Определение стоимости недвижимости

Размещено на http://www.allbest.ru/

Содержание

Индивидуальное задание

Глава 1. Теоретическое обоснование определения стоимости недвижимости

1.1 Основные понятия и определения. Процедура и этапы исследования

1.2 Основные подходы к определению стоимости объекта недвижимости. Общие методы оценки жилой недвижимости

1.3 Принципы оценки жилой недвижимости

Глава 2. Определение стоимости жилого дома расположенного по адресу город Краснодар посёлок Северный, улица 3-я Трудовая, первый подъезд, 2

2.1 Обзор рынка недвижимости в Краснодарском крае

2.2 Анализ среды местоположения объекта исследования

2.2.1 Краткая характеристика региона

2.2.2 Описание и анализ местоположения объекта

2.3 Характеристика оцениваемого имущественного комплекса

2.4 Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта оценки

2.5 Оценка рыночной стоимости на основе затратного подхода

2.5.1 Определение восстановительной стоимости

2.5.2 Расчет накопленного износа

2.5.3 Определение стоимости земельного участка

2.5.4 Результаты расчёта стоимости затратным способом

2.6 Оценка рыночной стоимости сравнительным подходом

2.6.1 Сбор информации об объектах аналогах

2.6.2 Внесение корректировок

2.6.3 Результаты расчёта стоимости сравнительным подходом

2.7 Оценка рыночной стоимости доходным подходом (обоснование не использования подхода)

Глава 3. Согласование результатов и заключительное решение о рыночной стоимости объекта оценки

Список литературы

Реферат

Страниц 29 таблиц 3 рисунков 4 приложений использованных

НЕДВИЖИМОСТЬ, РЫНОЧНАЯ СТОИМОСТЬ, СРАВНИТЕЛЬНЫЙ ПОДХОД, НиНЭИ, ИЗНОС, ОН, ДОХОДНЫЙ ПОДХОД, ЗАТРАТНЫЙ ПОДХОД, КОЭФИЦИЕНТ КАПИТАЛИЗАЦИИ, НАКОПЛЕНЫЙ ИЗНОС.

Целью курсовой работы является, применение на практике теоретических знаний, методов оценки объектов недвижимости.

В процессе выполнения работы я буду определять рыночную стоимость стоимости жилого дома.

Результатом проведения оценочных работ будет наиболее вероятная рыночная стоимость объекта оценки.

Глава 1. Теоретическое обоснование определения стоимости недвижимости

1.1 Основные понятия и определения. Процедуру и этапы исследования

Коэффициент капитализации - это параметр, преобразующий чистый доход в стоимость объекта. При этом учитывается как сама чистая прибыль, получаемая от эксплуатации оцениваемого объекта, так и возмещение основного капитала, затраченного на приобретение объекта.

Валовой рентный мультипликатор - это отношение цены продажи объекта недвижимости к потенциальному или действительному валовому доходу, приносимому данным объектом недвижимости.

Затратный подход - это совокупность методов оценки стоимости объекта, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта, с учетом его износа.

Имущественный комплекс - это не случайный набор отдельных видов имущества, а определенную, находящуюся в системе совокупность имущества, которое используется по общему (единому) назначению.

Рыночная стоимость - это наиболее вероятная цена, по которой товар или услуга могут быть проданы на свободном рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются

НиНЭИ - это использование, выбранное из достаточного числа альтернативных вариантов

Износ - это постепенная утрата основными средствами своей потребительной стоимости. Следует различать моральный и физический износ. Физический износ - это утрата основными средствами своей потребительской стоимости в результате снашивания деталей, воздействия естественных природных факторов и агрессивных сред. Физический износ может быть двух видов: продуктивный и непродуктивный.

Сравнительный подход - это совокупность методов оценки стоимости, основанных на сравнении объекта оценки с его аналогами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.

Доходный подход - оценивает стоимость недвижимости, как текущую стоимость будущих денежных доходов.

1.2 Основные подходы к определению стоимости объекта недвижимости. Общие методы оценки жилой недвижимости

Как видно, такая оценка недвижимости - это своего рода целевой анализ приобретаемого или продаваемого объекта и больше носит системный характер. Отчёт о недвижимости зависит от назначения объекта: для коммерческой недвижимости приоритетным является доходный подход, для жилой - сравнительный, для первичного рынка - затратный.

Методы оценки недвижимости

Практических методов оценки существует тоже три: обратиться к независимому оценщику, пригласить риэлтора или сделать все самому.Профессиональный оценщик особенно нужен тогда, когда вы собираетесь иметь дело с юридическими лицами в случае продажи недвижимости, передачи в залог, при инвестировании средств или других, говоря юридическим языком, не запрещенных законом действиях. Отчёт оценщика является официальным документом. Есть также собственники, прибегающие к услугам оценщиков, для уточнения стоимости принадлежащей им недвижимости.Одна беда - официальная оценка недвижимости вряд ли окажет воздействие на Вашего потенциального покупателя - физическое лицо. Более того, если вы получили такой документ и ни на шаг не отступите от объявленной там цены, вас ждет разочарование и потеря времени. Ведь рынок недвижимости хоть и не восточный базар, а все же торг любит.

Для оценки недвижимости используют несколько подходов:

· затратный - состоит в определении затрат на покупку такого же земельного участка и постройку аналогичного здания, при этом учитывается износ недвижимости,

· сравнительный - основан на сравнении оцениваемого объекта с подобными объектами недвижимости, уже выставленными на продажу,

· доходный - рассматривается возможность окупаемости вложенных в недвижимость денежных средств за определённый период.

1.3 Принципы оценки жилой недвижимости

Принципы оценки недвижимости можно сгруппировать по следующим 4 категориям:

Принципы, основанные на представлениях юзера.

Принципы связанные с землей, размещенными на ней зданиями и сооружениями.

Принципы связанные с рыночной средой.

Принцип наилучшего и более эффективного использования.

Эти принципы взаимосвязаны. При анализе объекта недвижимости сразу могут быть задействованы сходу несколько принципов.но, люди частенько приобретают, приобретают не руководствуясь разумными доводами. Одному принципу может быть придано наибольшее значение за счет другого, что будет определяться конкретной ситуацией либо заинтересованным лицом. Функционирование рынков недвижимости может быть несовершенным, реализации принципа в полном объеме может помешать вмешательство государственных органов. По этому указанные выше принципы только отражают тенденцию экономического поведения людей, а не гарантируют такое поведение.

Данные принципы включают в себя следующие: полезность, замещение и ожидание.

Полезность. Недвижимость владеет стоимостью лишь в том случае, когда она может быть полезной возможному собственнику. Она может быть полезной так как нужна для реализации определенной экономической функции, к примеру, работы промышленного компании либо выкармливания урожая. Она может быть полезной поскольку кто-то готов платить арендную плату за временное владение ею. Либо она полезна, поскольку создает чувство гордости собственника и удовлетворяет иную психологическую потребность.

недвижимость оценка имущество износ

Глава 2. Определение стоимости жилого дома расположенного по адресу город Краснодар посёлок Северный, улица 3-я Трудовая, первый подъезд, 2

2. 1 Обзор рынка недвижимости в Краснодарском крае

Особый интерес проявляют к недвижимости Краснодарского края. Близость к Чёрному морю, является одним из более точных объяснений этому. Для семей это прекрасная возможность провести лето в окружении моря и тепла. Вторым, не менее весомый аргумент - зимние Олимпийские игры 2014-го года. Многие фирмы-инвесторы видят огромные перспективы развития курортного бизнеса в этом секторе, а также, в связи с Олимпиадой-2014, растёт интерес к жилью, что опять же дает хорошие перспективы инвестирования в жилищное строительство. Ниже мы приведём более глубокий разбор каждого вида недвижимости. Первый по инвестиционной популярности город - Сочи. После объявления зимних олимпийских игр в 2014 году, интерес застройщиков и инвесторов вырос в десятки раз. Цены на курортные квадратные метры в 2008 году приблизились к столичным. Высокий рост цен на недвижимость в Сочи дал толчок росту привлекательности Краснодарского края в целом. Пристальному вниманию подверглись менее освоенные и стратегически интересные города Черноморского побережья. Вторым по популярности после Сочи стал Геленджик. Это город и раньше был одним из более привлекательных, а сейчас, когда в Сочи установился высокий порог цен, все находят Геленджик гораздо доступнее и не менее выгодным. Одним из крупнейших и более динамичных рынков жилищного строительства в России, является рынок Краснодарского края. Строительство в данном регионе бурно прогрессирует уже на протяжении более 15 лет. Это можно объяснить как развитием курортного бизнеса, так и подготовкой к Олимпиаде в Сочи. После того как Сочи объявили столицей Олимпиады-2014, в Краснодарском крае произошел резкий подъем цен на землю и жильё. Тем не менее, рынок не теряет своей популярности, однако, если в Сочи цены уже установлены, то в других городах такой стабильности не наблюдается.

2.2 Анализ среды, местоположение объекта исследования

Краснодарский край - один из крупнейших и богатейших регионов Российской Федерации, входящий в состав Южного федерального округа. Был выделен из состава Азово-Черноморского края 13 сентября 1937 года и считается самым южным регионом России. Край занимает территорию в 76 тыс. км² и расположен в западной части Большого Кавказа на Кубано-Приазовской низменности. Омывается двумя морями: Черным морем - на юго-западе, а также Азовским морем и Керченским проливом - на северо-западе. Из общей протяженности границы региона - 1540 км, 740 км проходит вдоль моря. Краснодарский край граничит на севере с Ростовской областью, на востоке - со Ставропольским краем, на юго-востоке - с Карачаево-Черкесской республикой, на юге - с Грузией. Также он имеет внутренние границы с республикой Адыгея. Самой крупной водной артерией является река Кубань, которая делит край на две части: северную - равнинную (2/3 территории) и южную - горную (1/3 территории). Кроме того, здесь располагается крупнейшее водохранилище - Краснодарское, которое является водохозяйственной основой рисосеяния и овощеводства в крае. Главная особенность территории заключается в неоднородности ее ландшафта. Это высокие горы с огромными лесными массивами, ледниками, реки, текущие по горным ущельям, бескрайние степи, пещеры. Северную часть края занимают степи, а южную - высокогорья. Высшая точка - 3256 метров. На территории Краснодарского края расположен и Кавказcкий государственный биосферный заповедник. Этот научный природный комплекс занимает 263,5 тыс. гектаров и является частью международной сети заповедников биосферы. В заповеднике расположена северо-западная часть горной системы Большого Кавказа, десятки вершин которой поднимаются выше лесного пояса и покрыты вечными снегами. Климат Краснодарского края по большей части умеренно- континентальный, а на Черноморском побережье (южнее Туапсе) - субтропический. Средняя температура января на равнине - -3-5°C , июля - +22-24°C . Годовое количество осадков - от 400 до 600 мм в равнинной части, до 3242 мм и более - в горной. Краснодарский край состоит из 38 административных районов, 15 городов краевого подчинения, 11 городов районного подчинения, 22 поселков городского типа и 388 сельских администраций. Столица края - город Краснодар. Крупнейшие города - Краснодар, Сочи, Новороссийск, Армавир, Ейск, Кропоткин. В крае проживает свыше пяти миллионов человек, в том числе около 53% - в городах и 47% - в сельской местности. Средняя плотность населения - 66,6 человека на 1 км². По возрастному принципу население подразделяется на детей и молодежь до 17 лет - 24,4%, взрослых - 75,6%.

2.2.2 Описание и анализ местоположения объекта

Транспортная доступность очень хорошая: общественный транспорт, асфальтированная дорога, 5 минут до автобусной остановки, до объектов инфраструктуры пешком 10 минут, до школы 10 минут,20 минут до поликлиники.10 минуты до магазина.

2.3 Характеристика оцениваемого имущественного комплекса

Для земельного участка: селитебная зона, плодородная, затопляемости нет.

По улучшениям: год постройки 1961год, саманый отдноэтажный дом, качество строительства хорошее, активно развивающийся район, не требует ремонта, внешнее благоустройство хорошее.

2.4 Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта оценки

На первом этапе оценке земли, оценке земельного участка производится отбор тех вариантов использования, которые разумно осуществимы, с учетом рыночных возможностей и ограничений. Во внимание принимаются потенциал местоположения, рыночный спрос, юридические права на застройку. Данная процедура позволяет выявить только обоснованные варианты использования земли, тем самым исчезает необходимость сбора лишней информации. Так, если нормы зонирования ограничивают застройку земли только жилыми домами, то варианты коммерческой или промышленной застройки вообще не рассматриваются. Однако если аналитик считает, что в будущем нормы зонирования для данного участка будут пересмотрены, то связанные с ними нынешние ограничения не должны исключать рассмотрения вариантов нежилой застройки. Если оцениваемая недвижимость предполагает последующее личное использование или сдачу в аренду, то их основная мотивация при расчете стоимости будет сведена к получаемым потребительским качествам объекта (доход, престиж и уединенность и т. д.). Инвестиционная мотивация помимо величины получаемого дохода и накопления капитала учитывает такие аргументы, как налоговые льготы, осуществимость проекта.

2.5 Оценка рыночной стоимости на основе затратного подхода

В состав затрат, связанных с созданием или приобретением предприятия и вводом его в действие, включаются: стоимость обоснования, организационных, разрешительных, плановых и других работ, связанных с вводом предприятия как организационно штатной единицы в действие, стоимость разработки проекта создания основных средств пред приятия, а также программного обеспечения и других видов интеллекту собственности, создаваемой по заказам предприятия или сотрудниками предприятия, стоимость приобретения (строительства, аренды) основных производственных средств, стоимость (аренды) земли под капитальное строительство объектов предприятия, стоимость активов предприятия, включая нематериальные и неосязаемые активы.

2.5.2 Расчёт накопленного износа

Неустранимый накопленный износ

Неустранимый износ отличается тем, что его экономически нецелесообразно устранять. Поэтому даже если неустранимый износ вызван одним или несколькими элементами объекта, снижается стоимость всего объекта в целом.

Принятое разделение неустранимого износа на физический, функциональный и внешний (экономический) основано на принципе разделения по причинам происхождения износа. Очевидно, что эти три вида неустранимого износа вызваны различными факторами, причем не зависящими друг от друга

2.5.3 Определение стоимости земельного участка

Метод сравнения продаж базируется на информации о недавних сделках с аналогичными объектами на рынке и сравнении оцениваемой недвижимости с аналогами.

Таблица 2.5.1 Определение стоимости земельного участка методом сравнения продаж

2.6 Оценка рыночной стоимости сравнительным подходом

Сравнительный подход предполагает, что ценность собственного капитала фирмы определяется тем, за сколько он может быть продан при наличии достаточно сформированного рынка. Другими словами, наиболее вероятной ценой стоимости оцениваемого бизнеса может быть реальная цена продажи сходной фирмы, зафиксированная рынком.Теоретической основой сравнительного подхода, доказывающего возможность его применения, а также объективность результативной величины, являются следующие базовые положения.Во-первых, Оценщик использует в качестве ориентира реально сформированные рынком цены на сходные предприятия (акции). При наличии развитого финансового рынка фактическая цена купли-продажи предприятия в целом или одной акции наиболее интегрально учитывает многочисленные факторы, влияющие на величину стоимости собственного капитала предприятия. К таким факторам можно отнести соотношение спроса и предложения на данный вид бизнеса, уровень риска, перспективы развития отрасли, конкретные особенности предприятия и т.д. Это в конечном счете облегчает работу Оценщика, доверяющего рынку.Во-вторых, сравнительный подход базируется на принципе альтернативных инвестиций. Инвестор, вкладывая деньги в акции, покупает, прежде всего, будущий доход.

Производственные, технологические и другие особенности конкретного бизнеса интересуют инвестора только с позиции перспектив получения дохода.

Стремление получить максимальный доход на размещенные инвестиции при адекватном риске и свободном размещении капитала обеспечивает выравнивание рыночных цен.

В-третьих, цена предприятия отражает его производственные и финансовые возможности, положение на рынке, перспективы развития.

Cледовательно, в сходных предприятиях должно совпадать соотношение между ценой и важнейшими финансовыми параметрами, такими как прибыль, дивидендные выплаты, объем реализации, балансовая стоимость собственного капитала.

Отличительной чертой этих финансовых параметров является их определяющая роль в формировании дохода, получаемого инвестором.

2.6.1 Сбор информации об объектах аналогах

Продается одноэтажный дом в ст. Брюховецкой. Год постройки - 1962г. Общая площадь - 73,8 кв.м. Весь двор отлично благоустроен : за основным строением имеются постройки . В доме произведены все отделочные работы, установлена сан. техника в трех сан. узлах , все жилые комнаты оснащены сплит-системами, установлена японская мебель, окна декорированы дизайнерскими шторами.

2.6.2 Внесение корректировок

2.7 Оценка рыночной стоимости доходным подходом

Я не буду применять этот подход, так как он основан на определении текущей стоимости будущих доходов, которые, как ожидается, принесут от использования недвижимости.

Глава 3. Согласование результатов и заключительное решение о рыночной стоимости объекта оценки

Для определения рыночной стоимости о объекта оценки я рассчитывала методом сравнения продаж:

(40000+39 716,98*2+20000*3)/6=49716,98

Список литературы

1. Оценка недвижимости - Л.Н.Тепман «просвещение»2010г

2. Оценка стоимости недвижимости. - Мирзаев Н.В. «Дрофа» 2009г.

3. Оценка недвижимости.  - Гранова И.В. «Просвещение» 2011г.

4. Оценка стоимости земельных участков - Петров В.И.

5. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости - Дж.Фридман, Н.Ордуэй «Просвещение» 2011г.

6. Оценка собственности и рынок недвижимости - Ковалев М.М., Трифонов Н.Ю. «Просвещение» 2007г.

Размещено на Allbest.ru