан» общей площадью 12 тыс. кв. метров.

Оборот общественного питания увеличился на 6% и составил 3,8 млрд. рублей.

Населению области оказано платных услуг на сумму 14,1 млрд. рублей, прирост в сопоставимых ценах составил 7,4%. На душу населения оказано платных услуг на сумму 10,3 тыс. рублей. Отмечен рост физического объема услуг связи, культуры, физической культуры и спорта, правового характера, туристских, ветеринарных, бытовых услуг.

Внешняя торговля (оборот), в том числе экспорт и импорт

Совокупный внешнеторговый оборот в зоне деятельности Тюменской таможни по итогам I квартала 2013 года по сравнению с аналогичным периодом прошлого года увеличился на 10,3% и составил 534,4 млн. долл. США (экспорт - 467,3 и импорт - 67,1 млн. долл. США). При этом объем экспорта товаров в стоимостном выражении возрос на 14,1%, а импортные поставки сократились на 10,5%.

Экспорт органических химических соединений (удельный вес в общем объеме экспорта 49,4%) в I квартале 2013 году увеличился на 5,9%. Экспортные поставки нефтяных сжиженных газов (доля - 48,3%) возросли на 33%. Доля экспорта машин, оборудования и транспортных средств (товары 84-90 групп ТН ВЭД) составила 1,4%, продукции деревообработки (фанера клееная, панели деревянные фанерованные) - 0,6%.

Основные экспортные поставки товаров осуществлены в Турцию (40,5% от общего объема экспорта), Нидерланды (17,3%), Польшу (16,1%), Финляндию (8,2%), Венгрию (7,9%) и Швецию (2,9%). В товарной структуре импорта по итогам I квартала 2013 года наибольший удельный вес (34,6%) занимают промышленное оборудование, машины и механизмы различного назначения (товары 84 группы). На долю товаров 88 группы «летательные аппараты и их части» (гражданские воздушные суда) приходится 29,3%. Импортная составляющая металлов и изделий из них - 10,8%, продукции химической промышленности - 6,9%, оптических инструментов и аппаратов - 4,7%. Основные страны-импортеры: США (26,8% от общего объема импорта), Китай (23%), Германия (11,1%), Канада (8,5%), Италия (7,8%), Венгрия (4,1%), Туркмения (3,7%) и Франция (3,3%).

Инвестиции

Объем инвестиций в основной капитал (за счет всех источников финансирования) за 2012 год составил 204,6 млрд. рублей (103% к предыдущему году).

Транспорт

Автомобильным транспортом организаций всех видов деятельности перевезено 7,7 млн. тонн грузов. Грузооборот составил 619 млн. т-км (167,6%).

Автомобильным транспортом общего пользования с учетом индивидуальных предпринимателей, занимающихся коммерческими перевозками, перевезено 44 млн. пассажиров.

Уровень жизни населения

Денежные доходы населения в расчете на одного жителя, по предварительным данным, за I квартал 2013 года составили 19,8 тыс. рублей (112,1% к январю-марту прошлого года). Реальные располагаемые денежные доходы населения выросли на 4,7%.

Номинальная среднемесячная заработная плата за январь-февраль текущего года сложилась в сумме 27,1 тыс. рублей (111,1% к аналогичному периоду 2012 года). Реальная заработная плата составила 103,2%.

Демография

Численность населения, по предварительным данным, на 1 марта 2013 года составила 1388,6 тыс. человек, прирост по сравнению с аналогичной датой предыдущего года -- 1,8%.

Естественный прирост за январь-февраль 2013 года -- 924 человека (4,1 на 1000 населения), что на 24,2% превышает показатель соответствующего периода 2012 года. Миграционный прирост населения за этот период составил 2632 человека (увеличение -- на 62,1%).

Характеристика рынка недвижимости.

Одним из главных показателей развития в стране нормальных рыночных отношений является состояние рынка недвижимости в целом и его отдельных секторов в частности. Рынок недвижимости является существенной составляющей в любой национальной экономике, ибо недвижимость - важнейшая часть национального богатства, на долю которой приходится более 50% мирового богатства. Без рынка недвижимости не может быть рынка вообще. Важное значение отечественного рынка недвижимости как сектора экономики подтверждается его высокой долей в валовом национальном продукте, высоким уровнем доходов в бюджет от первичной продажи, сдачи в аренду государственной и муниципальной недвижимости, высоким уровнем сборов в бюджет от налогов на недвижимость и сделок с ней. Рынок недвижимости можно определить как систему экономических отношений, посредствам которых, через динамику сил спроса и предложения в определенном «месте» осуществляется передача прав на собственность и связанных с ней интересов от продавца к покупателю непосредственно или через институт посредничества. Определяются цены, и распределяется пространство между различными конкурирующими вариантами использования объектов недвижимости в границах некоторого замкнутого территориального образования. Под недвижимостью понимают материальный объект, созданный природой (земельный участок) или руками человека (здания, строения, сооружения), т. е. принимают во внимание физическую суть объекта недвижимости. Рынок недвижимости на практике делят на первичный и вторичный по способу совершения сделок.

Под первичным рынком недвижимости принято понимать совокупность сделок, совершаемых с вновь созданными. А также приватизированными объектами. Он обеспечивает передачу объектов недвижимости в экономический оборот. Под вторичным рынком недвижимости понимают сделки, совершаемые с уже созданными объектами, находящимися в эксплуатации и связанные с перепродажей или другими формами перепродажи объектов недвижимости от одного владельца к другому. Объектами рынка недвижимости являются права на собственность, связанные с объектами, а субъектами рынка недвижимости - физические и юридические лица, включая государство, покупающие или продающие права на объекты недвижимости. Можно отметить следующие отличия рынка недвижимости от обычного рынка. Объект недвижимости не может иметь абсолютно похожих аналогов, так как хотя бы с точки зрения местоположения он уникален, следовательно, замена одного объекта на другой требует корректировок в цене. На рынке взаимодействует множество продавцов и покупателей, что создает конкурентную, свободную среду. На рынке недвижимости государство через систему нормативно-правовых актов может оказать существенное влияние на процесс ценообразования для решения социально-экономических задач. На рынке недвижимости цены несоизмеримо выше и приобретение объекта недвижимости, как правило, осуществляется с привлечением кредитных ресурсов. На рынке недвижимости равновесие спроса и предложения явление очень редкое. На рынке недвижимости сделки осуществляются с участием посредников-консультантов: оценщиков, брокеров, юристов. Предметами сделки, т. е. предметами оценки являются имущественные права на объекты недвижимости (право собственности, право аренды, субаренды, залога и др.). Условно можно говорить о двух наиболее распространенных формах товара на рынке недвижимости: товара как продукта и товара как услуги. Оба имеют свою цену и свою структуру цены. С точки зрения теории оценки стоимость товара на рынке недвижимости - это наиболее вероятная цена продажи имущественных прав на него на этом рынке. Необходимо различать термины «цена» и «рыночная стоимость». Цена представляет собой, с одной стороны, некоторый исторический свершившийся факт, зафиксированный в договоре о сделке, и, с другой стороны, цена является показателем рыночной стоимости, поскольку последняя формируется на базе реальных цен сделок. Рыночная стоимость объекта оценки является наиболее вероятной ценой, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией. Субъектами оценочной деятельности признаются, с одной стороны, юридические и физические лица (индивидуальные предприниматели), деятельность которых регулируется Федеральным законом (оценщики), а с другой стороны потребители их услуг (заказчики). Рынок жилья является наиболее развитым рынком практически во всех городах и крупных населенных пунктах Российской Федерации. Рассмотрим рынок недвижимости города Тюмени. Город Тюмень порадовал своей сплоченностью, организованностью рынка, наличием инструментов в виде профессиональных объединений и наличием соглашений, договоренностей. Открытый тюменский рынок - является показателем реально цивилизованных отношений, такое редко где встретишь. В обзоре , приведенном ниже включены стоимость новостроек и квартир вторичного рынка, а также цены на дома, земельные участки, офисы, торговые площади, гаражи. Произведен расчет средней стоимости аренды однокомнатных и двухкомнатных квартир, офисов и торговых площадей.

Недвижимость, тип сделки	Средняя цена на нед-ть в Тюмени в мае	Изменение цены на нед-ть в Тюмени за месяц	Изменение цены на нед-ть в Тюмени с нач. 2013 г.	Изменение цены на нед-ть за год	Кол-во объявлений в мае
ПРОДАЖА
Квартиры	62 046 руб. за кв.м.	+1.67%	+6.27%	+20.13%	2456
Вторичный рынок	63 696 руб. за кв.м.	+1.61%	+7.28%	+24.05%	1868
Новостройки	56 594 руб. за кв.м.	+1.38%	+3.61%	+23.25%	569
Дома	8 640 550 руб.	+2.42%	+3.63%	+40.98%	400
Земля	100 193 руб. за сотку	+3.53%	+8.95%	-15.94%	552
Офисы	71 269 руб. за кв.м.	-2.83%	-7.04%	+2.28%	55
АРЕНДА
1 комнатные квартиры	12 643 руб. в месяц	-1.3%	+1.34%	-1.61%	354
2 комнатные квартиры	18 012 руб. в месяц	-0.87%	-3.59%	-13.62%	215
Офисы	4 469 руб. за кв.м. в год	+1.94%	-3.56%	-29.2%	40



По опросам у различных агентств недвижимости было выяснено, что в настоящее время нарастает процент ипотечных сделок, причем динамика очень явная, даже в последние несколько месяцев.

В рамках рынка ипотечных кредитов термин «ипотека» означает залог объекта недвижимости с целью получения ипотечного кредита, при этом объект недвижимости остается в собственности заемщика, и в случае неплатежеспособности залогодателя требования кредитора гасятся из выручки от продажи этого объекта недвижимости или путем его перехода в собственность кредитора.

Ипотечная программа по стандартам АИЖК - это федеральная программа, включающая полный цикл ипотечного кредитования, социально-ориентированный продукт, который позволяет решать жилищный вопрос бюджетников и молодых семей. Кроме того, кредиты АИЖК - это государственная программа, что полностью гарантирует надежность банка и обеспечивает доверие населения.

Госдума приняла Закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости». Законопроект регулирует отношения, вытекающие из договора участия в долевом строительстве, а также устанавливает гарантии защиты прав законных интересов и имущества участников долевого строительства. Законопроект вводит обязательную государственную регистрацию договора о долевом строительстве. Предусмотрены следующие гарантии качества: если объект долевого строительства не соответствует условиям договора, то участник вправе потребовать от застройщика безвозмездного устранения недостатков; соразмерное уменьшение цены договора: возмещение своих расходов на устранение недостатков. Также законопроект предусматривает ответственность за нарушение обязательств. Нововведением законопроекта является повышение требований к застройщику. Информация о застройщике должна содержать сведения о величине собственных денежных средств, финансовом результате текущего года, размере кредиторской задолженности на день опубликования проектной декларации. Также Госдума приняла законопроект о переводе земель или земельных участков из одной категории в другую.

Для перевода земель (земельных участков) из одной категории в другую заинтересованным лицом подается ходатайство о переводе земель в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченные на рассмотрение этого ходатайства. В рассмотрении ходатайства может быть отказано в случаях обращения ненадлежащего лица; приложения к ходатайству документов, которые по наличию или содержанию не соответствуют требованиям данного законопроекта и других федеральных законов. Ходатайства, не подлежащие рассмотрению подлежат возврату заинтересованному лицу в месячный срок со дня поступления с указанием причин, послуживших основанием для отказа в принятии ходатайства к рассмотрению. Перевод земель из одной категории в другую считается состоявшимся с момента внесения изменений о таком переводе в записи Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Переоформление правоустанавливающих документов на земельные участки, в отношении которых приняты акты о переводе земельных участков из одной категории в другую, не требуется.

Как и несколько лет назад, большинство покупателей предпочитают менять «старое на новое», «худшее на лучшее», «лучшее на еще более лучшее» - уже имея крышу над головой. Мечтают о новой, более уютной квартире и пытаются осуществить свою мечту.

У некоторых получается сразу (это 10-20%), некоторые прибегают к помощи банков (80-90%). Ну и есть наиболее стабильная аудитория, имеющая приличные свободные денежные средства сохраняющая их в недвижимости. Что вполне разумно, учитывая тот рост цен на жилье, который мы сейчас имеем.



5. Анализ местоположения объекта недвижимости

Объект оценки расположен по адресу ул. Широтная 33 кв. 39 в г. Тюмени. Оцениваемая однокомнатная квартира расположена в шестнадцатитиэтажном многоквартирном доме на 5 этаже. Описание района 5-й микрорайон - один из самых популярных спальных районов областной столицы, где имеется всё необходимое для комфортной жизни. Развитая инфраструктура: наличие крупных медицинских, развлекательных и торговых учреждений. Хорошее место для комфортной жизни полноценной семьи - в районе работают детский сад, 2 школы, Гимназия Российской культуры. Удобная транспортная развязка - из микрорайона можно без проблем добраться в любую точку в городе. От объекта до остановки автобуса около 5 минут пешего хода. Он обеспечен большим числом автобусов с маршрутами №13, №14, №17, №134, №151 и маршрутными такси №44, №50, №57, №61, №65, №79 которые позволяют доехать до многих уголков города без пересадок. На территории 5 микрорайона действуют общественные организации: Совет Ветеранов 5 микрорайона, Совет территориального общественного самоуправления (ТОС) 5 микрорайона. В шаговой доступности сквер "Березовая роща", детский сад №164, 169, школа № 64, 68, ТРЦ "Фаворит", Центр Дзюдо.

Благоустройство дворовой территории: - стоянки личного автотранспорта, площадки отдыха, детские, спортивные, хозяйственные площадки, оборудованные малыми архитектурными формами. Озеленение территории решено посадкой древесно-кустарниковых насаждений и устройством газонов с посевом многолетних трав. Расположение оцениваемого объекта изображено в приложении №2 . В районе достаточно развита социальная инфраструктура. Имеются учебные заведения, которые решают проблему устройства ребенка, медицинские учреждения, культурно-просветительные учреждения, зона отдыха, предприятия торговли, а также есть автостоянка, дающая возможность избежать проблемы с парковкой личного автомобиля и т. д. Также оцениваемый объект обеспечен такими инженерными коммуникациями, как горячее и холодное водоснабжение, электроснабжение, канализация, телефонная сеть, цифровое телевидение. В экологическом отношении район достаточно благоприятный (нет вредного производства).

6. Описание объекта недвижимости

Таблица 1

Характеристика объекта	Значение
Сегмент рынка	Рынок жилья
Текущее использование	Многоквартирный дом
Вид данных	Оценка
Юридическое описание:
Регион	Тюменская область
Район	Ленинский административный округ
Адрес	Г. Тюмень, ул. Широтная 33, кв.39
Право собственности на квартиру	Полное право собственности

Здание
Год постройки	1995 год
Первоначальная балансовая стоимость	68848,73 руб.
Год последнего капитального ремонта
Число этажей	16
Общая площадь	34,70
Полезная площадь площадь	18,60
Высота потолка	2,50
Техническое состояние	Хорошее (износ 21-25) Повреждений и дефектов нет. Полы и потолки ровные, на потолках возможны волосяные трещины. На ступенях лестниц небольшое число повреждений.
Группа капитальности	2 группа капитальности
Фундаменты	ж/б панели
Стены	Панельные
Перекрытия	Железобетонные
Кровля	Из оцинкованного железа
Степень огнестойкости	1 степень огнестойкости
Коммунальные услуги	Электроснабжение, холодная и горячая вода, канализация, центральное отопление, телефон
Дополнительные удобства	Интернет, кабельное, цифровое телевидение
Помещения
Размещение в здании	Этаж, подвал
Отделка	Требует косметического ремонта
Вход	Со двора
Вид из окон	На улицу
Число телефонов
Ближайшее окружение
Границы окружения	В 33м в северном направлении - административное здание и 9-эт. жилой дом, в 73м на юг - улШиротная, в 24м на восток- 9-эт. жилой дом с административными помещениями, в 120м на северо-восток детский сад,
Типичное использование окружения	Жилье
Основной тип застройки	Микрорайон
Основной тип зданий	Крупнопанельные
Качество застройки	После 1964
Полнота застройки	25-75%
Этажность застройки	Многоэтажная
Социальная инфраструктура	Медицинское учреждение, учреждения образования, предприятия торговли, сквер «Березовая роща», культурно- просветительное учреждения
Объекты повышенной опасности
Благоустройство территории	Зеленые насаждения, стоянка, освещение, тротуары
Источник информации	Технический паспорт, визуальные наблюдения

7. Определение рыночной стоимости сравнительным подходом

Сравнительный подход - это совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.

В основе сравнительного подхода лежат принципы спроса и предложения, замещения, принцип вклада и т. д. Подход к оценке с точки зрения сравнения продаж основывается на прямом сравнении оцениваемого объекта с другими объектами недвижимости, которые были проданы или включены в реестр на продажу. Рыночная стоимость недвижимости определяется ценой, которую заплатит покупатель за аналогичный по качеству и полезности объект. Сравнительный подход наиболее действен для объектов недвижимости, по которым имеется достаточное количество информации о недавней сделке купли-продажи. Любое отличие условий продажи сравниваемого объекта от типичных рыночных условий на дату оценки должно быть учтено при анализе. Расчет величины рыночной стоимости при использовании сравнительного подхода выполняется в следующей последовательности:

1. Подбор информации по продажам, предложения к продаже объектов, аналогичных оцениваемому.

2. Выбор параметров сравнения.

3. Сравнение объекта и аналогов по элементам сравнения и корректировка цен продаж аналогов для определения стоимости объекта оценки.

4. Согласование данных по аналогам и получение стоимости оцениваемого объекта. На день оценки Оценщик располагает информацией по предложениям к продаже четырех объектов, сопоставимых с рассматриваемым, расположенных в г.Тюмени , имеющих одинаковую площадь, разную планировку комнат и набор коммунальных услуг. Объекты-аналоги выбираются с сайта АН «Этажи», АН «Сова»

Для начала нужно определить элементы сравнения (поправки) - это характеристики собственности и сделок, которые определяют факторы, влияющие на цену недвижимости. Поправки вносятся от сопоставимого к оцениваемому, то есть определяют за какую цену был бы продан объект-аналог, если бы он имел те же характеристики, что и оцениваемый объект. Данные приведены в таблице 2.



Таблица 2

Характеристики	Аналоги
	№1	№2	№3	№4
Местоположение	ул.Широтная, 5мкр	ул.Пермякова, 58	ул.Н.Федорова 5 мкр	ул.Пермякова, 5 мкр
Этаж квартиры/дома	5/9	5/9	2/9	2/9
Площадь, кв.м	34	33	34	34
Цена на рынке, руб	2400000	2350000	2550000	2400000
Состояние квартиры	хороший ремонт	хороший ремонт	хороший ремонт	хороший ремонт
Источник информации	сайт АН «Этажи» код объекта 260616	Сайт АН «Сова» 24753 http://www.sova72.ru/index.php?option=com_sova&task=flat&Itemid=7&pto=2550000&ftp=1&sbr=12&ID=24753&fs=1	Сайт АН «Сова» Предложение №22161 http://www.sova72.ru/index.php?option=com_sova&task=flat&Itemid=7&pto=2550000&ftp=1&sbr=12&ID=22161&fs=1	Сайт АН «Сова» Предложение №24111 http://www.sova72.ru/index.php?option=com_sova&task=flat&Itemid=7&pto=2550000&ftp=1&sbr=12&ID=24111&fs=1

Объекты - аналоги должны быть максимально схожи с оцениваемым объектом. Далее нужно сравнить объекты - аналоги с оцениваемым объектом, все данные приведены в таблице 3.

Расчет стоимости объекта оценки сравнительным подходом

Таблица 3

Показатели	Оценивае- мый объект	Аналоги
		1	2	3	4
Цена продажи, руб.	?	2400000	2350000	2550000	240000
Площадь, кв.м	34,7	34	33	34	34
Стоимость 1 кв.м, руб	?	70588	71212	75000	70588
Поправки
1 Право собственности Скорректированная цена 1кв.м рубли	0 (1) ?	0 (1) 70588	0 (1) 71212	0 (1) 75000	0 (1) 70588
2 Условия финансирования	0 (1) ?	0 (1) 70588	0 (1) 71212	0 (1) 75000	0 (1) 70588
3 Условия продажи скор-ная цена 1 кв.м		67059	67651	71250	67059
4 Время продажи	0 (1)	0 (1)	0 (1)	0 (1)	0 (1)
5 Местоположение	0 (1)	0 (1)	0 (1)	0 (1)	0 (1)
6 Поправка на этаж	0 (1)	0 (1)	0 (1)	0 (1)	0 (1)
7 Состояние объекта	0 (1)	0 (1)	0 (1)	0 (1)	0 (1)

Произведя сравнение можно найти среднюю цену оцениваемого объекта. Она находится как среднеарифметическое значение четырех полученных результатов.

Сср.= 2368440 руб. Итак, рыночная стоимость квартиры сравнительным подходом по состоянию на 16 мая составляет 2368440 руб.

8. Определение рыночной стоимости доходным подходом

Доходный подход - это определение текущей стоимости будущих доходов, которые возникнут в результате использования собственности и возможной дальнейшей ее продажи. В данном случае применяется оценочный принцип ожидания. При использовании доходного подхода применяют следующие метод - Метод прямой капитализации представляет собой определение стоимости недвижимости через перевод годового (или среднегодового) чистого операционного дохода (ЧОД) в текущую стоимость. При использовании метода капитализации доходов в стоимость недвижимости преобразуется доход за один временной период.

Базовая формула расчета имеет следующий вид:

С = ЧОД / k_{о ,}

где С - стоимость объекта недвижимости

K₀ - коэффициент капитализации

ЧОД - чистый операционный доход

Оценщик недвижимости работает со следующими уровнями дохода10:

* ПВД (потенциальный валовой доход);

* ДВД (действительный валовой доход);

* ЧОД (чистый операционный доход);

* ДП (денежные поступления) после выплат процентов за кредит. Потенциальный валовой доход (ПВД) - доход.

I этап Расчет потенциального валового дохода осуществлялся на основе анализа текущих ставок на рынке аренды для сравнимых объектов (рыночных ставок арендной платы).

Анализ рынка недвижимости (сегмент аренды жилой недвижимости) показал, что аналогичные объекты в данном районе сдаются в аренду от 14000 до 16000 руб. Примем арендную плату 15000 руб/мес.

ПВД = 15000 * 12 = 180000 руб

Аренда объявлений см. приложение №4

II Расчет ДВД - это ПВД, скорректированный на недозагрузку 1 месяц

ДВД = 180000 - 15000 = 165000 руб

III Расчет операционных расходов (ОР)

Налог на имущество 200 руб/год

ОР = 23867 + 210 = 24077 руб

Таблица расчета операционных расчетов

Услуги	Тарифы	Оценка ОН S=34.7	Аналоги
			№1, 34	№2, 33	№3, 34	№4, 34
Холодное водоснабжение	149,74	299,48	299,48	299,48	299,48	299,48
Канализирование	82,40	164,80	164,80	164,80	164,80	164,80
Вывоз бытовых отходов	1,34	46,50	45,56	44,22	46,56	46,56
Лифт	4,42	153,37	150,28	145,86	150,28	150,28
Горячее водоснабжение	129,10	258,20	258,20	258,20	258,20	258,20
Центральное отопление	19,98	693,31	679,32	659,34	679,34	679,34
Домофон	20,00	20,00	20,00	20,00	20,00	20,00
ТО общих коммуникаций, технических устройств и помещений	3,31	114,86	112,54	112,54	112,54	112,54
Содержание придомовой территории	1,40	48,58	47,60	46,20	47,60	47,60
Содержание общего имущества дома	3,97	137,76	134,98	131,01	134,98	134,98
то Управление жилым фондом	1,50	52,05	51,00	49,5	51,00	51,00
Итого:		1988,90	1963,76	1931,15	1963,76	1963,76
Всего за год:		23866,80	23565,12	23173,80	23565,12	23565,12
Итого с учетом округления		23867	23565	23174	23565	23565
Налог на имущество	210,00	24077	23775	23384	23775	23775

IV Расчет ЧОД = ДВД - ОР

ЧОД = 165000 - 24077 = 140923 руб

V Расчет k₀ = ЧОД/C_он

k_{0 =} 140923 руб./2417204 = 0,0583

для расчёта k0 возьмём объекты аналоги см. сравнительный подход

Показатели	Аналоги
	№1	№2	№3	№4
1 Стоимость, руб	2400000	2350000	2550000	240000
2 Площадь, кв.м	34	33	34	34
3 ПВД, руб	180000	180000	180000	180000
4 ДВД, руб	165000	165000	165000	165000
5 Коммунальные расходы, руб	23565	23174	23565	23565
6 Налог га имущество, руб	210	210	210	210
7 Итого ОР	23775	23384	23775	23775
8 ЧОД, руб	141227	141616	141227	141227
9 Коэффициент капитализации k0	0,0588	0,0603	0,0554	0,0588



Средний k₀ = 0,0583 (5,83%)

VI Расчет рыночной стоимости