Размещено на http://www.allbest.ru/

Размещено на http://www.allbest.ru/

Содержание

• Введение
• Характеристика объекта инвестирования
• Общее описание объекта
• Структура предприятия
• Описание инвестиционного проекта
• Объемы и сроки инвестирования. Ожидаемые результаты
• Обоснование схемы финансирования проекта
• Расчет денежных потоков
• Ожидаемая динамика выручки
• Ожидаемые текущие издержки
• Расчет денежного потока
• Экономическая оценка эффективности инвестиционного проекта
• Обоснование параметров дисконтирования
• Расчет чистой текущей стоимости
• Расчет внутренней нормы прибыли
• Анализ чувствительности проекта
• Характеристика рисков
• Оценка влияния основных факторов на эффективность инвестиционного проекта
• Заключение
• Список литературы

Введение

Суровая реальность выглядит следующим образом: все человечество условно разделено на три группы. Первая группа живет (существует) за чертой бедности. У людей, относящихся к ней, нет постоянного источника заработка или он незначителен, и перед ними ставится задача на каждый день - выжить. Под второй группой следует понимать людей, имеющих постоянную работу и стабильный заработок. Очевидно, они не могут себе позволить ходить в ресторан или театр каждый месяц, но минимальные условия гарантированы. И, наконец, третья, самая малочисленная группа людей - представители так называемого «высшего общества». Что они могут себе позволить - все прекрасно знают. Тем не менее, несмотря на свои возможности, представители последней группы очень сильно озадачены серьезным вопросом: как сохранить и преумножить свой капитал. Существует много способов это сделать, но ни один из них не является идеальным, т.е. безрисковым. Поэтому, перед тем как принять решение, инвестору необходимо провести полный анализ того, что он собирается сделать.

При разработке данного инвестиционного проекта были поставлены более узкие цели, так как создание полного бизнес-плана - работа очень объемная и сложная, требующая наличия большого количества информации и т.д. Тем не менее, данная работа не теряет своей значимости и может послужить основанием для создания более полного инвестиционного проекта в будущем.

Главной целью данной работы является анализ экономической эффективности инвестиционного проекта по созданию комплекса, включающего засыпку искусственного острова и строительству гостиницы на нем. При этом потребуется

1) получить полную информацию о предприятии, его основных сферах деятельности, продукции, рынках сбыта;

2) исследовать потребность в инвестициях, график реализации проекта, риски проекта;

3) проанализировать сроки погашения задолженности;

4) рассчитать ряд показателей, характеризующих экономическую эффективность инвестиционного проекта: чистый приведенный доход, внутренняя норма доходности, срок окупаемости и т.д.;

5) проанализировать эффективность проекта в условиях инфляции и колебаниях валютного курса;

6) по результатам анализа всех факторов сделать заключение о целесообразности принятия и реализации данного проекта.

Учитывая всю уникальность и сложность детальной разработки маркетинговых, юридических и прочих аспектов инвестиционного проекта, за основу исследования определен механизм финансового планирования. Существует также множество других параметров, которые будут приняты в качестве экзогенных.

Характеристика объекта инвестирования

Общее описание объекта

инвестиционный проект экономическая эффективность

Гостиничный комплекс «Ариан» представляет собой комфортабельную гостиницу, построенную на небольшом участке земли - искусственном острове, расположенном в Черном море неподалеку от береговой полосы г. Сочи. На данном этапе, проект по созданию искусственного острова является уникальным и после завершения строительства, бесспорно, будет являться для всего Черноморского региона «чудом света». Общая протяженность острова составит 260 метров в длину и 200 метров в ширину. Предполагается, что засыпка острова будет производиться в 200 метрах от берега, где глубина моря составляет 28-32 метра. При строительстве будут использованы технологии, разработанные и применяемые в Нидерландах, Норвегии и Японии. Сам процесс строительства выглядит следующим образом: корабли ссыпают тонны песка на морское дно под углом, чтобы он лежал неподвижно. Затем песок распыляется сверху, после чего насыпь обкладывается мелкими камушками и валунами. За качеством работ круглосуточно будут наблюдать эксперты-водолазы. Гарантируется снабжение острова с суши пресной водой, электричеством, обеспечение мер безопасности.

Собственно гостиница будет возвышаться в центре острова. Она будет иметь форму расширяющегося прямоугольника (напоминающего перевернутую пирамиду, “вбитую” в землю, но с относительно небольшим углом наклона) так, что площадь основания здания меньше площади верхних этажей приблизительно на 220 м². Количество этажей - 25, общая высота здания - 79 м. Гостиница располагается на территории площадью в 700 м². Общая площадь номерного фонда составляет 26400 м². Она будет соответствовать уровню 5* («пять звезд») и представляет собой архитектурный шедевр, которая будет соответствовать всем требованиям мировых стандартов. Уникальность состоит в том, что, оплатив только стоимость номера, клиент получает все услуги на острове и непосредственно в гостинице бесплатно. В их число входят:

· ресторан, 2 бара;

· боулинг, бильярд;

· сигарная комната;

· пивной бар, ресторан быстрого питания, детские игровые площадки;

· ночной клуб;

· пункты питания на пляже;

· массажные кабинеты, солярий, фитнес-центр, бассейн;

· кинотеатр, концертный зал;

· 2 конференц-зала и прочее.

Предполагается оборудовать 270 номеров. Их структура с учетов общей площади представлена в таблице 1.

Табл. 1. Структура номерного фонда

Город Сочи является туристическим центром, и гостиница такого уровня приобретает особую значимость, тем более, что конкурентов в данном спектре (услуги экстра-класса) у данного предприятия нет и не предвидится, несмотря на огромное количество различных гостиниц и так называемых мини-гостиниц. Данная гостиница, согласно прогнозным данным, будет пользоваться стабильным спросом как летом (до 100%), так и в остальное время года (75-85%), ввиду того, что намечается реализация маркетингового хода, предполагающего сделать данный «мини-курорт» местом круглогодичного отдыха VIP-клиентов со всего мира. Еще одним подтверждением необходимости реализации такого проекта служит большая вероятность проведения зимних Олимпийских игр в г. Сочи в 2014 г. В этом случае в город ожидается значительный наплыв как российских, так и иностранных туристов. В связи с этим, предполагается, что в 2014 году загрузка в зимний период будет достигать максимальные значения.

Для сочинского региона дальнейшее увеличение туристского потока возможно при следующих условиях:

1. утверждение г. Сочи в качестве зимней столицы Олимпийских игр 2014 г.;

2. переориентации части туристского потока с заграничных курортов;

3. увеличении внутреннего спроса при увеличении доходов населения;

4. увеличении потока иностранных туристов.

Характерной тенденцией внутреннего российского туризма в последние годы является увеличение спроса на дорогой турпродукт с комфортабельным размещением. Поэтому реализация данного проекта позволит ООО «Ариан» занять нишу предоставления гостиничных услуг экстра-класса, т. к. гостиничный сектор в г. Сочи в данном направлении развит очень слабо.

Структура предприятия

Для реализации данного проекта учреждается общество с ограниченной ответственностью «Ариан» с уставным капиталом в размере 1 000 000,00 рублей. Участия государства в предприятии нет.

Предполагается сформировать персонал гостиницы из высококвалифицированных сотрудников, проходивших курсы повышения квалификации и т.п. Структура персонала представлена а Приложении 3. Предприятие самостоятельно определяет внутреннюю структуру управления, устанавливает штаты в пределах имеющихся средств на оплату труда, а также утверждает положение по оплате труда и премированию.

Внутренняя структура предприятия является характерной для большинства моноспециализированных туристских объектов линейно-функциональной моделью.

Руководство предприятием осуществляется генеральным директором, назначаемым. На основании Устава предприятия и в соответствии с действующим законодательством он несет персональную ответственность за деятельность и имущество гостиничного комплекса, распоряжается имуществом и денежными средствами комплекса, заключает договоры, издает приказы и распоряжения, обязательные для исполнения всеми работниками комплекса.

Стратегическое управление предприятием осуществляется следующими должностными лицами:

Финансовый директор (осуществляет работу по планированию и обеспечению эффективного управления денежными потоками предприятия);

Главный бухгалтер;

Главный инженер (осуществляет контроль за состоянием острова и всеми техническими сооружениями на нем, определяет размеры финансирования текущего ремонта и пр.);

Начальник отдела кадров;

Начальник отдела безопасности.

Несмотря на большие временные затраты для набора сотрудников предполагается заключить договоры с некоторый крупными российскими учебными заведениями и профессиональными техническими училищами. Этот вариант следует признать перспективным, так как за потенциальным работником будет проводиться контроль по ходу учебного процесса и в конце ему предстоит пройти некоторые испытания, после чего рабочее место может быть гарантировано. Данный способ подбора персонала рассчитывается на долгосрочный период

Многочисленный персонал сотрудников обеспечит стабильную жизнедеятельность острова, позволит проводить текущий ремонт здания гостиницы и других построек в необходимое время и гарантирует комфортное и безопасное проведение отдыха своим клиентам.

Описание инвестиционного проекта

Объемы и сроки инвестирования. Ожидаемые результаты

Для реализации инвестиционного проекта по созданию (засыпке) острова и возведению на нем здания гостиницы и других служебных помещений (построек) потребуется объем средств, равный 934 979 500,00 (девятьсот тридцать четыре миллиона девятьсот семьдесят девять тысяч пятьсот) рублей (включая НДС). Далее все суммы указаны с учетом НДС. Предполагается, что финансирование будет производиться за счет собственных средств инвестора. Общий срок инвестирования составит 5 лет (20 кварталов) с 2007 по 2011 гг. Данный срок можно условно разделить на 2 периода:

1. период времени, требуемый для засыпки острова;

2. собственно строительство гостиницы и других помещений на созданном острове.

Первый период охватит большую часть времени строительства ввиду особой специфики технологии по засыпке острова. Первые три месяца потребуются для прохождения всех бюрократических инстанций и получения полного пакета лицензии на осуществление деятельности. Для этих целей предполагается выделить средства в размере 284 000,00 рублей. После оформления документации представители компании займутся заключением договоров на покупку и поставки песка, камней и других строительных материалов для первоначальной засыпки острова. Наиболее удобным графиком является ежеквартальное равномерное финансирование согласно договорам (см. прил. 1), которое составит 24 722 000,00 руб. на приобретение и 5 288 889,00 руб. - на доставку песка и прочих материалов на грузовых кораблях к месту строительства. Одновременно будет производиться спутниковый контроль за процессом возведения острова, затраты составят 910 500,00 руб. ежегодно. Также начиная с IV периода 2007 года будет проводиться прокладка коммуникационных труб по дну Черного моря, которые обеспечат остров электроэнергией, холодной/горячей водой, а также слив канализации и пр.

Общий срок возведения искусственного острова составит 2,75 лет, когда будет обеспечена база для строительства гостиницы и прочих объектов на острове. Высота острова над уровнем Черного моря составит порядка 1,5-1,7 метров, что позволит не опасаться жителям острова волн высотой 5-6 метров (также благодаря внешнему берегоукреплению).

Начиная с IV квартала 2009 года пройдут приготовительные работы для дальнейшего строительства здания. Также потребуется получить некоторые документы, разрешающие дальнейшее строительство наземных объектов, согласования с Росприроднадзором и т.п. Предполагается, что часть строительного оборудования, которое в дальнейшем будет использовано для текущего ремонта объекта, будет куплено. Суммарные расходы на закупку строительного оборудования, сырья и материалов для строительства объектов на острове составят 87 560 000,00 руб. К III кварталу 2011 года предполагается завершить строительство здания гостиницы и дополнительного технического помещения для персонала, помещения для технического обслуживания инфрастуктуры. Суммарные затраты на строительно-монтажные, отделочные и иные работы (включая закупку сырья и материалов) составят 290 754 000,00 руб.

Последние 0,75 года планируется отвести на развитие инфрастуктуры острова: строительство пешеходных дорожек, скамеек, фонтанов и прочих объектов, а также создание и развитие парковой зоны (посадка кустарников, цветочных клумб, деревьев, искусственных водопадов и т.д.) и строительство прочих объектов: стоянки для яхт (пристани), вертолетной площадки, спасательных вышек на пляжах и т.д. Всего затраты оцениваются в пределах 51 930 000,00 руб.

Для транспортной связи острова с городом предусматривается приобретение различных средств транспортировки: двух вместительны вертолетов гражданской авиации по 24 000 000,00 руб. за единицу, транспортного парома (15 600 000,00 руб.) и яхту (37 800 000,00 руб.). Приобретаемые объекты новые и отвечают всем мерам безопасности.

Все объекты и направления инвестирования денежных средств приведены в Приложении 1.

Таким образом, при условии выполнения плановых показателей по объему расходования средств и темпам строительства объекта инвестиционный проект будет соответствовать показателям, представленным в таблице 2.

Табл. 2. Показатели инвестиционного проекта

Обоснование схемы финансирования проекта

Одной из основополагающих задач управления проектами является организация его финансирования. Ввиду возникновения значительных дополнительных расходов на обслуживание долга при привлечении кредитных ресурсов, несмотря на немалую стоимость проекта, наиболее приемлемым способом финансирования видится привлечение собственных средств инвестора.

Расчет денежных потоков

Ожидаемая динамика выручки

Для учета реальных объемов выручки в последующих года (2012-2016 гг.) цены на услуги в гостинице будут индексироваться в зависимости от изменения уровня инфляции и некоторых других показателей в совокупности на 10%. Средние значения уровня загрузки гостиницы за год ожидаются относительно высокими и будут расти, значит, выручка от реализации вырастет за 2013 год по отношению к 2012 году на 6,1%, за 2014 по отношению предыдущему - на 11,8%, по отношению к базовому - на 18,6%. Относительно высокие показатели выручки в первые годы работы комплекса объясняются проведением активной рекламной кампании на протяжении всего периода строительства объекта, что позволит обеспечить предприятия быть хорошо узнаваемым. Резкие изменения показателя выручки в 2014 году связаны с большой вероятность проведения в г. Сочи зимних Олимпийских игр.

Ожидаемые текущие (условно-постоянные) издержки

Обоснование параметров дисконтирования

Корректный выбор ставки дисконтирования позволяет повысить точность показателей экономической эффективности оцениваемого инвестиционного проекта (например, NPV или чистой текущей стоимости, дисконтированного срока окупаемости инвестиций, рентабельности инвестиций и др.), и обеспечить адекватность выполняемых расчетов экономическим условиям той рыночной среды, в которой планируется реализация проекта.

В теории инвестиционного анализа предполагается, что ставка дисконтирования должна включать в себя минимально гарантированный уровень доходности, темп инфляции, а также учитывать степень риска конкретного инвестирования. То есть этот показатель отражает минимально допустимую отдачу на вложенный капитал.

Поэтому в данном инвестиционном проекте ставка дисконтирования d включает в себя среднегодовую инфляцию и минимально ожидаемый инвестором доход по проекту.

Поскольку прогнозируемый среднегодовой совокупный рост инфляции и других показателей, принимаемых в расчет (материальное стимулирование работников и т. п.), по проекту составляет 10%, а ставка по рублевым депозитам в среднем составляет 12% (если рассматривать данный вариант в качестве объекта инвестирования), а также учитывая фактор риска (плату за риск примем в размере 5%), то формула примет вид: d=10%+2%+5%. Итого ставка дисконтирования по проекту составляет 17%.

Расчет чистой текущей стоимости

Изменение загрузки гостиницы

Как предполагалось выше, еще одним из наиболее значимых факторов, способным существенно повлиять на показатели эффективности проекта, является коэффициент загрузки.

Согласно прогнозным значениям, принятая за исходную средняя ожидаемая загрузка гостиницы определяется в размере 86,4% в год. При этом значение накопленной NPV на конец 2016 года равно 977 311 732,00 рублей, срок окупаемости составляет 2,35 года, а значение IRR составляет 49%. Заметим, что даже при загрузке гостиницы на 70% или даже на 56% показатели эффективности проекта также могут быть признаны удовлетворительными (см. табл. 6).

Таблица 6. Влияние показателей загрузки на проект

Вышеприведенная характеристика влияния некоторых значимых факторов на эффективность рассматриваемого инвестиционного проекта в общем наглядно показала ее возможности. Под возможностями в данном случае понимается относительно большая разница между прогнозируемыми реальными значениями показателей эффективности и их критическими значениями, - т.е. запас прочности. Например, ожидается, что уровень инфляции в рассматриваемый период не превысит 10%, а ее значение, при котором проект не принесет прибыли инвесторам (но все же окупится), составляет 59%. Далее, для того, чтобы проект также не окупился, необходимо 43,2-процентное снижение цен, что в реальности неприемлемо, так как в этом случае цены в пятизвездочной гостинице, расположенной на отдельном острове, будут приблизительно равны ценам гостиниц, расположенных в городе и соответствующих уровню 3*. И, наконец, при загрузке приблизительно менее 40% проект приобретает отрицательное NPV, что также отражает надежность проекта, прогнозируемый уровень загрузки которого более чем в два раза больше приведенного значения.

Не стоит забывать и тот факт, что полученные показатели рассчитаны на первые пять лет работы предприятия, что является относительно небольшим сроком функционирования. В более долгосрочном периоде планируется расширение ассортимента оказываемых услуг, а также строительство целого архипелага и др.

Данный проект показывает высокие показатели эффективности и его целесообразно реализовать.

Заключение

Предложенный проекта по созданию комплекса, включающего засыпку искусственного острова в Черном море и строительству гостиницы на нем, является одним из вариантов по вложению средств с целью их сохранения и преумножения, рассчитываемый на долгосрочный период. Проведенный анализ экономической эффективности данного проекта показал его высокую совокупную эффективность - рентабельность, стабильность, безопасность.

Общая величина инвестиций составит 934 979 500,00 руб., при условии финансирования за счет собственных средств инвестора.

Расчет ожидаемой загрузки и выручки комплекса основывался на определении ожидаемого спроса на услуги комплекса в зависимости от популярности и привлекательности тех или иных видов услуг. Расчет ожидаемых издержек производился с учетом нормативов затрат по отдельным видам предоставляемых комплексом услуг, действующих в настоящее время условиях, и ставок налогообложения.

Как было отмечено, данный проект характеризуется достаточно высокими показателями эффективности: чистая текущая стоимость по проекту на конец 2016 года составляет 977 311 732,00 рублей, внутренняя норма прибыли 49,0%, период окупаемости - 2,35 года, рентабельность инвестиций - 1,83, бухгалтерская рентабельность - 57,8%.

Таким образом, создание комплекса, включающего засыпку искусственного острова в Черном море и строительство гостиницы, является очень привлекательным вариантом вложения средств, так как позволит инвестору занять нишу предоставления эксклюзивных гостиничных услуг, т.е. фактически контролировать значительную долю рынка дорогих гостиничных услуг, ориентированных на VIP-клиентов, на всем черноморском побережье Краснодарского края, потенциал которого огромен.

Список литературы

1. Налоговый кодекс Российской Федерации. Части первая и вторая. - М.: ТК Велби, Изд-во Проспект, 2006. - 688с.

2. Андрианов А.Ю., Валдайцев С.В. Инвестиции: учеб./ 2-е изд., перераб. и доп. - М.: ТК Велби, Изд-во Проспект, 2006. - 584 с.

3. Булатов А.С. Экономика. 3-е изд., перераб. и доп. - М.: Экономистъ, 2003. - 896 с.

4. Игонина Л.Л. Инвестиции: учебное пособие - М.: Экономистъ. - 2004. - 476с.

5. Мелкумов Я.С. Организация и финансирование инвестиций: учебное пособие. - М.: ИНФРА-М. - 2001. - 248 с.

6. Салин В.Н., Шпаковская Е.П. Социально-экономическая статистика: Учебник. - М.: Юристъ, 2004. - 461 с. - (Homo faber).

7. Селезнева Н.Н., Ионова А.Ф. Финансовый анализ. Управление финансами: Учеб. пособие для вузов. - 2-е изд., перераб. и доп. - М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2005. - 639 с.

Размещено на Allbest.ru