Проведение рыночной оценки земельного участка с индивидуальным жилым домом Муниципального образования "Сорокинское"

Размещено на http://www.allbest.ru/

Введение

Процесс развития в России рыночных отношений обусловил появление потребности в специалистах, владеющих навыками, позволяющими обеспечить нормальное, полноценное функционирование хозяйственных структур различных форм собственности.

Все операции и сделки с имуществом требуют знания стоимости объекта собственности. В рыночных условиях стоимость имущества не задается директивно, а зависит от факторов, тенденций и изменений в экономике и жизни общества в целом. Поэтому постоянно возникает необходимость определения стоимости объектов собственности.

Оценка как новое направление рыночной инфраструктуры возникла в связи с необходимостью разрешения имущественных споров, в которых стороны для определения объективной стоимости того или иного имущества были вынуждены прибегать к услугам независимых ценовых арбитров.

Оценка недвижимости - это особая сфера профессиональной деятельности на рынке недвижимого имущества. И в то же время, это необходимый момент при совершении практически любой операции с недвижимостью, начиная от купли-продажи, сдачи в аренду и завершая принятием решений о реализации проектов строительства или реконструкции объектов недвижимости, о внесении объектов недвижимости в уставной капитал, о выкупе государством объектов недвижимости и т. д. Это сложный процесс, требующий, прежде всего, глубоких экономических знаний, понимания принципов и изучения методов ее оценки, знание состояния и тенденций спроса и предложения на рынке недвижимости.

Земля как основной базис всех процессов жизнедеятельности общества в политической, экономической, социальной, производственной, коммунальной, экологической и других сферах обладает стоимостью, качественная оценка которой представляет собой одно из важнейших условий нормального функционирования и развития многоукладной экономики. Необходимость в получении достоверной оценки стоимости земельных участков испытывают как государственные и муниципальные органы исполнительной власти при управлении земельными ресурсами, осуществлении перспективного развития населенных пунктов, проведении рациональной земельной и налоговой политики, так и частные субъекты земельного права при совершении разного рода сделок с землей.

Целью данной работы было проведение рыночной оценки земельного участка с индивидуальным жилым домом Муниципального образования «Сорокинское».

В данной работе были сформулированы понятие и цели рыночной оценки, было дано описание объекта оценки. В процессе оценки был осуществлен сбор информации о последних совершенных сделках купли-продажи индивидуальных жилых домов с земельными участками. Также была проведена проверка информации для проведения расчетов по оценке.

Расчет рыночной оценки земельного участка с индивидуальным жилым домом проводился с использованием затратного, доходного и сравнительного подхода. Все эти методы используются для определения стоимости, приблизительно равной оптимальной рыночной цене, по которой имущество могло бы быть продано сегодня для предполагаемого наилучшего использования.

После определения рыночной оценки земельного участка было проведено согласование результатов и заключение о рыночной стоимости объекта оценки.

1. Понятие и цели рыночной оценки

Рыночная стоимость - это оцениваемая сумма, за которую недвижимость следует обменивать на дату оценки между готовым купить покупателем и готовым продать продавцом в коммерческой сделке после должного маркетинга, во время которой каждая сторона действовала компетентно, расчетливо и без принуждения.

«Рыночная стоимость земельного участка - это наиболее вероятная цена продажи участка на конкурентном и открытом рынке при осознанных и рациональных действиях в своих интересах покупателя и продавца, которые хорошо информированы и не испытывают давления чрезвычайных обстоятельств».

Оценка земельных участков может проводиться в случаях:

- совершения сделки с единым объектом недвижимости;

- вовлечения земельных участков в сделку, в том числе их приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду;

- определения начальной цены земельного участка на торгах;

- изъятия земельных участков для государственных и муниципальных нужд;

- получения кредита под залог объектов недвижимости;

- внесения земельных участков в уставные капиталы компаний;

- определения наилучшего и наиболее эффективного использования земельных участков;

- разработки и осуществления инвестиционных проектов;

- в иных случаях, предусмотренных законодательством об оценочной деятельности.

Как правило, когда заходит речь об оценке стоимости земли, требуется определить либо рыночную стоимость земельного участка, либо рыночную стоимость права аренды земельного участка. При этом необходимо понимать, что рыночную стоимость имеют лишь те земельные участки, которые способны удовлетворять потребности пользователя (потенциального пользователя) в течение определенного периода времени.

Очевидно, что рыночная стоимость земельного участка, в первую очередь, зависит от его местоположения и влияния внешних факторов, а также от спроса и предложения на рынке и характера конкуренции продавцов и покупателей, и не может превышать наиболее вероятные затраты на приобретение другого участка эквивалентной полезности.

Стоимость земельного участка так же зависит от ожидаемой величины, срока и вероятности получения дохода от его эксплуатации за определенный период времени при наиболее эффективном его использовании без учета доходов от иных факторов производства, привлекаемых к земельному участку для предпринимательской деятельности.

Необходимо учитывать, что рыночная стоимость участка изменяется во времени и оценка стоимости земли всегда проводится по состоянию на конкретную дату, при этом, при изменении целевого назначения участка (разрешенного использования), рыночная стоимость также изменяется.

Что касается определения рыночная стоимости права аренды, то она, в основном, зависит от правомочий арендатора, срока действия права, обременений права аренды, прав иных лиц на оцениваемый объект и целевого назначения (разрешенного использования) земельного участка.

Рыночная стоимость права аренды также зависит от ожидаемой величины, продолжительности и вероятности получения дохода от права аренды объекта за определенный период времени при наиболее эффективном его использовании.

Оценка права собственности. При оценке мы исходим из того, что субъект права собственности на земельный участок и жилой дом обладает полными правами собственности. Под "полным правом собственности" понимается осуществление собственником комплекса прав, включая права владения, пользования и распоряжения при установленных законодательством ограничениях.

Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему объекта недвижимости любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц.

Процедура оценки.

Процедура оценки включает в себя следующие действия:

- обследование оцениваемого объекта недвижимости;

- собеседование с собственником объекта недвижимости;

- анализ рынка продаж аналогичных объектов недвижимости в районе расположения оцениваемого объекта;

- сравнительный анализ аналогичных объектов, проданных на рынке за последнее время;

- расчет восстановительной стоимости здания;

- оценка рыночной стоимости объекта недвижимости тремя традиционными методами;

- анализ полученных значений рыночной стоимости объекта недвижимости и принятие решения о величине рыночной стоимости объекта недвижимости.

2.Описание объекта оценки

оценка рыночный недвижимость стоимость

Описание земельного участка.

Кадастровый номер земельного участка МО - 2024 №640321.

Местоположение.

Оцениваемый объект расположен по адресу: Саратовская область, Ртищевский район, сельский населенный пункт «Сорокинское», улица Горького.

Объект расположен на расстоянии 2 км от районного центра по магистрали в центральной части поселения.

Фронтальная граница земельного участка расположена на расстоянии примерно 45 м от обочины шоссе. На противоположной стороне шоссе расположен лесной массив и примерно в 2 км река Хопёр. Ближайшая остановка общественного транспорта находится в 2 км.

Правовой режим земельного участка.

Согласно постановлению администрации Ртищевского района №125 от 15.02.93г. земельный участок предоставлен в собственность Сорокинского муниципального образования для постройки индивидуального жилого дома.

Данный земельный участок арендой и ипотекой не обременен. Участок обременен сервитутом по трассе газопровода в пользу соседнего земельного участка с кадастровым номером 640322.

Размер земельного участка.

Объект недвижимости представляет собой земельный участок площадью 0,19 га, на котором расположен индивидуальный жилой дом.

Конфигурация земельного участка.

Участок имеет прямоугольную форму.

Рельеф и почвы.

Рельеф участка ровный. Землеустроительных работ в процессе оценки не проводилось. В своей оценке я исходила из того, что на территории населенного пункта нет почв и грунтов, опасных для проживания, возделывания сельскохозяйственных культур или неблагоприятно влияющих на здания и сооружения.

Здания и сооружения на участке.

На участке расположены одноэтажный жилой дом, многолетние насаждения (плодовые деревья и кустарники). Участок имеет ограждения по периметру.

Описание жилого дома.

Оцениваемый жилой дом представляет собой одноэтажное строение с мансардой и подвалом, постройки 2001 года. В строительном отношении здание характеризуется специальными показателями:

1. этажность - 1 этаж, мансарда, подвал.

2. общая площадь - 180 кв. м.

3. жилая площадь - 138 кв. м.

4. высота потолков - первый этаж 3 м, мансарда 2,6 м, подвал 2,7 м.

5. фундамент - ленточный из железобетонных блоков.

6. стены - красный полнотелый кирпич толщиной604 мм.

7. перекрытия - сборные железобетонные плиты.

8. перегородки - кирпичные.

9. кровля - оцинкованный профилированный лист по деревянным стропилам и обрешеткам.

10. лестницы - металлические.

11. полы - деревянные, линолеум, керамическая плитка.

12. окна - деревянные оконные блоки с двойным остеклением.

13. двери - деревянные.

14. наружная отделка - облицовочный кирпич.

15. внутренняя отделка - покрашено водоэмульсионными и масляными красками, штукатурка, обои, керамическая плитка.

16. инженерное обеспечение - водоснабжение, канализация, отопление и горячее водоснабжение, газоснабжение, электроснабжение, электроосвещение.

3. Сбор и проверка информации для проведения расчетов по оценке

В результате сбора информации для проведения расчетов по оценке земельного участка с индивидуальным жилым домом мною были получены данные администрации муниципальных образований Ртищевского района о купле-продаже свободных от застройки земельных участков, предоставленных для индивидуального жилищного строительства.

Таблица

№	Местоположение	Расстояние от районного центра, в км.	Площадь, в га.	Рыночная цена в рублях за 1000 кв. м.
1.	Александровское	10	0,12	60500
2.	Репьёвское	5	0,15	47000
3.	Краснозвезденьское	30	0,10	42500
4.	Малиновское	26	0,18	53000
5.	Макаровское	10	0,15	48500
6.	Потьминское	18	0,12	45000
7.	Владыкинское	15	0,06	47000
8.	Северское	25	0,07	40000
9.	Лопатинское	20	0,19	58000
10.	Сергиевское	5	0,17	65500
11.	Бельщинское	9	0,08	44000
12.	Зыбинское	27	0,16	58000
13.	Шевелёвское	16	0,18	66500
14.	Первомайское	19	0,10	47500
15.	Сорокинское	24	0,12	39000

Мы осуществили сбор и обработку следующих документов:

1. правоустанавливающих документов, сведений об обременении объекта оценки;

2. данных бухгалтерского учета и отчетности, относящейся к объекту оценки;

3. информации о технических и эксплуатационных характеристиках объекта оценки;

4. информации, необходимой для установления количественных и качественных характеристик объекта оценки, с целью определения его стоимости, а также другой информации, связанной с объектом оценки.

Мы определили и проанализировали рынок, к которому относится объект оценки, его историю, текущую конъюнктуру и тенденцию на рынке соответствующих объектов. Проверка данных необходима, так как если информация будет неточной или недостоверной - она сильно повлияет на итоговую рыночную стоимость оцениваемого объекта.

Информация о сделках купли-продажи свободных от застройки земельных участков, предоставленных для индивидуального жилищного строительства, проверена нами путем обращения в Регистрационную Палату Саратовской области. По результатам проверки информация признана достоверной.

Для расчета стоимости земельного участка, исходя из нормативной цены земли, нами были использованы следующие величины:

1. размер земельного налога на единицу площади с учетом зон градостроительной и рекреационной ценности - 120 руб./1000 кв.м.

2. повышающий коэффициент, устанавливаемый решением органов исполнительной власти субъекта РФ - 1,6

3. повышающий коэффициент, устанавливаемый Администрацией района - 1,2.

Для расчета стоимости земельного участка, в соответствии с законодательством РФ, необходимо использовать 200-кратную величину земельного налога.

Для расчета восстановительной стоимости жилого дома нами использованы данные, опубликованные КОИНВЕСТ в Межрегиональном информационно-аналитическом бюллетене, а Индексы цен в Строительстве (раздел 12). В соответствии с вышеуказанными данными средняя стоимость 1 кв.м. общей площади кирпичного одноэтажного жилого дома составляет 150 руб.

Для анализа износа жилого дома нами использовалось его визуальный осмотр, по результатам осмотра коэффициент износа - 0,08.

Таблица

№	Название насел. пункта	Дата сделки*	Местоположение	Год постройки	Площадь з/у,га	Общ. пл. жил. дома	Инж. об.**	К-во постр	Рын. цена
1.	Лопатинское	3	20	1990	0,17	140	1-4	Ср.	120000
2.	Сергиевское	7	5	1998	0,07	100	1-5	Ниже ср.	80000
3.	Бельщинское	2	9	1995	0,14	230	1-5	Ср.	140000
4.	Зыбинское	4	27	1993	0,19	190	1-4	Ниже ср.	132000
5.	Шевелёвское	8	16	1991	0,10	120	1-5	Ср.	90000
6.	Сорокинское	0	24	1996	0,19	180	1-5	Ср.	-

* - указано количество полных календарных недель между датой оценки совершённой сделки купли-продажи сопоставимых объектов.

** - указано наличие коммуникаций под следующими цифрами:

1. электричество.

2. водопровод.

3. газ.

4. канализация.

5. телефон.

Данные, содержащиеся в вышеуказанной таблице, взяты нами из реестровых сведений исполнительных органов Муниципальных образований Ртищевского района.

Информация о купле-продаже сопоставимых земельных участков с индивидуальными жилыми домами будет использована нами при расчете рыночной стоимости земельного участка МО «Сорокинское» с использованием сравнительного подхода.

Для расчета рыночной цены земельного участка с индивидуальным жилым домом с использованием доходного подхода нами будут использованы следующие данные:

1. средняя цена аренды жилого дома, исчисленная за 1 кв.м. общей площади жилого дома составляет 10 руб. в год.

2. с учетом ежегодных потерь оцениваемый объект в среднем арендуется 11 месяцев в год.

3. издержки по эксплуатации сдаваемого в аренду жилого дома составляет 5% от ежегодного валового дохода с учетом потерь.

4. Расчет рыночной оценки земельного участка с индивидуальным жилым домом с использованием затратного подхода

«Затратный подход предполагает, что стоимость существующего сооружения равна затратам на строительство аналогичного объекта, который может служить заменой существующему объекту. У инвестора есть выбор между покупкой существующих сооружений и строительством новых, которые будут приносить такой же доход (или в равной степени удовлетворять его другие потребности, то есть иметь ту же полезность). Этот подход, иногда называемый методом суммирования затрат или инженерным подходом, основан на идее, что стоимость существующего объекта недвижимости равна стоимости земли плюс затраты на возведение сооружения за вычетом износа. При этом под износом понимается не сумма бухгалтерских начислений, которая основана на сроке эксплуатации, а потери стоимости за счет физического разрушения, морального износа или изменений в экономической ситуации. При этом определяются затраты на возведение нового объекта недвижимости, который по своим функциональным характеристикам был бы идентичен оцениваемому объекту, но не обязательно был бы точной копией последнего.

Если же рассматриваются затраты на воспроизведение точной копии объекта, то определяется его восстановительная стоимость. С позиции потенциального покупателя, оценка по стоимости замещения представляется лучше мотивированной, чем оценка по восстановительной стоимости. Но при этом есть риск определить стоимость строительства здания, отличного от оцениваемого, так как функциональная эквивалентность всегда несколько условна. В России на практике чаще отдают предпочтение учету затрат на воссоздание копии оцениваемого здания или сооружения. Однако граница между восстановительной стоимостью объекта и стоимостью его замещения всегда условна, и оценщику в каждом конкретном случае приходится решать вопрос о выборе того или иного вида стоимостной оценки в зависимости от условий применения затратного метода. Если применяется оценка по восстановительной стоимости, то большее внимание требуется обращать на правильный учет функционального (морального) износа имущества из-за несоответствия объекта современным требованиям, предъявляемым к данному имуществу.

Иногда стоимость замещения оцениваемого объекта его функциональным аналогом (или восстановительная стоимость объекта) определяются с помощью фактического расчета технологических затрат. Чаще оценка проводится по таблицам, содержащим данные по удельным затратам различного типа и стиля для местных условий (по укрупненным показателям стоимости).

Затратный подход выражается следующей моделью:

MV = LV + (RSN - D),

где MV - рыночная стоимость недвижимости;

LV - стоимость земли (как свободной);

RSN - стоимость замещения, или затраты на возведение новых сооружений;

D - износ сооружений.»

Когда рынок сбалансирован (долговременное равновесие спроса и предложения), цены на новые сооружения равны затратам на проведение строительных работ, включая прибыль. Ее величина будет определяться вмененными издержками альтернативного варианта использования капитала. Затраты должны отражать состояние местного рынка и приведены к дате оценки.

Оценка объектов недвижимости затратным методом включает следующие этапы:

1) Оценка рыночной стоимости земельного участка как свободного от улучшений и доступного для наилучшего использования;

2) Определение восстановительной или замещающей стоимости улучшений (прямые и косвенные издержки);

3) Определение предпринимательской прибыли;

4) Оценка восстановительной (замещающей) стоимости улучшений с учетом предпринимательской прибыли;

5) Определение общего накопленного износа зданий и сооружений;

6) Оценка стоимости улучшений с учетом износа;

7) Оценка общей стоимости объекта недвижимости с учетом стоимости земли.

"Износ - это уменьшение стоимости объекта недвижимости, обусловленное различными причинами. Понятие "износ", используемое в оценочной деятельности, необходимо отличать от понятия "амортизация", применяемого в бухгалтерском учете. Амортизация в бухгалтерском учете - это процесс распределения первоначальных затрат, связанных с приобретением объекта, на весь срок его службы без определения его текущей стоимости. В оценочной деятельности износ рассматривается как основной фактор для определения текущей стоимости безотносительно к его первоначальной фактической стоимости"

Износ объекта недвижимости может быть трех основных видов:

1) физический износ; 2) функциональный износ; 3) экономический износ.

Физический износ - это есть не что иное, как буквальное устаревание здания, например, ухудшение состояния кровли, сгнившие оконные переплеты, ветхие стены или фундамент.

Под функциональным износом понимается слабого качества или устаревший дизайн здания, отсутствие необходимых удобств или использование устаревшего оборудования.

Под экономическим видом износа понимается влияние факторов, находящихся вне самого объекта недвижимости, например, таких как создание промышленной зоны недалеко от жилого района, или близкое к жилому району расположение аэропорта.

Практика показывает, что цена земли обычно постоянно растет, тем самым, компенсируя снижение цены объекта из-за его износа. Несмотря на это, экономические факторы могут влиять на стоимость земли, как в сторону ее повышения, так и в сторону ее понижения.

Под накопленным износом понимается уменьшение восстановительной или заменяющей стоимости зданий и сооружений, которое может иметь место в результате физического, функционального и внешнего износа. Для определения величины накопленного износа должны применяться следующие методы:

- метод сравнения продаж;

- метод экономической жизни;

- метод разбивки.

При применении метода сравнения продаж величина накопленного износа определяется как разница между восстановительной или заменяющей стоимостью нового строительства, и стоимостью улучшений на дату оценки.

При применении метода экономической жизни накопленный износ определяется как доля восстановительной или заменяющей стоимости, определяемая отношением эффективного возраста к общей экономической жизни.

Метод разбивки определяет отдельно величину каждой составляющей накопленного износа, к которым относят:

- исправимый физический износ (отложенный ремонт);

- неисправимый физический износ;

- исправимый функциональный износ;

- неисправимый функциональный износ;

- внешний (экономический) износ.

Общая величина накопленного износа здания или сооружения определяется как сумма величин износа по всем позициям разбивки.

Все классы недвижимости восприимчивы к воздействию на стоимость факторов окружающей среды, но недвижимость, предлагаемая на продажу или как обеспечение кредитов, особенно чувствительна к этим факторам и подвержена воздействию законодательных условий и ожидаемых изменений юридических обязательств.

В состав работ по оценке недвижимости работы по экологическому аудиту недвижимости не входят. В случаях, если у оценщика имеются основания считать, что экологические факторы могут существенно повлиять на стоимость, он должен информировать клиента о необходимости привлечения профессионального эксперта в области окружающей среды.

«Главное преимущество затратного метода, определяющее его популярность в России, состоит в его пригодности для более или менее достоверной оценки недвижимости на малоактивных рынках. Затратный метод опирается на солидную сметно-нормативную базу отечественного строительства, способную обеспечить надежную оценку затрат. Важно также, что такой подход к обоснованию стоимости адекватен типу экономического мышления многих российских хозяйственных руководителей старой советской школы. Расчеты стоимости, выполненные на знакомой нормативно-методической основе, воспринимаются ими с большим доверием, чем полученные путем гипотетических умозаключений оценщика»

Таблица

№	Местоположение	Расстояние от районного центра, в км.	Площадь, в га.	Рыночная цена в рублях за 1000 кв. м.
1.	Александровское	10	0,12	60500
2.	Репьёвское	5	0,15	47000
3.	Сергиевское	5	0,17	65500
4.	Бельщинское	9	0,08	44000

1. (60500 + 47000 + 65500 + 44000)/4 = 54250 руб.

Анализ совершённых сделок купли-продажи позволил установить, что средняя цена сопоставимых земельных участков составляет 54250 руб.

2. 54250 : 1000 = 54,25 руб./1кв.м.

3. 54,25 х 1900 = 103075 руб. (стоимость оцениваемого земельного участка без жилого дома)

Стоимость оцениваемого земельного участка без жилого дома равна 103075 (сто три тысячи семьдесят пять) рублей.

Расчет нормативной цены земли.

1. расчет стоимости налогообложения со всего земельного участка:

1900 х (120/1000) = 228 руб.

2. вычисление стоимости земельного участка с учетом двухсоткратной величины:

228 х 200 = 45600 руб.

3. расчет стоимости земельного участка с учетом повышающих коэффициентов:

45600 х 1,6 х 1,2 = 87552 руб. (нормативная цена земли)

Нормативная стоимость земельного участка равна 87552 (восемьдесят семь тысяч пятьсот пятьдесят два) рубля.

4. 103075 + 87552/2 = 146851 руб.

Средняя величина стоимости оцениваемого земельного участка, полученная при проведенных расчетах равна 146851 (сто сорок шесть тысяч восемьсот пятьдесят один) рубль.

Расчет стоимости жилого дома.

1. 150 х 180 = 27000 руб. (стоимость нового дома)

2. 27000 х 0,08 = 2160 руб. (износ)

3. 27000 - 2160 = 24840 руб. (стоимость жилого дома с учетом износа)

4. 146851 + 24840 = 171691 руб.

Стоимость оцениваемого объекта с использованием затратного подхода равна 171691 (сто семьдесят одна тысяча шестьсот девяносто один) рубль.

5. Расчет рыночной оценки земельного участка с индивидуальным жилым домом с использованием доходного подхода

«Доходный подход - использует информацию о доходах и расходах при эксплуатации объекта, чтобы отразить спрос и предложение рынка. Покупатель хочет купить, потому что он предвидит будущий доход. Однако капитал можно использовать, не только вкладывая его в недвижимость, и это влияет как на спрос, так и на предложение объектов доходной недвижимости. Связанные с этим соображения определяют способ капитализации будущих доходов в текущую стоимость объекта.

Данный подход подразумевает оценку дохода, который приносит объект недвижимости, и капитализацию этого дохода в текущую стоимость. В основе метода капитализации дохода лежит принцип ожидания, утверждающий, что стоимость недвижимости определяется величиной будущих выгод от владения ей.

При использовании доходного метода имеет большое значение и принцип замещения. Инвесторов интересует распределение во времени, гарантии и размер будущего дохода, при этом, как правило, им безразличен источник поступлений. Помещение капитала в недвижимость легко подменяется другими вариантами его вложения, и спрос на доходную недвижимость сильно зависит от доходности альтернативных вложений. Рост ставки процента или ожидаемых доходов от несвязанных с недвижимостью инвестиций уменьшает спрос на приносящую доход недвижимость и ее рыночную стоимость.

Доход и стоимость могут быть связаны в этом методе простым выражением:

I = R х V,

где I - доход;

R - ставка капитализации;

V - стоимость.

Ставка капитализации R используется в методе прямой капитализации в соответствии с формулой:

V = NOI / R,

где V - стоимость;

NOI - репрезентативная величина ожидаемого чистого операционного годового дохода.

Ставка капитализации включает ставку дохода на капитал (вложенные средства, или первоначальная инвестиция) и норму возврата, учитывающую возмещение первоначально вложенных средств.

Как и любая ставка дохода, ставка капитализации, прежде всего, отражает риски, которым подвергаются средства, вкладываемые в данный актив. Доходы, которые приносит недвижимость, должны удовлетворять двум группам экономических интересов: физические интересы (земля, улучшения) и финансовые интересы (собственный капитал, заемный капитал). Финансовые интересы отражают естественную экономическую ситуацию, когда для приобретения актива в виде недвижимости привлекаются заемные средства. Соответственно при анализе доходной недвижимости возникает потребность в оценке этих интересов, каждому из которых соответствует своя ставка капитализации.

Возможно, применение более сложной модели доходного метода путем дисконтирования доходов по периодам с учетом розничной стоимости денег во времени:

V = I₁ / (1 + R) + I₂ / (1 + R)² + I₃ / (1 + R)³ + … + I_n / (1 + R)ⁿ,

где V - текущая стоимость;

I - доход или денежные поступления за период;

R - ставка процента или ставка дисконта за период;

n - число периодов.

Для применения этой модели необходима оценка дохода за каждый период. Доход последнего периода должен включать в себя сумму, которую можно будет получить от перепродажи недвижимости (стоимости реверсии).

Дисконтирование - это процесс приведения будущей стоимости денег к их стоимости на данный момент.

«Гораздо проще применение модели прямой капитализации. Как правило, в модели прямой капитализации используется величина дохода, полученного в течение первого года, и нет необходимости оценивать стоимость реверсии в доходы многих будущих лет. Ставка капитализации при этом определяется исходя из цен продаж аналогичных объектов недвижимости. Она содержит обеспечение как нормы прибыли на вложенный капитал, так и нормы возмещения (окупаемости) самого капитала.

Прямое использование рыночной информации в модели прямой капитализации о соотношении текущей доходности и рыночной стоимости недвижимости во многих случаях представляется нам наиболее предпочтительным, чем построение трудно проверяемых гипотез о доходах и ставок дисконтирования на много лет вперед. В России ситуация относительно будущих доходов и ставок дисконтирования (банковских, кредитных и депозитных ставок) является неопределенной. Поэтому целесообразно использовать метод прямой капитализации.»

В зависимости от имеющейся рыночной информации возможно также применение метода валовой ренты, который отличается от традиционной капитализации ориентацией на валовой доход от аренды, а не на чистый операционный доход. Довольно часто приносящая доход собственность содержит компоненты, не относящиеся к недвижимости - мебель, приборы, оборудование и т. д. И это требуется дополнительно учитывать при оценке.

Современный взгляд на оценку доходной недвижимости допускает два источника дохода:

- арендная плата, поступающая от сдачи собственности в аренду;

- часть дохода от коммерческой эксплуатации собственности.

Арендная плата - общепринятая и наиболее широко используемая база для определения доходности недвижимости при ее оценке.

Чистый операционный годовой доход NOI равен действительному валовому доходу за вычетом эксплуатационных расходов за год. Это чистый доход на всю сумму физических, или финансовых, или правовых интересов. Капитализируя этот доход (с учетом реверсии), получаем стоимость объекта недвижимости, или стоимость права собственности.

Доход на собственные средства равен чистому операционному годовому доходу за вычетом ежегодного обслуживания долга или дохода, который приходится на заемные средства. Доход на собственные средства используется при анализе доходной недвижимости, которая приобретается с привлечением заемных средств.

Доходный метод наиболее удобен для тех видов недвижимости, которые чаще всего покупаются для извлечения дохода. К ним можно отнести сдаваемые в аренду жилые дома, коммерческие здания, здания под размещение учреждений (офисов). Этот подход с трудом применим к таким видам недвижимости, как промышленные здания, которые, как правило, являются частью более крупных производственных структур и редко сдаются в аренду.

Применение доходного метода для объектов, чаще сдающихся в аренду, чем продающихся в собственность, позволяет лучше использовать доступную рыночную информацию. Для определения ставки арендной платы используются достаточно близкие аналоги, обеспечивающие достаточную точность и обоснованность ее оценки. А для определения ставки капитализации или мультипликатора валового дохода могут использоваться и отдаленные аналоги, по которым есть одновременно информация о ставках арендной платы и о продажных ценах (в российской практике это обычно предложения одновременно о сдаче в аренду и о возможной продаже). На арендную плату и на продажную цену объектов определенного назначения ценообразующие факторы действуют примерно одинаково. Поэтому соотношение продажной цены и ставки арендной платы обычно изменяются незначительно даже при значительном различии параметров объектов. Соответственно, при определении значений этих коэффициентов, используемых в доходном методе, можно рассматривать и отдаленные аналоги, непригодные для использования в методе сравнения продаж. Таким образом, частично преодолевается недостаток рыночной информации о продажах объектов-аналогов, близких к оцениваемому объекту.

Модели капитализации дохода характеризуют спрос рынка. Спрос инвесторов на объекты недвижимости того или иного типа зависит от величины дохода и связанной с ней нормы прибыли на вложенный капитал. Это не значит, что предложение не играет здесь никакой роли. Наряду с оценкой будущего дохода, производится еще и расчет текущей ставки дисконта, что подразумевает анализ предложения.

Основное преимущество доходного метода по сравнению с затратным и методом сравнения продаж заключается в том, что он в большей степени отражает представления инвестора о недвижимости как источнике дохода, то есть это качество недвижимости учитывается как основной ценообразующий фактор. Доходный метод оценки тесно связан с затратным и методом сравнения продаж. Например, ставки дохода, применяемые в доходном методе, обычно определяются из анализа сопоставимых инвестиций; затраты на реконструкцию используются при определении денежного потока как дополнительной инвестиции; методы капитализации используются при корректировке различий рыночного и затратного методов.

Для расчета рыночной стоимости оцениваемого земельного участка методом капитализации мы взяли пять наиболее похожих на оцениваемый объект участков.

МО Александровское.

1. 1200 х 10 = 12000 руб./год (ежегодный потенциальный валовый доход)

2. 12000 : 12 = 1000 руб./мес. (валовый доход за 1 месяц)

3. 12000 - 1000 = 11000 руб. (стоимость земельного участка с учетом потерь от неполной загрузки)

4. 11000 х 5% = 550 руб. (издержки)

5. 11000 - 550 = 10450 руб. (чистый операционный доход)

6. 10450 : 60500 = 0,1727 (коэффициент капитализации)

МО Репьёвское.

1. 1500 х 10 = 15000 руб./год (ежегодный потенциальный валовый доход)

2. 15000 : 12 = 1250 руб./мес. (валовый доход за 1 месяц)

3. 15000 - 1250 = 13750 руб. (стоимость земельного участка с учетом потерь от неполной загрузки)

4. 13750 х 5% = 687,5 руб. (издержки)

5. 13750 - 687,5 = 13062,5 руб. (чистый операционный доход)

6. 13062,5 : 47000 = 0,2779 (коэффициент капитализации)

МО Сергиевское.

1. 1700 х 10 = 17000 руб./год (ежегодный потенциальный валовый доход)

2. 17000 : 12 = 1416,7 руб./мес. (валовый доход за 1 месяц)

3. 17000 - 1416,7 = 15583,3 руб. (стоимость земельного участка с учетом потерь от неполной загрузки)

4. 15583,3 х 5% = 779,2 руб. (издержки)

5. 15583,3 - 779,2 = 14804,1 руб. (чистый операционный доход)

6. 14804,1 : 65500 = 0,226 (коэффициент капитализации)

МО Бельщинское.

1. 800 х 10 = 8000 руб./год (ежегодный потенциальный валовый доход)

2. 8000 : 12 = 666,7 руб./мес. (валовый доход за 1 месяц)

3. 8000 - 666,7 = 7333,3 руб. (стоимость земельного участка с учетом потерь от неполной загрузки)

4. 7333,3 х 5% = 366,7 руб. (издержки)

5. 7333,3 - 366,7 = 6966,6 руб. (чистый операционный доход)

6. 6966,6 : 44000 = 0,1583 (коэффициент капитализации)

МО Макаровское.

1. 1500 х 10 = 15000 руб./год (ежегодный потенциальный валовый доход)

2. 15000 : 12 = 1250 руб./мес. (валовый доход за 1 месяц)

3. 15000 - 1250 = 13750 руб. (стоимость земельного участка с учетом потерь от неполной загрузки)

4. 13750 х 5% = 687,5 руб. (издержки)

5. 13750 - 687,5 = 13062,5 руб. (чистый операционный доход)

6. 13062,5 : 48500 = 0,2693 (коэффициент капитализации)

Найдем средний коэффициент капитализации:

(0,1727 + 0,2779 + 0,226 + 0,1583 + 0,2693)/5 = 0,2208

МО Сорокинское.

1. 1900 х 10 = 19000 руб./год (ежегодный потенциальный валовый доход)

2. 19000 : 12 = 1583,3 руб./мес. (валовый доход за 1 месяц)

3. 19000 - 1583,3 = 17416,7 руб. (стоимость земельного участка с учетом потерь от неполной загрузки)

4. 17416,7 х 5% = 670,8 руб. (издержки)

5. 17416,7 - 670,8 = 16745,9 руб. (чистый операционный доход)

6. 16745,9 : 0,2208 = 75842 руб.

Стоимость земельного участка с использованием доходного подхода составила 75842 (семьдесят пять тысяч восемьсот сорок два) рубля.

6. Расчет рыночной оценки земельного участка с индивидуальным жилым домом с использованием сравнительного подхода

Подход сравнения продаж использует цены продажи в качестве индикаторов стоимости аналогичных объектов недвижимости. Цена продажи представляет собой цену, при которой устанавливается равновесие между спросом и предложением. Оценка производится исходя из цен объектов аналогов, скорректированных на различия их характеристик с объектом оценки. Этот подход использует цены продаж аналогичных объектов недвижимости в качестве доказательства стоимости объекта оценки. Если рынок приблизительно соответствовал условиям свободной конкуренции и не претерпел существенных изменений, аналогичный по всем параметрам объект недвижимости будет продан приблизительно за ту же цену.

«Поскольку не существует двух абсолютно одинаковых объектов недвижимости по всем существующим параметрам, (экономическим, физическим, правовым), возникает необходимость внесения поправок в цены объектов аналогов (объектов сравнения). Для приведения цены аналога к виду, сопоставимому со стоимостью объекта оценки, в эту цену объекта - аналога вводится соответствующая понижающая поправка, если по рассматриваемому параметру он лучше объекта оценки, и наоборот, повышающая - если аналог хуже объекта оценки. Если объекты-аналоги существенно отличаются от объекта оценки по размерам (величине), сначала может определяться цена на некоторую единицу измерения (единицу общей или полезной площади, объема, количества мест в кинотеатре и т. д.), а затем уже к цене на эту единицу вводятся поправки для объектов - аналогов. Такая используемая для оценок единица размера объекта называется «единица сравнения», а параметры, по которым могут вводиться поправки к ценам аналогов - «элементы сравнения». К элементам сравнения всегда относится и время. Вводится поправка на разницу между датой оценки и датой определения цены аналога (поправка на изменение рыночных условий)»

Для оценки объекта приведенные цены на единицу сравнения для аналогов умножаются на число таких единиц у объекта оценки, и получаются приведенные цены объектов - аналогов. Затем в качестве результата оценки по этому методу принимается некоторая величина, средняя для полученных приведенных цен объектов сравнения. При этом более близкие аналоги следует учитывать в большей степени.

В этом методе учитывается баланс спроса и предложения. Цена аналога определяется на рынке под воздействием всего комплекса рыночных факторов и учитывает их все. Поэтому при наличии близких аналогов их произведенные цены являются наилучшими индикаторами рыночной стоимости объекта оценки. На них в наименьшей степени влияют гипотезы оценщика, а максимально - рыночная реальность.

В общем виде модель расчета рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости С_Р принимает следующую форму:

С_Р = Ц _i + К _{i ,}

где Ц _i - цена продажи i-го сравнимого объекта недвижимости;

К_i - величина корректировки цены продажи i-го сравнимого объекта недвижимости.

«Цены продаж сравнимых объектов являются одним из факторов, определяющих спрос на оцениваемый объект недвижимости. Маловероятно, что потенциальные покупатели заплатят за оцениваемый объект недвижимости больше, чем они заплатили бы за аналогичный объект. Если цены на аналогичные объекты недвижимости растут, то продавец знает: спрос на данный вид объектов повысился. И наоборот, если цены на данном сегменте рынка недвижимости снижаются, то спрос на данный вид объектов падает»

При оценке недвижимости методом сравнения продаж необходимо сформировать информационную базу движения цен продаж по конкретному типу объектов недвижимости в рамках рассматриваемого рынка недвижимости. Реализация метода сравнения продаж предполагает такую последовательность этапов:

1) Анализ рыночной ситуации по объектам недвижимости рассматриваемого типа, региону и выбор информационного массива для реализации последующих этапов;

2) Определение единиц сравнения и показателей (элементов сравнения), существенно влияющих на стоимость рассматриваемого объекта недвижимости;

3) Разработка модели, которая связывает единицы сравнения с показателями (элементами) сравнения;

4) Применение модели к объектам сравнения для расчета скорректированных цен продаж объектов сравнения;

5) Анализ скорректированных цен продаж объекта сравнения для определения стоимости оцениваемого объекта.

После анализа рыночной ситуации относительно сделок купли-продажи объектов недвижимости рассматриваемого типа необходимо определить единицу сравнения и основные показатели (элементы) сравнения, существенно влияющие на стоимость оцениваемого объекта недвижимости. В оценочной практике дифференцированно рассматривают объекты недвижимости по двум группам: неосвоенные и освоенные земельные участки. По первой группе при анализе продаж или предоставлении в долгосрочную аренду незастроенных земельных участков можно выделить две основные единицы сравнения:

1) цену за единицу площади;

2) цену за весь участок.

Из этих двух единиц сравнения наиболее распространенной является цена за единицу площади. В качестве цены единицы площади земельного участка используются цены за 1 га (сельскохозяйственные и лесные угодья либо территория промышленной зоны и т. п.), за 1 сотку (под строительство индивидуального дома, коттеджа, загородной дачи), за 1 м² (под строительство зданий, гаражей, торговых киосков, павильонов и прочего на городской территории). Принятие в качестве единицы сравнения цены за весь участок возможно, если рассматриваются стандартные по размерам земельные участки.

Для второй группы объектов недвижимости - застроенные земельные участки - в качестве единиц сравнения можно выделить цены за:

- 1 кв.м общей или полезной площади жилого, офисного или гостиничного здания, коттеджа, дачи, квартиры и т. д.;

- комнату, квартиру или объект недвижимости.

Наиболее распространенной единицей сравнения для российских условий в настоящее время является цена 1 кв.м общей или полезной площади. Если рассматривается доходная недвижимость (офисное или торговое здание), то полезной площадью считается площадь, сдаваемая в аренду (не учитывается площадь лифтов, коридоров и т. п.).

После выбора единицы сравнения (той или иной цены продажи) необходимо определить основные показатели (характеристики) или элементы сравнения, используя которые можно смоделировать стоимость оцениваемого объекта недвижимости посредством необходимых корректировок цен продажи сравнимых объектов. Исходя из этого, можно сформулировать основное правило корректировок при реализации метода сравнения продаж.

Построение модели стоимости оцениваемого объекта недвижимости, связывающей единицы сравнения с элементами сравнения, расчет корректировок по выбранным элементам и применение этой модели к объектам сравнения предполагают применения соответствующих методов выполнения корректировок. Наиболее распространенными среди них являются следующие:

1. Анализ парного набора данных. Цены продажи сравниваются по двум объектам недвижимости, чтобы определить величину корректировки для одного элемента сравнения. При этом два выбранных объекта недвижимости идентичны по всем элементам сравнения, кроме одного, по которому и проводится анализ.

2. Анализ вторичного рынка применяется, когда рыночная информация по продажам не дает возможности оценщику провести анализ парного набора данных. В этом случае определение величины корректировок базируется на рыночных данных, не относящихся непосредственно к рассматриваемому объекту оценки и объектам сравнения.

3. Качественный анализ применяется, когда ненадежные рыночные данные не позволяют оценщику проанализировать парный набор данных, а также при необходимости проведения экспресс-расчета оценки недвижимости. Этот метод основывается на ранжировании качественных характеристик (элементов сравнения) в категориях типа: значительно лучше, немного лучше, равный, немного хуже, значительно хуже.

Метод сравнения продаж лучше всего работает, когда сопоставимые объекты недвижимости продаются часто, и есть достаточно достоверной рыночной информации об объектах-аналогах. Рынки с высоким уровнем конкуренции порождают цены продаж, отражающие истинную рыночную стоимость товара. На рынках с низким уровнем конкуренции цены скорее отражают стоимость инвестиционного капитала или потребительную стоимость.

Корректировки к рыночной стоимости объекта недвижимости:

Основные показатели	120000 1	80000 2	140000 3	132000 4	90000 5
Дата продажи	- 1200	- 1600	- 1400	- 1320	- 1800
Местоположение	0	- 4800	- 8400	0	- 1800
Год постройки	+ 3600	0	0	0	+ 2700
Площадь з/у	0	+ 8000	+ 7000	0	+ 4500
Инж. обеспеч.	+ 6000	0	0	+ 6600	0
Кач-во постройки	0	+ 4000	0	+ 6600	0
Скор. цена объекта в целом	128400	85600	137200	143880	93600
В расчете на 1 кв.м общей пл. жилого дома	917,1	856	596,5	757,3	780

Дата продажи.

В течение последних двух месяцев рыночные цены на индивидуальные жилые дома в среднем упали на 2 %.

Местоположение.

На каждые 5 км цена изменяется на 2 %.

Год постройки.

На разницу более 5 лет цена изменяется на 3 %.

Площадь земельного участка.

На каждые 0,05 га цена изменяется на 5%.

Инженерное обеспечение.

На каждый пункт цена изменяется на 5 %.

Качество постройки.

На каждую ступень цена изменяется на 5 %.

Найдем среднюю цену за 1 кв.м сопоставимых объектов недвижимости:

(917,1 + 856 + 596,5 + 757,3 + 780)/5 = 781,4 руб.

781,4 х 180 = 140652 руб.

Рыночная стоимость земельного участка с индивидуальным жилым домом с использованием сравнительного подхода равна 140652 (сто сорок тысяч шестьсот пятьдесят два) рубля.

7. Согласование результатов и заключение о рыночной стоимости объекта оценки

Перечисленные выше методы оценки недвижимости не используются изолированно, а взаимно дополняют друг друга. Для оценки конкретного объекта недвижимости используются, как правило, несколько методик из разных подходов. Далее результаты, полученные с помощью различных методик, сопоставляются между собой для определения окончательной оценки (окончательного уровня стоимости оцениваемого объекта).

В зависимости от целей оценки и имеющейся информации каждый из трех методов оценки применим в большей или меньшей степени, и дает более или менее достоверный результат. Эти различия должны учитываться при сведении полученных этим методом выводов в единую интегральную оценку объекта недвижимости.

В данной работе нами были использованы три подхода к оценке, результаты которых приведены ниже:

Затратный подход	171691 рублей
Доходный подход	75842 рублей (без учета стоимости жилого дома)
Сравнительный подход	140650 рублей

Примененные методы оценки дали различные, но достаточно близкие значения, каждое из которых имеет законное место как конечный результат.

При установлении окончательной величины рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости максимальный вес достоверности был присвоен методу прямого сравнительного анализа продаж, поскольку этот метод наиболее точно моделирует рынок продаж земельных участков с индивидуальным жилым домом.

При определении стоимости оцениваемого объекта недвижимости доходным методом, оценивался только земельный участок, поэтому полученный результат не может считаться окончательным.

Затратному методу было уделено столь же пристальное внимание, однако полученный с его применением результат имеет меньший вес при окончательном решении о рыночной стоимости оцениваемого объекта и в данном отчете выполняет функцию подтверждения результата оценки.

Исходя из приведенных данных, объект оценки имеет рыночную стоимость в размере 140650 (сто двадцать одна тысяча десять) рублей.

Заключение

В результате проведенного исследования видно, что задача организации оценки стоимости недвижимости решается путем применения современных методов оценки, учитывающих индивидуальные особенности объектов, но, в то же время, требующих применения математического моделирования, без которого невозможно получение адекватно отражающего действительность результата.

Расчет рыночной стоимости объекта, произведенный мною с применением трех стандартных методов оценки, имеющих свою методологическую базу для расчета, вследствие принципиальных расхождений в критериях оценки, обуславливает получение различных ценовых характеристик данного объекта.

Изолированное использование при оценке недвижимости отдельных методов, будь то затратный метод, или метод, основанный на сравнении рыночных показателей, равно как и метод капитализации дохода, недостаточны для проведения полноценной оценки стоимости объекта. Даже заключительная процедура оценки, когда в результате применения всех трех указанных методов получают некую среднюю величину, не может считаться достаточной. Оценщик формирует свое мнение о стоимости объекта в процессе согласования, проверки и анализа данных, вызывающих у него наибольшее доверие. Если считается, что для изучения конкретного типа недвижимости более всего подходит какой-то определенный метод оценки, то такой метод должен иметь приоритетное значение.

Следует помнить, что оценка недвижимости - это определение ее предположительной рыночной стоимости. Достоверность такого предположения полностью зависит от того, насколько аргументировано, комплексно и профессионально конкретный оценщик произвел процедуру оценки.

Список использованной литературы

1. Черняк А.В. «Оценка городской недвижимости» - М., Русская Деловая Литература, 1996 г.

2. Харрисон Г. «Оценка недвижимости» (учебное пособие) - М., 1994 г.

3. Коростелев С.П. «Основы теории и практики оценки недвижимости» Учебное пособие - М.: Русская Деловая Литература, 1997г.

4. Белокрыл А.М. и др. «Оценка рыночной стоимости недвижимости» - М.: Дело, 1998.

5. Асаул А.Н. и др. «Экономика недвижимости: Учебное пособие для вузов» - М.: МИКХиС, 2001.

6. Федеральный закон Российской Федерации «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ,- М: ИНФРА-М, 2002.

7. Крутик А.Б., Горенбургов М.А., Горенбургов Ю.М. «Экономика недвижимости» - Санкт-Петербург, 2001 г.

8. Гранова И.В. «Оценка недвижимости. Учебное пособие» - СПб: Питер, 2001.

9. Новиков Б.Д. «Рынок и оценка недвижимости в России» - М.: «Экзамен», 2000.

Размещено на Allbest.ru