Оценка рыночной стоимости объекта недвижимости

6. Датой оценки (датой проведения оценки, датой определения стоимости) является дата, по состоянию на которую определяется стоимость объекта оценки. недвижимость коммерческий оценщик

1. Настоящие условия подразумевают их полное однозначное понимание сторонами, а также факт того, что все положения, результаты переговоров и заявления, не оговоренные в тексте отчета, теряют силу. Настоящие условия могут быть изменены только по соглашению сторон и должны быть оформлены в письменной форме. Настоящие условия распространяются в случае правопреемства, если право собственности на объект недвижимости полностью или частично перейдет к другому лицу.

2. Настоящий отчет достоверен в полном объеме лишь в указанных в нем целях.

3. Оценщики не обязаны на основании отчета предоставлять дальнейшие консультации, давать свидетельские показания, представать перед судом или участвовать в иных юридических разбирательствах, если не заключено специального соглашения.

4. Права собственности на рассматриваемое имущество и недвижимость, а также имущественные права предполагаются полностью соответствующими требованиям законодательства, если иное не оговорено специально. Недвижимое имущество объектов оценивается свободным от каких бы то ни было прав удержания имущества или долговых обязательств под заклад имущества, если иное не оговорено специально.

5. Мнение оценщика относительно стоимости объекта действительно только на дату оценки. Оценщик не принимает на себя никакой ответственности за изменение экономических, социальных, физических факторов; изменения федерального и местного законодательства, которые могут возникнуть после вышеуказанной даты и повлиять на стоимость объекта.

6. Мы исходим из того, что все необходимые решения законодательных и исполнительных органов власти РФ, а также органов местного самоуправления существуют или могут быть получены, или обновлены для исполнения любых предполагаемых функций на объекте, для которого производились расчеты.

7. Ни весь отчет, ни какая-либо его часть (особенно любые заключения о стоимости и данные об оценщиках, принимающих участие в работе и фирме), не могут быть предоставлены заказчиком для использования в целях рекламы, для мероприятий по связи с общественностью и другим мотивам без предварительного письменного согласия оценщика.

8. В своих действиях мы поступали как независимые эксперты-оценщики. Размер нашего вознаграждения не связан с нашими выводами о стоимости оцениваемого объекта.

9. Применение заказчиком настоящего отчета в целом или в части, а также указание стоимости, определенной в этом отчете, является утверждением заказчиком настоящего отчета и итоговой величины стоимости объекта оценки.

1.5 Термины и определения

Рыночная стоимость объекта оценки (п. 6 ФСО №2) - наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

- одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

- стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

- объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;

- цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

- платеж за объект оценки выражен в денежной форме»

Цена - денежная сумма, предлагаемая или уплаченная за объект оценки или его аналог.

Недвижимое имущество - земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты (согласно ГК РФ ст.130).

Земельный участок - часть поверхности земли, имеющая фиксированную границу, площадь, местоположение, правовое положение и другие характеристики, отражаемые в государственном земельном кадастре.

Кадастровый номер - персональный номер, присваиваемый каждому объекту недвижимости, включая земельные участки, который сохраняется за объектом до тех пор, пока он физически и (или) юридически существует как единое целое.

Категории земли - узаконенная типология земельных участков по целевому назначению и правовому положению для целей хозяйственного использования, налогообложения и территориального развития.

Метод оценки - способ расчета стоимости объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке.

Дата оценки - календарная дата, по состоянию на которую определяется стоимость объекта оценки.

Стоимость замещения объекта оценки - сумма затрат на создание объекта, аналогичного объекту оценки, в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, с учетом износа объекта оценки.

Стоимость воспроизводства объекта оценки - сумма затрат в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, на создание объекта, идентичного объекту оценки, с применением идентичных материалов и технологий, с учетом износа объекта оценки;

Аналог объекта оценки - сходный по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам объекту оценки другой объект, цена которого известна из сделки, состоявшейся при сходных условиях.

Срок экспозиции объекта оценки - период времени, начиная с даты представления на открытый рынок (публичная оферта) объекта оценки до даты совершения сделки с ним.

Износ имущества - снижение стоимости имущества под действием различных причин.

Скорректированная цена имущества - цена продажи объекта сравнения имущества после ее корректировки на различия от объекта оценки.

Согласование результата оценки - получение итоговой оценки имущества на основании результатов, полученных с помощью различных методов оценки.

Право собственности - право собственника владеть, пользоваться и распоряжаться своим имуществом. К правам собственности относятся:

- право совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц;

- право отчуждать свое имущество в собственность другим лицам;

- право передавать свои права владения, пользования и распоряжения имуществом; право отдавать имущество в залог.

Передача права собственности - надлежащим образом юридически оформленный акт купли-продажи, обмена, дарения, наследования, изъятия.

Заказчик - юридическое или физическое лицо, которому оказывают услугу оценщик имущества.

Заказ на оценку - письменный договор на оценку конкретного имущества между заказчиком или уполномоченным лицом с оценщиком имущества.

Ограничивающие условия - заявление в отчете, описывающее препятствия или обстоятельства, которые влияют на оценку стоимости имущества.

2. Анализ рынка объекта оценки

2.1 Описание района объекта оценки

Объект оценки расположен на территории муниципального района "ХХХ" Центрального административного округа г. Москвы по адресу: ул. Ивановская, д.1, стр.1. Объект оценки расположен внутри Бульварного кольца.

С точки зрения транспортной доступности объект оценки расположен рядом со станцией метро "ХХХ". Подъезд автотранспорта к зданию затруднен из-за интенсивного движения транспорта по близлежащим улицам. Парковка автомобилей на улице, что существенно ограничивает возможность подъезда к объекту. Расстояние до ближайшей станции метро - 2 мин. пешком.

2.2 Обзор рынка коммерческой недвижимости

На сегодняшний день рынок недвижимости Москвы (далее рынок) можно охарактеризовать как наиболее динамично развивающийся. Подобная ситуация обусловлена прежде всего положительной динамикой развития экономики страны.

По оценкам Галины Сергеевны Григорьевой, начальника отдела коммерческой недвижимости компании "БЕСТ" (www.best-realty.ru) и специалистов "Центра Управления Недвижимостью" (www.remc.ru), в скором времени столичный рынок столкнется с проблемой нехватки высококлассных офисов и роста цен на их аренду. Той же точки зрения придерживается Константин Сечкарев, начальник отдела коммерческой недвижимости компании "Новый город" (www.newcity.ru). Кроме того, Константин Сечкарев отмечает, что основной тенденцией на сегодняшний день является качественное улучшение офисных площадей.

В соответствии с общепринятой классификацией офисных зданий, все представленные сегодня на столичном рынке площади делятся на четыре категории: A, B, C и D. Категории A и B подразделяются на A1, A2, A3, B1 и B2. Границы между категориями в некоторых случаях довольно размыты - одно и то же здание может быть классифицировано по-разному по мере его износа и появления на рынке более современных зданий.

Офисы класса А - это лучшие в столице офисы: обычно в новых, построенных известными иностранными компаниями бизнес - зданиях, с впечатляющими экстерьерами и интерьерами, эффективной инженерной системой, центральными системами пожарной сигнализации и тушения, кондиционированием, отоплением, подземной парковкой. По мнению специалистов из "Центра Управления Недвижимостью", с увеличением количества бизнес - центров в течение 1993-2001 г.г., происходит разделение внутри класса А. Так например, для бизнес - центров класса А, построенных в период с 1993 по 1998 г., в настоящий момент, арендные ставки составляют в среднем $500 - $550 кв. м. в год., а на бизнес центры, построенные с 1998 по 2001 - арендные ставки составляют $600 - $650 кв. м.

Класс В - Обычно это офисы в только что построенных или реконструированных зданиях, с эффективной инженерной системой и охраной, иногда с подземной парковкой.

Самым доступным по цене остается класс С: в переоборудованных советских административных зданиях, частично измененных и приспособленных предыдущими арендаторами.

Класс D - Неэксплуатируемое сооружение, требующее полной реконструкции.

По оценке вышеуказанных компаний, можно составить некую консолидированную таблицу средней стоимости аренды офисов в Москве (в $ за кв. м./год):

Амплитуда цен зависит от месторасположения офиса - в самых престижных районах центра столицы, в пределах Садового кольца, в 3-4 остановках метро от кольцевой линии.

По мнению "БЕСТ", с начала года произошло заметное увеличение цен на площади в среднем на 20-30% и до конца года эта тенденция продлится. Предположительный рост цен на уровне 10-15%. Определяющими факторами, влияющим на цены площадей, по мнению компаний, являются:

· состояние экономики;

· форма собственности;

· постановления московского правительства и распоряжения Мэра (в частности: решение повышения коэффициентов арендных ставок на муниципальные площади влечет за собой общее изменение ценовой политики на рынке);

· размер площадей, предлагаемой в аренду.

Сегодня на рынке офисов отмечается и другая тенденция - бизнесмены начинают отдавать предпочтение покупке офисных площадей. Но данная тенденция еще не проявилась в полную мощь и доля покупки в соотношении с арендой незначительна. Кроме того, прослеживается четкая тенденция превалирования субаренды по сравнению с арендой. По мнению "Центра Управления Недвижимости", помимо повышения спроса на объекты с хорошим техническим оснащением (так называемые интеллектуальные здания) у компаний прослеживаются тенденции к расширению офисных площадей. Если раньше наибольший спрос был на площади от 100 до 150 кв. м., то в настоящий момент, наиболее спрашиваемые площади колеблются от 200 до 400 кв. м. Кроме того, увеличиваются сроки аренды от 3 до 5 лет (ранее 1 - 3 г.)

В следующем году на рынке коммерческой недвижимости ожидается баланс спроса и предложения. Рост арендных ставок будет незначительным, увеличится срок окупаемости и сократится доходность некоторых проектов - об этом пишет журнал "Эксперт".

В этом году на рынке офисов класса A и B рост арендных ставок был незначительным - порядка 3% (в прошлом году - до 15%). Разброс цен на офисы класса A составил от 500 до 650 долларов за метр. На офисы класса В, в зависимости от расположения, - от 250 до 450 долларов.

Внимание экспертов привлекли два момента. Во-первых, очень активно сдавались в аренду помещения в лучших офисных зданиях (как класса A, так и В) еще до завершения их строительства. Во-вторых, появились крупные офисные проекты, по завершении строительства одновременно выводящие на рынок по 35-37 тыс. кв. м. Раньше девелоперы опасались выводить на рынок более 12-15 тыс. кв. м в один заход.

По предварительной оценке экспертов компании Stiles & Ryabokobylko, общее количество арендованных площадей международного уровня в этом году составит около 440 тыс. кв. м, что почти на 50% больше, чем в прошлом. Средний уровень свободных помещений классов A и В по состоянию на ноябрь составил 5,6%, а общее предложение офисов международного уровня в Москве - 2,4 млн кв. м.

Что касается офисов российского стандарта (класс C), то здесь средние арендные ставки составили 200-280 долларов за "квадрат". Их рост был минимален: всего 5-10% за год. Поэтому, как считает руководитель департамента коммерческой недвижимости компании "Инком-недвижимость" Денис Деев, в ряде московских микрорайонов сейчас идет перераспределение помещений свободного назначения площадью от 100 до 300 кв. м. Некоторые инвесторы, оформив право собственности на помещения по договорам инвестирования, не сочли выгодным сдавать их в аренду. Собственников уже не устраивает низкая ставка доходности.

Если в условиях роста цен они рассчитывали на 30% годовых (такая доходность на этапе инвестирования обеспечивалась ростом цен), то сегодня сдача в аренду офисов класса C может принести не более 12-18% годовых.

Несмотря на сохраняющийся устойчивый спрос, некоторые риэлтеры все же прогнозируют небольшой переизбыток офисов класса A в 2013 году. По словам Максима Жуликова из компании Penny Lane, это произойдет из-за того, что в 2008-2012 годах существовал дефицит этой категории офисов и многие девелоперы приняли решение строить здания такого класса. Причем среди этих инвесторов велика была доля тех, кто впервые столкнулся с рынком недвижимости и не ориентировался на прогнозы его развития.

По мнению аналитиков, рынок коммерческой недвижимости сейчас находится в стадии подъема. Уровень свободных помещений в Москве значительно ниже, чем в столицах стран Центральной и Восточной Европы, а также ниже уровня рыночного равновесия (7-9%). Однако новые проекты, которые будут реализованы в конце 2013 года, скорее всего смогут удовлетворить текущий спрос. Роста арендных ставок в ближайшем будущем не ожидается, однако для лучших офисов, обладающих какими-либо уникальными характеристиками (в частности, удобное местоположение), арендные ставки будут превышать среднерыночный уровень. Кроме того, появление на рынке крупных офисных зданий (Новинский бул., 31 - 37 тыс. кв. м, "Павелецкая Тауэр" - 35 тыс. кв. м) скажется на конкурентоспособности арендных ставок в зданиях, построенных несколько лет назад.

Торговые помещения

В 2012 году спрос на рынке торговой недвижимости Москвы в основном формировался в таких сегментах торговой недвижимости, как магазины на улицах города и торговые центры.

Спрос на отдельно стоящие магазины в Москве распределен неравномерно. В настоящее время наибольшим спросом у операторов розничной торговли пользуются: Тверская улица, Новый Арбат, Садовое кольцо, Ленинский проспект, Ленинградский проспект, а также так называемые "бутиковые улицы": Третьяковский проезд, Кутузовский проспект, Столешников переулок, улица Кузнецкий Мост и улица Петровка.

Помещения в "спальных" районах также вызывают интерес у торговых компаний. Однако вследствие большего объема и меньшего числа потенциальных арендаторов (отдельно стоящие магазины на периферии менее привлекательны для форматов торговли, рассчитанных на высокий пешеходный поток), ставки здесь значительно ниже.

Торговые площади в профессиональных торговых центрах пользуются большим спросом у торговых операторов, поэтому в настоящий момент уровень заполняемости в них составляет в среднем 90-95 %.

В результате увеличения предложения торговых площадей в профессиональных торговых центрах арендные ставки в прошедшем году в успешных торговых центрах стабилизировались. Были предоставлены сезонные скидки в размере 10-15 % на летний период в некоторых торговых центрах.

Кроме того, можно отметить, что в торговых центрах с допущенными концептуальными ошибками и слабым менеджментом ставки аренды постепенно снижаются.

Торговые центры, расположенные в "спальных" районах города являются, как правило, центрами "выходного дня". Всплеск покупательской активности в них приходится на вечернее время и выходные дни.

Данные торговые центры в пределах Садового кольца являются успешными, так как покупательские потоки в них стабильно высоки в течение всей недели.

Основные тенденции 2013 года:

• Изменение структуры рынка торговых объектов: уменьшение доли рынков, киосков и павильонов в товарообороте Москвы за счет увеличения числа отдельно стоящих магазинов и торговых центров;

• Усиление конкуренции между торговыми центрами;

• Профессиональный подход к девелопменту, архитектуре и дизайну торговых центров;

• Увеличение доли развлекательного сегмента в составе торговых центров;

• Освоение спальных и пригородных районов для девелопмента новых торговых объектов;

• Обострение конкуренции и передел рынка торговыми сетями вследствие роста местных и экспансии международных сетей в Россию, слияний и поглощений.

В Москве созданы благоприятные условия для дальнейшего развития рынка торговых помещений. 2013 год пополнит предложение торговых площадей в новых торговых центрах примерно на 900000 м². В условиях возрастающей конкуренции усилится роль качественной составляющей торговых центров. В конкурентной борьбе будут выигрывать центры с правильно разработанной маркетинговой концепцией и грамотным менеджментом.

Спрос на качественные торговые помещения с удачным месторасположением сохранится, что обусловлено устойчивой тенденцией к расширению региональных и международных торговых сетей и приходом новых международных операторов.

В успешных торговых центрах ставки сохранятся на прежнем уровне, возможно предоставление сезонных скидок в размере 10-15%. В центрах с концептуальными ошибками, а также со слабым менеджментом вероятна ротация арендаторов и значительное снижение арендных ставок.

Девелоперы проектов и торговые операторы будут искать новые взаимовыгодные условия сотрудничества. Возможно, более широкое распространение получит механизм расчета арендных ставок как процента с торгового оборота оператора, но не менее фиксированного уровня. Такая схема исключает противоречия между арендодателем и арендатором на протяжении срока аренды. Благодаря ей обе стороны становятся одинаково заинтересованными в проведении мероприятий, направленных на привлечение в торговый центр дополнительных потоков покупателей.

3. Описание объекта оценки

Таблица 3. Описание земельного участка