Экономические методы анализа стоимости объекта
Расчет стоимости объекта затратным подходом. Оценка жилого комплекса методом парных продаж и сравнительным подходом. Определение стоимости методом капитализации чистого операционного дохода. Возмещение инвестируемого капитала по методам Ринга и Инвуда.
| Рубрика | Экономика и экономическая теория |
| Вид | контрольная работа |
| Язык | русский |
| Дата добавления | 08.02.2012 |
| Размер файла | 17,7 K |
Отправить свою хорошую работу в базу знаний просто. Используйте форму, расположенную ниже
Студенты, аспиранты, молодые ученые, использующие базу знаний в своей учебе и работе, будут вам очень благодарны.
Размещено на http://www.allbest.ru/
Вариант №3
Задание №1
капитализация операционный доход стоимость
Рассчитайте стоимость объекта затратным подходом, если потери в аренде от близости к промпредприятию 1500 руб., из-за плохого этажного плана 500 руб. за единицу аренды, в доме 15 квартир.
Решение:
|
Показатели |
Значение, тыс. руб. |
|||||
|
Физический износ |
||||||
|
А. Устранимый |
||||||
|
1. Покраска и отделка стен потолка |
25500 |
|||||
|
2. Ремонт водопровода |
91000 |
|||||
|
Всего |
116500 |
|||||
|
Б. Компоненты с коротким сроком жизни |
||||||
|
Компоненты |
Полная стоимость воспроизв. |
Фактический или эфф-ный возраст |
Ожидаемый срок жизни |
Накопленный износ, % |
Сумма износа, тыс. руб. |
|
|
Жалюзи |
15000 |
4 |
20 |
20 |
3000 |
|
|
Окна |
62500 |
4 |
20 |
20 |
12500 |
|
|
Шкафы |
25000 |
4 |
30 |
13 |
3250 |
|
|
Отопление |
171600 |
4 |
40 |
10 |
17600 |
|
|
Электропроводка |
118000 |
4 |
35 |
11 |
12980 |
|
|
Всего |
392100 |
х |
48890 |
|||
|
В. Компоненты с долгим сроком жизни |
||||||
|
Пoлнaя стoимoсть воспpoизвoдствa oбъектa |
5459300 |
|||||
|
Устpaнимый физический износ |
116500 |
|||||
|
Полная стоимость воспроизводства, компоненты с коротким сроком |
392100 |
|||||
|
Полная стоимость воспроизводства с учетом физического износа |
275600 |
|||||
|
Компоненты с долгим сроком жизни (эффективный возраст - 4 года), ожидаемый срок жизни - 80 лет. |
272965 |
|||||
|
Обесценивание компонентов с долгим сроком жизни |
5186335 |
|||||
|
Функциональный износ |
||||||
|
А. Устранимый |
||||||
|
Модернизация бытовых приборов |
20 % |
|||||
|
Стоимость имеющихся бытовых приборов |
197770 |
|||||
|
Всего устранимый износ |
39554 |
|||||
|
Б. Неустранимый |
||||||
|
Потери в арендной плате из-за плохого поэтажного плана (валовый рентный мультипликатор равен 10) |
5000 |
|||||
|
Экономический износ |
||||||
|
Потери арендной платы из-за близости к промышленному предприятию |
1500 |
|||||
|
Полная стоимость воспроизводства объекта оценки |
||||||
|
Накопленный износ: |
||||||
|
1. Физический устранимый |
116500 |
|||||
|
2. Компоненты с коротким сроком жизни |
48890 |
|||||
|
3. Компоненты с долгим сроком жизни |
272965 |
|||||
|
4. Функционально устранимый |
39554 |
|||||
|
5. Функционально неустранимый |
5000 |
|||||
|
6. Экономический износ |
1500 |
|||||
|
Всего износ |
484409 |
|||||
|
Стоимость здания с учетом износа |
4974891 |
|||||
|
Стоимость участка земли |
150000 |
|||||
|
Оценка стоимости затратным подходом |
5124891 |
Задание №2
Оценить 20-квартирный жилой комплекс методом парных продаж сравнительным подходом. Для выполнения оценочных расчетов выбраны 3 аналога.
Объект 1. Продан 4 месяца назад. Местоположение аналогичное, но ландшафт хуже, нежели у объекта оценки. (различие оценено в 15000 тыс. руб.) Плавательный бассейн аналогичен. (оценен в 36000 тыс. руб.) Объект расположен ближе к центру, что увеличивает стоимость продажи на 15000 тыс. руб.
Объект 2. Продан 9 месяцев назад. Бассейн есть. Льготное финансирование сделки, предоставленное продавцом прибавило к цене 15000 тыс. руб. по сравнению с обычным финансированием. Расположен в спальном районе, что приравнено к центру, ландшафт лучше.
Объект 3. Расположен ближе к автобусной остановке, нежели объект оценки, что увеличивает стоимость на 30000 тыс. руб. Продан 2 месяца назад. Бассейн отсутствует.
Темпы роста цен на недвижимость составляют 0, 5 % в месяц.
Решение:
Таблица корректировка - стоимости:
|
Характеристика |
Объект оценки |
Объект 1 |
Объект 2 |
Объект 3 |
|
|
1 |
2 |
3 |
4 |
5 |
|
|
Цена продажи, тыс. руб. |
16200, 000 |
20250, 000 |
12150, 000 |
||
|
Корректировки с учетом: |
|||||
|
Даты продажи |
сейчас |
4 месяца назад |
9 месяцев назад |
2 месяца назад |
|
|
Корректировка |
+(4*0,005*16200) |
+(9*0,005*20250) |
+2*0.005* 12150 |
||
|
Наличие бассейна |
+ |
+ |
+ |
- |
|
|
Корректировка |
+36000 |
||||
|
Наличие ландшафта |
+ |
Ландшафт хуже |
Ландшафт лучше |
Аналогичен об.оц. |
|
|
Корректировка |
+15000 |
-15000 |
|||
|
Условий финансирования |
обычное |
обычное |
льготное |
обычное |
|
|
Корректировка |
-15000 |
||||
|
Местоположения |
центр |
центр |
центр |
Ближе к автобусной остановке |
|
|
Корректировка |
-30000 |
||||
|
Суммарная корректировка |
339000 |
88125 |
127500 |
||
|
Скорректиров. цена |
16539000 |
21131250 |
12277500 |
||
|
Стоимость об.оц. |
(16539000+21131250+12277500)/3=16649250 |
Задание №3
Определить стоимость методом капитализации чистого операционного дохода, если ставка капитализации определена методом прямой капитализации и составляет 0,21.
Решение:
Таблица - Чистый операционный доход многоквартирного дома:
|
Показатели |
Значение, тыс. руб. |
|
|
1. Доход от пяти 2-комнатных квартир без кондиционера 6000 тыс. руб./мес. |
6000*12*5=360000 |
|
|
2. Доход от сдачи в аренду пяти 2-комнатных с кондиционерами 8000 тыс. руб/мес. |
8000*12*5=480000 |
|
|
3. Доход от сдачи в аренду пяти 4-комнатных квартир с 2-мя ванными комнатами и кондиционером, 15000 руб/мес. |
15000*12*5=900000 |
|
|
4. Доход от сдачи в аренду пяти 3-комнатных квартир с одной ванной комнатой и кондиционером, 12000 руб/мес. |
12000*12*5=720000 |
|
|
5. Потенциальный валовый доход |
2460000 |
|
|
6. Недополучение дохода от неритмичной загрузки, смены арендаторов, неплатежей (2% от всех видов доходов) |
49200 |
|
|
7. Эффективный валовый доход или ДВД |
2410800 |
|
|
8. Постоянные расходы, годовые |
||
|
-земельный налог |
90000 |
|
|
-страхование имущества |
120000 |
|
|
-налог на имущество |
180000 |
|
|
9. Эксплутационные расходы, годовые |
||
|
-коммунальные услуги |
115000 |
|
|
-уборка и вывоз мусора |
20000 |
|
|
-уборка и вывоз снега |
30000 |
|
|
-заработная плата служащих с начислениями |
230000 |
|
|
-оплата управленческих услуг |
180000 |
|
|
-содержание и текущий ремонт |
49000 |
|
|
10. Резервирование средств, годовое |
||
|
-ковровые покрытия |
130000 |
|
|
-кровля |
120000 |
|
|
Расходы годовые, тыс.руб. |
1264000 |
|
|
ЧОД=ДВД-ОР |
1146800 |
|
|
Коэфф. капитал |
0,21 |
|
|
Стоимость об. Недвиж. =ЧОД/КК |
5460952,4 |
Задание №4
Определить возмещение инвестируемого капитала по методу Ринга. Условия инвестирования: срок - 5 лет, ставка доходности инвестиций - 12 %, сумма вложений капитала в недвижимость - 10000тыс.руб. Заполнить таблицу.
Решение:
|
Остаток капиталовложении на начало периода |
Возмещение капиталовложений |
Доход на инвестированный капитал (12%) |
Общая сумма дохода |
||
|
10000 |
2000 |
1200 |
3200 |
||
|
8000 |
2000 |
960 |
2960 |
||
|
6000 |
2000 |
720 |
2720 |
||
|
4000 |
2000 |
480 |
2480 |
||
|
2000 |
2000 |
240 |
2240 |
||
|
Всего |
10000 |
13600 |
1360 |
Задание №5
Определить возмещение инвестируемого капитала по методу Инвуда. Условия инвестирования: срок - 5 лет, ставка доходности инвестиций - 12 %, сумма вложений капитала в недвижимость - 10000тыс.руб. Заполнить таблицу.
Решение:
SFF=0,1574097
Rk=12%+12, 74=27,74%
Таблица - Возмещение инвестируемого капитала по методу Инвуда.
|
Остаток капиталовложений на начало периода |
Общая сумма возмещения |
% на капитал |
Возмещение основной суммы |
|
|
10000 |
2774 |
1200 |
1574 |
|
|
8426 |
2774 |
1011 |
1763 |
|
|
6663 |
2774 |
800 |
1974 |
|
|
4689 |
2774 |
563 |
2211 |
|
|
2478 |
2774 |
299 |
2477 |
|
|
Всего |
13870 |
3873 |
9999=10000 |
Размещено на Allbest.ru
Подобные документы
Процесс определения рыночной стоимости автомобиля затратным, сравнительным и доходным подходом. Оценка полной стоимости оборудования методом индексации балансовой стоимости, методом удельных затратных показателей и методом регрессионной оценки стоимости.
курсовая работа [35,4 K], добавлен 10.01.2012Оценка гаражей с целью установления достоверной рыночной стоимости, характеристика метода ее проведения. Описание объекта недвижимости. Оценка стоимости объекта затратным методом. Особенности методов капитализации дохода и сравнительного анализа продаж.
контрольная работа [444,0 K], добавлен 29.04.2013Основные положения об оценке объекта: заявление о соответствии, последовательность определения стоимости объекта. Описание объекта оценки, местоположение, анализ рынка недвижимости. Расчёт стоимости объекта сравнительным, затратным, доходным подходом.
курсовая работа [71,3 K], добавлен 04.05.2012Оценка и определение рыночной стоимости объекта недвижимости. Анализ местоположения и описание объекта оценки. Определение стоимости объекта методами: затратным, прямого сравнительного анализа продаж, капитализации дохода. Сертификат рыночной стоимости.
отчет по практике [31,5 K], добавлен 05.05.2012Анализ рынка недвижимости в Республике Башкортостан, динамика цен на квартиры. Описание объекта оценки и его окружение. Расчёт стоимости объекта оценки затратным, доходным и сравнительным подходом. Согласование результатов, полученных разными подходами.
курсовая работа [1,2 M], добавлен 16.05.2017Анализ социально-экономической ситуации района объекта оценки. Определение рыночной стоимости объекта недвижимости сравнительным подходом. Совокупный накопленный износ, исчисляемый методом срока жизни. Расчет скорректированных цен жилых помещений.
отчет по практике [1,5 M], добавлен 01.06.2015Определение стоимости объекта недвижимости доходным и сравнительным подходом на основании стоимости обслуживания долга и остаточной платы за кредит. Расчет ежемесячного платежа. Определение ставки дисконтирования и текущей стоимости реверсии.
методичка [104,1 K], добавлен 27.12.2011Анализ рисков при оценке недвижимости, требования к ее проведению. Расчет стоимости доходным подходом. Определение нормы возврата капитала. Оценка недвижимости методом капитализации дохода. Учет возмещения капитальных затрат в коэффициенте капитализации.
курсовая работа [377,2 K], добавлен 17.06.2012Определение рыночной стоимости объекта. Этапы процедуры оценки доходным подходом. Метод прямой капитализации дохода. Способы возмещения инвестированного капитала. Метод дисконтированных денежных потоков. Факторы, обуславливающие рост цен на недвижимость.
курсовая работа [46,9 K], добавлен 06.05.2012Принцип оценки недвижимости и факторы, влияющие на ее стоимость. Расчет величины рыночной стоимости квартиры доходным, сравнительным и затратным подходом. Определение итоговой величины стоимости объекта оценки. Описание и характеристика объекта оценки.
курсовая работа [48,9 K], добавлен 10.02.2010
