Анализ существующих способов организации реконструкции общественных зданий

Размещено на http://www.allbest.ru/

Анализ существующих способов организации реконструкции общественных зданий

Традиционная структура отношений участников реконструкции общественных зданий показана на схеме (см.табл.8).

Рассмотрим практикуемые сегодня варианты отношений участников строительства на объектах реконструкции. В структуре типичного заказчика-инвестора сегодня только в 5-7% случаев имеется выделенная служба ОКС или УКС. Ещё примерно в 15-20% случаев временно нанимаются специалисты для ведения функций заказчика-застройщика под конкретные объекты. В 8-12% случаев для исполнения функций технического заказчика нанимается специализированная организация (для Москвы, к примеру, территориальные УКС). Опыт передачи зданий в реконструкцию генподрядчику-застройщику «под ключ» (обследование, проектирование, строительство) уже довольно широко применяемый в реконструкции жилых зданий, для общественных зданий пока не характерен за исключением случаев передачи функций заказчика-застройщика управляющей иностранной фирме по системе ин-ЖИНИринг-генподряд (в Москве наиболее известны финская группа концерна SKANSKA.

Табл.8. Традиционная структура отношений участников реконструкции общественных зданий. и германская фирма HOCHTIEF.

В последнее время управление проектами пытаются осуществлять и некоторые отечественные фирмы, но пока в пределах собственных инвестиционных программ).

Просматривается интерес отечественных инвестиционных групп к объектам реконструкции. К сожалению, пока тот кадровый

Табл.9. Рейтинг организационных рисков на объектах реконструкции (субъективные факторы).

Инженерный ресурс, которым они располагают, не позволяет им выступать в качестве универсального заказчика-застройщика на всём цикле реконструкции

Большинство общественных зданий реконструируется по серой схеме (раньше это называлось «хозспособом»), в ряде случаев заказчик не имеет даже соответствующих лицензий. Вышеназванные условия определяют реальную картину субъективных факторов риска, связанных с принятием решения о выборе схемы отношений (см.табл.9). Методика оценки ряда этих рисков будет представлена в 2.1.

В практике зарубежного строительства можно выделить два типа организации инвестиционно-строительных процессов [66] (см.табл.10).

Табл. 10. Два типа организации инвестиционно-строительных процессов.

Первый - это традиционный тип организации, при котором проектирование выступает полностью автономным этапом инвестиционного цикла и осуществляется в рамках соглашения между заказчиком и специализированной проектной фирмой. Готовый проект передается для реализации победившей на торгах подрядной строительной фирме, которая и заключает с заказчиком подрядный договор, как правило, «контракт с фиксированной договорной ценой». При втором типе организации заказчик выбирает наиболее подходящую для него универсальную проектно-строительную фирму и заключает с ней контракт, согласно которому он обязуется оплатить фактические издержки плюс фиксированное вознаграждение. Главная особенность этого типа организации состоит в том, что подрядчик берёт на себя всю ответственность за проектирование и строительство объекта. Он имеет право либо проектировать объекты своими силами, либо пригласить для этого проектную фирму, готовую работать методом совмещения проектирования и строительства под его руководством. Такой тип организации и его наиболее характерная форма - контракт типа «под ключ» получили наибольшее распространение за рубежом в основном в промышленном строительстве.

Анализ организации и характера проведения строительно-монтажных работ позволяет систематизировать применяемые сегодня в России методы и способы реконструкции (см.рис.20).

Известную классификацию [67,96] следует расширить двумя новыми квалификационными признаками:

* характер изменений в инженерном оборудовании зданий и сооружений. В последнее время часто именно это является главной причиной реконструкции общественных зданий, поскольку быстрый темп роста уровня жизни в стране задаёт новые требования к их оснащению и комфортности. Ещё не отслужившее свой срок инженерное оборудование должно заменяться новым поколением с улучшенными прежними или совсем новыми возможностями;

* условия проведения реконструктивных работ по отношению к совмещению с эксплуатацией здания или сооружения. Это является темой настоящей работы, и причины добавления этого признака будут развёрнуты ниже (см. 1.4.4.).

Систематизируем причины, склоняющие владельцев общественных зданий к решению о реконструкции без остановки эксплуатации (РБОЭ):

* организация реконструкции локальными объёмами - хороший способ предупреждения и ограничения финансовых рисков;

* большинству владельцев общественных зданий не удаётся аккумулировать достаточные финансовые средства для ведения комплексной реконструкции в полном объёме здания, и они вынуждены искать возможность проведения такой же реконструкции, но локальными объёмами;

Рис.20. Классификация методов и способов реконструкции общественных зданий

в некоторых случаях это обусловлено внутренними функциональными проблемами организации владельца здания несистемного характера;

в некоторых - напротив, собственной технологией (невозможностью её остановки либо необходимостью её быстрого изменения);

в большинстве случаев владелец здания не имеет «переселенческого фонда» или возможности арендовать подходящее здание на период реконструкции;

причиной может быть предарендная или предпродажная подготовка части помещений или реконструкция вновь арендованной части здания;

во многих случаях локальный комплекс работ по перепланировке и усилению конструкций привязывают к проведению капитального ремонта здания;

причиной может быть и локальный пожар или иная авария, без оперативной ликвидации последствий которой невозможна полноценная эксплуатация здания. В 70-75% случаев локальные работы серьёзно затрагивают инженерные системы и конструкции здания. В локальный объём одновременно могут включаться работы, присущие и капремонту и реконструкции.

В советские времена был известен опыт реконструкции действующих промышленных предприятий. Попытка систематизировать опыт такой реконструкции в частности была сделана В.Г. Володиным [10], им определяются особенности ведения СМР в условиях действующего промышленного предприятия, которые объединены автором в три группы. Вызванные эксплуатационной деятельностью реконструируемого предприятия, характером застройки промышленной площадки и объёмно-планировочными и конструктивными решениями зданий и сооружений. (см: рис.21). Как отмечает автор, исследования НИИЭС Госстроя СССР и НИИОУС показали, что при реконструкции действующего предприятия выработка на одного работающего строителя снижалась на 20-35%, удельный вес заработной платы повышался на 30-45%, эксплуатационные расходы на средства механизации увеличивались в 1,5-2,5 раза, удельная себестоимость работ повышалась на 15%. Однако при всей затратности метода, реконструкция действующих промышленных предприятий продолжалась и продолжается сейчас. Нельзя рассматривать экономический аспект этого метода только с точки зрения увеличения затрат заказчика и строительных организаций. Ущерб от остановки предприятия на реконструкцию почти всегда неизмеримо больше любых дополни- тельных затрат на строительство и руководители промышленных предприятий идут на эти затраты.

Рис.21. Особенности ведения СМР в условиях действующего промышленного предприятия

Факторы сроков проведения реконструкции и возможности совмещения её с основной функциональной деятельностью (ОФП) становятся сейчас одними из важнейших при выборе заказчиком метода организации реконструкции. Частичная или полная остановка работы некоторых типов общественных зданий или исключается по характеру их работы (вокзалы, аэропорты, серверные центры) или по причине вероятной потери, в случае такой остановки, рыночного сегмента сбыта своей продукции или оказания услуг, который мгновенно будет заполнен конкурентами.

Для принятия решения о РБОЭ и заказчику и потенциальному подрядчику нужно представлять себе особенности объекта в целом, т.е. и самого здания и его функциональной нагрузки (технологии). По характеру совмещения СМР с основной функцией здания (комплекса зданий) мы считаем целесообразным ввести новую классификацию:

* адаптируемые - здания с однородным функционально-технологическим процессом, позволяющим произвести локальные переселения

На проведение подготовительных работ оказывает влияние множество возмущающих факторов, вызванных совмещением производства строительно-монтажных работ и ОФП общественного здания. Большинство из них, далее называемых дестабилизирующими, влияют на запланированный ход строительно-монтажных работ, что приводит к увеличению трудозатрат и увеличению сроков реконструкции.

Для исследования влияния функционального технологического процесса действующего реконструируемого общественного здания на организацию и проведение подготовительных работ мы оценили природу дестабилизирующих факторов и выявили степень их воздействия на процессы строительного производства. Предвидение моментов и обстоятельств их наступления и количественная оценка влияния факторов позволят выработать опережающие мероприятия, ликвидирующие или снижающие те отрицательные отклонения от запланированного хода работ, которые вызываются дестабилизирующими факторами. Анализ рабочей и отчетной документации строительных организаций [9], включая многолетний опыт работы ПСП «КиН» позволил нам составить перечень основных факторов, влияющих на организационно-технологические параметры проведения подготовительных работ. Определение приоритетности влияния факторов проводилось методом ранговой корреляции на основе экспертных оценок (см. табл.14). Из этих данных сложилась следующая последовательность их влияния на организационно-технологические параметры внутриплощадочных подготовительных в порядке приоритетности: / (наибольшее влияние); 2, 5; 4; 6; 8 (наименьшее влияние). Количественная оценка фактора / в различных работах [7, 114] производилась с учетом плотности застройки реконструируемого предприятия, в случае РБОЭ стеснённость усиливается фактором занятости ОФП заказчика части здания и прилегающих территорий. Коэффициент, характеризующий степень стесненности строительной площадки (К_с), определяется по формуле:

,

где Т-- общая площадь здания с прилегающими территориями; П- площадь, занятая зданием и сооружениями с учетом габаритов приближения к ним и охранных зон, железными и автомобильными дорогами, зелёных насаждений и т.п.; П_офп - площади, занятые ОФП заказчика; П_раб - площадь необходимая строительной организации для ведения работ на территории действующего общественного здания (для устройства временных зданий и сооружений, установки строительной техники и оборудования, складирования материалов).

При значении К_с > 2,5 - фактор стеснённости можно не учитывать, при К_с = 1.. .2,5 - стеснённые условия производства работ, при К_с < 1 - особо стеснённые условия производства работ. Оценка этого фактора даёт правильное представление о строительной площадке и указывает на необходимость его учёта при разработке стройгенплана и других разделов ПОС, сметной документации.

Однако учёт этого фактора в таком виде при определении организационно-технологических параметров производства строительно-монтажных работ затруднителен. В ряде случаев при К_с > 2,5 для всего комплекса площадей реконструируемого здания, на отдельных участках реконструкции могут быть случаи особой стеснённости. Более универсален подход, при котором коэффициент стеснённости определяется формулой:

где Фсущ - фронт работ выделяемый заказчиком строительной организации; Ф_норм -- необходимый фронт работ, определяемый технологией этих работ и непрерывностью процесса реконструкции. Данный коэффициент рационален в интервале 0<К_С<0,9.

При К_С>0,9 фронт работ, предоставленный заказчиком настолько мал, что можно говорить о его не предоставлении. При К_С=0 --стеснённость отсутствует. Директивная продолжительность проведения отдельных видов или комплексов работ - фактор 2 аналогичен по содержанию 7, но имеет другие причины возникновения.

Заказчик, исходя из собственного функционально-технологического процесса (ОФП), а для общественных зданий они очень разнообразны и по характеру и по составу и по сложности, устанавливает временные рамки для некоторых работ, это приводит к временной концентрации материальных, технических и людских ресурсов на других, доступных в это время участках работ, что приводит к «искусственной стеснённости» рабочих мест. Возникают трудности с передислокацией и размещением машин и механизмов, оборудования, складируемых материалов и т.п., что в результате приводит к дополнительным потерям рабочего времени.

Количественно этот фактор можно представить коэффициентом К_р, который изменяется в зависимости от насыщения фронта работ ресурсами:

где Р_нор - нормальное количество ресурсов (количество рабочих с приданными машинами и механизмами на единицу фронта работ), определяемое технологией строительного процесса для данного фронта работ; Р_факт - фактическое количество ресурсов на единицу фронта работ; D - градиент дислокации, показывающий количество потерь от вынужденных перемещений материальных", технических и людских ресурсов на новые фронты работ внутри строительной площадки (здания).

Введённый нами градиент дислокации определяется по фактическим показателям потери времени:

где В_пер -- время перемещения ресурсов на новые фронты работ и назад в общей продолжительности реконструкции, B_paб -- общее плановое рабочее время в нормативной продолжительности реконструкции. Коэффициент К_р определяется в интервале: О <К_Р<0,9, исходя из того, что при К_р=0 фактор не оказывает влияния, а при стремлении К_р к единице, количество ресурсов стремится к бесконечности, что в реальных условиях реконструкции лишено смысла. Кроме этого данный фактор проявляется только при Р_НОр< Р_фактD, т.е. при перенасыщении фронта работ ресурсами или значительном влиянии фактора их перемещений.

Влияние фактора 3 можно максимально нейтрализовать организационными мероприятиями и сменной организацией работ.

Несвоевременное представление заказчиком фронта работ (фактор 5),
вызванное несвоевременным освобождением заказчиком зон производства
работ от собственного оборудования, мебели и других материальных ценностей, приводит к внутрисменным и полносменным простоям бригад. Количественно этот фактор можно оценить коэффициентом Кф, который учитывает изменение продолжительности производства работ в зависимости от своевременности предоставления заказчиком фронта работ и определяется формулой:

где N_HOР -- число рабочих дней в нормативной продолжительности реконструкции; N_ПР - число рабочих дней в общей продолжительности реконструкции, когда фронт работ не предоставлен.

Фактор невозможности освобождения некоторых частей здания и невозможности перекрытия некоторых транспортных и технологических потоков (4) носит менее определённый характер, однако в некоторых общественных зданиях он оказывает существенное влияние на ограничения в нормальном производстве работ. Например, для музейных зданий невозможно освободить некоторые помещения с фондами хранения, в банках нельзя освободить помещения сейфов и депозитариев, в административных зданиях невозможно освободить помещения хранения особо важных архивов. При этом ко всем этим помещениям нужно иметь постоянный доступ персонала и клиентов, для чего приходится организовывать защищенные проходы. Величина потерь времени за смену зависит от количества остановок в работе, для обеспечения безопасного прохода и пользования помещениями (ограничения по безопасному перемещению грузов над действующими помещениями). Количественно оценить потери в каждом конкретном случае можно либо опытным замером простоев комиссионно совместно с заказчиком, либо учётом дополнительного фактора в формуле, определяющей коэффициент стеснённости строительной площадки:

где П_ПМ -- площади, необходимые для организации присутственных мест и проходов посетителей и основного персонала ОФП заказчика;

Насыщенность зоны проведения работ действующими коммуникациями заказчика (б) оказывает влияние на организационно-технологические параметры работы строительной организации, степень его влияния в основном определяется количеством пересечений новых и уже действующих инженерных сетей в здании, и, как правило, отсутствием свободных проходов и каналов для новых сетей, а также необходимостью частых отключений и переключений старых и новых коммуникаций. Как и предыдущий фактор, однозначно определить его количественно невозможно и в каждом конкретном случае подсчет дополнительно затраченного рабочего времени можно произвести только опытным путём.

Поэтапное освобождение заказчиком зоны проведения работ (фактор 8) приводит к потерям времени из-за многочисленных переходов бригад из одной рабочей зоны в другую, переноса бытовых помещений, монтажа-демонтажа строительной техники и оборудования. Кроме того, поэтапная передача строителям участков для производства работ приводит к необходимости полного завершения работ на данном участке, что нарушает непрерывность строительного процесса из-за неподготовленности фронта работ на последующем участке. Для количественной оценки этого фактора необходимо определить значение времени, затрачиваемое бригадой на переход из одной рабочей зоны в другую. Опираясь на эту величину, и зная общее количество выделяемых на объекте зон, можно определить общие потери времени от этих переходов.

СНиП 12-04-2002 «Безопасность труда в строительстве», часть 2 «Строительное производство» в разделе 8. Монтажные работы вводит условное ограничение: «8.1.4. При возведении зданий и сооружений запрещается выполнять работы, связанные с нахождением людей в одной захватке (участке) на этажах (ярусах), над которыми производится перемещение, установка и временное закрепление элементов сборных конструкций и оборудования. При невозможности разбивки зданий и сооружений на отдельные захватки (участки) одновременное выполнение монтажных и других строительных работ на разных этажах (ярусах) допускается только в случаях, предусмотренных ППР, при наличии между ними надежных (обоснованных соответствующим расчетом на действие ударных нагрузок) междуэтажных перекрытий». При использовании в монтаже лёгких конструкций и ограничении массы поднимаемых и перемещаемых грузов можно организационно добиться полной безопасности при производстве реконструктивных работ. Правильное распределение захваток и соблюдение совмещённых со службами эксплуатации мероприятий по безопасному разграничению двух действующих в здании параллельных процессов позволяет обеспечить должный уровень безопасности для людей и процессов, происходящих в здании. Вопросы специфики ППР при РБОЭ освещены в 3.4.1.

Размещено на Allbest.ru