Методология формирования производственного потенциала при реконструкции и обновлении сложившейся застройки крупного города

Размещено на http://www.allbest.ru/

Методология формирования производственного потенциала при реконструкции и обновлении сложившейся застройки крупного города

ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ

реконструкция градостроительный застройка

Актуальность исследования. Переход к рыночной экономике, осуществляемый в последние десятилетия, вовлечение в хозяйственный оборот субъектов инвестиционной деятельности всех форм собственности, демонополизация жилищной сферы и развитие конкурентной среды, существенные изменения в технике, технологии и организации строительного производства предопределили необходимость кардинального пересмотра традиционных подходов в градостроительной стратегии, политике и практике.

В настоящее время реализуются современные структуры менеджмента, основанные на новых управленческих и организационных технологиях. Новые проектные решения, ориентированные на приоритетные решения социальных задач, изменили облик строящихся объектов и застройки городов и регионов.

Прошедшее десятилетие экономических преобразований в стране не в достаточной мере способствовало решению жилищной проблемы в части сохранения жилищного фонда и принятия действенных мер по предотвращению его преждевременного износа. Этот процесс включает мониторинг состояния существующих зданий на постоянной основе, снос ветхих зданий, проектирование и строительство новых, реконструкцию и модернизацию существующего фонда, проведение капитального ремонта и техническую эксплуатацию на всех этапах.

Основными законодательными документами, регулирующими градостроительную деятельность, являются: Гражданский Кодекс РФ, Конституция РФ, Градостроительный кодекс РФ, Жилищный Кодекс РФ и другие законодательные и нормативные акты РФ.

Градостроительным кодексом определен порядок градостроительного развития городов. Экономическую основу местного самоуправления в городах составляет муниципальная собственность, а также часть имущества, находящегося в государственной собственности РФ и переданного в управление органам местного самоуправления.

При организации процесса обновления жилищного фонда применяются два направления:

1. Реконструкция и модернизация существующего фонда.

2. Новое строительство на месте сноса непригодного к проживанию фонда.

Состояние существующего жилищного фонда, а также ежегодный прирост непригодного к проживанию фонда является одной из основных проблем каждого региона, города. Переход на проведение комплексной реконструкции территории, т.е. развитие застроенной территории в городах России позволит преодолеть накопившееся многолетнее отставание по уровню качества и масштабов городского обустройства.

При принятии градостроительных решений по развитию застроенных территорий, прежде всего необходимо учитывать социальный аспект (потребность и пожелания жителей реконструируемых территорий), а также инженерию, транспорт, экологию, природоохранные мероприятия, сохранение исторически ценных строений и многое другое.

Под обновлением жилищного фонда автор понимает комплексное развитие застроенной территории с решением всех упомянутых вопросов.

Объективной необходимостью является разработка концепции комплексной реконструкции и развития застроенной территории с учетом ее территориальных особенностей.

Данные мероприятия являются одним из этапов реализации национального проекта «Доступное и комфортное жилье - гражданам России».

Многие вопросы, касающиеся организации и проведения комплексной реконструкции территорий сложившейся застройки в крупных городах, определение источников финансирования с учетом интересов жителей, города и потенциальных инвесторов, максимально эффективного использования имеющихся градостроительных, земельных, имущественных и других резервов, продолжают оставаться малоизученными.

Система обновления жилищного фонда охватывает производство и строительство, обращение и потребление (накопление) в рамках единого процесса оборота материальных и инвестиционных ресурсов, а также обеспечивает необходимую взаимосвязь строительного производства, доходов инвесторов и конечного спроса на готовую строительную продукцию.

Любая производственная система, подлежащая воспроизводству, требует создания ресурсного потенциала, т.е. необходимым условием существования и развития системы является привлечение ресурсов в ее воспроизводство. Проведенный автором анализ теоретических предпосылок и практических условий формирования производственного потенциала обеспечения процессов воспроизводства подтверждает, что к настоящему моменту сложились объективные условия для активизации деятельности по осуществлению комплексной реконструкции и обновления сложившейся застройки на территориальном уровне в региональной системе с соответствующей разработкой рекомендаций по их регулированию.

Воспроизводственный потенциал города выступает как совокупность ресурсных подсистем, соответствующих территориальным воспроизводственным циклам. Воспроизводственные циклы можно рассматривать как «относительно самостоятельную подсистему регионального и территориального воспроизводства с постоянно возобновляющимися процессами, обеспечивающими непрерывность функционирования составных элементов региональной системы и их взаимосвязей». Таким образом, рассмотрение процесса воспроизводства в градостроительном аспекте позволило автору выделить ряд ключевых позиций для решения конкретных проблем, поставленных в ходе исследования, а именно:

*территориального процесса воспроизводства в региональной системе, как расширенного воспроизводства на новом качественном уровне, с учетом ресурсного потенциала территории и его дальнейшего рационального использование для повышения благосостояния и обеспечения необходимых условий жизнедеятельности населения города;

*выделения воспроизводственных циклов на основе разграничения объектов и средств, обеспечивающих процесс воспроизводства;

*определения количественного критерия оценки состояния воспроизводственного процесса - пропорции воспроизводства, складывающихся под влиянием интересов субъектов территорий;

*обеспечение управленческой деятельности территориальных и муниципальных органов власти: организация, создание условий для реализации системы воспроизводственных циклов на территории крупного города;

*определение экономических интересов субъектов воспроизводства и их согласование с целью решения социально-экономических и производственных задач развития города.

В связи с вышеизложенным, научной гипотезой исследования является рациональное использование производственного потенциала города в сочетании с выбором эффективного организационно-управленческого механизма деятельности муниципальных органов управления и уполномоченных организаций, использующих методологию управления проектами при реализации программ развития застроенных территорий за счет развития различных методов воспроизводственных процессов реконструкции и обновления сложившейся застройки территории с учетом рисков и уровня инвестиционного потенциала территорий города.

В предлагаемой постановке проблема не исследовалась, хотя отдельные стороны реконструкции сложившейся застройки освещались в трудах известных отечественных и зарубежных ученых, в методической и нормативно-правовой литературе. Среди наиболее известных исследователей этого направления следует назвать В.М. Бондаренко, Ю.П. Бочарова, М.В. Борщевского, С.Н. Булгакова, В.Г. Глушкову, А.Э. Гутнова, Г.Е.Голубева, Г.С. Гранова, И.А. Ильина, В.Ф. Касьянова, О.К. Кудрявцева, И.С. Лоури, Г.М. Лаппо, П. Мерлена, Г.А. Малояна, В.Д. Могилевского, В.Г. Назаренко, Е.Н. Перцика, В.С. Румянцева, Б.Л. Шмульяна, П.Г. Щедровицкого, А.Я. Якобсона и др.

Следовательно, в градостроительной сфере организационные процессы и механизмы управления комплексной реконструкции и обновлением сложившейся застройки в городах России становятся все более актуальными и первостепенными по значимости.

Целью диссертационной работы является теоретическое и научное формирование эффективных градостроительных и организационно-производственных механизмов комплексной реконструкции и обновления сложившейся застройки в крупных городах, обеспечивающих целенаправленное использование производственного потенциала с учетом инвестиционной привлекательности земельно-имущественного комплекса города и рыночных приоритетов застройщиков недвижимости, что обеспечивает устойчивое развитие процессов строительства жилья и соблюдение социальных интересов населения.

Для достижения указанной цели исследования поставлены и решены следующие задачи:

- выполнен анализ современного состояния производственного потенциала и результатов реализации программ реконструкции крупных российских городов;

- обобщен существующий отечественный и зарубежный опыт развития селитебной территории города с учетом его социально-экономических условий и обоснована роль реконструкции и обновления в решении проблем сложившейся застройки;

- выявлены проблемы аварийности и ветхости домов, определены основные факторы, влияющие на стратегические направления и методы управления процессами комплексной реконструкции жилищного фонда в сложившихся жилых районах и микрорайонах;

- обоснованы научные принципы выбора вариантов эффективных решений по формированию возможностей основных участников градостроительной деятельности, обеспечивающих воспроизводство объектов недвижимости в увязке с производственным потенциалом города;

- предложены концептуальные подходы по сложившейся застройке жилых кварталов и обоснованы методологические принципы организации работ по привлечению и использованию производственного потенциала предприятий строительного комплекса и муниципальных органов управления при воспроизводстве объектов недвижимости;

- разработаны методологические основы формирования производственного потенциала с учетом выбора совокупных факторов градостроительной и социально-экономической среды;

- разработана модель оптимальной структуры реконструкции и обновления сложившейся городской застройки и методические рекомендации по оценке привлекательности и потенциала территорий;

- выполнена экспериментальная оценка и сравнительный анализ потенциалоемкости градостроительной среды, определены экономическая эффективность деятельности основных участников программы комплексной реконструкции и обновления жилой застройки;

Объектом исследования являются основные участники инвестиционно-строительного процесса - муниципальные органы управления, организации застройщиков и пользователи объектов жилищной недвижимости, осуществляющие деятельность по реализации и использованию градостроительных проектов комплексной реконструкции и обновления сложившейся застройки.

Предметом исследования являются процессы, связанные с воспроизводством недвижимости, методы комплексной реконструкции и обновления сложившейся застройки города.

Теоретической и методологической основой исследования являются положения общей теории систем, современные теории и фундаментальные труды отечественных и зарубежных ученых по актуальным проблемам организации, содержания и управления недвижимостью, законодательные акты Российской Федерации и нормативные документы, определяющие стратегию развития экономики страны. В процессе исследования использованы методы системного, логического, корреляционно-регрессионного, экономико-статистического, математического и имитационного моделирования, экспертных оценок, использованы результаты анализа управления производственным потенциалом предприятий и фирм жилищно-коммунального комплекса различных форм собственности.

Научная новизна исследования состоит в обосновании научных принципов и разработки методологии формирования производственного потенциала при комплексной реконструкции и обновлении сложившейся застройки крупного города, которая идентифицирована как особый вид градостроительной, инвестиционной и управленческой деятельности, призванной в соответствии с разработанными основными направлениями организации жизнедеятельности городской среды обеспечить эффективное воспроизводство объектов недвижимости в муниципальных образованиях

Наиболее существенные научные результаты, полученные автором, состоят в следующем:

1. На основе анализа градостроительной, социальной и экономической практики формирования застройки крупных городов советского периода, показано ее несоответствие основным параметрам городской среды жизнедеятельности в соответствии с современными рыночными требованиями.

2. Предложенный системный подход к реализации процесса обновления сложившейся застройки позволяет обеспечить ее расширенное воспроизводство и учитывает интересы населения, местных органов власти и девелоперов. При этом учитываются потребительские качества жилья, инвестиционная привлекательность территории и возможности городских властей по эффективному использованию производственного потенциала с учетом снижения рисков и обеспечения требуемой доходности.

3. Предложена и обоснована концепция комплексной реконструкции и обновления сложившейся застройки как особого вида интегрированной организационно-производственной системы, синхронизирующей многопрофильную деятельность предприятий строительного комплекса по эффективному использованию и наращиванию производственного потенциала для качественного сохранения и обновления объектов жилищного фонда.

4. Разработана методология формирования производственного потенциала при воспроизводстве объектов недвижимости с оценкой уровня конкурентоспособности и потенциалоемкости производственной системы.

5. Предложены принципы и методические приемы выбора инвестиционно-строительных проектов при формировании программы реконструкции и обновления сложившейся застройки, с учетом механизма определения оптимального портфеля заказов для девелоперской компании.

7. Разработаны критерии и процедуры оценки потенциалоемкости градостроительной среды, интегральный показатель организационной надежности предприятий инвестиционно-строительного комплекса и муниципального органа управления.

Практическая значимость диссертации заключается в том, что применение разработанных автором научных положений и рекомендаций по организации комплексной реконструкции и обновления сложившейся застройки города, будет способствовать оптимизации формирования инвестиционно-строительного портфеля муниципальной недвижимости в г.Москве при разработке среднесрочной и долгосрочной целевых программ и реализации практических мер по повышению эффективности воспроизводства программных мероприятий.

Достоверность полученных результатов подтверждена применением современных теорий принятия решений, основных положений науки о градостроительной деятельности, технологии, организации и управления, использованием системного подхода, концепции устойчивого развития сложных систем и их организационно-технологической надежности, обоснованных методов теоретических и экспериментальных исследований, методологических и научно-практических положений, разработанных автором, а также применением репрезентативного объема статистических данных, представляющих собой обширный массив информации по исследуемой проблеме.

На защиту выносятся:

1. Методология формирования производственного потенциала основных участников инвестиционно-строительной деятельности, занятыми в реализации городской программы реконструкции и обновления сложившейся застройки.

2. Системный подход к процессу качественного обновления территорий жилых районов и микрорайонов.

3. Методические принципы и положения по оценке имеющегося потенциала территории города и проектных предложений по сложившейся застройки жилых кварталов.

4. Теоретические основы и практические рекомендации по формированию портфеля заказов предприятиями ИСК и оценке потенциалоемкости их производственной системы.

5. Принципы формирования организационного механизма интеграции инвестиционно-строительных проектов и определения экономического эффекта хозяйственной деятельности основных участников при реализации городских программ реконструкции и обновления сложившейся застройки.

Апробация и внедрение результатов исследования. Результаты исследования использованы автором при разработке практических рекомендации по регулированию процессов комплексной реконструкции и обновления существующей жилой застройки г. Москвы, а также в учебном процессе для студентов строительных специальностей Московского государственного строительного университета.

Публикации. По теме диссертации автором опубликованы 32 печатная работа, в том числе 8 монографий, 2 учебника, 13 учебных пособий, 8 статей, общим объемом 215,39 п.л., в том числе 122,5 п.л. лично автором.

Объем и структура работы. Диссертационная работа состоит из введения, пяти глав, заключения, библиографии. Общий объем диссертации составляет 346 страниц, из них 28 таблиц, 70 рисунков. Библиографический список составляет 127 наименований трудов отечественных и зарубежных авторов. Значительное место в нем занимают исследования российских ученых.

ОСНОВНОЕ СОДЕРЖАНИЕ РАБОТЫ

Россия сегодня - страна, где в городах и поселках городского типа, занимающих всего 1% ее территории, живет почти три четверти населения (73%). На общем фоне урбанизации ведущая роль принадлежит крупным городам, причем изменился сам характер урбанизации. Она перешла из фазы социалистической, государственно-обеспечиваемой, в новую фазу, когда на первый план выходят экономические и социальные интересы частных хозяйствующих субъектов, свободно выбирающих место для своего жилья и бизнеса, когда в значительной мере происходит разгосударствление собственности на землю и недвижимость.

Одним из важнейших аспектов развития городской среды является проведение комплексной реконструкции территорий сложившейся застройки города, направленное на создание благоприятных условий проживания и эффективное использование производственного, инженерного, научного и других потенциалов строительного комплекса.

Под комплексной реконструкцией и обновлением сложившейся застройки понимается особый вид градостроительной, организационной, экономической и социальной деятельности, направленной на коренное изменение существующей и создание принципиально новой многофункциональной и полноценной городской среды, отвечающей современным нормам и требованиям, органически соединяющей исторически ценное с перспективными требованиями к новой городской застройке.

В ходе исследования автором проанализированы формы градоустройства и дана оценка уровня существующих проблем крупного города.

Главным фактором, определяющим рост темпов реконструкции, является то, что многие крупные города к настоящему времени исчерпали свои внутренние территориальные ресурсы и испытывают острый дефицит в территориальных резервах, пригодных для освоения под массовую застройку без осуществления сложных и дорогостоящих мероприятий по подготовке территорий - выполнение работы по выводу собственников и проведение компенсационных мероприятий.

Результаты проведенного автором исследования показывают, что в последние два десятилетия городские и прилегающие территории крупных городов выросли в несколько раз. При этом темпы роста городов в среднем в 2-2,5 раза превышали темпы роста численности населения, что свидетельствует о преимущественно экстенсивном характере освоения земель. В этих условиях возникает потребность в интенсификации градостроительного освоения территорий, в т.ч. за счет повышения эффективности использования ранее освоенных земель и застройки в пределах существующих границ поселений.

Решение данной проблемы, по мнению автора, состоит в максимальном использовании для жилищного строительства территорий в пределах установленной городской черты, в более тщательном их анализе и жесткой регламентации для строительства объектов под городские нужды, то есть в использовании резервов селитебных территорий внутри застроенных городских территорий. Одним из таких резервов является возможность уплотнения пятиэтажной жилой застройки с одновременным сносом жилых домов, непригодных для проживания.

Предлагаемая концепция градостроительного подхода к регулированию процессов комплексной реконструкции и обновления сложившейся застройки предполагает:

- проведение процесса межевания, которое представляет собой комплекс землеустроительных работ по установлению, восстановлению, изменению и закреплению на местности границ существующих и вновь формируемых земельных участков как объектов недвижимости, выполненных на основании утвержденного в установленном порядке проекта планировки территории (квартала, микрорайона);

- застройку земельных участков, предназначенных для размещения объектов капитального строительства;

- вовлечение в хозяйственный оборот недвижимого имущества, находящегося в собственности (аренде);

- рациональное сочетание градостроительных мероприятий с организационными (конкурсный подход к определению инвесторов, заказчиков и подрядчиков, создание уполномоченных организаций);

- проведение реставрационно-восстановительных работ и мероприятий по охране окружающей среды;

- активное применение различных технологий строительства;

- переход на сберегающие и реновационные технологии, конструкции и материалы и др.

Отказ от избыточного территориального разрастания городов в пользу их активной комплексной реконструкции и обновления должен создать предпосылки для движения от экстенсивного к интенсивному типу роста городов, изменению социального статуса региона и др. Признаки интеграции городской структуры можно наблюдать в появлении многофункциональных городских зон и комплексов, многопрофильных градостроительных узлов, в активном использовании подземного пространства.

Структурные и качественные изменения переводят на новый уровень перспективы архитектуры и градостроительства. Унифицированная применительно к застройке огромных массивов типология зданий и сооружений упрощала архитектурную композицию города, была непригодна для реконструкции. Особую значимость в условиях реконструкции имеет органичное взаимодействие новых форм архитектуры с исторически сложившимся окружением, утверждающее непрерывность развития городов и поселений, органическое сочетание внутренних и внешних условий, единство архитектурного и градостроительного решений

Основным содержанием градостроительной деятельности должно стать комплексная реконструкция и обновление существующей застройки путем сноса и замены ветхих зданий, непригодных для проживания и эксплуатации, современными, уплотнения промышленной застройки, модернизации объектов инженерной и транспортной инфраструктуры, объектов социального назначения, восстановления природных компонентов городской среды.

Первостепенным в развитии градостроительства в крупных городах России должно быть создание комфортного и экономичного в эксплуатации жилища, отвечающего по своим техническим характеристикам современным нормам и стандартам, а также обеспечивающее надежное и безопасное проживание с учетом интересов различных слоев населения.

В жилищном строительстве необходим переход к интенсивному восстановлению и воспроизводству жилищного фонда и инженерных систем на основе разработки и реализации эффективных социальных и научно-технических программ и проектов на федеральном, региональном и муниципальном уровнях.

Как отмечалось ранее, актуальность комплексной реконструкции и обновления сложившихся городских районов обусловлена рядом социальных, градостроительных и экономических факторов. Социальные факторы связаны с низким качеством и потенциальной аварийностью жилья, высокими эксплуатационными затратами на его содержание. Градостроительные - с низкой интенсивностью использования земель при наличии растущего дефицита территории для размещения объектов нового строительства, безликостью застройки в прошлом огромных жилищных массивов Экономические - с высокой инвестиционной привлекательностью территорий размещения пятиэтажного и ветхого жилья при низкой его рыночной стоимости, со снижением объемов дотационного содержания жилья.

Новые социально-экономические условия градостроительства в рыночных отношениях требуют иных подходов к реконструкции жилых территорий. Комплексный подход к обоснованию методов реконструкции делает необходимым выбор участников инвестиционно-строительного процесса по степени их надежности и источникам инвестиций. В этой связи обоснование надежности застройщика актуально как для инвестора, так и для владельцев (пользователей) жилого фонда.

Стратегической целью реконструкции любой территории является создание совокупных материально-пространственных условий, обеспечивающих экологическую безопасность и качество жизни, сохранение культурного наследия, а также развитие крупного города. При планировании реконструкции города необходимо исходить из приоритета интересов людей и долгосрочных интересов общества.

Необходимость обновления сложившейся застройки требует системного подхода к удовлетворению потребностей населения в жилье, повышению качества проживания и уровня услуг. Из этого следует, что основной направленностью методов организации управления развитием жилой недвижимости является обеспечение сохранности и обновления жилищного фонда через расширенное воспроизводство.

Проведенный автором анализ состояния жилищного фонда показал также чрезмерную увлеченность основных участников инвестиционно-строительной деятельности новым строительством с односторонним подходом - максимально быстрым извлечением прибыли без учета комплексного обновления существующей застройки.

Это привело к существенному ограничению спектра ремонтных услуг, утрате индустриальных технологий капитального ремонта, снижению потребительских характеристик домов. Исследование жилищного сектора России, представляющего собой одну из наиболее сложных и проблемных отраслей экономики, позволило выявить градостроительные технические, организационно-управленческие, экономические и социальные аспекты его реформирования.

Из сказанного выше можно сделать вывод: приоритетное место в комплексе воспроизводственных мероприятий на обозримую перспективу должны занимать реконструкция, модернизация и капитальный ремонт объектов жилищного фонда и инженерной инфраструктуры.

Как показали исследования, районы массовой застройки обладают некоторыми преимуществами, которые в полной мере ранее не учитывались. К ним относятся: близость к зонам отдыха, удобное сообщение с центрами городов, сохранившееся социальное разнообразие (население этих микрорайонов состоит из людей разных слоев общества с различным заработком и квалификацией), более высокий потенциал к уплотнению и дальнейшему развитию, большими пространственными резервами для дополнений в соответствии с новейшими градостроительными достижениями.

В период реформ в нашей стране градостроительство в полной мере испытывает на себе все изменения социальных структур и экономики, и со своей стороны, способно содействовать или сдерживать их. От направленности градостроительной деятельности зависит решение многих социальных проблем - условий труда людей, их быта, отдыха, общения.

В зависимости от градостроительной ситуации, состояния жилищного фонда и ценности земельных участков реконструкция жилой застройки может включать:

- полный снос зданий существующего жилищного фонда с высвобождением территорий под новую жилую застройку;

- выборочный снос ряда существующих жилых зданий с их заменой новыми с увеличением при этом жилого фонда и объектов обслуживания, реконструкцию и модернизацию сохраняемых жилых зданий (перепланировку квартир, пристройку угловых и торцевых секций вставки, встройки и др.).

Основой разработки сбалансированной градостроительной политики являются объективная оценка и предложения по эффективному использованию ресурсов градостроительного развития жилого фонда и территорий города. Соответствие качества жилья качеству территорий является условием эффективного градостроительного развития районов.

Автором выполнена оценка потребительских качеств планировки домов всех московских серий типовой индустриальной жилой застройки. Как оказалось, около 20% всего жилого фонда города характеризуется низкими качественными характеристиками по комфортности, составляющими 0,1 -0,2 европейского стандарта.

В табл. 1 представлена классификация объектов реконструкции исходя из технического состояния объекта недвижимости. Как показал анализ, на примере Москвы, в настоящее время проводится комплексная оценка микрорайонов, учитывающая характер организации придомовых территорий, насыщенность жилых районов объектами обслуживания и их транспортные связи с другими частями города. Ее результатом должно стать определение существующего качества жилищного фонда и основополагающие материалы для принятия мероприятий по дальнейшему сохранению и обновлению жилищного фонда в рамках проведения комплексной реконструкции территорий массовой жилой застройки.

Выполненное автором исследование по проведению комплексной реконструкции и обновление сложившейся застройки показало, что в настоящее время отсутствуют:

- механизмы взаимосвязи комплексной реконструкции с производственным потенциалом и бюджетной политикой города;

- нормативно-правовая база взаимоотношений участников процесса воспроизводства, обеспечивающая эффективное взаимодействие населения, муниципалитета и застройщика;

- управленческие, организационные и репревативные механизмы, обеспечивающие снижение издержек при проведении реконструкционных работ, адаптирующихся к изменению социально-экономической ситуации;

- методика определения организационной надежности основных участников и потенциалоемкости градостроительной среды,

Таблица 1. Классификация объектов реконструкции по степени сложности (категории)

Классификационные признаки	Степень (категория) сложности объекта
	несложные	средней сложности	Особо (чрезмерно) сложные
1	2	3	4
Состав объекта и объемно-планировочные решения	Несколько типовых зданий или одно здание с простыми объемно-планировочными решениями	Несколько нетиповых зданий и сооружений с повторяющимися параметрами основных габаритных схем или одно нетиповое (индивидуальное) здание	Большое количество различных зданий и сооружений или одно крупное здание с разными нетиповыми объемно-планировочными решениями
Конструктивные решения зданий и сооружений	Типовые конструкции, используемые для массового строительства, позволяющие выполнять строительно-монтажные работы индустриальными методами	Различные сочетания индивидуальных и типовых конструкций, требующие применения относительно простых технологий строительного производства	Индивидуальные конструкции, в значительном объеме связанные с заменой или усилением оснований, фундаментов, несущих конструкций зданий, требующие разработки специальных технологий строительного производства
Степень стесненности строительной площадки	Нормальная Кст > 1	Стесненные 1 < Кст < 2	Особо стесненные Кст 0
Плотность застройки территории	Малая	Средняя	Высокая
Эксплуатационная деятельность реконструируемых объектов	Работы ведутся в зданиях, освобожденных на период производства строительно-монтажных работ	Деятельность реконструируемого объекта прерывается на ограниченное время (период), но объект функционирует с некоторым ограничением	Эксплуатация реконструируемого объекта не прекращается во время производства строительно-монтажных работ
Насыщенность территории и условия эксплуатации инженерных коммуникаций	Малое количество инженерных коммуникаций, не требующих их защиты или переноса (перекладки) в процессе реконструкции	В равной степени имеются инженерные коммуникации, как эксплуатируемые в процессе реконструкции, так и требующие их защиты или переноса (перекладки) в незначительной степени (мере)	Наличие большого количества инженерных коммуникаций, эксплуатируемых в процессе реконструкции и требующие их защиты или переноса (перекладки)

разработку приоритетных сценариев по реализации программ развития города;

- технология процессов согласования интересов жителей, властей города и девелоперов, вовлеченных в процесс обновления, а также эффективная система информирования инвесторов о проектах;

- эффективная система управления на обновленных территориях с использованием института самоуправления граждан.

Комплексная реконструкция и обновление сложившейся территории жилой застройки городов имеют две принципиальных градостроительных особенности:

1. Осуществляются без изменения показателей использования территории или увеличения жилого фонда реконструируемой территории;

Проводятся по решению муниципальных органов управления с целью повышения эффективности использования территории города за счет реконструкции и модернизации существующего жилого фонда, уплотнения существующей застройки, осуществляя строительство на свободной территории в соответствии с градостроительной документацией.Основные факторы, оказывающие влияние на принятие решения муниципальными органами власти по реконструкции и обновлению сложившейся застройки представлены на рис. 1.

С позиции девелопера наиболее привлекательным является вариант, обеспечивающий получение коммерческого жилого фонда, реализация которого на рынке недвижимости может обеспечить не только полное или частичное покрытие затрат на реконструкцию, но и получение дополнительной прибыли.

Заказчик в лице муниципалитета, ответственный за проведение социально-экономической политики в области жилищного строительства и комплексной реконструкции территории города с одной стороны, заинтересован в привлечении финансовых средств различных инвесторов, с другой стороны должен чувствовать потребности населения в дешевом жилье.

Экономическая заинтересованность владельцев жилого фонда в комплексной реконструкции территории выражается в повышении привлекательности жилой застройки за счет ее модернизации и увеличении рыночной стоимости жилья после реконструкции, что увеличивает их доходы. Реализация мероприятий по обеспечению комплексной реконструкции и обновлению существующей застройки, а также реорганизации территорий, выступают важнейшим стратегическим направлением городской градостроительной и производственной жилищной политики.

Стратегия программы комплексной реконструкции и обновления сложившейся застройки крупного города базируется на учете интересов всех участников строительного комплекса, количественных, качественных характеристик застройки, выборе вариантов обновления, технико-экономической оценке эффективности принимаемых решений, обоснования соотношений между наличием производственного потенциала инвестиционно-строительного комплекса, использованием инновационных технологий и привлекаемыми инвестиционными ресурсами девелоперами.

Автором были предложены рациональные варианты реконструкции и обновления сложившейся застройки для жилищной недвижимости.

В случае реконструкции объектов промышленного назначения, находящихся на территории сложившейся застройки автор рассматривал два подхода: с остановкой производства или прекращением функционирования объекта во время реконструкции (Р_оп) - и без остановки производства (Р_боп).

Реализация любого проекта недвижимости - это технически сложный процесс, который включает проведение изыскательских, проектных работ, использования многообразной техники, технологий и т.д.

В соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации и постановлением Правительства Российской Федерации от 11 ноября 2002 года № 808 «Об организации и проведении торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков» представляется целесообразным привлечение на конкурсной основе уполномоченных организаций для разработки предложений по застройке территорий и подготовке инвестиционных проектов, реализуемых на конкурсной основе.

Это диктует потребность местных органов власти привлекать к реализации проектов комплексной реконструкции территорий девелоперские организации, отвечающие за результаты всего проекта реконструкции и обновления сложившейся застройки, а также за работу специализированных организаций на разных этапах реализации проекта.

Реализация проектов по обновлению и развитию недвижимости связана с многообразными рисками. Их успешность, прежде всего зависит от выбора местоположения и характеристик создаваемого объекта недвижимости, своевременного привлечения инвестиционных ресурсов, организации процесса реализации проекта.

Девелоперская компания чаще всего не генподрядчик, может и не быть инвестором, а ее функции при проектировании и строительстве здания полностью не сводятся к функциям заказчика-застройщика. Основное отличие уполномоченной организации от других форм организации строительной деятельности заключается в расширении рамок участия, а именно от начального этапа жизненного цикла проекта до полного его ввода в эксплуатацию и дальнейшего развития объекта недвижимости.

Коренная проблема повышения эффективности функционирования строительного комплекса крупного города в сфере градостроительства и экономики -- рост производственного потенциала и инвестиционной привлекательности объектов строительства. Главная задача местных органов власти в настоящее время состоит не только в освоении капитальных вложений, но и в обеспечении их надежными производственными ресурсами и создании условий конкурентоспособности. Реконструкция и модернизация жилых домов первых массовых серий индустриального домостроения, сыгравших существенную роль в решении жилищной проблемы, являются одним из важнейших резервов увеличения городского жилищного фонда.

С учетом того, что свободное пространство для застройки в большинстве городов ограничено, изначально должна формироваться грамотная территориально-пространственная политика с целью оптимального использования существующих резервов, позволяющих реализовать интересы жителей, города, с реализацией всех градостроительных отраслевых программ.

Коммерческий потенциал территорий всегда начинается с земли, это либо новый свободный участок земли, либо уже застроенный участок. Покупка и застройка земли связана с определенными рисками. Важной задачей в процессе застройки является минимизация и контроль рисков.

Автор предлагает механизмы управления рисками. Роль города как полноправного участника процесса воспроизводства, необходимо учитывать при разработке механизма соблюдения производственных возможностей, а именно города как собственника прав объектов земельной недвижимости, интересов девелоперских компаний, подрядчиков и других участников строительного процесса, субъектов хозяйствования и социальных интересов населения.

Все объекты недвижимости подвергаются воздействию физических, химических, биологических, техногенных и других процессов. В результате постепенно изменяются их потребительские качества и функциональная пригодность, состояние которых необходимо учитывать при выборе градостроительной концепции и организационного механизма комплексной реконструкции и обновления сложившейся застройки.

Закон развития опирается на ряд принципов. Среди них следуют: принципы инерции, эластичности, непрерывности и стабилизации. Основной из них принцип стабилизации состоит в том, что система стремится к стабилизации диапазона изменения потенциала системы_. Этот принцип основан на известной потребности общества к стабильности. Важнейшим аспектом при этом является исследование стабильности организации, которую определяют как головную девелоперскую компанию при реализации девелоперского проекта реконструкции и обновлении сложившейся застройки. При этом автор использует жизненный цикл объекта недвижимости. В теории и практике различают четыре вида циклов: деловой, жизненный цикл товара, вида бизнеса и предприятия как имущественного комплекса. На продолжительность цикла влияют периоды производства, физический и моральный износ, капитальность объекта, условия эксплуатации, конъюнктурность рынка и другие факторы. Жизненный цикл рынка недвижимости состоит из циклов: спада, поглощения нового строительства, насыщения рынка. Как считает автор, преобразование городских территорий возможно с учетом комплексности жизненных циклов рынка недвижимости.

Ключевым определением здесь является «комплексность», означающая, во-первых, взаимоувязку качественно различных этапов и видов работ, во-вторых, согласованные действия участников и заинтересованных сторон и, в-третьих, создание в результате многофункциональной и полноценной части городской среды, отвечающей новым жизненным установкам и органически (комплексно) соединяющей исторически ценное с современными и перспективными требованиями к городской застройке.

Комплексная реконструкция сложившейся застройки в предлагаемом исследовании включает весь перечень работ по реконструкции, реновации, реставрации, капитальному ремонту и модернизации зданий и сооружений, благоустройству и ландшафтной планировке территорий, организации управления этими работами, оперативному и стратегическому их планированию, вовлечению в этот процесс всех структур гражданского общества, проведению информационно-разъяснительной работы с населением и постоянному его совершенствованию на основе новейших управленческих и информационных технологий, процедур и механизмов.

Совершенно правомерно, что для обеспечения успешной реализации указанных мероприятий с учетом сложившейся инфраструктуры и факторов, оказывающих влияние на протяжении всего процесса, во всех крупных городах (в первую очередь - в Москве и Санкт-Петербурге) необходимо осуществлять мониторинг реализуемых и планируемых к реализации мероприятий, которые сведут к минимуму неблагоприятные воздействия на условия проживания жителей в период строительства.

Анализ, проведенный автором показывает, что максимальное достижение положительных результатов в современных условиях ограничивается отсутствием информационного обеспечения, а процедур принятия и требуемых решений. Каждый из этих регуляторов (организационный, процедурный, информационный) в отдельности и, особенно, что в совокупности могут оцениваться не только в качестве системного дополнения, но и в качестве самостоятельных и полноценных системно-регулятивных механизмов повышения общественно-целевой ориентации и эффективного проведения комплексной реконструкции сложившейся городской застройки.

В методологическом отношении предлагаемый в диссертации подход в значительной степени основывается на концепции системного регулирования городского развития. Её основные положения были интерпретированы и развиты автором применительно к комплексной реконструкции сложившейся застройки крупных городов.

В основу методологии развития сложившейся жилой застройки территорий положены следующие принципы:

- комплексная реконструкция кварталов сложившейся жилой застройки, включающая в себя капитальный ремонт части зданий, строений и сооружений;

- модернизация существующего жилого и нежилого фонда

- реконструкция зданий, строений и сооружений;

- реновация (снос изношенного жилого и нежилого фонда на освободившейся территории);

- самоокупаемость и экономическая рентабельность проектов жилой застройки кварталов и микрорайонов с исключением затрат на снос домов первых массовых серий и на освоение новых территорий под жилищное строительство;

- архитектурно-градостроительное соответствие окружающей застройке города;

- достаточность по составу и количеству объектов социальной инфраструктуры и рабочих мест в сфере бытового обслуживания и предпринимательской деятельности для граждан с ограниченными возможностями трудоустройства, проживающих в данном квартале;

- формирование комплексной жилой среды и обеспечение архитектурно-пространственной выразительности, социально-психологического и экологического комфорта и функциональной достаточности жилых районов;

- сохранение и увеличение многообразия жилой среды и застройки, отвечающих запросам различных групп населения, улучшение потребительских и эксплуатационных характеристик существующего жилого фонда в соответствии с утвержденными нормами проживания;

- уменьшение доли физически амортизированного и морально устаревшего жилищного фонда;

- обеспечение сохранности и увеличение сроков эксплуатации жилищного фонда, безопасности проживания;

- обеспечение условий для снижения издержек и повышения качества предоставления жилищно-коммунальных услуг;

- обеспечение инвестиционной привлекательности жилищно-коммунального хозяйства;

Реализация методологических принципов по проблеме реконструкции домов первых массовых серий и обновлению объектов недвижимости застроенных территорий осуществима при непременном условии системного рассмотрения и взаимосогласованного решения технических аспектов (градостроительные, архитектурные и конструктивные), организационно-управленческих, экономических и социальных.

При этом важна оценка привлекательности территории с точки зрения расселения, которая автором рассматривается в двух аспектах: а) по формам пространственной организации; б) процесса расселения населения по территории.

Факторы, влияющие на эффективность пространственной организации объектов жилищно-гражданского назначения, расположенных в жилом районе и микрорайоне города, представлены на рис.2.

Оценка инвестиционной привлекательности района (Q₁) для расселения должна определяться для различных видов связей населения с различными объектами (местами приложения труда, городской социальной инфраструктуры).



Рис.2. Основные факторы, влияющие на эффективность пространственной организации для пользователей городской территории (жилого района и микрорайона)

Для комплексной оценки следует проводить анализ по всем группам влияющих показателей. В результате определяется совокупный показатель инвестиционной привлекательности района (территории) на рынке недвижимости:

(1)

где л_ж, л, л_кб - удельные веса соответственно селитебной, производственной и общественной зон в территориальном балансе города.

Полученные в результате анализа данные могут отражать оценку коммерческой привлекательности территории.

Сложной и многогранной проблемой, по мнению автора, является сбалансированность строительного производства. Для ее решения необходим комплексный подход, который даст возможность обеспечить сбалансированность:

- потребности города в воспроизводстве основных фондов с возможностями предприятий строительного комплекса;

- развитие сопряженных структурных подразделений в рамках инвестиционно-строительного комплекса;

- развитие технологически взаимосвязанных производств в рамках отдельных структурных подразделений инвестиционно-строительного комплекса.

Отсутствие научно обоснованного подхода к определению требуемого уровня производственного потенциала предприятий строительного комплекса и их возможностей приводит к невыполнению важнейших городских программ по воспроизводству объектов недвижимости.

За последние три года среднее число одновременно сооружаемых объектов, приходящееся на одну организацию, в жилищном строительстве возросло на 22, в промышленном -- на 17%, а средняя балансовая стоимость основных фондов этих организаций увеличилась соответственно лишь на 9 и 11%.

В свою очередь, дефицит строительных мощностей, их распыленность по большому числу одновременно строящихся объектов, являются факторами снижения качества выполняемых строительно-монтажных работ. Затраты на исправление брака в организациях с программой, превышающей их производственную мощность в среднем на 15--20%, выше по сравнению с зарубежными организациями, имеющими сбалансированную с мощностями производственную программу.

В то же время отсутствие сбалансированности в планировании комплексной реконструкции и обновлении сложившейся застройки города в дотационных регионах страны приводит и к противоположному результату, а именно, к возникновению в ряде районов страны избыточных мощностей строительных организаций, т.е. мощностей, по которым не может быть обеспечена полная их загрузка и эффективное использование.

Возникновение избыточных строительных мощностей объясняется, главным образом, тремя причинами:

- изменением территориальной структуры отраслевых строительных программ при отсутствии необходимой мобильности в размещении строительных мощностей по территории страны;

- развитием строительных мощностей без учета сокращения объемов строительно-монтажных работ по районам страны и отраслям (видам) строительства;

- развитием строительных мощностей без учета происходящих изменений в характере конечной строительной продукции без учета изменений объемно-планировочных и конструктивных решений.

При определении производственного потенциала строительного комплекса крупного города нельзя исходить из позиции учета какого-либо одного вида мощностей и ресурсов, участвующих в воспроизводстве объектов недвижимости. Необходимо основываться на комплексном и системном подходе к управлению производственным потенциалом города, который предполагает:

- учет мощностей всех предприятий строительного комплекса, функционирующих в сфере строительного производства, т.е. в качестве объекта управления должен рассматриваться производственный потенциал;

- все мощности, входящие в указанный комплекс, должны рассматриваться как взаимодействующие элементы целостной производственно-экономической системы крупного города.

Разработка методологии привлечения и использования производственного потенциала города и строительного комплекса должна основываться на последовательном решении следующих системных задач:

- формирование элементов системы,

- установление характера взаимосвязи элементов системы;

- исследование закономерностей развития системы;

- разработка методов регулирования и управления системой.

Только в этом случае будут созданы условия для поддержания устойчивой сбалансированности строительного производства, капитального строительства и реконструкции в целом по городу. Именно поэтому, создав методологические основы оценки производственного потенциала, необходимо сделать следующий шаг -- разработать научную методологию управления его использованием и развитием.

Разработка системы по оценке потенциала предприятий строительного комплекса при реконструкции и обновлении объектов недвижимости позволит решить следующие задачи:

- выявить резервы и дополнительные возможности развития производственных мощностей с целью выполнения в полном объеме планируемых ремонтно-реконструкционных и строительно-монтажных работ (обоснования привлечения дополнительного контингента рабочих соответствующего профессионально-квалификационного состава, дополнительных средств механизации: выпуска соответствующих видов продукции и т.д.);