Принципы оценки недвижимости, основанные на представлениях пользователя

Размещено на http://www.allbest.ru/

Размещено на http://www.allbest.ru/

Содержание

Введение

1.5. Принципы оценки недвижимости, основанные на представлениях пользователя

2.5. Тест

3.5. Задача

4.5. Задача

5.5. Задача

Заключение

Список использованной литературы



Введение

Оценка стоимости недвижимости -- процесс определения рыночной стоимости объекта или отдельных прав в отношении оцениваемого объекта недвижимости. Оценка стоимости недвижимости включает: определение стоимости права собственности или иных прав, например, права аренды, права пользования и т. д. в отношении различных объектов недвижимости.

Активное формирование рынка недвижимости в России характеризуется неравномерным развитием отдельных сегментов, несовершенством законодательной базы, низкой платежеспособностью граждан и инвестиционным потенциалом юридических лиц.

Будущие доходы от недвижимости наряду с другими факторами, определяющими стоимость объекта, отличаются значительной степенью неопределенности. Сами объекты недвижимости существенным образом отличаются друг от друга и находятся в разном окружении. Все это приводит к тому, что нет единого рецепта, как оценивать различные объекты недвижимости, как и нет универсальной формулы, по которой возможно рассчитать стоимость имущества. Вместе с тем существуют общие принципы оценки объектов имущества, в частности недвижимого имущества.

Целью контрольной работы является изучение принципов оценки недвижимости, основанных на представлениях пользователя, а также решение практических заданий.



1.5 Принципы оценки недвижимости, основанные на представлениях пользователя

Оценка недвижимости как система теоретических и практических знаний основывается на ряде рассматриваемых далее фундаментальных суждений, называемых принципами оценки.

Выделяют следующие четыре группы принципов:

1. Принципы, основанные на представлениях собственника:

1.1. Полезность.

1.2. Замещение.

1.3. Ожидание.

2. Принципы, обусловленные процессом эксплуатации недвижимости:

2.1. Вклад.

2.2. Остаточная продуктивность.

2.3. Сбалансированность.

2.4. Разделение.

3. Принципы, обусловленные рыночной средой:

3.1. Спрос и предложение.

3.2. Конкуренция.

3.3. Соответствие.

3.4. Изменение внешней среды.

4. Принцип лучшего и наиболее эффективного использования (ЛНЭИ).

Первая группа принципов построена на представлениях потенциального покупателя -- продавца.

Принцип полезности определяется размером и временем получения доходов или других позитивных результатов от использования объекта: недвижимости. Это может быть доход, благо в виде жилья, бизнес, общественное использование, престиж, развитие бизнеса и др.

Полезность определяет отношение собственника при рассмотрении объекта недвижимости с позиций:

— доходного подхода -- объект должен обеспечивать оптимальный доход при рассмотрении объектов - аналогов;

— затратного подхода -- за предлагаемый объект нецелесообразно платить стоимость больше, чем будет стоить строительство нового объекта аналогичной полезности, в приемлемые сроки;

— сравнительного подхода -- нет смысла платить за данный объект больше, чем за предлагаемый сопоставимый по полезности объект.

Принцип замещения предусматривает, что при наличии аналогичных по полезности и доходности объектов первоочередным спросом будет пользоваться объект с наименьшей ценой. Например, при застройке района однотипными коттеджами первоочередным спросом будет пользоваться коттедж с наименьшей ценой.

Принцип ожидания определяется величиной выгод и дохода ожидаемого собственником в результате использования недвижимости в течение определенного срока и ее последующей реализации. Принцип ожидания является основным при использовании доходного подхода 2, с. 215.

Ожидание связано с такими принципами второй и третьей групп, как:

- вклад -- наиболее эффективное использование инвестиций;

- остаточная продуктивность -- максимальная эффективность объекта на момент реализации;

- сбалансированность -- оптимальное сочетание частей объекта или участков земли;

- принцип разделения -- возможность эффективного использования объекта по частям;

- принцип спроса и предложения -- определяет действия собственника и ожидаемый результат.

На ожидание существенное влияние оказывают наличие конкуренции; соответствие архитектурных, конструктивных, дизайнерских и других решений, местоположение, объекта; необходимость учитывать экономические, политические, социальные, юридические, инфраструктурные факторы, претерпевающие изменения во времени, и, конечно, во всех случаях ожидание связано с наилучшим использованием объекта недвижимости.

Вторая группа принципов обусловлена процессом эксплуатации и изменениями, которые претерпевает недвижимость во времени.

Принцип вклада имеет для объекта недвижимости определяющее значение в изменении его стоимости. Например, евроремонт квартиры повышает ее стоимость значительно больше, нежели затраты на сам ремонт, и наоборот, запущенность и неухоженность объекта недвижимости может существенно снизить его стоимость.

Вклад относится к улучшениям объекта недвижимости, однако остаточная стоимость земли при этом не изменилась.

Вклад осуществляется в виде инвестиций, в том числе сюда включаются затраты на оплату труда; приобретение материалов, оборудования, программных продуктов, энергетических ресурсов, информации; затраты, связанные с оформлением документации.

Вклад должен обеспечивать принцип лучшего и наиболее эффективного использования объекта.

Принцип остаточной продуктивности при оценке играет важную роль, так как чем выше остаточная продуктивность, тем выше стоимость объекта. На остаточную продуктивность оказывают влияние изменение экономических, социальных и политических факторов, развитие инфраструктуры и реализация технических решений.

Принцип сбалансированности может рассматриваться как баланс спроса и предложения в масштабах региона или района и одновременно как баланс наличия участков, квартир определенной емкости; соответствия архитектурных и технических решений ландшафтным, экологическим и современным требованиям.

Эффективность сбалансированности достигается за счет оптимального сочетания размеров земельных участков и создаваемых на них объектов.

Принцип разделения предполагает, что части объектов недвижимости и имущественные права на них можно разделять и соединять для получения максимальной стоимости или дохода.

В связи с тем, что недвижимость не перемещаема, переход ее от одного владельца к другому осуществляется путем передачи прав на нее 5, с. 201.

При разделении недвижимости на части и имущественных прав возможны следующие варианты:

1. Пространственное разделение: разделение прав на воздушное пространство, территориальные и нейтральные воды, подземное пространство с недрами, земельные массивы на отдельные участки, охранные участки возле стратегических объектов, зоны рекультивации, разделение здания на подвальную часть, этажи, технический чердак, кровлю, лестничные площадки.

2. Разделение по видам имущественных прав: аренда, ограниченное использование, ипотека, внесение в уставный капитал предприятия, эмиссия акций и ценных бумаг.

3. Разделение во времени владения и пользования: краткосрочная и долгосрочная аренда, бессрочное пользование, пожизненное владение, право хозяйственного ведения, оперативное управление, траст, сервитут.

Третья группа принципов обусловлена действием рыночных законов и воздействием внешней среды.

Принцип спроса и предложения означает, что стоимость недвижимости определяется факторами спроса и предложения на рынке недвижимости. Если спрос превышает предложение, цена растет, и, наоборот, если предложение больше спроса, цена падает.

Спрос -- это обеспеченная платежеспособность покупателей.

Предложение -- это средства, вкладываемые в недвижимость при сложившихся рыночных ценах. В регионах предложение определяется наличием: готовых объектов на вторичном рынке, площадей и земельных участков под застройку, мощностей строительных организаций и материально-технических ресурсов; ценами на строительные материалы, энергоресурсы, рабочую силу.

А спрос определяется обеспеченностью жильем и услугами, демографическим составом и доходами населения, экономическим и социальным развитием региона, налогообложением, интенсивностью рекламы, миграционными условиями и т.п.

Изменения спроса и предложения являются двигателем экономики.

Принцип конкуренции позволяет на конкурентном рынке выравнивать доходность инвестиций в разных сегментах недвижимости за счет открытой конкуренции продавцов и покупателей. Уровень доходности на рынке недвижимости привлекает инвесторов, что усиливает конкуренцию. Конкуренция регулирует спрос и предложение, повышает качество объектов и услуг и снижает их стоимость.

При оценке недвижимости необходимо также учитывать уровень риска капиталовложений.

Принцип соответствия архитектурного стиля и уровня удобств и услуг потребностям и ожиданиям рынка.

Принцип изменения связан с циклами жизни объектов недвижимвсти, изменением районов и городов; их экономическим развитием; изменениями социальных условий и требований; развитием культуры, науки и техники, развитием информационной базы, отраслей и общества в целом. Изменение «вещественного богатства» в обществе ведет к изменению уровня жизни населения, росту ВВП, и происходит все это за счет научно-технического прогресса в области создания, развития, обращения активов государства, т.е. недвижимости 1, с. 324.

Можно выделить следующие этапы создания и развития недвижимости:

1. Технико-экономическое обоснование необходимости создания объекта.

2. Согласование и утверждение решения и финансирование проекта.

3. Проектирование.

4. Создание, строительство объекта и ввод в эксплуатацию.

5. Функционирование объекта, получение дохода, полезность для общества и владельца.

6. Капительный ремонт, реконструкция, направленные на повышение эффективности объекта.

7. Перепрофилирование, утилизация объекта.

Учитывая этапы создания и развития объекта («вещественного богатства») и изменения на рынке недвижимости, необходимо обеспечить эффективное управление этим процессом и таким образом обеспечить экономику недвижимости.

Четвертая группа -- это принцип лучшего и наиболее эффективного использования земельного участка (ЛНЭИ). Его можно сформулировать следующим образом: использование среди разумных возможных и законных альтернативных вариантов, которое является физически возможным, достаточно обоснованным и финансово осуществимым и которое приводит к наибольшей стоимости земли.

Богатство нашей, страны (земля) обладает огромными потенциальными возможностями, и задача экономики недвижимости состоит в том, чтобы создать на этой земле соответствующий капитал.

Для существующих объектов недвижимости принцип ЛНЭИ сводится к поиску оптимального варианта использования земли.

Глобально задача может быть поставлена иначе -- необходимо в масштабах страны решить вопрос создания новых конгломератов (по типу Астаны -- новой столицы Казахстана), используя при их строительстве принципы, рассмотренные выше. В этом случае экономика недвижимости позволит решить главные задачи, стоящие перед будущими поколениями.

2.5 Какое из перечисленных ниже определений является синонимом понятая «стоимость в обмене»

- собственная стоимость;

- стоимость для конкретного пользователя;

- ликвидационная стоимость;

- рыночная стоимость.

Правильный ответ: рыночная стоимость.

Стоимость в обмене: стоимость, рассматриваемую в связи с отчуждением вещи и проявляющуюся в форме цены при обмене этой вещи на другие вещи или деньги, называют стоимостью в обмене или меновой стоимостью. Поскольку в оценке недвижимости стоимость выражается в деньгах, в дальнейшем мы будем говорить об обмене вещи на деньги, т.е. о продаже.

Отличие стоимости в обмене от стоимости в пользовании заключается в том, что стоимость в пользовании есть характеристика вещи с точки зрения ее конкретного обладателя (реального или потенциального) и ее величина полностью определяется предпочтениями одного лица. Стоимость в обмене, напротив, объективируется только при продаже вещи и тем самым основывается на суждениях, по крайней мере, двух сторон, участвующих в сделке. Более того, стоимость в обмене обычно рассматривается не только в рамках некоторой конкретной сделки между конкретными лицами, но как обобщенная характеристика привлекательности вещи как предмета обмена с позиций неопределенного числа ее потенциальных обладателей, в совокупности называемых рынком. Поэтому термины «стоимость в обмене» и «рыночная стоимость» часто используются как синонимы.



3.5 Определить сумму, которую арендатор может внести за год вперед, если договор аренды предусматривает ежемесячные платежи в размере 4500 у.е. в начале каждого месяца. Ставка дисконта 10 % годовых

Решение.

Рассчитаем сумму, которую арендатор может внести за год вперед по следующей формуле:

m=p?1

где А - сумму, которую арендатор может внести за год вперед;

R - сумму аренды за год;

m - количество периодов;

p - количество платежей;

j - ставка дисконтирования;

= ежемесячный платеж.

Ответ: сумму, которую арендатор может внести за год вперед составляет 51397,59 рублей.



4.5 Чистый операционный доход 70 000; коэффициент капитализации для улучшений - 20 %; коэффициент капитализации для земли - 17; доля земли в стоимости объекта составляет 0,25. Определить стоимость земельного участка и стоимость улучшений

рыночный стоимость недвижимость улучшение

Решение.

ЧОД общий = 70 000

Доля земельного участка в стоимости объекта = 25%

Коэффициент капитализации для улучшений = 20 %

Коэффициент капитализации для земельного участка = 17%

1. Определим коэффициент капитализации объекта.

R = M * R_m + (1 - M) * R_E,

где R = общий коэффициент капитализации;

M - доля земельного участка в стоимости;

R_m - коэффициент капитализации для земельного участка.

R_Е- коэффициент капитализации для улучшений

R = 0,25*0,17 + (1-0,25)*0,20 = 0,0425 + 0,15 = 0,1925

Таким образом, коэффициент капитализации объекта составляет 19,25%.

2. Определим стоимость объекта.

Pо = ЧОД/ R,

где Ро - рыночная стоимость объекта;

ЧОД - чистый операционный доход.

Ро = 70 000/0,1925 = 363 636 у.е.

Таким образом, стоимость объекта составляет 363 636 у. е.

3. Определим стоимость земли.

Рз = Ро * М,

где Рз - рыночная стоимость земельного участка

M - доля земельного участка в стоимости;

Рз = 363 636 * 0,25 = 90 909 у.е.

Таким образом, рыночная стоимость земельного участка составляет 90909 у. е.

4. Определим стоимость улучшения.

Ру = Ро - Рз

где Ру - рыночная стоимость улучшений.

Ру = 363 636 - 90 909 = 272 727 у.е.

Итак, рыночная стоимость земельного участка 90909 у.е., а рыночная стоимость улучшений 272727 у.е.

5.5 Двухкомнатная квартира с балконом была продана на 500 000 у.е. дороже, чем такая же без балкона. Трехкомнатная квартира с балконом была продана на 460 000 у.е. дороже, чем такая же без балкона. Однокомнатная квартира с балконом была продана на 520 000 у.е. дороже, чем такая же без балкона. Используя эту информацию определить величину корректировки на наличие балкона

Решение

	Однокомнатная квартира	Двухкомнатная квартира	Трехкомнатная квартира
С балконом (у. е.)	-	-	-
Без балкона (у. е.)	-	-	-
Разница (у. е.)	520 000	500 000	460 000

Упорядочивание ряда:

460 000 - 500 000 - 520 000 у. е.

Среднее значение: 493 333,33 у. е.

Медианное значение (значение на середине ряда) - 500 000 у. е.

Модальное значение (наиболее часто встречающееся) - 500 000 у. е.

Корректировка на балкон - 500 000 у. е.

Ответ: величина корректировки на наличие балкона составила 500000 у.е.



Заключение

Таким образом, оценка недвижимости это процесс определения рыночной стоимости объекта или отдельных прав в отношении оцениваемого объекта недвижимости. Как система теоретических и практических знаний она основывается на ряде рассматриваемых далее фундаментальных суждений, называемых принципами оценки.

Выделяют следующие четыре группы принципов: принципы, основанные на представлениях собственника; принципы, обусловленные процессом эксплуатации недвижимости; принципы, обусловленные рыночной средой; принцип лучшего и наиболее эффективного использования.

Первая группа принципов построена на представлениях потенциального покупателя -- продавца.

Вторая группа принципов обусловлена процессом эксплуатации и изменениями, которые претерпевает недвижимость во времени.

Третья группа принципов обусловлена действием рыночных законов и воздействием внешней среды.

Четвертая группа -- это принцип лучшего и наиболее эффективного использования земельного участка (ЛНЭИ). Его можно сформулировать следующим образом: использование среди разумных возможных и законных альтернативных вариантов, которое является физически возможным, достаточно обоснованным и финансово осуществимым и которое приводит к наибольшей стоимости земли.



Список использованных источников

1. Асаул А. Н. Экономика недвижимости: учебник для вузов. - СПб: Питер, 2007. - 624 с.

2. Грибовский С. В. Оценка стоимости недвижимости. - М.: Маросейка, 2009. - 432 с.

3. Иванова Е. Н. Оценка стоимости недвижимости. - М.: Кнорус, 2010. - 344 с.

4. Марченко А. В. Экономика и управление недвижимостью: учебное пособие. - Ростов н/Д: Феникс, 2007. - 448 с.

5. Петров В. И. Оценка стоимости земельных участков. - М: Кнорус, 2007. - 355 с.

6. Тепман Л. Н. Оценка недвижимости: учебник. - М.: Юнити-Дана, 2007. - 464 с.

Размещено на Allbest.ru