Размещено на http://www.allbest.ru/

Содержание

Введение

1. Понятие земельной ренты

2. Её сущность и формы

2.1 Дифференциальная рента

2.2 Абсолютная рента

2.3 Монопольная рента

3. Рентные отношения

3.1 Оборот земель

3.2 Оценка и распределение земельной ренты в РБ

4. Механизмы регулирования рентных отношений

Заключение

Библиографический список

Введение

В условиях перехода к рыночной экономике особое значение приобретают проблемы развития и регулирования земельных отношений на конкретных этапах земельной реформы.

Экономические интересы государства, землевладельцев и землепользователей реализуются в процессе государственного и рыночного регулирования земельных отношений. Рыночное регулирование осуществляется на основе спроса и предложения на земельные участки, а также на труд, средства производства и результаты труда. Механизм регулирования земельных отношений характеризуется системой мер экономического воздействия, направленных на реализацию земельной политики государства, обеспечение прав землевладельцев и землепользователей, установление социально справедливых платежей за землю и т. д.. Система экономических регуляторов земельных отношений в условиях перехода к рынку включает: земельный налог, арендную плату за землю, рыночную цену земли и т. д.

Земля как место расположения любого предприятия предстает всеобщим условием производства. Но земельный участок для сельского хозяйства, рудника, шахты, лесхоза, гидростанции уже является основным ресурсным фактором производства. Почвенные, климатические, геологические, гидрологические характеристики земельных участков, их географическое местоположение - вся совокупность природных разностей в этих условиях приобретает первостепенное экономическое значение. Природные различия - основа разной производительности труда в отраслях, где природные ресурсы являются главным вещественным фактором производства.

Различия эффективности производства обуславливают получение государством разных доходов, что в свою очередь накладывает печать на отношения между собственниками ресурсов и их пользователями, определяющим образом воздействует на рыночные цены ресурсов. Земельная рента - это центральная экономическая категория, регулирующая экономические отношения между землевладельцем и предпринимателем, арендующим землю для ведения сельского хозяйства на капиталистической основе.

Анализ образования ренты и позволяет выяснить источники доходов этих двух субъектов арендных отношений, раскрыть влияние природного фактора юридической формы собственности на механизм возникновения ренты.

Внешне рента представляет собой плату за пользование землей, которую ее собственник получает от арендатора. Очевидно, что она - часть стоимости продукта, полученного предпринимателем. Земля и многие другие природные ресурсы не являются свободно воспроизводимыми условиями труда, подобно промышленным орудиям труда и материалам; ограниченность земель сельскохозяйственного назначения вообще, а земель лучшего и среднего качества тем более, обуславливает мизерную эластичность предложения земель.

В связи с этими особенностями использование одними предпринимателями земель лучшего и среднего качества (по плодородию и местоположения участков) лишает других предпринимателей возможности вести хозяйство на аналогичных землях.

Целью этой работы является изучение земельной ренты. В связи с этим, задачи, преследуемые курсовой работой следующие:

Во-первых: проследить процесс образования земельной ренты;

во-вторых: дать характеристику разным формам земельной ренты;

в-третьих: проанализировать особенности рентных отношений;

в-четвертых: изучить механизм рентных отношений.

Анализ используемой в курсовой работе литературы: позволяет заметить, что вопрос о рентных отношениях прекрасно изложены Д.Д. Лукмановым в статье « Тенденция развития института арендно-рентных отношений в аграрной сфере экономики», а вопрос об обороте земель Н. Кресниковой в статье «Структурный анализ оборота земель». Для написания вступления и заключения курсовой работы большую роль сыграли «Управление земельными ресурсами» под редакцией А.А. Варламова.

1. Понятие земельной ренты

Анализируя экономическую историю мира, можно увидеть, что во все времена, пока существует земельная собственность, существует и специфическая форма платы за пользование землёй - арендная плата. Когда-то на бытовом уровне её называли земельной рентой. Под этим названием данный экономический феномен и вошёл в научную теорию.

Физиократы считали, что рента, которую они называли чистым продуктом, является даром природы, что земля дарует её собственнику дополнительный продукт. Впервые экономическую природу ренты показал Д. Рикардо. Он писал: «Не потому хлеб дорог, что платится рента, а рента платится потому, что хлеб дорог. Цена хлеба нисколько не понизилась бы, если бы даже землевладельцы отказались от своей ренты». А это значит, что производитель, хозяйствующий на лучших землях, получает дополнительный доход по сравнению с производителем, хозяйствующим на худших землях. Вот этот дополнительный доход Д. Рикардо и назвал земельной рентой.

При этом худшие земли, на которых при данной цене, допустим на зерно, ещё имеет смысл его возделывать, называются предельными землями. Вполне очевидна относительность понятия предельных земель. Во-первых, те участки, которые предельны с точки зрения спроса на зерно, могут оказаться далеко не предельными, скажем, для развития пастбищного скотоводства. Во-вторых, вследствие подвижности спроса на сельскохозяйственную продукцию предельные земли могут перемещаться с участков с более высоким плодородием на участки с меньшим плодородием при расширении спроса и, наоборот - при его сокращении. Таким образом, земельная рента представляет собой разницу между доходом от продажи сельскохозяйственной продукции с земель, не являющихся предельными, и доходом с предельных земель.

Однако то же Д. Рикардо обратил внимание и на другое обстоятельство: рента платится за пользование землёй только потому, что количество земли не беспредельно, а качество её не одинаково. Величина земельной ренты зависит как от общественных, так и от природных условий. В сельском хозяйстве величины ренты тем больше, чем плодороднее земля, лучше географическое расположение и обустроенность вследствие проведения соответствующих мероприятий на арендуемом участке земли. Таким образом, здесь рентные отношения представляют собой отношения по распределению дохода между собственником земли и арендатором. Сама по себе земельная рента возникает вследствие того, что земельный собственник передает свое право пользования землей предпринимателю или другому арендатору. Действительно, в период освоения новых земель, когда плодородная земля в избытке относительно продовольственных нужд населения или относительно земли, которую можно обработать тем капиталом, что есть у населения, земельной ренты не существует. Ведь никто же не станет платить за пользование землёй, когда есть масса ещё не обращённой в собственность земли, которой поэтому может располагать всякий, кто захочет обрабатывать её.

Итак, земельная рента возникает благодаря, во-первых, неоднородности земли и, во-вторых, её ограниченности.

Для пояснения природы земельной ренты К. Маркс использовал, на наш взгляд, весьма показательный пример.

Пусть все фабрики в стране приводятся в движение паровыми машинами, а одна имеет на своей территории водопад, естественную силу которого может использовать только эта фабрика.

Нетрудно заметить, что эта фабрика будет получать дополнительный доход по сравнению

Водопад - явление ограниченное, каждая фабрика его иметь не может, соответственно владелец водопада всегда будет иметь этот дополнительный доход, т. е. ренту.

Земельная рента представляет собой плату за производственный фактор - землю. Но рента в отличие от платы за другие факторы производства (заработной платы, ссудного процента) имеет весьма специфическую природу. Специфика ренты связана именно с тем, что она возникает в силу ограниченности земельного ресурса.

Предположим, что качество земельных участков которые можно вовлечь в сельскохозяйственный оборот, абсолютно не одинаково. Пусть сельскохозяйственные производители производят только один продукт. Пусть также арендный рынок земли вполне конкурентен: много фермеров готовы арендовать землю и много землевладельцев - сдать её в аренду. На рынке любого другого фактора производства при этих условиях цена на фактор формировалась бы под воздействием спроса и предложения: высокая цена вела бы к расширению предложения, а рост предложения вёл бы к снижению цены. Равновесие установилось бы под воздействием обеих составляющих рынка. Земля, как мы уже выяснили, является ограниченным ресурсом, и если отвлечься от некоторых частных случаев возможного расширения предложения земли, то кривая предложения земельных участков будет совершенно вертикальной. Спрос же на землю, как показал ещё Д. Рикардо, формируется под воздействием спроса на сельскохозяйственный продукт. В результате земельная рента формируется так, как это показано на рисунке 1.

Предложение земли S абсолютно неэластично и не участвует в определении ренты. При снижении спроса на землю с D1 до D2 величина земельной ренты падает с R1 до R2. При этом можно видеть, как при падении спроса до D3 земельная рента вообще исчезает. Этот результат нам будет особенно интересен при изучении ситуации, сложившейся в ходе аграрной реформы в России, когда падение спроса на отечественное продовольствие привело к массовому обесцениванию земли как ресурса.

Выше я говорила о том, что величина земельной ренты зависит от качества земельного участка. В нашем примере рассматривались земли, однородные по качеству

До сих пор мы определяли земельную ренту как дополнительный доход, вытекающий из неоднородности и ограниченности земли как производственного ресурса. С точки зрения всего общества это действительно так: земля - дар природы и не имеет издержек производства (если абстрагироваться от мелиорации). Но для каждого конкретного производителя земельная рента - это производственные издержки. Почему так получается? Общество в целом не имеет альтернатив использования земли: платится или не платится земельная рента, общество - единственный субъект использования этой земли.

Поэтому для общества в целом земельная рента - это прибыль, излишек. Земельная рента - не заработанный доход. Более того, предлагается национализировать землю, чтобы платежи за её использование государство могло употребить в целях улучшения благосостояния всего населения.[8]

2. Её сущность и формы

земельная рента доход аренда

Земельная рента -- это доход землевладельца, от сданной в аренду земли. Монополия на землю -- исключительное право рыночного субъекта распоряжаться этим ресурсом -- приносит ее обладателю дополнительный доход, который принимает экономическую форму земельной ренты. В условиях предпринимательства земельная рента, как правило, меньше прибавочного продукта; часть прибавочного продукта в виде предпринимательского дохода (прибыли) поступает предпринимателю-арендатору.

В современной экономике выделяется категория монопольной ренты. Она основывается на монопольной цене, по которой продается продукт редкого качества. Монопольная цена редких сельскохозяйственных продуктов не зависит от общественной цены производства и не определяется стоимостью, она определяется способностью покупателя за такой товар платить высокую цену. Монопольную ренту присваивает собственник-земледелец. Монопольная рента есть разность между монопольной ценой и ценой производства. Земельную ренту получают не только собственники сельскохозяйственных угодий, но и владельцы тех земельных участков, из недр которых добываются полезные ископаемые. Рента в добывающей промышленности образуется так же, как и земельная рента. Земельные собственники получают арендную плату и за участки, предназначенные для строительства зданий и сооружений. Особенность ренты от строительных участков состоит в том, что на ее размер наибольшее влияние оказывает ее по местоположению.

Монополия частной собственности на землю порождает абсолютную земельную ренту. Монополия хозяйства на землю -- дифференциальную земельную ренту. Абсолютная рента -- это та часть дохода земельного собственника, которая поступает в виде платы за пользование любым участком земли. Дифференциальная рента выплачивается со средних и лучших земель. Если земля относится к категории с низким плодородием («худших»), землевладелец имеет лишь абсолютную ренту, если же участок обладает повышенным плодородием, то рента собственника Складывается из абсолютной и дифференциальной форм. В современной западной литературе используют термины «экономическая рента», при этом виды ренты не выделяют, но отмечают, две причины их образования. Именно указывают, что рента -- это один из видов дохода на собственность, плата собственнику за разрешение применить капитал к земле. И размер ее определяется в договоре об аренде. Как вид дохода на собственность земельная рента использовалась еще в эпоху античности и средневековья. Но присваивать ренту экономическими методами, через товарно-денежные отношения, стали лишь в рыночной экономике. Здесь рассматривается она как добавочная прибыль: прибыль распределяется на две части -- прибыль, которая присваивается арендатором земли, и ренту, достающуюся собственнику земли. Еще одна особенность. Арендатор-землепользователь, стремясь получить больше дохода от арендуемой площади, делает улучшения. После завершения срока аренды эти дополнительные вложения капитала становятся достоянием собственника земли и при заключении нового договора на них начисляется процент. Вследствие этого землепользователь-арендатор заинтересован в аренде на больший срок, а землевладелец, наоборот, в аренде на малый срок. В западной экономической литературе земельная рента рассматривается как излишек. В рыночной экономике рента не выполняет никакой стимулирующей функции, т.к. совокупное предложение земли фиксировано, и она не обеспечивает наличие свободной земли в экономике.

Предложение земли фиксировано, неэластично. Колебания в предложении возможны лишь в рамках общего количества с учетом качества земли. Дифференциальная рента. По своей природе дифференциальная рента отличается от избыточной прибыли, создающейся в промышленности. Она является результатом применения более высокой естественной производительной силы, а не капитала. В промышленности избыточная прибыль возникает при усовершенствованиях в производстве (применение совершенных технологий, лучших форм организации, управления), которые в дальнейшем распространяются и на другие предприятия. Дифференциальная рента возникает из разности между индивидуальной ценой производства на землях, располагающих более производительной силой, и ценой, которая складывается на рынке. Сила природы -- естественный базис добавочной прибыли; а субъект собственности не имеет прямого отношения к избыточной прибыли, но зато выступает причиной превращения ее в форму земельной ренты. Вследствие этого ренту называют незаработанным доходом.

Рассмотрим все формы ренты, начиная с дифференциальной. [2]

2.1 Дифференциальная рента

Продукты сельского хозяйства уникальны. Прирост населения и повышение доходов обеспечивают рост спроса па продукцию растениеводства и животноводства. Предложение же земли фиксировано, неэластично. Количество лучших и средних по качеству земельных участков ограничено. Спрос на продукцию превышает производственные возможности этих земель, поэтому цены удерживаются на таком уровне, что становится экономически выгодным производство и на худших участках. Этим объясняется и согласие общества платить дань земельным собственникам. На лучших по качеству землях при такой рыночной ситуации предприниматели получают добавочную прибыль, которая принимает форму дифференциальной ренты. По своей природе дифференциальная рента отличается от избыточной прибыли, создающейся в промышленности. Она в результат применения более высокой естественной производительной силы, а не капитала.

В промышленности избыточная прибыль возникает при усовершенствованиях в производстве, которые впоследствии распространяются на другие предприятия.

Дифференциальная рента фиксируется как разность между индивидуальной ценой производства на участках, располагающих монополизированной естественной силой, и ценой, которая складывается на рынке. Земельная собственность не имеет никакого отношения к созданию избыточной прибыли, но она является причиной превращения ее в форму земельной ренты.

Надо заметить, что далеко не всегда и не вся добавочная прибыль превращается в ренту. Разница между общей суммой чистого дохода и средним чистым доходом включает в каждой группе хозяйств сумму других видов чистого дохода: конъюнктурного, рационализаторского, страхового и др. Эти виды дохода можно рассматривать как процент (или прибыль) на текущие инвестиции (например, рационализаторский доход и др.).

Возможно, образование добавочной прибыли, обусловленной случайно лучшими погодными условиями. Но она носит мимолетный характер и не может превратиться в ренту.

Важно отметить, что дифференциальный земельный доход превращается в ренту не благодаря особым трудовым усилиям работников, занятых в земледелии, а вследствие особых условий производства, связанных с редкостью, невоспроизводимостью и разно качественностью земли. Но сила природы не источник добавочной прибыли, а лишь естественный базис. Источником ее является труд аграриев.

Дифференциальная рента существует в двух видах:

-дифференциальная рента 1;

-дифференциальная рента 2.

Дифференциальная рента 1 связана с различием в качестве земли. Она, в свою очередь, делится на ренту по плодородию, получаемую с более плодородных земель, и ренту по месту положения земельных участков, получаемую с земель, стратегически выгодно расположенных, но отношению к материалам, труду и потребителям.

Дифференциальная рента 2 предполагает интенсивный метод земледелия, добавочное вложение капитала: повышение плодородия почвы, применение прогрессивных биотехнологии, использование сортов растений с повышенным потенциалом продуктивности и т. д. В результате повышается урожайность, быстрее окупаются затраты. Предприниматель получает дополнительную прибыль.

Дифференциальная рента 2 выступает стимулом земледелия. Она, в отличие от дифференциальной ренты I, до истечения срока договора присваивается арендатором. Но по истечении срока аренды и эта рента становится достоянием земельного собственника, что является одной из величайших помех внедрения рыночной экономики в аграрный сектор.

Таким образом:

* дифференциальная рента 1 возникает при экстенсивном ведении хозяйства, дифференциальная рента 2 только при интенсивном земледелии;

* дифференциальная рента 1 образуется на лучших и средних землях, дифференциальная рента 2 и на худших землях;

* дифференциальная рента 1 присваивается земельным собственником, дифференциальная рента 2 временно присваивается предпринимателем-арендатором как вознаграждение за применённый капитал.[3]

2.2 Абсолютная земельная рента

Абсолютная рента является результатом монополии частной собственности на землю со стороны определенного класса общества. В самом деле, собственник земли именно в этом своем качестве, зная, что земля необходима всем - для сельскохозяйственного и промышленного производства, - заставит желающего пользоваться землей, платить за нее арендную плату. И действительно, в английском языке слово "рента" означало первоначально аренду или арендную плату, и эта категория проявляется со всей ясностью и определенностью одновременно с возникновением капиталистического общества.

В этой арендной плате заключены две части: одна соответствует проценту на капитал, уже вложенный в землю и неотделимый от нее (мелиорация, ирригация, постройки и т.д. ); другая существует всегда и соответствует передаче права пользования землей, или, как говорил Рикардо, пользования исходными и неразрушимыми свойствами земли.

Образование абсолютной ренты связано с тем фактом, что по причине отсталости сельского хозяйства по сравнению с промышленностью органическое строение капитала, вложенного в сельское хозяйство, ниже органического строения капитала, вложенного в промышленность, и, следовательно, в сельском хозяйстве доля переменного капитала (идущего на заработную плату) пропорционально выше, чем в промышленности. Отсюда следует, что прибавочная стоимость, создаваемая в сельском хозяйстве, выше средней прибыли, и стоимость продуктов выше капиталистической цены производства. Пропорциональному распределению прибавочной стоимости, создаваемой в сельском хозяйстве, препятствует земельная собственность, которая, представляя монополию, сама претендует постоянно на часть этой прибавочной стоимости и присваивает разницу между стоимостью и ценой производства. Земельная собственность, таким образом, завышает цену сельскохозяйственных продуктов на сумму, которую она взимает в качестве абсолютной ренты, и которая представляет, следовательно, род налога, накладываемого на общество. Следует подчеркнуть, что историческая отсталость сельского хозяйства по сравнению с промышленностью, представляющая собой одно из главных проявлений закона неравномерности капиталистического развития, проистекает не из природы земли, а из общественных отношений. Частная земельная собственность, препятствующая вложению капиталов в землю и присваивающая себе все возрастающую часть прибавочной стоимости, является одной из главных причин этой отсталости.

Объясняя возникновение абсолютной ренты, мы исходим из факта более

низкого органического состава капитала в сельском хозяйстве по сравнению с промышленностью. Но должен ли органический состав капитала в сельском хозяйстве всегда отставать от органического состава капитала в промышленности К. Маркс высказал предположение, что "по сути дела эта разница с прогрессом земледелия должна уменьшиться".

По темпам роста и органическому строению капитала сельское хозяйство в ряде случаев начинает обгонять промышленность. Вследствие этого сокращается тот избыток стоимости сельскохозяйственной продукции над стоимостью промышленной продукции, который составляет основу абсолютной ренты. При сокращении обычного источника абсолютной ренты может создаваться такое положение, когда крупные фермерские хозяйства должны будут выплачивать фиксированную в арендном договоре абсолютную ренту за счет дифференциальной ренты 2, а основная масса мелких фермеров вынуждена уплачивать арендную плату за счет «проедания» своих основных средств.

Однако капиталисты-фермеры не могут платить абсолютную ренту за счет средней прибыли или дифференциальной ренты 2 систематически. В этих условиях неизбежно появляется новый источник абсолютной ренты - вздувание цен на сельскохозяйственные продукты выше цены производства и стоимости. В этом случае происходит слияние абсолютной ренты с монопольной прибылью.[8]

2.3 Монопольная рента

В сельском хозяйстве есть еще одна разновидность ренты - монопольная рента. Монопольная рента образуется на землях исключительного качества. Исключительные природные условия порой создают возможности для производства редких сельскохозяйственных продуктов - особых сортов винограда, некоторых видов цитрусовых, чая и т.д. Например, южная приморская зона краснодарского края, уникальная для России,

имеет пригодные земли для возделывания субтропических культур и чая, особых лекарственных трав.

Такие товары продаются по монопольным ценам, верхний предел которых нередко определяется лишь уровнем платежеспособного спроса.

В результате монопольные цены могут значительно превышать индивидуальную стоимость таких продуктов. Это и позволяет землевладельцам получать монопольную ренту. Итак, монопольная рента - эта особая форма земляной ренты, которая появляется при монопольных ценах на исключительно редкие и невоспроизводимые в других местах земледельческие продукты и полезные ископаемые.

Таким образом, в сельском хозяйстве, как и в других отраслях, капиталисты-предприниматели получают равную прибыль на равновеликий капитал. Выплата ренты землевладельцам осуществляется не в нарушение закона стоимости, а в соответствии с ним. Однако поскольку конкуренции не удается преодолеть барьер частной собственности на землю, землевладельцы "перехватывают" у промышленных капиталистов значительную часть прибавочной стоимости в виде ренты.

Причина образования монопольной ренты -- монополия на ограниченные факторы и результаты производства. Условием образования монопольной ренты являются редкость продукции, ее исключительность. Объектами монополии могут выступать природный или научный ресурс, интеллектуальная собственность. Монопольную ренту присваивает собственник ресурса производства, редкого товара. Она равна абсолютной величине в виде разницы между общественной и индивидуальной ценой производства:

МР=|Ц0-Цп|, (3.2)

где МР - монопольная рента;Ц0- общественная цена продукции т. е. цена производства; Цп - индивидуальная цена продукции. [8]

3. Рентные отношения

Отношения по поводу ценообразования и распределения доходов от использования земли, её ископаемых ресурсов и недвижимости называются рентными. Рентные отношения, как известно, возникают между собственником земли и землепользователем по поводу передачи земли в платное пользование и распределения возникающих при этом доходов. Эти отношения возникают и существуют преимущественно в рамках рынка аренды земли, в которых рента принимает превращенную форму цены аренды земли. Земельная рента, с одной стороны, представляет собой доход, получаемый собственником земли при передаче ее в платное пользование, с другой - это затраты, которые осуществляет землепользователь в виде платы за фактор производства. По натурально-вещественной форме это может быть сумма денежных средств, натуральных продуктов или услуг. В ряде случаев рента входит в состав арендной платы за землю, а на землях сельскохозяйственного назначения, где нет зданий, дорог, строений и сооружений, количественно совпадает с ней.

Взаимоотношения между собственником земли и другим субъектом хозяйствования - землепользователем представляют собой, с одной стороны, арендные, с другой - рентные отношения. Эти отношения можно определить как арендно-рентные, в которых объектом аренды, т. е. найма, являются только земли сельскохозяйственного назначения и в которых рента количественно совпадает с величиной арендной платы за землю. Субъектами этих отношений выступают арендодатель как получатель и арендатор как плательщик ренты.

Рента является частью этой прибыли и уплачивается путем ее распределения в пользу собственника земли. Собственность на землю с ее естественными ресурсами и недвижимостью в виде построенных сооружений дает основание для получения чистой, т. е. абсолютной ренты, а также доходов в виде арендной платы. Зачастую рента включает в себя и арендную плату, если земельный участок арендуется для хозяйственного использования с построенными на нем сооружениями. Арендная плата выступает самостоятельной формой платежа, при которой используется лишь недвижимость, т. е. сооружения, здания и т. п. На рынках факторов производства земля, ее ресурсы и недвижимость включены в товарный оборот как ресурсы, не имеющие альтернатив взаимозамещения во многих сферах хозяйствования. Экономическую ренту они приносят потому, что их предложение на рынках неэластично или недостаточно эластично. Если изобразить на графике кривую предложения земли, то она будет иметь вид вертикальной линии. Можно повысить производительность земли, улучшить ее качество. Можно повысить рыночный уровень ренты как платы за землю или снизить этот уровень до минимума, но количество совокупного предложения этого фактора производства в каждый фиксированный момент времени увеличить невозможно. Чистая экономическая рента определяется соотношением спроса и предложения земли на рынках.

Относительно неэластичного предложения земли, ее ресурсов и недвижимости как факторов производства рыночный спрос выступает важнейшим условием ценообразования, включающим ренту и арендную плату в издержки производства.

Для предпринимателей спрос на землю и связанные с ней факторы производства должен совпадать с размером получаемого предельного продукта в денежном выражении. Наклон кривой спроса означает постепенное убывание дохода, противодействовать чему можно улучшением методов землепользования, применением прогрессивных технологий и способов использования подобных факторов производства. Одним из условий изменений спроса на землю и сопряженные с ее использованием факторы производства является рыночная норма процента. Исчисление ренты в зависимости от нормы процента представляет собой разновидность дисконтирования такого капитального актива, как земля, ее ресурсы или расположенная на ней недвижимость. Дисконтированный размер ренты необходим при заключении договоров об использовании этих факторов производства на тот или иной период. Дисконтирование, т. е. исчисление будущего размера дохода в виде ренты, осуществляется следующим образом:

ДР=Р/г (4)

где ДР - дисконтированный размер ренты;

Р - годовая рента;

г - норма процента.

Институциональный анализ apeндно-рентных отношений позволяет выявить, что их возникновение связано с развитием ряда внутренних и внешних институтов. Внутренними институтами, определяющими развитие арендно-рентных отношений, являются собственник землевладелец, фирма землепользователь и рынок аренды земли. Внешними институтами политические, правовые, экономические, социальные и психологические отношения, возникающие в обществе и между людьми по поводу платного землепользования и распределения доходов, полученных в результате ее использования.

Земельная рента как институциональное отношение в первую очередь представляет собой совокупность экономических, политических, социальных, правовых, психологических отношений, возникающих на рынке факторов производства между собственником земли и фирмой-землепользователем по поводу условий платного использования земельных ресурсов и распределения возникающих при этом доходов.

Степень развития арендно-рентных отношений в первую очередь свидетельствует о том, что земля как объект собственности находится у тех субъектов, которые по тем или иным причинам не хотят или не могут сами использовать ее, и вынуждены передавать или продавать права землепользования или землевладения другим субъектам хозяйствования. Во-вторых, у субъектов хозяйствования (фирм) в аграрной сфере экономики существует нехватка такого фактора производства, как земля.

В этой ситуации земля как объект собственности принадлежит одним субъектам, а как объект хозяйствования используется другими. Это свидетельствует о несовершенстве существующей структуры форм и отношений собственности на землю. Вследствие чего часть дохода, произведенного в аграрном секторе экономики в виде ренты, присваивается земельными собственниками, которые могут и не иметь отношения к сельскому хозяйству. В результате происходит отток ренты из сельского хозяйства в другие отрасли экономики. При этом затраты, связанные с выплатами ренты, приводят к росту издержек производства сельскохозяйственной продукции и снижению рентабельности ее производства. В современных условиях хозяйствования в аграрной сфере экономики сельскохозяйственные организации-землепользователи платят не только арендную плату, но и налоги на землю (хотя его должны выплачивать собственники земли).

Ряд стран мира (например, Япония, страны Юго-Восточной Азии) проводили земельные реформы в первую очередь в целях соединения в одном лице производителя и собственника земли и сокращения изъятия ренты из сельского хозяйства, приводящего к росту издержек производства. Реализация земельной реформы в нашей стране, к сожалению, не способствует формированию именно такой модели отношений собственности и хозяйствования.

Земельная реформа в России в первую очередь была направлена на формирование системы частной собственности на землю и создание на этой основе эффективно функционирующих форм хозяйствования. Собственниками земель сельскохозяйственного назначения и основными производителями сельскохозяйственной продукции должны были бы стать работники сельскохозяйственных предприятий, в том числе часть сельского населения, находящаяся на пенсии, а по решению собрания трудового коллектива ими становились, и работники социальной сферы села. В целом, почти все сельское население аграрной сферы экономики страны в соответствии с земельной реформой должно было стать собственниками земель сельскохозяйственного назначения. При возникновении частной собственности на землю и данной формы хозяйствования созданная в аграрной сфере экономики прибыль, в том числе и рента, должна была оставаться у непосредственных производителей земельных собственников. Таким образом, с одной стороны, был бы решен вопрос создания слоя независимых, эффективно функционирующих производителей сельскохозяйственной продукции на собственной земле, с другой - можно было бы избежать возникшей в настоящее время системы арендно-рентных отношений, при которой земля как средство производства используется временщиками, со всеми вытекающими отсюда последствиями.

Но данное направление земельных преобразований, нацеленное на формирование мелкой частной собственности на землю и создание на этой основе индивидуальных форм хозяйствования на своей земле, натолкнул ось на ряд проблем. В первую очередь это связано с нежеланием основной части сельского населения стать собственниками земельных долей. Так, по данным Федеральной службы земельного кадастра на 1 января 2002 г., земельные участки, отнесенные к категории земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в собственности граждан, на 95% (112,9 млн. га) состояли из земельных долей, а не из земельных участков. В том числе и из невостребованных 26,7 млн. га, собственники которых в установленный срок не получили свидетельств о праве собственности, либо получив их, не воспользовались своими правами по их распоряжению.

Автором статьи обобщены данные за прошедшие пять лет о сдаче в аренду земель сельскохозяйственного назначения, принадлежащих государству, по территории Российской Федерации. В таблице 1 даны средние цены аренды земли, т. е. величина рентных платежей. В таблице 2 эти же данные приведены по одному из регионов Российской Федерации - Республике Башкортостан.

Таблица 1 Аренда государственных и муниципальных земель сельскохозяйственного назначения вне населенных пунктов сельскохозяйственными организациями и средний размер арендной платы за них по Российской Федерации.

Год	Количество Арендаторов, тыс. человек	Площадь, Млн. га	Арендная плата, руб./ га
1997	1199,5	20,5	10
1998	1333,5	22,7	50
1999	1822.8	70,6	40
2000	1846,6	59,0	50
2001	1947,7	68,5	50

Таблица 2 Аренда государственных и муниципальных земель сельскохозяйственного назначения вне населенных пунктов сельскохозяйственными организациями и средний размер арендной платы за них по Республике Башкортостан.

Год	Количество арендаторов	Площадь, тыс.га	Арендная плата ру6./га
1997	1088	407,7	5800
1998	1573	648,3	10
1999	1559	597,4	11
2000	2003	786,2	28
2001	2712	954,1	22

Как видно из таблиц 1 и 2, площадь земель, находящихся в арендно-рентных отношениях, год от года растет, тогда как цена найма земли, т. е. величина рентных платежей, снижается. На основе данных таблиц 1 и 2 представлена динамика этих явлений. [7]

3.1 Оборот земель

Независимо от того, в какой собственности находится земля частной, государственной или муниципальной распоряжаться земельным участком (определять его юридическое положение) собственник может в пределах, установленных законом.

В соответствии с Гражданским кодексом РФ земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться или передаваться от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их передвижение допускается законами о земле и других природных ресурсах. Оборотоспособность земельной собственности - это возможность перехода объектов земельных отношений от одного лица к другому в определенных законами и нормативными актами рамках. Согласно российским законам земельный участок можно продать, подарить, отдать в залог, сдать в аренду и распоряжаться им иным образом, если соответствующие земли на основании закона не исключены из оборота или не ограничены в нем.

Сделки с землей совершаются главным образом на земельном рынке, который представляет собой систему отношений по поводу образования, распределения и использования земельных участков и является важным структурным элементом оборота земель. Таким образом, оборот земель является сложной системой, состоящей из трех взаимосвязанных подсистем: земельного рынка, универсального правопреемства, а также административных распоряжений органов власти по поводу юридического положения того или иного земельного участка. На рынке оборот земельных участков совершается путем заключения договоров: купли-продажи, аренды, дарения, залога (ипотеки), мены, ренты и пожизненного содержания с иждивением, безвозмездного пользования, доверительного управления. Что касается исследования рыночного оборота земель, то его информационной основой является статистическая земельная отчетность, которая включает следующие разделы: аренда государственных и муниципальных земель с учетом всех форм арендной платы и с арендной платой в твердой сумме платежей; продажа и выкуп земельных участков органами государственной власти и местного самоуправления; продажа земельных участков гражданами и юридическими лицами; прочие сделки с землей.

На рынке земли целесообразно выделяют государственный и частный секторы.

Детальное изучение любого рынка как сложной структуры базируется на анализе ее элементов в их взаимодействии.

Поэтому земельный рынок необходимо разбить на части (сегменты) по какому-то определяющему признаку.

При наличии соответствующей информации как государственный, так и частный сектор земельного рынка можно сегментировать по категориям земель, местоположению земельных участков, статусу участников сделки (арендаторов, покупателей), характеру проводимых операций (аренда, купля-продажа и т. д.).

По характеру деятельности участников рыночных операций с земельными участками в частном секторе рынка земли целесообразно выделить следующие сегменты: купля-продажа, аренда, дарение, залог.

Информация о деятельности каждого сегментарного рынка служит основой про ведения структурного анализа оборота земель в государственном и частном секторах земельного рынка страны. Такой анализ проводится на основе изучения изменений количества и площади по видам совершенных рыночных сделок и по договорам наследования земельных участков в порядке универсального правопреемства. В 2002 г. доля участков в общей площади земельного фонда страны, величина которого, по данным государственного земельного учета на 01.01.2003 г., равнялась 1709,8 млн. га (в государственной и муниципальной собственности находилось 1581,3 млн. га, в собственности юридических лиц - 5,2 млн., граждан - 123,3 млн. га земель), составила примерно 2,6% (в 2001 г. - 4,1%). Таким образом, в рыночном обороте были земельные участки, совокупная площадь которых объединила громадную даже для масштабов страны территорию.

Сопоставительный анализ количества сделок и площади оборота земель в динамике с целью установления тенденций и темпов их роста (снижения) целесообразно проводить исходя из данных таблице 3 .

Таблица 3 Структура оборота земель в стране по числу и видам сделок, совершенных категориями участников рыночных операций с земельными участками

	Сделки земельного оборота
	Ед.	%
	2000г	2001 г	2002 г	2000г	2001 г	2002г
Все виды сделок	5271174	5556327	5320315	100	100	100
Государственный сектор земельного рынка
Всего заключено сделок с государственными и муниципальными землями	4768274	5057057	4795446	90,46	91,01	90,13
В том числе:
аренды	4728690	5025656	4744391	89,71	90,45	89,18
продажи прав аренды	15615	6936	5734	0,30	0,12	0,10
продажи государственных и муниципальных земель	23969	24465	45321	0,45	0,44	0,85
Частный сектор земельного рынка
Всего заключено сделок с земельными участками граждан и юридических лиц	340988	331758	351590	6,47	5,97	6,61
В том числе:
купли-продажи	315508	305692	321508	5,99	5,50	16,04
дарения	23441	24576	27621	0,44	0,44	0,52
залога (ипотеки)	2039	1490	2461	0,04	0,03	0,05
Универсальное правопреемство
Наследование	161912	167512	173279	3,07	3,02	3,26

Таблица 3 включает данные по годам рассматриваемого периода об общей совокупности сделок, в том числе заключенных в государственном и частном секторах земельного рынка, а также на основе договоров универсального правопреемства. В ней отображаются сведения о количестве каждого вида сделок сегментарных рынков (аренды, купли-продажи, залога и т. д.), входящих в состав государственного и частного секторов земельного рынка.

В этой же таблице представляются соответствующие структурные соотношения сделок в процентном выражении.

Данные таблицы показывают, что если до 2001 г. была тенденция роста числа сделок и площади оборота земель на рынке, то в 2002 г. число сделок уменьшилось по сравнению с показателями предыдущего года на 4,2%, а площадь - на 37,2%. [6]

3.2 Оценка и распределение земельной ренты в РБ

Сложнейшая проблема-оценка и распределение земельной ренты. Этот вопрос в республике уже решён. Согласно постановлению кабинета Министров РБ «Об утверждении показателей государственной кадастровой оценки сельскохозяйственных угодий Республики Башкортостан». Территория республики разделена на три земельно-оценочные зоны - Лесостепная, Южная лесостепь и Степная. Каждый район, входящий в ту или иную зону, имеет свой бонитет почвы в баллах, расчётный рентный доход и кадастровую стоимость, что показано в таблице 4.[4]

Таблица 4 Сравнительная характеристика среднего бонитета почвы, расчётного рентного дохода и кадастровой стоимости трёх земельно-оценочных зон в Республике Башкортостан.

		Средний бонитет почвы, балл	Расчётный рентный доход, руб./га	Кадастровая стоимость, руб./га
Лесостепная зона	58	234	7725
Южная лесостепь	73	474	15655
Степная зона	68	280	9233
По республике	66	306	10100

4. Механизмы регулирования земельных отношений

Развитие земельных отношений должны опираться на инструменты управления собственностью - административные и экономические. Важнейшим административными инструментами регулирования являются Земельный кодекс Российской Федерации и созданная на его основе городская нормативная база.

Основными экономическими регуляторами в настоящее время являются: ставки арендной платы за землю; земельный налог и налог на имущество; ставки выкупа земельных участков.

Все доходы от использования земель делятся на 4 вида: земельный налог; арендная плата; доходы от продажи земли и доходы от продажи прав аренды земельных участков. Два первых можно объединить в группу так называемых регуляторных (текущих) платежей, два последних - в группу единовременных платежей. Соотношение первой и второй групп, а также их внутренняя динамика характеризует состояние земельного рынка, соотношение земли, а также тенденции совершенствования нормативной базы, влияющие на формирование городского земельного рынка.

В настоящее время механизм изъятия ренты не обработан и, как следствие, бюджет её недополучает.

В 2002 году земельные платежи в России увеличились в 4.5 раза по сравнению с 998 годом. В их структуре постепенно снижалась доля земельного налога: 75 % - в 1995 году, 63%- в 1998 году и 51,2 % - в 2002 году. Отсюда следует, что во всех регионах высокими темпами развивались арендные отношения, обеспечивая поступление в их бюджеты, чего нельзя сказать о продажи земли.

Для получения существенного дохода от земельной ренты необходимо перестроить налоговую систему, методы оценки земли к недвижимости.

В настоящее время одной из важных задач в области управления земельной ресурсами является оптимизация структуры земельных платежей.

На наш взгляд, названные проблемы можно решить, если базовой для налогообложения станет рыночная цена земли. Конечно, в условиях неразвитого земельного рынка оценка земли для целей налогообложения затруднена из-за того, что нередко цены далеки от рыночных, а информация о сделках ненадёжны.

Проблема адекватности земельного налога, ценности земли стала особенно острой, поскольку с принятием Земельного кодекса Российской Федерации выкуп земли, находящийся под объектом собственности граждан и юридическим лицам стал вполне реальным. Более того, был назван срок окончания сделок - первоначально до 31.12.2003 года, затем до конца 2005 года федеральным законом «О введении в действие земельного кодекса Российской Федерации» были определены верхний и нижний пределы выкупной цены земельных участков для приватизированных предприятий.

Из мирового опыта развития земельно-имущественных отношений известны две основные формы вовлечения земли в оборот - аренда и продажа в частную собственность. В связи с этим важно определиться в вопросе о необходимости, масштабности и темпах перехода к частной собственности на земли.

Главное - найти формы и пути реорганизации земельно-имущественных отношений, позволяющие повысить эффективность в целом. Важно установить пределы, за которые та или иная форма собственности будет неэффективной и более того создаст угрозу социальной стабильности в города. Границы расширения частной собственности на землю должны определяться в зависимости от того, смогут ли собственники реализовать своё право на использование земли с бывшим социально - экономическим эффектом.[4]

Заключение

Выводом данной курсовой работы должно являться то, что главной особенностью экономических отношений, связанных с использованием земли как невоспроизводимого, ограниченного природного фактора является существование земельной ренты. Отдавая землю в аренду, землевладельцы получают за это определенную плату - ренту.

Отношения по поводу ценообразования и распределения доходов от использования земли называются рентными. Отношения, возникшие между собственником земли и землепользователем по поводу передачи земли в платное пользование и распределения, возникающих при этом доходов называются, рентными.

Рента, которая возникает вследствие разности плодородия земельных участков, называется дифференциальной рентой. Абсолютная рента является результатом монополии частной собственности на землю со стороны определенного класса общества.

Есть еще одна разновидность ренты - монопольная рента: это особая форма земельной ренты, которая появляется при монопольных ценах на исключительно редкие и невоспроизводимые в других местах земледельческие продукты.

Земля является предметом не только аренды, но и купли - продажи, и она имеет иррациональную цену, основанную не на стоимости, а на доходе, который приносит использование земли владельцу. Цена земли - это капитализированная рента.

Все доходы от использования земель делятся на 4 вида: земельный налог; арендная плата; доходы от продажи земли и доходы от продажи прав аренды земельных участков.

Анализируя экономическую историю мира, можно увидеть, что во все времена, пока существует земельная собственность, существует и специфическая форма платы за пользование землёй - арендная плата.

Библиографический список

1.Бабаев В.К., Буренков А.П., Гущев В.Е., Кузнецов А.П. Экономика право финансы. Термины и определения. Государственное издательско-полиграфическое предприятие «Нижполиграф».2002. С254.

2.Булатов А. С. Экономика: Учебник.3-е изд., перераб. и доп./Под ред. д-ра эконом. наук проф. А. С. Булатов. - М.: Юристъ. 2001. С 322.

3.Варламов А.А. Земельный кадастр: В 6 т. Т 2. Управление земельными ресурсами. - М.:КолосС,2005.-С178-186.

4.Гловацкая Н., С. Козлова, С. Лазуренко. Развитие земельно-имущественных отношений в городе./ Н Гловацкая, С. Козлова, С. Лазуренко//Вопросы экономики.-2005-№ 2.С 105-108

5.Горобец Г. Земельные отношения - вопрос приоритетный. Уфа, РИО БАГСУ, 2002 г. (4/2005) Земельный вестник России

6.Кресникова. Н. Структурный анализ оборота земель. //Н. Кресникова.//Экономист.-2005-№7.С87-93

7.Лукманов. Д.Д. Тенденция развития института арендно-рентных отношений в аграрной сфере экономики. /Д.Д. Лукманов//Земельный вестник России.-2004-№4.С 2-5.

8.Макконел К.Р., Брю Л.Ц. Экономикс:Принципы,проблемы и политика. В 2 т.: Т.2.-М.:Республика,1992.- С176-179.

9.Минаков И.А. Экономика сельского хозяйства./И.А.Минаков, Л.А.Сабетова, Н.И.Куликов и др.;Под ред. И.А.Минакова.-М.:Колос,2000.С54-59.

10.Яруллин Р.Р. Земельные рентные платежи сельскохозяйственных предприятий./Под ред. Р.Р. Яруллин. Изд-во «Финансы и статистика».2002. С78-95.

11.Яхин П.О. Регулирование рентных отношений./ Под ред. П.О.Яхин. - М.: Юристъ.2001.С316.

Размещено на Allbest.ru