Методы оценки недвижимости

ВВЕДЕНИЕ

При любом общественном устройстве особое место в системе общественных отношений занимает недвижимое имущество, с функционированием которого так или иначе связаны жизнь и деятельность людей во всех сферах бизнеса, управления и организации.

Само понятие «недвижимость» в современной России, хотя и введено в активный практический оборот всего лишь несколько лет назад, но его значение выходит далеко за пределы терминологических уточнений. Дело в том, что именно недвижимость формирует центральное звено всей системы рыночных отношений. Объекты недвижимости - не только важнейший товар, удовлетворяющий разнообразные личные потребности людей, но и одновременно капитал в вещной форме, приносящий доход. Вложения в них обычно представляют собой инвестирования с целью получения прибыли. Недвижимость - основа национального богатства страны, имеющая по числу собственников массовый, всенародный характер. Знание экономики недвижимости крайне необходимо как для успешной предпринимательской деятельности в различных видах бизнеса, так и в жизни, в быту любой семьи и отдельно взятых граждан, поскольку собственность на недвижимость - первичная основа свободы, независимости и достойного существования всех людей.

Переход на рыночные условия хозяйствования поставил массу проблем, которые необходимо решать, и среди них наиважнейшая - проблема собственности.

При всех действиях с недвижимостью необходимо руководствоваться:

· Конституцией РФ. Официальный текст;

· Гражданский кодекс РФ. Ч. 1, 2, 3;

· Налоговый кодекс РФ. Ч. 1, 2;

· Земельный кодекс РФ;

· Жилищный кодекс РСФСР;

· Лесной кодекс РФ;

· Закон РФ «О недрах» (с изм. и доп. от 3 марта 1995г.);

· Градостроительный кодекс РФ;

· Водный кодекс РФ;

· Закон РФ «Об охране окружающей среды»;

· Федеральный закон «Об основах федеральной жилищной политики»;

· Закон РСФСР «О плате на землю» от 11 октября 1991г. с изм. и доп. от 25 июля 2002г.;

· Федеральный закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»;

· Основы лесного законодательства РФ;

· Федеральный закон «О сельскохозяйственной кооперации»;

· Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»;

· Федеральный закон «Об особо охраняемых природных территориях»;

· Федеральный закон «О приватизации государственного имущества и об основах приватизации муниципального имущества в Российской Федерации»;

· Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»;

· А также Постановления Правительства РФ и различная справочная литература.

Целью данной курсовой работы является закрепление теоретических знаний и приобретение практических навыков в области экономики и оценки недвижимости на основе самостоятельного изучения и обобщения законодательных и нормативных актов, специальной экономической литературы, проведении расчетов по определению стоимости нежилого помещения.

Основные этапы выполнения курсовой работы:

1. изучение специальной литературы;

2. проведение расчетов;

3. анализ результатов;

4. оформление курсовой работы.

1. ОПРЕДЕЛЕНИЕ ПРОБЛЕМЫ

Согласно ст. 130 ГК РФ «К Недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимым вещам также относятся подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество» / ГК РФ. Ч. 1,2. Официальный текст./

В Российском законодательстве понятие «недвижимое имущество» включает как бы две составляющие - «недвижимость по природе» и «недвижимость по закону». Собственно земельные участки, здания, сооружения и т.д. - это и есть «недвижимость по природе». Под «недвижимостью по закону» понимаются приравненные к нему движимые вещи (воздушные и морские суда и др.) по целесообразности распространения на них специального правового режима, установленного для действительно недвижимых объектов.

Непосредственная связь с землей, является важнейшим признаком недвижимого имущества и исходным пунктом для определения основных элементов недвижимости.

Развитый объект недвижимого имущества включает три основных элемента: земля (земельный участок), усовершенствования (улучшения) земли и принадлежности недвижимого имущества. Улучшения - это любые произведенные с землей изменения, в качестве которых могут выступать как усовершенствования самой земли в результате проведения на ней работ (мелиорация, дренаж, инженерная подготовка к застройке), так и построенные на земле здания и сооружения. Принадлежности недвижимого имущества - это движимые по природе вещи, прикрепленные к недвижимому имуществу (земельному участку, зданию) и являющиеся его неотъемлемой (технологически или по закону, договору) частью / Максимов С.Н. Основы предпринимательской деятельности на рынке недвижимости: Учебное пособие, с.11-13 /.

Понятие «недвижимое имущество» включает в себя, прежде всего, понятие материального (физического объекта). Имея в своем составе в качестве составных частей земельный участок, здания, сооружения и т.д., любой объект недвижимости обладает такими физическими признаками как:

· Фиксированность местоположения. Недвижимость привязана к определенному месту на земной поверхности, ее невозможно переместить, без нанесения данному объекту значительного ущерба;

· Уникальность. Из-за жесткой связи с конкретным местом, каждый объект недвижимости сам по себе уникален. У конкретного объекта недвижимости не может быть абсолютного аналога, так как каждый земельный участок, на котором находится объект, отличается от другого;

· Долговечность и длительность создания объектов. Длительный срок эксплуатации и физического существования означают, что, будучи произведенным, недвижимость как товар становится фактором конкретного рынка на долгий период времени. Недвижимость не может быть быстро «потреблена» подобно другим товарам. В процессе использования недвижимость сохраняет свою натуральную форму и может быть использована многократно;

· Непотребляемость самого объекта недвижимости или его элементов. «Физическое тело» объекта сохраняется частично - для зданий и сооружений или полностью - для земельных участков;

· Сложность. В объектах недвижимости сочетаются природные и искусственно созданные элементы.

Оцениваемая недвижимость.

Tаб.1.1

Местоположение объекта	отдаленый
Материал стен	панель
Состояние помещения	плохое

Объект недвижимости - нежилое необорудованное отдельно стоящее здание, площадь которого:

П_нп = 2 * В,

где П_нп - площадь оцениваемого нежилого помещения, м²;

В - номер варианта: 28;

П_нп = 28 * 2 = 56 м²;

2. Права на объект принадлежат ООО «Новосибснабсбыт»;

3. Дата оценки недвижимости: 29.03.05;

4. Цель оценки объекта: для продажи;

5. Вид стоимости недвижимости.

Недвижимое имущество находится в свободном гражданском обороте и является объектом различных сделок, что порождает потребность в оценке его стоимости, т.е. в определении денежного эквивалента различных объектов недвижимости в конкретный момент времени / Оценка недвижимости: Учеб.; под ред. Грязновой А.Г., Федотовой М.А.; с.11 /. Оценка стоимости имущества всегда проводится с какой-либо конкретной целью. Одно и тоже имущество может иметь разные стоимости в зависимости от цели оценки. Необходимость оценки может возникать в следующих ситуациях:

- отражение в отчетности, купля-продажа, мена;

- аренда, права аренды, лизинг;

- залог; наследование, раздел, дарение;

- страхование;

- исчисление налогов, пошлин, сборов;

- ликвидация;

- разрешение имущественных споров;

- передача прав собственности;

- определение доли имущественных прав;

- инвестиционное проектирование и т.д.

В зависимости от сложившейся ситуации могут определяться различные виды стоимости. В рыночных условиях наиболее распространенным видом стоимости объектов является рыночная стоимость. Рыночная стоимость не всегда равна рыночной цене. Концепция рыночной стоимости основывается на том, что типичный покупатель на рынке имеет возможность выбора аналогичных объектов недвижимости, исходя из их лучшего и наиболее эффективного использования. Рыночная стоимость является объективной, независимой от желаний отдельных участников рынка и отражает реальные экономические условия, складывающиеся на рынке недвижимости.

В данной курсовой работе определяется рыночная стоимость объекта недвижимости.

Согласно Федеральному закону «Об оценочной деятельности в РФ», под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, т.е. когда:

· Одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

· Стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах (увеличить доход или полнее удовлетворить потребности);

· Объект оценки представлен на открытый рынок в форме публичной оферты, рынок является конкурентным и предоставляет достаточный выбор имущества для взаимодействия большого числа покупателей и продавцов, а имущество обращается или продается за разумный интервал времени, обеспечивающий его доступность всем потенциальным покупателям;

· Цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки, в соотношении сторон сделки, с чьей-либо стороны не было;

· Оплата сделки производится деньгами или денежным эквивалентом, при этом покупатель и продавец используют типичные финансовые условия, принятые на рынке. / Денисенко Е.Б. Экономика недвижимости: Учебн.пособие /

2. АНАЛИЗ НАИЛУЧШЕГО И НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ

Анализируется наилучшее и наиболее эффективное использование, во-первых, предположительного вакантного земельного участка и, во-вторых, земельного участка с имеющимся нежилым помещением (вариант использования земли принимается как уже наилучшее).

Лучшее и наиболее эффективное использование (ЛНЭИ) - это такой вариант использования объекта, выбранный из возможных и оправданных, который правомочен юридически, возможен физически и обеспечивает самую высокую текущую стоимость объекта / Максимов С.Н. Основы предпринимательской деятельности на рынке недвижимости: Учеб.пособие ,с.117 /

Наряду с предполагаемой доходностью, целесообразность использования нежилого помещения под склад, офис или магазин необходимо подтвердить анализом соседского окружения оцениваемого объекта.

Потенциальный валовой доход (ПВД) - это сумма всех ожидаемых поступлений от объекта:

ПВД = П_нп * А * n ;

где А - очищенная ставка аренды в месяц за оцениваемое нежилое помещение, р./м²,

n - количество месяцев в периоде, за который определяется ПВД,

ПВД_склад=56*17*12=11424 р.

ПВД_офис=56*15*12=10080 р.

ПВД_{магазин}=56*16*12=10752 р.

Вывод: Лучшее эффективное использование данного необорудованного нежилого помещения - использование помещения под склад.

3 ОПРЕДЕЛЕНИЕ СТОИМОСТИ НЕЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ ПОДХОДАМИ К ОЦЕНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ. ИСПОЛЬЗОВАНИЕ ПОДХОДА СРАВНИТЕЛЬНОГО АНАЛИЗА ПРОДАЖ ПРИ ОПРЕДЕЛЕНИИ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОСТИ

Подход сравнительного анализа продаж - это способ определения стоимости недвижимости путем анализа продажи объектов сходных или подобных оцениваемому, после проведения соответствующих корректировок, учитывающих различия между ними.

Подход сравнительного анализа продаж применяется при наличии достаточного количества достоверной рыночной информации о сделках купли-продажи объектов, аналогичных оцениваемому (активный рынок).

Подход сравнительного анализа продаж дает хорошие результаты при наличии данных об относительно недавних, надежных сделках. Однако, не всегда можно найти необходимые данные для проведения оценки. Кроме того, подход сравнительного анализа продаж основан на прошлых событиях и не принимает в расчет будущие ожидания / Гранова И.В. Оценка недвижимости: тесты, задачи, практические ситуации: Учеб. пособие, с.27 /.

Основные этапы подхода сравнительного анализа продаж:

1) сбор информации и формирование базы данных с занесением в нее сделок с объектами недвижимости, информация по которым проверена и достоверна;

2) анализ полученной информации, изучение рынка, выделение сегмента, к которому относится оцениваемый объект;

3) отбор аналогов, сопоставимых с оцениваемым объектом и определение подходящих единиц сравнения по каждому из аналогов;

4) приведение ценообразующих характеристик аналогов к характеристикам оцениваемого объекта;

5) анализ приведенных цен аналогов и итоговое заключение о стоимости объекта оценки.

Расчет скорректированных цен нежилых помещений таб.3.1

Объекты сравнения	Местоположение	Площадь, м2	Материал стен	Состояние помещения	Стоимость оборудования, тыс.р.	Цена продажи*, тыс.р.	Цкх**, тыс.р.	Поправки в долях	Скорректированная цена, тыс.р.
								по местоположению	по материалу стен	по состоянию помещения
1	2	3	4	5	6	7	8	9	10	11	12
Магазин	Ц	56	К	ср.	0
А1 А2 А3	с/о с/о с/о	66 54 53	К К П	ср. пл. ср.	21 16 18	215 160 170	164,6 149,3 160,6	0,85 0,85 0,85	0,94 0,94 1	0,89 1 0,89	117,04 119,31 121,49
А4 А5 А6	О О О	54 61 71	П К К	ср. пл. ср.	12 0 10	140 140 190	132,7 128,5 141,9	1 1 1	1 0,94 0,94	0,89 1 0,89	118,13 120,8 118,77
А7 А8 А9	Ц Ц Ц	58 61 52	К К П	ср. пл. ср.	22 0 20	215 180 183	186,3 165,2 175,5	0,75 0,75 0,75	0,94 0,94 1	0,89 1 0,89	116,91 116,49 117,16
Итого	1662,87

Условные обозначения:

А1,А2,…,А9 - недавно проданные аналоги №№1,2,…,9. оцениваемого нежилого помещения;

П_нп - площадь нежилого оцениваемого помещения, м^2;

Местоположение:

О - в отдаленном районе;

с/о - в районе средней отдаленности от центра города;

Ц - в центре города;

Материал стен строения:

К - кирпич;

П - панель;

Состояние помещения:

пл. - плохое;

ср. - среднее;

* - цены продаж нежилых помещений, сопоставимых с оцениваемым (в соответствии с номером варианта: 28)

** - Ц_кх - цена продажи, приведенная к оцениваемому объекту по количественным характеристикам (по площади и стоимости оборудования), тыс.р.

На основе сравнительного анализа сопоставимых продаж необходимо получить скорректированные цены, т.е. 9 вариантов стоимости оцениваемого нежилого помещения. Поправки вносятся от объекта сравнения к объекту оценки и занесены в таб.3.1.

При осуществлении приведения ценообразующих характеристик аналогов к характеристикам оцениваемого объекта, основной вопрос, на который должен ответить оценщик на данном этапе: «За какую сумму был продан аналог, обладай он теми же характеристиками, что и объект оценки?»

Для ответа на этот вопрос цены сделок с аналогами корректируются. Корректировка осуществляется путем внесения поправок, которые могут быть выражены в денежных суммах, «направлениях» или коэффициентах.

При корректировке цен аналогов в «направлениях» определяется влияние на цену аналога определенных характеристик, является ли оно превышающим, равным или недостаточным по отношению к объекту оценки.

В зависимости от отношения к цене единицы сравнения или объекта в целом, поправки делятся на процентные, абсолютные денежные и относительные денежные.

Процентные поправки изменяют стоимость аналога на определенный коэффициент и могут быть отнесены как к стоимости аналога в целом, так и к стоимости его единицы сравнения.

Денежные поправки изменяют на определенную сумму стоимость всего аналога - абсолютные денежные, либо стоимость одной единицы сравнения - относительные денежные. Величина абсолютной денежной поправки не зависит от количества единиц сравнения, поскольку вносится к стоимости объекта в целом. Поскольку относительная денежная поправка вносится к стоимости единицы сравнения, ее величина напрямую зависит от количества единиц сравнения.

Все вносимые поправки применяются к элементам сравнения, которые условно можно разбить на две группы. Первая группа - элементы, относящиеся к условиям сделки и состоянию рынка (проводятся путем применения каждой последующей поправки к предыдущему результату) / Тарасевич Е.И. Оценка недвижимости: Энцикл.оценки, с 192-200 /. В данной группе к элементам, подлежащим обязательному учету относят:

· Состав передаваемых прав собственности;

· Условия финансирования сделки купли-продажи;

· Условия продажи;

· Время продажи / Гранова И.В. Оценка недвижимости: тесты, задачи, практические ситуации: Учеб. пособие, с. 28 /.

Вторая группа - элементы, относящиеся непосредственно к объекту недвижимости (производится путем применения поправок каждого элемента к результату, полученному после корректировки на условия рынка, в произвольном порядке) /Учебно-методическое обеспечение курса профессионального обучения оценщиков земли и недвижимости в Госуниверситете по землеустройству Вып.1., с.192-200 /. Это:

· Месторасположение;

· Физические характеристики;

· Экономические характеристики;

· Дополнительные компоненты стоимости / Гранова И.В. Оценка недвижимости: тесты, задачи, практические ситуации: Учеб. пособие /.

Расчет цены продажи, приведенная к оцениваемому объекту по количественным характеристикам (по площади и стоимости оборудования), (Ц_кх):

Ц_кх = ( ЦП - С_об ) / S * П_нп ,

Где ЦП - цена аналога;

С_об - стоимость оборудования;

S - площадь аналога, м²;

П_нп - площадь оцениваемого объекта, м²

Ц_кх А1 = (215-21)/66*56=164,6 тыс. руб

Для определения величин поправок, в зависимости от наличия и достоверности рыночной информации, применяются количественные и качественные методы.

К качественным методам относят метод персональных интервью. К количественным методам относят метод парных продаж, статистические методы и метод анализа характеристик недвижимости и сферы ее окружения.

В методе парных продаж парной продажей называется продажа двух объектов, идентичных почти во всем, за исключением одной или нескольких характеристик. Предполагается, что именно разница этих характеристик обуславливает разницу в цене объектов. Следовательно, сравнивая цены объектов парной продажи, можно рассчитать поправку на отличающиеся характеристики, которую можно распространить и на другие объекты данного сегмента рынка.

Статистические методы основаны на анализе значительных выборок из баз данных с использованием математического аппарата, методов статистики и регрессивного анализа. Предполагает, что существует формальная зависимость между вариацией цены и вариацией характеристик.

Метод анализа характеристик недвижимости и сферы ее окружения позволяет определить величину поправки при недостатке информации для применения метода парных продаж. Опирается на данные, не относящиеся непосредственно к объекту оценки или его аналогу.

На основании сравнительного анализа цен продаж известно, что различия в ценах аналогичных нежилых помещений за счет местоположения следующее:

- 15 % между расположенными в отдаленном районе и районе средней отдаленности;

- 10 % между расположенными в центре города и районе средней отдаленности.

Для определения поправок по другим параметрам, применяется метод сопоставимых пар. Расчеты проводятся в относительных показателях (долях и процентах).

Парные продажи по материалам стен:

А1А3 : 160,6/164,6=0,97;

А4А6 : 132,74/141,97=0,93;

А7А9 : 175,53/186,34=0,94;

Среднеарифметическое: 0,94.

Парные продажи по состоянию помещений:

А1А2 : 149,35/164,6=0,9;

А5А6 : 128,52/141,97=0,9;

А7А8 : 165,24/184,34=0,88

Среднеарифметическое: 0,89.

Суждение о стоимости объекта недвижимости на основе сравнительного анализа продаж можно принять в результате анализа четырех показателей: 1) среднеарифметического значения скорректированных цен сопоставимых продаж; 2) модального значения; 3) медианного значения; 4) скорректированной цены самого похожего на оцениваемый объект аналога.

1) среднеарифметическое значение скорректированных цен аналогов (гр.12, таб.4.2) определяют:

гр.8*гр.9*гр.10*гр.11 таб.4.2.

Гр.12 = гр.8 * гр.9 * гр.10 *

гр.11 = 164,6*0,85*0,94*0,89=117,04

2) Модальное значение: 117,16;

3) Медианное значение: 118,13;

4) Скорректированная цена самого похожего на оцениваемый объект аналога: 128,52

Затем необходимо провести согласование этих цен.

Согласование - это не усреднение полученных промежуточных результатов, а процесс взвешивания и сравнения показателей в соответствии с их характеристиками:

Стоимость по сравнительному анализу продаж (С_Тсап):

С_Тсап = (Ср.ариф. + Мода + Медиана + Ц_пох ) / 4 ,

Ср.ариф. - среднеарифметическое значение скорректированных цен аналогов

Мода - Модальное значение

Медиана - Медианное значение

Ц_пох - Скорректированная цена самого похожего на оцениваемый объект аналога.

С_Тсап=(184,26+117,16+118,13+128,52)/4=183,33 тыс.р.

Вывод: рыночная стоимость объекта по подходу сравнительного анализа продаж составляет 183,33 тыс.р.

4. ОПРЕДЕЛЕНИЕ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОСТИ НА ОСНОВЕ ЗАТРАТ

Затратный подход - способ оценки имущества, основанный на определении стоимости издержек на создание, изменение и утилизацию имущества. Особенностью определения стоимости при использовании затратного подхода является то, что сначала определяется стоимость воспроизводства нового здания или сооружения, а затем она уменьшается на величину износа в денежном выражении / оценка стоимости предприятия (бизнеса): Учеб.пособие, с.73 /

Этапы затратного подхода к оценке недвижимости:

1) изучение рынка, формирование базы данных издержек по объектам недвижимости, информация по которым проверена и достоверна;

2) определение восстановительной стоимости зданий и сооружений;

3) определение величины накопления износа зданий и сооружений;

4) определение стоимости участка земли;

5) определение итоговой стоимости объекта недвижимости.

Определение стоимости недвижимости исходя из стоимости земельного участка и затрат на возведение имеющихся на нем улучшений за вычетом накопленного износа:

С_зп = С_з + С_нс - И_{н ,}

Где С_зп - стоимость объекта недвижимости, определенная затратным подходом, тыс.р.;

С_з - стоимость земли, тыс.р.;

С_нс - стоимость нового строительства улучшений, тыс.р.;

И_н - накопленный строением износ, тыс.р.

Площадь земельного участка ( П_з , м² ):

П_з = ( а + 4 ) * ( в + 4 ) ,

Где а - ширина здания, м;

в - длина здания, м;

2 - ширина отмостки, м;

П_з = (7+4)(8+4)=132 м².

Стоимость земельного участка (С_з , р/м²):

С_з = П_з * Ц ,

Где Ц - цена земли;

С_з=132*90=11880 р/м².

Стоимость нового строительства улучшений (С_нс):

С_нс = П_нп* Ц_стр.ед. + ПП ,

Где ПП - предпринимательская прибыль, тыс.р.;

П_нп* Ц_стр.ед. - ПП=30% (1,3) от стоимости возведенных зданий=1935р/м²;

С_нс=140868 р.

Износ - потеря стоимости здания.

В зависимости от причин, вызывающих потерю стоимости, износ может быть трех типов:

1. физический износ - это уменьшение стоимости объекта недвижимости в результате воздействия природно-климатических фактов и факторов жизнедеятельности человека. Выражается в разрушении строительных конструкций и материалов и утрате первоначальных качеств объекта недвижимости;

2. функциональный износ - это уменьшение стоимости объекта недвижимости в результате его несоответствия современным стандартам и требованиям рынка с точки зрения его функциональной полезности. Функциональный износ может проявляться в устаревшей архитектуре здания, в удобствах его планировки, объемах, инженерном обеспечении и т.д. Появление функционального износа обусловлено влиянием научно-технического прогресса в области архитектуры и строительства;

3. износ внешнего воздействия - это уменьшение стоимости объекта недвижимости, вследствие негативного изменения его внешней среды, обусловленного либо экономическими, либо политическими, либо другими внешними факторами. Причины внешнего износа: общий экономический упадок района, в котором находится объект, действия местной администрации и федеральных органов в области налогообложения, страхования и прочие изменения на рынке капитала, земли и занятости.

Накопленный строением износ (И_н):

И_н = И_ф + И_фн + И_{в ,}

Где И_ф - физический износ нежилого помещения, тыс.р.;

И_фн - функциональный износ нежилого помещения, тыс.р.;

И_в - внешний износ нежилого помещения, тыс.р.

Расчет величины физического износа в денежных единицах измерения: таб.3.2

№ п/п	Конструктивные элементы здания	Удельный вес, №	Снс , тыс.р.	Износ, %	Износ, тыс.р.
1	2	3	4	5	6
1	Фундамент	5	7,04	8	0,56
2	Стены и перегородки	28	39,44	8	3,15
3	Перекрытия	17	23,94	7	1,67
4	Кровля	5	7,04	8	0,56
5	Полы	7	9,8	9	0,88
6	Проемы	10	14,08	10	1,4
7	Отделочные работы	7	9,8	10,5	1,02
8	Инженерное оборудование	13	18,31	8	1,46
9	Прочие работы	8	11,26	5	0,56
	итого	100	133,67		11,26

гр. 4 = (С_нс * гр.3 ) / 100 ,

гр. 4_{для фундаментов} = (140,868*5)/100= 7,04;

гр. 6 = (гр.4 * гр.5 ) / 100 ,

гр. 6_{для фундаментов}= (7,04*8 )/100=0,56;

Стоимость недвижимости на основе затрат:

С_зп = С_з + С_нс - И_н = 11,88+140,868-11,260=141,488 тыс. р. _,

Вывод :таки образом рыночная стоимость объекта по затратному подходу составляет 141,488 тыс. р.

5. ПРИМЕНЕНИЕ ДОХОДНОГО ПОДХОДА ПРИ ОПРЕДЕЛЕНИИ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОСТИ

Доходный подход - это определение текущей стоимости недвижимости в предположении будущих доходов, которые могут возникнуть в результате ее использования и возможной дальнейшей ее продажи.

Вне зависимости от применяемого метода расчета доходный подход реализуется в следующей последовательности:

1. прогнозирование будущих доходов;

2. капитализация дохода.

На первом этапе доходного подхода осуществляется прогнозирование будущих доходов. В зависимости от принятого в дальнейшем методе расчета стоимости может корректироваться список прогнозируемых доходов, учитываться или нет продолжительность расчетного периода (горизонт расчета) и т.д.

Считается, что выгода от владения недвижимостью, включает право получать все регулярные доходы во время владения (эксплуатации) и доход от продажи собственности после окончания владения (реверсия).

Доходы от операционной (эксплуатационной) деятельности прогнозируются путем составления отчета о доходах и расходах. При этом используются как ретроспективные данные, так и прогнозные. Главное условие - нельзя сравнивать потоки денежных средств, рассчитанные на разной основе (потоки, рассчитанные на основе ретроспективных данных с рассчитанными на основе прогнозных).

Определение стоимости оцениваемого помещения:

С_дп = ЧОД_нп / ОНК ,

Где С_дп - стоимость оцениваемого объекта, рассчитанная с применением доходного подхода, тыс.р.;

ЧОД_нп - чистый операционный доход от оцениваемого нежилого помещения за год, тыс.р.;

ОНК - общая норма капитализации.

ОНК = ЧОД_с / ЦП_с ,

Где ЧОД_с - чистый операционный доход за год от нежилых помещений, сопоставимых с оцениваемыми (из прил. 3 методических указаний к курсовой работе), тыс.р.;

ЦП_с - цены продаж нежилых помещений , сопоставимых с оцениваемым (из прил. 2 методических указаний к курсовой работе), тыс.р.

Для определения ЧОД_нп следует рассчитать потенциальный и эффективный валовые доходы от оцениваемого объекта.

Потенциальный валовой доход (ПВД) - это сумма всех ожидаемых поступлений от объекта.

Годовой ПВД:

ПВД = П_нп * А * n ,

Где где А - очищенная ставка аренды в месяц за оцениваемое нежилое помещение, р./м²,

n - количество месяцев в периоде, за который определяется ПВД

ПВД_{магазина}=56*17*12=11424 р.

Эффективный валовой доход (ЭВД) - это величина, равная потенциальному валовому доходу за вычетом потерь от недозагрузки объекта и недосбора денежных средств.

Расчет ЭВД для сдаваемых в аренду объектов:

ЭВД = ПВД - У₁ - У₂ ,

Где У₁ - убытки от недозагруженности помещений, тыс.р.;

У₂ - убытки от недосбора арендной платы и смены арендаторов, тыс.р.

Чистый операционный доход (ЧОД) представляет собой рассчитанную устойчивую величину ожидаемого годового чистого дохода, полученного от оцениваемого имущества после вычета всех эксплуатационных расходов и резервов.

Расчет годового ЧОД:

ЧОД = ЭВД - Р ,

Где Р - расходы, связанные с оцениваемым объектом, тыс.р.

Расходы арендодателя составляют:

а) по управлению - 10 % от ЭВД;

б) по управлению - 2 % в год от стоимости нового строительства оцениваемого помещения с учетом износа;

в) страхование - 0,1 % от стоимости нового строительства;

г) налог на землю - 1,26 р./м² за квартал.

Определение чистого операционного дохода оцениваемогонежилого помещения за год таб.3.3

№ п/п	Показатели	ед.изм.	Кол-во	Примечания
1	2	3	4	5
1	Очищенная ставка аренды за месяц	р./м2	17	Из п.2 к.р.: ЛНЭИ
2	Площадь оцениваемого помещения	м2	56
3	ПВД за год	тыс.р.	11,424	из ЛНЭИ
4	Убытки от недозагрузки помещений, смены арендаторов, не до сбора арендной платы	тыс.р.	0,114	1 % от ПВД
5	ЭВД за год	тыс.р.	11,309	гр.3 - гр.4
6	Расходы арендодателя всего: - на страхование - налог на имущество - налог на землю	тыс.р.	4,52 1,13 0,14 2,59 0,665	10 % от ЭВД 0,1 % от Снс 2% от (Снс -Ин ) 1,26р./м2*4*Пз
7	ЧОД	тыс.р.	6,78	гр.5 - гр.6

На втором этапе доходного подхода осуществляется капитализация доходов. Капитализация дохода - это процесс пересчета потока будущих доходов в конечную величину стоимости. Для пересчета будущих доходов в текущую стоимость используются капитализационные коэффициенты, состоящие из дохода на капитал и возврата капитала. Доход на капитал - это процент, который выплачивается за использование денежных средств. Возврат капитала - это погашение суммы первоначального вложения.

Расчет нормы капитализации по нежилым помещениям. таб.3.4

Аналоги	ЧОДс*,тыс.р.	ЦПс**,тыс.р.	ОНКс , %
1	2	3	4
А1	23,87	215	0,11
А2	16,03	160	0,1
А3	18,43	170	0,10
А4	12,74	140	0,09
А5	13,85	140	0,09
А6	18,89	190	0,09
А7	23,47	215	0,10
А8	16,31	180	0,09
А9	18,30	183	0,1
итого	0,10

С_дп = ЧОД / ОНК = 67,8 тыс.р.

Вывод: стоимость объекта по доходному подходу составляет 67,8 тыс.р.

6. СВЕДЕНИЕ СТОИМОСТНЫХ ПОКАЗАТЕЛЕЙ В ИТОГОВУЮ ОЦЕНКУ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА

Поле определения стоимости недвижимости тремя подходами к оценке, необходимо осуществить сведение полученных показателей в итоговую оценку стоимости объекта. При этом следует учитывать, что каждый из подходов имеет свои сильные и слабые стороны при применении к конкретной ситуации. Как правило, один считается базовым, два других используются для корректировки получаемых результатов.

Для каждого из подходов к оценке выбирается вес. При этом учитывается значимость и применимость каждого подхода в конкретной ситуации. Основные элементы сравнения: соответствие целям оценки, достоверность и достаточность используемой для анализа информации, соответствие оцениваемому типу и характеру использования недвижимости.

При оценке нежилого помещения может быть сделан вывод:

- анализ проводится на основе достоверной информации о достаточном количестве сопоставимых объектов, поэтому удельный вес подхода сравнительного анализа продаж в итоговом согласовании будет наибольшим и составит 85 %;

- затратный подход имеет наименьший вес и принимается равным 5 %, так как дисбаланс спроса и предложения на рынке таких объектов приводит к превышению рыночных арендных ставок и цен продаж над восстановительными издержками;

- оцениваемый объект относится к доходной недвижимости, однако использованные в расчетах прогнозы и данные о доходах могут быть не точны, поэтому вес доходного подхода выше, чем у затратного и ниже, чему подхода сравнительного анализа продаж и принимается равным 10%.

Расчет рыночной стоимости нежилого помещения таб.4.1

Подход к оценке недвижимости	Стоимость нежилого помещения, тыс.р.	Весовой коэффициент
Сравнительного анализа продаж	183,33	0,85
Затратный	141,488	0,05
Доходный	67,8	0,10
Итого рыночная стоимость	169,68	1,00

Рыночная стоимость нежилого помещения (РС):

РС = С_сап * k_сап + С_зп * k_зп + С_дп * k_дп ,

Где С_сап , С_зп , С_дп - стоимость нежилого помещения, полученная методом сравнительного анализа продаж, затратным методом и доходным методом, соответственно, тыс.р.;

k_сап , k_зп , k_дп - весовые коэффициенты метода сравнительного анализа продаж, затратного метода и доходного метода, соответственно.

РС=183,33*0,85+141,488*0,05+67,8*0,10=169,68 тыс.р.;

Вывод: таким образом рыночная стоимость объекта составляет 168,68 тыс.р.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Владение имуществом оказывает всестороннее полезное материальное и духовное воздействие на граждан:

- дает человеку чувство уверенности, доверия и уважения к людям и вещим, желание вложить в развитие экономики свой труд и капитал;

- вызывает в людях инстинктивные побуждения и духовные стимулы для напряженного труда по сохранению и улучшению имущества, не жалея своих сил и средств;

- создает потребность в крепкой государственной власти в центре и на местах;

- пробуждает и воспитывает в людях правосознание, необходимость порядка и законности во всех сферах жизни и деятельности, в том числе и на рынке недвижимости.

Понятие стоимости объекта недвижимости имеет множество различных аспектов. Это и рыночная стоимость, и стоимость замещения, и стоимость воспроизводства и т.д.

Оценка стоимости предприятия - процесс оценки последнего как единого функционального комплекса, приносящего прибыль. Этот процесс включает в себя обоснованную оценку основных фондов и оборотных средств, материальных и нематериальных активов, текущих и будущих доходов предприятия на определенный момент времени. В зависимости от целей и функций оценки различают отдельные виды оценочной стоимости предприятий. Например, при сделке купли-продажи предприятия или его части важно оценить его рыночную стоимость; при осуществлении инвестиций - инвестиционную стоимость; при страховании имущества предприятия - стоимость восстановления; при кредитовании - залоговую стоимость; при ликвидации предприятия - ликвидационную стоимость.

Выделяют также понятие внутренней (или фундаментальной) стоимости предприятия, представляющее собой аналитическую оценку стоимости предприятия, основанную на глубоком анализе существующего финансового и технико-экономического состояния предприятия и предполагаемых внутренних возможностей его развития в будущем.

Существует также понятие стоимости замещения, где стоимость предприятия эквивалентна созданию аналогичного по профилю предприятия или его отдельного элемента.

Основная функция оценки стоимости предприятия - информационное обеспечение принятия экономических или управленческих решений.

К трем общепринятым методам оценки недвижимости относятся методы прямого сравнения продаж, затратный и доходный.

Метод прямого сравнения продаж (рыночный) основан на сопоставлении оцениваемого объекта и аналогичных ему по своим свойства объектов, относительно недавно проданных на рынке.

В затратном методе оценочная стоимость определяется, исходя из затрат на воспроизводство или замещение оцениваемого объекта с учетом износа - снижения стоимости в результате негативного воздействия всевозможных внутренних и внешних факторов.

Основа доходного метода - представление о стоимости как о текущем эквиваленте всех ожидаемых чистых доходов, которые оцениваемый объект при разумном использовании может принести своему собственнику в будущем. При этом учитываются не только размеры доходов, Нои время их поступления, а также уровень риска, связанного с их получением.

Результаты, полученные в курсовой работе:

1. Лучшее эффективное использование данного необорудованного нежилого помещения: использование помещения под склад.

2. Стоимость объекта по методу прямого сравнения продаж: 183,33 тыс.р.

3. Стоимость недвижимости на основе затрат: 141,49 тыс. р.

4. Стоимость объекта по доходному подходу составляет: 67,8 тыс.р.

5. Рыночная стоимость нежилого помещения: 169,68 тыс.р.;

ИСПОЛЬЗОВАННАЯ ЛИТЕРАТУРА

1. Афанасьев Ю.Н., Николаев О.А., Минаев В.С. Экономика недвижимости. Тула, 1996;

2. Балабанов И.Т. Операции с недвижимостью в России. - М.: Финансы и статистика, 1996;

3. Волочков Н.Г. Справочник по недвижимости. - М., 1996;

4. Горемыкин В.А. Стоимость земли и методы ее оценки // Вопросы оценки. 1996 - №1.;

5. Горемыкин В.А. Экономика недвижимости. Учебник. М. - 2003.;

6. Грибовский С.В. Методы капитализации доходов. Курс лекций. С-Пб. - 1997.;

7. Денисенко Е.Б. Экономика недвижимости: учебное пособие, Н-ск, НГАСУ, 2002;

8. Законодательные основы риэлтерской деятельности. - М.: Менеджер,1995.;

9. Золотарев И.И., Щербаков А.И., Щербакова Н.А. Основы экономики недвижимости: Уч. пособие. Н-ск:НГАС,1997.;

10. Золотарев И.И., Щербакова Н.А. Методические проблемы оценки недвижимости в России в современных условиях // Н-ск: СГГА, 1996.;

11. Коростелев С.П. Основы теории и практики оценки недвижимости. - М., 1998;

12. Купчина Л.А. Оценка недвижимости, сдаваемой в аренду // Бух. учет. М., 1997. - № 9;

13. Максимов С.Н. Основы предпринимательской деятельности на рынке недвижимости: учеб.пособие / Максимов С.Н. - СПБ.: Питер, 2000;

14. Основные методы оценки рыночной стоимости объектов недвижимости (на основе современных зарубежных учебно-методических материалов) / Мягков В.Н., Платонова Е.А. С-Пб.: МИПК С-Пб ГТУ, 1994;

15. Оценка объектов недвижимости: теоретические и практические аспекты / под ред. Григорьева В.В. - М.: ИНФРА-М, 1997;

16. Оценка рыночной стоимости недвижимости // Финансовая газета. - 1994. - №№ 13-16, 19, 21, 24, 26, 29-31,34.;

17. Попов Г.В. оценка доходной недвижимости. - М.,1995;

18. Сивкова Л.А. недвижимость: иаркетинг, оценка. - М., 1996;

19. Смирнова И.В. Экономика недвижимости: уч.пособие. С-Пб., 1996;

20. Стерник Г.М., Ноздрина Н.Н. Методология сбора и обработки информации о рынке нелвижимости. - М., 1997.;

21. Тарасевич Е.И. Методы оценки недвижимости. Уч.пособие. - С-Пб.: МИПК при СПбГТУ, 1994.;

22. Тарасевич Е.И. Оценка недвижимости. Энцикл. Оценки, С-Пб., 1997;

23. Тепман Л.Н. Оценка недвижимости. Под ред. профессора Швандара В.А. - М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2002;

24. Учебно-методическое обеспечение курса профессионального обучения оценщиков земли и недвижимости в Госуниверситете по землеустройству. Вып. 1. - М.: «Блок», 1997-1999;

25. Федеральный закон от 29 июля 1998 г. № 135 - ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». - М., 1998;

26. Фридман Д., Ордуэй Н. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости: Пер. с англ. - М., 1997;

27. Харрисон Генри С. Оценка недвижимости: Пер.с англ. - М.: РИО Мособлупролиграфиздата, 1994;

28. Черняк А.В. Оценка городской недвижимости. - М.: Русская деловая литература, 1996;

29. Щербакова Н.А Определение стоимости недвижимости: Метод.указания к выполнению курсовой работы., НГАСУ - 1999.