Рыночная стоимость трехкомнатной квартиры

Размещено на http://www.allbest.ru/

Министерство образования и науки Российской Федерации

ФГОУ СПО «Омский строительный колледж»

Курсовая работа

По дисциплине: Экономическая оценка недвижимости и инвестиций

Тема: Рыночная стоимость трехкомнатной квартиры

Выполнила: Студентка 4 курса

специальности 120304

«Градостроительный кадастр»

Проверил: преподаватель

Омск

2011

Оглавление

Введение

Отчет об определении рыночной стоимости трехкомнатной квартиры, расположенной на 4-м этаже 5-ти этажного крупнопанельного жилого дома по адресу: г. Омск, ЦАО,

Заключение

Словарь терминов

Список литературы

Введение

Являясь функцией экономической ситуации на рынке, рыночная стоимость определяется на базе основных принципов оценки - спроса и предложения, замещения, баланса, соответствия. Кроме того, на рыночную стоимость влияют такие экономические факторы, как полезность, покупательная способность, дефицитность, и так далее. Другими словами, рыночная стоимость отражает текущее соотношение сил, действующих на рынке, и ожидаемую тенденцию изменения этого соотношения.

Процесс оценки - логически обоснованная и систематизированная процедура последовательного решения проблем с использованием известных подходов и методов оценки для вынесения окончательного суждения о стоимости.

Определение рыночной стоимости имущества связано со сбором и анализом информации в процессе оценки.

В данной курсовой работе определяется рыночная стоимость трехкомнатной квартиры, расположенной на 4-м этаже 5-ти этажного крупнопанельного дома по адресу: г. Омск, ЦАО. Стоимость рассчитана тремя методами: методом сравнения продаж, доходным и затратным. Эти подходы взаимно дополняют друг друга, и каждый подход основан на использовании определенных свойств объекта.



Отчет № 2011-01-5

Об определении рыночной стоимости трехкомнатной квартиры, расположенной на 4-м этаже 5-ти этажного панельного жилого дома по адресу: г. Омск, ЦАО

Заказчик:

Оценщик: студентка

Дата оценки:

Омск

2011

Оглавление

недвижимость оценка рыночный стоимость квартира

Сопроводительное письмо

Определение задания на оценку

Краткое изложение существующих фактов и заключений

Определение рыночной стоимости

Описание объекта оценки

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования

Анализ рынка недвижимости

Расчет стоимости объекта недвижимости методом прямого сравнения продаж

Расчет стоимости объекта недвижимости затратным методом

Расчет стоимости объекта недвижимости доходным методом

Согласование полученных результатов и заключение об оценке величины стоимости объекта

12. Перечень используемых в ходе оценки документов и материалов

1. Сопроводительное письмо

В соответствии с заданием № от 17 января 2011 г. студенткой группы произведена, для цели чистой продажи, независимая оценка рыночной стоимости трехкомнатной квартиры, расположенной на 4 этаже 5-ти этажного крупнопанельного жилого дома, принадлежащей …….. на праве собственности и расположенной по адресу: г. Омск, ЦАО.

Заключение подготовлено студенткой группы.

Оценщик не проводил технической и иной экспертизы оцениваемого объекта, а руководствовался предоставленной правоустанавливающей, технической и иной документацией, а также данными визуального осмотра.

Рыночная стоимость оцениваемого объекта составила:

1 258 000 руб.

(один миллион двести пятьдесят восемь тысяч рублей)

Результаты оценки приведены в отчете, который является неотъемлемой частью экспертного заключения.

Результаты экспертного заключения соответствуют требованиям, изложенным в Федеральном Законе «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Международных стандартах оценки, обязательных к применению субъектами оценочной деятельности, стандартах российского общества оценщиков.

2. Определение задания на оценку

Наименование организации - оценщика: студентка группы

Наименование организации-заказчика:

Юридический адрес заказчика: г. Омск

Основание для оценки: задание на курсовую работу

Объект оценки: трехкомнатная квартира.

По адресу:

Общая площадь помещений: 58,6 м²

Жилая площадь: 36,9 м²

Год постройки: 1964 г.

Функциональное назначение оценки - чистая продажа.

Сроки проведения оценки:

Дата оценки:

Форма отчета - письменная

Применяемые стандарты оценки.

Работа выполнена в соответствии с Федеральным Законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Международными стандартами оценки, обязательных к применению субъектами оценочной деятельности, стандартами российского общества оценщиков.

3. Краткое изложение существующих фактов и заключений

Адрес объекта: Россия, Омская область, ЦАО

Тип объекта недвижимости: жилое помещение

Оцениваемые права: право собственности на жилое помещение

Год постройки: 1964 г.

Дата оценки:

С применением различных подходов к оценке стоимости объекта были получены следующие результаты:

Метод прямого сравнения продаж - 1 597 084,4 руб.

Затратный метод - 850 614, 40 руб.

Доходный метод - 936 435,52 руб.

Окончательное заключение о рыночной стоимости оцениваемого объекта:

1 258 000 руб.

(один миллион двести пятьдесят восемь тысяч рублей)

4. Определение рыночной стоимости

В соответствии со ст. 3 ФЗ РФ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» «… под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

- одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

- стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

- объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;

- цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки с чьей-либо стороны не было;

- платеж за объект оценки выражен в денежной форме».

Рыночная стоимость в контексте стандарта № 1 Международного комитета по стандартам оценки и имущества (МКСОИ TIAVSC) определяется следующим образом: рыночная стоимость есть расчетная величина - денежная сумма, за которую имущество должно переходить из рук в руки на дату оценки между добровольными покупателем и добровольным продавцом в результате коммерческой сделки после адекватного маркетинга: при этом полагается, что каждая из сторон действовала компетентно, расчетливо и без принуждения».

5. Описание объекта оценки

Таблица 1

Характеристика	Описание
Адрес объекта:	Россия, г. Омск,
Местоположение:	Объект расположен в зоне жилой застройки (60-70 годов постройки) в 50 метрах от остановки городского транспорта
Тип объекта недвижимости:	Жилое помещение
Цель оценки:	Чистая продажа
Оцениваемые права:	Право частной собственности
Год постройки:	1964
Площадь помещения, м2	58,6
Класс капитальности	I
Строительные характеристики:
Фундамент	свайный
Стены	крупнопанельные
Перекрытия	железобетонные плиты
Перегородки	гипсолитовые
Кровля	Волнистые асбестоцементные листы
Наружная отделка	Штукатурка
Окна	Пластиковые стеклопакеты
Внутренняя отделка: кухня жилые комнаты санитарный узел	пол - плитка ПХВ по дощатому основанию; стены - облицовка кафельной плиткой, оклейка обоями; потолок - подвесной потолок пол - по лагам, дощатый, окрашенные; стены - оклейка обоями; потолок - потолочная плитка совмещённый; пол - кафельная плитка; стены - облицовкой кафельной плиткой; потолок - окраска известковым раствором
Системы инженерного обеспечения
Водопровод	есть
Электросети	есть
Канализационная сеть	есть
Система отопления и охлаждения	есть
Телефон	есть
Радио	есть
Телевидение	есть
Сигнализация	нет
Внешнее благоустройство
Стоянка для автомашин	Есть
Уличное освещение	Есть
Тротуары	Есть
Наличие коммунальных услуг	Есть
Транспортная доступность	Хорошая
Рельеф	Спокойный
Затопляемость	Высокая
Подземные воды	глубина залегания 2, 2 м

6. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования

Анализ наиболее эффективного использования объекта недвижимости предполагает проведение подробного исследования рыночной ситуации, характеристик оцениваемого объекта, идентификации востребованных рынком вариантов, совместимых с параметрами оцениваемого объекта, расчет доходности каждого варианта и оценку стоимости недвижимости при каждом варианте использования. Таким образом, окончательный вывод о наиболее эффективном использовании может быть сделан только после расчета стоимости.

Максимальная эффективность определяется дисконтированием будущих доходов альтернативных вариантов использования с учетом риска инвестиций.

Финансовая обоснованность - обоснование целесообразности финансирования инвестиционного проекта, отражающего способность этого проекта обеспечить доход, достаточный для возмещения расходов инвесторов и получения ожидаемого дохода на вложенный капитал.

Физическая осуществимость - основана на анализе соотношения качества, затрат и сроков реализации проектов, вероятности стихийных бедствий, доступности транспорта, возможности подключения к коммунальным удобствам и т.д.

Соответствие законодательству - необходим анализ строительных и экологических нормативов, ограничения этажности, запрет на строительство в данном месте, зонирование, перспективы роста города, района, негативное настроение местного населения, пожароопасность.

Строительство 5-ти этажного крупнопанельного дома является юридически законным. Он построен в соответствии со строительными и экологическими нормативами.

Учитывая, что на том месте, где построен дом - спокойный рельеф, а также хорошая транспортная доступность, наличие коммунальных удобств, можно говорить о физической осуществимости строительства данного объекта.

В итоге, наилучшим и наиболее эффективным использованием трехкомнатной квартиры в крупнопанельном жилом доме по адресу: г. Омск, ЦАО является проживание.

7. Анализ рынка недвижимости

Как и во всех российских городах, недвижимость в Омске представлена двумя секторами - новыми домами, возведенными по инновационным технологиям, и многоквартирными объектами старого фонда, называемыми омская недвижимость «социалистического типа».

Средние цены на недвижимость являются общим ориентиром для покупателей и продавцов. Ниже представлена информация о ценах и объемах вторичного рынка жилой недвижимости Омска за 2011 год. Расчеты проведены на основе данных базы объявлений, которая включает более 30 тысяч предложений.

График изменения средних цен предложения и ежемесячный прирост цен на вторичном рынке Омска, период с января 2010 г. по февраль 2011 г.

Таблица средней цены предложения на вторичном рынке жилья Омска, в зависимости от местоположения дома и количества комнат на 17.01.2011 г. (тыс. руб./кв.м)

На фоне предыдущих лет прошедший 2010 год вполне спокойный. Прирост цены в пределах 1-1,5 тысяч рублей за квадратный метр сложно назвать в полном смысле слова ростом на фоне прибавления в 10-15 тысяч рублей за квадратный метр в предыдущие годы. Новостройки в течение всего года постепенно дорожали и в итоге прибавили 1 тысячу 440 рублей за квадратный метр (+5,2%). В результате новая точка отсчета - конец прошлого года - это 28 тысяч 890 рублей (+/-120 рублей). К началу 2011 года «квадрат» вторички стоил 34 тысячи 610 рублей (+/-160 рублей).

Цены на квартиры во вторичке первую половину года снижались, а после июня начали прибавлять: плюс 1 тысяча 190 рублей за квадратный метр (+3,6%). Это еще один пример особенности омского рынка, где лидером по изменению всегда были новостройки, а вторичный сегмент точно копирует поведение в секторе новостроек с небольшим опозданием.

Прибавляет оптимизма при взгляде на рынок недвижимости рост объемов предложений. Правда, в основном за счет вторичного рынка, где рост составил +14%, а объявлений о продажах новостроек стало только на 4% больше. Зато количество продавцов-посредников возросло с 348 до 485. На выбор дотошного покупателя более 16 тысяч вариантов объявлений. В общем, рынок предложений жилья вырос на 10%.

В заключение: итоги первого месяца нового 2011 года: новостройки откорректировались в сторону уменьшения цены -0,3%, а на вторичном рынке продолжается рост: +1,2% за месяц. Но январь всегда был скорее исключением из правил, чем примером для последующих изменений.

8. Расчет стоимости объекта недвижимости методом прямого сравнения продаж

Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости, основанных на сравнении объектов оценки с его аналогами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ним.

С помощью данного метода по средствам анализа рыночных цен продаж аналогичных объектов моделируется рыночная стоимость оцениваемого объекта оценки.

Последовательность работ при оценке недвижимости методом сравнения продаж

1. Изучение рынка

2. Сбор информации, проверка информации по предлагаемым на продажу или недавно проданных аналогов объекта оценки.

3. Сравнение данных об отобранных аналогов и объекте оценки.

4. Корректировка цен продаж выбранных аналогов в соответствии с их отличием от объекта оценки.

5. Установление стоимости объекта оценки.

В зарубежной и российской оценочной практике выделяют 9 основных элементов сравнения:

1) переданные права собственности на недвижимость;

2) условия финансовых расчетов при приобретении недвижимости;

3) условия продажи;

4) динамика сделок на рынке;

5) местоположение;

6) физические характеристики;

7) экономические характеристики;

8) отклонение от целевого использования;

9) наличие движимого имущества.

Согласно элементам сравнения проводятся корректировки цен продаж сравниваемых объектов.

Представленные ниже данные о сопоставимых объектах получены из журнала «Рынок недвижимости» от 17 января 2011 г.

Таблица 2. Объекты - аналоги

Адрес	Характеристика	Цена, руб.	Цена за 1 м2, руб.
Багратиона, 29 Б	60/42/7; 1/5 п, н/с, т, из, клд, дф	1550	25833
Багратиона, 1	59/44/6; 4/5 п; т, рем, дф, из, ч/пр	1630	27627
Багратиона, 82А	64/39/7; 3/5 п, б, н/с, дф	1650	25781
Багратиона 6А	60/42/6; 2/5 п, из, н/с/т, т, дф	1680	28000

Таблица 3. Элементы сравнения по объекту недвижимости

№ п/п	Элемент сравнения	Необходимость корректировки	Обоснование корректировки
1	Передаваемые права собственности на недвижимость	Корректировка не проводится	Права собственности у всех объектов аналогов идентичны
2	Условия финансовых расчетов при приобретение недвижимости	Корректировка не проводится	Расчет проводится по рыночной стоимости
3	Условия продажи	Корректировка не проводится	Так как нет отклонений по чистоте сделки
4	Динамика сделок на рынке	Корректировка не проводится	Все объекты-аналоги приведены на одну дату
5	Местоположение	Корректировка не проводится	Объекты-аналоги находятся друг от друга на маленьком расстоянии
6	Физические характеристики	Корректировка проводится	Объекты-аналоги различаются по: наличию телефона, евроремонта, балкона.
7	Экономические характеристики	Корректировка не проводится	Условия сделок одинаковы
8	Отклонение от целевого использования	Корректировка не проводится	Все объекты-аналоги предназначены для проживания
9	Наличие движимого имущества	Корректировка не проводится	Объекты - аналоги без движимого имущества

Таблица 4. Корректировка цен объектов - аналогов

Характеристика	Оцениваемый объект	Объект I	Объект II	Объект III	Объект IV
1	2	3	4	5	6
Цена продаж (тыс. руб.)		1550	1630	1650	1680
Общая площадь, м2	59	60	59	64	60
Этаж	4/5	1/5	4/5	3/5	2/5
Евроремонт	нет	нет	да	нет	нет
Балкон	да	нет	да	да	да
Телефон	есть	есть	есть	нет	есть
Домофон	есть	есть	есть	есть	есть

Таблица 5. Корректировка цен продаж 1 м² общей площади по сравниваемым объектам

Характеристика	Оцениваемый объект	объект 1	объект 2	объект 3	объект 4
Цена продажи, руб./м2		25833	27627	25781	28000
Евроремонт	нет	нет	да	нет	нет
Корректировка цены продажи, руб.		0	-373	0	0
Скорректированная цена, руб.		25833	27254	25781	28000
Этаж	4 из 5	1 / 5 хуже	4 / 5 аналог	3 / 5 лучше	2 / 5 аналог
Корректировка цены продажи, руб.		+1421	0	-1421	0
Скорректированная цена, руб.		27254	27254	24360	28000
Балкон	да	нет	да	да	да
Корректировка цены продажи, руб.		+746	0	0	0
Скорректированная цена, руб.		28000	27254	24360	28000
Телефон	есть	есть	есть	нет	есть
Корректировка цены продажи, руб.		0	0	+137	0
Скорректированная цена, руб.		28000	27254	24497	28000
Домофон	есть	есть	есть	есть	есть
Корректировка цены продажи, руб.		0	0	0	0
Итоговая скорректированная цена, руб.		28000	27254	24497	28000

Правовой статус всех сравниваемых объектов одинаков и соответствуют оцениваемому объекту. Поэтому корректировка цен продаж по переданным правам собственности не проводится.

По условиям финансового расчета корректировка также не проводится, так как эти условия одинаковы для всех объектов - рыночные.

Отклонения от чистоты сделок по всем сравниваемым объектам нет. Следовательно, корректировки цен по условиям продажи не будет.

Корректировок по фактору времени также не будет, так как дата продажи у объектов примерно одинакова.

Корректировка цен по местоположению производится не будет, так сравниваемые объекты расположены в одном районе, на одной улице.

Физические характеристики.

- евроремонт: выбранная пара 2 и 4

27627 - 28000= - 373 руб.

- этаж: рассматривается пара 1 и 2

25833 - 27254 = - 1421 руб.

- балкон: пара 1 и 4

27254 - 28000 = - 746 руб.

- телефон: корректировка по 3 объекту

8000 : 58,6 = 137 руб.

По экономическим характеристикам объекты схожи. Корректировки по данному элементу сравнения не будет.

Так как цель использования объектов одинакова - проживание, то корректировка цен не проводится.

Ни один объект не имеет движимого имущества. Значит, корректировки цен продажи нет.

В качестве базиса рыночной стоимости оцениваемого объекта выбирается итоговая скорректированная цена продажи 2 сравниваемого объекта. Скорректированная цена продажи 1 м² общей площади квартиры составляет 27254 руб.

Стоимость объекта недвижимости методом прямого сравнения продаж

58,6 • 27254 = 1 597 084, 40 руб.

9. Расчет стоимости объекта с использованием затратного подхода

При данном методе предполагается, что затраты для создания оцениваемого объекта в его существующем состоянии или воспроизведения его потребительских свойств соответствуют рыночной стоимости данного объекта.

Процедура оценки недвижимости затратным методом

- оценка рыночной стоимости имущественных прав на незастроенный земельный участок;

- расчет восстановительной стоимости расположенных на земельном участке улучшений

- установление величины накопленного износа,

- расчет восстановительной стоимости улучшений с учетом износа;

- корректировка восстановительной стоимости с учетом износа на дополнительно произведенные затраты, существенно увеличивающие стоимость улучшений (реконструкция, модернизация, евроремонт и т.д.);

- определение предпринимательского дохода;

- суммирование рыночной стоимости имущественных прав на незастроенный земельный участок с восстановительной стоимостью улучшений с учетом износа и предпринимательского дохода.

Расчет восстановительной стоимости улучшений

Определение стоимости строительства осуществляется по укрупненным показателям восстановительной стоимости зданий и сооружений (УПВС) с применением коэффициентов пересчета сметной стоимости строительно-монтажных работ в соответствии с нормативной документацией и региональными информационными бюллетенями «Индексы цен в строительстве».

Первоначальная восстановительная стоимость оцениваемого объекта без учета износа и последующего вклада дополнительных затрат существенно увеличивающих стоимость объекта, определяется по формуле:

С₂₀₁₁ = С₁₉₆₉ • И_1969/1984 • И_1984/2011, где

С₂₀₁₁ - восстановительная стоимость объекта оценки без учета износа и НДС в ценах 2011 г.

С₁₉₆₉ - восстановительная стоимость объекта оценки без учета износа и НДС в ценах 1969 г.

И_1969/1984 - индекс изменения цен на строительно-монтажные работы за период с 1969 по 1984 г.

И_1984/2011 - индекс изменения цен на строительно-монтажные работы за период с 1984 г. по 2011 г.

По обоснованиям СНиП 23-01-99 «Строительная климатология» Омск относится к 5 территориальному поясу и расположен в 1 климатическом районе. Согласно таблице 50 УПВС № 28 восстановительная стоимость объекта оценки составит 30,3 руб. за 1 м³.

К восстановительной стоимости оцениваемого объекта применяются также следующие надбавки и коэффициенты:

- для определения оценочной стоимости жилых зданий по I климатическому району к единичной стоимости применяется поправочный коэффициент - 1, 07;

- при устройстве в ванных комнатах и кухнях вместо масляной окраски глазурованной плитки -- 0,7% (К = (100 + 0,7)/100 = 1,007)

Полная восстановительная стоимость за 1 м³ дома:

С_i = 30,3 * 1,07 * 1,007 = 32,65 руб./м³

Полная восстановительная стоимость за 1 м² дома:

С_смр = 32,65 * 18136,30 = 592 150,20 руб.

С_i = 592 150,20 / 5850,4 = 101,22 руб./м²

Установление стоимости замещения (стоимости строительства объекта-аналога) проводилось с использованием укрупнённых показателей восстановительной стоимости в ценах 1969 года.

С₁₉₆₉ = C_i • P_i

С₁₉₆₉ = 101,22 • 58,6 = 5931,49 руб.

где: С₁₉₆₉ - восстановительная стоимость помещения оцениваемого объекта без учета износа в ценах 1969 г.;

C_i - восстановительная стоимость 1 кв. м. помещения оцениваемого объекта в ценах 1969 г.;

P_i - площадь помещения оцениваемого объекта.

Затем с помощью последовательной индексации проводится перевод восстановительной стоимости оцениваемого объекта из цен 1969 г. в цены на 17 января 2011 г.:

С₂₀₁₁ = 5931,49 • 1,24 • 138,63 = 1 019 630, 25 руб.

где: С₂₀₁₁ - восстановительная стоимость оцениваемого объекта без учета износа в ценах на 17 января 2011 г.;

С₁₉₆₉ - восстановительная стоимость оцениваемого объекта без учета износа в ценах 1969 г.;

И_1969/1984 - индекс изменения цен на СМР за период с 1969 г. по 1984 г. (1,24);

И_1984/2011 - индекс изменения цен на СМР за период с 1984 г. по январь 2011 г.(132,7)

Примененные выше индексы цен на СМР были определены с использованием бюллетеня информационных материалов для строителей и других документов и материалов.

Определение накопленного износа объекта оценки

Износ - это обусловленное различными причинами уменьшение стоимости объекта оценки. Он используется для определения, в рамках затратного подхода, текущей стоимости оцениваемого объекта с помощью корректировки его восстановительной стоимости.

Физический износ - уменьшение стоимости имущества из-за утраты заданных потребительских свойств по естественным причинам или вследствие неправильной эксплуатации.

Таблица 6. Расчет индекса удорожания

Конструкции	Удельный вес, в %	Износ элемента, %	коэффициент функционального износа	Поправочный индекс	Индекс
1. Фундамент	3	30	0,009	157,11	4,71
2. Стены и Перегородки	42	42	0,1764	139,36	58,5
3. Перекрытия	12	20	0,024	176,24	21,15
4. Кровля	8	36	0,0288	111,82	8,95
5. Полы	8	42	0,0336	84,89	6,79
6. Проемы	6	34	0,0204	84,41	5,06
7. Отделочные работы	4	28	0,0112	190,58	7,62
8. Внутренняя сантехника	14	34	0,0476	147,33	20,62
9. Прочие работы	3	30	0,009	174,48	5,23
Итого	100		0,36		138,63

Физический износ оцениваемого объекта составляет 36%. Указанная величина принимается в качестве размера накопленного износа для дальнейших вычислений.

Восстановительная стоимость с учетом накопленного износа определяется по формуле:

С_вос = С₂₀₁₁ • (1 - К_изн), где

С_вос - восстановительная стоимость оцениваемого объекта с учетом накопленного износа

С₂₀₁₁ - восстановительная стоимость оцениваемого объекта без учета износа в ценах 17 января 2011 г.

К_изн - коэффициент учета накопленного износа в размере 16% от восстановительной стоимости объекта оценки. Затраты на ремонт в текущих ценах составили: 25 000 руб.

С_вос = 1 019 630, 25 • (1 - 0,36) = 652 563, 36 руб.

Корректировка восстановительной стоимости с учетом износа на дополнительные произведенные затраты оцениваемого объекта:

Итоговый расчет стоимости объекта оценки с использованием затратного метода производится по формуле:

С_зат = (С_вос + С_рем) • К_д • К_ндс, где

 С_зат - рассчитанная затратным методом стоимость оцениваемого объекта;

С _вост. - восстановительная стоимость оцениваемого объекта с учетом накопленного износа в прогнозных ценах 2011 г.

К_д - коэффициент учета предпринимательского дохода

К_ндс - коэффициент учета налога на добавленную стоимость.

Стоимость объекта с использованием затратного метода

С_зат = (652 563, 36 + 25000) • 1,0639 • 1,18 = 850 614, 40 руб.

10. Расчет стоимости объекта доходным методом

Доходный метод оценки - совокупность методов оценки стоимости недвижимости, основанный на определении текущей стоимости ожидаемых от нее доходов. Базовая формула доходного метода:

PV = NOI/R, где

РV - стоимость недвижимости

NOI - ожидаемый доход от оцениваемой недвижимости

R - ставка капитализации

Этот метод отражает мотивацию типичного покупателя доходной недвижимости: ожидаемые будущие доходы с требуемыми характеристиками. Учитывая, что существует связь между размером инвестиций и выгодами от коммерческого использования объекта инвестиций, то стоимость недвижимости определяется, как стоимость прав на получение приносимых ею доходов.

Этапы оценки недвижимости доходным методом

1. расчет суммы всех возможных поступлений от объекта оценки;

2. расчет действительного валового дохода;

3. расчет расходов, связанных с объектом оценки:

- условно-постоянные

- условно-переменные

- резервы

4. определение величины чистого операционного дохода;

5. преобразование ожидаемых доходов в текущую стоимость;

Определение чистого операционного дохода

Потенциальный валовой доход - доход, который можно получить от недвижимости при 100% загрузки площадей, предназначенных для сдачи в аренду, до вычета эксплуатационных затрат.

Действительный (эффективный) валовой доход - потенциальный валовой доход, уменьшенный на вакансии, недосбор платежей и прочие доходы.

Чистый операционный доход - это действительный валовой доход за вычетом эксплуатационных расходов за год.

Таблица 7. Анализ ставок аренды

Адрес	Характеристика	Цена, руб./мес.	Ставка аренды в год, руб/ м2
Багратиона, 23	4/5 п; 59/44/7; меб.; х; т	9000	1830,51
21 Амурская, 24	3/5; 59/46/7; б; д; ст. м.	9000	1830,51
21 Амурская,14	3/5 п; 58/42/6; х; д; тв	8500	1758,62
Багратиона, 94	1/5 п; 60/44/7; м; т; х; тв	11500	2300
Средняя арендная ставка	1929,91

Информация взята из журнала «Рынок недвижимости» от 17 января 2011 г.

Среднее значение арендной ставки - 1929,91 руб/м²

Годовая арендная ставка - 1929,91 * 58,6 = 113 092,73 руб.

Реконструированный отчет о доходах и расходах трехкомнатной квартиры

Таблица 8

Статья расходов, доходов	Руб.
Потенциальный валовой доход	113 092,73
Итого	113 092,73
Прочие доходы:
Потери арендной платы (113 092, 73 * 0,0576)	6514,14
Итого	6514,14
Действительный валовой доход	106 578,59
Операционные расходы:
1) Постоянные:
ѕ Налог на имущество	540
Итого постоянные операционные расходы	540
2) Переменные:
ѕ Коммунальные услуги	38 400
ѕ Эксплуатация и текущий ремонт	5336
ѕ Содержание жилья	554,36
Итого переменные операционные расходы	44290,36
3) Расходы на замещение
ѕ Сантехника (смеситель для ванной 1300 руб., Смеситель для кухни 610 руб.)	1910
Итого расходы на замещение	1910
Итого операционные расходы	46 740,36
К операционных расходов, %	43,86
Чистый операционный доход	59 838,23

Расчет ставки капитализации

Ставка капитализации рассчитывается на основе анализа рыночной информации об объектах-аналогах путем деления чистого годового дохода на цену продажи аналогов.

R = NOI/PV

R₁ = 59 838,23/9000 = 6,65 %

R₂ = 59 838,23/9000 = 6,65 %

R₃ = 59 838,23/8500 = 7,04 %

R₄ = 59 838,23/11500 = 5,20 %

R₀ = 6,65 • 0,25 + 6,65 • 0,25 + 7,04 • 0,17 + 5,20 • 0,33 = 6,39 %

Расчет стоимости объекта оценки методом прямой капитализации

PV = 59 838,23/ 0,0639 = 936 435, 52 руб.

11. Согласование полученных результатов и заключение об оценке величины стоимости объекта

С применением различных подходов к оценке стоимости объекта были получены следующие результаты:

Метод сравнения продаж	1 597 084, 40 руб.
Затратный метод	850 614, 40 руб.
Доходный метод	936 435, 52 руб.

На основании анализа применимости каждого метода для оценки объекта были приняты следующие весовые коэффициенты, отражающие долю каждого метода в определении итоговой стоимости.

Метод сравнения продаж	0,5
Затратный метод	0,1
Доходный метод	0,4

Основной акцент при определении рыночной стоимости недвижимости делается на метод сравнения продаж, так как он основан на сопоставлении стоимости объектов аналогов, тем самым отражает наиболее вероятную стоимость объекта. Поэтому для этого метода был выбран наибольший весовой коэффициент - 0, 5.

По той причине, что в основе доходного подхода лежит прогнозирование, а не фактическая информация присваивается весовой коэффициент - 0, 4.

Вследствие того, что затратный подход имеет ряд ограничений при оценке объектов из-за трудностей с измерением величин накопленного износа ему присваивается вес в размере 10% от итоговой стоимости объекта недвижимости. Затратный метод остается как бы на втором плане. Однако полученная затратным методом оценка является необходимой составляющей для вывода окончательной величины рыночной стоимости.

Средневзвешенная величина стоимости оцениваемого объекта составила:

(1 597 084,4 * 0,5) + (850 614, 40 * 0,1) + (936 435, 52 * 0,4) =

1 258 177, 85 руб.

Округленно 1 258 000 руб.

В расчете за 1 м² общей площади жилого помещения это составило:

1 258 000 : 58,6 = 21 467, 58 руб.

Итоговое заключение

На основании произведенного анализа вторичного рынка жилых помещений, а также выполненных расчетов был получен следующий результат: рыночная стоимость оцениваемого объекта - трехкомнатной квартиры, расположенной на 4-м этаже 5-ти этажного крупнопанельного дома по адресу: г. Омск, ЦАО, составляет на 17 января 2011 года:

1 258 000 руб.

(один миллион двести пятьдесят восемь тысяч рублей)

12. Перечень используемых в ходе оценки документов и материалов

1. «Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности», утвержденные постановлением Правительства Российской Федерации от 6 июля 2001 г. №519

2. Журнал «Рынок недвижимости» от 17 января 2011

3. Индексы сметной стоимости в строительстве по регионам Сибирского Федерального Округа.

4. Международные стандарты оценки Международного комитета по стандартам оценки имущества (МКСОИ - TIAVSC). МСО - 1. Рыночная стоимость как база оценки.

5. Правила оценки физического износа жилых зданий, Москва 1990г. ВСН 53 - 86(р)

6. Сборник № 28 УПВС жилых, общественных зданий и сооружений культурно - бытового назначения для переоценки основных фондов. Выпуск 1970 г.

7. Стандарты российского общества оценщиков СТО РОО 20 - 02 - 96. Рыночная стоимость.

8. Федеральный закон «Об оценочной деятельности в РФ» от 29 июля 1998 г №135-ФЗ

Заключение

Оценка объектов недвижимости является сложным и трудоемким процессом, состоящим из ряда этапов, каждый из которых включает в себя определенный набор операций.

Затратный подход основан на принципе, согласно которому осведомленный покупатель не заплатит цену большую, чем цена воссоздания собственности, имеющей полезность, одинаковую с рассматриваемой собственностью. Затратный подход требует определения нескольких видов износа оцениваемого имущества: физического, функционального и износа, полученного в результате внешнего воздействия или экономического износа.

Сравнительный подход основан на принципе, согласно которому осведомленный покупатель не заплатит за собственность больше, чем цена приобретения другой собственности, имеющей равную полезность. Данный подход служит для оценки рыночной стоимости объекта, исходя из данных о совершаемых на рынке сделках. При этом рассматриваются сопоставимые объекты собственности, которые были проданы или, по крайней мере, предложены в продажу. Затем делаются поправки на различия, так называемые корректировки, которые существуют между оцениваемым и сопоставимыми объектами. Откорректированная цена позволяет определить наиболее вероятную цену продажи оцениваемого объекта, как если бы он был предложен на открытом и конкурентном рынке.

Доходный подход позволяет определить стоимость приносящего доход имущества посредством учета количества, качества и продолжительности получения тех выгод, которые данный объект будет приносить в течение прогнозного периода времени. В результате анализа ожидаемые от собственности будущие поступления, а также доход от продажи объекта в конце прогнозного периода, дисконтируются на дату оценки в текущую стоимость. Доходный подход основывается на принципе ожидания, согласно которому потенциальный покупатель делает вывод о стоимости собственности в зависимости от ожидаемой отдачи, которая может быть получена в будущем от владения имуществом.

Теоретически три подхода позволяют установить меновую стоимость, однако сравнительный подход больше всех связан с меновой стоимостью, так как в двух других методиках такая возможность реализована лишь косвенно.

Словарь терминов

Аренда - юридически оформленное право пользования чужой собственностью на определенных условиях. [1]

Дата оценки - дата, по состоянию на которую производится оценка стоимости объекта. Как правило, эта дата совпадает с последним днем личного осмотра оценщиком объекта оценки. [8]

Заказчик (клиент) - лицо, по заказу которого производится работа по оценке. [8]

Износ (обесценивание) - потеря стоимости недвижимости под действием различных причин, среди которых выделяют физическую амортизацию, функциональное (моральное) обесценение, а также устаревание, вызванное влиянием окружающей среды. [8]

Наилучшее использование - способ использования участка недвижимости, выбранный из числа общепринятых и законодательно разрешенных, который является физически возможным, прибыльным и который приводит к наибольшему значению стоимости земли. [8]

Недвижимое имущество (недвижимые вещи) - земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, как то: здания, сооружения, леса и многолетние насаждения. Недвижимое имущество определено как имущество, перемещение которого без несоразмерного ущерба его назначению невозможно. Законом к недвижимому имуществу также относятся воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество. [6]

Права на недвижимость - имущественные права, связанные с пользованием, владением и распоряжением недвижимостью. [8]

Право собственности - право по своему усмотрению владеть, пользоваться и распоряжаться своим имуществом, передавать свои полномочия другому лицу, использовать имущество в качестве залога или обременять его иными способами, передавать свое имущество в собственность или в управление другому лицу, а также совершать в отношении своего имущества любые действия, не противоречащие закону. Право владения представляет собой возможность иметь у себя данное имущество. Право пользования представляет собой возможность использовать имущество. Право распоряжения представляет собой возможность определять юридическую судьбу имущества (отчуждать в той или иной форме, уничтожать и т.д.) [1]

Собственник - физическое или юридическое лицо, имеющее на законном основании право собственности. [1]

Ставка капитализации - отношение рыночной стоимости недвижимости к приносимому ей чистому годовому доходу.[6]

Цена продажи - сумма денег, уплаченная в конкретной совершившейся сделке. [8]

Улучшения - все изменения, отличающие свободный и неосвоенный земельный участок, являющиеся результатом деятельности по его преобразованию для последующего использования. [6]

Список литературы

1. Балабанов И.Т. Экономика недвижимости: Учеб. пособ. - СПб.: Питер, 2000

2. Индексы сметной стоимости в строительстве по регионам Сибирского Федерального Округа.

3. Международные стандарты оценки Международного комитета по стандартам оценки имущества (МКСОИ - TIAVSC). МСО - 1. Рыночная стоимость как база оценки.

4. «Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности», утвержденные постановлением Правительства Российской Федерации от 6 июля 2001 г. №519

5. Правила оценки физического износа жилых зданий, Москва 1990г. ВСН 53 - 86(р)

6. Ресин В. И. «Экономика недвижимости» - М., Изд-во. Дело, 2000г.

7. Сборник № 28 УПВС жилых, общественных зданий и сооружений культурно - бытового назначения для переоценки основных фондов. Выпуск 1970 г.

8. Тэпман Л.Н. Оценка недвижимости: Учеб. пособие для вузов/Под ред. проф. В.А. Швандара. - М.: ЮНИТИ - ДАНА, 2002.

9. Методические указания к курсовой работе.

10. Федеральный закон «Об оценочной деятельности в РФ» от 29 июля 1998 г №135-ФЗ

11. Стандарты российского общества оценщиков СТО РОО 20 - 02 - 96. Рыночная стоимость.

12. Журнал «Рынок недвижимости» от 17 января 2011.

Размещено на Allbest.ru