Бизнес-план инвестиционного проекта

Размещено на http://www.allbest.ru/

2

Содержание

1. Резюме

2. Описание продукта

3. Описание предприятия

4. Описание отрасли

5. План маркетинга

6. План производства

7. Организационный план

8. Оценка минимизации рисков

9. Анализ чувствительности или устойчивости проекта

1. Резюме

Одним из промышленно развитых регионов России является Самарская область. Территориальная организация экономики в новых условиях хозяйствования значительно видоизменяется под воздействием инвестиций, что определило необходимость разработки новых направлений развития экономики Самарской области. Исходя из ее развития, нами предлагается рассматривать регион как многофункциональную и многоаспектовую систему, а именно как квазикорпорацию и рынок. С переходом от индустриального к постиндустриальному развитию экономики правительству региона необходимо уделять пристальное внимание размещению инвестиций, используя интеллектуальный потенциал. Внедрение наукоемких разработок в отрасли промышленности, в частности, в строите6льство, скажется на характере выпускаемой продукции и на ее конкурентоспособности. Для этого необходимо учитывать специфику развития и специализацию соседних регионов с целью организации эффективного экономического взаимодействия. Необходима организация хозяйственных связей с полюсами роста внутри региона и за его границами, при этом приоритет должен отдаваться внутренним связям.

Необходимость этого вытекает из того, что сбалансированное развитие Самарской области в условиях рыночной экономики невозможно без преодоления качественных и количественных различий смой области и прилегающих территорий. Для определения данных различий внутри региона возможно использование богатого методологического опыта в области экономической географии, а именно применение геоинформационных, балансовых, математических, картографических методов позволяющих выявить причины, отрицательно влияющие на развитие территорий и выработать меры по их устранению.

В качестве социально ориентированных инвестиционных проектов на федеральном и региональном уровне Самарской области можно рассматривать приоритетные национальные проекты, обозначенные Президентом РФ для решения основных проблем населения: качество и доступность медицинского обслуживания, образования, жилья, развитие агропромышленного комплекса.

В современной экономической литературе имеется значительное количество точек зрения на определение термина "инвестиционный проект". Формально юридическое толкование термина дает Федеральный закон № 39-ФЗ, в котором инвестиционный проект определен как обоснование экономической целесообразности, объема и сроков осуществления капитальных вложений, в том числе необходимая проектно-сметная документация, разработанная в соответствии с законодательством Российской Федерации и утвержденными в установленном порядке стандартами (нормами и правилами), а также описание практических действий по осуществлению инвестиций (бизнес-план).

На основе имеющихся определений термина "инвестиционный проект" применительно к современной экономической теории и практике автор, опираясь на фундаментальный труд Мазура И.И., Шапиро В.Д., Ольдерогге Н.Г. "Управление проектами", предлагает сбалансированную и уточненную интерпретацию понятия "социально ориентированный инвестиционный проект" как комплексный план мероприятий, предусматривающий вложение ресурсов (информационных, финансовых, интеллектуальных, материальных, управленческих и др.), направленный на достижение качественно нового социального эффекта (рост уровня и качества жизни населения, обеспечения занятости, поддержки отраслей социальной сферы, предотвращения социальных конфликтов и т.д.) и осуществляемый в определенные сроки. В данном уточнении сохраняется общий современный контекст, когда инвестиционный проект характеризуется наличием четко сформулированной цели и явно заданными ограничениями средств к ее достижению, среди которых следует выделить ограниченность времени и других ресурсов на реализацию проекта. В то же время, инвестиционный проект рассматривается с точки зрения его социальной составляющей.

На основе анализа современной практики управления социально ориентированными инвестиционными проектами, как в зарубежных странах, так и в России, определено, что одним из важнейших направлений современной инвестиционной политики становится ее социальная составляющая. В каждой из индустриальных стран мира обеспечение граждан жильем является одной из приоритетных задач. Основной инструмент решения этой задачи - ипотечное кредитование. Главным источником средств для выдачи ипотечных кредитов служат различного рода депозиты, включая специализированные жилищные накопительные системы и ипотечные облигации. Параллельно решаются задачи улучшения жилищных стандартов и создания системы взаимного страхования ипотечных кредитов. Основными мерами для улучшения жилищного вопроса являются: индустриализация строительства и научно-информационное сопровождение программы, система финансовых льгот, снятие ограничений в использовании строительных материалов, конструкций, проектных решений, ипотека, кредиты и пр.

Направления решения стоящих проблем обозначены в правительственной "Концепции социально-экономического развития Российской Федерации на период до 2020 года". В ней ставятся цели вхождения России в пятерку мировых лидеров по уровню социально- экономического развития. Главный замысел Концепции-2020, как показало исследование, - переход российской экономики от экспортно-сырьевого к инновационному, социально ориентированному типу развития. Анализ положений показывает, что в Концепции инновационный тип экономического роста имеет две главные особенности. Во-первых, он опирается на модернизацию традиционных секторов экономики.

Во-вторых, предусматривается введение инноваций во все отрасли экономики.

При этом инновации рассматриваются в широком смысле: и как внедрение нового оборудования и развитие высокотехнологичных видов производства; и как внедрение новых методов управления, организации и осуществления необходимых институциональных преобразований. Ставятся цели достижения мировых стандартов по эффективности использования человеческого капитала, росту производительности труда, развитию инновационного рынка и построению социальной инфраструктуры.

Важнейшим источником средств решения поставленных целей, а также возможностью получения новых импортных технологий, передового иностранного опыта в области производства и управления являются прямые инвестиции.

В настоящее время наибольшую актуальность приобретает развитие приоритетов, связанных с динамичной модернизацией несырьевого сектора экономики. В результате чего, в Самарской области в качестве одного из направлений государственной социально-экономической политики (помимо реализации приоритетных национальных проектов) является создание инвестиционного фонда, средства которого направлены на финансирование проектов национального масштаба по трем основным направлением:

- сфера комплексного содействия социально-экономическому развитию Самарской области;

- развитие инфраструктуры;

- стимулирование экономических и социальных преобразований с целью создания условий для устойчивого экономического роста.

Основным принципом реализации данных проектов является принцип частно-государственного партнерства.

Основным критерием эффективности социально-ориентированных инвестиционных проектов является соответствие результатов проекта социальным и экономическим приоритетам региона.

В качестве приоритетных социальных инвестиционных проектов на территории Самарской области могут рассматриваться некоторые национальные социально-ориентированные проекты, среди них важнейшее место занимает федеральный социальный проект "Доступное и комфортное жилье - гражданам России".

В министерстве строительства и жилищно-коммунального хозяйства Самарской области разработан проект Приказа "О внесении изменений в Приказ министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Самарской области от 25.12.2008 № 496-п "Об утверждении региональных нормативов градостроительного проектирования Самарской области". Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства Самарской области оказывает консультационные услуги гражданам, желающим заключить договор долевого участия в строительстве социального жилья.

На территории Самарской области развитие системы ипотечного жилищного кредитования осуществляется в рамках областной целевой программы "Развитие ипотечного жилищного кредитования в Самарской области" на 2010 - 2012 годы, утвержденной постановлением Правительства Самарской области от 17.02.2010 №45.

В рамках программы реализуются следующие мероприятия:

- мероприятия по обеспечению инвестирования в строительство жилья, предназначенного для реализации заемщикам по ипотечным жилищным кредитам (займам), в том числе в целях компенсации расходов некоммерческих организаций, возникших в связи с выплатой фиксированного процента (купона) от номинальной стоимости облигации по облигационному займу, предоставляемому созданному некоммерческой организацией хозяйственному обществу для осуществления строительства жилья;

- мероприятия, направленные на развитие ипотечного жилищного кредитования в Самарской области, в целях исполнения обязательств некоммерческой организацией по погашению задолженности перед иностранными юридическими лицами, в том числе осуществляющими свою деятельность в сфере строительства жилья на территории Самарской области.

Цель Программы - развитие системы ипотечного жилищного кредитования, обеспечивающей повышение доступности жилья для населения Самарской области.

В результате по темпам роста жилищного строительства в 1 полугодии 2011 года Самарская область заняла 2 место в Приволжском федеральном округе. Согласно данным Росстата, рост в % по отношению к 1 полугодию прошлого года составил 125,1%. В 1 полугодии 2011 года в регионе было введено в эксплуатацию 344,1 тыс. кв. м жилья.

Однако основным препятствием на пути реализации проекта является дефицит финансирования, возникший под влиянием кризиса ипотечного кредитования и мирового экономического кризиса последних лет на экономику Самарской области, в связи с чем назрела необходимость привлечения дополнительных инвестиционных ресурсов для дальнейшей успешной реализации данного социально-ориентированного проекта.

Основными участниками проекта выступают:

- Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства Самарской области (Донской Павел Константинович);

- Самарский областной Фонд жилья и ипотеки, выступающий региональным оператором Агентства по ипотечному жилищному кредитованию;

- Компания ООО "СТРОЙ-ИНВЕСТ";

- Частные коммерческие банки, осуществляющие ипотечное кредитование на территории Самарской области: "Нордеа Банк", "АК БАРС", "DeltaCredit", "Банк Жилищного Финансирования", "ВТБ24", "Сосьете Женераль Восток", "Сбербанк России".

Согласно Положению о министерстве строительства и жилищно-коммунального хозяйства Самарской области (далее Министерство), утвержденное Постановлением Губернатора Самарской области от 21 июля. № 192 в ведении Министерства находятся:

- обеспечение совместно с федеральными органами исполнительной власти реализации на территории Самарской области единой государственной политики в сфере деятельности Министерства;

- государственное управление в сфере строительного комплекса, жилищно-коммунального хозяйства и градостроительной деятельности;

- разработка предложений по совершенствованию действующего законодательства Российской Федерации и Самарской области по вопросам, находящимся в компетенции Министерства;

- осуществление контроля и надзора в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости;

- разработка и реализация областных целевых программ по развитию строительного комплекса, жилищно-коммунального хозяйства и градостроительной деятельности в Самарской области;

- подготовка предложений по совершенствованию системы финансирования строительного комплекса, жилищно-коммунального хозяйства и градостроительной деятельности, участие в работе по привлечению иностранных и российских инвестиций, кредитов и займов финансовых организаций для осуществления программ развития в сфере деятельности Министерства;

- взаимодействие с заинтересованными органами, организациями в сфере деятельности Министерства в соответствии с действующим законодательством;

- проведение мероприятий, направленных на реализацию возложенных на Министерство задач;

- участие в пределах своих полномочий в разработке ценовой и тарифной политики в сфере деятельности Министерства, в том числе методологии ценообразования;

- организация мониторинга эффективности функционирования и тенденций развития строительного комплекса, жилищно-коммунального хозяйства и градостроительной деятельности;

- территориальное планирование градостроительного развития Самарской области;

- содействие в создании региональной информационной системы, связывающей субъекты РФ в сфере деятельности Министерства;

- участие в пределах своих полномочий в организации и обеспечении мобилизационной подготовки в сфере деятельности Министерства;

- оказание организационно-методической помощи органам исполнительной власти Самарской области, органам местного самоуправления, организациям по вопросам, находящимся в компетенции Министерства;

- осуществление приема граждан по вопросам, входящим в компетенцию Министерства, рассмотрение в установленные действующим законодательством сроки предложений, заявлений и жалоб граждан.

Самарский областной Фонд жилья и ипотеки, выступающий региональным оператором Агентства по ипотечному жилищному кредитованию, при активном участии Правительства Самарской области обеспечивает реализацию на территории Самарской области следующих направлений государственной поддержки:

- выдача ипотечных кредитов по стандартам Агентства по ипотечному жилищному кредитованию и их рефинансирование;

- реструктуризация ипотечных жилищных кредитов (займов) для отдельных категорий заемщиков;

- реализация ипотечных программ "Военная ипотека", "Стимул", "Материнский капитал", "Новостройка", "Малоэтажное жилье".

В январе 2010 года заключено соглашение о взаимодействии Правительства Самарской области и Агентства по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов заемщиков, оказавшихся в трудной жизненной ситуации.

Компания ООО "СТРОЙ-ИНВЕСТ" как участник инвестиционного проекта предлагает широкий спектр услуг по осуществлению строительно-монтажных и отделочных работ. Компания существует на самарском строительном рынке с августа 2007 года. За это время она успешно зарекомендовала себя как надежный партнер, сумела завоевать твердые позиции и статус на рынке жилищного строительства Самарской области.

На заре деятельности компании "СТРОЙ-ИНВЕСТ" основным направлением являлось строительство жилых домов и коттеджей в Самаре и Самарской области. Помимо строительства коттеджей одним из приоритетных направлений стала продажа домов в Самаре и Самарской области, а затем и продажа земельных участков.

На данный момент компания обладает широким ассортиментом предоставляемых услуг и опытом работы в рамках государственного заказа. Сегодня компания "СТРОЙ-ИНВЕСТ" - это организация, предлагающая весь комплекс услуг, связанный с:

- проектной деятельностью;

- строительством коттеджей и загородных домов под ключ;

- ремонтно-отделочными работами;

- риэлторской деятельностью;

- покупкой и продажей домов;

- покупкой и продажей земельных участков.

В 2010 году в Самарской области, как и в целом по Российской Федерации наблюдается стабилизация ситуации в ипотечном жилищном кредитовании (Табл.1).

Таблица 1.

Объем ипотечного жилищного кредитования в Самарской области

Годы	Выдано ипотечных жилищных кредитов на территории Самарской области
	млн. рублей	шт.
2006	9495,192	10149
2007	19656,659	13638
2008	19825,683	12249
2009	4359,099	4182
2010	10018,791	9889

Таким образом, объем ипотечного жилищного кредитования в Самарской области на отчетную дату в 2,3 раза больше, чем в 2009 году. Планируются достаточно серьезные темпы роста ипотечного жилищного кредитования на последующие годы.

Основным фактором положительной динамики в этой сфере являются меры, реализуемые на федеральном уровне через Агентство по ипотечному жилищному кредитованию и Пенсионный фонд Российской Федерации, а также неоднократное снижение Центробанком России ставки рефинансирования и, как следствие, уменьшение процентных ставок по ипотечным кредитам банками. Кроме того, в Самарской области реализуется комплекс взаимоувязанных мероприятий, позволяющих эффективно использовать систему ипотечного жилищного кредитования.

Ежегодно Правительством Самарской области в приоритетном порядке направляются бюджетные средства на предоставление государственной поддержки молодым семьям и отдельным категориям граждан на улучшение жилищных условий, в том числе с помощью ипотечного кредитования.

Таким образом, в Самарской области созданы основные условия для обеспечения спроса на ипотечное жилищное кредитование: работают областные ипотечные организации, утверждены стандарты ипотечного жилищного кредитования, создана система привлечения долгосрочных финансовых ресурсов через механизм рефинансирования ипотечных кредитов, принята необходимая нормативная правовая база, осуществляется взаимодействие с Агентством по ипотечному жилищному кредитованию.

2. Описание продукта

инвестиционный проект бизнес план

Продуктом, создаваемым в результате реализации описанного выше проекта министерства жилищного строительства самарской области является социальное жилье.

Социальное жилье (social housing) - способ обеспечения граждан жильем, при котором право собственности на домовладение принадлежит государству или муниципалитету.

В мировой практике этот термин объединяет множество форм аренды недвижимости, собственниками и/или управляющими которой являются организации (государственные и муниципальные учреждения, некоммерческие организации или их комбинация), преследующие некоммерческие цели - как правило, связанные с повышением доступности жилья для всех слоев населения. Для указания на государственную или муниципальную собственность используется более узкий термин "общественное жилье" (Public housing (англ.)).

Тем не менее, как за отсутствием развитого сегмента жилья, принадлежащего некоммерческим организациям, так и благодаря исторически сильному государственному сектору, в России термины "социальное жилье" и "общественное жилье" фактически являются синонимами.

Социальное жилье (это может быть общежитие, квартира или одноквартирный жилой дом), согласно закону, передается на основании договора найма на определенный срок именно социально незащищенным и малоимущим гражданам. Оно не подлежит поднайму, бронированию, приватизации, продаже, дарению, выкупу и залогу.

В Жилищном Кодексе РФ, принятом в 2005 г., не допускается бесплатная передача в собственность нанимателя жилья, находящегося в собственности государства или муниципального образования. Но при этом сохраняются условия бесплатной передачи ранее полученного жилья на переходный период - до 1 января 2007 года. Правда, жилье, которое граждане получат на условиях социального найма с 1 марта 2005 года, уже не может быть приватизировано.

Другими словами, государственное (муниципальное жилье) из разряда "подарка" от государства перешло в категорию "товара", причем продавцом выступает все то же государство.

3. Описание предприятия

Компания ООО "СТРОЙ-ИНВЕСТ" как участник инвестиционного проекта предлагает широкий спектр услуг по осуществлению строительно-монтажных и отделочных работ. Компания существует на самарском строительном рынке с августа 2007 года. За это время она успешно зарекомендовала себя как надежный партнер, сумела завоевать твердые позиции и статус на рынке жилищного строительства Самарской области.

На данный момент компания обладает широким ассортиментом предоставляемых услуг и опытом работы в рамках государственного заказа. Сегодня компания "СТРОЙ-ИНВЕСТ" - это организация, предлагающая весь комплекс услуг, связанный с:

- проектной деятельностью;

- строительством коттеджей и загородных домов под ключ;

- ремонтно-отделочными работами;

- риэлторской деятельностью;

- покупкой и продажей домов;

- покупкой и продажей земельных участков.

Основная деятельность компании - строительство жилых домов, объектов культурного и социального назначения, мостов, дорог, тоннелей, а также реконструкция зданий и сооружений.

В компании работает большое количество высококвалифицированных специалистов, имеющих хороший стаж на производстве.

Компания "СТРОЙ-ИНВЕСТ" гордится современной технической базой: строительная техника, транспортные средства, механизмы и оборудование, которые необходимы при возведении обьекта любой сложности.

В активе лидера строительного рынка 160 тысяч квадратных метров жилья, торговых площадей, офисных помещений, около десяти автомобильных мостов в различных районах Самарской области. Многоэтажные жилые дома и комплексы возводятся в соответствии с современными нормами и правилами, с использованием новых технологий и качественных строительных материалов.

На счету компании "СТРОЙ-ИНВЕСТ" сотрудничество с такими иностранными компаниями как, турецкая фирма "Мусса - Акар", итальянская компания "Италкир" и корейская корпорация "Самсунг", совместно с которыми было построено и реконструировано несколько объектов. Строительная компания "СТРОЙ-ИНВЕСТ" реализует проекты с помощью новейших технологий и всегда стремится к созданию наиболее лучших условий жизни. В настоящее время занимаемся строительством многоэтажных жилых домов и объектов социально-культурного и бытового назначения в городах Самарской области, строительством мостов.

Рассматривая непосредственно деятельность ООО Компания "СТРОЙ-ИНВЕСТ" за период 2005-2010 г. было выявлено, что сокращение притока капиталов в жилищное строительство Самарской области не повлекло существенного влияния на общую финансово-экономическую результативность деятельности данной строительной компании (табл. 2)

Таблица 2.

Основные финансово-экономические показатели деятельности ООО Компания "СТРОЙ-ИНВЕСТ"

Наименование показателя	2005	2006	2007	2008	2009	2010	2010/2005 (+/-) (рост/снижение)
Численность занятых, чел.	7612	7023	5343	5398	5500	5732	-25%
Среднемес. заработная плата*, тыс.руб.	9	13	13	15	15	15	+168%
Объем выручки, млн. руб.	1374	3114	4832	5434	7488	9298	в 7 р.
Налоговые выплаты в консолидированный бюджет, млн. руб.	320	569	671	651	749	784	+245%
Налоговые выплаты в областной бюджет, млн. руб.	19	51	270	294	382	470	в 25 р.

Право на участие в проекте строительства социального жилья в Самарской области компания "СТРОЙ-ИНВЕСТ" завоевала в результате тендера. В пакете документов, предоставленных для проведения тендера в Министерство жилищного строительства Самарской области, компания "СТРОЙ-ИНВЕСТ" предложила современную технологию для строительства социального жилья с применением несъемной опалубки при монолитном способе строительства. Данная технология является оптимальной для экономичной и малобюджетной застройки.

Основные затраты на строительство таких домов можно будет планировать в пределах от 55?70 тыс. у.е. в зависимости от площади и конструкции здания. Несъемная опалубка очень доступна по цене, легко транспортабельна и поэтому перспективна для:

- строительства "социального жилья";

- при реконструкции домов старых серий (в частности, 5-ти этажной застройки) и устройства мансардных этажей;

- для строительства в условиях сельской местности.

Массовое использование технологии позволит быстро, надежно и без больших финансовых затрат иметь собственное жилье молодым семьям, людям со средним достатком, семьям пострадавшим от стихийных бедствий и другим желающим.

Социальное жилье по цене от $500 до $700 за один метр по методу "несъемной опалубки" - это то, что компания "СТРОЙ-ИНВЕСТ" может предложить рядовому жителю Самарской области. Преимущества метода несъемной опалубки в конечном итоге дают возможность при строительстве социального жилья (недорогое жилье) при малоэтажной застройке (до 5 этажей), особенно в загородной и сельской местности и на ограниченной площади застройки увеличить скорость строительства, уменьшить трудозатраты и сократить, по сравнению с традиционными методами, себестоимость одного кв. м "конструктива" зданий примерно на 20-25% и тем самым "сдвинуть" решение по строительству малобюджетного жилья (социальное жилье) в Самарской области.

Компания "СТРОЙ-ИНВЕСТ" на собственной производственной базе освоила выпуск панелей несъемной опалубки стен и перекрытий - современного метода монолитного домостроения, который дает возможность при малоэтажной - до 5-6 эт. - застройке, особенно в загородной и сельской местности и на ограниченных площадях, значительно увеличить скорость выполнения работ, уменьшить трудозатраты и существенно - по сравнению с традиционными методами - сократить себестоимость строительства.

Принципиальная особенность технологии - промышленное изготовление вертикальной опалубки на основе пенопластовых плит заданных габаритов, выполняющих роль опалубочных щитов, а после формирования стены - роль теплоизоляции, - и скрепленных между собой специальным арматурным каркасом, выдерживающим между плитами заданное расстояние, которое заливается бетоном. Изготовленные в заводских условиях, панели несъемной опалубки на стройке легко и быстро выставляются и закрепляются в нужном положении и после бетонирования позволяют без особых хлопот проводить работы по внешней и внутренней отделке здания.

Основные преимущества такой технологии:

- Быстрота и легкость монтажа;

- Малый вес оснастки;

- Заводская точность форм;

- Экономия трудозатрат;

- Отсутствие крановых механизмов.

Совмещение операций формирования и утепления стены (фундамента, перекрытия) дают возможность втроем-вчетвером в течении 1-1,5 месяцев, используя панели несъемной опалубки построить "коробку" небольшого дома (пл. 100-120 м2) и в течении 3-3,5 месяцев возвести весь дом (без отделки) по цене 500-700 у.е. за один м.кв. площади, что на данный момент значительно дешевле стоимости обыкновенной городской квартиры.

4. Описание отрасли

На сегодняшний день одним из наиболее важных направлений экономики Российской Федерации является строительная отрасль. Строительный комплекс бурно развивается и набирает обороты - в частности, жилищное строительство России выходит на совершенно новый уровень. Одной из основных целей, которые ставит перед собой строительная отрасль, является обеспечение граждан комфортным жильем по разумной цене, что, несомненно, является основополагающим моментом для людей со средним и небольшим достатком.

За последний год жилищное строительство России показало существенный результат: темпы роста данной отрасли увеличились втрое. Интересной особенностью этого года стало перемещение акцентов с центра на периферию - строительная активность в Москве и Подмосковье, где традиционно наблюдаются наибольшие объемы роста жилья, переместилась в другие регионы страны. Несмотря на то, что Москва с прилегающими к ней районами, а также Краснодарский край, продолжают держать первенство, стремительный рост строительства во многих других крупных городах и промышленных районах не вызывает сомнений.

Высокие темпы развития строительной отрасли в России имеют множество причин, среди которых можно выделить увеличение деловой активности и, соответственно, количества капиталовложений в развитие крупных металлургических, топливных, машиностроительных компаний. Благодаря этому повышается не только уровень зарплат рабочих и доходы акционеров, но и происходит развитие инфраструктуры данных отраслей и предприятий в смежных областях (финансы, транспорт, торговля). Такое положение дел вызывает общий рост экономики, ее укрепление и гармоничное развитие.

Малоэтажное жилищное домостроение - это особая строительная отрасль, которая создается заново в жилищной сфере. Одна из задач "малоэтажки" - это обеспечение населения жильем. В постсоветские времена, развиваясь в основном за пределами больших городов, малоэтажное строительство породило всевозможные агломерации вокруг мегаполисов, не всегда создаваемые в рамках закона, который не обеспечивал нормальное функционирование взаимоотношений в этой сфере. Большой объем жилищного фонда в нашей стране, введенного в 1950-1990-х гг., создавался на основе индустриальной застройки городов, предполагающей развитие крупных мегаполисов с централизованной инфраструктурой. Таким образом, повторяя точку зрения многих специалистов, выделим этапные названия российского жилищного фонда - сталинской, хрущевской и брежневский. Каким назовут малоэтажный жилищный фонд через десятки лет, если он будет построен, определит поколение начала XXI века. Отметим, что современный рынок малоэтажного домов изменился с 90-х гг. и по структуре и по составу участников. Левин Ю.А., (Московская государственная академия коммунального хозяйства и строительства) в одной из своих статей оценивает ситуацию так:

"Поведение российского покупателя на рынке жилья в определенной мере стало приближаться к поведению покупателя большинства развитых стран, где семья среднего возраста предпочитает зачастую приобретать не квартиры в многоэтажном жилом комплексе, расположенном в конгломерации, а бюджетные односемейные дома, квартиры в домах на 3-4 семьи с отдельным входом и секции в таунхаусах (сблокированных домах, состоящих из нескольких 2-3-уровневых квартир с индивидуальным участком) в пригородах. Предпочтение малоэтажного жилья как более индивидуального по своей природе тождественно представлениям покупателя о жилище с участком земли как о возможности наилучшего выполнения семьей своих основных функций: репродуктивных, воспитательных, восстановительных".

Наибольшие объемы строительства ведутся во всех крупнейших городах - Москва и Санкт-Петербург, а также Екатеринбург, Новосибирск, Самара, Нижний Новгород, Челябинск, Пермь, Екатеринбург.

В целом по России в январе-апреле 2011 года зафиксировано снижение объемов ввода жилой площади на 6,7% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Всего в рассматриваемом периоде было введено в эксплуатацию 12374,5 тыс. м² жилой площади, а в апреле 2011 - 3096,8 тыс. м².

Объемы ввода жилой площади в РФ по федеральным округам в январе-апреле 2011 года, тыс. м².

В пяти из восьми федеральных округов отмечено снижение объемов ввода жилья в эксплуатацию: Центральный ФО, Северо-Западный ФО, Южный ФО, Северо-Кавказский ФО, Дальневосточный ФО.

Наибольшее сокращение зафиксировано в Северо-Западном ФО - на 20,5%. Всего в январе-апреле 2011 года в рассматриваемом ФО было введено в эксплуатацию 1233,3 тыс. м², в апреле 2011 - 431 тыс. м². На 20% сократился ввод жилья в эксплуатацию в Центральном ФО, составив 2822,6 тыс. м², ввод в апреле 2011 года равен 720,8 тыс. м². Сокращение объемов ввода жилья в эксплуатацию в Северо-Кавказском ФО отмечено на уровне в 17,7% (613,8 тыс. м²), в Южном ФО на уровне 11,7% (1751,8 тыс. м²), в Дальневосточном ФО на уровне 9,5% (258,7 тыс. м²).

Значительно (на 16%) в январе - апреле 2011 года увеличился ввод жилой площади в эксплуатацию в Уральском ФО, составив 1577,2 тыс. м2, в апреле 2011 - 375,1 тыс. м2. В Приволжском ФО ввод жилья вырос на 11,2% (2820,4 тыс. м²), в Сибирском ФО - на 2,9% (1577,2 тыс. м²).

По данным Росстата в 2011 году введено в эксплуатацию 107,0 тыс. квартир общей площадью 9,3 млн. кв. метров, что на 2,2% меньше по сравнению с аналогичным периодом 2010 года.

Наибольшие объемы жилищного строительства зафиксированы в Краснодарском крае, где введено 8,8% от сданной в эксплуатацию общей площади жилья по России в целом, Московской области - 8,1%, Республике Татарстан - 5,8%, Тюменской области - 5,7%, Санкт-Петербурге и Нижегородской области - по 4,0%, Ростовской области - 3,9%, Республике Башкортостан - 3,0%, Свердловской области - 2,6%, Красноярском крае - 2,5%, Челябинской области - 2,3%.

При этом в рассматриваемом периоде отмечено снижение ввода жилья по сравнению с I кв. 2010 годом: в Московской области - на 13,6%, Красноярском крае - на 6,4%, Санкт-Петербурге и Краснодарском крае - на 4,3%.

В апреле 2011 года объемы работ по виду "Строительство" снизились по сравнению с апрелем 2010 года на 1,9%, составив 307,9 млрд. рублей. Общий показатель в рассматриваемом периоде составил 971,6 млрд. руб.

Объемы работ, выполненных по виду деятельности "Строительство" в январе-апреле 2010 и 2011 гг., млн. руб.

Несмотря на это, практика показывает, что многие граждане России по-прежнему не могут купить квартиры. Основная масса нововыстроенного жилья, представленного на рынке, предлагается по коммерческой цене, недоступной для лиц с невысоким доходом. Активное развитие строительной отрасли в регионах, где уровень жизни и доходов существенно ниже, чем в центре, во многом обусловлено развитием ипотечного кредитования граждан, желающих обзавестись своим жильем. Время пика жилищного строительства в Москве ознаменовалось многочисленными махинациями, связанными с ипотечным кредитованием, потому практика кредитования под залог строящейся квартиры не прижилась в столице. Иная ситуация в регионах, где развитие ипотеки находится на начальном уровне и уже строго регулируется государством и финансовыми структурами. Граждане, приобретающие квартиры в кредит, могут быть уверены в том, что условия договора будут выполнены застройщиком в полной мере.

Несмотря на развитие строительства в России, недостаточное внимание уделялось и уделяется вопросам экологии, сохранения исторических зданий и пр. Остается лишь надеяться, что вскоре количество отстроенных домов и квартир в нашей стране перерастет в качество.

5. План маркетинга

В процессе планирования социального жилищного строительства в Самарской области необходимо учитывать, что региональное развитие должно осуществляться с учетом геополитического и экономико-географического расположения территории, при необходимости разработки инвестиционной политики, сообразно характерным особенностям и проблемам связанные с ними (слабая ресурсообеспеченность, узкая отраслевая специализация, отрицательная динамика промышленного производства, отдаленность от рынков сбыта и т.д.). В связи с этим нами был проведен интегральный анализ экономико-географической привлекательности Самарской области в структуре экономических районов России. Оценка регионов РФ по уровню инвестиционной привлекательности рассматривается с точки зрения экономико-географического положения, которое находит отражение в индикаторах, оцениваемых через интегральные показатели. При проведении расчетов были взяты 11 экономических районов РФ и среди них выделены 5 категорий по экономико-географическому положению (ЭГП).

Поволжский экономический район входит в первую категорию инвестиционной привлекательных регионов характеризующихся наиболее выгодным ЭГП (табл.3).

Таблица 3.

Оценка регионов по привлекательности экономико-географического положения в условиях перехода к новой модели экономики

№ п/п	Регион	Интегральный коэффициент
Высокая и очень высокая привлекательность
1	Северо-Западный	0,82
2	Центральный	0,8
3	Поволжский	0,78
Привлекательность выше средней
4	Волго-Вятский	0,68
5	Центрально-Черноземный	0,68
6	Уральский	0,66
Средняя привлекательность
7	Северо-Кавказский	0,64
8	Западно-Сибирский	0,62
9	Европейский Север	0,54
Привлекательность ниже средней
10	Восточно-Сибирский	0,46
Низкая привлекательность
11	Дальневосточный	0,42

Используя географический и геополитический факторы развития и размещении производительных сил Самарской области, при усилении факторов воздействия через государственную инвестиционную политику можно обеспечить положительную динамику в развитии региона. Названные выше факторы могут способствовать:

1. дальнейшему развитию промышленного сектора экономики региона с использованием сложившихся промышленных центров области;

2. интеграции региона в мировое хозяйство за счет развития аэрокосмической, химической, автомобильной и добывающих отраслей промышленности;

3. развитию транспортной инфраструктуры, на основе имеющихся природных водных ресурсов, разветвленной сети железных дорог, предприятий воздушного, трубопроводного транспорта и т.д.

4. улучшению социально-экономических показателей на основе модернизации действующих промышленных производств и социальной инфраструктуры, в частности, расширении объемов доступного жилья.

5. разработке и принятию федеральных и региональных законодательных проектов способствующих развитию промышленности регионов.

Экономико-географический анализ влияния инвестиций на дальнейшее развитие социального жилищного строительства Самарской области показал, что использование данного стимула служит одной из причин повышения экономического потенциала и экономической активности регионов, способствует улучшению их инвестиционного климата. Самарская область расположена на транзитных путях между севером, югом и востоком европейской части России. ЭГП области является благоприятным для развития как внутрирегиональных экономических связей, так и экономических связей с соседними государствами. Самарская область принимает участие в определении кредитного рейтинга среди регионов России ведущими международными рейтинговыми агентствами. В январе 1998 г. рейтинговое агентство "Standart & Рооrt's" присвоило Самарской области рейтинг "ВВ". С учетом международного опыта аналитиками журнала "Эксперт" разработана методика, которая основана на сочетании статистического и экспертного подходов и позволяет осуществлять оценку региональных рейтингов, претендующую на общенациональный статус.

С целью обоснования суммы требуемых инвестиций на реализацию стратегических перспектив развития социального жилищного строительства в Самарской области использовалась методика NCC, которая основана на ресурсно-инвестиционной модели, сформированная по трем блокам: сырьевому, денежному и логистическому. Модель представляет унифицированный набор ресурсов, характеризующий базисный уровень затрат материалов, изделий, конструкций, строительных машин, энергоресурсов, транспорта, труда работников и других неизменяемых в течение длительного времени видов строительных ресурсов.

В результате выявлено, что общая сумма инвестиционных затрат составит 5586 млн. руб. в ценах 2010 г., что превышает сумму расходов краевого бюджета на социальное жилищное строительство за последние три отчетные года и требует построения качественно иной схемы софинансирования, расширения круга учреждений, участвующих в процессе разработки проектов, финансировании, строительстве, пользовании, содержании социального жилья Самарской области. Немаловажным вопросом здесь будет выступать оценка влияния масштабных инвестиций на социально-экономическое развитие Самарской области.

На основе проведения регрессионного анализа определено, что наибольшее влияние 1%-го роста инвестиций осуществляется на увеличение стоимости основных средств в области (+0,14%), наименьшее - на сумму налоговых доходов консолидированного бюджета области (+0,003%). Достаточно устойчивое влияние окажет строительство социального жилья на рост денежных доходов населения (+0,11%), что в целом обоснованно из-за вовлечения в этот процесс большого количества занятых на строительстве и в смежных областях. Вместе с тем, внешнее влияние на активность эксплуатации социального жилья в Самарской области оценивается как достаточно слабое, не более 0,06%.

Таким образом, необходимость осуществления инвестирования в проекты социального жилищного строительства определена важными объективными причинами, а реализация упомянутых проектов способна стимулировать положительную динамику социально-экономического развития края.

В настоящее время в регионе сформировалась целостная система поддержки инвестиционной деятельности. В систему вошли как индустриальные парки, так и механизмы административной поддержки, включающие индивидуальную работу с каждым инвестором, создание полноценной инфраструктуры для строительства не только промышленных предприятий, но и социального жилья, полную свободу при выборе подрядчика, предоставление налоговых льгот и др. Необходимое условие успеха проекта строительства социального жилья - наличие единого оператора по обеспечению взаимодействия с инфраструктурными компаниями.

Если таким оператором является государство, это всегда будет иметь неоспоримые преимущества. Строительство социального жилья планируется на максимально выгодных условиях и в максимально короткие сроки. Управление социально-ориентированным проектом строительства дешевого жилья в Самарской области осуществляет ОАО "Корпорация развития Самарской области".

Она организует финансирование инфраструктурных проектов с привлечением кредитных средств под гарантии правительства области, а также осуществляет сопровождение инфраструктурных проектов и развитие инженерной и логистической инфраструктуры социальных объектов.

В целях государственной поддержки инвестиционной деятельности на территории Самарской области принято пакет документов, определивших финансовые и налоговые преференции. Для примера: от налогообложения освобождаются организации в отношении имущества, созданного и приобретенного в результате реализации инвестиционного проекта, связанного со строительством социального жилья. Сроки освобождения связаны с объемом инвестиций: от 100 млн. рублей до 300 млн. рублей - на 12 месяцев; свыше 300 млн. рублей до 500 млн. рублей - на 24 месяца; свыше 500 млн. рублей - на 36 месяцев.

Также действует положение о предоставлении субсидий стратегическим инвесторам в рамках реализации стратегического инвестиционного проекта.

Субсидия предоставляется в размере уплаченной стратегическим инвестором суммы налога на прибыль организаций, зачисленной в областной бюджет.

В результате привлечения заемного капитала в развитие инновационно-инвестиционных комплексов Самарская область стала лидером новой индустриализации.

Основой роста объемов инвестиций в социальное жилищное строительство является тот факт, что рост ВРП становится невозможным без осуществления дополнительных инвестиционных вложений. Причем необходим не простой рост инвестиций в целом, что подтверждается его динамикой, а нужна активизация инвестиционной деятельности в отраслях, ориентированных на реализацию социальных программ в Самрской области, как и в целом по России.

В настоящее время величина инвестиций в социальное жилищное строительство не соответствует реальным потребностям обновления и модернизации социальной инфраструктуры Самарской области. Возникает необходимость расширения внутренних финансовых источников инвестиций в основной капитал, прежде всего, за счет роста доходов и накоплений предприятий реального сектора, привлечения сбережений населения на строительство жилья, а также за счет создания благоприятных условий для привлечения прямых иностранных и инорегиональных инвестиций.

На активизацию инвестиционных процессов окажут непосредственное влияние следующие факторы: сохранение благоприятной внешнеэкономической конъюнктуры в части роста цен на нефть и увеличения экспорта продукции, уменьшение налоговой нагрузки и улучшение финансовых результатов деятельности предприятий и организаций, сокращение количества убыточных предприятий, постепенное восстановление реальных располагаемых денежных доходов населения, успешное исполнение областного бюджета. При этом произойдет интенсивное обновление основных фондов во всех секторах экономики Самарской области.

При этом следует учитывать, что рост социально-экономических показателей области возможен при оптимальном и эффективном использовании выше перечисленных факторов, а так же необходима реализация следующих действий, направленных на стабильное развитие региона.

6. План производства

Территориальная структура инвестиций в социальное жилищное строительство по источникам носит значительно дифференцированную форму. Лидирующее положение по собственным источникам средств занимают города Тольятти, Самара и Сызрань, что в свою очередь свидетельствует о сосредоточении наиболее развитых и прибыльных отраслей промышленности и о наличии Самара-Тольяттинской агломерации. Среднее положение занимают города Жигулевск, Новокуйбышевск, Кинель и Отрадный. Низкий показатель собственных средств в инвестициях наблюдается в городах Похвистнево и Чапаевске, а весьма незначительный в Октябрьске. Особенностью прошедшего десятилетия является углубление дифференциации городов области по имеющемуся природно-ресурсному потенциалу и уровню социально-экономического развития. Увеличился отрыв более "сильных" территорий от группы "малых" городов.

Города с более развитой экономической базой обладают и большим собственным бюджетным потенциалом.

За прошедшие двенадцать лет уровень бюджетной обеспеченности за счет собственных средств претерпел значительные изменения, что свидетельствует о неравномерном развитии территорий. Традиционно низок уровень собственных доходов в так называемых "депрессивных" городах (Чапаевск, Октябрьск, Кинель), что было связано со снижением объемов там промышленного производства и сокращением рабочих мест. На фоне общего падения инвестиционной активности за прошедшее десятилетие значительно увеличился разрыв по среднедушевому объему инвестиций между лидером и аутсайдером по этому показателю.

Отсутствие крупных промышленных предприятий, имеющих финансовые возможности для инвестирования в основной капитал, обусловили самый низкий уровень среднедушевых инвестиций в городах Чапаевске, Кинеле и Октябрьске. Основную долю капитальных вложений в этих городах составляют средства областного бюджета.

Отмеченную несбалансированность инвестиционного климата области можно объяснить доминированием Самары и Тольятти во всех сферах, определяющих инвестиционный облик городов Самарской области. Эти два города концентрируют 55% совокупного инвестиционного потенциала области, в том числе более 80% финансового, производственного и потребительского потенциала. По всем видам инвестиционного потенциала лидирует Самара, кроме производственного, первое место по которому в области занимает Тольятти. Самара и Тольятти на 73% формируют инвестиционную привлекательность Самарской области и "отвечают" на 76% за экономическую активность в регионе. Не удивительно, что прямые иностранные инвестиции на 94,5% идут только в эти муниципальные образования.

В наибольшей степени на дифференциацию городов Самарской области по уровню интегрального инвестиционного риска влияют экологические факторы, а в наименьшей - экономические. Что касается величины совокупных инвестиционных потенциалов, то дифференциация между муниципальными образованиями Самарской области по этому показателю, хотя и значительна (191 раз), но также не столь велика. Тем не менее для такой компактной территории, какую занимает Самарская область, столь резкая дифференциация инвестиционного потенциала является негативным фактором развития. Естественно, что инвестор идет в первую очередь в города и районы с максимальным потенциалом. Уровень инвестиционной привлекательности города является комплексной характеристикой инвестиционного климата, прямо пропорциональной величине совокупного инвестиционного потенциала и обратно пропорциональной величине интегрального инвестиционного риска. Закономерными лидерами по инвестиционной привлекательности Самарской области являются крупнейшие города: Самара, Тольятти, Сызрань, Новокуйбышевск и Жигулевск. Замыкают список Похвистнево и Октябрьск.

К негативным моментам, также относится, ухудшение структуры иностранных инвестиций в части увеличения кредитов, что способствует оттоку финансовых средств, также не уделяется достаточного внимания малорентабельным отраслям со стороны региональных властей. В то же время экономическое развитие периферийных городов на основе выполнения ими функций обслуживания транзита между соседними с Самарской областью субъектами Федерации, а также между Россией и Казахстаном может стать ключевым звеном повышения инвестиционной привлекательности области (табл.3).

Таблица 3

Инвестиционная эффективность городов Самарской области в 2001-2002 гг.

Город	Ранг МО по инвестиционной привлекательности	Ранг МО по экономической активности	Уровень инвестиционной привлекательности в % к областному	Уровень экономической активности, в % от суммарной по области	Индекс инвестиционной эффективности	Ранг МО по уровню инвестиционной эффективности
Самарская область			100,000	100,000	1,000
Отрадный	7	7	1,299	2,027	1,561	5
Самара	1	1	41,836	47,984	1,147	10
Новокуйбышевск	4	5	2,306	2,611	1,132	11
Тольятти	2	2	29,775	28.161	0,946	13
Похвистнево	14	16	0,709	0,414	0,584	18
Чапаевск	12	14	0,844	0,429	0,508	21
Сызрань	3	6	4,940	2,239	0,453	27
Жигулевск	5	13	1,796	0,582	0,324	30
Кинель	9	17	1,166	0,334	0,286	31
Октябрьск	22	34	0,509	0,112	0,221	33

Развитие инвестиционного климата и экономической активности в Самарской области имеет ярко выраженный центростремительный характер, что препятствует ее более равномерному социально-экономическому развитию, эффективному использованию инвестиционных возможностей всех ее муниципальных образований и, в конечном счете, не позволяет выполнять в должной мере функции связующего звена между субъектами Российской Федерации, входящими в Приволжский федеральный округ, географическим центром которого область является. Преодолению такой ситуации могут способствовать разработка и реализация Инвестиционной стратегии Самарской области, предусматривающей определение территориально-отраслевых приоритетов и формирование "инвестиционных коридоров" вдоль основных транспортных магистралей, проходящих по территории области, особенно на ее периферии.

Стратегия развития городов - новых "точек инвестиционного роста" за пределами Самарско-Тольяттинской агломерации - не только улучшит инфраструктурную обустроенность территории, но и повысит общую инвестиционную привлекательность Самарской области и ее инвестиционный рейтинг.

Наряду с рассмотренными выше собственными инвестиционно-финансовыми ресурсами предприятия источниками финансирования инвестиционной деятельности могут служить привлеченные и заемные средства. К привлеченным относят средства, предоставленные на постоянной основе, по которым может осуществляться выплата владельцам этих средств дохода (в виде дивиденда, процента) и которые могут практически не возвращаться владельцам. В их числе можно назвать: средства от ипотечного кредитования, паевые членские взносы (паи) в уставный капитал, а также целевое государственное финансирование на безвозмездной или долевой основе. Для решения проблем привлечения инвестиций в социальное жилищное строительство в регионе следует уделить особое внимание мерам регионального стимулирования, которые могут выражаться в устранении административных барьеров государственной поддержки инвесторов.