Оценка собственности

2

МИНИСТЕРСТВО ОБРАЗОВАНИЯ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

СЕВЕРОКАВКАЗСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ ТЕХНИЧЕСКИЙ УНИВЕРСИТЕТ

МЕТОДИЧЕСКИЕ УКАЗАНИЯ

по выполнению курсового проекта

по дисциплине

«Оценка собственности»

для студентов специальности

«Экспертиза и управление недвижимостью»

Пятигорск, 2004

Цели и задачи курсового проекта

Курсовое проектирование представляет важный промежуточный этап подготовки высококвалифицированного специалиста, в процессе которого студент должен проявить способность решать сложные экономические задачи, умение обосновать и защитить свои разработки.

При выполнении курсового проектирования студент обязан:

- изучить законодательные акты, рекомендации научно-исследовательских организаций, отечественные и зарубежные литературные источники по теме курсового проекта;

- использовать современные приемы и методы технико-экономических расчетов, связанных с оценкой недвижимости;

- систематически и целеустремленно выполнять курсовой проект, соблюдать график контрольных проверок;

- формулировать и излагать свои мысли, цели и результаты четко, логично, хорошим литературным языком.

Структура и содержание курсового проекта

Курсовой проект по дисциплине «Оценка собственности» выполняется по одной из приведенных ниже тем. Вариант курсового проекта выбирается согласно списочному номеру журнала группы.

1. Оценка рыночной стоимости объекта недвижимости на примере коттеджа с земельным участком.

2. Оценка рыночной стоимости объекта недвижимости на примере многоквартирного жилого дома с земельным участком.

3. Оценка рыночной стоимости объекта недвижимости на примере офисного здания с земельным участком.

4. Оценка рыночной стоимости объекта недвижимости на примере здания магазина с земельным участком.

5. Оценка рыночной стоимости объекта недвижимости на примере здания склада с земельным участком.

6. Оценка рыночной стоимости объекта недвижимости на примере здания гостиницы или спального корпуса санатория с земельным участком.

7. Оценка рыночной стоимости объекта недвижимости на примере лечебного корпуса санатория с земельным участком.

8. Оценка рыночной стоимости объекта недвижимости на примере клуба-столовой санатория, либо здания кафе (ресторана) с земельным участком.

Курсовой проект должен быть скомпонован в следующей последовательности:

Титульный лист; индивидуальное задание на курсовой проект; введение; изложение темы согласно предложенному содержанию; заключение; список использованной литературы и информационных источников; приложения; содержание.

Содержание должно иметь следующую структуру:

Индивидуальное задание.

Введение

1. Основные понятия и определения. Процедура и этапы исследования

2. Обзор рынка недвижимости в Ставропольском крае

3. Анализ среды местоположения объекта исследования

3.1 Краткая характеристика региона

3.2 Описание и анализ местоположения объекта

4. Характеристика оцениваемого имущественного комплекса

5. Анализ наилучшего наиболее эффективного использования объекта оценки

6. Оценка рыночной стоимости на основе затратного подхода

6.1 Определение восстановительной стоимости

6.2 Расчет накопленного износа

6.3 Определение прибыли предпринимателя

6.4 Расчет стоимости земельного участка

6.5 Результаты расчета стоимости затратным подходом

7. Оценка рыночной стоимости сравнительным подходом

8. Оценка рыночной стоимости доходным подходом (структура 8 раздела зависит от выбранного метода: 1. прямая капитализация; 2. дисконтированный денежный поток)

Структура для 1-го метода:

8.1 Определение потенциального валового дохода и действительного валового дохода

8.2 Определение эксплуатационных и операционных издержек

8.3 Определение чистого операционного дохода

8.4 Определение коэффициента капитализации

8.5 Расчет рыночной стоимости на основе доходного подхода

Структура для 2-го метода:

8.1 Расчет типичного периода владения недвижимостью

8.2 Прогнозирование денежных потоков до конца периода владения

8.3 Расчет ставки дисконтирования

8.4 Расчет текущей стоимости доходным подходом

9. Согласование результатов и заключительное решение о рыночной стоимости объекта оценки

Заключение

Список использованной литературы

Приложения: Приводится перечень всех документов и исходных данных, использованных при выполнении данного курсового проекта (чертежи, сметы, пояснительные записки, статьи о рынке, выписки из рыночных изданий, прайс-листы и т.п.).

ПРИМЕЧАНИЕ: В данном курсовом проекте в доходном подходе используется метод дисконтирования денежного потока.

Краткие рекомендации по оформлению каждого раздела практической части

Работа готовится в одном экземпляре. Текст может быть исполнен в рукописном варианте, на пишущей машинке или с использованием ЭВМ. Наиболее предпочтительно выполнение работы на ЭВМ, поскольку это облегчает редактирование текста, дает Вам возможность использовать материал при написании других работ, в том числе дипломной.

Общий объем курсового проекта 25-35 страниц текста, напечатанного через полтора интервала. В данный объем не включаются приложения и список литературы.

Проект выполняется на белой бумаге формата А4. Текст работы оформляется на одной стороне листа. Каждая страница проекта должна иметь поля: левое - 25 мм, верхнее - 25 мм, правое - 15 мм, нижнее - 25 мм.

По окончании проект подписывается автором с указанием инициалов и фамилии, а также даты завершения работы.

Все страницы нумеруются арабскими цифрами по порядку от титульного листа до последнего листа без пропуска и повторений. Первой страницей считается титульный лист, на котором номер не ставится, на следующем листе (задание на выполнение курсового проекта) указывается цифра «2». Порядковый номер страницы ставится на середине верхнего поля. Последним листом работы нумеруется лист содержания.

В содержании указывается перечень всех вопросов (разделов и подразделов) курсового проекта, а также номера страниц, с которых начинается каждый из них. Вопросы в курсовом проекте должны иметь формулировку и порядковые номера в соответствии с вышеприведенным содержанием.

Наименование вопросов записывают в виде заголовков строчными буквами (кроме первой прописной) симметрично относительно текста без подчеркивания. Точку в конце наименования не ставят. Если наименование состоит из двух предложений, их разделяют точкой. Каждый вопрос следует начинать с новой страницы.

Список литературы является составной частью работы и отражает степень изученности рассматриваемой проблемы. В список литературы включаются, как правило, не только те источники, на которые имеются библиографические ссылки, но и те, которые Вы изучили при исследовании темы работы.

Литература группируется в списке в следующем порядке:

Официальные материалы.

- конституция, кодексы, законы, указы, постановления;

- источники статистических данных;

- ведомственные положения, инструкции, письма.

Отечественная литература.

В алфавитном порядке фамилий авторов и заглавий книг и статей.

Иностранная литература.

В порядке латинского алфавита.

Оформление каждого библиографического источника в списке литературы должно соответствовать требованиям государственных стандартов:

ГОСТ 7.1-84. Библиографическое описание документа. Общие требования и правила составления.

ГОСТ 7.80-2000. Библиографическая запись. Заголовок. Общие требования и правила составления.

Консультации по правилам оформления списка литературы и применения указанных стандартов следует получать в библиотеке университета.

Краткие рекомендации по выполнению каждого раздела

Индивидуальное задание на выполнение курсового проекта составляется по прилагаемой форме, на основе собранной студентом проектно-сметной документации определяется тема проекта и согласовывается с преподавателем.

Разработка каждой составной части проекта имеет свои особенности.

Введение в курсовой проект должно быть по объему 2-3 страницы. Во введении следует раскрыть актуальность темы, определить цель и основные задачи работы, сформулировать научную новизну и практическую значимость работы, определить объект и предмет, структуру, хронологические рамки, информационную базу исследования, указать направления реализации полученных в работе выводов и предложений.

Теперь более подробно по каждому элементу введения.

Недовольство существующим положением дел выступает основным стимулом творчества. Содержание этого стимула раскрывается при освещении актуальности темы. Правильно сформулировать актуальность выбранной темы означает - показать умение отделять главное от второстепенного, выяснять то, что уже известно и что пока ещё не известно о предмете исследования.

В работах студенты часто делают ошибку, когда формулируют актуальность темы путем указания необходимости решения какого-либо вопроса. Признаком проблемы является то, что для нахождения её решения необходимо выйти за рамки старого, уже достигнутого знания. Следовательно, для курсового проекта (как формы научной работы) вопрос проблемой не является.

От доказательства актуальности выбранной темы целесообразно перейти к формулированию цели работы. Цель - есть мысленный, идеальный образ, предвосхищающий результаты деятельности, конечный итог работы.

Цель работы должна заключаться в решении проблемы путем её анализа и нахождения новых закономерностей между экономическими и другими исследуемыми явлениями.

Исходя из развития цели работы, определяются задачи в форме перечисления: (проанализировать…, разработать…, обобщить…, показать…, найти…, изучить…, дать рекомендации… и т.д.). Формулировки задач необходимо делать тщательно, поскольку описание их решения должно составить содержание вопросов работы.

Практическая значимость должна заключаться в выработке конкретных мероприятий, которые следует провести экономическим субъектам для повышения эффективности своей деятельности.

Объект изучения - это явление, на который направлена исследовательская деятельность субъекта. Предмет изучения - это планируемые к исследованию конкретные свойства объекта. Указание в работе объекта изучения является обязательным.

Важным элементом введения являются направления реализации полученных выводов и предложений. Например, полученные автором результаты могут быть использованы при подготовке различных методических материалов, либо в практике деятельности экономических субъектов.

В первом разделе приводятся основные понятия и определения недвижимости и других объектов собственности (принципы оценки, подходы и методы), стоимости, её виды и сферы применения, основные этапы процесса оценки недвижимости.

Во втором разделе приводится обзор рынка недвижимости Ставропольского края, дается анализ общего состояния рынка недвижимости (общее количество в регионе фирм, работающих в сфере недвижимости: строители, проектировщики, риэлтеры и др., общее количество сделок с недвижимостью за определенный период, среднее время сделок и т.п.). Данный анализ должен ответить на следующие вопросы:

· Какую стратегию на рынке реализуют основные участники;

· На каких сегментах главным образом работают основные участники;

· На каком сегменте, вероятно, будет позиционирован объект оценки;

· Каковы характеристики данного сегмента (средний период экспозиции объектов на открытом рынке до момента продажи, уровень цен, типичный покупатель, количество сделок, ставки арендной платы, условия арендных договоров и т.п.).

Анализ характеристик отдельных сегментов рынка недвижимости: жилой, офисной, торговой, гостиничной и т.п. с приведением цифровых показателей стоимости недвижимости при различных сделках (купли-продажи, аренды).

В третьем разделе дается анализ местоположения объекта (регион и описание местоположения площадки). Приводятся сведения о природно-климатических условиях (климат, осадки, преобладающее направление ветров, зоны затопляемости, наличие и уровень подземных вод, природные ресурсы), состоянии окружающей среды (основные загрязняющие вещества, их концентрация и ПДК, местоположение источников загрязнения, состояние почвы, атмосферы и водных ресурсов); экономика региона и района (стадии развития, состояние по отраслям с анализом влияния на рынок недвижимости: промышленность, строительство, сельское хозяйство, транспорт, связь, торговля; занятость и доходы населения, сведения о налогах). Завершается подраздел выводами о тенденциях развития региона, привлекательности его для потенциальных покупателей (инвесторов). По анализу местоположения площадки приводятся следующие характеристики и показатели: границы, застроенность окружения (полнота застройки, основные типы застройки и состояние); местоположение и транспортная доступность объекта (обеспеченность общественным транспортом, удаленность от делового центра, удаленность от центров жизнеобеспечения - мест работы, торговли, медицинских учреждений, школ, объектов культуры, состояние подъездных путей, удаленность от главных транспортных магистралей); развитость инженерной инфраструктуры (наличие и состояние водоснабжения, канализации, электроснабжения, теплогазоснабжения, связи и т.п.); зонирование, типы землепользования, типичное использование окружающей недвижимости; локальное состояние окружающей среды (загрязненность воздуха и водоемов, уровень шума, чистота и освещенность территории, близость рекреационных зон). В итоге делаются выводы: положительные и отрицательные характеристики территории (с точки зрения влияния на спрос и предложение).

В четвертом разделе приводится описание земельного участка и характеристика улучшений. По земельному участку - (градостроительная зона, площадь мІ, топография, форма участка, наличие инженерных систем; подъезд, рельеф и почвы, затопляемость, подземные воды, сейсмичность, другие опасности окружающей среды, текущая ставка земельного налога, либо аренды).

По улучшениям - (год постройки, капитальность, технические характеристики и показатели, влияющие на стоимость, качество строительства, привлекательность, фактический возраст здания, нормативный срок службы, потребность в ремонте, характеристика элементов внешнего благоустройства, текущее использование, мнение о возможном использовании и его обоснование, текущая арендная плата).

В пятом разделе дается анализ наилучшего и наиболее эффективного использования. При этом анализируется: законодательная разрешенность, физическая и финансовая осуществимость, максимальная эффективность. Выполняется анализ участка как незастроенного и анализ участка с имеющейся застройкой. Расчеты НЭИ выполняются согласно приведенным таблицам 1 и 2.

Таблица 1. Расчет НЭИ участка земли

Показатель	Величина, руб. или $
	Вариант 1.	Вариант 2.	Вариант 3.
Затраты на строительство
Потенциальный валовой доход, годовой
Операционные расходы
Чистый операционный доход
Прибыль застройщика
Доход, отнесенный к земле
Стоимость земли

Таблица 2. Расчет НЭИ улучшенного участка

№ п/п	Показатель	Величина, руб. или $
		Существующий вариант	Вариант 1.	Вариант 2.
1.	Валовой доход
2.	Потенциальный валовой доход
3.	Потери рентной платы (%)
4.	Действительный валовой доход
5.	Операционные расходы
6.	Чистый операционный доход
7.	Капиталовложения в существующий объект
8.	Тоже в дополнения реконструкцию
9.	Суммарные инвестиции
10.	Норма прибыли на инвестиции

На основании выполненных расчетов делается вывод о наилучшем и наиболее эффективном использовании оцениваемого объекта.

В шестом разделе выполняется оценка объекта недвижимости с использованием затратного подхода в последовательности, приведенной в структуре содержания. Вначале рассчитывается восстановительная стоимость индексным методом. Для этого рассчитывается стоимость в базовых ценах (1984 или 1991 г.), а затем осуществляется корректировка с помощью индексов, приведенных в Межрегиональном бюллетене КО-ИНВЕСТ. На основании выполненного обследования технического состояния объекта определяется накопленный износ. Прибыль предпринимателя принять равной 22% от стоимости прямых и косвенных затрат. Прямые затраты - это стоимость строительства с накладными расходами и сметной прибылью. Косвенные затраты - это оплата проектных работ, регистрация прав собственности, отвод участка в натуре, услуги риэлтера, оценщика, БТИ. Расчет стоимости земельного участка выполняется либо методом анализа продаж, либо методом капитализации ренты. Расчет методом анализа продаж выполняется на основании данных рынка продаж, либо предложений, с использованием таблицы (см. таблицу 3, по аналогии). Расчет методом капитализации ренты предполагает следующую последовательность действий:

- расчет земельной ренты, создаваемой земельным участком (арендная плата, согласно договору аренды);

- определение величины капитализации земельной ренты;

- расчет рыночной стоимости земельного участка путем деления земельной ренты на коэффициент капитализации.

В итоге приводятся результаты расчета рыночной стоимости затратным подходом, в следующем виде:

1. Прямые издержки

2. Косвенные издержки

3. Прибыль предпринимателя

Итого общая восстановительная стоимость

4. Устранимый физический износ

5. Неустранимый физический износ

6. Функциональный износ (устаревание)

7. Внешнее устаревание

Итого накопленный износ

Стоимость здания за вычетом накопленного износа

Плюс оценочная стоимость земли

Итого рыночная стоимость объекта

После чего делается заключение следующего содержания:

Таким образом, рыночная стоимость оцениваемого права собственности объекта на дату оценки, полученная затратным подходом равна:___________________________

В седьмом разделе приводится оценка рыночной стоимости сравнительным подходом в соответствии с алгоритмом метода:

1. Выявляются недавние продажи (либо предложения) сопоставимых объектов на соответствующем рынке;

2. Проверка информации о сделках (уровень достоверности);

3. Корректировка стоимости сопоставимых объектов. Корректировка должна осуществляться на основе анализа элементов сравнения в количестве и последовательности, принятой в оценочной практике, а именно методом парных продаж. Обязательные элементы сравнения для всех без исключения объектов первые шесть, остальные три элемента используются избирательно в зависимости от характера оцениваемого объекта.

1. Права собственности на недвижимость.

2. Условия финансирования.

3. Условия продажи.

4. Состояние рынка.

5. Местоположение.

6. Физические характеристики.

7. Экономические характеристики.

8. Использование.

9. Компоненты стоимости, не связанные с недвижимостью.

С этой целью используется таблица 3. корректировок по сравнимым продажам.

Таблица 3. Таблица корректировок по сравнимым продажам

Элементы сравнения	Ед. измер.	Объекты сравнения
		Оценив. объект	1	2	3
Цена продажи	Д.Е.
Общая площадь	мІ
Полезная площадь	мІ
Строительный объем	мі
Единицы сравнения
1. Цена продажи	Д.Е.
2. Цена 1 мІ общей площади	Д.Е./мІ
3. Цена 1 мІ полезной площади	Д.Е./мІ
4. Цена 1 мі здания	Д.Е./мі
Корректировки
Цена 1 мІ общей площади	Д.Е./мІ
Право собственности Корректировка Скорректированная цена	% Д.Е./мІ
Условия финансирования Корректировка Скорректированная цена	% Д.Е./мІ
Условия продажи Корректировка Скорректированная цена	% Д.Е./мІ
Условия рынка (время продажи) Корректировка Скорректированная цена	% Д.Е./мІ
Местоположение Корректировка Скорректированная цена	% Д.Е./мІ
Физические характеристики
Корректировка Скорректированная цена	% Д.Е./мІ
Экономические характеристики Корректировка Скорректированная цена	% Д.Е./мІ
Использование Корректировка Скорректированная цена	% Д.Е./мІ
Компоненты стоимости, не связанные с недвижимостью Корректировка	%
Скорректированная цена	Д.Е./мІ
Для выводов:
Общая чистая коррекция	Д.Е./мІ
В% от цены продажи	%
Общая валовая коррекция	Д.Е./мІ
В% от цены продажи	%
Весовой коэффициент
Стоимость объекта оценки	Д.Е.

Таблица должна сопровождаться обоснованием величин корректировок. В результате приводится в конце раздела заключение следующего содержания:

Таким образом, рыночная стоимость оцениваемого права собственности объекта на дату оценки, полученная сравнительным подходом равна: _________________________.

В восьмом разделе приводится обоснование и расчеты рыночной стоимости объекта, полученные с помощью доходного подхода. Вначале необходимо дать обоснование выбора метода с использованием доходного подхода и далее выполнить процедуру расчета в соответствии с приведенной структурой раздела для соответствующего метода. Оба метода начинаются практически одинаково: выполняется расчет чистого операционного дохода (ЧОД) с той лишь разницей, что в первом методе делается расчет для первого года, а во втором методе - для всех лет прогнозного периода. Основные этапы расчета ЧОД:

1. Оценка потенциального валового дохода (ПВД) для первого года начиная с даты оценки, на основе анализа текущих ставок и тарифов на рынке аренды для сравнимых объектов.

2. Оценка потерь от неполной загрузки (сдачи в аренду) и не взысканных арендных платежей на основе анализа рынка, характера его динамики применительно к оцениваемой недвижимости. Рассчитанная таким образом величина вычитается из валового дохода и определяется действительный валовой доход (ДВД).

3. Расчет издержек по эксплуатации оцениваемой недвижимости основан на анализе фактических издержек по её содержанию. В статьи издержек включаются только отчисления, относящиеся непосредственно к эксплуатации собственности и не включаются ипотечные платежи, проценты и амортизационные отчисления. Величина издержек вычитается из ДВД и получается величина чистого операционного дохода (ЧОД).

Сводный расчет прогнозируемого дохода от объекта недвижимости для целей оценки рыночной стоимости называется реконструированным отчетом о доходах. Обычно он представляется в виде таблицы 4.

Таблица 4. Отчет о доходах

Наименование показателя	Затраты, потери	Поступления доходы.
Потенциальный валовой доход (ПВД)		ХХХХ
Недозагрузка и потери при сборе арендной платы	-ХХХХ
Действительный валовой доход (ДВД)		ХХХХ
Операционные расходы (ОР)
Постоянные	-ХХХХ
Переменные	-ХХХХ
Расходы на замещение	-ХХХХ
Итого операционные расходы	-ХХХХ
Чистый операционный доход		ХХХХ
Обслуживание долга	-ХХХХ
Денежный поток до выплаты налогов		ХХХХ

Потенциальный валовой доход - это общий доход, который можно получить от недвижимости при 100%-ной занятости без учета всех потерь при недозагрузке и сборе арендной платы. Потери арендной платы имеют место за счет неполной занятости объекта, смены арендаторов и неуплаты арендной платы. Обычно эти потери выражаются в % по отношению к потенциальному доходу и определяются для каждого местного рынка. Операционные расходы - это периодические расходы для обеспечения нормального функционирования объекта и воспроизводства эффективного валового дохода.

К условно-постоянным расходам относятся расходы, размер которых не зависит от степени эксплуатационной загруженности объекта. Обычно это налоги на недвижимость, страховка основных фондов и т.п. Условно-переменные - это расходы, размер которых зависит от степени эксплуатационной загруженности объекта и уровня предоставляемых услуг.

Основными условно-переменными расходами являются:

- расходы на управление недвижимостью; - заработная плата обслуживающему персоналу; - коммунальные расходы - вода, тепло, газ и т.п.; - расходы по уборке и охране; - эксплуатация и ремонт; - содержание территории и автостоянки и т.п.

К расходам на замещение относят расходы, которые имеют место всего один - два раза за несколько лет. Обычно это расходы на периодическую замену быстро изнашивающихся компонентов улучшений. К таким улучшениям, в частности, относится кухонное оборудование, мебель, ковровые покрытия, портьеры, а также недолговечные компоненты зданий (кровли, лифты), расходы на косметический ремонт и т.п.

Для получения потока доходов необходимо выполнить прогноз изменения ПВД, ДВД, ОР на весь период владения объектом недвижимости. В данном курсовом проекте период владения принимается три года и затем осуществляется его продажа.

4. Определение ставки дисконта основано на некоторых положениях. При определении ставки дисконта необходимо понимать, что инвестор, приобретая объект недвижимости, отдает свои деньги в обмен на право вернуть их в будущем с соответствующей прибылью. Вкладывая свой капитал в недвижимость, инвестор рискует не получить эту прибыль, и в силу этого, он вправе требовать в качестве компенсации соответствующую премию за риск в виде процентных надбавок к норме прибыли, которую он мог бы получить, вложив свой капитал в более надежное дело, например, положив деньги в банк. Определение ставки дисконта в данной работе проводится кумулятивным методом. Метод кумулятивного построения - способ расчета, при котором начальная (безрисковая) ставка увеличивается на различные виды рисков, относимых к рассматриваемой недвижимости. Математическая формула кумулятивного построения выглядит следующим образом:

Y=Yb+?dYi,

Где Yb - безрисковая ставка;

dYi - i-я поправка на соответствующий риск.

В качестве безрисковой ставки принята средневзвешенная ставка по рублевым депозитам банков 1-ой группы надежности, равная 12.5% годовых. Поправки на риск принять, исходя из следующих условий, приведенных в таблице 5.

Таблица 5

Риски	Премия, %
Риск, связанный со строительством	2 -5%
Риск неликвидности	0-3%
Риск конкуренции	1-3%
Риск некомпетентного управления	0-5%
Прочие риски	0 -5%

Риск строительства включает в себя риски, возникающие на этапе постройки объекта, а также риск невыполнения работ в запланированные сроки, риск отсутствия должного качества работ, риск отсутствия необходимых материалов, возможные ошибки проекта и, как следствие - потеря части дохода.

Риск неликвидности связан с обращением активов в денежные средства. Недвижимое имущество изначально обладает невысокой ликвидностью.

Риск конкуренции - это риск появления конкурентных проектов в ближайшем окружении.

Риск некомпетентного управления связан с возможными изменениями прогнозов, связанных с объектом оценки, соответственно с повышенными расходами на проведение рекламной компании, привлечением большого количества консультантов и пр.

Под прочими рисками понимаются риски, не учтенные выше, а также риски, связанные с самой сферой инвестиций в недвижимость и ее стабильностью.

5. Пересчет потока доходов в текущую стоимость выполняется с использованием ставки дисконтирования в прогнозный период и с помощью ставки реверсии при продаже. Ставку реверсии принять равной фактору фонда возмещения в четвертый год при величине безрисковой ставки, а именно: Rв=22.2%

Все выполненные расчеты сводятся в таблицу следующего содержания.

Таблица 6. Анализ дисконтированного денежного потока

Наименование показателей	1-й прогнозный период	2-й прогнозный период	3-й прогнозный период	Постпрогнозный период
ПВД	24480	35460	47520	52290
Поправка на недозагрузку, %	9939	9929	7128	7844
Поправка на недобор платы, %
Прочие доходы
ДВД	14541	25531	40392	44446
ОР	3826	4255	4716	5124
ЧОД	10715	21276	35676	39322

Примечание: В таблице приведен условный (учебный) пример.

Капитализированная стоимость продажи (реверсии) объекта в конце четвертого года будет: Vрив=ЧОД4/Rв=39322/0.222=177126

Чистая выручка от продажи за минусом комиссионных за продажу будет: Vчист=177126*0.95=168270

Тогда денежный поток будет выглядеть следующим образом:

1-й год -10715; 2-й год 21276; 3-й год - (35676+168270)=203946.

И далее этот поток дисконтируется по вычисленной ставке дисконтирования по формуле:

NPV=?.

В девятом разделе приводится согласование полученных результатов различными подходами и методами и делается заключение об итоговой рыночной стоимости объекта оценки. Для выполнения данной процедуры в этом разделе приводятся стоимостные оценки полных прав собственности на объект недвижимости (земельный участок с улучшениями), полученные с использованием всех подходов и методов.

Целью согласования результатов является определение преимуществ и недостатков каждого из подходов и методов с учетом цели оценки и выработка единой стоимостной оценки. Преимущества каждого подхода и метода в оценке рассматриваемого объекта недвижимости определяется по следующим критериям:

1. Возможность отразить действительные намерения потенциального покупателя или продавца.

2. Тип, качество и обширность информации, на основе которой проводится анализ.

3. Способность параметров, используемых конкретным методом, учитывать конъюнктурные колебания и стоимость денежных средств.

4. Способность учитывать специфические особенности объекта, влияющие на его стоимость, такие, как местоположение, размер, потенциальная доходность и т.п.

Следует иметь в виду, что при решении задачи согласования необходимо руководствоваться, прежде всего, не содержанием метода оценки, а целью, которая поставлена заказчиком перед оценщиком, так как именно это обстоятельство, прежде всего, определяет выбор вида стоимости и методы ее оценки (базу оценки).

В данной работе рекомендуется после выполнения вышеописанного анализа, использовать следующий алгоритм расчета коэффициентов весомости:

· Коэффициент весомости результата, рассчитанного по одному из подходов, определяется как частное от деления этого результата на сумму всех результатов, полученных при использовании различных подходов при оценке объекта.

Список основной литературы

1. Грибовский С.В. Оценка доходной недвижимости. - СПб: Питер, 2001

2. Грязнова А.Г., Федотова М.А. Оценка недвижимости. - М.: Финансы и статистика, 2002

3. Федотова М.А., Уткин Э.А. Оценка недвижимости и бизнеса. - М.: Ассоциация авторов и издателей «ТАНДЕМ». Издательство «ЭКМОС», 2000