Ипотечный кредит

Создание условий для обеспечения граждан страны жильем, повышения его доступности является одной из важнейших целей социально-экономической политики государства. Данная цель обеспечивается путем увеличения объемов жилищного строительства, улучшения инфраструктуры населенных пунктов. На сегодняшний день основным механизмом финансового обеспечения жилищного строительства является система льготного кредитования граждан.

Именно эта система в период с 1994 г. по настоящее время обеспечивает возможность повышения объемов жилищного строительства. Несмотря на это, численность граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, постоянно увеличивается.

В свою очередь, увеличение объемов жилищного строительства с использованием льготных кредитов банков, обширная система государственной поддержки, в частности, по компенсации потерь банков по льготной процентной ставке, приводят к росту нагрузки на республиканский бюджет. Ежегодные расходы бюджета на компенсацию потерь банков от выдачи льготных кредитов на жилищное строительство становятся соразмерны объемам льготного кредитования, давно ведется работа по поиску альтернативных схем финансирования жилищного строительства, которые помогли бы постепенно перенаправить часть бюджетных средств, например, на строительство социального жилья, жилья для коммерческого и некоммерческого найма, выплаты премии в рамках системы жилищных строительных сбережений, и обеспечивается их нормативно-правовое регулирование.

Институт ипотеки как раз и является альтернативой сложившейся системе льготного кредитования.

Потому что выбор кредитной программы - это всегда компромисс между мечтой и реальностью.

Рассматривая ипотеку как элемент экономики, можно выделить следующие её характерные черты.

Во-первых, залог недвижимости выступает в роли инструмента привлечения необходимых для развития производства финансовых ресурсов.

Во-вторых, ипотека способна обеспечить реализацию имущественных прав на объекты, когда другие формы (например, купля-продажа) в данных конкретных условиях нецелесообразны.

И, в-третьих, создание с помощью ипотеки фиктивного капитала на базе ценной бумаги (закладной).

Актуальность ипотечного кредитования заключается в развитии долгосрочного ипотечного жилищного кредитования - создать эффективно работающую систему обеспечения доступным по стоимости жильем граждан со средними доходами, основанную на рыночных принципах приобретения жилья на свободном от монополизма жилищном рынке за счет собственных средств граждан и долгосрочных ипотечных кредитов. Наличие собственного жилья вносит в жизнь людей элемент благополучия и стабильности, и очень важно, по мнению социологов, чтобы жилье появлялось как можно раньше, а не после десятилетних ожиданий. В этом отношении альтернативы ипотечному жилищному кредитованию не существует.

Поэтому следует отметить, что, несмотря на обилие программ развития жилищного строительства, кредитования малого и среднего бизнеса, экономические реалии таковы, что без принятия комплекса дополнительных мер по стимулированию инвестиций в эти сферы решить данные проблемы будет невозможно. Чтобы убедиться в этом, достаточно сопоставить размеры платежеспособного спроса основной массы населения, действующие цены на жилье, условия получения кредитов на приобретение квартиры или строительство собственного дома, суммарную стоимость активов, находящихся под контролем малых и средних предприятий.

Объектом исследования курсовой работы является ипотечный кредит.

Предмет - механизм реализации ипотечного кредитования.

Целью курсовой работы является анализ состояния ипотечного кредитования.

Для достижения цели курсовой работы необходимо решить следующие задачи:

- изучить сущность ипотечного кредита;

- определить состояние ипотечного кредитования в Республике Беларусь;

- выявить проблемы, существующие при осуществлении ипотечного кредитования в Республике Беларусь

- определить перспективы развития ипотеки в современных условиях Республики Беларусь.

1. ПОНЯТИЕ И СУЩНОСТЬ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТА

Рассмотрим наиболее распространенные виды ипотечного кредитования.

1. Первая - стандартная, или типовая, форма ипотечного кредита. Например, покупатель для приобретения некоторого имущества за назначенную цену в 120 тыс. руб. получает ссуду под залог этого имущества в сумме 100 тыс. руб. и добавляет 20 тыс. руб. из собственных средств. Погашение клиент производит ежемесячно. Кроме того, он выплачивает проценты по ссуде исходя из 12% годовых, начисляемых помесячно.

Заемщик получает от залогодержателя (кредитора) некоторую сумму, задолженность по которой он погашает равными, обычно ежемесячными взносами. Поэтому такие кредиты относят к разряду самоамортизирующихся. Амортизация в данном случае означает процесс погашения основного долга и процентов за пользование кредитом. К концу срока долг должен быть полностью оплачен. Срок ипотеки как правило, достаточно большой - в США до 30, в России до 10 лет. Платежи по обслуживанию долга можно вносить в конце каждого периода или в его начале

2. В современной практике применяют кредиты с переменными выплатами, которые не относятся к числу самоамортизирующихся и предусматривают разную периодичность погашения основного долга и процентов, а также другие дополнительные условия. В число таких кредитов входят кредиты с так называемым шаровым платежом, предлагающие единовременный итоговый (шаровый) платеж. Последние подразделяют на:

* кредиты с замораживанием процентных выплат до истечения срока кредита - погашение кредита и капитализированных процентов по нему производят в конце срока. Использование подобных кредитов достаточно ограниченно. К ним прибегают в основном земельные спекулянты, рассчитывающие на продажу участка земли в конце срока за сумму, позволяющую выплатить кредит, проценты и получить прибыль от продажи;

* кредиты с выплатой только процентов - предусматривают единовременную выплату итогового платежа основной суммы в конце срока, а проценты выплачиваются регулярно в течение срока кредита;

* кредиты с частичной амортизацией и итоговым шаровым платежом - допускают частичную амортизацию до конца срока кредита.

3. Пружинные кредиты предполагают регулярные равные выплаты в счет погашения основного долга. Например, в течение первых четырех лет погашают только проценты, а в последующие три года - проценты и основной долг.

4. Кредиты с участием применяют при финансировании доходной недвижимости. Данный кредит близок самоамортизирующемуся, но предполагает, что кредитор, регулярно получая основной долг и проценты по нему, претендует и на доходы от объекта. Участие кредитора может быть различным. Он может получать:

* часть превышения ренты, часть превышения чистого операционного дохода (кредит с участием в доходах);

* часть прироста капитала или выручки, полученной от реализации недвижимости (кредит с участием в приросте стоимости) и т.д.

5. Кредиты с нарастающими платежами (с нарастающим аннуитетом) предусматривают равнопеременные выплаты в течение всего срока и используются владельцами сдаваемой в аренду недвижимости в расчете на то, что платежи будут увеличиваться ежегодно или с другой периодичностью. Эта схема выплат приводит к тому, что в первые годы текущие расходы могут оказаться меньше, чем суммы, необходимые даже для полного погашения процентов. В связи с этим величина основного долга в течение некоторого времени увеличивается, а далее уменьшается. Долг полностью погашается последним взносом.

6. Кредиты с переменной ставкой, обычно привязанные к одному из индексов денежного рынка, инфляции, валюты и т.п., позволяют оплачивать кредит по переменной ставке с ограничениями по минимальной и максимальной ее величине. Изменение ставок влияет и на сроки кредитования. Чтобы изменения ставки не были чрезвычайно резкими, предусматривают допустимую предельную норму корректива (например, не более 20%). Оговаривают и минимальную величину корректировки. Ипотека такого рода преследует цели учета колебаний на денежном рынке, так как даже в стабильной экономике предоставление кредита связано с определенным риском, в том числе с риском изменения уровня процентной ставки на денежном рынке.

Некоторую страховку от такого риска обеспечивают условия ссуды с периодическим пересмотром процентной ставки, или канадского ролловера. Данная схема предполагает, что стороны каждые 3-5 лет возобновляют кредит на основе пересмотренного уровня процентной ставки.

Разновидность этого вида кредита - кредит с переговорной ставкой, отличие которого в том, что помимо периодичности выплат заранее оговаривают предельные ставки процента. Таким образом, происходит среднесрочное финансирование при долгосрочном погашении задолженности и создается некоторая возможность адаптации сделки к изменяющимся условиям денежного рынка. Этот вид ссуд под залог получил широкое распространение в Канаде и Англии.

7. Кредиты с добавленной процентной ставкой предполагают отнесение процентов на основной долг, а результат делится на число периодов погашения для выявления величины очередного платежа. Такие кредиты используют при кредитовании личной ответственности (например, автомобилей), они допускают досрочное погашение кредита.

Ипотека с периодическим увеличением суммы взносов близка к ссуде с ростом платежей. В этом случае по согласованному графику каждые 3-5 лет увеличивается сумма взносов.

Ипотека с залоговым счетом объединяет условия традиционной ипотеки (для кредитора) и ссуды с ростом платежей (для заимодавца). Суть ее в следующем: покупатель (должник) вносит на залоговый счет некоторую сумму и, кроме того, выплачивает периодические взносы. Последние производятся по схеме ссуды с ростом платежей, соответственно, на начальных этапах они меньше, чем взносы, которые были бы необходимы при традиционной схеме взносов. Недостающая сумма поступает с залогового счета. Остаток на нем, разумеется, уменьшает фактический размер задолженности [9].

Согласно схеме займа со сниженной ставкой продавец (как правило, это владелец дома) привлекает покупателя тем, что уменьшает фактические процентные платежи на первых этапах погашения задолженности. Технически это оформляют следующим образом. Продавец открывает счет, на который зачисляет некоторую сумму. Списание с этого счета дополняет уменьшенные взносы покупателя. В определенных условиях такой способ для клиента или продавца оказывается более выгодным, чем непосредственное снижение цены дома.

Проблему инфляции в связи с выдачей ипотечной ссуды пытаются решить и с помощью ссуд с дележом прироста стоимости имущества, которые стали распространяться в США с начала 1980-х годов. Стороны при заключении контракта договариваются о том, что кредитор предоставляет ссуду по сниженной процентной ставке; в свою очередь должник уступает ему часть инфляционного повышения стоимости имущества к концу срока сделки. Обычно ставка снижается на треть по сравнению с рыночной, такая же часть от стоимости залога имущества выплачивается кредитору в виде компенсации.

Сбалансированная автономная (немецкая) модель ипотечного кредитования стоит особняком в системе ипотечных кредитов, так как это не только модель кредитования, но и определенная система взаимоотношений между кредитором и заемщиком в докредитный период (накопительный срок), который может составлять достаточно долгое время (в Германии до 5-7 лет, а в Московском ипотечном агентстве до 1,5 лет).

Существование такого множества сложных ипотечных схем обусловлено поиском наиболее гибких и привлекательных условий для клиентов (заемщиков) и наименее рискованных условий для кредиторов.

Можно выявить следующие отличительные особенности ипотечного кредита.

1. Обязательность обеспечения залогом (причем в качестве залога может выступать и та недвижимость, для покупки которой берется ипотечный кредит).

Это означает, что в случае неисполнения заемщиком обязательств осуществляется обращение взыскания на жилье с последующей его реализацией, чтобы погасить задолженность заемщика по кредиту перед кредитором. Оставшаяся после погашения кредита сумма за вычетом расходов, связанных с процедурой обращения взыскания и продажи жилья, возвращается бывшему заемщику.

Заемщик и все совершеннолетние члены его семьи дают нотариально заверяемое согласие на освобождение переданного в ипотеку жилого помещения в случае обращения на него взыскания.

Передаваемое в ипотеку жилье должно быть свободным от каких - либо ограничений (обременении), не должно быть заложено в обеспечение другого обязательства.

2. Длительность срока предоставления кредита.

Долгосрочные ипотечные жилищные кредиты предоставляются на срок от 3 и более лет (оптимально 20-25 лет). Благодаря длительному сроку погашения уменьшается размер ежемесячных выплат заемщика.

3. Большинство ипотечных ссуд носят целевой характер.

4. Ипотечный кредит считается относительно низкорисковой банковской операцией. К основным требованиям можно отнести следующие:

сумма кредита, как правило, составляет не более 60-70% рыночной стоимости покупаемого жилья;

величина ежемесячного платежа по кредиту не должна превышать 30% совокупного дохода заемщика и созаемщиков (в том случае, если они имеются) за соответствующий расчетный период;

при процедуре оценки вероятности погашения кредита кредитор использует официально подтвержденную информацию о текущих доходах заемщика и созаемщиков.

Указанные стандарты и требования направлены на снижение рисков для кредитора и заемщика.

Соблюдение четких стандартов и требований к процедурам предоставления и обслуживания кредитов является основой для надежного функционирования вторичного рынка ипотечных кредитов и привлечения средств частных инвесторов в этот сектор, в том числе через эмиссионные ипотечные ценные бумаги или облигации.

1.3 Механизм ипотечного кредитования

2.1 Анализ рынка жилищного строительства в Республике Беларусь

В последние годы объем жилищного строительства стабилизировался и составил 3-3,5 млн м2 общей площади жилья в год. Изменилось и само жилье: возросла средняя площадь квартир, относительно больше стало строиться жилья из кирпича, появились новые для Беларуси каркасные системы жилья со свободной внутренней планировкой, увеличилось потребление ячеистого бетона как для внутренних перегородок, так и для ограждающих конструкций, изменились планировочные решения квартир (увеличилась площадь квартиры, коридоров, в квартирах появились вторые санузлы); изменились теплотехнические параметры ограждающих конструкций зданий (особенно существенно -- окон). В связи с этим изменилась в сторону увеличения стоимость квартиры, в том числе в ценах 2000 года.

Решающее влияние на стабилизацию строительства жилья в Республике Беларусь оказала система льготных кредитов -- сначала под 5% годовых на 40 лет, затем под 10% годовых на 20 лет с облегченной для заемщика схемой возврата данных льготных кредитов.

В последние годы объемы льготных кредитных ресурсов уменьшились: в 2009 г. ввод жилья за счет льготных кредитов составил 922,6 тыс. м2, в 2010 г. -- 676,7 тыс. м2, в 2002 г. -- 603,5 тыс. м2. Это правомерно диктуется снижением инфляционных процессов, что достигается в том числе и снижением объема эмиссии денежной массы.

Остро встает проблема поиска источников внебюджетного финансирования жилищного строительства, не связанных с консолидированным бюджетом республики. Учитывая важность проблемы обеспечения населения жильем, в условиях медленного снижения числа граждан, состоящих на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, в 2008 году постановлением Совета Министров Республики Беларусь утверждена Национальная жилищная программа. Однако сегодня нельзя однозначно утверждать, что в настоящее время снята острота жилищной проблемы.

На начало 2002 года на жилищном учете состояло 558,8 тыс. семей, или около 17% населения республики. В связи с вступлением в силу с 1 июля 2008 г. новой редакции Жилищного кодекса Республики Беларусь число семей, которые могут претендовать на постановку на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий, достигает 1100-1200, или 33-36% населения республики, если принять, что средняя семья состоит из трех человек.

Надо полагать, что граждане, имеющие право постановки на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий, рано или поздно данным правом воспользуются.

Эти цифры возрастут еще больше, если учесть число молодых семей, которым в соответствии с Жилищным кодексом 2008 года предоставлено право постановки на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий. Значительное число очередников имеет право на внеочередное или первоочередное улучшение жилищных условий. К ним относятся в первую очередь: инвалиды Великой Отечественной войны; военнослужащие, уволенные в запас (отставку) и другие льготные категории граждан.

Часть населения, которая не имеет возможности обеспечить себя жильем даже с помощью субсидий и льготных кредитов, должна получить его по договору срочного найма.

Такое жилье может строиться не только за счет средств бюджета, но и за средства юридических лиц негосударственной формы собственности и предпринимателей, ему придается статус социального жилья.

Этот статус предполагает недопустимость его приватизации и установление государством размера оплаты за пользование данным жильем.

Инвесторам при строительстве социального жилья государством предоставляются определенные льготы, которые компенсируют недополученную прибыль при его эксплуатации.

Принято, что социальное жилье -- это жилье с типовыми потребительскими качествами, отвечающее требованиям строительных норм и правил “Жилые здания”.

При современном социально-экономическом развитии получить социальное жилье имеют право малоимущие граждане, состоящие на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий и имеющие доход менее одного потребительского бюджета либо имеющие право в соответствии с жилищным законодательством на льготное улучшение жилищных условий. Срок найма определяется соглашением между собственником жилья и нанимателем, но не менее срока, установленного местным органом власти. По истечении данного срока и при наличии прежних льгот договор продлевается. Фонд социального жилья должен пополняться не только за счет нового строительства, но и за счет реконструкции существующего жилого фонда и его модернизации. Значительное внимание уделяется вопросам развития в республике индивидуального строительства.

Таким образом, перед строительным комплексом Республики Беларусь по-прежнему стоит задача по существенному увеличению жилищного фонда с целью решения важнейшей его социально-экономической задачи -- обеспечения населения жильем в соответствии с новыми экономическими условиями и изменившимися представлениями о качестве жилья и уровне его комфортности. Важным элементом выполнения данной задачи является решение вопроса финансирования строительства жилья.

2.2 Экономическое развитие Республики Беларусь и инфляционные процессы в жилищном строительстве

Прошедшее пятилетие явилось определенным этапом в преодолении глубоких кризисных явлений, реформировании хозяйства страны. Была создана система управления экономикой, отвечающая реалиям трансформационного периода, функциям суверенного государства, внесены коррективы в обеспечение социальной защиты населения, активизирована инвестиционная деятельность.

Реализация мер, разработанных в соответствии с основными направлениями социально-экономического развития Республики Беларусь на 2005-2009 гг., позволила не только остановить спад производства, но и достигнуть положительной динамики основных макроэкономических процессов, стабилизировать положение на внутреннем потребительском рынке.

Таблица 1

Динамика основных показателей социально-экономического развития Республики Беларусь (к предыдущему году в сопоставимых ценах,%)

В 2005-2007 годах основным экономическим процессам была присуща нарастающая и достаточно высокая динамика развития, хотя и от низкой стартовой базы. С конца 2007 г. по 2008 г. отмечено снижение темпов экономического роста, что в значительной мере обусловлено негативными последствиями воздействия финансового кризиса в Юго-Восточной Азии и Российской Федерации.

Этап характеризуется ухудшением положения в финансово-кредитной и валютной сферах, не уменьшающимся количеством убыточных предприятий, невысоким уровнем рентабельности субъектов хозяйствования строительной отрасли, увеличением кредиторской и дебиторской задолженности, падением реальных доходов населения. Это повлекло за собой снижение инвестиционной активности и, как следствие, усугубление проблемы старения основных производственных фондов.

Строительный комплекс Республики Беларусь и его составляющая, занятая жилищным строительством, являются неотъемлемой частью экономики республики. Состояние жилищного строительства и его прогноз на ближайшую перспективу определяется общим состоянием экономики Республики Беларусь.

Инфляционные процессы в Республике Беларусь характеризуются индексами цен. Система индексов цен, рассчитываемых органами статистики, включает индексы цен и тарифов на товары и услуги на потребительском рынке, индексы стоимости строительно-монтажных работ (СМР), индексы производителей промышленной продукции и индексы тарифов на грузовые перевозки.

Таблица 2

Сводная таблица показателей, характеризующих состояние жилищной сферы в Республике Беларусь в 1999-2010 гг.

Статистические данные свидетельствуют о переменном опережении либо отставании темпов индекса СМР по отношению к иным приведенным индексам. Так, в период с 2001 по 2005 год темп роста индекса СМР отстает от темпов роста индекса потребительских цен, с 2006 по 2009 год темп роста индекса СМР опережает темп роста индекса потребительских цен.

В 2010 году произошло относительное снижение темпа роста индекса СМР по отношению к темпу роста индекса потребительских цен, индекса производителей промышленной продукции и темпу роста индекса тарифов на грузовые перевозки. Это связано, прежде всего, с изменением ценовой политики в строительстве, направленным на снижение его стоимости.

По данным ИСПИ при Администрации Президента РБ стоимость строительства жилья на сегодняшний день несопоставима с доходами большинства населения республики. Так, в 2010 году, чтобы построить 1 м2 жилья, гражданину со средним достатком нужно отдать зарплату за 2-3 месяца.

Стоимость строительства 1 м2 общей площади в многоквартирных жилых домах типовых потребительских качеств, строящихся с государственной поддержкой, к началу 2009 года составляла 100-150 долларов США.

Для граждан, не состоящих на учете нуждающихся, она равнялась 250-350 долларам США, в домах же, имеющих повышенные потребительские качества, -- 350-500 долларам США.

Средняя стоимость 1 м2 общей площади жилых домов, построенных в 2010 году (без индивидуальных застройщиков), составила 275 тыс. белорусских рублей при среднемесячной зарплате работников за январь-ноябрь 121 тыс. руб., в 2009 году -- соответственно 153 тыс. руб. и 59 тыс. руб.

Значительную долю в стоимости строительства занимают отчисления на инфраструктуру, устанавливаемые облисполкомами и Минским горисполкомом.

Таблица 3

Данные по размеру затрат на инфраструктуру при строительстве жилья по регионам республики

В состав инфраструктуры включены внеплощадочные сети на благоустройство, строительство предприятий торгово-бытового обслуживания, снос строений, компенсация стоимости зеленых насаждений и стоимости отчуждения земель у колхозов, служебное жилье. На отдельные объекты размер может снижаться с учетом конкретных условий по решению горисполкома.

Работу по снижению стоимости строительства в 2010 году можно считать положительной. Если сопоставляемые цены в течение 2010 года возросли соответственно на 46,12% и 37,45%, то в строительстве -- на 28,21%, в т.ч. в крупнопанельном домостроении по Минску -- на 24,46%. В июле 2010 года была принята методика перезаключения подрядных договоров, которая носила рекомендательный характер.

Система ценообразования в жилищном строительстве постоянно совершенствуется. Сегодня разработана и внедрена методика прогнозирования цен в строительстве, в т.ч. по элементам затрат, обеспечивая точность прогноза на ближайшие 6-9 месяцев. Укрупненные цены и такой прогноз могли бы стать основой формирования окончательных договорных цен. Такой подход позволяет, с одной стороны, стимулировать сокращение его сроков, с другой -- на практике реализовать принцип декларирования финансовых возможностей заказчика по этапам и на весь период строительства и тем самым сократить объемы незавершенного строительства и как следствие -- стоимости. В республике утверждены укрупненные расценки для КПД и ежемесячно утверждаются соответствующие индексы по всем сериям, что позволяет легко реализовать методику.

2.3 Особенности ипотечного кредитования в Республике Беларусь

В 2008 г. с принятием Закона Республики Беларусь "Об ипотеке" создана правовая основа для функционирования института ипотеки. Однако в настоящее время реализация ипотечного кредитования затруднена по ряду следующих причин:

- высокая стоимость жилья и одновременно низкая платежеспособность потенциальных заемщиков.

Мало кто способен купить квартиру в столице за сумму, эквивалентную 100 и более тыс. долларов, выплачивая затем по кредиту сумму, эквивалентную 500--700 долл. каждый месяц;

- высокие процентные ставки по кредитам настроительство (реконструкцию) и приобретение жилья;

- отсутствие у банков дешевых долгосрочных ресурсов, которые могли бы быть направлены на выдачу кредитов на недвижимость;

- отсутствие подменного фонда жилья. Ведь зачастую нужно вначале продать свою квартиру и выплатить так называемый взнос собственными средствами, а уже затем построить (или купить) новую, ипотечную ;

- отсутствие вторичного рынка закладных;

- проблематичность обращения взыскания по договору об ипотеке недвижимого имущества ввиду закрепленного в законодательстве запрета на выселение проживающих на условиях договора найма, поднайма в заложенном жилом доме, квартире лиц, а также лиц, проживающих в заложенных жилом доме, квартире, которым предоставлено право пожизненного пользования жилым домом, квартирой по завещательному отказу;

- проблемы может вызвать обращение взыскания на заложенный жилой дом или квартиру. Дело в том, что действующий Жилищный кодекс Республики Беларусь не предусматривает возможности выселения собственника из его жилого помещения в случае неисполнения им обеспеченного ипотекой обязательства.

Кроме того, члены семьи собственника, даже если они перестали быть таковыми, но продолжают проживать в этом жилом помещении, имеют право пользования им.

Выселить их принудительно практически невозможно. Для того чтобы реализовать механизм ипотечного кредитования в полном объеме, необходимо внести соответствующие дополнения к уже принятому Закону, а также внести изменения в Жилищный и Гражданский кодексы, другие законодательные акты.

Развитие ипотечного кредитования позволит как расширить возможности приобретения жилья гражданами, обеспечить развитие строительного комплекса и сопутствующих отраслей, так и стимулировать развитие банковской деятельности.

Проводимая Национальным банком денежно-кредитная и процентная политика направлена в том числе и на увеличение доступности кредитных ресурсов банков для населения, в частности, на ипотечное кредитование недвижимости: проводится постепенное снижение ставки рефинансирования Национального банка, ведется постоянная работа с банками по снижению процентных ставок как по привлекаемым ресурсам, так и по кредитам.

Вместе с тем обеспечение доступности жилья для населения может достигаться не только снижением ставок по кредитам, но и соответствующим повышением уровня доходов, а также снижением стоимости одного квадратного метра жилья.

Необходимо отметить, что ипотека в Республике Беларусь должна стать доступным и действенным способом решения жилищной проблемы населения страны.

Залог недвижимости (ипотека) является одним из наиболее надежных способов обеспечения кредитных обязательств. Вместе с тем залог недвижимости успешно применяется в качестве правового института, на котором базируется система долгосрочного ипотечного кредитования. Создание в Республике Беларусь такой системы послужит одним их важнейших источников инвестиций для всех отраслей экономики.

Опыт большинства европейских стран и США доказывает возможность и целесообразность введения системы ипотечного кредитования даже в условиях неустойчивой переходной экономики, несовершенного законодательства, неразвитого фондового рынка и отсутствия высоких доходов населения. Данное обстоятельство объясняется тем, что ипотечное кредитование является существенным фактором экономического и социального развития страны, особенно в период выхода из экономического и социального кризисов.

Несмотря на наличие необходимой нормативной правовой базы, регулирующей ипотеку, рынок долгосрочных ипотечных кредитов в Республике Беларусь развивается медленно; долгосрочное ипотечное кредитование все еще не стало стабильным самостоятельным бизнесом для банков, хотя ипотека и представляет последним реальную возможность максимально защитить основную сумму долга и процентов по нему.

Главными причинами такого положения, на наш взгляд, следует считать:

- нерешенность ряда правовых и организационных вопросов;

- высокие кредитные риски;

- отсутствие долгосрочных дешевых кредитных ресурсов;

- недостаточно высокий уровень доходов;

- неразвитость инфраструктуры ипотечного рынка;

- отсутствие механизмов привлечения инвестиций для ипотечного кредитования.

Тем не менее и руководство государства, и сами граждане понимают, что альтернативы системе долгосрочного ипотечного кредитования нет.

Как правило, в большинстве стран формирование системы долгосрочного ипотечного кредитования начинается с организации жилищной ипотеки. По такому же пути идет и наша страна, определив в качестве приоритетов создание элементов системы и принятие нормативных правовых актов, обеспечивающих развитие ипотечного кредитования жилищного строительства. При правильной организации ипотека превращается в самофинансируемую систему, которая служит мощным фактором формирования рынка жилья и обеспечивает его функционирование.

Создание условий для формирования полноценной системы долгосрочного ипотечного кредитования строительства жилья была призвана решить Концепция создания системы ипотечного жилищного кредитования в Республике Беларусь, утвержденная постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 07.08.2001 № 1173 (далее - Концепция).

Основные принципы развития системы долгосрочного ипотечного кредитования в Республике Беларусь в Концепции применительно к жилищной ипотеке определены как: использование зарубежного опыта; доступность ипотечных кредитов; наличие в системе механизма саморазвития; установление государством правил, обеспечивающих эффективное взаимодействие всех участников ипотечного процесса.

Однако, по нашему мнению, такая позиция разработчиков Концепции привела к повторению ситуации, возникшей в свое время в Российской Федерации. Наличие нормативной правовой базы, ряда элементов и субъектов ипотечного рынка не обеспечило создания в этой стране успешно действующей системы долгосрочного кредитования.