Оценка стоимости недвижимости

Размещено на http://www.allbest.ru/

Лекция 13. ОЦЕНКА СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОСТИ

оценка недвижимость земельный здание помещение

Оценка как важнейшая функция системы управления предшествует принятию практически любого решения в отношении недвижимого имущества. Она проводится обычно профессиональными оценщиками по заказу собственника или покупателя перед заключением сделки, для получения кредита под залог недвижимости, при разделе имущества или внесении его в качестве взноса в уставный капитал коммерческой организации, при страховании и налогообложении объектов и для многих других целей. Проведение оценки обязательно в случаях:

-- составления брачных контрактов или раздела имущества разводящихся супругов по требованию одного из них;

-- выкупа или иного изъятия недвижимости у собственника для государственных или муниципальных нужд;

-- передачи государственного имущества в доверительное управление или приватизации;

-- реализации инвестиционных проектов с привлечением бюджетных средств;

-- передачи объектов недвижимости из федеральной собственности в собственность субъектов РФ или муниципальных образований.

Субъектами отношений при оценке недвижимости выступают:

1) с одной стороны -- физические лица и индивидуальные предприниматели, признанные лицензированными оценщиками;

2) с другой стороны -- заказчики, т.е. потребители их услуг.

Оценка -- это методически обоснованное мнение эксперта о стоимости объекта недвижимости и процесс ее определения (расчета).

Не могут быть признаны лицензированными оценщиками:

-- индивидуальный предприниматель, если он не является профессиональным оценщиком;

-- юридическое лицо, если оно не приняло обязательство привлекать для осуществления оценочной деятельности стоимости надлежащего профессионального оценщика;

-- юридическое лицо в организационно-правовой форме открытого акционерного общества.

Право на проведение оценки является безусловным и не зависит от установленного законом порядка статистического учета и бухгалтерской отчетности. Оно распространяется на проведение повторной оценки объекта. Оценочная деятельность не относится к функциям риэлтеров.

Оценщик имеет право:

-- выбирать и применять самостоятельно методы проведения оценки объекта в соответствии со стандартами и правилами проведения оценки;

-- требовать от заказчика обеспечения доступа к объекту оценки и предоставления необходимой документации;

-- запрашивать в письменной форме у третьих лиц, включая органы власти, информацию, необходимую для проведения оценки, за исключением сведений, относящихся к государственной или коммерческой тайне;

-- привлекать на договорной основе к участию в оценке объекта других специалистов и оценщиков, за действия (бездействие) которых он несет ответственность;

-- отказаться от проведения оценки объекта, если заказчик нарушил условия договора.

Оценщик обязан:

-- соблюдать при осуществлении оценочной деятельности требования законов, иных применимых нормативных актов РФ и субъектов РФ;

-- сообщать заказчику о невозможности своего участия в проведении оценки объекта в случаях, предусмотренных законодательством РФ, а также вследствие возникновения иных обстоятельств, препятствующих проведению объективной оценки объекта недвижимости;

-- обеспечивать сохранность документов, получаемых от заказчика и третьих лиц в ходе проведения оценки, вернуть заказчику полученные от него документы одновременно с передачей ему отчета об оценке;

-- предоставлять заказчику информацию о положении, правилах и уставе, Кодексе профессиональной этики членов Российского общества оценщиков, на действительность аккредитации или членство в которых ссылается оценщик в своем отчете, а также предоставлять по просьбе заказчика иную информацию о требованиях законодательства об оценочной деятельности;

-- сообщать заказчику о наличии лицензии на занятие оценочной деятельностью;

-- в течение срока, определенного договором об оценке, не разглашать конфиденциальную информацию, полученную от заказчика в ходе проведения оценки объекта оценки, за исключением случаев, предусмотренных законодательными актами РФ;

-- в случаях, предусмотренных законодательными актами РФ, предоставлять информацию, содержащуюся в хранящемся у него отчете об оценке, правоохранительным, судебным, иным специально уполномоченным государственным органам по их официальному законному требованию;

-- хранить составленные отчеты об оценке объекта оценки в течение трех лет.

Оценка объекта не может проводиться оценщиком, если он является учредителем, собственником, акционером или должностным лицом юридического лица либо заказчиком или физическим лицом, имеющим имущественный интерес в объекте оценки, или состоит с указанными лицами в близком родстве или свойстве.

Проведение оценки объекта не допускается, если:

-- в отношении объекта оценки оценщик имеет вещные или обязательственные права вне договора;

-- оценщик является учредителем, собственником, акционером, кредитором, страховщиком юридического лица либо юридическое лицо является учредителем, акционером, кредитором, страховщиком оценщика.

Не допускается вмешательство заказчика либо иных заинтересованных лиц в деятельность оценщика, если это может негативно повлиять на достоверность результатов проведения оценки объектов оценки, в том числе путем ограничения круга вопросов, подлежащих выяснению или определению при проведении оценки объекта оценки.

Денежное или иное вознаграждение профессионального оценщика за проведение оценки объекта оценки не может зависеть от итоговой величины стоимости объекта оценки.

Основанием для проведения оценки объекта является договор между оценщиком и заказчиком, на который распространяются общие нормы Гражданского кодекса РФ.

Договор должен содержать:

-- точное описание объекта с указанием его вида;

-- вид определяемой стоимости;

-- сведения о наличии у оценщика соответствующей лицензии;

-- сведения о том, что оценщик является надлежащим профессиональным оценщиком (если договор заключает профессиональный оценщик);

-- сумму вознаграждения оценщика в денежном выражении.

Отчет об оценке объекта недвижимости не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые нормативные и инструктивные материалы, включая стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, приводятся иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

В случае если при проведении оценки объекта оценки определяется не рыночная стоимость, а иные виды стоимости, в отчете должны быть указаны критерии установления стоимости объекта оценки и причины отступления от возможности определения рыночной стоимости объекта.

В отчете должны быть указаны:

-- дата составления и порядковый номер отчета;

-- основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки;

-- юридический адрес и (или) адрес постоянного жительства оценщика и сведения, позволяющие идентифицировать его как надлежащего профессионального оценщика;

-- точное описание объекта оценки, а в отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу, -- реквизиты балансодержателя и балансовая стоимость данного объекта оценки;

-- стандарты и правила проведения оценки для определения соответствующего вида стоимости объекта, обоснование их использования при проведении оценки данного объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки данного объекта данных с указанием источников их получения, а также принятые при проведении оценки объекта допущения;

-- последовательность определения рыночной или иной стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, а также ограничения и пределы применения полученного результата;

-- перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки.

Отчет может также содержать иные сведения, являющиеся, по мнению оценщика, существенно важными для полноты отражения примененного им метода расчета стоимости объекта оценки. Отчет собственноручно подписывается оценщиком и заверяется его печатью.

В случае если оценка имущества проводилась несколькими оценщиками по разным объектам оценки, входящим в состав этого имущества, отчет подписывается каждым оценщиком с указанием объектов, по которым он проводил оценку.

Итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, предполагается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки.

В случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом или третейским судом по соглашению сторон спора или при указании на такое разрешение спора в договоре в соответствии с установленной подведомственностью или в административном порядке.

13.1 Принципы оценки стоимости недвижимости

В процессе оценки конкретного объекта недвижимости могут быть задействованы сразу несколько принципов или отдельным из них придается большее значение. В общем, принципы отражают только направление, тенденцию поведения людей в рыночной среде, а не их точную реакцию. Рассмотрим кратко сущность принципов по классификационным группам.

1. Принцип полезности. Любой объект недвижимости обладает стоимостью, если он может быть полезным потенциальному владельцу для осуществления предпринимательской деятельности или удовлетворения социальных либо психологических потребностей. Товар, не имеющий потребительских свойств, никому не нужен. Именно полезность формирует потребительскую стоимость объекта.

Полезность -- это способность объекта удовлетворять потребности пользователя в данном месте и в течение определенного времени.

2. Принцип замещения. Средний (рациональный) покупатель не заплатит за объект недвижимости больше минимальной цены за другой аналогичный объект с такой же полезностью. Иначе говоря, максимальная стоимость собственности определяется наименьшей ценой или стоимостью, по которой может быть приобретено другое имущество с эквивалентной полезностью. По содержанию этот принцип близок к понятию альтернативных издержек -- того, что теряет инвестор при вложениях именно в данный объект недвижимости, отказавшись от других альтернативных вариантов инвестирования.

3. Принцип ожидания -- это установление стоимости объекта по текущей стоимости доходов или других выгод, которые могут быть получены в будущем от владения недвижимостью. Известно, что стоимость денег во времени меняется. Будущий рубль стоит меньше, чем сегодняшний. Фактор времени выражается через коэффициент дисконтирования (К_д):

К_д = (1 + i)^T,

где i -- процентная ставка, доли единицы (или доли прибыли) от вложений через год, (%);

Т -- количество лет между годом инвестирования и годом поступления (отдачи) денег.

4. Принцип остаточной продуктивности земли. В основе стоимости земельных участков лежит их остаточная продуктивность, т.е. размер чистого дохода после оплаты затрат труда (заработной платы), капитала (процентов, дивидендов), менеджмента (прибыли). Поскольку земля недвижима, то труд, капитал и управление как активные мобильные факторы применяются к ней в процессе предпринимательской деятельности, и расходы их (этих трех факторов) возмещаются в первую очередь, и только остаток дохода в виде ренты относится к земле. Остаточная (добавочная) продуктивность возникает потому, что земля как "пассивный" неподвижный фактор позволяет в соответствующем месте получать дополнительный доход за счет максимизации выручки, минимизации затрат или удовлетворения особых потребностей. Только по внешней форме -- по технике исчисления -- земельная рента выглядит "остаточной", а не добавочной доходностью. На самом деле земля в предпринимательской деятельности незаменима и участвует в создании дохода в совокупности с присоединяемыми к ней факторами. Например, два одинаковых земельных участка, один из которых при угловом расположении может приносить доход в 2 раза больше, чем при внутриквартальном размещении (табл. 12.1).

5. Принцип вклада. Вклад -- это сумма увеличения или уменьшения стоимости объекта или дохода от него вследствие наличия или отсутствия какого-либо дополнительного фактора. Точнее, вклад -- это прирост стоимости недвижимости в результате добавления или улучшения ее, а не фактические затраты на развитие объекта.

6. Принцип уменьшающей или возрастающей отдачи отражает известную закономерность об убывающей предельной производительности: по мере увеличения инвестиции общая доходность ускоренно повышается до определенного предела, после которого темпы прироста стоимости становятся меньше темпов дополнительных затрат (табл. 12.1).

7. Принцип сбалансированности (пропорциональности). Любому типу землепользования соответствует оптимальное сочетание всех других факторов предпринимательства, обеспечивающих максимальную стоимость земли. При нарушении пропорциональности появляются "недоулучшенные" или "переулучшенные" объекты, и снижается эффективность использования земли.

Таблица 12.1

Расчет доходности и стоимости земельных участков по добавочной продуктивности, у.е.

Показатель	Участок земли
	угловой	внутриквартальный
Валовой доход (выручка)	1100	1000
Расходы на оплату труда	- 300	- 300
Оплата капитала	- 500	- 500
Доходы менеджера	- 100	- 100
Доход, отнесенный к земле (рента)	200	100
Ставка капитализации (в долях)	0,16	0,16
Стоимость земли	1250	625

8. Принцип оптимальности размера. На любом рынке существует оптимальное количество земли, необходимой для эффективного использования различных видов недвижимости. Выход за пределы оптимальности в экономике ведет к потере доходности. Недостаточный по размеру земельный участок снижает стоимость предприятия из-за нехватки места для различных целей (складирования, парковки и др.), а избыточный не приносит соответствующего дохода.

9. Принцип экономического разделения и соединения имущественных прав. Имущественные права следует разделять и соединять так, чтобы увеличить общую стоимость объекта недвижимости. Возможны различные способы разделения прав:

· физическое разделение -- это разделение по вертикали прав пользования воздушным пространством, поверхностью земельного участка и его недрами;

· разделение по времени владения и использования -- это аренда на разные сроки, пожизненное владение, права на будущие объекты;

· разделение по правам пользования -- это ограничения на пользование объектом (исторические памятники, особо охраняемые территории и т.п.), ограниченное право пользования чужим имуществом (различные сервитуты), лицензии и др.;

· разделение по видам имущественных прав -- совместная аренда, товарищества, траст, опционы, кондоминиумы, купля-продажа с условием и др.;

· разделение по залоговым правам -- первичные, вторичные залоги объекта и закладных, участие в капитале;

· горизонтальное физическое разделение -- это крупные массивы земли, подразделяемые на пользующиеся спросом участки, повышающие общую доходность недвижимости.

10. Принцип зависимости. Стоимость объекта недвижимости зависит от качества его местоположения, соответствия физических параметров участка принятому в данном районе типу землепользования и близости к экономической среде и инфраструктуре, т.е. от статуса недвижимости.

Изменения окружающей среды могут повысить или при отрицательном воздействии -- снизить стоимость объекта, который сам оказывает влияние на стоимость других близлежащих объектов.

11. Принцип соответствия подтверждает правило -- максимальная стоимость образуется тогда, когда архитектура, уровень удобств и характер использования объекта соответствуют потребностям и ожиданиям рынка. Он реализуется в двух связанных с ним принципах регрессии и прогрессии.

Прогрессия имеет место, когда благодаря высокой стоимости соседних объектов повышается стоимость недоулучшенного имущества.

Регрессия определяет уменьшение стоимости недвижимости при ее чрезмерном улучшении относительно местных рыночных условий, т.е. когда дорогой объект оказывается в окружении менее престижных домов, рыночная стоимость его будет ниже затрат на его строительство.

12. Принцип конкуренции действует таким образом, что нормальная прибыль порождает конкуренцию, которая стимулирует развитие рынка недвижимости, а сверхприбыль ведет к снижению его доходности.

13. Принцип изменения отражает непостоянство стоимости недвижимости во времени в результате процессов, проходящих как в самом объекте (физические устаревание, реконструкция и др.), так и в окружающей среде. Известно, что отдельно взятые объекты недвижимости -- населенные пункты и регионы проходят четыре фазы: рост, стабильность, спад и обновление, которые соответственно влияют и на стоимость имущества.

14. Принцип спроса и предложения гласит: цена недвижимого имущества определяется взаимодействием предложения и спроса на соответствующем сегменте рынка. На современном рынке недвижимости предложение превышает спрос, который изменяется в зависимости от множества условий, включая и эмоциональные.

15. Принцип лучшего и наиболее эффективного использования объекта -- это разумное и возможное использование его, обеспечивающее самую высокую текущую стоимость недвижимости на дату оценки.

Методы оценки на основе приведенных выше принципов рассмотрим применительно только к наиболее сложному объекту недвижимости -- земельным участкам.

13.2 Основные методы оценки стоимости земельных участков

В рыночных условиях различают несколько видов стоимости недвижимости: рыночную, потребительскую, инвестиционную, страховую, ликвидационную, балансовую, для налогообложения и др. Стоимость -- это денежный эквивалент собственности.

Стоимость недвижимости формируют 4 фундаментальных фактора: спрос, полезность, дефицитность (ограниченность) предложения и отчуждаемость объектов.

Рыночная стоимость -- это наиболее вероятная цена продажи объекта на конкурентном и открытом рынке при осознанных и рациональных действиях в своих интересах покупателя и продавца, которые хорошо информированы и не испытывают давления чрезвычайных обстоятельств. Сделка при этом совершается в следующих условиях:

-- продавец и покупатель действуют на основе типичной мотивации;

-- обе стороны информированы и действуют наилучшим образом в своих интересах;

-- имеется достаточно времени для выявления реакции рынка на имеющиеся предложения;

-- платеж осуществляется наличными или другим сравнимым способом;

-- цена сделки не содержит скидок и уступок ни одной из сторон сделки;

-- объект обладает признаваемой полезностью, достаточно дефицитен и может передаваться из рук в руки.

Цена -- это фактическая сумма купли-продажи земельных участков в уже совершенных сделках.

Кроме рыночной цены купли-продажи земельных участков в России широко применяется нормативная цена земли. Продажная цена и стоимость равны между собой только в условиях совершенного рынка.

Три основных цели преследуют люди, когда приобретают землю: непосредственное личное использование, получение дохода (прибыли) и удовлетворение чувства гордости от владения ею.

В бизнесе инвестиции в землю рассматриваются как надежный источник доходов, а другие преимущества не учитываются. Во всех случаях необходимо знать стоимость земельных участков в соответствии с их функциональным назначением.

В практике традиционно применяют три основных метода определения стоимости недвижимости, в том числе и земли:

1) прямое сравнение рыночных продаж;

2) доходный;

3) затратный.

13.2.1 Метод рыночных продаж

Наиболее распространенным способом оценки земли является метод прямого сравнительного анализа продаж (рыночный), исходя из данных о недавних сделках (за 3--6 месяцев). Основан он на принципе замещения: рациональный покупатель не заплатит за данный земельный участок больше, чем ему обойдется аналогичный другой участок с подобными полезными свойствами.

Последовательность действий при рыночном методе:

1. Выявление фактических продаж участков на соответствующем рынке или его сегментах.

2. Проверка информации о сделках: подтвердить хотя бы одной стороной или брокером; убедиться, что сделки не являются вынужденными, и все стороны действовали экономически рационально.

3. Внесение поправок с учетом различий между оцениваемым и каждым сопоставимым участком. В результате определяется продажная цена каждого из сопоставимых участков, в случае если бы он имел такие же параметры, что и оцениваемый участок. Корректировка производится в направлении от сопоставимого участка к оцениваемому, т.е. уточняется, за какую сумму был бы продан сравниваемый участок, обладая теми же характеристиками, что и оцениваемый. Если сопоставимый участок превосходит оцениваемый по какому-то параметру, то его фактическая цена должна быть соответственно уменьшена, а если уступает, то цена сопоставимого участка должна быть увеличена.

Корректировка может осуществляться в трех основных формах: в рублях, в процентах по каждому фактору и в общей группировке (совокупная поправка) на независимой (плюс-минус) и кумулятивной основе (табл. 12.2).

Таблица 12.2

Поправки цены сопоставимого участка

Параметр	Сравниваемый (проданный) участок	Поправка
		на независимой основе (+,-), %	на кумулятивной основе
Цена, единиц	100	--	--
Дата	5 месяцев назад	+ 4%	1,04
Местоположение	На 7% лучше, чем у оцениваемого участка	- 7%	0,93
Окружающий ландшафт	На 10% лучше, чем у оцениваемого участка	- 10%	0,90
Рельеф	На 3% хуже, чем у оцениваемого участка	+ 3%	1,03
Общая поправка	--	- 10%	0,8966
Скорректированная стоимость сопоставимого участка	--	90%	89,7

При оценке земли поправки следует проводить по всем основным характеристикам, которые для покупателей обладают стоимостью: размер, местоположение, расстояние от города и дорог, форма и глубина участка, угловое расположение, тип почв, рельеф, экономические условия и др.

Применяют следующие единицы сравнения:

1. Цена за 1 га -- для больших массивов сельскохозяйственного, промышленного назначения или жилищного строительства.

2. Цена за 1 кв. м -- в деловых центрах городов, для офисов, магазинов и т.д.

3. Цена за 1 фронтальный метр -- для коммерческого использования земель в городах. Стоимость участка пропорциональна длине его границы по улице или шоссе при стандартной глубине участка, на которую приходится небольшая часть стоимости.

4. Цена за лот -- стандартные по форме и размеру участки в районах жилой, дачной застройки и др.

5. Цена за единицу плотности -- коэффициент отношения площади застройки к площади земельного участка.

Правила зонирования обычно ограничивают величину здания данным коэффициентом. Например, если данный коэффициент равен 3, то суммарная площадь всех этажей не должна более чем в 3 раза превышать общую площадь земельного участка. Это значит, что можно построить 3-этажное здание на всем участке, 6-этажное -- на половине участка, 12-этажное -- на 0,25 участка.

По застроенным участкам в качестве единицы сравнения могут применяться:

-- цена за 1 кв. м общей или чистой площади;

-- цена за 1 куб. м -- для складов, элеваторов и др.;

-- цена за единицу, приносящую доход -- место в гараже, на стадионе, место парковки и др.

При использовании приема единицы сравнения, определяется на основе ряда фактических продаж средняя или типичная стоимость единицы сравнения для каждой однородной группы участков. Среднее значение определяется путем расчета медианной (середина ранжированного ряда) или средней цены продажи за единицу сравнения. Применяется этот прием в случаях, когда участки сильно отличаются друг от друга по размерам, но относительно схожи по другим параметрам.

Другой прием основан на определении путем анализа сравнимых продаж стоимости базового, стандартного участка, который является затем ориентиром расчета стоимости других участков земли. Объектом оценки служит реальный, или гипотетический, базовый участок (табл.12.3).

Таблица 12.3

Расчет стоимости по способу базового участка

Участок	Цена продажи, приведенная во времени, руб.	Обзор	Интенсивность дорожного движения	Размер, га	Цена продажи, приведенная к базовому участку, руб.
Базовый	Н	стандартный	умеренная	0,25	Н
Объекты сравнения: № 1	2500,0	стандартный	низкая (- 0,05)	0,25	2487,5
№ 2	3000,0	лучший (- 0,15)	низкая (- 0,5)	0,25	2400,0
№ 3	2000,0	ограниченный (+ 0,15)	уменьшенная	0,25	2300,0
№ 4	1600,0	ограниченный (+ 0,15)	высокая (+ 0,10)	0,25	2000,0
№ 5	3200,0	стандартный	умеренная	0,50 (- 0,3)	2240,0

В рассматриваемом примере среднее значение цены -- 2263,0, медианы -- 2300,0 руб. Следовательно, рыночная стоимость базового участка равна примерно 2280,0 руб. Можно использовать и медианное значение. Метод базового участка больше подходит для участков примерно одинакового размера, но сильно отличающихся по другим параметрам.

После установления стоимости единицы сравнения или стоимости базового участка можно определять рыночную стоимость отдельных земельных участков, внося поправки на их отличительные параметры.

Например, для поправки стоимости на неправильную форму участков (треугольной конфигурации) применяется "правило 65--35".

При одинаковой площади и протяженности фронтальной границы треугольный участок оценивается значительно ниже, чем прямоугольный.

Установлено, что стоимость треугольного участка с основанием по фронту улицы составляет примерно 65% от стоимости участка прямоугольной формы с такой же протяженностью границы и глубиной. Если же на главной улице находится вершина треугольного участка, то его стоимость будет в пределах 35% стоимости участка прямоугольной формы.

13.2.2 Способ валового рентного мультипликатора (ВРМ)

Оценка стоимости земельных участков производится на основе соотношения продажных цен и потенциального или фактического валового дохода, получаемого от собственности. Надо совершить три действия:

1. Оценить рыночный рентный доход от оцениваемого участка.

2. Определить отношение продажной цены к доходу от этой недвижимости исходя из недавних рыночных сделок.

3. Найти стоимость оцениваемого участка путем перемножения рыночного рентного дохода от него на ВРМ (табл. 12.4).

ВРМ не корректируют на различия между сопоставимыми и оцениваемыми участками, так как они учитываются в самих продажных ценах и ставках дохода. Надо только более точно подобрать аналоги для сравнения. Но в то же время данный метод не учитывает возможные различия операционных расходов по всем объектам. Этот недостаток можно устранить, заменив в расчетах валовой доход на чистый.

Таблица 12.4

Расчет оценочной продажной цены земельного участка способом ВРМ

№ участка	Рыночная цена продажи, тыс. руб.	Фактический или потенциальный валовой доход, тыс. руб.	Валовой рентный мультипликатор
1	54,0	12,0	4,5 = 54 / 12
2	72,0	18,0	4 = 72 / 18
3	40,0	8,0	5 = 40 / 8
Оцениваемый	67,5 = 15 · 4,5	15	4,5 = (4,5+ 4+5) / 3

13.2.3 Метод переноса или соотнесения -- реализуется путем определения соотношения между стоимостью земли и общей стоимостью застроенного участка. Установлено, что существует устойчивая связь между стоимостью земли и стоимостью возведенных на ней сооружений. Поэтому стоимость участка можно оценивать путем распределения общей цены продажи сопоставимого объекта двумя ее составными частями -- земельным участком и строениями (улучшениями). Полученные коэффициенты соотношений можно применить к оцениваемым микрорайонам для определения стоимости единицы сравнения или базового участка для данного района (табл. 12.5).

Таблица 12.5

Расчет коэффициента по методу переноса

№ района	Общая стоимость застроенного участка, тыс. руб.	Средняя стоимость земли, тыс. руб.	Отношение стоимости земли к общей стоимости участка
1	80,0	16,0	0,200
2	90,0	20,0	0,222
3	120,0	30,0	0,250

Так, если в оцениваемом районе объект собственности продан за 200тыс. руб., то стоимость земли будет:

200,0 · 0,224 = 44,8 тыс. руб.,

где 0,224 -- среднее значение коэффициента в табл. 12.5.

13.2.4 Принцип остаточной продуктивности (остатка)

Чистый доход, отнесенный к земле, определяется после оплаты расходов за три других фактора производства: труда -- зарплаты, комиссионных; капитала -- процентов, дивидендов; предпринимательских способностей -- прибыли, вознаграждений. В остатке будет земельная рента для собственника участка.

Например, если цена урожая с 1 га составила 100 денежных единиц, а затраты на труд -- 40, на капитал -- 20 и предпринимательство -- 10, то 30 единиц -- это остаточный доход земли. При коэффициенте капитализации равном 10% стоимость 1 га может быть оценена в 300 денежных единиц.

Метод остатка применим и при оценке стоимости застроенных участков, когда известны стоимость или проектные затраты на сооружение зданий (например, 500 единиц), продолжительность их полезной жизни (50 лет), ставка дохода на инвестиции (10 %) и годовой чистый доход от объекта (72 ед.) (табл. 12.6).

13.2.5 Принцип лучшего и наиболее эффективного использования земли (ЛНЭИ)

В самом общем виде ЛНЭИ -- это вероятное, наиболее выгодное и доходное использование земельного участка, обеспечивающее самую высокую его стоимость для собственника и учет общественных интересов. Выбор производится среди всех возможных и законных альтернативных вариантов, которые физически допустимы и экономически эффективны.

Таблица 12.6

Расчет стоимости земли методом остатка

Показатель	Значение
1. Чистый доход за первый год, единиц	72
2. Доход от зданий 10%, доход на инвестиции + 2%, возврат инвестиций за 50 лет равен 12% от стоимости здания (500), единиц	60
3. Остаточный доход земли (72 - 60), единиц	12
4. Стоимость земли при капитализации дохода по 10%-ной ставке на инвестиции без ограничения срока (12 / 0,10), единиц	120
5. Общая стоимость объекта (500 + 120), единиц	620

13.2.6 Оценка земли методом капитализации дохода

Оценка земли по доходности осуществляется путем преобразования денежного дохода в стоимость с помощью коэффициента капитализации, т.е. доли текущего дохода в полной стоимости участка. Иначе говоря, стоимость участка может быть определена как его способность приносить доход в будущем.

Если известны величина чистого дохода (Д) и норма (коэффициент) капитализации (К), то можно определить стоимость земли (С) по формуле

С = Д / К.

Капитализация -- это пересчет потока будущих доходов в сумму текущей стоимости. Коэффициент капитализации -- это множитель, с помощью которого осуществляется переход от величины текущего чистого дохода от земельного участка к его стоимости. Он выбирается таким, чтобы обеспечить инвестору приемлемый уровень дохода (отдачи) на вложенный капитал и его возмещение.

Последовательность расчета стоимости земельного участка может быть следующей:

1. Определяется потенциальный валовой доход на основе анализа денежных потоков (поступлений) по сравнимым участкам за прошлые годы в сопоставимых условиях.

2. Калькулируются расходы на будущий год с подразделением на постоянные, эксплуатационные по всем статьям и резервы, используя фактические издержки.

3. Из потенциального валового дохода вычитаются возможные потери по различным причинам, которые устанавливаются путем анализа соответствующих показателей на рынке, и получается действительный валовой доход (эффективный).

4. Исчисляется чистый доход путем исключения из действительного валового дохода всех расходов без обслуживания долга по ипотечному кредиту и амортизационных начислений.

5. Чистый доход пересчитывается в текущую стоимость земли различными способами (табл. 12.7).

Таблица 12.7

Соотношение чистого дохода, коэффициента капитализации и стоимости земельного участка

Д -- доход	Д = С · К
К -- коэффициент капитализации	К = Д / С
С -- стоимость	С = Д / К

Выполнение названных действий позволяет определить одну из трех величин -- чистый доход, стоимость участка или норму капитализации, если известны две величины.

Формула капитализации показывает прямой способ расчета стоимости участка:

Стоимость = Доход / Норма капитализации.

Если стоимость земельного участка умножить на коэффициент капитализации, получим величину чистого дохода:

Д = С * К.

Существует несколько способов получения ставки (коэффициента) капитализации дохода.

Самым простым и надежным способом является определение коэффициента капитализации с помощью собранных на рынке данных о чистом доходе и стоимости ряда сопоставимых земельных участков. Тогда стоимость легко преобразуется в общую ставку капитализации по формуле

Ко = Д / С.

Поскольку при покупке земельных участков обычно используется заемный и собственный капитал, то общая ставка капитализации должна удовлетворять рыночным условиям получения дохода на обе части инвестиций, соизмеримого с ожидаемыми рисками.

Ставка капитализации на заемные средства (ипотечная постоянная -- К_З) -- это отношение ежегодных выплат по обслуживанию долга к основной сумме ипотечной ссуды. Она состоит из двух частей: ставки процента и коэффициента фонда погашения. Когда условия кредита известны, ипотечную постоянную можно определить по финансовым таблицам.

Ставка капитализации на собственный капитал (К_С) определяется отношением денежных поступлений до вычета налогов к сумме вложенных собственных средств и сочетает в себе норму прибыли и возврат вложенных средств.

Общая ставка капитализации (К_О) взвешивается в соответствии с соотношением собственного и заемного капитала в общем объеме инвестиций:

У_З * К_З + У_С * К_С = К_О,

где У_З -- заемный капитал;

У_С -- собственный капитал.

Например, если У_З = 0,7; У_С = 0,3, тогда

К_О = (0,7 · 0,12) + (0,3 · 0,10) = 0,084 + 0,03 = 0,114.

Исходные данные для расчетов можно получить путем изучения деятельности кредиторов на рынке и анализа сопоставимых продаж для собственных средств.

Ставка возмещения капитала равняется единице, деленной на число лет возвращения вложенных средств инвестору.

Кумулятивная модель построения коэффициента капитализации включает в себя: чистый процент, надбавки за риски, низкую ликвидность, нагрузку управления инвестициями и поправку на динамику стоимости участка.

Для определения стоимости земельных участков применяются и другие методы расчетов, в частности, путем умножения валового или чистого дохода на рентный мультипликатор (Р_М), который получается от деления цены продаж (Ц_П) сопоставимых участков на величину арендной платы или чистого дохода:

Р_М = Ц_П / Д.

13.3 Оценка зданий и помещений

На стоимость зданий и помещений (жилых, офисных и др.) влияют многие факторы, среди которых важное значение имеют: местоположение объекта, его техническое состояние, наличие и состояние коммуникаций и инфраструктуры, степень износа, экологические условия и др.

При оценке квартир учитываются не только внутренние их качества (площадь, количество комнат и их размер, наличие и площадь подсобных помещений, кухня и т.д.), но и внешние факторы: состояние подъезда, количество квартир, выходящих на лестничную площадку, ориентация дома (попадает ли в окна солнечный свет) и др. Если окна выходят на две противоположные стороны, то это плюс, а если в темный двор-"колодец" -- минус.

Предпочтительней, если в квартире имеется черный ход, а в доме -- дополнительная лестница, особенно если там есть лифт или пространство для его установки.

Существенным недостатком является отсутствие в подъезде отопления. Все большее значение в будущем станут иметь наличие подземных гаражей или паркингов около дома; освещенность улицы, ее безопасность (так, близость посольства, а следовательно, и поста милиции -- гарантия вашей защищенности от различного рода неприятностей).

В оценке жилья наряду с материальными немаловажны и эстетические факторы, например, вид из окна, за что многие покупатели готовы заплатить дополнительно 10 --15%.

Уже на стадии ознакомления с квартирой необходимо выявить следующие принципиальные моменты:

-- тип перекрытий (деревянные или по металлическим балкам);

-- состояние стояков (от этого будет зависеть масштаб затрат, связанных с преобразованием жилья);

-- несущие стены (при учете возможностей перепланировки квартиры);

-- уникальные качества жилья (во многих коммуналках сохранились великолепные образцы лепнины, камины, паркеты, элементы отделки).

Также важно выяснить, делался ли в доме капитальный ремонт и когда; менялась ли система отопления; в каком состоянии находится проводка и как она проходит, какова ориентация окон, нет ли грибка на стенах, есть ли в квартире подпол, требуется ли замена дверей и оконных рам, есть ли на окнах сливы. Перечисленные факторы определяют истинное качество квартиры и ее стоимость.

Профессиональные риэлторы знают, что элементарный косметический ремонт повышает стоимость 1 кв. м общей площади в среднем на 200--300 у.е., в то время как серьезная реконструкция, включающая замену коммуникаций, практически незаметна.

В отношении действительно престижного дома идея дорогостоящего капитального ремонта с целью получения прибыли при продаже себя оправдывает. Так, цена на квартиры в доме, где сделан основательный ремонт с применением оригинальных дизайнерских решений, может возрасти в 2 раза; тогда как затраты на подобный ремонт в менее престижном доме могут и не окупиться.

Для оценки первоначальной восстановительной, остаточной, инвентаризационной, рыночной и других видов стоимости зданий и помещений, как и для других объектов недвижимости, применяют три известных метода: затратный, доходный и рыночный (сравнительных продаж).

Затратный метод основан на предположении, что затраты на строительство объекта с учетом износа служат приемлемым ориентиром для определения рыночной стоимости объекта,

Затратный подход к оценке объекта недвижимости реализуется в несколько этапов:

Первый этап. Определяется стоимость земельного участка, на котором находятся здания и сооружения.

Второй этап. Рассчитывается восстановительная стоимость или стоимость замещения здания и сооружения.

Третий этап. Рассчитываются все виды износа -- физический, функциональный и внешний.

Четвертый этап. Вычитается величина общего износа из затрат на воспроизводство или стоимость замещения здания и сооружения (результат этапа 2 минус результат этапа 3).

Пятый этап. Определяется стоимость объекта недвижимости путем суммирования стоимости земли и стоимости здания и сооружения, полученной на четвертом этапе.

Существует четыре основных метода определения восстановительной стоимости (или стоимости воспроизводства) и стоимости замещения объекта:

-- метод сравнительной единицы измерения, или метод удельной стоимости;

-- поэлементный;

-- сметный;

-- индексный.

Метод сравнительной единицы измерения (или метод удельной стоимости) заключается в умножении скорректированной стоимости выбранной для расчета единицы измерения объекта на количество единиц оцениваемого объекта. При этом единицами измерения могут быть квадратный, кубический, погонный метр и пр.

Это наиболее простой метод расчета. Однако достаточно сложно отыскать значение стоимости выбранной единицы измерения аналогичного объекта (или) удельной стоимости аналогичного объекта. Эту информацию можно получить в Центральном научно-исследовательском институте экономики и управления строительством (ЦНИИЭУС), который разрабатывает удельные показатели стоимости на потребительскую единицу строительной продукции по различным типам зданий и сооружений.

Поэлементный метод расчета стоимости зданий и сооружений заключается в определении удельной стоимости единицы измерения объекта, а также всего объекта, исходя из поэлементных затрат (затрат на фундамент, стены, кровлю и пр.).

Сметный метод расчета стоимости объекта недвижимости заключается в составлении объектных и сводных смет строительства оцениваемого объекта, как если бы он строился вновь. Это наиболее сложный метод расчета восстановительной стоимости объекта.

Индексный метод оценки заключается в определении восстановительной стоимости оцениваемого объекта путем умножения его балансовой стоимости на соответствующий индекс. Индексы по группам основных фондов утверждаются Правительством РФ.

Для оценки зданий и сооружений используются все доступные методы (доступные с точки зрения наличия информации, необходимой для оценки).

Важным этапом оценки зданий и сооружений является расчет всех видов износа: физического, функционального и внешнего.

13.3.1 Методика расчета инвентаризационной стоимости жилых помещений в г. Москве

Инвентаризационная стоимость жилых помещений определяется на основе восстановительной стоимости (С_вд) дома по данным Бюро технической инвентаризации и остаточной стоимости 1 кв. м общей площади дома (С_о) с учетом коэффициента пересчета остаточной стоимости 1 кв. м общей и жилой площади дома (К_п), который устанавливается ежеквартально как отношение средней стоимости 1 кв. м общей площади по данным Департамента экономической политики и развития г. Москвы к стоимости 1 кв. м общей площади жилых домов -- новостроек в Москве в 1990 г. (248,2 руб.), в ценах, действовавших на 1 января 1984 г.

За исходную восстановительную стоимость (С_вд) принимается стоимость, определенная БТИ согласно нормативным документам в уровне цен по состоянию на 1 января 1991 г. и занесенная в технические паспорта строений.

Остаточная стоимость 1 кв. м общей площади строения определяется как разность между восстановительной стоимостью общей площади строения на 1 января 1991 г. и стоимостным выражением его физического износа в расчете на 1 кв. м:

С_о = С_вд * (1 - И_ф / 100) / F,

где С_о -- остаточная стоимость 1 кв. м, руб/ м²;

С_вд -- исходная восстановительная стоимость жилого строения без стоимости нежилых помещений в нем, если таковые имеются, руб.;

И_ф -- физический износ строения на год его последнего обследования БТИ с корректировкой величины износа, руб.;

F -- общая площадь строения, м².

Инвентаризационная стоимость 1 кв. м общей площади строения определяется исходя из остаточной стоимости по формуле:

С_ом = С_о * К_п,

где К_п -- коэффициент пересчета остаточной стоимости.

Инвентаризационная стоимость квартиры составляет:

С_кв = С_ом * F_кв,

где F_кв -- общая площадь квартиры, м².

Инвентаризационная стоимость 1 кв. м жилой площади квартиры определяется по формуле:

С_жм = С_кв / F_жкв,

где С_кв -- инвентаризационная стоимость квартиры;

F_жкв -- жилая площадь квартиры, м².

Инвентаризационная стоимость комнаты составляет:

С_ком = С_жм * F_ком,

где F_ком -- площадь комнаты, м².

13.3.2 Методика расчета стоимости помещений в жилых домах при переводе в нежилой фонд

1. Стоимость жилых помещений (С_пж) определяется согласно методике расчета инвентаризационной стоимости жилых помещений, реализуемых физическими и юридическими лицами.

2. Стоимость переводимых жилых помещений в качестве нежилых (С_пнж) определяется исходя из стоимости жилых помещений, рассчитанной согласно п.1 настоящей методики, с применением следующих коэффициентов:

а) К_нж -- коэффициент качества нежилого помещения, который определяется следующим образом:

К_нж = К₁ + К₂ + К₃ + К₄ + К₅,

где К₁ -- коэффициент, характеризующий размещение помещений, который имеет различные значения:

· 0,54 -- в отдельно стоящем строении;

· 0,49 -- в надземной части строения;

· 0,26 -- в чердачном помещении (мансарда);

· 0,22 -- в полуподвальном помещении;

· 0,19 -- в подвальном помещении;

К₂ -- коэффициент, характеризующий степень технического обустройства помещения, принимает различные значения:

· 0,27 -- при наличии водопровода, канализации, горячей воды, центрального отопления;

· 0,16 -- водопровода, канализации, центрального отопления;

· 0,10 -- водопровода, канализации;

К₃ -- коэффициент, характеризующий использование прилегающих территорий, который равен:

· 0,27 -- при наличии огороженной прилегающей территории;

· 0,16 -- неогороженной прилегающей территории;

· 0,10 -- при отсутствии возможности использовать прилегающую территорию;

К₄ -- коэффициент, зависящий от высоты потолков в помещении (средняя по помещениям), принимает значения:

· 0,07 -- при высоте потолков 3,0 м и более;

· 0,04 -- от 2,6 до 3,0 м;

· 0,02 -- менее 2,6 м;

К₅ -- коэффициент, характеризующий удобство коммерческого использования, равен:

· 0,54 -- при местонахождении от станции метро в радиусе 200 м;

· 0,32 -- выход на общегородские магистрали (адрес строения содержит наименование общегородской магистрали);

· 0,19 -- выход на прочие транспортные магистрали.

б) Кд -- коэффициент типа деятельности, значения которого различаются по типам деятельности:

· 0,7 -- производство товаров и услуг для инвалидов, муниципальные аптеки, образовательные учреждения, имеющие лицензию на право ведения образовательной деятельности;

· 1,0 -- строительство, ремонт и эксплуатация жилья, услуги связи, бюджетные муниципальные организации г. Москвы и органы госстатистики, общественные и некоммерческие организации, транспорт;

· 1,3 -- торговля, производство, проектирование и прочие виды деятельности, не вошедшие в настоящий перечень;

· 2,0 -- банковская, обмен валюты, страховые компании, инвестиционные фонды, биржевая, риэлтерская, гостиницы, казино и другие предприятия игорного бизнеса, ночные клубы.

в) Стоимость помещений определяется по формуле

С_пнж = С_инв * К_нж * К_д * П,

где С_инв -- инвентаризационная стоимость 1 кв. м общей площади, определяемая согласно п. 1 настоящей методики;

П -- общая площадь помещений, м².

3. Расчетный размер платы, взимаемой с собственников квартир (комнат), переводимых в нежилой фонд с целью использования их для предпринимательской деятельности, определяется по формуле

Р_рп = С_пнж - С_пж,

где С_пнж -- стоимость переводимых жилых помещений в качестве нежилых;

С_пж -- стоимость жилых помещений.

4. При определении стоимости жилых и нежилых помещений при необходимости допускается использование экспертных заключений о рыночной стоимости рассматриваемых помещений, выполненных организациями, имеющими лицензию на осуществление деятельности, связанной с оценкой недвижимости.

5. Окончательный размер платы, взимаемой с собственников квартир (комнат), переводимых в нежилой фонд с целью использования их для предпринимательской деятельности, утверждается Городской комиссией по приватизации и управлению жилищным фондом в г. Москве.

Размещено на www.allbest.ru