Оценка рыночной стоимости недвижимости

Размещено на http://www.allbest.ru/

Содержание

Введение

Глава 1. Теоретическая часть

1.1 Общие понятия оценки

1.2 Понятие собственности, и иных вещных прав

1.3 Три подхода к оценке объектов недвижимости

1.3.1 Сравнительный (рыночный) подход

1.3.2 Доходный подход

1.3.3 Затратный подход

1.4 Согласование результатов

Глава 2. Практичекая часть

2.1 Общие характеристики оцениваемого объекта

2.2 Расчет стоимости объекта оценки в рамках сравнительного подхода

2.3 Расчет стоимости объекта оценки в рамках затратного подхода

2.4 Расчет стоимости объекта оценки в рамках доходного подхода

2.5 Согласование результатов

Заключение

Список источников и литературы



Введение

В условиях развития рыночной экономики оценка недвижимости приобретает все большее значение. Важность этого вида оценочной деятельности обуславливается как расширением сектора частной собственности, так и необходимостью роста инвестиций.

Следует отметить, что объекты недвижимости характеризуются, как правило, большим количеством различных параметров. Для их сравнительного анализа необходимо использовать экономико-математические методы.

Определение рыночной стоимости объектов недвижимости представляет собой сложный и уникальный процесс, поскольку практически невозможно найти два абсолютно идентичных объекта. Даже в том случае, когда здания построены по одному типовому проекту, но расположены на разных земельных участках, их стоимость может значительно отличаться.

Таким образом, целью данной курсовой работы является проведение оценки объекта недвижимости - двухкомнатной квартиры, а также расчет ее рыночной стоимости.

Сейчас на рынке недвижимости в России представлены жилые квартиры и комнаты, офисные здания и помещения, здания производственного и торгового назначения, коттеджи, дачи и сельские дома с земельными участками. Также на рынке недвижимости уже есть и свободные земельные участки.

Для достижения максимально точной оценки недвижимости необходимо использовать три основных метода: затратный, доходный и сравнительного анализа продаж.

Объектом исследования курсовой работы является оценка двухкомнатной квартиры в девятиэтажном здании по адресу:

Курская область, город Курск, улица 50 лет Октября, дом 91, квартира 12.

Глава 1. Теоретическая часть

1.1 Общие понятия оценки

К объектам оценки относятся объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством Российской Федерации установлена возможность их участия в гражданском обороте.

При определении цены объекта оценки определяется денежная сумма, предлагаемая, запрашиваемая или уплаченная за объект оценки участниками совершенной или планируемой сделки.

При определении стоимости объекта оценки определяется расчетная величина цены объекта оценки, определенная на дату оценки в соответствии с выбранным видом стоимости. Совершение сделки с объектом оценки не является необходимым условием для установления его стоимости.

Итоговая стоимость объекта оценки определяется путем расчета стоимости объекта оценки при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке.

Подход к оценке представляет собой совокупность методов оценки, объединенных общей методологией. Методом оценки является последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке.

Датой оценки (датой проведения оценки, датой определения стоимости) является дата, по состоянию на которую определяется стоимость объекта оценки. Если в соответствии с законодательством Российской.

Федерации проведение оценки является обязательным, то с даты оценки до даты составления отчета об оценке должно пройти не более трех месяцев, за исключением случаев, когда законодательством Российской Федерации установлено иное.

При установлении затрат определяется денежное выражение величины ресурсов, требуемых для создания или производства объекта оценки, либо цену, уплаченную покупателем за объект оценки.

При определении наиболее эффективного использования объекта оценки определяется использование объекта оценки, при котором его стоимость будет наибольшей.

При проведении экспертизы отчета об оценке осуществляется совокупность мероприятий по проверке соблюдения оценщиком при проведении оценки объекта оценки требований законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и договора об оценке, а также достаточности и достоверности используемой информации, обоснованности сделанных оценщиком допущений, использования или отказа от использования подходов к оценке, согласования (обобщения) результатов расчетов стоимости объекта оценки при использовании различных подходов к оценке и методов оценки.

Срок экспозиции объекта оценки рассчитывается с даты представления на открытый рынок (публичная оферта) объекта оценки до даты совершения сделки с ним.

1.2 Понятие собственности, и иных вещных прав

Право собственности является естественным и неотъемлемым правом человека. Право собственности представляет собой разновидность вещных прав, которые закрепляют принадлежность вещей субъектам гражданских правоотношений. Право собственности и другие вещные права опосредуют отношения по присвоению материальных благ.

Право собственности в объективном смысле - это совокупность правовых норм, закрепляющих и охраняющих принадлежность материальных благ конкретным лицам (возникновение, осуществление, прекращение, защиту прав собственника, а также их возможность владеть, пользоваться и распоряжаться этими материальными благами. Институт права собственности опосредует «статику» отношений принадлежности материальных благ. «Динамик», т.е. переход материальных благ от одних лиц другим опосредует обязательственное право.

Право собственности в субъективном смысле - это субъективные права собственника по осуществлению принадлежащим имуществом по своему усмотрению и в своем интересе полного хозяйственного господства, включающее в себя право владения, пользования и распоряжения.

Содержание права собственности раскрывается в п. 1 ст. 209 Гражданского кодекса РФ и включает в себя:

1. Правомочие владения,

2. Правомочие пользования,

3. Правомочие распоряжения.

Правомочие владения - основанная на законе возможность иметь имущество в своем хозяйстве, фактически обладать им.

Правомочие пользования - основанная на законе возможность использования имущества путем извлечения из него полезных свойств.

Правомочие распоряжения - основанная на законе возможность определять юридическую судьбу имущества путем продажи, дарения и т.д. вплоть до уничтожения.

Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом (продавать, дарить, обменивать, сдавать в аренду, передавать в качестве вклада в уставный капитал и т.д.), отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Одним из правомочий по распоряжению имуществом является передача имущества в доверительное управление другому лицу (доверительному управляющему). Передача имущества в доверительное управление не влечет перехода права собственности к доверительному управляющему, который обязан осуществлять управление имуществом в интересах собственника или указанного им третьего лица.

Собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором. Например, по договору аренды текущий ремонт имущества по общему правилу осуществляет арендатор, не являющийся собственником имущества.

Риск случайной гибели или случайного повреждения имущества несет его собственник, если иное не предусмотрено законом или договором. Например, по договору продажи предприятия с момента подписания акта передачи предприятия до регистрации перехода права собственности риск случайно гибели несет покупатель, который не является собственником до регистрации перехода права собственности.

Вещные права на имущество могут принадлежать лицам, не являющимся собственниками этого имущества.

Вещными правами наряду с правом собственности, в частности, являются:

- право пожизненного наследуемого владения земельным участком;

- право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком;

- сервитуты (право ограниченного пользования чужим недвижимым имуществом);

- право хозяйственного ведения имуществом;

- право оперативного управления имуществом (ст. 216 Гражданского кодекса РФ)

- и другие.

Виды вещных прав установлены законом и не могут устанавливаться договором.

Для ограниченных вещных прав как для права собственности характерны следующие признаки:

- связь с вещью, выраженная в господстве над нею,

- право следования за вещью. Переход права собственности на имущество к другому лицу не является основанием для прекращения иных вещных прав на это имущество,

- абсолютный характер защиты (против любого и каждого),

- бессрочный характер прав.

Для права хозяйственного ведения и права оперативного управления характерны следующие признаки:

- это ограниченные вещные права.

- принадлежат юридическим лицам.

- объектами этих прав являются предприятия как имущественные комплексы.

Право хозяйственного ведения или право оперативного управления имуществом возникает у этого предприятия или учреждения с момента передачи имущества, если иное не установлено законом и иными правовыми актами или решением собственника.

Плоды, продукция и доходы от использования имущества, находящегося в хозяйственном ведении или оперативном управлении, а также имущество, приобретенное унитарным предприятием или учреждением по договору или иным основаниям, поступают не в собственность юридическому лицу, а в хозяйственное ведение или оперативное управление предприятия или учреждения.

Право хозяйственного ведения и право оперативного управления имуществом прекращаются по основаниям и в порядке, предусмотренным для прекращения права собственности, а также в случаях правомерного изъятия имущества у предприятия или учреждения по решению собственника.

Право хозяйственного ведения - это право государственного или муниципального унитарного предприятия владеть, пользоваться и распоряжаться имуществом государства или муниципального образования в пределах, определяемых в соответствии с Гражданским кодексом РФ.

Субъектами этого права являются исключительно государственные и муниципальные унитарные предприятия, за исключением казенных предприятий.

Предприятие, обладающее имуществом на праве хозяйственного ведения, не вправе продавать принадлежащее ему на праве хозяйственного ведения недвижимое имущество, сдавать его в аренду, отдавать в залог, вносить в качестве вклада в уставный (складочный) капитал хозяйственных обществ и товариществ или иным способом распоряжаться этим имуществом без согласия собственника.

1.3 Три подхода к оценке объектов недвижимости

1.3.1 Сравнительный (рыночный) подход

Сравнительный подход к оценке - это совокупность методов оценки стоимости, основанных на сравнении объекта оценки с его аналогами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.

Условия применения сравнительного подхода:

1.Объект не должен быть уникальным.

2.Информация должна быть исчерпывающей, включающей условия совершения сделок.

3.Факторы, влияющие на стоимость сравниваемых аналогов оцениваемой недвижимости, должны быть сопоставимы.

Сравнительный подход базируется на принципах:

ь замещения;

ь сбалансированности;

ь спроса и предложения.

Этапы сравнительного подхода:

1 этап. Изучение рынка - проводится анализ состояния и тенденций рынка и особенно того сегмента, к которому принадлежит оцениваемый объект; выявляются объекты недвижимости, наиболее сопоставимые с оцениваемым, проданные сравнительно недавно.

2 этап. Сбор и проверка достоверности информации о предлагаемых на продажу или недавно проданных аналогах объекта оценки; сравнение объектов-аналогов с оцениваемым объектом.

3 этап. Корректировка цен продаж выбранных аналогов в соответствии с отличиями от объекта оценки.

4 этап. Установление стоимости объекта оценки путем согласования скорректированных цен объектов-аналогов.

Сопоставимые объекты должны относиться к одному сегменту и сделки с ними осуществляться на типичных для данного сегмента условиях:

Основные критерии выбора объектов-аналогов:

ь права собственности на недвижимость;

ь условия финансирования сделки;

ь условия продажи и время продажи;

ь местоположение;

ь физические характеристики.

Для определения итоговой стоимости оцениваемой недвижимости необходима корректировка сопоставимых продаж. Расчет и внесение корректировок производится на основе логического анализа предыдущих расчетов с учетом значимости каждого показателя. Наиболее важным является точное определение поправочных коэффициентов

Последовательность внесения поправок:

ь поправка на условия финансирования;

ь поправка на особые условия продаж;

ь поправка на время продажи;

ь поправка на местоположение;

ь поправка на физические характеристики.

Преимущества сравнительного подхода:

ь в итоговой стоимости отражается мнение типичных продавцов и покупателей;

ь в ценах продаж отражается изменение финансовых условий и инфляция;

ь статически обоснован;

ь вносятся корректировки на отличия сравниваемых объектов;

ь достаточно прост в применении и дает надежные результаты.

Недостатки сравнительного подхода:

ь различия продаж;

ь сложность сбора информации о практических ценах продаж;

ь проблематичность сбора информации о специфических условиях сделки;

ь зависимость от активности рынка;

ь зависимость от стабильности рынка;

ь сложность согласования данных о существенно различающихся продажах.

1.3.2 Доходный подход

Доходный подход основан на том, что стоимость недвижимости, в которую вложен капитал, должна соответствовать текущей оценке качества и количества дохода, который эта недвижимость способна принести.

Капитализация дохода - это процесс, определяющий взаимосвязь будущего дохода и текущей стоимости объекта.

Базовая формула доходного подхода:

или где,

С ( V ) - стоимость недвижимости;

ЧД ( I ) - ожидаемый доход от оцениваемой недвижимости. Под доходом обычно подразумевается чистый операционный доход, который способна приносить недвижимость за период;

К ( R ) - ставка капитализации, т.е. отношение рыночной стоимости имущества к приносимому им чистому доходу.

Этапы доходного подхода:

1.Расчет валового дохода от использования объекта на основе анализа текущих ставок и тарифов на рынке аренды для сравнимых объектов.

2.Оценка потерь от неполной загрузки (сдачи в аренду) и невзысканных арендных платежей.

3.Расчет расходов, связанных с объектом оценки:

ь операционных (эксплуатационных) - издержки по эксплуатации объекта;

ь фиксированных - затраты на обслуживание кредиторской задолженности (процентов по кредитам, амортизационных отчислений, налогов и т.д.);

ь резервы - издержки на покупку (замену) принадлежностей для объекта недвижимости.

4.Определение величины чистого дохода от продажи объекта.

5.Расчет коэффициента капитализации.

Доходный подход оценивает стоимость недвижимости в данный момент как текущую стоимость будущих денежных потоков, т.е. отражает:

ь качество и количество дохода, который объект недвижимости может принести в течение своего срока службы;

ь риски, характерные как для оцениваемого объекта, так и для региона.

Доходный подход используется при определении:

ь инвестиционной стоимости, поскольку потенциальный инвестор не оплатит за объект большую сумму, чем текущая стоимость будущих доходов от этого объекта;

ь рыночной стоимости.

В рамках доходного подхода возможно применение одного из двух методов:

ь прямой капитализации доходов;

ь дисконтированных денежных потоков.

1.3.3 Затратный подход

Затратный подход - это совокупность методов оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки с учетом накопленного износа. Базируется на предположении, что покупатель не заплатит за готовый объект больше, чем за создание объекта аналогичной полезности.

Информация, необходимая для применения затратного подхода:

ь уровень заработной платы;

ь величина накладных расходов;

ь затраты на оборудование;

ь нормы прибыли строителей в данном регионе;

ь рыночные цены на строительные материалы.

Преимущества затратного подхода:

1. При оценке новых объектов затратный подход является наиболее надежным.

2. Данный подход является целесообразным или единственно возможным в следующих случаях:

- технико-экономический анализ стоимости нового строительства;

- обоснование необходимости обновления действующего объекта;

- оценка зданий специального назначения;

- при оценке объектов в «пассивных» секторах рынка;

- анализ эффективности использования земли;

- решение задач страхования объекта;

- решение задач налогообложения;

- при согласовании стоимостей объекта недвижимости, полученных другими методами.

Недостатки затратного подхода:

1. Затраты не всегда эквивалентны рыночной стоимости.

2. Попытки достижения более точного результата оценки сопровождаются быстрым ростом затрат труда.

3. Несоответствие затрат на приобретение оцениваемого объекта недвижимости затратам на новое строительство точно такого же объекта, т.к. в процессе оценки из стоимости строительства вычитается накопленный износ.

4. Проблематичность расчета стоимости воспроизводства старых строений.

5. Сложность определения величины накопленного износа старых строений и сооружений.

6. Отдельная оценка земельного участка от строений.

7. Проблематичность оценки земельных участков в России.

Этапы затратного подхода:

ь Расчет стоимости земельного участка с учетом наиболее эффективного использования (Сз).

ь Расчет стоимости замещения или восстановительной стоимости (Свс или Сзам).

ь Расчет накопленного износа (всех видов) (Сизн):

ь Расчет стоимости объекта с учетом накопленного износа:

Сон=Свс-Сизн.

ь Определение итоговой стоимости недвижимости: Сит= Сз+Сон.

1.4 Согласование результатов

При согласовании цены объекта недвижимости осуществляется расчет стоимости по формуле:



С= (ДС*ХД) + (ЗС*ХЗ) + (СС*ХС), где

ДС - стоимость объекта недвижимости, полученная методом доходного подхода;

ЗС - стоимость объекта недвижимости, полученная методом затратного подхода;

СС - стоимость объекта недвижимости, полученная методом сравнительного подхода;

Хд, ХЗ, ХС - вес каждого подхода.

Таким образом, в результате использования трех подходов к оценке объекта недвижимости и согласования полученных результатов получают стоимость оцениваемого объекта, которая и будет представлена в отчете об оценке.



Глава 2. Практичекая часть

2.1 Общие характеристики оцениваемого объекта

Исследуемый объект недвижимости, представляющий собой двухкомнатную квартиру на четвертом этаже девятиэтажного жилого дома, расположен по адресу:

Рисунок 1. Местоположение объекта оценки

Курская область, город Курск, улица 50 лет Октября, дом 91, квартира 12, застройщиком дома, которого являлся ООО «Росстройком».

Характеристика объекта оценки:

• год постройки - 2012;

• количество комнат - 2;

• этаж - 4;

• этажность дома - 9;

• общая площадь -67,8 кв.м.;

Конструктивные элементы:

• стены - кирпич;

• полы - бетонные;

• проемы - пеноблок, ПВХ;

• внутренняя отделка - оклейка обоями, плитка, штукатурка;

• санитарные и электротехнические устройства - электроосвещение, теплоснабжение, водопровод, газоснабжение.

2.2 Расчет стоимости объекта оценки в рамках сравнительного подхода

При оценке Сравнительным подходом объекта недвижимости подбор объектов - аналогов осуществляется по следующим признакам: использование объекта, местоположение, конструктивные особенности. Были подобраны соответствующие объекты - аналоги.

Объект №1. Двухкомнатная квартира на четвертом этаже девятиэтажного жилого дома, расположенная по адресу: Курская область, город Курск, улица 50 лет Октября, дом 191, квартира 44.

Характеристика: 4 этаж 9-этажного панельного жилого дома; общая площадь квартиры - 54,6 кв. м.; состояние отделки - хорошее. Вид права - собственность. собственность правомочие недвижимость стоимость

Стоимость: 2 150 000 руб.

Объект №2. Двухкомнатная квартира на первом этаже девятиэтажного жилого дома, расположенная по адресу:

Курская область, город Курск, улица 50 лет октября, дом 95, квартира 17.

Характеристика: 1 этаж 9-этажного кирпичного жилого дома; общая площадь квартиры - 63,4 кв. м.; состояние отделки - хорошее. Вид права - собственность.

Стоимость: 2 230 000 руб.

Объект №3. Двухкомнатная квартира на седьмом этаже девятиэтажного жилого дома, расположенная по адресу:

Курская область, город Курск, улица 50 лет октября, дом 87, квартира 6.

Характеристика: 7 этаж 9-этажного кирпичного жилого дома; общая площадь квартиры - 54,3 кв. м.; состояние отделки - хорошее. Вид права - собственность.

Стоимость квартиры: 1 900 000 руб.

Определение корректировок

Общепринятыми элементами сравнения являются: оцениваемые права собственности, условия финансирования, условия продажи, дата продажи, местоположение, физические характеристики.

Поскольку все отобранные для сравнения объекты-аналоги находятся на праве собственности, выставлены на продажу в типичных условиях финансирования, имеют одинаковые условия продажи, корректировки по первым трем элементам не производим. Корректировка на уторговывание. Объекты-аналоги выставлены на продажу по цене предложения.. По данным риэлтерских компаний величина торга в среднем составляет 4%. Поэтому для всех аналогов принимается понижающая поправка в размере -4%.

Корректировка на местоположение. Под месторасположением понимается степень привлекательности расположения объекта относительно удобства подъезда, транспортных потоков, близости деловых центров. Все объекты-аналоги находятся на ул. 50 лет Октября. Поэтому корректировка на местоположение для данных объектов-аналогов равна 0.

Корректировка на площадь квартиры. У оцениваемой квартиры - площадь 67,8 кв. м. Все объекты-аналоги имеют площади по размерам соответствующие площади объекта оценки. Исходя из этого, корректировку на площадь квартиры принимаем равной 0.

Корректировка на этаж. Отобранный для расчета объект-аналог №2 расположен на первом этаже. Объекты-аналоги №2, №3 и объект оценки расположены на средних этажах. По данным риэлторов стоимость одного квадратного метра двухкомнатной квартиры, расположенной на первом и последнем этаже, ниже на 3% стоимости одного квадратного метра аналогичной квартиры, расположенной на среднем этаже. Поэтому для аналога №1 принимается повышающаяся поправка равная 3%.

Таблица 1 - Расчет стоимости объекта недвижимости сравнительным подходом

Наименование	Объект оценки	Аналог №1	Аналог №2	Аналог №3
Местонахождение	ул. 50 лет Октября, 91	ул. 50 лет Октября, 191	ул. 50 лет Октября, 95	ул. 50 лет Октября, 87
Общая площадь, кв.м.	67,8	54,6	63,4	54,3
Цена продажи, руб.		2 150 000	2 230 000	1 900 000
Цена продажи, руб./кв.м.		39 377,29	35 173,50	34990,79
Корректировка, учитывающая рыночные условия, %		0	0	0
Цена после корректировки, руб./кв.м.		39 377,29	35 173,50	34990,79

Таблица 1 - Продолжение.

Корректировка, учитывающая торг, %		-4,0	-4,0	-4,0
Цена после корректировки, руб./кв.м.		37802,20	33766,56	33591,16
Корректировка, учитывающая месторасположение объекта оценки, %		0	0	0
Цена после корректировки, руб./кв.м.		37802,20	33766,56	33591,16
Корректировка на площадь, %		0	0	0
Цена после корректировки, руб./кв.м.		37802,20	33766,56	33591,16
Этаж/этажность	4/9	4/9	1/9	7/9
Корректировка на этаж, %		0	3	0
Цена после корректировки, руб./кв.м.		37802,20	34779,56	33591,16

Таблица 1 - Продолжение.

Корректировка, учитывающая техническое состояние объекта оценки, %		0	0	0
Цена после корректировки, руб.		37802,20	34779,56	33591,16
Стоимость объекта, руб./кв.м.	35390,10
Стоимость объекта, руб.	2 399 448,7

Исходя из расчетов, приведенных в таблице, рыночная стоимость двухкомнатной квартиры в девятиэтажном жилом доме, расположенной по адресу: Курская область, город Курск, улица 50 лет Октября, дом 91, квартира 12 , рассчитанная в рамках сравнительного подхода методом сравнения рыночных продаж, с учетом ограничений и допущений по состоянию на 04 декабря 2013 г. составляет: 2 399 448,7 рублей.

2.3 Расчет стоимости объекта оценки в рамках затратного подхода

В основе затратного метода лежит принцип замещения, согласно которому инвестор не заплатит за объект недвижимости сумму большую, чем та, в которую обойдется возведение аналогичного по качеству объекта без чрезмерной задержки.

Затратный метод показывает оценку полной восстановительной стоимости (ПВС) объекта за вычетом износа, увеличенную на рыночную стоимость земли.

При использовании данного метода, процедура оценки состоит из следующих этапов:

1. Расчет рыночной стоимости имеющегося в распоряжении земельного участка как свободного от улучшений с учетом его наилучшего и наиболее эффективного использования.

2. Расчет стоимости возведения новых аналогичных объектов - определение полной восстановительной стоимости (ПВС) объектов на действительную дату оценки.

3. Определение величины общего накопленного износа зданий и сооружений.

4. Расчет остаточной восстановительной стоимости объектов путем уменьшения полной восстановительной стоимости на величину общего накопленного износа.

5. Добавление стоимости земельного участка к рассчитанной остаточной восстановительной стоимости зданий и сооружений.

Объект оценки представляет собой двухкомнатную квартиру в девятиэтажном жилом доме. На дату оценки отсутствуют правоустанавливающие документы на земельный участок, содержащие сведения о размере участка, относящегося ко всему зданию в целом и к объекту оценки, а также не определен вид права - право аренды, право собственности или бессрочное пользование. Поэтому расчет стоимости земельного участка в рамках данного отчета не проводился.

ПВС=С69 V И84 И91 И2013 ,

где

ПВС - полная восстановительная стоимость объекта;

С69 - стоимость строительства на единицу измерения (1 м3) для различных типовых зданий в уровне цен 1969 года;

V - объем объекта;

И84 - индекс изменения стоимости строительства по отраслям народного хозяйства за период с 1969 г. по 1984 г.

И91 - индекс изменения стоимости строительства по отраслям народного хозяйства за период с 1984 г. по 1991 г.

И2013 - индекс изменения стоимости строительства по отраслям народного хозяйства за период с 1991 г. по 2013 г.

ПВС=21,36 99,2 1,17 1,58 78,23=306 429 руб.

Для определения стоимости объекта необходимо определись физический износ.

Под физическим износом конструкции, элемента, системы инженерного оборудования и здания в целом следует понимать утрату ими первоначальных технико-эксплуатационных качеств в результате воздействия природно-климатических факторов и жизнедеятельности человека.

Физический износ на момент его оценки выражается соотношением стоимости объективно необходимых ремонтных мероприятий, устраняющих повреждения конструкции, элемента, системы или здания в целом, и их восстановительной стоимости.

Физический износ отдельных конструкций, элементов, систем или их участков следует оценивать путем сравнения признаков физического износа, выявленных в результате визуального и инструментального обследования, с их значениями, приведенными в таблицах ВСН 53-86(р).

Стены кирпичные

Фi =1%

Перегородки пеноблочные оштукатуренные

Фi =2%

Перекрытия бетонные

Фi =3%

Полы дощатые

Фi =1%

Оконные блоки ПВХ

Фi =3%

Двери деревянные

Фi =2%

Оклейка обоями

Фi =1%

Штукатурка

Фi =2%

Система центрального отопления

Фi =1%

Система холодного водоснабжения

Фi =1%

Система канализации и водостоков

Фi =1%

Физический износ здания следует определять по формуле

,

где

Фз - физический износ здания, %;

- отдельной конструкции, элемента или системы, %;

- коэффициент, соответствующий доле восстановительной стоимости отдельной конструкции, элемента или системы в общей восстановительной стоимости здания;

n - число отдельных конструкций, элементов или систем в здании.

,

1%,

С = ПВС - ПВС,

где

С - стоимость объекта недвижимости;

ПВС - полная восстановительная стоимость объекта;

- степень физического износа.

С = 306 429 - 306 429 0,01 = 303 364,71 руб.

Исходя из расчетов, приведённых выше, рыночная стоимость двухкомнатной квартиры в девятиэтажном жилом доме, расположенных по адресу: Курская область, город Курск, улица 50 лет Октября, дом 91, квартира 12, рассчитанная в рамках затратного подхода методом укрупнённых показателей на 04 декабря 2013 г. составляет: 303 364,71 рублей.



2.4 Расчет стоимости объекта оценки в рамках доходного подхода

Доходный подход основан на том, что стоимость недвижимости, в которую вложен капитал, должна соответствовать текущей оценке качества и количества дохода, который эта недвижимость способна принести.

Капитализация дохода - это процесс, определяющий взаимосвязь будущего дохода и текущей стоимости объекта.

Базовая формула доходного подхода:

или где,

С ( V ) - стоимость недвижимости;

ЧД ( I ) - ожидаемый доход от оцениваемой недвижимости. Под доходом обычно подразумевается чистый операционный доход, который способна приносить недвижимость за период;

К ( R ) - ставка капитализации, т.е. отношение рыночной стоимости имущества к приносимому им чистому доходу.

Процедура расчетов имеет следующую последовательность:

- определение ожидаемого дохода от всех источников потенциального валового дохода;

- определение возможных потерь от простоя (не до загруженности) помещений и потерь при сборе арендной платы для расчета действительного валового дохода;

- определение операционных расходов;

- определение чистого операционного дохода путем вычета из валового дохода всех расходов;

- определение ставки капитализации;

- расчет текущей стоимости объекта.

Ниже представлен краткий обзор прогнозов. Расходов, анализ коэффициента капитализации, а также других предположений, непосредственно связанных с доходным подходом.

Потенциальный валовой доход - это доход, приносимый недвижимостью при полной загрузке площадей, предназначенных для сдачи в аренду. Обычно доход от использования недвижимости определяется как годовой, стабильный доход от целиком сдаваемого в аренду объекта в обычных рыночных условиях.

В ходе анализа рынка недвижимости города Курска (Центральный округ) было выявлено, что стоимость аренды двухкомнатной квартиры, таких как объект оценки, определены в интервале 10 000 - 17 000 рублей, в зависимости от месторасположения, этажа, состояния и наличия удобств. Для оцениваемого объекта примем стоимость аренды в размере 13 000 руб. в месяц, учитывая общую площадь. Также определим действительный валовый доход - это потенциальный валовой доход, уменьшенный на вакансии, не до получение платежей и прочие доходы. Величина недозагрузки равна одной месячной ставке арендной платы (14 000 рублей).

Операционные расходы - это периодические ежегодные расходы на содержание недвижимости, непосредственно связанные с получением действительного валового дохода. Операционные расходы состоят из постоянных и переменных расходов.

Переменные операционные расходы - это периодические ежегодные расходы, величины которых зависят от величины коммунальных платежей

(2 700 руб.). Определение постоянных расходов.

Коэффициент капитализации - это параметр, преобразующий чистый доход в стоимость объекта. При этом учитывается как сама чистая прибыль, получаемая от эксплуатации оцениваемого объекта, так и возмещение основного капитала, затраченного на приобретение объекта. Коэффициент капитализации, учитывающий эти две составляющие, называется общим коэффициентом капитализации или ставкой капитализации чистого дохода.



Таблица 2 - Расчет ставки капитализации

Характеристики объекта и его аналогов	Аналог №1	Аналог №2	Аналог №3
	ул. 50 лет Октября	ул. 50 лет Октября	ул. 50 лет Октября
Арендная ставка, руб.	14 000	17 000	10 000
Чистый операционный годовой доход, руб.	121 600	154 600	77 600
Цена продажи, руб.	2 150 000	2 230 000	1 900 000
Ставка капитализации, %	5,7	6,9	4,1
Весовой коэффициент	0,25	0,25	0,25
Итоговая ставка капитализации, %	5,6

Таблица 3 - Расчет чистого операционного дохода

Арендуемая площадь, кв.м	67,8
Арендная ставка в месяц, руб./кв.м	192
Арендная ставка в месяц, руб.	13 000
Потенциальный годовой валовый доход, руб.	168 000
Операционные расходы, руб.	32 400
Чистый операционный доход до уплаты налогов, руб.	135 600
Чистый операционный доход после уплаты налогов, руб.	121 865

Таблица 4 - Расчет рыночной стоимости по методу прямой капитализации дохода

Чистый операционный доход (NOI), руб.	121 865
Ставка капитализации, %	5,6
Стоимость объекта, руб.	2 176 160,7

Исходя из расчетов, приведённых выше, рыночная стоимость двухкомнатной квартиры, расположенной по адресу: Курская область, город Курск, улица 50 лет Октября, дом 691, квартира 12, рассчитанная в рамках доходного подхода методом прямой капитализации на 04 декабря 2013 г. составляет: 2 176 160,7 рублей.



2.5 Согласование результатов

При согласовании цены объекта недвижимости осуществляется расчет стоимости по формуле:

С= (ДС*Хд) + (ЗС*Хз) + (СС*Хс), где

ДС - стоимость объекта недвижимости, полученная методом доходного подхода;

ЗС - стоимость объекта недвижимости, полученная методом затратного подхода;

СС - стоимость объекта недвижимости, полученная методом сравнительного подхода;

Хд, Хз, Хс - вес каждого подхода.

При этом должно выполняться условие:

Хд + Хз + Хс = 1.

С=(2 399 448,7*0,4) + (303 364*0,1) + (2 176 160,7*0,5) =2 078 196 руб.

Таким образом, в результате использования трех подходов к оценке объекта недвижимости и согласования полученных результатов получают стоимость оцениваемого объекта, которая составляет 2 078 196 руб. и будет представлена в отчете об оценке.



Заключение

В ходе данной курсовой работы была произведена оценка рыночной стоимости объекта жилой недвижимости, двухкомнатной квартиры в девятиэтажном жилом доме, расположенном по адресу: Курская область, город Курск, улица 50 лет Октября, дом 91, квартира 12, освоена методика проведения, изучены стандарты, на которые нужно опираться при проведении самой оценки.

Рыночная стоимость объекта недвижимости определена в соответствии с ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и со стандартами оценки, обязательными к применению субъектами рыночной деятельности (Постановление Правительства РФ от 06.07.2001г. 519 «Об утверждении стандартов оценки»).

Принимая во внимание все содержащиеся в работе допущения и ограничения, проведенные исследования и анализ позволяют сделать следующий вывод: рыночная стоимость двухкомнатной квартиры общей площадью 67,8 кв.м. с учетом допущений и ограничивающих условий, по состоянию на 04 декабря 2013г. составляет 2 078 196 (два миллиона семьдесят восемь тысяч сто девяносто шесть) рублей.



Список источников и литературы

1. СТО РОО 21-01-98 «Оценка недвижимости». Основные положения. (Стандарт российского общества оценщиков)

2. Федеральный Закон Российской Федерации «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» № 135-ФЗ от 29 июля 1998 г.

3. Попов Г. В. Основы оценки недвижимости. -- М.:РОО, 1995. -- 109 с.

4. Оценка рыночной стоимости недвижимости. Серия «Оценочная деятельность»: Учебное и практическое пособие. -- М.: Дело, 1998. -- 384 с.

5. ВСН 53-86(р) "Правила оценки физического износа жилых зданий"

6. УПВС - Сборники укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений для переоценки основных фондов

Размещено на Allbest.ru