Автоматизація аналізу ринку нерухомості міста Херсона

МІНІСТЕРСТВО ОСВІТИ І НАУКИ УКРАЇНИ

ХЕРСОНСЬКИЙ НАЦІОНАЛЬНИЙ ТЕХНІЧНИЙ УНІВЕРСИТЕТ

КАФЕДРА ЕКОНОМІЧНОЇ КІБЕРНЕТИКИ

НАУКОВА РОБОТА МАГІСТРА

АВТОМАТИЗАЦІЯ АНАЛІЗУ РИНКУ НЕРУХОМОСТІ МІСТА ХЕРСОНА

ПОЯСНЮВАЛЬНА ЗАПИСКА

Херсон 2007

АНОТАЦІЯ

Дана робота представляє собою наукову роботу магістра з економічної кібернетики на тему: «Автоматизація аналізу ринку нерухомості міста Херсона». Робота має науково-дослідницький характер, її створено на основі діяльності товарної біржі «Ізумруд», м. Херсон.

Робота складається із трьох розділів. Перший розділ містить комплексну характеристику теоретичних основ ринку нерухомості, постановку задачі та опис предметної області дослідження. Другий розділ містить практичні розрахунки з прогнозування ціни й попиту на нерухомість. Третій розділ складається з опису реалізації бази даних ріелтора.

Робота містить 116 сторінок основного тексту. Для її написання використано 65 джерел, серед яких: навчальні посібники, наукові видання, законодавчі документи, періодичні видання. Робота також містить додатки.

ЗМІСТ

ВСТУП

РОЗДІЛ 1. ТЕОРЕТИЧНІ АСПЕКТИ АНАЛІЗУ РИНКУ НЕРУХОМОСТІ

1.1 Характеристика житлової та нежитлової нерухомості, в тому числі м. Херсона

1.2 Механізм формування попиту та пропозиції на нерухомість

1.3 Аналіз ціноутворення

1.3.1 Механізм ціноутворення на об'єкти нерухомості

1.3.2 Аналіз ціноутворення на ринку нерухомості м. Херсона

1.4 Аналіз ринку оренди, в тому числі м. Херсона

1.5 Державне регулювання ринку нерухомості в Україні

1.6 Порівняльна характеристика основних рис ринку нерухомості м. Херсона та інших міст України і світу

1.7 Опис предметної області дослідження

1.8 Постановка задачі автоматизації

РОЗДІЛ 2. ПРОГНОЗУВАННЯ ОСНОВНИХ РИС РИНКУ НЕРУХОМОСТІ МІСТА ХЕРСОНА

2.1 Економіко-математичні аспекти прогнозування

2.2 Прогнозування ціноутворення

2.3 Прогнозування попиту і пропозиції

2.4 Опис середовища автоматизації

РОЗДІЛ 3. ПРОЕКТУВАННЯ БАЗИ ДАНИХ РІЄЛТОРА

3.1 Особливості автоматизації діяльності ріелтера

3.2 Синтез інформаційної системи агентства нерухомості

3.3 Основні засади проектування баз даних

3.4 Характеристика середовища проектування MS Access

3.5 Опис мови запитів SQL

3.6 Опис бази даних ріелтора

РОЗДІЛ 4. ОХОРОНА ПРАЦІ ТА НАВКОЛИШНЬОГО СЕРЕДОВИЩА

4.1 Аналіз умов праці

4.2 Техніка безпеки

4.2.1 Електробезпека

4.2.2 Розрахунок захисного заземлення

4.2.3 Інструктивні вказівки по безпечній експлуатації

4.3 Виробнича санітарія та гігієна труда

4.3.1 Освітленість робочого місця

4.3.2 Оздоровлення повітряного середовища

4.3.3 Захист від шуму і вібрації

4.4 Пожежна безпека

ВИСНОВКИ І ПРОПОЗИЦІЇ

СПИСОК ВИКОРИСТАНОЇ ЛІТЕРАТУРИ

ДОДАТКИ

ВСТУП

Актуальність теми. Тема даної наукової роботи магістра - «Автоматизація аналізу ринку нерухомості міста Херсона». Про актуальність даної теми можна розповідати доволі багато і довго. Тема дійсно актуальна в розрізі нинішньої тенденції до автоматизації усіх виробничих процесів в Україні. Автоматизація господарської діяльності дозволяє працювати із набагато вищою продуктивністю, виключаючи суто людські помилки та довгу рутинну роботу. Звідси, більша швидкість обслуговування клієнтів (особливо стосовно теми даної роботи), більше часу для аналізу та удосконалення роботи і, звісно, більше вільного часу для співробітників.

Рієлторська діяльність - це виконувана на постійній основі діяльність по наданню для інших осіб за плату або іншу винагороду послуг по реалізації громадсько-правових угод з нерухомістю і правами на неї. Звісно, ріелтор - особа, що здійснює рієлторську діяльність. Так трактує визначення земельне право, яке є основою для аналізу ринку нерухомості. Особливо це стосується українських реалій, адже безперервні сварки за земельні ділянки в Україні не дають можливості нормального розвитку рієлторської діяльності.

Рієлторська діяльність в Україні регулюється Конституцією, Цивільним кодексом «Законом про рієлторську діяльність» та іншими законодавчими актами України в частині, що не суперечить Закону.

Ріелтором може бути фізична особа, яка постійно проживає на території України, має вищу освіту, успішно склала кваліфікаційний іспит та отримала сертифікат про право на рієлторську діяльність.

Не може бути ріелтором особа, яка має судимість за умисний злочин, недієздатні або обмежено дієздатні особи.

Ріелтор має право на заняття рієлторською діяльністю з моменту зарахування на роботу до рієлторської фірми або з моменту його реєстрації як суб'єкта підприємницької діяльності.

Рієлторська Палата України є єдиним загальнодержавним представницьким органом професійного самоврядування ріелторів України. Створення інших органів самоврядування ріелторів не допускається.

Створення бази даних ріелтора є необхідною складовою автоматизації його діяльності. Адже за робочий день ріелтор здійснює безліч дзвінків, виїздів на показ тощо. Для зручного відсіювання непотрібних замовлень та обирання важливих дуже зручною буде база даних ріелтора, що й розроблюється в даній роботі.

Єдність інформаційної бази і повний автоматизований технологічний процес забезпечується за рахунок одноразового введення інформації. Інтеграція обробки даних первинного обліку і адаптація програмного забезпечення до потреб користувачів досягається шляхом застосування різних комп'ютерних програм. Крім того комп'ютерна форма обліку має ряд переваг перед ручною, серед яких основними є вбудовані рієлторські знання (в програму вбудовуються правила формування тих чи інших документів, тобто форма обліку наповнюється специфічними рієлторськими знаннями), паралельне ведення обліку за декількома стандартами (на базі одних і тих же одноразово введених даних можна отримувати декілька систем оцінок та показників, що розраховуються за різними методиками) тощо.

Якщо розглянути ціни на автоматизовані системи (мається на увазі автоматизація робочого місця) в Україні, то приблизно діапазон цін складає від 3500 грн. до 22000 грн. Звісно, що малому підприємству, яке не потребує автоматизованої системи високого рівня - достатньо і середнього, не вважатиме за потрібне купувати таку систему, якщо є можливість розробити її власними силами на основі аналізу. Подібний аналіз проведено в даній роботі.

Дана робота має наукову новизну. Полягає вона у тому, що старі методи - класичні методі - прогнозування застосовуються до нових автоматизованих систем, а для скорішої роботи проектується нова база даних ріелтора, яку повноцінно можна використовувати на підприємстві.

Мета даної роботи - аналіз і прогнозування ринку нерухомості, зокрема за даними міста Херсона і розробка на основі проаналізованих закономірностей бази даних ріелтора.

Мета роботи визначає її задачі, а саме:

1. Дослідження теоретичних основ ринку нерухомості України та Херсона.

2. Аналіз законодавчої бази регулювання ринку нерухомості в Україні.

3. Оцінка поточного стану ринку нерухомості України та порівняння найважливіших показників з іноземними країнами.

4. Розробка прогнозу попиту і пропозиції та ціноутворення на ринку нерухомості України різними засобами.

5. Проектування бази даних рієлтора з метою автоматизації його робочого місця.

РОЗДІЛ 1. ТЕОРЕТИЧНІ АСПЕКТИ АНАЛІЗУ РИНКУ НЕРУХОМОСТІ

1.1 Характеристика житлової та нежитлової нерухомості, в тому числі м. Херсона

Останні кілька місяців через певне зростання добробуту населення, нерухомість, зокрема київська, плавно дорожчала. Скидання ж доларів після 11 вересня призвело до раптового стрибка цін. У Києві найбільше (за уточненими даними ріелторів, на 15-20%) зросли ціни на порівняно доступне житло на околицях, меншою мірою -- на квартири в центрі міста (2-4%) [14].

За більшістю прогнозів, подорожчання нерухомості триватиме й далі. Однак той факт, що така сама квартира в Празі або Варшаві чи не вдвічі дешевша за київську, а також те, що подекуди нова квартира в столиці не зрідка дешевша за стару, дає деяким фахівцям підставу (хоча і в розмовах off records) стверджувати, що помешкання на вторинному ринку, принаймні у Києві, спекулятивно переоцінені і в довгостроковій перспективі суттєво дешевшатимуть (на 25-40%). У регіонах і зараз ситуація куди ближча до економічно виправданої [6].

За даними Асоціації спеціалістів з нерухомості та ріелторів України (АСНРУ), річний оборот вітчизняного вторинного ринку становить приблизно $3 млрд., 60-65% яких -- операції із житлом. 14-17% цього обсягу припадає на Київ. За деякими даними, у столиці щороку відбувається 20-25 тис. угод з купівлі-продажу житла, тобто змінюють власника 1-1,3 млн. кв. м, або в грошовому еквіваленті $300-350 млн.. [63].

Значно простіше оцінити обсяг первинного ринку житла, тому що Держкомстат регулярно подає кількість уведених в експлуатацію квадратних метрів. (Утім, чимало фахівців, добре знайомих з методиками підрахунку цього відомства, його дані також беруть під сумнів.) Отже, за даними Держкомстату, найвідчутніше зменшення обсягів будівництва нового житла відбувалося в 1993-1996 роках, що пов'язується з інфляцією та бурхливою активністю вторинного ринку нерухомості. З 1996 року падіння обсягів житлового будівництва зменшувалося, але до показників радянської доби ще далеко.

Вочевидь не виправдаються прогнози і цього року. За даними Держбуду України, за перше півріччя було введено 2030,2 тис. кв. м, що становить понад 26% запланованого на цей рік. У перерахунку на рік і за середньої ціни у $220-250 за кв. м обсяг всеукраїнського первинного ринку нерухомості можна оцінити у $850 млн. -- $1 млрд. [63].

Променем світла у темному царстві є житлове будівництво в столиці. Протягом останніх п'яти років обсяги будівництва житла в Києві неухильно збільшуються, щороку приростаючи на 200 тис. «квадратів». Цього року (за планом) у Києві буде здано в експлуатацію близько 1 млн. кв. м. В інших же регіонах України справи куди гірші. Деяка активність спостерігається хіба в кількох областях: Дніпропетровській, Донецькій, Львівській, Одеській, Полтавській та Харківській, інші ж області дуже відстають від лідера -- Києва.

Вторинний ринок практично повністю контролюють агентства нерухомості та їхні конкуренти -- маклери-одинаки, що їх «організовані» ріелтори називають «чорними». За даними, Асоціації фахівців з нерухомості (ріелторів) України, агентств нерухомості налічується 3-4 тисячі, обрахувати «чорних» маклерів із зрозумілих причин не береться ніхто.

Кількість забудовників, які працюють на первинному ринку житлової нерухомості, набагато менша, ніж операторів ринку вторинного. Найбільш активно працюють такі структури, як холдингова компанія «Київміськбуд», яка, будуючи в багатьох регіонах країни, стала безсумнівним лідером, корпорації «Укрбуд» і «Украгропромбуд», а також низка інших.

Вибитися в лідери Київміськбуду уможливило впровадження цією компанією власної схеми будівництва житла за кошти населення. Після того, як цей підхід показав свою не тільки життєздатність, а й ефективність, у холдингу з'явилося чимало послідовників-забудовників -- Познякижитлобуд, трест «Київміськбуд-1», концерн «УкрАзіяБуд» (колишня будівельна група LKS), львівська компанія «Карпатибуд», харківська «ТММ», дніпропетровська «Творець» і деякі інші, що активно будують у Києві і в регіонах.

Цікавий також ще один послідовник схеми «Київміськбуду» -- Головне управління житлового забезпечення міскдержадміністрації Києва, яке, за обсягами залучених коштів (цього року управління планує ввести приблизно 200 тис. кв. м житла) є другим за потужністю забудовником столиці [64].

Ще не так давно серед наших співгромадян побутувала думка, що квартири в старих будинках кращі, ніж у нових. Проте згодом на первинному ринку житла з'явилися квартири зі значно комфортнішими архітектурно-планувальними рішеннями. Другим чинником зростання інтересу до первинного ринку, очевидно, є підвищення «економічної грамотності» співвітчизників, які почали обраховувати витрати не лише на придбання помешкання та його негайний ремонт, а й на подальшу експлуатацію всього будинкового господарства. А за цими витратами нове житло вочевидь виграє.

Крім цього, низка забудовників: Київміськбуд, Познякижитлобуд та інші вжили заходів для залучення покупців. Ідеться про зниження початкового внеску під час купівлі квартир, продаж житла в кредит і деякі інші, що дало їм змогу зацікавити ширші верстви населення.

Із вторинним ринком зрозуміло -- ціни там визначаються кількістю кімнат у квартирі, місцем розміщення будинку, віддаленістю від центру, інфраструктурою, поверхом тощо. Первинний ринок має жорстку нижню межу цін -- собівартість, нижче за яку забудовник продавати житло не може.

Найвищі ціни вторинного ринку склалися в столиці. Квадратний метр квартир на околицях нині коштує від $1300. У районах, прилеглих до центру, середня ціна «квадрата» становить $2000-3000, а в центральних районах -- $4000 -4500 [64].

У регіонах, як правило, ціни в кілька разів нижчі. У низці обласних центрів можна натрапити на пропонування, які за київськими мірками здаються кумедними. Наприклад, у Кіровограді й Запоріжжі можна придбати однокімнатну квартиру за $25 тис., а в Полтаві і Сумах двокімнатну за $40-45 тис.

Через низькі ціни на вторинному ринку житла забудовники не ризикують розгортати нове будівництво в регіонах, тому що собівартість квадратного метра не можна спустити нижче за $2000. Проте в Києві будувати таки вигідно, що активно використовує ХК «Київміськбуд», пропонуючи квартири, ціни яких іноді на 15-20% нижчі, ніж в аналогічних на вторинному ринку.

Почалося пожвавлення вторинного ринку в регіонах. В Одесі, наприклад, ціни піднялися на 5-10%, Донецьку -- на 20-30%, Чернігові -- на 15-30%, Тернополі -- 20-25% [63].

Ціни зростають і на первинному ринку, але набагато «скромніше», бо тут збільшення собівартості обумовлене насамперед відносно повільними інфляційними процесами. Квартири в будинках, які будує Київміськбуд в окраїнному районі Києва -- Святошині, подорожчали з 1623 до 1699 грн./кв. м, (4,7%), а в будинку на Виноградарі -- з 1357 до 1367 грн./кв. м (0,7%).

Другим суттєвим чинником підвищення цін на первинному ринку фахівці називають брак вільних земельних ділянок, на яких спорудження житла не потребує значних додаткових витрат на інженерні комунікації, інфраструктуру тощо.

Цінові прогнози досить категоричні -- нерухомість дорожчатиме. У Києві пророкують подальше зростання цін -- на 20-25% від нинішнього рівня, а в регіонах припускають максимальне збільшення цін до 10%. Але такі зміни відбудуться не раніше за цьогорічну (2007 р.) осінь - зиму 2008 р. Нині ринок нерухомості більш-менш стабільний [64].

Неважко здогадатися, що інтерес покупців до житлової нерухомості визначається в основному рівнем прибутків. І на первинному і на вторинному ринках житла в першу чергу попит на квартири визначає ціна, і тільки потім діють інші чинники: розміщення, транспортне обслуговування, поверх, краєвид з вікон тощо. Низька купівельна спроможність переважної більшості населення і визначає той факт, що найбільшою популярністю користуються порівняно скромні одно- і двокімнатні квартири, що становлять у Києві, за даними ХК «Київміськбуд», близько 70% продажу. Схожа структура попиту і на ринку вторинному, причому не тільки в Києві, а й у регіонах.

Як підтверджує інформаційний бюлетень «Янус Нерухомість», у Запоріжжі, наприклад, одно- і двокімнатні квартири сягають 72% угод, Кіровограді та Кривому Розі -- 75%, Полтаві -- 62%, Тернополі -- за 60%, Чернігові -- близько 90% [64].

Водночас повсюдно відзначається зростання попиту на квартири підвищеної комфортності, а також на елітне житло (Київ, Дніпропетровськ, Донецьк, Львів, Одеса). В останні кілька років це поняття набрало чіткіших обрисів. Зараз елітними вважають не лише дуже комфортабельні квартири, а такі, що містяться в будинках з відповідною інфраструктурою (охорона, автостоянка, сучасні засоби комунікацій і життєзабезпечення, солярій, медичне обслуговування, магазин, пральня, упорядкована прибудинкова територія, хол, у якому відвідувач може почекати господаря якоїсь із квартир, тощо.

Сьогодні (2007 р.) житловий фонд України всіх форм власності становить близько 10,4 млн. будинків загальною площею понад 1008 млн. кв. м. З них державний житловий фонд -- 356 тис. будинків загальною площею 209,3 млн. кв. м [63]

За ствердженням фахівців ХК «Київміськбуд», краєвид, який відкривається з вікна, вже зробився вагомим чинником, що обумовлює вибір квартири. Неочікуваним успіхом у висотних (25-35 поверхів) будинках, які споруджує холдинг на житлових масивах Троєщина та Лівобережний, почали користуватися квартири, з яких можна споглядати Дніпро. Квартири на 15-му і вище поверхах були розкуплені за рекордно короткий термін. Водночас холдинг був змушений знизити ціни на квартири у прилеглих до центру районах тому, що з деяких вікон було видно або залізницю, або якийсь завод, тобто що-небудь малоестетичне.

Логічним розширенням бізнесу «Київміськбуду» стали операції на вторинному ринку. Компанія бере в населення старі квартири в рахунок першого внеску за нові, які й надаються з певною доплатою:

- З 11 2005 р. вересня нерухомість подорожчала на 15-20% у Києві та на 3-4% у регіонах.

- Зросла активність на ринку комерційної нерухомості, особливо (на 40-50%) щодо будівель сільськогосподарського призначення, що пов'язується з активізацією інвесторів

- У короткостроковій перспективі ціни в Києві можуть зрости на 25%, а в регіонах -- на 10%. Знову ж таки, передбачається це не раніше за осінь 2007 р. - зиму 2008 р.

- У довгостроковій перспективі ціни вторинного ринку впадуть на третину, первинного -- зростатимуть згідно з показником інфляції [63].

1.2 Механізм формування попиту та пропозиції на нерухомість

Попит на нерухомість виражає сформовану на ринку нерухомості потребу в об'єктах нерухомості, що визначається кількістю об'єктів, які споживачі можуть придбати (або ж орендувати) за цінами, що склалися на ринку, та наявністю коштів.

Попит - це економічна категорія, формування якої відбувається за загальними законами із відхиленнями у той чи інший бік, враховуючи особливості ринку. Отже, розглянемо механізм формування попиту в цілому [14].

Попит завжди конкретно виражений, динамічно змінюється під впливом ряду чинників [12].

Розглянемо деякі положення, що уточнюють поняття «попит».

По-перше, попит тісно пов'язаний з дійсними суспільними потребами, бажаннями, але не збігається з їхньої кількісною визначеністю. Порівняйте: ви маєте бажання купити ряд товарів, але коли оцінюєте свої фінансові можливості, то бачите, що ваше бажання значно випереджає ваші можливості, тому що останні залежать від платоспроможного попиту.

По-друге, суб'єкт попиту репрезентує сферу споживання (виробничого чи особистого) і виступає на ринку покупцем. Об'єктами попиту можуть бути будь-які об'єкти ринкових відносин, що мають вартісну оцінку і певну корисність для споживання.

Рис. 1.1. Система чинників, що визначають попит [16]

Іноді чинники, що впливають на попит, зводяться лише до цінових, тобто визнається тільки вплив рівня цін на зміни у попиті. В реальному економічному житті все значно складніше. На попит впливає багато чинників (рис. 1.1), аналіз яких дає можливість визначити потреби людини в певних товарах і послугах.

Закон попиту. Рух попиту об'єктивно регулюється законом попиту. Він відбиває причинно-наслідковий зв'язок між зміною ціни і зміною величини попиту. При цьому цей зв'язок має зворотний характер:

підвищення ціни зумовлює зменшення попиту і навпаки -- зниження ціни веде до його зростання.

У законі попиту виявляється суперечність між ціною і платоспроможністю, а точніше -- між зміною ціни і постійною на цей час величиною платоспроможного попиту населення.

Якщо ціна зросла, то при тому самому платоспроможному попиті населення зменшуються можливості здійснення покупок. Вони скорочуються не в номінальному грошовому, а в натуральному вираженні. Інакше кажучи, замість 5 кв.м об'єкту нерухомості якогось харчового продукту ви зможете придбати уже тільки 3-4 кв.м, або змушені будете купувати більш дешевший об'єкт. Наприклад, замість квартири в будинку сталінської будови (вони вважаються дуже якісними) ви зможете придбати лише більш дешеву квартиру (наприклад, у блочному домі) [19].

Вихід з цієї суперечності полягає у зменшенні попиту на товари, ціна на які зросла.

Протилежна ситуація виникає тоді, коли ціна знизилася. Споживач має можливість придбати ті товари, продаж яких раніше стримувався через недостатню купівельну спроможність. У цьому разі попит зростає на більш дорогі товари.

Форми вияву закону попиту найрізноманітніші. Якщо ціни зросли, реалізація їх може знизитися. Це станеться лише тоді, коли маса товарів залишиться незмінною. При скороченні товарної маси за допомогою ціни встановлюють нову пропорцію (новий баланс) між масою товарів і платоспроможним попитом.

У конкурентній боротьбі виробник мусить реагувати на поведінку споживачів. При затримці реалізації товарів і створенні товарних запасів можуть бути вжиті заходи щодо зниження цін і зменшення товарних запасів.

Формою вияву закону попиту є також ефект заміщення. Він полягає у переміщенні попиту на дешевші товари-замінники.

Однією з форм вияву закону попиту є ефект доходу. Він спостерігається тоді, коли відбулось зниження ціни. Це призводить до того, що у споживача в результаті зниження ціни з'явилась вільна сума грошей, яка може бути спрямована на придбання додаткових життєвих засобів.

Пропозиція показує кількість товарів і послуг, яка е у продажу за певною ціною.

Пропозиція представлена результатами господарської діяльності (виробництва), що набувають товарного вигляду і можуть бути доставлені на ринок в певному обсязі та в певний час.

Як і чинники, що визначають попит, чинники пропозиції також поділяють на об'єктивні та суб'єктивні.

До об'єктивних належать економічні, соціальні, демографічні.

Економічними чинниками є: рівень технології, організаційно-інфраструктурне забезпечення, сфера обігу; державне стимулювання ринкової конкуренції, переміщення капіталів.

Соціальні чинники -- це професійно-кваліфікаційний склад робочої сили, суспільна престижність підприємства, розміри і активність підприємців, їхня економічна самостійність, рівень культури і спеціальної освіти учасників виробництва.

Демографічні чинники охоплюють: масштаби і характер залучення у виробництво і вивільнення робочої сили, розподіл працездатного населення за територією.

До суб'єктивних чинників відносять психолого-традиційні, естетичні, природно-кліматичні.

Психолого-традиційні чинники -- це зміни смаків та уподобань споживачів, місцеві, національні традиції, виховання, релігійні звичаї.

Естетичні чинники включають зміни у моді, розвиток промислового дизайну.

Природно-кліматичні чинники -- це клімат, рельєф та місцезнаходження, флора і фауна [22].

Однак надалі головну увагу при розгляді чинників пропозиції ми приділятимемо ціновому чиннику.

Закон пропозиції. Об'єктивний рух пропозиції регулюється відповідним економічним законом -- законом пропозиції. Пропозиція стосується насамперед економічної діяльності виробників, тобто основних суб'єктів конкурентної боротьби. Отже, процесом-причиною закону пропозиції виступає зміна ціни: вона може знижуватись або зростати. Цей процес тісно пов'язаний з певною масою товарів, послуг, що пропонується споживачам.

Якщо ціна знижується, то при тій самій масі товарів і послуг підприємець одержує менше коштів від реалізації і навпаки. У другому випадку, коли ціна зросла, коштів стає більше. Як бачимо, у причинно-наслідковому зв'язку закону пропозиції на відміну від закону попиту існує прямий зв'язок.

1.3 Аналіз ціноутворення

1.3.1 Механізм ціноутворення на об'єкти нерухомості

Всі товари та послуги мають як ціну, так і вартість. Більшість некомерційних та всі комерційні організації повинні встановлювати свої ціни, будь то відомі “грабіжницькі” ціни «The Times», ціна вхідного квитка на острів, де похоронена принцеса Діана, чи то ціна квитків на Чемпіонат світу з футболу для тих, хто не в змозі купити їх офіційним шляхом. Ми зустрічаємо ціну в різних місцях. Ви вносите квартплатню, платню за навчання, сплачуєте рахунок вашого лікаря. Авіакомпанії і автокомпанії беруть із вас платню за проїзд, комунальні служби -- плату за послуги, банк -- відсотки за гроші тощо. Ціна керуючого - зарплатня, продавця -- комісійні, і, хоча економісти з цим і не погодяться, більшість вважають податок на прибуток платою за можливість заробляти гроші.

У найвужчому розумінні, ціна -- це кількість грошей, що надаються за товар чи послугу. У більш широкому розумінні--це сума тих цінностей, які споживач віддає в обмін на право володіти чи використовувати товар чи послугу.

Основними задачами маркетингового розрахунку цін є врахування відповідних обмежень, тобто факторів, які зменшують чи розширюють можливий інтервал варіацій цін на той чи інший товар. Значення фактора ціни в маркетингу - одна з головних проблем маркетингу взагалі і промислового маркетингу зокрема. Це пояснюється рядом обставин: ціна--найбільш важливий показник для компанії, оскільки її головна функція полягає в забезпеченні доходу від продажу товарів; всі фірми, крім тих, що продають стандартні вироби на ринку чистої конкуренції, змушені приймати рішення по цінах; визначення ціни часто залежить від труднощів, що виникли у фірмі в попередній період і не відображають змін, які відбулися за цей час; в ряді галузей (де панують монополії або мають місце такі тенденції) ціноутворення відіграє вирішальну роль в комплексній програмі маркетингу і, крім того, є об'єктом пильної уваги, а нерідко і прямого впливу законодавства і державних служб. Взагалі фактори поділяють на зовнішні та внутрішні [12].

Основними ціноутворюючими факторами є величина і динаміка попиту та пропозиції продукції. Ринок та попит встановлюють верхню межу рівня цін, а витрати -- нижній. Кінцеві споживачі та покупці промислових товарів врівноважують ціну на товари та види послуг із врахуванням отриманої вигоди від можливості мати чи користуватися товаром чи послугою. Проте ступінь свободи формування продавцем ціни змінюється в залежності від типу ринку. Економісти виділили чотири типи ринків, кожний із яких вказує на свої вимоги в ціноутворенні. Явище у світі рідкісне, однак цілком реальне, коли монополістом виступає державна організація або компанія з товаром-новинкою, аналога якому поки що немає. Йдеться про чисту монополію. У цій ситуації організація поводить себе по-різному. Може відпускати продукцію за ціною, нижчою за собівартість. Покриває збитки за рахунок дотацій з бюджету, що має місце при продажу деяких контролюючих державою промислових товарів. Допускається варіант, коли держава чи сама фірма встановлює певну мінімальну або так звану справедливу норму прибутку. Це дає змогу забезпечувати нормальну роботу виробничих структур. Зустрічається варіант, коли фірма-монополіст встановлює високу ціну (аби лише сприйняв її ринок), одержуючи прибуток. Трапляється це рідко, адже через податки держава обмежує встановлення високої ціни, та й конкуренти завжди напоготові--тут же почнуть пропонувати ідентичні товари за нижчою ціною. Отже, чиста монополія має місце на ринку одного продавця. Різновидом монополій є урядова монополія, торгівельнорегулююча монополія та торгівельно-нерегулююча монополія.

При монополістичній конкуренції ринок містить велику кількість покупців та продавців, при чому останні змінюють окремі характеристики товарів і, відповідно, їх ціну. Продавці можуть розмножити характеристики і якість самого товару, його стилю чи супроводжуючого обслуговування, що призводить до виникнення деякого діапазону цін. Покупці готові платити різні суми, беручи до уваги відмінні якості товару. Продавці намагаються індивідуалізувати пропозицію для різних споживчих сегментів, і за вийнятком ціни, широко використовують для цього торгові марки, рекламу та персональний продаж. Наприклад, компанії Danone's Lea і Perrins та деякі інші марки скляної тари змагаються з багатьма національними та іноземними марками, що відрізняються по ціновим та неціновим факторам. Оскільки на ринку діє багато конкурентів, кожна окрема компанія попадає під менший вплив маркетингових стратегій інших конкурентів, ніж на олігополістичних ринках.

При олігополістичній конкуренції ринок складається із декількох продавців, кожен з яких надто відчуває вплив цінової політики та маркетингової стратегії іншого. Продукція може бути однорідною (сталь, алюміній) чи неоднорідною (автомобілі, комп'ютери). На ринку функціонує незначна кількість продавців, оскільки новим продавцям проникнути на такий ринок нелегко. Кожний продавець постійно слідкує за змінами стратегій та діями конкурентів. Олігополіст ніколи не впевнений в тому, що, знижуючи ціну він отримає постійні переваги. І навпаки, якщо олігополіст збільшує свої ціни, його конкуренти можуть не наслідувати його прикладу, і йому прийдеться вибирати: повертатися до попередніх цін чи втратити своїх покупців на користь конкурентів.

При чистій конкуренції ринок складається із великої кількості продавців та покупців однорідних товарів. Жоден покупець чи продавець не має великого впливу на існуючу ринкову ціну. Продавець не в змозі встановити ціну вище існуючої, тому що покупці можуть знайти будь-яку необхідну кількість такого товару по більш низькій ціні. Якщо ціна та прибуток збільшуються, на ринку можуть легко з'явитися нові продавці. На ринку чистої конкуренції роль маркетингових дослідів, розвитку виробництва, ціноутворення, реклами та стимулювання збуту є мінімальною або взагалі прямує до нуля. Таким чином, продавці на цьому ринку не гають багато часу на створення маркетингової стратегії.

Маркетингова цінова політика--це комплекс заходів, до якого належить визначення ціани, знижок, умов оплати за товари чи послуги з метою задоволення потреб споживачів і забезпечення прибутку фірми. Політика цін традиційно є одним із елементів маркетингу з кількох причин. По-перше, ціна--один із основних інструментів у конкурентній боротьбі. По-друге, за низького рівня доходів населення відповідна ціна дає змогу виробникам продати, а покупцям придбати товари чи послуги. По-третє, ціна--це чітко і просто вимірювана змінна, яка традиційно використовується в економічних розрахунках фірми. Це видно з формули П= (УК) - З, де П- прибуток фірми; У- ціна; К- кількість виробленої і реалізованої продукції; З- витрати на виробництво та реалізацію продукції. По-четверте, в ринковій економіці ціна є надійним зрівнювачем попиту та пропонування товарів чи послуг.

Ціноутворення--це процес встановлення цін на товари та послуги, що пропонуються на ринку. Цінова політика підприємства в умовах ринкової економіки надто тісно пов'язана з його цілями у сфері комерційної діяльності. Підприємства промислової галузі можуть мати різні цілі і відповідно впроваджувати різну цінову політику. Чим краще компанія орієнтується в своїх цілях, тим простіше їй встановити ціну на товар.

Найбільш частіше зустрічаються наступні цілі ціноутворення:

Виживання--у випадку, коли фірма працює з перевантаженням, в умовах інтенсивної конкуренції, різкого спаду платоспроможного попиту. Ціни знижуються: в даному випадку не до великого прибутку, бути б живим, перекрити б витрати. Це задача лише на недалеке майбутнє, вона не може бути довготерміновою. Але в кризовій ситуації дана стратегія дозволяє залишитися на ринку, зберегти кадровий, виробничий та збутовий потенціал.

Максимізація поточного прибутку--політика швидкого одержання найбільш можливого прибутку, готівки, найбільш швидкого обороту капіталу. При цьому фірма, перебільшуючи ціну продажу, концентрує увагу на поточній ситуації, як правило, не на користь довготерміновим перспективам, не звертаючи уваги на конкурентів і навіть на юридичних осіб. Така політика на практиці в більшості випадків виявляється недоречною. Оскільки, це саме той випадок виявлення короткозорості, коли компанія задовольняється поточними фінансовими показниками, не думаючи про довготермінові досягнення і про майбутнє.

Максимізація поточних доходів-- основана на максимізації доходу від продаж в умовах, коли встановити з точністю витрати (включаючи непрямі) виявляється неможливо. Більшість керівників фірм впевнені, що така стратегія дозволяє забезпечити довготермінову максимізацію прибутку і збільшення ринкової частки.

Максимізація росту продаж--стратегія, що допускає найнижчі із можливих ціни в розрахунку на те, що завоювання найбільшої ринкової частки призведе в кінцевому результаті до отримання великого прибутку. Ця так звана проникаюча ринкова ціна допустима, якщо: ринок надто відчутний до цінових змін, так що їх зниження забезпечує ріст ринкової частки; витрати на виробництво та розподіл (збут) продукції можуть суттєво знизитися із вдосконаленням навиків у праці з даним товаром; низькі ціни здатні позбавити від сучасних та можливих конкурентів.

Різновидом цієї цілі є досягнення визначеної частки ринку. Наприклад, компанія намагається збільшити свою ринкову частку з 10% до 15% в рік. У зв'язку з цим вона намагатиметься встановити таку ціну та проводити таку маркетингову програму, щоб досягнути поставленої мети.

“Знімання вершків”, максимальне ковзання по сегментам ринку--стратегія, основана на швидкому оновленні продукції, на зміні сегментів ринків. На новий продукт встановлюється максимально можлива ціна; після цього, як продажі знизяться, встановлюється нова ціна--для наступного ( по рівню доходів) сегменту ринка і т.д. Така стратегія застосовується, якщо: значна кількість покупців створює терміновий попит на товар; витрати на виробництво товару малими партіями не настільки високі, щоб знищити всі його переваги, досягнуті в результаті високої ринкової мобільності; висока ціна не приверне увагу інших конкурентів; висока ціна підтримує думку про те, що даний продукт--найвищої якості.

Ціна може встановлюватися з ціллю збереження заохочення покупців до появи нового товару, підтримки торгових посередників чи навіть для захисту від втручання держави. Для популяризації товару чи привернення більшої кількості споживачів в магазини роздрібної торгівлі ціни можуть бути тимчасово зниженими. Ціни на одні види товарів можуть встановлюватися таким чином, щоб сприяти збуту інших товарів асортиментної групи. Отже, ціни можуть відігравати вирішальну роль в досягненні поставлених цілей на всіх рівнях товарної політики компанії. Проте вказані цілі цінової політики співвідносяться між собою, далеко не завжди співпадаючи. На різних етапах фірма приділяє пріоритетну увагу різним цілям.

У галузях, які виробляють промислові товари, більше значення приділяється одержанню прибутку на інвестований капітал. При виробництві унікальних товарів і товарів на замовлення найважливішою метою може бути збереження кадрового потенціалу і завантаження унікального устаткування. При цьому ціни не будуть постійними, встановленими раз і назавжди. При зміні обставин (витрат, умов ринку) керівництво може переглянути пріоритетність цілей, що призведе до коригування цінової політики. У будь-якому випадку цінову політику слід розглядати як засіб для здійснення програми маркетингу, яка в свою чергу підпорядкована цілям глобальної політики фірми. Цілі, поставлені вищим керівництвом, визначають також можливу політику у сфері цін для кожного конкретного товару.

Проте, нажаль, до цих пір фірми допускають багато помилок в цінових стратегіях. Основні із них--надлишкова орієнтація цін на собівартість; запізнювання (чи тимчасове попередження) в орієнтації цін на ринкові зміни; недостатнє урахування реальної ситуації на ринку; відсутність варіацій ціни в залежності від різних складових частин, характеристик товару і сегментів ринку.

Серед головних проблем ціноутворення в промисловому маркетингу виділяються наступні: вибір способу ціноутворення, адаптація ціни до змін обставин та можливостей; сприймання зміни цін споживачами та еластичність попиту; цінова політика в умовах конкурентної боротьби.

1.3.2 Аналіз ціноутворення на ринку нерухомості м. Херсона

Варто звернути увагу на основні показники формування ціни на нерухомість, зокрема в Херсоні. По-перше, значення має район. Найвищі ціни завжди в центрі - там центр усього: комунікацій, інфраструктури, звідти найлегше дістатись будь-якого іншого району. Високі ціни також у тих районах, де зосереджені потужні підприємства або вищі навчальні заклади. Останні спричиняють ріст цін на орендоване житло в районі. По-друге, має значення тип квартири. За однокімнатну «сталінку» заплатять на порядок більше, аніж за аналогічну «хрущовку» навіть у тому самому районі. По-третє, враховується стан будинку і комунікацій. Четвертий фактор - близькість магазинів, ринку (останній спричиняє також ріст цін на орендоване житло), навчальних закладів, парків тощо. Якщо поряд - вокзал, це «мінус» для продажу квартири (дуже шумно, велика імовірність грабунків тощо). Хоча цей «мінус» можна легко перетворити на «плюс», мотивувавши близькістю важливої транспортної гілки. Далі в хід ідуть такі фактори як поверх (перший та останній оцінюються нижче), наявність стаціонарного телефону, стан санітарного вузла (особливо його форма - роз'єднаний чи спільний), стан під'їзду, сусіди тощо. Звісно, якщо, наприклад, на першому поверсі знаходиться майстерня, де вдень завжди голосно і тремтять стіни, ціна знижується. А ось за наявність магазину (особливо продуктового чи супермаркету) ціну можна істотно підвищити.

«У 2007 році квартири в Херсоні, як на вторинному ринку, так і не ринку нового житла, подорожчають приблизно на 40%», - вважає голова будівельної фірми «Херсонбуд» Олександр Санді [63].

Він вважає, що на ріст цін на нерухомість вплине як низький темп будівництва нового житла в місті, так і ряд економічних факторів, передає From-UA.

Зокрема, ріст цін на будівельні матеріали, підвищення заробітних плат, а також введення з 2007 року нового оподатковування на угоди з нерухомістю.

Зараз ціна 1 кв. м житла на первинному ринку в Херсоні коливається від $600 до $1000.

Протягом першого кварталу нинішнього року ріст цін спостерігався у всіх сегментах ринку нерухомості Херсона, у деяких сегментах - істотний.

За даними, наданим Комітетом з аналізу ринку нерухомості Асоціації фахівців з нерухомості України Херсонським Центром Нерухомості (м. Херсон), на первинному ринку житлової нерухомості ріст цін у середньому по місту спостерігався на рівні 25% (у середньому - з $900 за кв. м у січні до $1125 за кв. м у березні, у центрі міста: з $1000 до $1250, у нецентральних районах: з $800 до $1000 за кв. м) [64].

На вторинному ринку житла подорожчали всі типи квартир. Зокрема, ціна на однокімнатні квартири в середньому по місту при продажі зросла на 20,8% (з $25,25 тис. за квартиру в січні до $30,5 тис. за квартиру наприкінці березня), у центрі й у районах БПК цей показник був таким самим (20,8%), a у грошовому вираженні з $26,5 тис. у січні до 32 тис. за квартиру наприкінці березня - у центрі; з $24 тис. до $29 тис. в - у районі БПК.

Більше плавним був ріст на двокімнатне житло. Так, у середньому по місту квартири при продажі подорожчали на 15,35% (з $36,5 тис. до $42 тис. за квартиру). У центрі цей показник був трохи нижче - на 12,5% (з $40 тис. до $45 тис. за квартиру), у районі БПК - на 18,2% (з $33 тис. до $39 тис. за квартиру).

Найбільш значним у сегменті житлової нерухомості був ріст цін на трикімнатні квартири. У середньому по місту він відбувся при продажі на 29% ($37,5 тис. у січні до $48,5 тис. наприкінці березня), у центрі міста - на 31,3% (з $40 тис. до $45 тис. за квартиру), у нецентральних районах - на 27% (з $35 тис. до $44,5 тис. за квартиру).

Вартість офісних приміщень при продажі протягом першого кварталу теж зросла - у середньому по місту на 15,5% (з $1375 за кв. м у січні до $1600 за кв. м. наприкінці березня). У центрі Херсона цей показник був вище - ріст склав 23% (з $1500 до $1800), у районі БПК - 8% росту (з $1250 до $1350).

Досить істотно протягом першого кварталу подорожчали торговельні площі. У середньому по місту ріст цін при продажі був на рівні 40,4% (з $1850 за кв. м. у січні до $2600 за кв. м. наприкінці березня), у центрі міста - ще вище - на 42,5% (з $2000 до $2850), у районі БПК - на 38,2% (з $1700 до $2350 за кв. м.).

Більше плавним був ріст цін у сегменті складської нерухомості. У середньому по місту він відбувся на 14,6% (з $350 до $400 за кв. м.), у центрі - на 12,5% (з $400 до $450), у районі БПК - на 16,6% (з $300 до $350).

Щодо оренди житлової нерухомості, то з урахуванням росту вартості при продажі цінова ситуація в цьому сегменті змінювалася не настільки стрімко. Зокрема, вартість оренди однокімнатних квартир подорожчала в середньому по місту на 9,4% (з $155 за квартиру в січні до $175 за квартиру наприкінці березня), у центрі - на 11,1% (з $180 до $200 за квартиру на місяць), у районі БПК - на 7,7% (з $130 до $140).

Вартість оренди двокімнатних квартир подорожчала в середньому на 6.15% (з $255 до $270), у центрі - на 3,6% (з $280 до $290), у районі БПК - на 8,7% (з $230 до $250) [63].

Трикімнатні квартири при оренді в середньому по місту й у нецентральних районах подорожчали на 3,3% (з $350 до $355 за квартиру на місяць), у центрі зміни вартості оренди на цей тип житла не спостерігалися - орендарі запрошували по $400 за квартиру на місяць.

Оренда офісних приміщень подорожчала в середньому по місту на 17,5% (з $14 за кв. м у січні до $16,5 за кв. м наприкінці березня), у центральній частині - на 20% (з $15 до $18), у районі БПК - на рівні 15,4% (з $13 до $15).

Істотним, як і при продажі, був ріст вартості оренди торговельних площ: у середньому по місту на 38% (з $25 за кв. м у січні до $34,5 за кв. м наприкінці березня), у центрі - на 30% (з $30 до $39), у районі БПК - на 50% (з $20 до $30).

Оренда складських приміщень у середньому по місту подорожчала на 20,8% (з $2,5 за кв. м у січні до $3 за кв. м наприкінці березня), у центрі - на 16,6% (з $3 до $3,5), у районі БПК - на 25% (з $2 до $2,5 за кв. м)

Росту вартості земельних ділянок у Херсоні протягом першого кварталу, в основному, не спостерігалося - ціна зберігається на рівні $15 тис. за 1 сотку. Тільки в мікрорайоні Киндійка відбувся ріст на 27,3% (з $5,5 тис. за 1 сот. у січні до $7 тис. за 1 сот. наприкінці березня). В інших мікрорайонах вартість протягом усього кварталу зберігалася без змін на рівні $19 тис. за 1 сотку [38].

1.4 Аналіз ринку оренди, в тому числі м. Херсона

Напередодні сезону в курортних містах уже почали підвищуватись орендні ставки. А в Києві вартість оренди однокімнатних квартир за березень зросла приблизно на 2% - так кажуть маклери. Я як насправді, розглянемо у цьому пункті.

Оренда в Києві. Цінова політика орендаторів із початку року мало змінилась. Все також, як і в січні, сьогодні дуже важко знайти житло за $350 на місяць. Хіба що «вистрілить» потерта квартирка де-небудь на далекій околиці міста. Більше шансів зняти житло у тих, кому не шкода розставатись як мінімум із $400 плюс комунальні послуги. В цілому орендні ставки у столиці за березень збільшились приблизно на 2%.

Вельми цікаво розглянути наступні пропозиції. Однокімнатна квартира на вул.. Жилянській (одна із центральних київських вулиць) пропонувалась в оренду за $420 на місяць, а на вул. Басейній (іще ближче до центру) - за $500. Втім, зателефонувавши по об'явах, «зняти» квартиру на Басейній або Жилянській кореспонденту журналу «Деньги.ua», не вдалось. Співробітники агентств нерухомості відмовились навіть розмовляти про ці об'єкти. Та й приблизну ціну житла майже в центрі міста називали досить приблизно: «від $500 на місяць». Така ситуація дуже ускладнює роботу на ринку оренди не тільки Києва, а й інших міст України [39].

За завіреннями юристів, для того, щоб здавати квартиру в оренду, хазяїнові слід оформитись в якості підприємця-фізичної особи і вправно сплачувати податки. Але кому хочеться ділитись грішми з державою? Тому левова частка арендувачів здають квартири «в обхід».

Оренда в регіонах. Дешевше за все орендувати квартиру в Харкові. На околиці міста, за словами брокерів, «скромне, але затишне житло», в якому, скоріш за все, немає холодильнику, а шпалери заклеювали іще будівельники, буде коштувати приблизно $100. Е пропозиції і по 450 грн. - без меблів або на першому поверсі. В центрі Харкова квартири з ремонтом і необхідним набором меблів (не зовсім старих) коштують близько $200, а ось житло з євроремонтом та зі всією побутовою технікою обійдеться мінімум у $350-$600 на місяць. За твердженнями харківських ріелторів, сьогодні вартість оренди житла в місті на 25% вища, ніж на початку року. Але знову ж таки, це дані «чистого» ринку - того, що піддається аналізу, а не тіньового, де, скоріш за все ціни нижчі.

Недорого, за київськими мірками, орендувати квартиру й у Львові. На околицях міста зняти «одиничку» можна за $160-200 на місяць плюс комунальні послуги, але складно - через дефіцит. У центрі звичайна квартира зі старими «совковими» меблями й «гнилою» сантехнікою обійдеться в $250 на місяць. А от за житло з євроремонтом у Львові просять $700.

У Дніпропетровську найдешевші квартири - на Лівому березі Дніпра. Там іноді «спливають» пропозиції по $170-200 на місяць. Правобережний Дніпро більш дорогий - від $250 на місяць. Хоча на околиці квартиру з гарним ремонтом можна зняти й за $380. У центрі Дніпропетровська оренда квартири обійдеться від $500 [39].

У Донецьку в центрі міста оренда квартири із пристойним ремонтом і «начинкою» коштує від $700 на місяць. Є й дорожче, причому в півтора рази. На околиці важко, але реально знайти житло з оплатою від $150 на місяць.

Майже київськими орендними ставками «радує» Одеса. Тим більше, що їх уже почали піднімати в передчутті курортного сезону. Нормальне житло в будинках, побудованих ще за Союзу, зараз можна зняти мінімум за $300. А от дуже старий житловий фонд (будинки в три поверхи з ракушняка) пропонують за $100-150 на місяць. Найдорожчий район Одеси -- Аркадія, тут нерідко зустрічаються оголошення про квартири (з євроремонтом і всіма технічними нововведеннями) за $2000 на місяць.

Ті, кому орендувати квартиру надовго не потрібно, а жити в готелі немає бажання, у будь-якому місті України можуть зняти квартиру на кілька діб. Причому як на околиці, так і в центрі міста. У Києві, наприклад, на Нивках, за добу доведеться заплатити близько $20, поруч із центром -- від $35.

В Одесі в некурортний сезон добова оренда звичайної квартири коштує $20-50. А VIP-апартаменти на Дерибасівській - $100 на добу. У Львові в серці міста зняти квартиру на добу можна за $30-40. А от у Харкові квартира з євроремонтом буде коштувати $15-20 на добу.

У Криму у порівнянні з початком року добові орендні ставки вже підвищилися на 20%. На літо ріелтори обіцяють подорожчання ще на 5%. Зараз у Ялті квартира не поруч із морем коштує від $40-60 на добу. А поблизу моря за апартаменти просять $100-300 на добу.

Таблиця 1.1

Приблизні ціни на оренду квартир, $ на добу [40]

Місто	Центр	Околиця
Дніпропетровськ	40 - 60	20 - 30
Донецьк	40 - 80	15 - 30
Київ	45 - 100	20 - 35
Львів	30 - 40	20 - 25
Одеса	50 - 100	20 - 50
Севастополь	40 - 60	20 - 40
Харків	20 - 50	15 - 20
Ялта	60 - 300	40 - 60
Херсон	20 - 50	15 - 30

Зняти житло можна й на коротший строк: «дах над головою» надається на кілька годин. Наприклад, у Києві, у районі автовокзалу, квартира, орендувати яку щодобово можна за 100 грн., на годину буде коштувати 15 грн. Хазяї здають житло як мінімум на дві години. У містах-міліонниках погодинна оренда порівняна за цінами зі столицею, а в деяких випадках навіть дорожче. Наприклад, у Донецьку житло на годину обійдеться в 30 грн., в Одесі - 35-40 грн.

«Зніму квартиру в хазяїв» - такі оголошення періодично потрапляють на очі. Квартиронаймачів можна зрозуміти, адже орендувати житло в обхід агентства нерухомості дешевше: при зніманні квартири доведеться викласти половину вартості місячної оренди брокерові і внести хазяям житла передоплату мінімум на два місяці. Таким чином, при спробі орендувати квартиру за $400, відразу доведеться розстатися з$1000.

Однак зняти житло прямо в хазяїв, по-перше, непросто: доведеться витратити багато часу й нервів, а по-друге, досить небезпечно. Завжди є ризик «нарватися» на шахраїв, які візьмуть задаток і через день заявлять, що передумали здавати житло.

В Херсоні, якщо діяти через агентства нерухомості, оренда житла коштує приблизно: від 120$ - 150$ за однокімнатну квартиру не зовсім на околиці (район Бавовняного комбінату) без євроремонту, але цілком затишну і придатну для повноцінного життя; від 170$ у центрі за тих самих умов. Але за 170$ квартиру в центрі іще пошукати. Як правило, ціна ближча до 200$ [40].

1.5 Державне регулювання ринку нерухомості в Україні

Державне регулювання ринку нерухомості в Україні відбувається за допомогою законодавчих актів. Розглянемо деякі з них.

Перший - Закон України «Про діяльність з нерухомістю» [1,2].

Цей Закон визначає умови та правові засади здійснення діяльності з нерухомістю.

Діяльність з нерухомістю регулюється цим Законом та іншими актами законодавства.

Якщо міжнародним договором України, згода на обов'язковість якого надана Верховною Радою України, встановлено інші правила, ніж ті, що містить цей Закон, застосовуються правила міжнародного договору.

Для цілей цього Закону нерухомим майном визнаються земельні ділянки, житлові й нежитлові будинки, споруди, приміщення (квартири) або їх частини, а також інші об'єкти, вільне переміщення яких неможливе.

Відчуження нерухомого майна без рієлторської експертизи забороняється.

Діяльність з нерухомістю - це підприємницька діяльність, пов'язана із здійсненням операцій з нерухомим майном.

До операцій з нерухомим майном належать:

- торгівля нерухомим майном, у тому числі продаж нерухомого майна з прилюдних торгів;

- посередницька діяльність, пов'язана з нерухомим майном;

- інформаційно-консультаційна діяльність, пов'язана з нерухомим майном;

- управління нерухомим майном (девелоперська діяльність).

Торгівля нерухомим майном - це діяльність, пов'язана з купівлею-продажем нерухомого майна.

Продаж нерухомого майна з прилюдних торгів - це діяльність, пов'язана з організацією і проведенням прилюдних торгів з реалізації нерухомого майна. Порядок проведення прилюдних торгів визначається законом.

Посередницька діяльність, пов'язана з нерухомим майном, - це діяльність з надання послуг щодо здійснення цивільно-правових угод з нерухомим майном (купівля-продаж, оренда, міна, забезпечення розселення комунальних квартир тощо) і правами на нього.

Інформаційно-консультаційна діяльність, пов'язана з нерухомим майном, - це одержання, зберігання, використання та поширення інформації щодо нерухомого майна і надання фізичним та юридичним особам консультацій з зазначених питань.