Размещено на http://www.allbest.ru/

Размещено на http://www.allbest.ru/

СОДЕРЖАНИЕ

ВВЕДЕНИЕ

Глава 1. ТОЕРЕТИЧЕСКИЕ ОСОБЕННОСТИ РЫНКА ЗЕМЛИ

1.1 Земля как фактор производства

1.2 Особенности рынка земли

Глава 2. РАЗВИТИЕ РЫНКА ЗЕМЛИ В РОССИИ

2.1 Этапы земельной реформы и формы законодательной базы

2.2 Проблемы рынка земли в России и перспективы их разрешения

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК

ПРИЛОЖЕНИЕ А



ВВЕДЕНИЕ

Земля, как пространственная основа, -- необходимое условие, фактор, средство производства, объект собственности и хозяйствования, ключевое звено в экономическом развитии любого государства. Уникальные естественные природные свойства земли обеспечивают ее мощнейший экономический потенциал, без реализации которого невозможно развитие экономики государства.

Система земельных отношений в России радикально реформирована после революции 1917 г., когда были ликвидированы все виды частной собственности на землю, земельные ресурсы отнесены к государственной собственности и могли передаваться гражданам и юридическим лицам исключительно на правах пользования. Земля была исключена из товарного оборота. Процесс распределения земли между пользователями, хозяйствующими субъектами долгие десятилетия являлся прерогативой государства.

Экономические преобразования, происходящие в последние 15 лет в России, затронувшие практически все сферы национальной экономики, безусловно, коснулись земельных отношений и использования земельных ресурсов. Конституция РФ определила различные виды собственности на землю, включая и частную. Только в 2001 г. после продолжительных дискуссий и споров Государственной Думой принят новый вариант Земельного Кодекса, соответствующего новым конституционным положениям.

Современное состояние рыночного оборота земли в России характеризуется рядом показателей. В первую очередь это сделки по аренде и продаже государственных и муниципальных земельных участков, а также купле-продаже, залога, наследования, дарения и других видов сделок с земельными участками, совершенными гражданами и (или) юридическими лицами.

Необходимо отметить, что большая часть сделок с земельными участками относится к государственным и муниципальным землям, при этом предоставление участков в аренду стало основной формой земельных отношений во всех субъектах Российской Федерации.

Земельный рынок, эволюционно развивавшийся в большинстве западных стран на протяжении нескольких столетий, демонстрирует ряд несомненных достоинств: под влиянием рыночных сил земельные участки попадают в руки наиболее эффективных собственников, максимально использующих потенциал земельных ресурсов; освобождает экономику от дефицита земельных участков; мотивирует собственников вкладывать средства в освоение земельных участков, увеличивая тем самым их рыночную стоимость; естественным образом, без приказов и команд, соединяет интересы продавцов и покупателей; формирует рыночную стоимость земельных участков, естественным образом учитывающую огромное количество ценообразующих факторов.

Актуальность темы исследований состоит в том, что в наше время с нынешними потребностями необходим объективный и целенаправленный подход к земельным отношениям и рынку земли. Несмотря на принятие Земельного Кодекса и других нормативных актов, в первую очередь Закона об обороте сельскохозяйственных земель, наличие значительного числа прежде всего эмпирических исследований, многое еще в этой области остается непроработанным, о чем говорит и нынешняя практика земельных отношений, ситуация с земельным рынком, отсутствие концепции аграрной политики (в ясной и четкой определенной форме), все это оставляет большую сферу неопределенности, служащую для всякого рода импровизаций.

Целью данной работы является исследование проблемы формирования рынка земли в России. Достижению цели будет способствовать последовательное решение следующего ряда задач:

Ш рассмотреть теоретические особенности рынка земли;

Ш рассмотреть землю как фактор производства;

Ш рассмотреть развитие рынка земли в России;

Ш описать этапы земельной реформы и формы законодательной базы;

Ш рассмотреть проблемы рынка земли в России и перспективы их разрешения.

Степень изученности проблемы: значительное число серьезных научных работников ведут исследования в этой области. К их числу в первую очередь следует отнести Боголюбов С. А., Волков Г. А., Голиченков А. К, М. Ерёменко, А. Маршалл, А. Смит и ряда других исследователей.

При подходе к вопросу о современном состоянии земельной собственности в России, базировались на данных Госкомстата, Министерства сельского хозяйства и Института земельных ресурсов, а также изучении Земельного кодекса и законов.



Глава 1. ТОЕРЕТИЧЕСКИЕ ОСОБЕННОСТИ РЫНКА ЗЕМЛИ

В данной главе будут описаны особенности формирования рынка земли. Будет рассмотрена земля как фактор производства и основные особенности рынка земли.

1.1 Земля как фактор производства

В данном подпункте будет рассмотрена земля как фактор производства.

Классическая школа, в частности А. Смит выделял три фактора производства землю, труд и капитал -- эти понятия, играли важную роль во всем дальнейшем развитии политической экономии как чистой науки [15; с. 340].

Маржиналистская теория традиционно выделяла четыре группы факторов производства: землю, труд, капитал и предпринимательскую деятельность. Остановимся подробнее на земле как факторе производства [20; с. 176].

Маршалл рассматривал землю как естественный фактор, как природное богатство и первооснова хозяйственной деятельности. Здесь из материального фактора выделяются в особый фонд природные условия. При этом термин «земля» употребляется в широком смысле слова. Он охватывает все полезности, которые даны природой в определенном объеме и над предложением которых человек не властен, будь то сама земля, водные ресурсы или полезные ископаемые [11; с. 69].

В отличие от других факторов производства «земля» обладает одним важным свойством - ограниченностью. Человек не в состоянии изменить ее размеры по своему желанию. Применительно к этому фактору можно говорить о законе убывающей отдачи. При этом имеется в виду отдача в количественном выражении или убывающей доходности. Человек может воздействовать на плодородие земли, но это воздействие не безгранично. При прочих равных условиях, непрерывное приложение труда и капитала к земле, к добыче полезных ископаемых не будет сопровождаться пропорциональным ростом отдачи.

За факторами производства стоят определенные группы людей: за «трудом» - работники, за «землей» - землевладельцы (физические или юридические лица), за «капиталом» - его собственники. Каждая из групп претендует на определенную долю в общем доходе: владелец рабочей силы получает доход в форме заработной платы, собственник земли - ренту, собственник капитала - процент. То, что является доходом для владельца фактора производства, выступает как затрата, как издержки для покупателя (потребителя) этого фактора [1; с. 42].

Земля, прежде всего, будучи природным ресурсом, а затем пространственным базисом, средством производства и недвижимостью обладает рядом специфических особенностей:

* земля не является результатом человеческого труда, как другие средства производства, она - продукт природы. Следовательно, на ее появление как товара никаких затрат не требовалось, ее «произвела» природа. Таким образом, можно сделать вывод о неприменимости к земле подхода, основанного на анализе затрат;

* во всех отраслях народного хозяйства земля является пространственным операционным базисом, то есть местом, на котором совершается процесс труда;

* в сельском хозяйстве земля являемся главным средством производства. Здесь она выступает не только как место, где осуществляется производственный процесс, но и как предмет и орудие труда;

* земля пространственно (по площади) ограничена и ничем незаменима. Другие же средства производства по мере развития производительных сил могут количественно и качественно изменяться. Ограниченность земельных ресурсов обусловливает необходимость бережного отношения к ней и рационального использования;

* неизнашиваемость и вечность. Земля в отличие от других средств производства в меньшей степени подвержена моральному и физическому износу, в связи с чем к стоимости земельных участков не применимы понятия износа и амортизации в отличии от стоимости улучшений. Плодородие земли определяется органической частью почвы. Чем больше органического вещества поступает в почву, тем продуктивнее земля. В тоже время при не рациональном использовании она утрачивает качество «вечного» средства производства и быстро теряет свою производительною способность [10; с. 132].

Итак, земля это естественный фактор. Она не является результатом человеческой деятельности. К этой группе факторов производства относят природные богатства: залежи ископаемых, леса, пахотные земли. Земля должна обладать плодородием, земля это «дар природы», воздействие человека на плодородие земли не может быть безграничным.

1.2 Особенности рынка земли

В данном подпункте будут рассмотрены основные особенности рынка земли.

Как уже было сказано в предыдущем подпункте рынок земли обладает целым рядом специфических особенностей.

Во-первых, земля -- бесплатный дар природы, что позволяет говорить об иррациональном характере ее стоимости, и в то же время она является объектом купли-продажи, с ней связаны рентные отношения.

Во-вторых, в зависимости от природно-климатических условий, местонахождения участков земли подразделяются на лучшие, средние и худшие. В основе такого деления лежит естественное плодородие почвы, от которого зависит продуктивность земли. Однако продуктивность может быть улучшена в результате дополнительных вложений труда и капитала. Это улучшенное плодородие почвы называется экономическим. Повышение экономического плодородия почвы возможно практически на любых участках. Однако оно имеет определенные границы, связанные с законом убывающего плодородия почвы, когда при сложившейся технологии обработки земли каждая последующая единица затрат обеспечивает все меньшую и меньшую отдачу.

В-третьих, предложение земли и других природных ресурсов является строго фиксированным, что делает его абсолютно неэластичным.

В-четвертых, в связи с неэластичностью предложения спрос выступает определяющим фактором ценообразования на рынке земли [7; с. 9].

Особенностью земли как экономического ресурса является ее ограниченность. Именно ограниченность, неэластичность предложения земли являются важнейшими причинами особенностей ценообразования в сельском хозяйстве.

Кривая предложения на землю представляет собой вертикальную линию, так как объем предлагаемой земли не изменяется даже в условиях значительного роста цен на нее. Если на оси абсцисс отложить количество земли Q, а на оси ординат -- цену земли, или ренту Р, то кривая предложения будет иметь следующий вид см. ПРИЛОЖЕНИЕ А рис. 1.

Спрос на землю является производным (как и спрос на другие факторы производства). Кривая спроса плавно опускается в соответствии с законом уменьшающегося плодородия (закона убывающей производительности) и является для потребителей кривой предельного продукта, выраженного в денежной форме см. ПРИЛОЖЕНИЕ А рис. 2.

Спрос на землю включает два основных элемента -- сельскохозяйственный и несельскохозяйственный спрос. Сельскохозяйственный спрос учитывает уровень плодородия и возможности его повышения, а также местоположение земель -- степень удаленности от центров потребления продовольствия и сырья. Несельскохозяйственный спрос состоит из спроса на землю для строительства жилья, объектов инфраструктуры, промышленных предприятий и т.д. Несельскохозяйственный спрос, как правило, безразличен к уровню плодородия земли. Главное для него -- местоположение земельных участков [12; с. 129].

Отношения по поводу ценообразования и распределения доходов от использования земли, ее ископаемых ресурсов и недвижимости называются рентными.

Смит определял ренту как плата за пользование землей [15; с. 207].

По Марксу рента это доход, приносимый землей ее собственнику [4; с. 73].

Неоклассики определяют ренту как вид устойчивого дохода, непосредственно не связанного с предпринимательской деятельностью

Экономическая рента в широком смысле слова -- это плата за ресурс, предложение которого ограниченно. Под земельной рентой подразумевается цена, уплачиваемая за использование земли и других природных ресурсов, количество (запасы) которых строго ограниченно[15; с 301].

В более узком смысле под экономической рентой подразумевается цена земли, уплачиваемая арендатором ее собственнику за возможность производительного использования и получения прибыли. Рента является частью этой прибыли и уплачивается путем ее распределения в пользу собственника земли. Собственность на землю с ее естественными ресурсами и недвижимостью в виде построенных сооружений дает основание для получения чистой, т. е. абсолютной, ренты, а также доходов в виде арендной платы. Зачастую рента включает в себя и арендную плату. Это происходит в случае, если земельный участок арендуется для хозяйственного использования с построенными на нем сооружениями. Арендная плата выступает как самостоятельная форма платежа, при которой во внимание принимается лишь недвижимость, т. е. сооружения, здания и т.п.

Земельная рента выступает в двух основных формах - абсолютной и дифференциальной, что обусловлено существованием двух видов монополий на землю: монополии частной собственности на землю и монополии на землю как объект хозяйствования. Размер земельной ренты определяется в результате борьбы между арендатором и земельным собственником.

1) Дифференциальная рента является наиболее распространенной формой земельной ренты. Если учесть неоднородность качества и местоположения земли, то избыток ренты над рентой с худшего из всех используемых участков называют дифференциальной рентой. Образование дифференциальной земельной ренты вызвано различием в плодородии и местоположении земли и эффективности добавочных затрат труда и средств на землю, она возникает как экономическая категория в случае использования любого рода ресурсов, не являющихся полностью однородными. Дифференциация величин земельной ренты выполняет важнейшую экономическую функцию оптимизации распределения земельных участков между возможными сферами их использования.

Дифференциальная рента может выступать в двух формах. Арендатор может получить только часть дифференциальной ренты в случае, когда ее прирост обусловлен произведенным им улучшением земельного участка - повышение экономического плодородия почвы - в период действия арендного договора. Такую дифференциальную ренту, связанную исключительно с осуществляемыми людьми улучшениями земель (вложения труда и личного капитала), выделяют как дифференциальную ренту II рода, в отличие от дифференциальной ренты I рода, появление которой объясняется в свою очередь природными, "естественными", различиями земельных участков. Дифференциальная рента I рода может быть получена только с лучших и средних по своему естественному плодородию земельных участков.

Наличие дифференциальной ренты II рода указывает на то, что в сельском хозяйстве происходят технико-экономические сдвиги, вызываемые ростом производительной силы труда и капитала, которые проявляются в возрастании продуктивности сельскохозяйственных угодий [20; с 54]. Дифференциация величин земельной ренты выполняет важнейшую экономическую функцию оптимизации распределения земельных участков между различными возможными сферами их использования

2) Абсолютная рента является результатом монополии частной собственности на землю. Собственник земли, зная, что земля необходима всем для сельскохозяйственного или промышленного производства, заставит желающего пользоваться землей, платить за неё стабильную арендную плату. Образование абсолютной ренты связано с тем фактом, что в сельском хозяйстве доля переменного капитала (идущего на заработную плату) пропорционально выше, чем в промышленности. Отсюда следует, что прибавочная стоимость, создаваемая в сельском хозяйстве, выше средней прибыли, и стоимость продуктов выше капиталистической цены производства. Пропорциональному распределению прибавочной стоимости, создаваемой в сельском хозяйстве, препятствует земельная собственность, которая, представляя монополию, сама претендует постоянно на часть этой прибавочной стоимости и присваивает разницу между стоимостью и ценой производства. Земельная собственность, таким образом, завышает цену сельскохозяйственных продуктов на сумму, которую она взимает в качестве абсолютной ренты, и которая представляет, следовательно, род налога, накладываемого на общество. [9; с 107].

3) В сельском хозяйстве есть еще одна разновидность земельной ренты - монопольная рента. Исключительные природные условия порой создают возможности для производства редких сельскохозяйственных продуктов - особых сортов винограда, некоторых видов цитрусовых, чая и прочих сельскохозяйственных продуктов. Такие товары продаются по монопольным ценам, верхний предел которых нередко определяется лишь уровнем платежеспособного спроса. В результате монопольные цены могут значительно превышать индивидуальную стоимость таких продуктов. Это и позволяет землевладельцам получать монопольную земельную ренту.

Таким образом, в сельском хозяйстве, как и в других отраслях, капиталисты-предприниматели получают равную прибыль на равновеликий капитал. Выплата ренты землевладельцам осуществляется не в нарушение закона стоимости, а в соответствии с ним. Однако поскольку конкуренции не удается преодолеть барьер частной собственности на землю, землевладельцы "перехватывают" у промышленных капиталистов значительную часть прибавочной стоимости в виде ренты [10; с 97].

4) Строительная рента. Земли, предназначаемые для строительных целей, регулируются этим видом земельной ренты. Она характеризуется преобладающим влиянием местоположения, что очень важно, например, для строительных участков в больших городах, преобладанием монопольной цены во многих случаях.

Строительную ренту повышает не только рост населения и возрастающая вместе с ним потребность в жилищах, но и рост основного капитала, который или присоединяется к земле или размещен на ней: промышленные строения, железные дороги, товарные склады, доки и другие хозяйственные сооружения.

5) Лесные земли как объект лесопользования в экономическом смысле ценны не сами по себе, а ресурсами - древесиной, рекреацией. Платежи за лесопользование зависят от плодородия почв опосредовано. Рентообразующими факторами являются показатели качества и запаса лесных ресурсов. Поэтому земельную ренту в лесопользовании правомерно называть лесной рентой. Лесная рента принадлежит собственнику лесного фонда.

При государственной собственности на лесной фонд лесная рента, как правило, облагается налогом. Любые платежи за лесопользование есть рентный налог. Рентный налог может быть меньше, равен или больше ренты. Рентный налог устанавливается меньше ренты или не берется совсем в случаях: когда на арендатора возлагаются расходы по восстановлению и воспроизводству лесных ресурсов; или помимо воспроизводства лесных ресурсов арендатору доверяется инвестировать рентный доход как общественный ресурс в развитие лесопромышленного производства[2; с. 204].

Итак, земля - это всенародное достояние. Она не создана ни трудом, ни капиталом. Она дана природой. Она принадлежит всем, живущим на Земле, в стране в равной мере.

Человек должен обладать правом собственности на землю, правом пользования, владения и распоряжения ей. Только в этом случае он может использовать землю так, как он хочет: свободно продавать и покупать, не испрашивая разрешения от чиновника, дарить и завещать по наследству, брать кредиты под залог земли. Эта экономическая свобода необходима для постоянного повышения эффективности производства за счет автоматической регуляции рынка, за счет свободной конкуренции.

Итак, рынок земли является неотъемлемой частью экономики любого развитого государства. Земля - важнейший ресурс, занимающий исключительное место в жизни и деятельности любого общества.

Под рынком земли следует понимать не только куплю-продажу земли, но и предоставление ее в аренду, а так же весь рынок сельскохозяйственной продукции, на котором реализуются в той или иной форме отношения собственности на землю.



Глава 2 РАЗВИТИЕ РЫНКА ЗЕМЛИ В РОССИИ

В данной главе будут рассмотрены этапы земельной реформы и формы законодательной базы. А также будут рассмотрены проблемы рынка земли в России и перспективы их разрешения.

2.1 Этапы земельной реформы и формы законодательной базы

В данном подпункте будут рассмотрены этапы земельной реформы и формы законодательной базы.

Прошло более пяти лет с того времени, когда в Российской Федерации началось осуществление на базе общих экономических реформ земельной реформы. Для этого была создана соответствующая правовая основа (база) - совокупность правовых актов, определяющих цели и задачи реформы, сроки, этапы, формы и методы ее проведения. Правовая основа земельной реформы основывается на нормах Конституции Российской Федерации. В развитии этой правовой основы следует различать два важнейших этапа: 1-й этап, когда она развивалась на основе ранее действовавшей Конституции Российской Федерации, и 2-й этап, когда была принята на референдуме 12 декабря 1993 г. новая Конституция Российской Федерации.

Первый этап характеризуется острейшей борьбой по вопросам реформы, собственности на землю, форм хозяйствования на ней, поэтому в Конституцию вносились неоднократные поправки, принимались новые акты.

Второй этап, наоборот, характеризуется серьезной инертностью в регулировании земельной реформы и даже серьезным правовым нигилизмом. В указанную выше совокупность актов входят законы и другие законодательные акты (кодексы и постановления высших органов законодательной власти, указы Президента Российской Федерации, постановления Правительства Российской Федерации, правовые акты министерств и ведомств).

Различают три группы актов: Во-первых, речь прежде всего идет о специальных земельно-правовых актах. Так, за период с 1990 г. по настоящее время было принято (из числа наиболее важных) более 25 законов, более 30 указов Президента Российской Федерации, более 40 постановлений Правительства Российской Федерации.

Во-вторых, естественно, земельная реформа осуществляется на основе общего, так называемого экономического, гражданского, рыночного законодательства: о приватизации; о собственности; о предприятиях и предпринимательской деятельности; о банках; о налоговой системе; об акционерных обществах; об антимонопольной деятельности; о банкротстве; об инвестиционной деятельности; о залоге. Их общие положения, естественно, распространяются и на регулирование земельных и аграрных отношений. Это регулирование осуществляется главным образом благодаря взаимосвязи земельной реформы с аграрной, т.е. через регулирование земельно-аграрных отношений, главным образом организации и деятельности субъектов аграрного и всего агропромышленного сектора.

В-третьих, поскольку земельная реформа неразрывно взаимосвязана с аграрной реформой, то земельно-правовые нормы находят свое место и в аграрно-правовых актах: например, в законах о социальном развитии села, деятельности АПК, крестьянских (фермерских) хозяйств, сельхозкооперативов, актах об их экономической поддержке. Таких актов (законов, указов, постановлений Правительства) за время реформ было принято также немало (тоже из числа наиболее важных актов): более 30 законов, более 20 указов Президента, более 20 правительственных актов.

Таким образом, правовая основа земельной реформы как совокупность правовых актов представляет собой весьма серьезную правовую основу не только в количественном, но и в качественном отношении. Причем правовые акты разных уровней стали приниматься в самом начале реформы - сначала 1990 г., и по мере развития реформ, общественных отношений и необходимости улучшения их регулирования происходило принятие новых актов, т.е. постоянное пополнение числа действующих актов. В отдельных актах были проблемы, противоречия, другие недостатки, но они регулярно устранялись. Следовательно, правовая основа систематически укреплялась, “догоняла” практику, жизнь, общественные отношения. Правовая основа в целом обеспечивала проведение реформы, иначе она вообще бы не могла осуществляться. Цели и задачи земельной реформы были сформулированы в первых же правовых актах о земельной реформе. С соответствии с законодательством земельная реформа - это коренное изменение того земельного строя, который существовал до конца 1990 г. в бывшем Союзе ССР и России. Он основывался на исключительной собственности государства на землю, возникшей в результате национализации земли в 1917 г. после Октябрьской революции.

Цель и суть земельной реформы заключается в следующих основных направлениях: - переход от национализации земли к ее денационализации (разгосударствлению); - приватизация земли; - децентрализация права собственности на землю. В результате возникла множественность форм собственности на землю: - частная (индивидуальная, общая долевая и общая совместная - физических и юридических лиц); - государственная, которая подразделяется на федеральную собственность и собственность субъектов Федерации; - муниципальная; - иные формы права собственности. Кроме того, возникли или развиваются и другие формы права на землю. Это - право пожизненного наследуемого владения землей; право пользования; право аренды. Возникла, таким образом, множественность форм права на землю. Цели и задачи земельной реформы довольно четкие, однозначные, но земельная реформа не самоцель. Она должна привести к множественности форм хозяйствования, к подъему сельского хозяйства.

На основе данной множественности форм собственности и других прав на землю должны появиться и развиваться различные организационно-правовые формы сельскохозяйственных и агропромышленных предприятий: - государственные; - кооперативные; - муниципальные; - частные - индивидуальные, юридических и физических лиц крестьянские (фермерские) хозяйства, акционерные общества товарищества, объединения и др. Такие формы появились и развиваются, но конечной цели реформ - подъема сельского хозяйства не видно, оно находится в глубоком кризисе [3; с. 3].

Не правы только те, кто “бросается” в одну сторону - либо предлагает ликвидировать колхозы и совхозы и ограничиться только крестьянскими (фермерскими) хозяйствами, необдуманно заявляя, что они через 2-3 года “накормят” Россию. Правильный подход заключался и заключается в том, чтобы параллельно, рядом друг с другом развивались многие организационно-правовые формы сельхозпредприятий. Например, возникнет 1-1,5 млн. хороших, крепких фермерских хозяйств, но наряду с ними будут крепкие государственные, казенные, акционерные, кооперативные хозяйства. Но в ходе реформы в земельном строе изменения произошли, а сельское хозяйство, производство оказались в упадке [9; с. 141].

Итак, в современных условиях переходной экономики и реформирования земельных отношений характер деятельности производителей сельскохозяйственной продукции во многом определяется нестабильностью и даже в некоторых случаях экономической нецелесообразностью. При всём уважении к концепции реформирования форм собственности на землю, в том числе и сельскохозяйственного назначения, стоит отметить, что внедрение идей трансформации от административно-плановой экономики к рыночной сопряжено со специфическими особенностями адаптационного периода для нашего государства и рядом сложностей при их реализации. Плюс ко всему накладывает свой отпечаток разразившийся финансовый экономический кризис в нашей и других странах.

Невозможность получения кредитов и нарастающая волна банкротств отечественных агропроизводителей ставит под удар реализацию продовольственного потенциала государства.

2.2 Проблемы рынка земли в России и перспективы их разрешения

земля рыночный реформа

В данном подпункте будут рассмотрены проблемы рынка земли в России, а также пути решения этих проблем.

В настоящее время земельный рынок в России только формируется. Это происходит в специфической институциональной среде, определяемой правилами игры. Они складываются из формальных правил, закрепленных в нормативно-правовых актах, и неформальных ограничений и практик, влияющих на восприятие формальных правил субъектами рыночных отношений. Система принуждения к их исполнению включает в себя широкий спектр источников санкций, начиная от самоконтроля субъекта отношений и заканчивая системой государственного права.

В этот период для государства важно обеспечить условия формирования такой институциональной среды рынка, которая способствовала бы протеканию рыночных процессов в правовой плоскости, где возможно использование государственных механизмов регулирования рыночных отношений. Для этого необходимо совершенствовать законодательную базу, систему судебной защиты прав, развивать инфраструктуру рынка, тем самым снижая трансакционные издержки на приобретение и защиту прав на земельные участки. В противном случае существует опасность развития «неформальных правил игры» на рынке, способствующих распределению земельных ресурсов между относительно небольшим числом субъектов рынка, преследующих свои цели, отличные от целей государственного регулирования и ведущих тем самым к обострению отдельных социальных, политических конфликтов, ослаблению социально-экономической стабильности в стране[16].

Законодательная база, определяющая формальные правила игры на земельном рынке, имеет ряд серьезных недостатков и пробелов, что существенно тормозит развитие земельного рынка, создает предпосылки для роста трансакционных издержек, установления «неформальных правил» игры на рынке. Неформальные правила игры на земельном рынке (обычаи, традиции и т. д.), складывавшиеся в развитых странах эволюционным путем в течение нескольких столетий, в современной России только формируются. Постепенно меняется отношение граждан к собственности на землю, к ее экономической стоимости. Одновременно установление «неформальных правил» в условиях слабой законодательной базы и высокой степени коррумпированности органов государственной и муниципальной власти, действующих зачастую в личных интересах отдельных лиц, приводит к торможению процессов формирования цивилизованного земельного рынка. Уровень независимости судебной системы и уровень защищенности прав собственности в России в целом пока следует оценить как низкие.

В связи с этим можно выделить основные цели и задачи системы государственного управления земельными ресурсами по формированию и развитию земельного рынка:

Во-первых, обеспечение защиты прав на землю. Достижение этой цели предполагает решение задач формирования законодательной базы, четко регламентирующей основания и процедуры возникновения и прекращения права на землю (субъекты и объекты права, регистрация права, изъятие земель, возмещение убытков и т. д.); совершенствование системы судебной защиты прав и системы контроля над использованием земельных участков.

Во-вторых, обеспечение развития рыночной инфраструктуры определяет задачи формирования кадастра объектов недвижимости, поддержку малого и среднего бизнеса, осуществляющего профессиональные услуги на рынке недвижимости, стимулирование участия банковского сектора в развитии земельного рынка, контроля над соблюдением антимонопольного законодательства и защиту свободы предпринимательской деятельности.

В-третьих, развитие приватизационных процессов и арендных отношений на землю. Задачами в данном случае являются совершенствование организационного и методического обеспечения управления арендными отношениями (регулирование арендных отношений и ценообразования), совершенствование организационных, методических, правовых механизмов приватизации земельных участков, развитие системы налогообложения, разграничение государственной земельной собственности на федеральную, субъектов РФ и муниципальную собственность на землю. Решение этих задач уже осуществляется в рамках реализации современной земельной политики [2; с. 375].

За последние годы уже принят ряд ключевых нормативно-правовых актов, без которых было бы невозможно современное развитие земельных отношений: Земельный кодекс РФ (от 25 октября 2001 г. 136-ФЗ), Градостроительный кодекс РФ (в ред. от 30 декабря 2001г. 196-ФЗ), Законы РФ от 2 января 2000 г. 28-ФЗ «О государственном земельном кадастре», от 18 июня 2001 г. 78-Ф «О землеустройстве», от 17 июля 2001 г. 101-ФЗ «О разграничении государственной собственности на землю», от 10 января 2002 г. 7-ФЗ «Об охране окружающей среды», а также ряд других нормативно-правовых актов органами государственной власти РФ, субъектов РФ, муниципалитетами. Это можно признать важнейшим шагом в развитии земельных отношений в России. Однако множество вопросов осталось вне урегулирования современного земельного законодательства, что требует его дальнейшего совершенствования и доработки [19].

Среди основных проблем можно выделить сложность понимания отдельных правовых норм; излишнюю длительность процедуры оформления прав на объекты недвижимости; разрыв правового пространства на земельные участки и иные объекты недвижимости; отсутствие единого порядка осуществления процедуры легализации прав на земельные участки и иные объекты недвижимости; отсутствие четкого разделения обязанностей должностных лиц, вовлеченных в процесс легализации прав на земельные участки и иные объекты недвижимости и др.

В соответствии с законодательством для продажи, дарения, сдачи в аренду или заключения другой сделки с земельным участком необходимо сначала заменить старые документы о правах на земельный участок на новое свидетельство о праве собственности путем регистрации в регистрационной палате ранее возникших прав на землю. Процедура регистрации права собственности требует неоднократного посещения нескольких организаций: органов Роснедвижимости, БТИ, архитектуры, землеустройства, кадастровых и регистрационных палат, нотариальных контор, органов местного самоуправления, где практикуется заявительный порядок получения справок и документов. В результате на оформление одного земельного участка уходит не менее 6 месяцев и 15--20 тыс. рублей. Подобные трансакционные издержки не способствуют развитию эффективного рыночного оборота земли [21; с. 34].

Решение этой проблемы может быть осуществлено путем внесения поправок в законодательство, упрощающих порядок легализации прав на земельные участки. До сих пор не решена задача разграничения земель по уровням собственности, что крайне затрудняет осуществление эффективного управления земельными ресурсами.

Перспектива решения этой проблемы активно ведутся органами Роснедвижимости по формированию и развитию земельного кадастра. Направления создания и развития кадастра объектов недвижимости в РФ соответствуют передовому мировому опыту кадастровых систем. Как показывает международная практика, земельный кадастр играет одну из ключевых ролей в развитии земельного рынка, поскольку в развитых западных странах это не только информационная основа управления земельными ресурсами, база налогообложения, но и открытая система учета прав на объекты недвижимости, позволяет существенно снизить трансакционные издержки сделок на рынке недвижимости, предоставляя широким слоям населения качественную и многомерную информацию об объектах сделок [6; с. 32].

Конечно, создание такой информационной системы обусловливает ужесточение требований к информации кадастра, ее достоверности, актуальности, доступности, достаточности и полноте охвата, что приводит к значительному увеличению трудозатрат и времени на реализацию. В то же время, как показывает мировая практика, усилия по созданию и развитию кадастров объектов недвижимости быстро окупаются, поскольку для стран с рыночной экономикой кадастр стал непременным условием создания и движения капиталов, он способствует экономическому росту государств и обеспечению социальной стабильности.

Итак, анализ проблем развития земельного рынка в России показывает, в данный момент наиболее существенной и в то же время объективно трудноустранимой на современном этапе причиной проблемного состояния земельного рынка в России выступает большие затраты на освоение земли, неразвитость производственной инфраструктуры в сельской местности, недостаточный объем инвестиций в сельскохозяйственное производство и на восстановление земли. Вместе с тем есть и вполне устранимые причины, сдерживающие становление полноценного земельного рынка. К ним относятся: недостаточная государственная поддержка землевладельцев; недоверие людей к властям и проводимой ими экономической политике; неразвитость системы средне- и долгосрочного кредитования; коррумпированность властей.

Главной задачей на сегодня является создания полноценной рыночной инфраструктуры, прогнозирования перспектив развития земельного рынка, выявления сегментных и региональных его диспропорций, разработки и осуществления мер регулирования, позволяющих нейтрализовать негативные отклонения в его функционировании.

Главных проблем земельного рынка становится уменьшение или неправильное использование сельскохозяйственных земель, т.к. страна закупает большой процент сельскохозяйственных товаров за границей. Перспектива разрешения этой проблемы, заключается в поддержке наших фермеров, тогда будут потребляться свои продукты, что значительно полезнее и экономичнее, и еще одна перспектива, если поднять сельское хозяйство -- из деревень люди не будут бежать в города, где имеет место быть дефицит жилья. Люди будут оставаться в селах и работать, т.к. наше процветание зависит именно от этих работящих людей.

Перспектива решения коррупционных схем использования земли, даст государству значительных бюджетных поступлений.

Если Россия существенно укрепить научное обеспечение управленческой деятельности в земельной сфере. То перспектива развития земельного рынка России будет иметь создание соответствующих земельных финансовых инструментов и агрегатов: земельных акций, облигаций, векселей, сертификатов и иных ценных бумаг, обеспечивающих приток реальных инвестиций, что тоже даст дополнительные бюджетные поступления в государство. А также это даст освоение земель, и развитость производственной инфраструктуры в сельской местности.

Перспектива поддержки населения и развития у них доверия к государству, приведет привлечению капитала в сельское хозяйство и в другие секторы экономики, т.к. появиться уверенность в доходе на вложенный капитал и гарантии возвратности средств. В свою очередь это даст платежеспособный спрос, который тоже даст дополнительные поступления в государственную казну.



ЗАКЛЮЧЕНИЕ

В заключении необходимо отметить, что земельный рынок, как рынок факторов производства будет востребован всегда. Земля в силу своей ограниченности будет всегда приносить своему владельцу прибыль. Стоит ещё раз обратить внимание, что земля всегда будет стабильным источником дохода для своего владельца, уступая немного банковским вкладам, в случае, если деньги были вложены в банк, а не в землю.

Описанные механизмы земельных отношений дают возможность поднять сельское хозяйство, но это только возможность. Мало убрать барьеры перед его развитием, надо еще реализовать и механизм этого развития. Надо решить и следующую задачу: создать и запустить механизм землепользования.

После того, как в стране будут установлены целесообразные и справедливые земельные отношения, автоматически возникнет задача разумной организации землепользования. Решение этой главной задачи даст возможность преодолеть кризис в аграрном секторе. Задача государства не в том, чтобы силой, принудительно ломать и менять систему землепользования, а в том, чтобы создать условия для естественного становления эффективного, выгодного земельного рынка. Пусть российский крестьянин сам выберет путь, надо лишь помочь ему, проложить дорогу. Для того чтобы уже сейчас создать цивилизованный рынок земли, у государства, у общества сегодня нет ни сил, ни средств.

Выход один: спроектировать и создать в каждом регионе ассоциацию, группу фермерских хозяйств, отвечающих последним достижениям науки, техники, агротехники, технологии, организации. Этим хозяйствам, готовым к конкурентному товарному производству, отдать в аренду земли с выкупом на 20-30 лет. Пусть они растут и развиваются при поддержке государства. Пусть полученная прибыль пойдет на расширение числа таких хозяйств, на становление и развитие аграрного сектора страны и на улучшение всеобщего благосостояния.

Подводя итоги анализа, можно отметить сохраняющийся огромный потенциал российского земельного рынка. Для его развития необходимо комплексно решить вопрос о формировании государственной земельной политики и формирования органа управления таковой. Пока на местах будет продолжаться неопределённость в уполномоченными органами в осуществлении земельной политики картина будет продолжать оставаться подобной сегодняшнему дню: преобладающие отношения аренды земель, неохотная продажа в собственность, недовведенный до конца земельный кадастр.



БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК

1. Боголюбов С. А. Концептуальные положения и проблемы применения нового Земельного Кодекса России / С. А. Боголюбов / Экологическое право. 2003. №1. 61с.

2. Волков Г. А. Принципы земельного права / Г. А. Волков / М.: Статут. 2006. № 1. 491с.

3. Волков Г. Комментарий к ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" / Г. Волков / М.: Хозяйство и право. 2003. № 5. 132с.

4. Гальперина В. М. Вехи экономической мысли / Гальперина В. М. / Спб.: Экономическая школа. 2000. Т 6. 380с.

5. Голиченков А. К. Новый Земельный Кодекс РФ: история, отличительные черты, значение / А. К. Голиченков / Экологическое право. 2002. №1. 187с.

6. Ельникова Е. В. Право постоянного бессрочного пользования: новеллы законодательства и проблемы правоприменения / Е. В. Ельникова / Законы России: опыт, анализ, практика. 2007. № 10. 174с.

7. Ерёменко М. Что делать с землёй?/ М. Ерёменко / ЭЖ-Юрист. 2007. № 12. 151с.

8. Земельный Кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 г. № 136-ФЗ ПИС «КонсультантПлюс».

9. Крассов О. И. Земельное право / О. И. Крассов / М.: Юристъ. 2006. 671с.

10. Кухтин П. В. Управление земельными ресурсами / П. В. Кухтин, А. А. Левов, В. В. Лобанов, О. С. Семкина / СПб. 2005. 373с.

11. Маршалл А. Принципы политической экономии / А. Маршалл / М.: Прогресс. 1984. Т. 3. Кн. VI. 271с.

12. Мишустин М. Роль кадастра недвижимости в современном государстве / М. Мишустин / Вопросы экономики. 2005. №9. 143с.

13. Постановление Пленума ВАС РФ от 24 марта 2005 г. N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" // Вестник ВАС. 2005. N 5.

14. Постановление ФАС Центрального округа от 3 августа 2005 г. по делу N А48-3345/03-5./ ПИС «КонсультантПлюс».

15. Смит А. Исследование о природе и причинах богатства народов / А. Смит / М.: Эксмо. 2007. С. 684.

16. Структура земельного фонда Российской Федерации по формам собственности по состоянию на 1 января 2006 г. www.kadastr.ru.

17. Федеральный закон от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" // Российская газета. 2001. 30 окт.

18. Федеральный закон от 26 июня 2007 г. N 118-ФЗ "О внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации в части приведения их в соответствие с Земельным кодексом Российской Федерации".

19. Федеральный закон от 4 декабря 2006 г. N 201-ФЗ "О введении в действие Лесного кодекса Российской Федерации" (с изм.) // Российская газета. 2006. 8 декабря.

20. Худокормова А. Г. История экономических учений / А.Г. Худокормова / М.: Инфра-М. 2008. 733с.

21. Эйриян Г. Переход права на земельный участок при переходе права собственности на здание, строение, сооружение / Г. Эйриян / Хозяйство и право. 2003. № 10. 178с.



ПРИЛОЖЕНИЕ А

Рис. 1

Предложение земли

Размещено на http://www.allbest.ru/

Размещено на http://www.allbest.ru/

Рис. 2

Спрос на землю

Размещено на http://www.allbest.ru/

Размещено на http://www.allbest.ru/

Размещено на Allbest.ru