Факторы спроса и предложения на рынке недвижимости

Размещено на http://www.allbest.ru/

Размещено на http://www.allbest.ru/

Контрольная работа

По дисциплине: «Управление имуществом»

На тему: «Факторы спроса и предложения на рынке недвижимости»

Выполнила:

Ларина О.Ю.

Набережные Челны - 2013

Содержание

Введение

1. Классификация недвижимости

2. Влияние различных факторов на спрос и предложение на рынке недвижимости

3. Эластичность спроса и предложения

Заключение

Список литературы

Введение

В наше время происходит постоянное изменение рыночной экономики. Она постоянно видоизменяется под воздействием тех или иных факторов. В результате меняются потребности, виды экономической деятельности, ценности, которые создаются. Это приводит к переосмыслению ранее существующих экономических категорий, способствует возникновению новых. Сейчас российская экономическая наука постепенно входит на дорогу мировой экономической мысли.

В качестве основы любой экономической системы является собственность. Отечественная экономика в период становления развитого рынка нуждается в коренной реформации механизмов управления собственностью, затрагивающей все уровни управления.

Недвижимое имущество по праву является одним из важнейших элементов национального богатства и тем экономическим ресурсом, без которого невозможна человеческая любая производственная деятельность. В этой связи управление недвижимостью, базирующееся на адекватной ее оценке - задача сложная и значимая для сохранения и наращивания экономического потенциала государства. Крайне важна также проблема интеграции отечественной системы оценки недвижимости в международную практику.

Целью данной работы является рассмотреть и определить влияние различных факторов на спрос и предложение на рынке недвижимости, сформировать четкое представление об эластичности спроса и предложения.

1. Классификация недвижимости

Недвижимость можно рассматривать как:

потребительную стоимость, удовлетворяющую личные потребности в жилище, отдыхе, развлечениях (дом, дача, квартира и т.д.). К ней предъявляются требования, определяемые естественными свойствами и индивидуальными предпочтениями;

фактор производства, выступающий в форме основных производственных фондов (здания, сооружения);

источник дохода, предназначенный для ведения бизнеса и который помимо естественных свойств должен обладать общественными свойствами, т.е. способностью удовлетворять, как любой товар, общественные потребности, определяемые уровнем развития производительных сил и социально-экономическим положением общества. Данными видами недвижимости владеют с целью получения устойчивого потока доходов на вложенный капитал.

Поскольку объекты недвижимости находятся под влиянием разнообразных условий и их сочетаний, для проведения их классификации (группировки) может быть использован метод «группированных признаков». Подобная классификация является многоуровневой. Каждый уровень имеет свое наименование и набор рекомендуемых значений соответствующего признака классификации. Например:

1. Происхождение:

естественные (природные) объекты;

искусственные объекты (постройки).

2. Назначение:

свободные земельные участки (под застройку или другие направления использования поверхности земли);

природные комплексы (месторождения и т.п.).

3. Постройки:

для жилья;

для офисов;

прочие.

4. Размеры:

земельные массивы;

отдельные земельные участки.

5. Комплексы зданий и сооружений (дачный поселок, район, гостиница, санаторий, мотель и т.п.).

6. Жилой дом многоквартирный.

7. Жилой дом одноквартирный (особняк, коттедж):

секция (подъезд);

этаж и секции;

квартира;

комната;

летняя дача.

8. Комплекс административных зданий:

здание;

помещения или части зданий (секции, этажи).

9. Готовность к использованию:

готовые;

требующие реконструкции или капитального ремонта;

требующие завершения строительства.

Западные специалисты предпочитают использовать классификацию объектов недвижимости применяя следующие категории:

Категория А. Недвижимость, используемая владельцем для ведения бизнеса. Она в свою очередь подразделяется на:

специализированную недвижимость, приспособленную для ведения определенного бизнеса и продающуюся вместе с бизнесом: нефтеперегонные заводы, химические предприятия, цехи машин и оборудования; здания, которые из-за своего местоположения, размера, конструкции никогда не продаются или не передаются третьей стороне на рынке;

неспециализированную недвижимость - обыкновенные здания, офисы, фабрики, склады, которые продаются или сдаются в аренду.

Категория Б. Недвижимость для инвестиций. Данной недвижимостью владеют с целью получения дохода от аренды с целью извлечения прибыли на вложенный капитал.

Категория В. Избыточная недвижимость - земля со зданиями или свободные участки, которые больше не нужны для ведения бизнеса сегодня и поэтому объявляются избыточной недвижимостью.

Классификация объектов недвижимости по различным признакам способствует более успешному исследованию рынка недвижимости и облегчает разработку и применение методов оценки стоимости различных типов недвижимости, методов управления ею и методов оценки эффективности инвестиций в недвижимость. В процессе классификации выделяются группы недвижимости, имеющие сходные характеристики, что определяет возможность единообразия подходов к оценке эффективности инвестиций в недвижимость.

Западные исследователи рынка недвижимости предлагают сегментировать его в зависимости от классификации недвижимости по:

ключевым видам недвижимости - офисная, промышленная, относящаяся к розничной торговле, жилая;

особым (неключевым видам) приносящей доход недвижимости - отели, стадионы, франчайзинговые предприятия розничной торговли, неприбыльные необработанные земли, лесные участки.

Инвесторам целесообразно классифицировать рынок недвижимости в зависимости от используемых инструментов инвестирования: рынок собственного капитала, рынок заемного капитала, рынок гибридных обязательств, рынок опционов.

Использование какой-либо классификации недвижимости определяется целями анализа рынка. Последний, как правило, индивидуальный и уникальный. Приоритеты и значимость, придаваемые тому или иному рассматриваемому параметру, неизбежно меняются в зависимости от целей.

2. Влияние различных факторов на спрос и предложение на рынке недвижимости

Важнейшей особенностью рынка недвижимости является ограниченное число продавцов и покупателей объектов недвижимости. Вследствие высокой рыночной стоимости на объекты недвижимости емкость рынка может быть чрезвычайно высокой. Еще одной особенностью рассматриваемого рынка является характер потребительского спроса.

Спрос на объекты недвижимости индивидуализирован и не взаимозаменяем, что затрудняет процесс достижения рыночной сбалансированности и пропорциональности. Величина как спроса, так и предложения на объекты недвижимости во многом определяется географическим (местонахождение объекта на территории города, области) и историческим (дома разного периода постройки) факторами; состоянием инфраструктуры в районе объекта недвижимости (наличие подъездных путей, дорог, метро и других видов транспортной магистрали, предприятий торговли и бытового обслуживания, парков, других мест массового отдыха и т.д.).

На спрос и предложение на рынке недвижимости воздействует ряд факторов. Наиболее важные из них приведены в табл. 1.

Система факторов, определяющих состояние и тенденции спроса и предложения в границах того или иного региона, не является исчерпывающей. Например, в нее не вошли политические, национальные и даже культурные факторы, а также традиции и стереотипы поведения населения, оказывающие весьма существенное влияние на ожидания и предпочтения участников рынка, а следовательно, и на спрос и предложение.

Кроме того, внутри каждой из указанных групп факторов могут быть выделены составляющие, влияние которых также является существенным. Так, рост численности населения в регионе может быть вызван его естественным приростом или миграцией из других регионов. Например, основная часть спроса на рынке нового жилья в Москве и Санкт-Петербурге сформирована за счет покупателей (или инвесторов) из других регионов России. В значительной мере такая ситуация продиктована проблемами, с которыми сталкивается население в соответствующих регионах.

Таблица 1

Система факторов, влияющих на спрос и предложение

Факторы	Влияние на предложение	Влияние на спрос
1. ЭКОНОМИЧЕСКИЕ
Изменение уровня доходов населения: Рост сокращение	В современных условиях является фактором увеличения предложения на рынке готового жилья	Увеличение Уменьшение
Изменение уровня доходов бизнеса: рост сокращение	Увеличение предложения на рынке коммерческой недвижимости	Увеличение Уменьшение
Доступность финансовых, в частности, кредитных, ресурсов: рост сокращение	Увеличение Уменьшение	Увеличение Уменьшение
Ставки арендной платы: рост сокращение	Увеличение Уменьшение	Уменьшение Увеличение
Стоимость строительства: рост сокращение	Уменьшение Увеличение	Увеличение на рынке готового жилья
Ставки арендной платы: рост сокращение	Уменьшение Увеличение	Уменьшение Увеличение
Стоимость строительства: рост сокращение	Уменьшение Увеличение	Увеличение на рынке готового жилья
Тарифы на коммунальные услуги и платежи за ресурсы: увеличение уменьшение	Увеличение	Увеличение
2. СОЦИАЛЬНЫЕ
Изменение численности населения рост сокращение	Увеличение	Увеличение Уменьшение
Изменение образовательного уровня: рост понижение		Увеличение Уменьшение
Изменение уровня преступности: рост понижение		Уменьшение Увеличение
3. АДМИНИСТРАТИВНЫЕ
Реальная налоговая ставка: рост понижение	Увеличение	Уменьшение Увеличение
Уровень налога на имущество: рост понижение	Увеличение	Уменьшение
Уровень земельного налога: рост сокращение	Увеличение	Увеличение
Зональные ограничения: более строгие менее строгие	Увеличение	Увеличение
Условия совершения сделок: либеральные ограничительные	Увеличение	Увеличение
Условия получения прав на застройку: либеральные ограничительные	Увеличение Уменьшение
4. УСЛОВИЯ ОКРУЖАЮЩЕЙ СРЕДЫ
Экологическая обстановка: улучшение ухудшение	Увеличение	Уменьшение
Уровень развития инфраструктуры: высокий низкий	Увеличение	Уменьшение

Долгосрочные и краткосрочные изменения факторов и условий на рынке недвижимости и финансовом рынке управляют спросом и предложением недвижимости. Ардемасов Е.Б., Горбунов А.А., Песоцкая Е.В. Маркетинг в управлении недвижимостью / Под ред. А.А. Горбунова. - СПб., 2005. - С. 24 - 26. Взаимодействие этих факторов определяет ставку дохода от инвестиций в объекты недвижимости.

В настоящее время на российском рынке существует значительное превышение предложения по сравнению с потребительским спросом (особенно на коммерческую недвижимость).

Величина спроса на объекты жилой недвижимости обусловлена многими факторами: транспортной оснащенностью района расположения объекта, его экологическим состоянием, наличием объектов социально-культурного и бытового назначения. Однако, наиболее существенен так называемый фактор местоположения.

3. Эластичность спроса и предложения

Учитывая все перечисленное выше можно предположить, что потребители очень сильно реагируют на изменение спроса и предложения. Соответственно, что быстрота и интенсивность реакции на изменившиеся условия будет разной. Однако степень реакции в отношении одного и того же вида продукции существенно варьируется. Кто-то реагирует сильнее, кто-то слабее. Разная интенсивность реакции может наблюдаться при изменении цены на товар и при изменении дохода, при изменении моды и при изменении ценовых ожиданий. Наблюдение и изучение реакции типичных потребителей и типичных производителей на изменение тех или иных условий позволяет прогнозировать реакцию рынка в целом.

Способность спроса и предложения адаптироваться к изменившимся условиям рынка называется эластичностью (с точки зрения математиков эластичность это отношение относительного прироста функции к относительному приросту независимой переменной).

Предлагаю рассмотреть реакцию спроса на изменение цены на товар. Зависимость объема спроса на товар от изменения цены на него называется эластичностью спроса по цене, или иначе прямой эластичностью. Если покупатель быстро и однозначно реагирует на изменение цены, то в этом случае спрос эластичен. И, наоборот, если реакция слабая и вялая, то значит,что спрос неэластичен. Если изменение цены влечет за собой такое же изменение объема спроса, то, значит, эластичность спроса равна единице.

Таким образом, различают три вида эластичности спроса:

" эластичный

" неэластичный

" с единичной эластичностью.

Могут встречаться ситуации, когда спрос оказывается абсолютно неэластичным к любому самому большому изменению цены, или, наоборот, обладает бесконечной эластичностью. Например, подорожание хлеба с 1000 рублей до 2500 не вызвало сокращение спроса.С другой стороны, при фиксированных ценах их административное повышение на 20-30% было способно на какое-то время парализовать спрос на подорожавший товар.

А теперь рассмотрим три вида эластичности спроса подробней.

Эластичный. Так как микроэкономика в современных условиях рассматривает инструмент принятия управленческих решений на уровне одного хозяйствующего объекта (предприятия), группы (концерн) и на уровне структурных подразделений отдельного хозяйствующего субъекта,то мы можем рассмотреть эластичность спроса на примере определения происходящих изменений с денежными поступлениями; с точки зрения покупателя, что происходит с общей выручкой в случае изменения цены.

Таким образом, если спрос эластичен, уменьшение цены приведет к увеличению общей выручки. Потому, что даже при меньшей цене, уплачиваемой за единицу продукции, прирост продаж оказывается более чем достаточным для компенсации потерь от снижения цены.

Неэластичный. Если спрос неэластичен, уменьшение цены приведет к уменьшению общей выручки. Небольшое расширение продаж, которое произойдет в этом случае, окажется недостаточным для компенсации снижения выручки, получаемой с единицы продукции.

Единичная эластичность. В специальном случае единичной эластичности увеличение или уменьшение цены оставит общую выручку без всяких изменений. Потеря выручки, вызванная снижением цены, будет в точности компенсирована расширением продаж. И наоборот, прирост выручки, полученный благодаря росту цены, будет в точности компенсирован потерей выручки, вызванной сокращением спроса.

Графически различная ценовая эластичность спроса на товар может быть выражена через различный наклон линий спроса. Спрос с абсолютной эластичностью графически будет выглядеть как горизонтальная линия, а абсолютно неэластичный спрос - как вертикаль.

Помимо словесного заключения об эластичности или, наоборот, неэластичности спроса часто бывает необходимо дать количественную оценку этой характеристике спроса. Степень эластичности спроса по цене измеряется при помощи коэффициента прямой эластичности:

В случае линейного вида функции спроса независимо от наклона к координатным осям эластичность будет различной на разных участках.

При одинаковых абсолютных изменениях цен( Р) на всем протяжении линии d одинаковыми будут и изменения объема спроса Q

Однако процентные изменения цен и объема спроса будут разными. В верхней части графика абсолютная величина эластичности спроса будет больше 1, приближаясь к бесконечности в точке Р. В нижней части графика все наоборот. Только в середине графика в точке N, эластичность спроса будет равна 1.

Кроме эластичности спроса по цене товара существуют другие виды эластичности спроса, то есть зависимость его от других факторов. К ним прежде всего относится эластичность спроса по доходу. Она отражает зависимость изменения спроса отдельного потребителя, отрасли, рынка в целом от роста или уменьшения индивидуального или совокупного денежного дохода. Следующий вид эластичности спроса - перекрестная эластичность. Эта эластичность показывает зависимость процентного изменения спроса на какой-то товар от процентного изменения цены на какой-то другой товар.

А сейчас перечислим факторы, оказывающие влияние на эластичность спроса:

1. Наличие на рынке товаров-заменителей.

Вообще говоря, чем больше хороших заменителей товара предлагается на рынке потребителю, тем эластичнее спрос на него. С другой стороны, чем их меньше, чем их полезные свойства хуже свойств и характеристик данного товара тем эластичность меньше. Также стоит отметить, что эластичность спроса на продукт зависит от того, насколько узки рамки этого продукта. (Спрос на машинное масло Мобил является более эластичным, чем спрос на машинное масло вообще, но хорошего заменителя масла как такового не существует).

2. Универсальность использования товара. Чем специфичней продукт и его характеристики, тем ниже эластичность спроса на него (инсулин).

3. Фактор времени. Вообще говоря, спрос на продукт тем эластичнее, чем длиннее период времени для принятия решений. Одна из причин этого правила заключается в том, что потребитель, как человек, имеет привычки.

4. Доля расходов в бюджете на данный товар. Чем большее место в бюджете занимает данный товар, при прочих равных условиях, тем выше будет эластичность спроса на него. Если покупатель тратит на какой-то товар незначительную часть своего бюджета, то изменение цен на него обычно мало влияет на потребительский спрос.

5. Уровень доходов потребителя. Эластичность спроса на один и тот же товар у потребителей с различным уровнем дохода также неодинакова.

6. Консерватизм потребителей. Эластичность индивидуального спроса ниже всего у товаров, которые с точки зрения данного потребителя являются для него наиболее необходимыми.

7. "Неоткладываемость" в удовлетворении конкретной потребности. Эластичность спроса на товары,потребление которых не может быть отложено на другой срок, крайне низкая.

Теперь обратимся к эластичности предложения. Как и спрос, количество предлагаемого на рынке товара находится в определенной зависимости от многих переменных и прежде всего - рыночной цены товара. Эластичность предложения, как и эластичность спроса, колеблется в пределах от 0 до бесконечности. Важнейшим фактором, влияющим на эластичность предложения, является количество времени, имеющегося в распоряжении производителя, для того, чтобы отреагировать на изменение цены продукта. Вообще говоря, следует ожидать, что чем больше по продолжительности время, которым обладает производитель, для того,чтобы приспособиться к данному изменению цены, тем больше изменится объем производства и тем больше соответственно эластичность предложения.

Различную степень эластичности предложения можно проиллюстрировать разным наклоном линии предложения. Вертикальная линия соответствует абсолютно неэластичному предложению, горизонтальная, наоборот,- абсолютно эластичному. Как и в случае со спросом для характеристики эластичности предложения, важны не столько абсолютные изменения цены и объема предложения, сколько их процентные изменения. Единичную эластичность предложения будет отражать линейная функция предложения, проходящая через начало координат, независимо от наклона к осям.В принципе же на верхнем участке кривой предложения эластичность меньше 1, но больше 0. На нижнем, наоборот, эластичность больше 1.

Помимо цены и времени на эластичность предложения влияют другие факторы:

" цены других товаров(ресурсов).Этот фактор подразумевает перекрестную эластичность предложения.

" уровень достигнутого использования ресурсов. Подразумевает то, что если нет резервов: людских, материальных и др., то возможности реагирования предложения весьма ограниченны.

" степень монополизации отрасли и возможности перелива капитала из других отраслей.

" технологические особенности налаживания производства определенного товара. (Постройка судов, хлебопечение)

недвижимость спрос предложение

Заключение

Западные специалисты предпочитают использовать классификацию объектов недвижимости применяя следующие категории:

Категория А. Недвижимость, используемая владельцем для ведения бизнеса.

Категория Б. Недвижимость для инвестиций. Данной недвижимостью владеют с целью получения дохода от аренды с целью извлечения прибыли на вложенный капитал.

Категория В. Избыточная недвижимость - земля со зданиями или свободные участки, которые больше не нужны для ведения бизнеса сегодня и поэтому объявляются избыточной недвижимостью.

Важнейшей особенностью рынка недвижимости является ограниченное число продавцов и покупателей объектов недвижимости.

Величина как спроса, так и предложения на объекты недвижимости во многом определяется географическим (местонахождение объекта на территории города, области) и историческим (дома разного периода постройки) факторами;

На спрос и предложение на рынке недвижимости воздействует ряд факторов. Наиболее важные из них:

1. ЭКОНОМИЧЕСКИЕ(Изменение уровня доходов населения;Изменение уровня доходов бизнеса; Доступность финансовых, в частности, кредитных, ресурсов; Стоимость строительства;Тарифы на коммунальные услуги и платежи за ресурсы.
2. СОЦИАЛЬНЫЕ Изменение численности населения;Изменение образовательного уровня; Изменение уровня преступности.
3. АДМИНИСТРАТИВНЫЕ Реальная налоговая ставка;Уровень налога на имущество;Уровень земельного налога; Экологическая обстановка: Уровень развития инфраструктуры.

Величина спроса на объекты жилой недвижимости обусловлена многими факторами: транспортной оснащенностью района, его экологическим состоянием, наличием объектов культурного и бытового назначения.

Способность спроса и предложения адаптироваться к изменившимся условиям рынка называется эластичностью.Различают три вида эластичности спроса:

" эластичный

" неэластичный

" с единичной эластичностью.

Кроме эластичности спроса по цене товара существуют другие виды эластичности спроса, то есть зависимость его от других факторов. К ним прежде всего относится эластичность спроса по доходу. Следующий вид эластичности спроса - перекрестная эластичность. Эта эластичность показывает зависимость процентного изменения спроса на какой-то товар от процентного изменения цены на какой-то другой товар. Теперь обратимся к эластичности предложения. Как и спрос, количество предлагаемого на рынке товара находится в определенной зависимости от многих переменных и прежде всего - рыночной цены товара. Важнейшим фактором, влияющим на эластичность предложения, является количество времени. Помимо цены и времени на эластичность предложения влияют другие факторы:

" цены других товаров(ресурсов).Этот фактор подразумевает перекрестную эластичность предложения.

" уровень достигнутого использования ресурсов. Подразумевает то, что если нет резервов: людских, материальных и др., то возможности реагирования предложения весьма ограниченны.

" степень монополизации отрасли и возможности перелива капитала из других отраслей.

" технологические особенности налаживания производства определенного товара.(Постройка судов, хлебопечение)

Список литературы

1. Белых Л.П. Управление портфелем недвижимости: Учебное пособие.- М.:ИНФРА-М,2008.-231с.

2. Иванов В.В., О.К.Хан О.К. Управление недвижимостью.- М.:ИНФРА-М.,2007, 446с.

3. Юнацкевич П.И. Маркетинг недвижимости. Учеб. Пособие /Под ред. П.И. Юнацкевич, А.Н. Мошнова. - СПб.:Изд. Дом «Сентябрь», 2002, 264с.

4. Экономика и управление недвижимостью: Учебник для вузов / Под общ. ред. П.Г. Грабового. - Смоленск: изд-во «Смолин Плюс». М.: Изд-во «АСВ», 1999, 508с.

5. Горемыкин В.А. Экономика недвижимости. Учебник для вузов.- М.: Маркетинг, 2002

6. Григорьев В.П. Управление муниципальной недвижимостью: Учебно-практическое пособие/ В.В.Григорьев. М.:Дело, 2001.

Интернет-сайты:

www.infokniga.ru

www/investzem,ru

www.businesspravo.ru

dpr.ru/journal/

Размещено на Allbest.ru