Жилищный рынок в России

Размещено на http://www.allbest.ru/

"Жилищный рынок в России"

жилищный ипотечный кредитование



Введение

Одна из наиболее значимых и сложных социальных проблем в России - жилищная проблема. Доставшаяся в наследство еще с советских времен, сегодня проблема доступного и качественного жилья не приблизилась, а, скорее отдалилась от своего решения. Действительно, социальное жилье почти не строится, а цены на коммерческое таковы, что купить его могут только очень богатые люди. Активная миграция населения из российской глубинки в мегаполисы оставляет вымершими деревни. К той же участи постепенно приближаются и малые города России. Значит, строительство в них невыгодно, инвесторы вкладывают средства в города - миллионники. При этом стремятся получить земельные участки в престижных старых районах и построить в них дорогое элитное жилье.

Особая проблема заключается в том, что в стране закрылись многие домостроительные комбинаты, которые строили дешевые дома по типовым проектам. Есть и проблемы с производством необходимых для строительства материалов: цемента, кирпича, труб. Все это сегодня в основном поступает из-за рубежа, что существенно увеличивает стоимость жилья.

Попытки решить проблему с помощью привлечения механизма ипотечного кредитования не привели к успеху из-за чрезвычайно высоких кредитных ставок. Опыт зарубежных стран показывает, что увлечение ипотекой и выдача необоснованных кредитов могут иметь весьма серьезные последствия для всей мировой экономики.

В то же время очевидно, что без грамотного использования рыночных механизмов проблема обеспечения населения нашей страны комфортным и одновременно доступным жильем не может быть решена. В этой связи тема настоящей работы является актуальной. Автор данного реферата ставит перед собой задачу рассмотреть жилищный рынок в России: проблемы социального жилья, собственности, аренды и приватизации, возможные пути их решения.

Структурно работа состоит из двух частей, основанных на анализе статей из экономических журналов.



Жилищные нацпроекты

Властные структуры всех уровней хорошо осознают социальную важность решения жилищных проблем. Еще в докризисный период объявлен приоритетным национальный проект «Доступное и комфортное жилье - гражданам России». До него предлагался проект «Жилище для россиян».

Федеральная целевая программа (ФЦП) «Жилище», рассчитанная на 2002-2010 годы, является сегодня основным инструментом Правительства РФ в проведении жилищной политики в стране.

Предтеча ФЦП «Жилище» -- государственная целевая программа с тем же названием, которая была одобрена в 1993 году. Кроме нее существовали и другие проекты. В 2001 году всех их объединила ФЦП «Жилище». Но она тоже претерпела изменения с учетом национального проекта «Доступное и комфортное жилье -- гражданам России».

Разработчики новой редакции программы -- Федеральное агентство по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству, Минрегион, МЭРТ и фонд «Институт экономики города» (который в свое время готовил пакет законов, направленных на формирование рынка доступного жилья в России, в том числе Жилищный и Градостроительный кодексы).

Предполагается, что большинство людей смогут сами заработать на жилье и приобрести его на рыночных условиях, используя ипотечные кредиты. Государство несет обязательства по удовлетворению жилищных потребностей лишь части граждан льготных категорий, как записано в Жилищном кодексе. Кроме того, программа дает шанс на частичное покрытие стоимости квартиры за счет бюджетных средств молодым семьям. Данные социологических исследований показывают, что проблема, связанная с жильем, стоит перед 61 % российских семей, в той или иной степени не удовлетворенных жилищными условиями. При этом каждая четвертая семья имеет жилое помещение, находящееся в плохом или очень плохом состоянии. Общая потребность населения России в жилплощади составляет 1570 млн. кв. м, для ее удовлетворения необходимо увеличить жилищный фонд на 46 %.

Реализация ФЦП «Жилище» будет происходить по четырем основным направлениям:

1) развитие жилищного строительства;

2) совершенствование жилищно-коммунального комплекса;

3) совершенствование системы ипотечного жилищного кредитования населения и рынка жилья;

4) выполнение государственных обязательств по обеспечению жильем граждан, которые относятся к категориям, установленным федеральным законодательством, и нормативное правовое обеспечение организации предоставления гражданам жилых помещений социального использования.

Развитие жилищного строительства

Для решения задач этого направления принята подпрограмма «Обеспечение земельных участков коммунальной инфраструктурой в целях жилищного строительства». В ее рамках компании, которые будут заниматься подготовкой площадок под строительство жилья, получат поддержку в форме государственных гарантий РФ по заимствованиям, также им возместят часть затрат на уплату процентов по кредитам за счет бюджетных субсидий. Такую же помощь призваны оказывать субъекты РФ и муниципальные образования. Но общий объем государственных гарантий всех уровней не может быть более 80 % основной суммы долга по кредитам, выданным в 2006 году. В последующие годы поддержка сократится до 65 % в 2007 году и 50 % в 2008-2009 годах. Та же схема распространяется на возмещение затрат на уплату процентов по кредитам. Реализация мер подпрограммы обеспечит дополнительный ввод жилья в 2006-2010 годах общей площадью 61,6 млн. кв. м.



Совершенствование ЖКХ

Финансирование мероприятий по направлению «Совершенствование ЖКХ» будет происходить в рамках подпрограммы «Модернизация объектов коммунальной инфраструктуры», на реализацию которой в 2006-2010 годах предусмотрено выделить из федерального бюджета 27,5 млрд. рублей.

Необходимым условием предоставления средств по этой подпрограмме является финансирование проектов модернизации объектов коммунальной инфраструктуры со стороны субъектов РФ, муниципальных образований и частных инвесторов.

В рамках подпрограммы будут также осуществлены мероприятия по переселению граждан из жилищного фонда, признанного непригодным для проживания, и из жилищного фонда с высоким (более 70 %) уровнем износа.

С целью обеспечения прозрачности процедур государственной финансовой поддержки решено осуществить постепенный отказ от выделения бюджетных средств на подготовку к работе в зимних условиях и переход к использованию для данных целей кредитных ресурсов.

Развитие ипотечного жилищного кредитования населения и рынка жилья

Данное направление предполагают развивать за счет оказания государственной поддержки Агентству по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК). В целом за 2006-2010 годы будут предоставлены государственные гарантии РФ по заимствованиям АИЖК в размере 138 млрд. рублей. Расходы федерального бюджета на увеличение уставного капитала агентства составят 22,2 млрд. рублей.

Государственная поддержка АИЖК, по мнению разработчиков ФЦП «Жилище», в 2006-2007 годах позволит расширить возможности рефинансирования ипотечных жилищных кредитов и снизить ставки по ним. В 2006-2007 годах для улучшения жилищных условий 446 тыс. семей смогут воспользоваться ипотечными кредитами, а в 2006-2010 годах их станет более 1,4 млн. В 2007 году объем выданных ипотечных жилищных кредитов и займов должен составить 151 млрд. рублей, что в 7,6 раза больше по сравнению с 2004 годом, а в 2010 году -- 415 млрд. рублей, то есть в 2,7 раза больше по сравнению с 2007 годом. При этом около 30 % кредитов будут рефинансированы в АИЖК.

Предусмотрена отдельная подпрограмма «Обеспечение жильем молодых семей», в рамках которой такие семьи получат субсидии из бюджетов на приобретение жилья, в том числе на уплату первоначального взноса при получении ипотечного кредита или займа для приобретения жилья либо строительства индивидуального жилого дома. Размер субсидий зависит от того, есть в семье дети или нет. В последнем случае субсидия составит не менее 35 % от средней стоимости жилья (в том числе 10 % за счет средств федерального бюджета и не менее 25 % за счет средств бюджетов субъектов РФ и местных бюджетов). Молодые семьи, имеющие одного и более ребенка, смогут получить субсидию не менее 40 % от средней стоимости жилья (в том числе 10 % за счет средств федерального бюджета и не менее 30 % за счет средств бюджетов субъектов РФ и местных бюджетов.

Причем предполагают, что недостающие средства для приобретения жилья будут привлечены за счет ипотечных жилищных кредитов или займов, собственных средств получателей субсидий (молодых семей) и других источников.

Всего за 2006-2010 годы в рамках подпрограммы улучшат жилищные условия 181,7 тыс. молодых семей, в том числе в 2006-2007 годах -- 69,5 тыс.

Выполнение государственных обязательств в отношении некоторых категорий граждан

Обеспечение жильем граждан, которые относятся к определенным категориям, установленным федеральным законодательством, будут осуществлять посредством выпуска государственных жилищных сертификатов в рамках отдельной подпрограммы. Речь идет о военнослужащих, увольняемых (и уволенных) с военной службы, и приравненных к ним лицах, о выезжающих из районов Крайнего Севера и приравненных к ним местностей, о гражданах РФ, постоянно работающих на комплексе «Байконур» и подлежащих отселению, о тех, кто принимал участие в ликвидации последствий аварии на Чернобыльской АЭС, на производственном объединении «Маяк», о пострадавших в результате этих аварий, а также о ветеранах подразделений особого риска и о вынужденных переселенцах.

На финансирование данной подпрограммы за счет средств федерального бюджета предусмотрены расходы в 2006-2010 годах в размере 133,1 млрд. рублей. Реализация подпрограммы позволит выполнить в 2006-2007 годах государственные обязательства по обеспечению жильем 46,1 тыс. семей из числа тех, кто имеет отношение к той или иной из перечисленных категорий граждан.

В целом в 2006-2010 годах такие обязательства будут выполнены в отношении 132,3 тыс. семей, что составляет 18,6 % от общего числа нуждающихся в улучшении жилищных условий (относящихся к указанным категориям граждан).

Общий объем финансирования ФЦП «Жилище» в 2002-2010 годах -- 902,4 млрд. рублей. Он включает средства федерального бюджета (298,8 млрд. руб.) и бюджетов субъектов РФ, муниципальных образований, частных инвесторов и граждан.

Координацию процесса реализации ФЦП «Жилище» и входящих в ее состав подпрограмм осуществляет межведомственная рабочая группа по реализации приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье -- гражданам России». Мониторинг реализации ФЦП «Жилище» решено проводить в субъектах РФ ежегодно с представлением информации о достигнутых результатах в Министерство регионального развития России.

По расчетам авторов ФЦП «Жилище» к 2010 году страна должна выйти на следующие показатели:

21,7 кв. м -- размер жилой площади на одного человека (в 2004 году -- 20 кв. м); 3года -- совокупный денежный доход семьи из трех человек за такой срок (в 2004 году -- за 3,9 года) будет равен средней стоимости стандартной квартиры общей площадью 54 кв. м;

30 % семей смогут приобретать жилье с помощью собственных и заемных средств (в 2004 году -- 9 % семей);

80 млн. кв. м -- годовой объем ввода жилья (в 2004 году -- 41,2 млн. кв. м);

415 млрд. рублей -- объем выдаваемых гражданам ипотечных жилищных кредитов и займов в год (в 2004 году -- 20 млрд. рублей);

5-7 лет -- среднее время ожидания предоставления жилых помещений социального использования (в 2004 году -- 15-20 лет);

181,7 тыс. молодых семей будут обеспечены жильем за счет средств федерального бюджета в 2006-2010 годах;

132,3 тыс. семей граждан, относящихся к категориям, установленным федеральным законодательством, улучшат жилищные условия за счет средств федерального бюджета в 2006-2010 годах;

до 50 % будет снижен уровень износа основных фондов коммунального хозяйства (в 2004 году -- до 60 %). Недвижимость и цены №12, 2006 г

Пути выхода из жилищного кризиса

Написанная три года назад процитированная выше статья весьма интересна тем, что уже к моменту ее написания было понятно, что рост цен на жилье существенно опережает покупательскую способность тех граждан, для которых покупка жилья особенно значима. Резкий скачок цен произошел в начале 2005 года, т.е. до написания данной статьи. Уже вавгусту 2008 года стало очевидно, что авторы ФЦП проявили ничем не подтвержденный оптимизм. Мировой кризис лишний раз показал несостоятельность программ в жилищной сфере, хотя и вынудил строителей пойти на существенное снижение цен на рынке. Однако даже такое снижение не повлияло на доступность рынков жилья.

Автор настоящей работы рассмотрел ряд публикаций Например, Тихонова Н.Е., Акатнова А.М., Седова Н.Н.,Жилищная обеспеченность и жилищная политика в современной России // "Социологические исследования", 2007, №1, с. 71-81 по вопросу решения жилищной проблемы, сравнил написанное с реальной собственной ситуацией и ситуацией многочисленных знакомых и пришел к следующим выводам:

1. Проблема становления рынка жилья в России имеет важнейшее экономическое и социальное значение для нашей страны

2. Проблема далека от решения и требует не только использования рыночных механизмов, но и активного государственного вмешательства

3. Государственное вмешательство должно осуществляться следующим путем:

А) Самыми жесткими антимонопольными мерами, пресекающими любые попытки ценового сговора строительных фирм

Б) Стимулирующими мерами в сфере налоговой политики. Эти меры должны касаться не только строительных компаний, но и производителей стройматериалов и комплектующих, а также разработчиков проектов жилых зданий. Следует проводить конкурсы наиболее экономичных проектов и стимулировать строительство в первую очередь дешевого жилья

В) В качестве стимулирующих мер могут быть меры по снижению цен земельных участков в том случае, если цена 1 м² не будет превышать оговоренной заранее суммы.

Г) Одна из бед современной России - перенаселенность мегаполисов и бегство граждан страны из сел, деревень, малых и средних городов. Государство должно стимулировать строительство дешевого жилья именно в «глубинной» России, одновременно дотируя проведение туда коммуникаций и перемещение производственных мощностей.

Д) Мы видели, что ипотечная политика не привела к желаемым результатам. Банковский процент велик и недоступен для большинства нуждающихся в жилье граждан, кроме того мировая практика показала малую надежность возврата ипотечных кредитов, что наносит тяжкий удар по банковскому сектору и вызывает финансовые кризисы. В этой связи было бы правильным обеспечивать серьезными налоговыми льготами крупные предприятия, поддерживающие своих сотрудников услугами по приобретению жилья: кредитами, прямыми денежными выплатами и т.п.

Проблемы жилищного рынка

Во втором разделе данной работы рассмотрим проблемы социального жилья, собственности, аренды и приватизации.

В большинстве стран жилищная политика является одной из наиболее значимых отраслей публичной политики, одной из наиболее острых и постоянных тем общественных дискуссий.

В общественном сознании России жилищной политики как таковой не было почти сто лет. Одномерная (вне жилищной экономики) система государственных мер советской эпохи никак не могла претендовать на статус полноценной политики. В 1990-е годы слова «жилищная политика» казались окончательно вытесненными такими терминами, как «реформа ЖКХ» или «подготовка к зиме». Еще одной причиной стала бессрочная и бесплатная приватизация, длящаяся с 1990 года. Во многих странах формирование и использование государственного и муниципального жилья, жилья социального, является ядром (иногда относительно небольшим) жилищной политики, поскольку это наиболее энергичная форма государственного вмешательства в функционирование жилищного рынка. В России это было тем более так. С началом приватизации это ядро из поля жилищной политики как бы исчезло: ведь если государственное и муниципальное жилье - это жилье, которое «пока не приватизировано», и сколько его останется через год, никто не знает, какая тут может быть долгосрочная стратегия.

В последнее время вновь стали говорить о жилищной политике, что свидетельствует о положительных сдвигах. Стали говорить, потому что ситуация изменилась. Во-первых, с точки зрения бюджетной обеспеченности не так гнетет знаменитая «подготовка к зиме», можно поднять голову и оглядеться по сторонам. Во-вторых, с принятием Жилищного кодекса Российской Федерации (ЖК РФ), других законов законодатель внес некоторую ясность относительно того, во что публичная власть намерена вмешиваться, а во что нет. В частности, выяснилось, что социальное жилье сохраняется, причем не на маргинальном уровне в 1-2 процента как, скажем, в США, а в качестве серьезного сегмента жилищного фонда - на уровне 15-20 процентов, как в большинстве европейских стран (сколько именно - зависит от количества жилья, которое будет приватизировано до окончания бесплатной приватизации в 2010 году). За социальное жилье (жилищный фонд социального использования) отвечают органы местного самоуправления, они же должны его строить из средств своих бюджетов, скорее всего, в основном после 2010 года, когда не будет риска «потерять» это жилье на следующий день после передачи его внаем. Сколько такого жилья нужно строить? В каких районах города строить? Каким должно быть это жилье? Что делать с оставшимися неприватизированными квартирами в многоквартирных домах? Один вопрос тянет за собой следующий, и постепенно формируется проблемное поле «настоящей» жилищной политики, все более выходящее за рамки проблем собственно социального жилья.

На этом этапе особенно важно правильно забить колышки под фундамент вновь отстраиваемого здания жилищной политики. А это не так просто, как кажется. Информационная недостаточность последних лет чревата появлением мифов и проектов «вечных двигателей». Все это способно серьезно затормозить «строительство». Опасности здесь по большому счету две:

1) неправильно оценить уроки мирового опыта и основные глобальные тенденции развития в жилищной сфере и

2) ошибиться в оценке нашего сегодняшнего положения и того пути, который был пройден за годы реформ.

В контексте сказанного показательна недавно вышедшая книга В. Глазунова и В. Самошина «Доступное жилье. Люди и национальный проект» , в которой предпринимается попытка комплексного взгляда на жилищную сферу и одновременно разворачивается система мифов и заблуждений, складывающаяся вокруг этого на наших глазах. Рассмотрим их по порядку.

«Сложившаяся в современной России структура жилищного фонда по формам собственности является резко неэффективной... Причина нашего попадания в {институциональную} ловушку - ошибочная приватизация обособленных квартир в государственных домахГлазунов С. Самошин В., Доступное жилье: люди и национальный проект, Москва: Европа, 2006. С 49. Смешение форм собственности в многоквартирном доме, то есть принцип конгломерата, закреплен в новом ЖК и в нем нет ни одного намека, что от такого жилья надо избавляться»Глазунов С. Самошин В., Доступное жилье: люди и национальный проект, Москва: Европа, 2006. С.65.

Сама по себе структура жилищного фонда по формам собственности не является эффективной или неэффективной. Другое дело, что многоквартирный дом действительно является чрезвычайно сложным объектом для эффективного управления, особенно в российских условиях, и эту проблему предстоит решать еще долгие годы. Но причина этого более серьезная, чем «ошибочная приватизация». Большая часть жилищного фонда России построена в 60-80-е годы двадцатого века в условиях плановой экономики. Построена без учета сигналов рынка в том виде, в каком в условиях рыночной экономики мы не могли бы себе позволить жить, либо не захотели бы жить, имей мы возможность выбора. Дело не только в «сверхбольших» многоквартирных домах, где особенно трудно принимать согласованные решения по всем вопросам (от капитального ремонта дома до замены перегоревшей лампочки), но также и в системах коммунального обеспечения, использованных строительных материалах и т. д. Этот огромный массив недвижимости чрезвычайно трудно «вписать в рыночную экономику», и «хороших» решений здесь пока не найдено. Можно было бы только поддержать тезис авторов о том, что введение обязательности членства в товариществах собственников жилья (ТСЖ) Там же, с.74 способствовало бы улучшению управления многоквартирными домами. Но опять же нужно считаться с реалиями, в которых формируется новая жилищная политика - добровольность членства в ТСЖ установлена решением Конституционного Суда Российской Федерации (кстати, мы едва ли не единственная страна, которая пошла по этому пути), и новый Жилищный кодекс был, к сожалению, не правомочен «переписать» это решение.

Была ли ошибкой политика приватизации отдельных квартир? Ответить на этот вопрос возможно лишь в сослагательном наклонении, однако такой ответ мало что дает и, более того, порождает новые вопросы. Смогли бы все те, кто решил свои жилищные проблемы через сделки на рынке жилья, решить их, не имея права собственности? Какую роль сыграла приватизация жилья в целом в смягчении шока перехода к рыночной экономике для значительных групп населения? Когда в 1990 году Верховный Совет СССР принимал решение о приватизации, многие вопросы тогда еще даже не ставились. Не было понятно и то, что, разрешив приватизацию жилья, будет неимоверно сложно принять политическое решение о прекращении режима так называемой бесплатной и бессрочной приватизации.

И это действительно очень серьезно, поскольку следствием нерешенности этой проблемы является возведение все новых и новых многоквартирных домов-конгломератов, в которых муниципалитет продолжает получать социальные квартиры «по бартеру».

После окончания «волеизъявления граждан» необходимо подвести под приватизацией черту и выстраивать новые правила игры, в том числе в сфере управления многоквартирными домами. Но только в 2004 году появилась политическая воля для принятия такого решения. Однако недавно срок приватизации с 2007 был продлен до 2010 года (при том, что основная масса квартир была приватизирована до 1995 года). Здесь, как и во многих других случаях, жилищная «политика» попирает жилищную экономику.

Что касается претензий к Жилищному кодексу, то они и не по адресу, и не по делу. Жилищный кодекс должен регулировать сложившиеся отношения, в том числе по управлению многоквартирными домами, вне зависимости от того, нравятся они нам или нет. Именно с принятием Жилищного кодекса связано политическое решение о прекращении бесплатной приватизации, благодаря которому после 2010 года наконец появится возможность ликвидировать смешение частной и муниципальной собственности в одном многоквартирном доме. В Жилищном кодексе содержится-таки прозрачный «намек» на то, что от «конгломератов» нужно избавляться. Муниципалитет в таком доме имеет те же права, что и другие собственники, и в отсутствие большинства голосов не сможет блокировать, например, решение об увеличении размеров платы за содержание и ремонт жилья с целью повышения качества предоставляемых услуг. Решение это нужно будет исполнять, а вот права на этом основании увеличить плату по договору социального найма у муниципалитета не будет (статья 155 часть 4 ЖК РФ). Выхода два: либо доплачивать за каждого из таких нанимателей, либо начать процесс консолидации социального жилья в многоквартирных донах, которые целиком будут находиться в муниципальной собственности.

«Нигде в мире доля собственного жилья горожан не превышает половины его объема, тогда как половина, а то и две трети жилого фонда - это доходные дома, в которых жители снимают квартиры сообразно своему уровню дохода»Глазунов С. Самошин В., Доступное жилье: люди и национальный проект, Москва: Европа, 2006. С.10.

Относительно жилья в собственности статистика свидетельствует об обратном: Великобритания - 69 процентов, Франция - 56, Нидерланды - 55, Венгрия - 92, Испания -82 процента и т. д. (данные за 2003 год). Правда, это статистика по странам в целом, а не только по городским поселениям, но и с учетом доли городского населения в большинстве стран «меньше половины» никак не получается. Кроме того, следует помнить, что приведенные статистические данные касаются лишь той доли жилья, в котором сами собственники и проживают. Жилье, сдаваемое в аренду частными лицами (а не профессиональными арендодателями), учитывается по другой статистической статье.

По данным за 2003 год, из 19 стран Европейского союза только в Германии и Швеции менее половины жилья - это жилые помещения, в которых проживают его собственники (соответственно 45 и 46 процентов).

Наиболее высокая доля арендного сектора - в Германии (почти 60 процентов). Однако если из этой цифры вычесть социальное жилье, то на долю частного арендного жилья (причем далеко не все такие жилые дома являются «доходными домами») остается примерно 48 процентов. Действительно «около половины», но при этом в Германии структура жилищного фонда существенно отличается от других европейских стран, в которых доля частного арендного жилья не превышает 25 процентов (Австрия - 25, Дания - 23, Франция - 21 процент; в других странах - и того меньше). Не менее важно и то, что за последние четверть века доля рыночной аренды сократилось, и существенно, практически во всех странах, например в Бельгии - с 31 до 24 процентов, в Нидерландах - с 24 до 11 процентов. Видимо, за этими цифрами стоят какие-то серьезные процессы, в которых стоило бы разобраться, прежде чем провозглашать доходные дома очередной панацеей.

«Решение жилищного вопроса в {национальном проекте} (и вообще в России) понимается исключительно как приобретение квартиры в собственность»Глазунов С. Самошин В., Доступное жилье: люди и национальный проект, Москва: Европа, 2006. С.67.

В России (в отличие от некоторых стран СНГ) никогда и ни на каком уровне не обсуждался всерьез вопрос об отказе от государственного и муниципального жилищного фонда социального использования. Около половины статей нового Жилищного кодекса Российской Федерации посвящены регулированию именно этого вида жилищного фонда. Снижение сроков ожидания социального жилья - один из ключевых показателей реализации приоритетного национального проекта.

«...Собственным жильем владеют только люди состоятельные, которые могут его содержать, управлять им, защищать от преступных посягательств... Люди с достатком ниже среднего живут, как правило, в арендном жилье» Там же, с. 68.

Вряд ли есть основания делать подобный глобальный вывод. Достаточно вспомнить, что в России, как и во всем мире, значительная часть бедного населения проживает в сельской местности и малых городах в собственных домах, где их никто не спрашивает, могут ли они содержать свое жилье, управлять им и т. п. Но и в многоквартирных домах проживают собственники жилья с низким доходом, причем не только в России. В странах Европы доля бедных домохозяйств (с доходом менее 60 процентов от медианного), являющихся собственниками жилых помещений, равна или не намного ниже, чем соответствующая доля во всем населении (например во Франции -соответственно 12 и 15 процентов, в Италии- 17 и 19 процентов, в Австрии - 12 и 12 процентов). В целом вероятность встретить бедную семью среди семей - собственников жилья составляет 0,8-1,0 от вероятности встретить бедную семью при случайной выборке, и только в Германии, Нидерландах и Швеции это соотношение составляет менее 0,65.

Почти во всех странах семьи с низкими доходами являются объектами государственных программ поддержки в жилищной сфере. Эта поддержка может осуществляться и осуществляется как путем строительства и последующего распределения социального жилья, так и путем предоставления субсидий собственникам (на оплату коммунальных услуг, капитальный ремонт и т. п.). Выбор той или иной формы поддержки (или их сочетания) зависит от множества факторов. При этом вопрос, насколько эффективны решения по управлению жильем (особенно в условиях многоквартирного дома), принимаемые бедными собственниками или с их участием, абсолютно правомерен, как, впрочем, правомерен и вопрос об эффективности решений, принимаемых бюрокра­тией, ведающей социальным жильем.

«Частный доходный дом как вид жилья оказался очень эффективным. Во-первых, это доступное жилье, любой человек может легко нанять квартиру в своей ценовой категории в течение короткого времени, ... как вид бизнеса является прибыльным, обеспечивает пополнение городского бюджета...»Глазунов С. Самошин В., Доступное жилье: люди и национальный проект, Москва: Европа, 2006. С.28. «За все время реформ в России не было построено ни одного частного доходного дома. И это при огромном спросе на арендное жилье!»Глазунов С. Самошин В., Доступное жилье: люди и национальный проект, Москва: Европа, 2006. С. 43.

Если в течение огромного периода времени предложение никак не реагирует на якобы огромный спрос, этому должны быть экономические причины. Одна из причин лежит на поверхности - частное арендное жилье вовсе не является дешевым. Ведь арендодатель через арендную плату должен компенсировать все виды расходов, которые нес бы проживающий в аналогичной квартире собственник. Да, он не платит налог, но собственник то доходного дома платит! Плюс прибыль, которую захочет получить бизнесмен. Плюс более высокий процент, под который он получит кредит в банке, по сравнению со строительством жилья на продажу - проект то рискованный. Получается, что на круг арендатор за аналогичное жилье заплатит никак не меньше собственника. Но зато не нужно копить на квартиру, даже на первоначальный взнос при получении ипотечного кредита! Казалось бы, одно это обстоятельство должно перевесить все сказанное, и на такое жилье должен быть значительный спрос, особенно со стороны молодых семей, внешних и внутренних мигрантов, иных категорий населения, предъявляющих повышенные требования к жилищной мобильности. Однако не перевешивает. Риски подобных бизнес-проэктов пока таковы, что.будучи заложенными в цену арендной платы, дадут величину едва ли не больше, чем та, которая сегодня существует в Западной Европе. Нынешние цены на рынке аренды - это цены, запрашиваемые «непрофессиональными арендодателями», и для большинства потенциальных арендаторов недоступные, а для бизнесмена - по существу, демпинговые. Бизнесмен-собственник доходного дома должен будет запросить существенно больше. Велик ли платежеспособный спрос на такое жилье?

Что остается? Строить заведомо низкокачественное жилье? В условиях российской действительности бизнесмен сам откажется от этой идеи и найдет более выгодные сферы вложения прежде, чем мы начнем обсуждать с ним социальную приемлемость такой идеи.

Частное арендное жилья имеет и другие недостатки. Один из них - оборотная сторона мобильности. Цены на такое жилье тоже очень «мобильные», гораздо мобильнее доходов арендаторов. Как результат - периодически возникающие локальные жилищные кризисы. Когда арендаторы составляют существенную часть населения (избирателей), возникает мощнейший политический соблазн вмешаться либо через законодательное ограничение уровня арендной платы, либо путем прямого или косвенного субсидирования сектора (тут уже не до пополнения городского бюджета). Арендодатель ответит на это ухудшением содержания жилья - риск превращения в трущобы существует отнюдь не только для плохо управляемых многоквартирных домов. (К слову сказать, старое название туберкулеза - «венская болезнь» - восходит именно к проблеме антисанитарных условий в частном арендном жилье Вены на рубеже XIX-XX веков, когда люди нанимали квартиры «своей ценовой категории»). А арендатор будет стараться как можно дольше задержаться в субсидированном жилье, что сведет на нет все преимущества арендного жилья с точки зрения мобильности населения. Как показало недавнее исследование, страны, в которых практиковалось субсидирование арендной платы (Скандинавия, Франция, Нидерланды, Германия), как раз характеризуются низкой мобильностью арендаторов и высокой долей субсидирования жилищной сферы во внутреннем валовом продукте.

Получается, что никакого злого умысла, сдерживающего развитие доходных домов, нет, а есть рациональное экономическое поведение как бизнесменов, так и потенциальных арендаторов, трезво оценивающих свои риски. Никто не говорит, что этот сектор не нужен, что его развитию нужно препятствовать. Но в обозримом будущем этот сектор вряд ли превысит 10 процентов от жилищного фонда.

«Нелогичным и противоречивым в новом ЖК является регулирование прав собственности на многоквартирный дом и придомовой участок... Участок может быть изъят (а дом снесен) для государственных и муниципальных нужд (ст. 32), причем не определено, что же под этим понимается... Участок может быть изъят, а дом снесен также в случае признания его ветхим и аварийным, что противоречит ст. 36-дело совладельцев жить в аварийном доме или снести его»Глазунов С. Самошин В., Доступное жилье: люди и национальный проект, Москва: Европа, 2006. С.66.

Правовое регулирование института изъятия для государственных и муниципальных нужд - предмет земельного законодательства (см. статью 49 Земельного кодекса Российской Федерации). Случаи, подпадающие под понятие «государственные или муниципальные нужды», сформулированы достаточно четко. Жилищный кодекс позволил себе внести в эту правовую конструкцию лишь маленькое уточнение, касающееся прав пользования жилыми помещениями. Аварийное жилье может представлять опасность не только для лиц, проживающих в нем, но и для окружающих (обрушение балконов, карнизов и т. п.), так что повод для государственного вмешательства более чем серьезный.

«Для реформирования ЖКХ переход на стопроцентную оплату - мера бесполезная и даже вредная»Глазунов С. Самошин В., Доступное жилье: люди и национальный проект, Москва: Европа, 2006. С.58.

Задача перехода к 100-процентной оплате населением жилищно-коммунальных услуг в основном решена. Сегодня население оплачивает более 85 процентов от стоимости предоставления жилищно-коммунальных услуг. На этом уровне можно говорить не только и не столько об увеличении платежей потребителей, сколько о сокращении нерациональных издержек и технических потерь ресурсов. Однако пока ставилась и решалась задача только покрытия текущих издержек, а как начать подступаться к капитальным издержкам, все только думают. Вот это действительно очень серьезная проблема. Без ее решения будет продолжаться «проедание» накопленного предыдущими поколениями капитала, иными словами, будет увеличиваться степень износа жилищного фонда и коммунальной инфраструктуры.

Что касается собираемости платежей, то она пока, как ни странно, возрастает (когда в начале 1990-х годов платежи были символическими, никто особенно не озадачивался ни их сбором, ни своевременным внесением). Если в 2000 году сбор платежей составил около 87 процентов от начислений, то в 2004-2005 годах этот показатель превысил 93 процента.

«Семья имеет право на дотацию услуг ЖКХ (правильно - субсидию на оплату жилого помещения и коммунальных услуг -АЛ.), если их доля превышает 22 процента, независимо от того, собственники это; социальные или коммерческие наниматели... В зарубежных странах дотируются только малоимущие в социальном жилье» (с. 59).

Сумма субсидии, на которую может претендовать семья, не зависит от типа жилья, в котором она фактически проживает, и рассчитывается исходя из ставок и тарифов, сложившихся в муниципальном жилье. От того, что ты живешь в квартире лучшего качества или снимаешь ее на рынке, размер субсидии не меняется. Бедные собственники, как мы выяснили, существовали и будут существовать, и нет ничего крамольного в том, что государство стимулирует потребление ими жилья как социально значимого товара, не допуская ухудшения жилищных условий этой группы населения ниже некоего общественно приемлемого минимума. Может показаться, что наниматели коммерческого жилья заведомо не нуждаются в такой поддержке, но ведь приехавшая в небольшой город на учебу студентка, снимающая угол. - тоже «коммерческий наниматель».

В зарубежных странах дотируются не только малоимущие и не только в социальном жилье. В США жилищные субсидии выплачиваются гражданам, арендующим жилье в частном секторе. В ряде европейских стран дотируются и вовсе не малоимущие граждане - им «доплачивают» за то, чтобы они продолжали проживать в социальном жилье, что способствовало бы сохранению в этих кварталах нормальной социальной среды, препятствовало бы превращению этих районов в трущобы и неблагополучные районы.



Заключение

Жилищная проблема является одной из наиболее острых социальных проблем России. Попытки ее решения предпринимались в течение всего периода существования современной России, а ранее - правящими структурами СССР. Однако, если в советские времена наблюдались определенные сдвиги и малообеспеченные граждане могли рассчитывать на получение пусть не самого качественного, но доступного жилья, то после перехода к рыночным отношениям именно цены на жилье стали критерием, разделившим россиян на бедных и богатых См. Пузанов А., Жилищная политика в России - мифы, заблуждения и реальность //Журнал "Имущественные отношения в РФ", 20.10.2006. Сегодня цены на жилье столь высоки, что покупка его стала недоступной даже представителям среднего класса (с доходом 30 000 рублей в месяц на человека).

Государство приняло ряд весьма важных решений в сфере жилищного строительства, проводило попытки активного применения ипотеки, принимало государственные и региональные программы. Однако, все эти меры не привели к радикальным результатам, а сегодня в связи с сохраняющимся мировым экономическим кризисом перспективы решения жилищной проблемы в России остаются еще более неопределенными.

Автором предложен ряд мер, которые, возможно, помогли бы в решении проблемы. Однако все эти меры осуществимы только в комплексе и возможны лишь при коренной перестройке как отечественной экономики, так и российской социальной политики. Сегодня Россия только декларирует себя как социальное государство. Реалии показывают, что реализуется модель доминанты крупных компаний, поддерживаемых государственным сектором. Причем руководители таких компаний, действительно, получают супердоходы. Жилье рассматривается ими не как социально значимый товар, но как средство размещения, сохранения и преумножения капитала. Пока такая политика будет сохраняться, рыночные механизмы в жилищной сфере будут работать лишь для узкого круга отечественной административно-финансовой элиты, оставляя вне своего целевого рынка большинство граждан нашей страны.

Главный миф, питающий большинство, состоит в том, что законы функционирования жилищной сферы нам, в общем-то, понятны, и существует простое и красивое решение, которое позволило бы развязать весь узел проблем, но до которого пока никто почему-то не додумался (сегодня, скажем, в качестве такого решения предлагаются частные доходные дома).

На самом деле жилищную сферу, и особенно жилищную экономику, мы знаем плохо, а потребность в таком знании все более возрастает. Достаточно сказать, что в России до сих пор нет ни одного научного журнала, посвященного вопросам жилищной политики, в то время как в других странах их количество исчисляется десятками. Вот лишь несколько (малая доля) вопросов, которые исследуют специалисты по всему миру и которые особенно актуальны в современной России:

* каковы специфические изъяны рынка жилья и в чем здесь особенности России? Представляется, что базовые принципы социальной жилищной политики и пределов вмешательства государства в рынок жилья во многом определяются оценкой общественной опасности тех или иных изъянов рынка на конкретном этапе его развития Своеобразный общественный договор определяет и приемлемые стандарты проживания, и даже «максимально допустимую долю собственных расходов на ЖКУ» в программе жилищных субсидий. А что в России с таким «общественным договором»? Почему мы упорно ориентируемся на североатлантические стандарты жилищной обеспеченности и не анализируем стандарты, сложившиеся, скажем, в Японии, равно как и в странах, сходных с нами по «ВВП по паритету покупательной способности»? Какова эластичность потребления жилья по цене, качеству и местоположению? В чем здесь российская специфика?

* каковы экономические стимулы принятия собственниками решения о прекращении использования недвижимости в качестве жилой и почему в последние годы в России двукратное падение объемов жилищного строительства сопровождается быстрым ростом жилищной обеспеченности?

* и, наконец, уже упоминавшийся комплекс вопросов, касающихся социального жилья: сколько строить, где, для кого, какими должны быть физические характеристики и т. п.

Итак, пришло время разворачивать серьезные и комплексные исследования в сферах жилищной экономики и жилищной политики. Только это позволит избежать ошибок, избавит от соблазнов «простых решений».



Литература

1.Косарева, Н. Б., Шапиро, М. Д.. Жилищная политика в России и перспективы ее реализации /Проблемы социологии №4, 2003

2.Пузанов А., Жилищная политика в России - мифы, заблуждения и реальность // Журнал "Имущественные отношения в РФ", 20.10.2006

3.Глазунов С. Самошин В., Доступное жилье: люди и национальный проект, Москва: Европа, 2006. - 96 с.

4.Журнал «Недвижимость и цены» №12, 2006 г.

5.Тихонова Н.Е., Акатнова А.М., Седова Н.Н., Жилищная обеспеченность и жилищная политика в современной России // «Социологические исследования», 2007, 31, с. 71-81.

Размещено на Allbest.ru