Оценка стоимости имущества
Процедура проведения оценки стоимости имущества. Последовательность работы оценщика. Допущения и ограничительные условия при оценке имущества. Понятия и определения, используемые при оценке. Анализ местоположения объекта оценки и рыночной ситуации.
| Рубрика | Экономика и экономическая теория |
| Вид | отчет по практике |
| Язык | русский |
| Дата добавления | 16.12.2012 |
| Размер файла | 63,6 K |
Отправить свою хорошую работу в базу знаний просто. Используйте форму, расположенную ниже
Студенты, аспиранты, молодые ученые, использующие базу знаний в своей учебе и работе, будут вам очень благодарны.
Размещено на http://www.allbest.ru/
Содержание
- 1. Общая часть
- 1.1 Основные факты и выводы
- 1.2 Задание на оценку
- 1.3 Допущения и ограничительные условия, использованные при проведении оценки
- 2. Последовательность проведения работы
- 2.1 Основные понятия и определения, используемые при оценке
- 2.2 Анализ местоположения объекта оценки и анализ рыночной ситуации
- 2.2.1 Описание Ростовской области
- 2.2.2 Характеристика г. Новочеркасска Ростовской области
1. Общая часть
1.1 Основные факты и выводы
|
Общая информация, идентифицирующая объект оценки |
||
|
Тип объекта |
Недвижимое имущество: 1) земельный участок; 2) строения (литеры А, Б, В); 3) сооружения (ограждение кирпичное, ограждение металлическое решетчатое, калитка металлическая) |
|
|
Местонахождение объекта оценки |
Ростовская область, г. Новочеркасск, Садоводческое некоммерческое товарищество 28, участок 16 |
|
|
Стоимость объекта оценки, расположенного по адресу: Ростовская область, г. Новочеркасск, Садоводческое некоммерческое товарищество 28, участок 16, полученная при применении различных подходов к оценке: |
||
|
Затратный |
655000 руб. |
|
|
Сравнительный |
513000 руб. |
|
|
Итоговая величина рыночная стоимости объекта оценки, округленно, в т. ч. НДС: |
||
|
Рыночная стоимость |
556000 руб. |
1.2 Задание на оценку
|
Основание для проведения оценки |
Постановление об участии специалиста в исполнительном производстве от 13.03.2009 г. (Новочеркасский городской отдел Управления Федеральной службы судебных приставов по Ростовской области) |
|
|
Объект оценки |
Земельный участок площадью 652 кв. м., строения (литеры А, Б, В) и сооружения (ограждение кирпичное, ограждение металлическое решетчатое, калитка металлическая), расположенные по адресу: Ростовская область, г. Новочеркасск, Садоводческое некоммерческое товарищество 28, участок 16 |
|
|
Имущественные права на объект оценки |
||
|
Земельный участок |
Право собственности |
|
|
Правозакрепляющие документы на улучшения земельного участка заказчиком не предоставлены. Допущение: в дальнейших расчетах исходили из предположения о том, что оценке подлежит право собственности на строения (литеры А, Б, В) и сооружения (ограждение кирпичное, ограждение металлическое решетчатое, калитка металлическая), в соответствии с: пунктом 1 статьи 263 ГК РФ [1] собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о назначении земельного участка (пункт 2 статьи 260); пунктов 2 статьи 263 ГК РФ [1] если иное не предусмотрено законом или договором, собственник земельного участка приобретает право собственности на здание, сооружение и иное недвижимое имущество, возведенное или созданное им для себя на принадлежащем ему участке; пунктом 3 статьи 263 ГК РФ [1] право собственности на самовольную постройку1 может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенным судом |
||
|
Обременения |
Арест |
|
|
Цель оценки |
Определение рыночной стоимости |
|
|
Предполагаемое использование результатов оценки и связанные с ним ограничения (задачи оценки) |
Результат оценки - итоговая величина рыночной стоимости. Основываясь на информации в виде отсчета об оценке, Заказчик может использовать результаты оценки для целей реализации согласно Федеральному закону "Исполнительном производстве" |
|
|
Вид стоимости |
Рыночная стоимости |
|
|
Дата оценки |
30.03.2011 г. |
|
|
Срок проведения оценки |
7 рабочих дней |
|
|
Дата осмотра объекта оценки: |
07.04.2011 г. |
|
|
Дата составления отчета |
07.04.2011 г. |
|
|
Допущения и ограничения, на которых основывается оценка |
См. раздел 1.4 работы |
|
|
Применяемы стандарты оценки |
Федеральные стандарты оценки № 1,2,3, утвержденные приказами Минэкономразвития России № 254,255,256 от 20.07.2007 г. |
|
|
Документы представленные Заказчиком (см. Приложение №1) |
1. Свидетельство о государственной регистрации права от 11 ноября 2004 г. серия 61 АА № 930180. 2. Акт ареста имущества должника от 02.03.2009 г. 3. Карточка учета строений и сооружений, расположенных на участке № 16 садоводческого товарищества "ДОСЛ-4/28". 4. Генеральный план земельного участка № 16 садоводческого товарищества "ДОСЛ-4/28". |
1.3 Допущения и ограничительные условия, использованные при проведении оценки
1. Отчет об оценке представляет собой точку зрения оценщика без каких-либо гарантий с его стороны в отношении условий последующей реализации имущества.
2. Настоящая работа достоверна в полном объеме и только в оговоренных в нем целях.
3. Мнение оценщика относительно величины стоимости действительно только на дату оценки. Оценщик не принимает на себя ответственность за последующие изменения социальных, экономических, юридических и природных условий, которые могут повлиять на стоимость Объекта оценки.
4. В процессе оказания услуг в рамках Постановления Новочеркасского городского отдела Управления Федеральной службы судебных приставов по Ростовской области об участии специалиста в исполнительном производстве от 13.03.2009 г. и подготовки отчета оценщик не принимает на себя обязательств по проведению технической экспертизы состояния Объекта оценки, а также юридической экспертизы правоустанавливающих документов на Объект оценки, предоставленных Заказчиком, на предмет их подлинности и соответствия действующему законодательству.
5. В процессе оказания услуг в рамках Постановления Новочеркасского городского Управления Федеральной службы судебных приставов по Ростовской области об участии специалиста в исполнительном производстве от 13.03.2009 г. и подготовки оценки предполагается отсутствие каких-либо скрытых факторов, влияющих на стоимость Объекта оценки. На Оценщике не лежит ответственность по обнаружению (или в случае обнаружения) подобных факторов.
6. Оценщик исходил из того, что сведения, содержащиеся в настоящей работе и предоставленная оценщику информация получены из источников, заслуживающих доверия. Оценщик не проводил специальной проверки таких сведений и не может гарантировать абсолютную точность полученной информации, поэтому там, где это, возможно, делаются ссылки на источник информации.
7. Все фотографии, схемы, изображения и иные материалы использованы в настоящей работе исключительно с целью придания наглядности оцениваемому объекту и не должны использоваться в других целях.
8. От оценщика не требуется появляться в суде или свидетельствовать иным образом по поводу составленного отчета или оцененного имущества, кроме как в случае официального вызова суда.
9. Все расчеты по определению рыночной стоимости, а также предложения цен объектов-аналогов, приведенные в работе, приняты с учетом НДС.
10. Правозакрепляющие документы на строения (лит. А, Б, В) и сооружения заказчиком не предоставлены. В дальнейших расчетах оценщик исходил из предположения о том, что оценке подлежит право собственности на строения (лит. А, Б, В) и сооружения в соответствии с пунктом 1 статьи 263 ГК РФ [1], пунктом 2 статьи 263 ГК РФ [1], пунктом 3 статьи 222 ГК РФ [1], в случае несоответствия правовой принадлежности оцениваемого объекта данная оценка стоимости считается недействительной.
11. Оценщик не несет ответственности за юридическое описание прав оцениваемой собственности или за вопросы, связанные с рассмотрением прав собственности. Право оцениваемой собственности считается достоверным. Оценивая собственность, считается свободной от каких-либо претензий или ограничений, кроме оговоренных в работе.
12. В данной работе датой оценки стоимости является 30 марта 2011 г. Оценщик допускает в дальнейшем изменение стоимости объекта оценки. Тем не менее, итоговая величина стоимости объекта оценки, указанная в отчете об оценке, может быть признана рекомендуемой для целей совершения сделки с объектами оценки, если с даты составления отчета об оценке до даты совершения сделки с объектом оценки или даты предоставления публичной оферты прошло не более 6 месяцев.
13. Данную работу можно использовать только для целей, указанных в работе об оценке, а именно для реализации согласно Федеральному закону "Об исполнительном производстве" в качестве начальной цены продажи на торгах в процессе исполнительного производства и не может использоваться для иных целей.
14. Работа об оценке содержит профессиональное мнение оценщика относительно стоимости объекта и на является гарантией того, что объект будет продан на свободном рынке по стоимости, указанной в данной работе. Эта стоимость зависит от многих факторов, в том числе от умения сторон вести переговоры.
2. Последовательность проведения работы
При проведении оценки стоимости имущества оценщик руководствовался процедурой, определенной Федеральными стандартами оценки: ФСО №1 "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки", ФСО №2 "Цель оценки и виды стоимости", ФСО №3 "Требования к отчету об оценке" утвержденными приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г.
1. Установление характеристик объекта оценки.
В процессе проведения работ оценщик должен установить качественные и количественные характеристики объекта оценки. Оценщик осуществляет сбор и обработку:
правоустанавливающих документов, сведений об обременении объекта оценки правами иных лиц;
информации о технических и эксплуатационных характеристиках объекта оценки;
информации, необходимой для установления количественных и качественных характеристик объекта оценки с целью определения его стоимости, а также другой информации, связанной с объектом оценки.
Анализу подвергается техническая, юридическая и прочая документация, содержащая необходимые для оценки, данные об оцениваемых объектах. Проводятся необходимые собеседования с собственниками объектов оценки и консультации со специалистами. Проводится визуальное обследование объектов.
2. Анализ рынка, к которому относится объект оценки.
Оценщик определяет и анализирует рынок, к которому относится объект, его историю, текущую конъюнктуру и тенденции, а также аналоги объекта оценки и обосновывает их выбор.
3. Выбор метода (методов) оценки и осуществление расчетов.
После анализа собранной информации оценщик осуществляет выбор метода (методов) оценки в рамках каждого из подходов к оценке.
Стандартами оценки установлено три подхода к оценке: затратный, доходный и сравнительный. Применение в процессе оценки каждого из них обусловлено:
характером доступной достоверной информации;
состояние рынка имущества, аналогичного оцениваемому;
потребительскими характеристиками самого оцениваемого объекта;
целью и назначением оценки.
Являясь функцией экономической ситуации на рынке, рыночная стоимость определяется на базе основных принципов оценки - спроса и предложения, замещения, баланса, соответствия. Кроме того, на рыночную стоимость влияют такие экономические факторы, как полезность, покупательная способность, дефицитность и т.д. Другими словами, рыночная стоимость отражает текущее соотношение сил, действующих на рынке, и ожидаемую тенденцию изменения этого соотношения. С другой стороны, любой благоразумный покупатель или инвестор будут стремиться к получению максимальной отдачи от вложенных средств путем наиболее эффективного использования недвижимости. Очевидно, что форма такого использования также будет зависеть от текущего состояния рынка, а стоимость при этом будет максимальной.
Для учета всех возможных точек зрения на цену недвижимости Оценщиками используются различные подходы оценки. В каждом конкретном случае, исходя из специфики Объекта, определяются те подходы, применение которых наиболее эффективно для данного Объекта.
Оценщик при проведении оценки обязан использовать (или обосновывать отказ от использования) затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке.
4. Определение итоговой величины стоимости объекта оценки.
На этом этапе работ оценщиком осуществляется принятие окончательного обоснованного решения о величине оценочной стоимости, являющегося целью оценки. При использовании в процессе оценки различных подходов производится согласование их результатов. При этом собранные воедино показатели стоимости подвергаются анализу по различным критериям. На обосновании анализа производится окончательный расчет стоимости.
Итоговая величина стоимости объектов оценки должна быть выражена в рублях в виде единой величины, если в договоре об оценке не предусмотрено иное.
5. Подготовка отчета об оценке.
По результатам работ готовиться полный письменный Отчет об оценке в соответствии с требованиями Федерального закона от 29.07.1998 г. №135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и Федеральными стандартами оценки: ФСО №1 "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки", ФСО №2 "Цель оценки и виды стоимости", ФСО №3 "Требования к отчету об оценке" утвержденными приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г.
2.1 Основные понятия и определения, используемые при оценке
|
ПОНЯТИЯ |
ОПРЕДЕЛЕНИЯ |
|
|
Дата проведения оценки |
Календарная дата, по состоянию на которую определяется стоимость объекта оценки |
|
|
Срок проведения оценки |
Временной период (срок), в течение которого производятся работы по оценке |
|
|
Дата составления работы |
Дата окончания работы |
|
|
Цена |
Денежная сумма, предлагаемая или уплаченная за объект оценки или его аналог |
|
|
Итоговая величина стоимости объекта оценки |
Величина стоимости объекта оценки, полученная как итог обоснованного оценщиком обобщения результатов расчетов стоимости объекта оценки при использовании различных подходов к оценке и методов оценки |
|
|
Рыночная стоимость объекта оценки |
Наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязаны принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытый рынок в форме публичной оферты; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме |
|
|
Затратный подход |
Совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки, с учетом его износа |
|
|
Сравнительный подход |
Совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними |
|
|
Доходный подход |
Совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки |
|
|
Метод оценки |
Способ расчета стоимости объекта оценки в рамках одного из подхода к оценке |
|
|
Аналог объекта оценки |
Сходный по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам объекту оценки другой объект, цена которого известна из сделки, состоявшейся при сходных условиях |
|
|
Условия оплаты |
Арендная плата и эксплуатационные расходы оплачиваются авансом ежемесячно |
|
|
Срок экспозиции объекта оценки |
Период времени, начиная с момента представления на открытый рынок (публичная оферта) объекта оценки до даты совершения сделки с ним |
2.2 Анализ местоположения объекта оценки и анализ рыночной ситуации
Объект оценки расположен по адресу: Ростовская область, г. Новочеркасск, Садоводческое некоммерческое товарищество 28, участок 16.
2.2.1 Описание Ростовской области
Ростовская область, как административная единица, образована на основании постановления ЦИК СССР от 13 сентября 1937 года. На территории Ростовской области площадью 100,8 тыс. км2 могли бы разместиться три таких государства, как Бельгия, Голландия и Дания вместе взятые. Ростовская область граничит с Воронежской и Волгоградскими областями, Краснодарским и Ставропольским краями, республикой Калмыкией и Украиной.
Среди других крупных территориальных образований Российской Федерации область выделяется высоким научно-производственным, ресурсным и финансовым потенциалом. Развитие экономики области основывается на воздействии таких факторов, как выгодное экономико-географическое положение (связь центра России с Северным Кавказом и Закавказьем), наличие природных ресурсов, исторически благоприятные условия развития, высокая обеспеченность трудовыми ресурсами, хорошо развитая транспортная инфраструктура. По темпам экономических преобразований последних лет и объемам выпуска товаров и услуг область занимает одну из ведущих позиций, как в Южном Федеральном округе, так и в России в целом.
Ближайшее окружение области представлено высокоразвитыми в экономическом отношении регионами: Донбассом на западе, Центральной частью России на севере, Поволжским регионом на востоке и Кавказским на юге. В радиусе 1,0-1,5 тыс. км от границ Ростовской области размещены крупнейшие в стране угольные, нефтяные, газовые, металлургические, машиностроительные, химические, агропромышленные районы и центры, обмен готовой продукцией которых осуществляется, в значительной степени, через территорию Ростовской области.
По территории области протекает Дон - одна из крупнейших рек Европы, с многочисленными рукавами и притоками.
Минеральное сырье включает группу топливно-энергетических ресурсов. Среди них - каменные угли Восточного Донбасса, в особенности антрацит, самый лучший в мире по калорийности.
Разрабатываются месторождения нерудного сырья для металлургии и производства строительных материалов. Разведанные запасы газа оцениваются в 56,2 млрд. м3.
Лесной фонд области незначителен, представлен на 2,8 % территории, большей частью лесами, выполняющими водоохранные и защитные функции.
Рекреационные ресурсы представлены курортами локального значения для летнего отдыха с запасами высококачественных минеральных вод, а также с широкими возможностями развития международного туризма.
Административно - территориальное деление и население
В состав Ростовской области входят 643 муниципальных образования, состоящих из 12 городских округов, 43 муниципальных районов, 18 городских поселений, 390 сельских поселений. Административный центр Ростовской области - город Ростов-на-Дону с населением свыше 1 млн. человек - крупный промышленный, культурный и научный центр, речной порт, важный транспортный узел. В 2002 году город приобрел дополнительное политическое и экономическое значение как столица Южного Федерального округа.
Крупными городами области являются: Таганрог - с численностью населения 281,9 тыс. человек, Шахты - 254,7 тыс. чел., Новочеркасск - 184,47 тыс. чел., Волгодонск - 172,4 тыс. чел., Новошахтинск - 117,6 ты. чел. (данные переписи 2002).
Население области - 4404,013 тыс. человек (данные переписи 2002 года), более 2/3 которого - городские жители. Регион занимает 5 место в России по численности населения. Плотность населения - 42,5 чел. на 1 км2. По национальному составу 90% населения составляют русские, 3,4% - украинцы, 1,8% - армяне, 0,9% - белорусы, в целом в области проживают представители около 100 национальностей. Взаимное уважение народов, традиционно крепкие хозяйственные и культурные связи - главные ценности, которые берегут на Дону.
Трудоспособное население составляет около 70% от общей численности. Уровень образования населения в экономически активном возрасте достаточно высок. Так, на 1000 человек среднее специальное образование имеют 300, среднее общее образование - 400, неполное среднее - 87, высшее - 190 человек, незаконченное высшее - 12.
Среднегодовая численность занятых в экономике составляет 1,75 млн. человек, в том числе на предприятиях негосударственного сектора - 1,2 млн. человек.
Краткая характеристика экономики
Чрезвычайно выгодное территориальное положение на Юге России, между европейской частью СНГ и Кавказом, способствовало динамичному развитию области. Развитию экономики на Дону способствовали также и наличие богатых природных ресурсов. В 2008-2010 годах в экономике области предполагается сохранение устойчивых темпов развития, причем эти темпы существенно выше, чем в России. Темп роста ВРП в 2010 году к уровню 2006 года составит 142,4 % при 127,2 % в среднем по России.
Для усиления конкурентных преимуществ Ростовской области в этот период потребуются очень серьезные вложения в развитие инфраструктуры региона. Масштабная газификация, реконструкция и строительство объектов водоснабжения, наращивание транспортного и энергетического потенциала области - на эти цели намечается привлечь значительные государственные средства. Рост инвестиций на создание инженерно-транспортной инфраструктуры на территории Ростовской области во многом обусловлен организацией рекреационной, игорной и промышленных зон.
Промышленность
По уровню развития и разнообразию отраслей промышленности Ростовская область относится к ведущим в Российской Федерации.
Наибольший удельный вес занимают машиностроение, пищевая промышленность, черная и цветная металлургия, электроэнергетика. Многие предприятия области имеют общероссийское значение, являясь единственными или крупнейшими производителями отдельных видов продукции в стране.
На предприятиях области выпускается 100% производимых в стране магистральных электровозов, 94% швейных машин, более 60% зерноуборочных комбайнов. Ведущее место в России принадлежит тяжелому вертолетостроению, производству навигационных систем для судов, котельного теплообменного и водонагревательного оборудования, нефтеаппаратуры, культиваторов тракторных. Продукция ведущих предприятий пищевой промышленности ОАО "Юг-Руси", ОАО "Балтика-Дон", ОАО "Донской табак" обеспечивает 11 - 18 % потребительского рынка страны.
Сельскохозяйственное производство
Главное богатство области - ее почвенные ресурсы. В общей структуре земли черноземы составляют почти 65% при толщине слоя до 1,5 метров.
В аграрном секторе производится 12,6% валового регионального продукта, сосредоточено 17% производственных основных фондов, в нем занято более 15% работающих в отраслях экономики. Более 60% валовой продукции сельского хозяйства области производится в отраслях растениеводства.
Первостепенное значение в его структуре имеет зерновое хозяйство, под которым занято около половины посевных площадей. По выращиванию зерновых область занимает 4-е место в России. Главная зерновая культура - озимая пшеница. Широко распространены посевы кукурузы, риса, проса, гречихи, сои и других крупяных культур.
Ведущей технической культурой является подсолнечник. Производство семян подсолнечника составляет более 20% в общем объеме производства регионов России. По этому показателю область занимает 1-е место среди субъектов Российской Федерации.
На промышленной основе создано садоводство и виноградство. По выращиванию овощей область занимает 5-е место в РФ.
Производимая продукция реализуется потребителям как внутри области, так и за ее пределами.
Хозяйства Ростовской области в животноводстве специализируются по следующим направлениям - молочному и мясному скотоводству, овцеводству, коневодству и птицеводству. Все поголовье скота и птицы сконцентрировано в 5 почвенно-климатических зонах: северо-западной, северо-восточной, восточной, южной и центрально-приазовской. Область занимает 7-е место по производству мяса в сельском хозяйстве России.
Строительный комплекс
Строительный комплекс - одна из наиболее успешно развивающихся отраслей экономики области. На протяжении последних пяти лет сохраняется тенденция увеличения инвестиционной активности строительных предприятий и организации Дона.
Жилищное строительство остается одним из приоритетных направлений инвестиционной политики. Ситуация характеризуется стабильной динамикой. Ростовская область на протяжении последних трех лет осуществляет ежегодно ввод более 1 млн. м2 жилья, входит в десятку регионов России с наибольшими объемами жилищного строительства (седьмое место) и занимает второе место в ЮФО.
Планируется увеличение объемов жилищного строительства с ежегодным темпом роста не менее 7% и достижением данного показателями в 2010 году - 2,16 млн. м2.
Ввод жилья является одним из региональных целевых показателей по реализации национального проекта "Доступное и комфортное жилье - гражданам России".
Для обеспечения роста объемов вводимого жилья проводится работа по подготовке новых территории под жилищное строительство и развитию инженерной инфраструктуры.
В целях обеспечения жильем малообеспеченных граждан начата реализация программы по строительству социального жилья.
Потребительский рынок
Ростовская область входит в десятку субъектов Российской Федерации по величине формируемого розничного товарооборота (8-е место). По показателю товарооборота розничной торговли в расчете на душу населения Ростовская область опережает все регионы ЮФО.
Социально-экономическая ситуация по итогам 3 месяцев 2011 года (январь - март)
В январе-марте 2011 года в Ростовской области влияние последствий мирового финансового кризиса отразилось на результатах работы практически всех основных видов экономической деятельности и социальной сферы области. По сравнению с аналогичным периодом 2010 года снижены индексы промышленного производства, инвестиций в основной капитал, ввод жилых домов, оборот розничной торговли, общественного питания, внешнеторговый оборот области. Заметно выросла численность официально зарегистрированных безработных.
Оборот организацией в действующих ценах с начала 2011 года сократился на 3,4% по сравнению с аналогичным периодом 2010 года и составил 265,6 млрд. рублей, причем более 41% сформировано предприятиями оптовой и розничной торговли, 38,4% - предприятиями промышленного производства.
В промышленном производстве области отмечается замедление темпов падения до 9,9% в марте 2011 г. против 23,8% в январе. В то же время за январь-март 2011 года индекс производства составил 82,9% к уровню производства аналогичного периода 2010 года. Это ниже среднероссийского показателя (85,7%). Сокращение производства в январе-марте 2011 года отмечается по большинству видов промышленной деятельности.
По объемам отгруженной продукции область сохранила 2-е место в ЮФО (после Краснодарского края), сформировав более 27% совокупного объема в ЮФО.
Предприятия обрабатывающих производств обеспечили 72,2% объемов отгруженной продукции собственного производства, реализовав с начала года товаров, работ и услуг на 51,3 млрд. рублей, что в действующих ценах на 21,9% меньше прошлогоднего. Объем выпуска продукции в натуральном выражении уменьшился на 16,6%. Наряду с этим, в результате удорожания импорта и переключения части населения на покупку более дешевой отечественной продукции, отмечался рост выпуска продукции в текстильном и швейном производстве; производстве кожи. изделий из кожи и обуви. Больше, чем год назад, изготовлено резиновых и пластмассовых изделий, кокса, нефтепродуктов.
Портфель договоров, сформированный на конец марта 2011 года, превысил аналогичный показатель марта 2010 года в 1,2 раза. Наибольшие объемы заказов на поставку продукции приходятся на производство транспортных средств и оборудования (57,1%), металлургическое производство и производство изделий из металла (20,1%), производство машин и оборудования (11,8%) и производство прочих неметаллических минеральных продуктов (6,5%).
По итогам первого квартала 2011 года выпуск пищевых продуктов, включая напитки и табак ниже соответствующего периода прошлого года на 1,5%, что в большей степени обусловлено сокращением производства пива в результате проведения ремонтных работ филиалом "Балтика-Ростов" и замедлением темпов прироста растительного масла и молочных продуктов. Наряду с этим больше, чем в январе-марте 2010 года, произведено муки и крупы. Причем рост их производства отмечался на крупных и средних, так и на малы предприятиях. Среди них ОАО "Азовский хлеб", ООО "Новочеркасский КХП", ООО "Славяне", ООО РМК "Ковш", ООО Агрофирма "Топаз", СПК АФ "Новобатайская" и другие. Также увеличен выпуск сыров жирных, кондитерских и макаронных изделий, минеральной воды, вин плодовых и других видов продукции.
В металлургическом производстве и производстве готовых металлических изделий выпуск продукции с начала года снизился на 11,3%. Отмечается сокращение производства труб бесшовных и сварных в связи с уменьшением спроса со стороны нефтегазодобывающей промышленности, алюминиевого проката, так как значительная его часть предназначена для автомобильной промышленности и строительства. Меньше изготовлено сварочных электродов, металлоконструкций и других видов продукции. Наряду с этим, в январе-марте 2011 года выпущено больше, чем за соответствующий период 2010 года, стали и оборудования специального для АЭС.
Заметно ухудшилось положение предприятий машиностроительного комплекса. Доля их продукции в объеме отгруженной продукции обрабатывающих производств сократилось на 9,6 процентных пунктов и составила 25,2% против 34,8% год назад. Наиболее заметное сокращение производства отмечалось на предприятиях по производству машин и оборудования, где за январь-март 2011 года индекс производства составил 46,4% к уровню января-марта 2010 года. Сокращен выпуск практически всех наблюдаемых видов продукции. Среди них экскаваторы, подшипники качения, платформоподборщики, комбайны зерноуборочные и кормоуборочные, кузнечнопрессовое оборудование и другие. Кроме того, в рассматриваемом периоде не было производства строительных погрузчиков, машин для строительства и содержания дорог.
В первом квартале 2011 года индекс производства в добыче полезных ископаемых составил 54,8%. При этом в марте 2011 года добыча полезных ископаемых сократилась более чем в два раза (в январе и феврале соответственно, на 38,6 и 41,5%). Из-за снижения спроса и затоваренности складов отдельных предприятий за период с начала года сокращено производство угля, угольного концентрата и нерудных материалов.
При росте объемов добычи угля в ОАО ШУ "Обуховская", ОАО "Донуголь", и шахте "Зачаловская" отмечалось снижение добычи угля на большинстве угледобывающих предприятий. Среди них: ООО ШУ "Садкинское", шахты "Дальняя", "Гуковская", "Алмазная" и другие. Практически приостановлено производство в ЗАО шахта им. Чиха, не велась добыча на шахте "Западная", в ФЛ ООО "Сулинантрацит".
Производство угольного концентрата сокращено практически на всех предприятиях, кроме ОАО ШУ "Обуховская" и ОФ "Замчаловская".
В животноводстве сохраняются позитивные тенденции. Поголовье крупного рогатого скота во всех категориях хозяйств увеличилось на 1,8%, в том числе в сельхозорганизациях - на 0,8%, в личном секторе - на 1,6%, в крестьянских (фермерских) хозяйствах - на 6,3%. Прирост поголовья овец и коз составил 6,9%. Отмечается рост поголовья птицы на 28,6% в крупных и средних сельхозорганизациях.
Прирост производства мяса в живом весе составил 1,9%, молока - 5,7%, яиц - 10,4%.
В структуре производства животноводческой продукции остается высоким удельный вес личных хозяйств, на долю которых приходится 63,3% мяса и 72,7 молока.
Улучшились показатели продуктивности сельскохозяйственных животных. К аналогичному периоду 2010 года в сельхозпредприятиях средний удой молока от одной коровы увеличился на 6,1%, яйценостность кур-несушек - на 2,6%.
В строительной отрасли, как наиболее кредитуемой сфере реального сектора экономики, в большей степени проявилось влияние кризисных факторов.
В Й квартале 2011 года, деятельность строительного комплекса Ростовской области характеризовалась снижением темпов выполнения объемов подрядных работ по сравнению с аналогичным периодом 2010 года. По итогам января-марта 2011 года индекс физического объема работ, выполненных по виду деятельности "Строительство" на территории Ростовской области, снизился более чем на 20% по сравнению с соответствующим периодом.
В жилищном строительстве в январе-марте 2011 года отмечалось уменьшение объемов ввода жилых домов по сравнению с аналогичным периодом предыдущего года на 11,3%. Предприятиями и организациями всех форм собственности с учетом индивидуального строительство построено 3157 квартир общей площадью 354,1 тыс. м2.
Удорожание тарифов на платные услуги в Ростовской области (11,5% к декабрю 2010 года) происходило более интенсивно (на 1,8% процентного пункта), чем в январе-марте 2010 года (9,7%). Рост тарифов на услуги ЖКХ ускорился в сравнении с аналогичным показателем 2010 года на 4,2 процентного пункта.
На рынке продовольственных товаров, несмотря на ускоренный рост цен на отдельные товары, в целом в январе-марте 2011 года темпы роста цен сложились ниже, чем год назад (104,8% против 106,3%). В большей степени это связано с замедлением динамики цен на плодовоовощную продукцию, которая за три месяца в среднем подорожала на 13,1% (против 24,9% в январе-марте 2010 года).
На хлеб и хлебобулочные изделия цены возросли на 0,8%. Вместе с тем, на ряд продовольственных товарных групп и товаров было отмечено помесячное снижение потребительских цен, которое к концу марта 2011 года составило: на подсолнечное масло - 8,8%, яйца - на 15%.
В производственной сфере инфляционная динамика в январе-марте 2011 года по сравнению с аналогичным периодом 2010 года замедлилась, цен производителей промышленных товаров составил 100,5% (против 106,2% в январе-марте 2010 года). В значительной степени это стало результатом удешевления продукции добычи топливно-энергетических полезных ископаемых (на 17,5%), металлургического (на 15,8%) и химического (на 7,7%) производства, в связи с падением спроса.
За январь-март 2011 года сводный индекс цен строительной продукции составил 99,7% (против 103,2% в январе-марте 2010 года), что в некоторой степени связано с падением инвестиционного спроса, а также снижением цен на отдельные виды строительных материалов.
Снижение среднего уровня цен производителей сельхозпродукции в Й квартале 2011 года обусловлено удешевлением продуктов животноводства (97,3% к уровню декабря 2010 года). Вместе с тем, значительно замедлились темпы роста цен на растениеводческую продукцию (100,4% против 105,9% год назад), что стало следствием продолжавшегося до февраля снижения цен на зерновые культуры и подсолнечник, в связи с их высоким урожаем.
На потребительском рынке области с начала года отмечаются тенденции, свидетельствующие об изменении конъюнктуры рынка в связи с кризисными явлениями в экономике.
В январе-феврале 2011 года демографическая ситуация в области продолжала улучшаться. Естественная убыль населения сократилась на 19% за счет роста уровня рождаемости на 2,8%, снижения уровня смертности на 7% и снижения младенческой смертности на 41,2%. Миграционный прирост населения области за счет прибывших из стран СНГ и Балтии составил 800 человек, что на 20% ниже, чем год назад.
2.2.2 Характеристика г. Новочеркасска Ростовской области
Новочеркасск - город в Ростовской области, столица Донского казачества. Население 180,8 тыс. жителей (2005 г.), площадь более 10 тыс. га.
Город расположен на высоком холме, окруженном поймами степных рек Аксай и Тузлов. Мэр Новочеркасска - Анатолий Панфилович Волков (с 24 декабря 2000 г.).
История города
Основан в 1805 году войсковым атаманом М.И. Платовым как новый административный центр Земли (с 1870 - Области) войска Донского вместо Черкасска (ныне станица Старочеркасская), затоплявшегося ежегодными весенними разливами Дона. Разработку регулярного плана Новочеркасска и руководство строительством города осуществлял военный инженер Ф.П. Деволан; прямые широкие улицы и большие площади хорошо вписывались в рельеф местности. В 19 веке Новочеркасск был средоточием политической жизни донского казачества. Развитию торговли и промышленности в городе препятствовал "высочайший указ" (1840), запрещавший покупать в Новочеркасске недвижимость и землю "неслужилому" населению; войсковое правление запрещало строительство промышленных предприятий ближе, чем в 20 верстах от города. В конце 1860-х годов эти ограничения были отменены. К концу 19 века в Новочеркасске насчитывалось 28 небольших предприятий (чугунолитейный, лесопильный, кирпичные, пивоваренные, винокуренные заводы и др.). В 1870-х годах, после постройки железнодорожной линии Миллерово - Ростов-на-Дону, Новочеркасск был соединен с железнодорожной сетью России. В 1908 году население города достигло 51,3 тыс. человек (в т. ч. лиц казачьего сословия - 24,6 тыс. человек). В начале 20 века Новочеркасск становится важным центром образования и культуры Дона, открыты атаманское техническое училище, духовная и учительская семинарии, юнкерское казачье училище, кадетский корпус и другие, в 1907 - Донской политехнический институт (первое высшее учебное заведение на Дону), в 1915 - Донской ветеринарный институт.
В годы гражданской войны Новочеркасск был центром антибольшевистски настроенного казачеств, неоднократно служил ареной для боев.
В конце 1920-х годов Новочеркасск становится городом студентов (14 вузов и техникумов). В 1930-х в Новочеркасске построены паровозостроительный, станкостроительный заводы, реконструируются заводы горно-бурового оборудования, дроболитейный. Город пострадал в годы Великой Отечественной войны 1941-1945 годов; был оккупирован немецко-фашистскими войсками с 25 июля 1942 по 13 февраля 1943 года.
Население: 52 тыс. человек - в 1897 году; 62 тыс. - в 1926; 81тыс. - в 1939; 123 тыс. - в 1959; 162 тыс. - в 1979; 188,3 тыс. - 1992; 189,0 тыс. - в 1996.
Центральная часть Новочеркасска расположена на возвышенном месте (урочище Бирючий Кут) и застроена по регулярному плану начала 19 века (3 широких проспекта с бульварами, соединенные площадями, от которых радиально расходятся улицы). Весь архитектурно-планировочный комплекс объединен высотной доминантой Вознесенского кафедрального войскового собора (1805 - 1905, арх.А. А. Ященко), распложенного на площади Ермака с памятником Ермаку (1904, скульптор В.А. Беклемишев, по проекту М.О. Микешина) и памятником походному атаману Я.П. Бакланову (1911). На въездах в город в 1816-1817 сооружены 2 триумфальные арки в память Отечественной войны 1812 года и заграничных походов русских войск в 1813-1814. На Азовской площади - Михайло-Архангельская церковь (1870) в духе эклектики. Рядовая застройка 19 века - каменные и деревянные особняки в стиле ампир, часто с комплексом усадебных построек (конюшни, провиантские склады, каретные сараи и др.). Среди памятников архитектуры 2-ой половины 19 века: войсковая гауптвахта (1856), атаманский дворец (1863), здание кадетского корпуса (1889), Мариинской женской гимназии (1885), духовной семинарии (1883), Донского музея (1899), Александро-Невской церкви в русско-византийском стиле (1891-1896). В начале 20 века построены многочисленные особняки в стиле "модерн" ("Дом с совой", 1910 г.). Близ Новочеркасска - хутор Малый Мишкин, родовое имение атамана М.И. Платова (1751-1818).
Климат
оценка стоимость имущество оценщик
Новочеркасск расположен в умеренно-континентальной зоне климата. Характерно сочетание избытка тепла с недостатком влаги (коэффициент увлажнения - 0,5). Среднегодовая температура - +10°С. Зима, как правило, довольно мягкая, характеризуется неустойчивыми температурами (в среднем 0°С, хотя в разные годы температура в январе может опускаться до - 30°С (2006) или подниматься до +18°С (2007)), и, как следствие, нестабильным снежным покровом. Самый холодный период - конец января, средняя температура января - 4°С. В среднем году - 67 дней с отрицательной температурой. Для лета характерна жаркая и засушливая погода, особенно для июля и августа, когда температура на 1-2°С выше, чем на Черноморском побережье Северного Кавказа. Средняя температура июля - +24°С. Наиболее высокая температура характерна для июля и начала августа, днем иногда может превышать +40°С в тени. К концу августа вода в близлежайших водоемах (в том числе в р. Дон) прогревается до +28…+30°С. Продолжительность климатического лета - 170-175 дней. Безморозной период - 180 дней, с температурой выше 0°С - 250 дней. Среднегодовое количество осадков - 616 мм. Наибольшее количество осадков (до 65 мм) выпадает в декабре, январе, июне. Наименьшее количество осадков (35 мм) - август, сентябрь.
Наука и образование
Вузы: Новочеркасская государственная мелиоративная академия, Южно Российский государственный технический университет.
Средние специальные учебные заведения: Новочеркасский Геологоразведочный колледж, Колледж строительства, экономики и предпринимательства (ДГМКСЭП), Новочеркасский автотранспортный колледж, Новочеркасский аграрный техникум, Новочеркасский механико-технологический колледж, Новочеркасский колледж пищевой промышленности, Новочеркасский торгово-экономический техникум, Новочеркасский машиностроительный колледж, Технологический техникум-интернат, Медицинское училище, Суворовское училище МВД, Донской Императора Александра ЙЙЙ кадетский корпус.
Научно-исследовательские институты: Всероссийский научно-исследовательский и проектно-конструкторский институт электровозостроения (ВЭлНИИ), Донской филиал центра тренажеростроения и подготовки персонала (ДФЦТ), 12 научно-исследовательских институтов и инновационный центр при ЮРГТУ (в том числе ФГУП ОКТБ "Орион", ОКТБ "Орбита", НИИ Энергетики), Всероссийский научно-исследовательский институт виноградарства и виноделия (ВНИИВиВ), Северо-Кавказский зональный научно-исследовательский ветеринарный институт (СКЗНИВИ), Южный научно-исследовательский институт гидротехники и мелиорации (ЮжНИИГиМ), Филиал ГУП Производственно-Конструкторского Предприятия "ИРИС" - авиационно-космическое агентство.
Экономика
Промышленность
Новочеркасск является одним из крупнейших промышленных центров Ростовской области. Город занимает первое место в области по объему производства на душу населения (67 тыс. руб. / чел. по данным 2007 года). Объем отгруженных товаров собственного производства, в обрабатывающих производствах (2008 года) составил 24,9 млрд. руб. Большинство крупных предприятий расположены в промышленным районе города, отделенным от исторического центра поймой реки Тузлов.
Машиностроение
Новочеркасский электровозостроительный завод. Основан в 1936 году как паровозостроительный завод, после окончания Великой Отечественной войны, в 1946, завод году был перепрофилирован в электровозостроительный. В 2003 году вошел в состав ЗАО "Трансмашхолдинг". На сегодняшний день НЭВЗ - единственное предприятие в России, которое производит грузовые электровозы, также налажено производство пассажирских электровозов переменного тока, промышленных электровозов и тяговых агрегатов. Численность рабочих - 9877 человек.
Электроэнергетика
Новочеркасская ГРЭС. Входит в состав ОАО "ОГК-6". Первый энергоблок введен в эксплуатацию в 1965 году. Крупнейшая ГРЭС на юге России, проектная мощность станции 2400 МВт (8 энергоблоков по 300 МВт), в настоящее время ведется строительство 9-го энергоблока. Основное топлива - уголь, газ, резервное - мазут. Станция расположена в 15 км от центра города, вблизи п. Донской.
Металлургия
Новочеркасский электродный завод. Входит в состав ЗАО "Энергопром". Введен в эксплуатацию в 1954 году. Специализируется на выпуске графитированных электродов, анодных обожженных блоков, углеродной массы и фасонных изделия из искусственного графита. В 2006 году завод обеспечил производство продукции общей стоимостью 2 717 млн. рублей. Часть продукции экспортируется в Европу и страны СНГ.
ОАО "Магнит". Завод основан в 1956 году, на сегодняшний день предприятие является крупнейшим в мире производителем постоянных магнитов, в том числе литых магнитов и из магнитотвердых ферритов. Продукция завода экспортируется во многие развитые страны.
Химическая промышленность
Новочеркасский завод синтетических продуктов. Завод введен в эксплуатацию в 1952 году. Специализируется на производстве веществ органической химии, метанола и формалина, также производит углекислоты, пенообразователи, товары народного потребления и др. Численность рабочих более 3000 человек. Часть продукции завода экспортируется в страны СНГ, Восточной Европы и США.
Нефтегазовая промышленность
ООО "Эскорт". Основано в 1995 году на базе ОАО "Новочеркасскнефтемаш". Предприятие специализируется на производстве нефтегазохимического оборудования, трубчатых печей, горелочных устройств и реакционных труб.
Производство стеклотары
ООО "Актис". Предприятие основано в 2000 году. Специализируется на производстве узкогорловой стеклянной тары для пива, минеральной воды и безалкогольных напитков.
Легкая промышленность
Швейная фабрика "Фея". Предприятие основано в 1956 году. Специализируется на производстве женской одежды. До 70% продукции экспортируется в Германию.
Швейное производство и реализация женской одежды "Lady Style". Предприятие основано в 2007 году. Специализируется на производстве женской одежды всех размеров.
Пищевая промышленность
ОАО Молочный завод "Новочеркасский". Завод основан 1965 году. Одно из крупнейших пищевых предприятий Ростовской области. В настоящее время на предприятии налажено производство 51 наименования молочной продукции.
ОАО Мясокомбинат "Новочеркасский". Основан в 1915 году на базе колбасного завода. А.В. Лозе, первое упоминание о котором относится к 1867 году. Осуществляет производство более 150 наименований мясной продукции. Основная продукция - колбасы и мясные полуфабрикаты.
ОАО "Хлеб". Предприятие включает в себя три крупных хлебозавода, 2 пекарни, кондитерский цех, мельницу, маслоцех и собственную торговую сеть для реализации своей продукции. Хлебокомбинат выпускает свыше 170 наименований хлебобулочных и кондитерских изделий. Продукция предприятия составляет 80% рынка хлебобулочных изделий Новочеркасска и его окрестностей.
ОАО "Новочеркасский винный завод". Возник в 1896 году, как винодельческая фирма А.Д. Соколова. Завод занимается в основном фасовкой продукции, сырье поступает с первичных винсовхозов, здесь отстаивается, проходит дополнительную фильтрацию, после чего фасуется.
ОАО "Новочеркасский ликеро-водочный завод". Открыт в 1888 году, одно из старейших предприятий Новочеркасска.
Строительство
В городе выделены две приоритетные территории под строительство жилья: мкр. Восточный (250 тыс. м2) и мкр. "Сармат". В 2006 году программа по строительству жилья была реализована на 132%.
Размещено на Allbest.ru
Подобные документы
Понятие оценки стоимости имущества, объекты оценки, виды оценочной стоимости. Законодательно-правовая основа, этапы проведения оценки имущества. Сущность подходов и методов оценки имущества. Преимущества в применении различных подходов к оценке имущества.
курсовая работа [59,1 K], добавлен 19.07.2010Анализ рынка недвижимости Тульской области. Определение рыночной стоимости объекта недвижимости. Среда местоположения объекта оценки, описание его основных параметров. Характеристика подходов к оценке недвижимости. Расчет ликвидационной стоимости.
курсовая работа [3,3 M], добавлен 14.03.2014Основание для проведения оценки. Результаты оценки и итоговая величина стоимости объектов оценки. Определение рыночной стоимости объектов оценки в рамках затратного подхода. Процедура оценки рыночной стоимости движимого имущества. Этапы процесса оценки.
курсовая работа [151,9 K], добавлен 02.04.2009Допущения и ограничительные условия, использованные оценщиком при проведении оценки автомобиля ГАЗ-3110. Обзор вторичного рынка легковых автомобилей. Выбор и характеристика подходов к оценке, описание процесса оценки. Расчет рыночной стоимости объекта.
курсовая работа [71,5 K], добавлен 25.03.2012Понятие недвижимого имущества, виды стоимости, используемые в его оценке. Анализ рынка объекта оценки, обоснование значений ценообразующих факторов. Количественные и качественные характеристики квартиры в г. Новосибирске, расчет ее рыночной стоимости.
курсовая работа [4,3 M], добавлен 06.05.2014Оценка рыночной стоимости предприятия, анализ стоимости отдельных его активов как составляющих отдельный имущественный комплекс. Ограничительные условия и допущения, подходы и методы оценки имущества. Характеристика предприятия и строительной отрасли.
дипломная работа [141,0 K], добавлен 15.08.2011Способы определения стоимости объекта недвижимости в виде гаража машинно-тракторного парка колхоза им. Мичурина. Затратный, доходный и сравнительный подходы оценки имущества. Оценка стоимости восстановления. Метод срока жизни объекта и его элементов.
курсовая работа [47,5 K], добавлен 24.03.2011Методы прогнозирования доходов от имущества. Оценка недвижимого имущества: характеристика его местоположения, анализ рынка складской недвижимости, наилучшего и наиболее эффективного использования объекта. Оценка движимого имущества (стоимости АТС).
курсовая работа [1,6 M], добавлен 25.03.2011Методические основы оценки стоимости объекта. Анализ рынка недвижимости и местоположения объекта. Описание оцениваемого торгового помещения. Результаты визуального осмотра объекта. Анализ наилучшего использования. Расчет рыночной стоимости имущества.
курсовая работа [7,1 M], добавлен 25.03.2011Основные определения и принципы оценки машин, оборудования и транспортных средств. Затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке транспортных средств. Оценка рыночной стоимости движимого имущества разными методами, согласование результатов.
курсовая работа [47,8 K], добавлен 31.05.2010
