Размещено на http://www.allbest.ru/

Ипотечное кредитование и его особенности в России

Содержание

• Введение
• 1. Теоретические и правовые основы ипотечного кредитования. Отечественный и зарубежный опыт ипотеки
• 1.1 Экономическая и правовая сущность ипотечного кредитования
• 1.2 Разновидности ипотечного кредитования
• 1.3 История ипотеки в России
• 1.4 Ипотека: зарубежный опыт
• 2. Анализ современного состояния ипотечного кредитования в РФ
• 2.1 Особенности рынка жилья и становление ипотечного кредитования в постсоветской России
• 2.2 Современное состояние ипотеки в России
• 3. Проблемы и перспективы ипотечного кредитования в РФ
• 3.1 Проблемы и потенциальные возможности ипотечного финансирования в России
• 3.2 Преодоление препятствий на пути ипотечного кредитования
• 3.3 Принципы и задачи дальнейшего развития ипотеки в России
• Заключение
• Список литературы

Введение

Ипотечное кредитование является одним из динамично развивающихся направлений рынка финансовых услуг на Западе, но в современных российских условиях ипотека - относительно новое понятие. Хотя, первые ипотечные кредиты выдавались еще во времена Екатерины II, после 1917 г. операция выдачи кредита под залог недвижимости исчезла из финансового сектора вместе с понятием частной собственности.

Жилищная проблема была названа на заседании президиума Государственного совета РФ "без преувеличения жизненно важным вопросом" не случайно. По экспертным оценкам более 60 % населения страны в той или иной мере нуждается в улучшении жилищных условий. По данным Международной ассоциации ипотечных фондов, более 10% семей в России стоят в очереди на улучшение жилищных условий. По расчетам Госстроя РФ, приобрести трехкомнатную квартиру минимальной площади сегодня в состоянии 5 % населения, однокомнатную - 15,6%. Крысин А. Ипотечное кредитование: проблемы и перспективы // Клуб банковских аналитиков. /http://www.bankclub.ru/

В настоящее время, наиболее перспективным и практически единственным путем решения извечного "квартирного вопроса" специалисты в области недвижимости считают развитие системы долгосрочного ипотечного кредитования.

Актуальность ипотечного кредитования заключается в способности решить социальные проблемы многих россиян. Наличие собственного жилья вносит в жизнь людей элемент благополучия и стабильности, и очень важно, по мнению социологов, чтобы жилье появлялось как можно раньше, а не после десятилетних ожиданий. В этом отношении альтернативы ипотечному жилищному кредитованию не существует.

В свою очередь, ипотечные кредиты помогают коммерческому банку диверсифицировать свою клиентскую базу, привлечь депозиты и найти источники доходов, дополняющие и компенсирующие риск по кредитам и депозитам предпринимательских фирм.

Ипотечное кредитование - это не только одно из решений жилищной проблемы. По сути, это выход из инвестиционного кризиса, обеспечивающий устойчивый рост российской экономики путем вложения средств в жилищное строительство, развития смежных с ним отраслей, а также создания новых рабочих мест. Масштабы потенциального влияния ипотеки на реальный сектор сопоставимы с эффектом от ежегодного привлечения десятка миллиардов долларов прямых иностранных инвестиций, а может, и превосходят его. Таким образом, ипотечное кредитование - один из немногих механизмов, способных вызвать ускоренное развитие не только самой экономики, но и многих смежных с ней отраслей. По мнению председателя Госстроя России, в будущем до 70 процентов населения нашей страны может быть обеспечено жильем за счет целевого долгосрочного кредитования. Сафонова Г.Б. Перспективы и проблемы становления ипотечного кредитования в России http://www.mstu.edu.ru/publish/conf/11ntk/section9/index.html

Цели данной работы - следующие:

выявить сущность ипотечного кредитования, рассмотреть виды его основных участников и основные стадии процесса кредитования;

изучить историю ипотеки в России и зарубежный опыт ипотечного кредитования;

проанализировать состояние, выявить особенности и проблемы ипотечного кредитования в современной России;

наметить пути решения проблем ипотечного кредитования.

1. Теоретические и правовые основы ипотечного кредитования. Отечественный и зарубежный опыт ипотеки

1.1 Экономическая и правовая сущность ипотечного кредитования

В рыночной экономике, основанной на институте частной собственности, широкое использование получает ипотечный кредит, который представляет собой предоставление долгосрочной ссуды под залог недвижимого имущества, в том числе земли. Финансы / Под ред. Лушина С.И., Слепова В.А. - М.: Экономистъ, 2005. С. 516.

Ипотека (гр. hypotheke - залог, заклад) представляет собой залог недвижимости для обеспечения денежного требования кредитора-залогодержателя к должнику (залогодателю). Существует и другое понятие ипотеки. Ипотека - кредит, полученный под залог недвижимости. Банки и банковское дело / Под ред. Балабанова И.Т. - СПб.: Питер, 2001. С. 177.

Нормативной базой ипотеки в современной России является § 3 главы 23 ГК РФ и ФЗ № 102 "Об ипотеке (Залоге недвижимости)" от 16 июля 1998 г. (далее Закон об ипотеке).

Ипотекой по российскому законодательству признается залог предприятий, зданий, сооружений, земельных участков и других объектов недвижимости, которые остаются во владении и пользовании залогодателей. Квалифицирующими признаками ипотеки выступают: а) предмет договора о залоге, каковым может являться лишь недвижимое имущество, и б) сохранение за залогодателем прав владения и пользования этим имуществом. Такое понимание ипотеки является более узким по сравнению с римским правом (равно как и подходом к ипотеке современных законов многих зарубежных стран), которым допускалась ипотека любого имущества при условии, что последнее оставалось у залогодателя. Гражданское право / Под ред. Толстого Ю.К., Сергеева А.П. - М., 2000. С. 579.

Согласно п. 1 ст. 1 Закона об ипотеке, по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом. Залогодателем может быть сам должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, или лицо, не участвовавшее в этом обязательстве (третье лицо). При этом имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании.

Ипотечный кредит имеет длительную историю развития, его предшественником был ростовщический кредит, однако в отличие от последнего он имеет распространение и в настоящее время.

Отличительные черты ипотечного кредита: Финансы / Под ред. Лушина С.И., Слепова В.А. - М.: Экономистъ, 2005. С. 516.

длительный срок предоставления (как правило, свыше 5 лет);

оставление заложенного имущества в руках должника, который продолжает его эксплуатировать.

Залогодержатель (кредитор) имеет право контролировать состояние объекта залога, включая проверку документов, фактическое наличие объекта залога, размер, состояние, условия хранения и использования заложенного имущества. ипотечный кредитование жилье финансирование

Наиболее распространенной является ипотечная ссуда, условия которой предполагают равные взносы должника. Взносы ежемесячные - постнумерандо или пренумерандо. Кошечкин С.А. Финансирование. Конспекты лекций. /http://koshechkin.narod.ru/fin/fin24.htm В договоре обычно устанавливается ежемесячная ставка процента, редко - годовая номинальная.

В осуществлении ипотеки при покупке (строительстве) объекта залога участвуют три агента: продавец, покупатель (должник), заимодавец (кредитор).

Продавец получает от покупателя за некоторое имущество полную его стоимость. Для того чтобы расплатиться, покупатель получает ссуду под залог этого имущества и добавляет собственные средства. Задача заключается в определении размера ежемесячных погасительных платежей и остатка задолженности на момент очередного ее погашения вплоть до полного погашения долга.

Поскольку погасительные платежи (взносы) представляют собой постоянную ренту, при решении поставленной задачи применим тот же принцип, что и при разработке плана погашения долгосрочного долга равными срочными уплатами.

1.2 Разновидности ипотечного кредитования

Ипотека бывает предварительной и последующей.

Последующая ипотека означает, что имущество, заложенное по договору об ипотеке в обеспечение исполнения одного обязательства (предшествующая ипотека), может быть предоставлено в залог в обеспечение исполнения другого обязательства того же или иного должника тому же или иному залогодержателю. Последующая ипотека допускается, если она не запрещена предшествующими договорами об ипотеке того же имущества, срок действия которого еще не истек.

В странах с развитой рыночной экономикой ипотека как вид кредита существует в следующих формах: пружинная, ролловерная, с выплатой только одних процентов, с обратным аннуитетом, с пересматриваемой ставкой, с участием в приросте стоимости. Балабанов И.Т. Основы финансового менеджмента. - М.: Финансы и статистика, 2001. С. 368.

Ипотека "пружинная" представляет собой кредит, предусматривающий осуществление равновеликих периодических платежей в счет погашения основной суммы, а также процентных выплат; соответственно с каждым периодом суммарный платеж снижается. "Пружинная" ипотека представляет самоамортизирующийся ипотечный кредит.

Термин "пружинная" означает аналогию с действием пружины. Чем сильнее (больше) ее растягиваешь, тем меньше ее можно растянуть.

Ипотека ролловерная (англ, rollover) - ипотечный кредит, при котором срок кредита делится на временные отрезки (3 или 6 месяцев), и для каждого из них с учетом конъюнктуры рынка устанавливается своя процентная ставка. Таким образом, ролловерный кредит - это кредит с плавающей процентной ставкой. Этим он отличается от кредита с фиксированной процентной ставкой ("пружинной" ипотеки).

Ипотека с выплатой только одних процентов - "шаровая" ипотека, предусматривающая периодические выплаты только процентов. Термин "шаровая" означает аналогию, например, с катанием снежка. Катаем маленький снежок по снегу, и он превращается в снежный ком (шар). Чем больше катаем, тем больше размер этого шара. "Шаровой" платеж означает крупный итоговый платеж по кредитному долгу. В течение нескольких первых месяцев или лет основная сумма долга или не погашается, или погашается только малая ее часть. Затем наступает срок выплаты всего остатка. Владельцы недвижимости обычно стараются заранее договориться о новом кредите с тем, чтобы при наступлении срока "шарового" платежа не лишиться своей недвижимости из-за несоблюдения своих обязательств.

Ипотека с обратным аннуитетом - финансовое соглашение, согласно которому кредитор производит периодические выплаты заемщику. Остаток основной суммы кредита увеличивается на величину периодических выплат и всей суммы накапливаемых процентов.

Ипотека с пересматриваемой ставкой - вид ролловерного ипотечного кредита, ставка процента по которому корректируется с учетом преобладающих рыночных ставок через фиксированные интервалы времени.

Ипотека с учетом в приросте стоимости - ипотечный кредит, по которому кредитор участвует в приросте стоимости недвижимости.

1.3 История ипотеки в России

Ипотека, как система получения кредита через залог недвижимости начала складываться в России еще в середине XVIII. Появились банки, выдававшие долгосрочные кредиты под залог недвижимости. Это были государственные дворянские банки, которые функционировали следующим образом. Помещик, нуждавшийся в деньгах, обращался в банк с просьбой предоставить ему кредит под залог имения. Стоимость недвижимости вместе с крепостными душами оценивалась специальными комиссиями, и банк выдавал ссуды на 15, 28 или 33 года. Чаще всего кредит составлял 60-70% стоимости имущества. Жуков Е.Ф., Максимова Л.М., Печникова А.В. и др. Деньги. Кредит. Банки / Под ред. Жукова Е.Ф. - М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2003. С. 203.

В 1754 году был учрежден Государственный банк для дворянства, который позднее был преобразован в Государственный заемный банк, просуществовавший до конца пятидесятых годов. Кроме того, в первой половине XIX века действовал вспомогательный для дворянства банк. Во второй половине XIX века в России постепенно стала складываться строительная система ипотечного кредитования, просуществовавшая до 1917 года. В 1859-1860 гг. в результате банковской реформы появились два рода частных кредитных учреждений: основанные на взаимном кредите городские кредитные общества и основанные на акционерных началах. Для создания полноценной кредитной среды в сфере ипотечных отношений частных финансовых организаций оказалось недостаточно. В 1883 г. правительство учредило Государственный крестьянский Поземельный банк (ГКПБ), для приобретения крестьянами земли. В 1885 г. был учрежден Государственный дворянский банк (ГДПЗ).

На Государственный крестьянский Поземельный банк была возложена задача ссужать крестьянам деньги для покупки помещичьей земли. Банк выдавал крестьянам долгосрочные ссуды сроком до 34,5 лет. За 1883-1885 гг. банк выдал 15 тыс. ссуд на общую сумму 82 млн. руб. При его участии было продано и куплено 2,4 млн. десятин земли.

Задачей Государственного дворянского земельного банка являлось поддержание помещичьего землевладения путем выдачи дворянам ипотечных ссуд сроком на 66 лет в размере 60% стоимости дворянских имений. Банк оказал помещикам большую финансовую поддержку, выдав ссуды в 1887 г. на сумму 69 млн рублей, а в 1890 г. - уже свыше 600 млн рублей. Общая теория денег и кредита / Под ред. Е.Ф. Жукова. - М.: ЮНИТИ. 1998. С. 265.

Уже в 1861 году в Петербурге и в 1862 г. в Москве городские кредитные общества стали осуществлять основную массу операций с городской жилой недвижимостью. Сумма ипотечных ссуд, выдаваемых заемщиком, должна была соответствовать сумме находившихся в обращении облигаций общества. Размер кредита основывался на заключение оценочной комиссии, которая определяла стоимость строения и уровень его доходности. Кредит выдавался в размере 50-60% от стоимости залога. Ссуды, выдавались только закладными листами и облигациями общества. Заемщик облигации продавал на вторичном рынке.

Спектр ценных бумаг на фондовом рынке выпускаемых российскими ипотечными организациями в период до 1917 года был представлен - закладными листами ПДЗБ и государственными свидетельствами КПБ, - закладными листами земельных банков как с акционерным капиталом, так и основанных на принципах взаимного кредитования, облигации и закладные листы кредитных обществ и акции земельных банков. После революции 1917 года система финансово-кредитных отношений и структура собственности на землю в России координально изменилась и ипотечный кредит исчез.

К счастью, при всей безнадежной уникальности российской жилищной проблемы, нет необходимости разрабатывать нечто совершенно новое, поскольку во всем мире такие проблемы решаются за счет ипотечного кредитования граждан. Современная история ипотеки в России начинается с 1998 года, с принятия соответствующего Федерального закона. С 1999 года координатором действий федеральных органов исполнительной власти в этой области является Госстрой России. Кроме того, локальные ипотечные программы приняты почти в 20 регионах Российской Федерации, в ряде министерств, банков и корпораций. Как показывает анализ, проведенный специалистами Госстроя России, около 6% населения являются потенциальными участниками системы ипотечного жилищного кредитования по классической схеме (30% - накопления заемщика, 70% - кредит, 12 - 15% годовых сроком на 10-15 лет). Но эта цифра верна только в том случае, если говорить о приобретении квартиры "с нуля". В том случае, если речь идет об улучшении жилищных условий (покупка дополнительных 1-2-3 комнат с одновременной продажей имеющейся жилплощади), потенциальное число участников системы ипотечного жилищного кредитования расширяется до 20-25%. Кроме того, у населения существует колоссальный незадействованный капитал в виде приватизированного жилья, который по самым предварительным оценкам составляет около 4 трлн. долларов США, а также прямые накопления (около 300 млрд. долларов США). История ипотеки в России /http://mortgage.nm.ru/history.htm Привлечение этих средств на рынок способно существенно встряхнуть экономику страны. С другой стороны, пенсионные фонды и страховые компании, накопив огромные средства населения, остро нуждаются в надежных механизмах вложения этих средств.

1.4 Ипотека: зарубежный опыт

В мировой практике существует две модели организации ипотечного кредитования: американская двухуровневая и европейская одноуровневая. Рассмотрим структуру этих механизмов более подробно, так как именно они реализуются в современной России. Корнев В.С. Об адаптации мирового опыта жилищного ипотечного кредитования в России // Вестник финансовой академии, 2003, №1. С. 97.

Страны англо-американской системы права используют двухуровневую модель рынка ипотечного кредитования, которая возникла по двум причинам.

Во-первых, ввести единую систему ипотечного кредитования путем принятия единого федерального законодательства не представлялось возможным, так как это затрагивало бы исключительную компетенцию штатов в области законотворчества. Во-вторых, необходимо было экономически стимулировать жилищное строительство после Великой депрессии, а сделать это за счет частного капитала без мощной государственной поддержки также было невозможно.

Суть двухуровневой модели состоит в том, что ипотечные кредиты, сделанные на первичном ипотечном рынке, переуступаются специально созданным агентствам. Эти агентства могут поступить с полученными ипотечными кредитами различным способом: переуступить их вторичным инвесторам; сформировать из единообразных ипотечных кредитов пулы и продать вторичным инвесторам такие неделимые пулы ипотек или же права участия (доли) в таких пулах; выпустить и разместить ипотечные ценные бумаги.

Выбор двухуровневой модели объясняется не только государственными интересами, но и особенностями самой англо-американской системы права. Концепция собственности предполагает ее "расщепление". На одно и то же имущество возможно установление нескольких титулов собственности, "разделение" содержания права собственности между различными лицами. Объектом права собственности в странах англо-американской правовой системы может быть само право.

Система вторичного ипотечного рынка основана на использовании для ипотечного кредитования средств институциональных инвесторов - прежде всего пенсионных фондов и компаний по страхованию жизни.

Эта система предназначена для аккумулирования в ипотечные кредиты самых дешевых и долгосрочных средств на рынке. Самые долгосрочные средства находятся в распоряжении пенсионных фондов и компаний, занимающихся страхованием жизни. В эти организации средства вкладываются надолго и не могут быть досрочно изъяты в отличие от средств с депозитов коммерческих банков.

Система вторичного рынка нацелена на то, чтобы институциональные инвесторы, предоставляющие средства для ипотечного кредитования (в принципе высокорискованного), соглашались почти на такую же низкую доходность, как при инвестициях в практически безрисковые государственные облигации. Для этого в США созданы посреднические организации, так называемые ипотечные агентства (их три: Fannie Мае, Freddie Мае и Ginnie Мае), обязательства которых гарантированы государством. Ем В.С. Правовые проблемы организации рынка ипотечного кредитования в России. М., 1999. С. 20.

Агентства продают свои долговые обязательства инвесторам. Наличие госгарантий позволяет инвесторам рассматривать инвестиции в эти ценные бумаги как практически безрисковые и соглашаться на доходность, лишь немного превышающую доходность государственных облигаций.

Полученные от продажи своих долговых обязательств деньги агентства направляют на выкуп у банков ипотечных кредитов. В результате ставки по ипотечным кредитам оказываются ненамного выше ставок по государственным долговым обязательствам и значительно ниже рыночных ставок по кредитам того же уровня риска, что и ипотечные.

Европейская модель ипотечного кредитования (ИК) гораздо ближе к РФ с точки зрения законодательства. Одноуровневая модель ИК уже долгое время действует в ряде западноевропейских стран (Дании, Германии, Франции). В 90-х годах XX в. в странах Восточной Европы (Польше, Чехии, Словакии, Венгрии) были приняты законы, направленные на организацию одноуровневой системы ипотечного кредитования. Минц В. Вечный квартирный вопрос // Эксперт, № 12, 2000. С. 37. Опыт европейских стран в развитии ИК мог бы применяться в России, однако для успешного внедрения данной модели нужно четко представлять ее составные элементы.

Суть одноуровневой системы ипотечного кредитования состоит в том, что выдавший ипотечный кредит банк самостоятельно рефинансирует ипотечные кредиты за счет выпуска ценных бумаг облигационного типа - закладных листов. Выпуск и обращение закладных листов регулируется специальным законодательством и отличается от регулирования выпуска облигаций. Деятельность эмитентов закладных листов, как правило, законодательно ограничена выдачей ипотечных кредитов и иными операциями, характеризующимися невысокой степенью риска. Выпускать ценные бумаги, именуемые "закладной лист", не может ни один другой эмитент, кроме упомянутых в законе. Деятельность ипотечных банков строго контролируется государством и органами банковского надзора.

Основные достоинства одноуровневой модели:

легкая интегрируемость в национальное российское законодательство;

дешевизна ее организации и контроля над ней по сравнению с двухуровневой моделью;

отсутствие необходимости страховать кредитно-финансовые риски, прибегать к услугам рейтинговых агентств, а также отсутствие затрат на выплату агентских вознаграждений обслуживающим кредит банкам, что в конечном счете существенно снижает стоимость кредита для заемщика.

В контрактно-сберегательной системе источником дешевых средств для ипотечных кредитов служат специализированные целевые депозиты. Заключив соответствующий контракт со специализированной ипотечной кредитной организацией (стройсберкассой), клиент берет на себя обязательство в течение определенного времени ежемесячно вносить фиксированную сумму на целевой депозит под процентную ставку, величина которой существенно ниже среднерыночной. После окончания периода накопления, скопив приблизительно половину необходимых на покупку квартиры средств, клиент получает кредит на вторую половину средств, также под более низкую ставку.

Средства, предоставляемые клиентом, используются для выдачи кредитов его предшественникам, уже закончившим период накопления. Сам же клиент, в свою очередь, получает кредит из средств, которые вкладывают клиенты, пришедшие позже и находящиеся в это время на стадии накопления.

Очевидно, что вся эта процедура происходит в рамках очень строго регулируемых, контролируемых и часто гарантируемых государством специализированных кредитных организаций (стройсберкасс). Эти организации не имеют права осуществлять никаких активных операций, кроме предоставления кредитов своим бывшим вкладчикам. Рискованность таких кредитов значительно ниже, чем обычных ипотечных, ибо они выдаются людям, не только формально подтвердившим свою кредитоспособность, но и на деле продемонстрировавшим, что они способны в течение длительного срока ежемесячно осуществлять фиксированные платежи, приблизительно равные ежемесячным платежам по кредиту.

2. Анализ современного состояния ипотечного кредитования в РФ

Дореформенная система жилищного финансирования характеризовалась централизованным распределением бюджетных ресурсов для строительства государственного жилья и его бесплатным предоставлением гражданам, официально признанным нуждающимися в улучшении жилищных условий. В 1991-1999 гг. в структуре источников финансирования жилищного строительства произошли серьезные изменения. Доля бюджетных средств, составлявшая до начала реформы 80%, сократилась примерно до 26%, т.е. в 3,1 раза, в том числе доля федерального бюджета - до 15%. Логинов М. Ипотечное кредитование строительства жилья // Экономист, 2002, №9. С. 66.

Изменение соотношения источников финансирования, не только не уменьшило остроту жилищной проблемы, но и привело к ее дальнейшему усугублению, еще более очевидной стала недооценка значимости социальной направленности жилищной реформы.

В результате резкого сокращения финансирования жилья со стороны государства, низкого платежеспособного спроса на жилье со стороны населения, а также в отсутствии кредитных механизмов строительства и приобретения жилья резко сократились объемы жилищного строительства. Объемы ввода в эксплуатацию нового жилья уменьшились с 61,7 млн. кв. метров в 1990 году до 30,7 млн. кв. метров в 1998 году. Печатникова С.М. Основные направления и перспективы создания механизма ипотечного кредитования в России // Менеджмент в России и за рубежом, 2000, №1. Сокращение объемов ввода жилья в эксплуатацию привело к заметному ухудшению положения в строительном секторе, убыточности многих строительных предприятий.

Рынок жилья оказался не обеспечен соответствующими кредитно-финансовыми механизмами, которые поддержали бы платежеспособный спрос населения и сделали бы возможным приобретение жилья населением в массовом порядке. Если раньше практически единственной возможностью улучшить жилищные условия было получение государственного жилья, то сегодня эта проблема в основном решается населением через приобретение или строительство жилья за счет собственных сбережений без кредитов и рассрочек. Ограниченность бюджетных ресурсов сосредоточила внимание государства на решении жилищных проблем отдельных групп населения. Основная же часть населения оказалась не в состоянии улучшить свои жилищные условия из-за отсутствия необходимых сбережений и возможности их накопления.

Проблема обеспечения жильем населения в современных условиях заключается в переходе от строительства жилья за счет государственных ассигнований с последующим бесплатным распределением к системе улучшения жилищных условий граждан посредством приобретения ими готового жилья на свободном рынке за счет собственных и кредитных средств. Формулировка данной задачи нашла свое отражение в Федеральной целевой программе "Свой дом", а также в разрабатываемой Концепции развития системы ипотечного жилищного кредитования в РФ.

В большинстве стран приобретение жилья в кредит является не только основной формой решения жилищной проблемы, но и сферой экономической деятельности, ключевую роль в которой играют банковские и другие кредитные структуры. Государство же выполняет вспомогательную функцию путем установления общих правил, обеспечивающих эффективность взаимодействия всех участников процесса жилищного кредитования, а также при необходимости прямым или косвенным образом использует бюджетные средства для привлечения дополнительных частных инвестиций в жилищную сферу и оказания содействия гражданам в приобретении жилья.

В настоящее время, спустя семьдесят с лишним лет, с развитием частных форм собственности началось возрождение ипотеки. В Москве и других крупных городах России (Санкт-Петербурге, Новосибирске, Самаре) созданы первые ипотечные банки. Процесс их становления сложен и противоречив. Это связано с той экономической ситуацией, которая сложилась в стране: дефицит кредитных ресурсов долгосрочного характера, высокие темпы инфляции и процентные ставки, делающие долгосрочные кредиты практически недоступными для подавляющей части населения. Отсутствие законодательства по ипотеке, несовершенство системы регистрации закладных и изъятия недвижимости у недобросовестных плательщиков также сдерживают развитие операций по предоставлению ипотечных кредитов в России. Российские ипотечные банки, тщательно изучая дореволюционный опыт, практику других государств, стараются разработать банковские продукты, способные реально действовать в сложной экономической обстановке. Однако очень немногие вновь созданные ипотечные банки, в большинстве своем представляющие собой обычные универсальные коммерческие банки, могут констатировать действительное проведение операций по ипотечному кредитованию граждан. Следующим шагом развития ипотеки на российском рынке стало создание в 1993 г. Ассоциации ипотечных банков, учредителями которой выступили 16 фирм, девять из них - ипотечные банки. Цель Ассоциации -лоббирование, поддержка законов об ипотеке, преференции банкам, которые занимаются ипотечным кредитованием.

Ипотечные банки являются важной структурой в области решения жилищной проблемы. Дальнейшее развитие ипотечного бизнеса в нашей стране во многом зависит от отношения Центробанка и Правительства России к данной проблеме. Поэтому задача Ассоциации - помочь на государственном уровне сформировать "поле", на котором могли бы работать ипотечные банки, развивая ипотечное долгосрочное кредитование.

В настоящее время в России создано Федеральное агентство по ипотечному кредитованию (по образцу Федеральной национальной ассоциации по ипотечному кредитованию США), которое занимается организацией вторичного рынка закладных в России, а также выкупом у банков ипотечных кредитов, соответствующих установленным стандартам, выпускает ценные бумаги, обеспеченные этими кредитами и имеющие соответствующие правительственные гарантии. Формирование рынка ипотек и механизма ипотечного кредитования, связанного с землей, недвижимостью, жильем, потребует достаточно длительного периода - несколько лет. Таким образом, перед банками России стоит задача создания вторичного рынка ипотек путем образования региональных рынков и постепенной их интеграции. Наиболее подготовленными регионами к развитию всего механизма ипотечного кредита в России являются Москва, Санкт-Петербург, Нижний Новгород и Иркутск.

Развитие институтов жилищного кредита в 1990-е годы происходило по трем направлениям. Полтерович В., Старков О., Черных Е. Строительное общество: ипотечный институт для России // Вопросы экономики, 2005, № 1. С. 79. В соответствии с первым в начале реформы правительство страны, муниципалитеты и государственные предприятия попытались адаптировать советские институты некоммерческого банковского и кооперативного кредита.

Второе направление реформирования охватывает попытки создания кредитных институтов по образцу успешных рыночных экономик стран Запада. Основным "поставщиком" ипотечных институтов, предложившим в 1992 г. правительству России проекты и техническую помощь в проведении реформ, стало Агентство США по международному развитию (USAID). Суть его рецептов сводилась к радикальному отказу от государственной поддержки некоммерческих форм кредита. Упор был сделан на скорейший переход к самым эффективным зарубежным моделям рыночного кредитования: универсальным коммерческим банкам и вторичному рынку закладных.

За счет внедрения комплекса институтов секьюритизации предполагалось создать стимулы для банков и достигнуть массовости жилищного кредита. Но, как и в других переходных экономиках, попытки внедрения передовых институтов, минуя необходимые стадии развития, не привели к успеху. В результате проекты организации современного "двухуровневого" рынка закладных (АИЖК, Московское ИА, Фонд США-Россия, Иркутское РИА, Самарское ИА) не были востребованы коммерческими банками, значительные средства были потрачены впустую. До сих пор не выпущено ни одного пула ипотечных кредитов, обращающихся в виде ценных бумаг. Не дало должного эффекта и использование более простого института жилищного кредитования - ипотечных банков.

Преждевременные попытки трансплантации американского рынка закладных блокировали усилия по расширению первичного рынка жилищных кредитов. Произошло перерождение новых институтов, их фактические цели не вполне соответствуют тем задачам, для решения которых они создавались.

Наконец, третье направление развития институтов жилищного кредитования стало реализовываться с середины 1990-х годов региональными администрациями, строительными и промышленными фирмами, внедрявшими новые схемы предоставления и субсидирования кредитов. С 1994 г. региональные власти и промышленные фирмы столкнулись, с одной стороны, с сокращением федерального финансирования и падением объемов жилищного строительства, а с другой - с необходимостью выполнения социальных обязательств по обеспечению жильем очередников и кадрового состава. Администрации городов и регионов, а также отраслевые объединения начали создавать некоммерческие фонды, использующие бюджетные дотации для внедрения нескольких кредитных схем.

Во-первых, осуществлялось кредитование заемщиков по ставке ниже рыночной. Как правило, низкие проценты по кредиту либо рассрочке компенсировались высокой прибылью от продажи заемщикам или сторонним покупателям квартир, построенных фондом-кредитором. Во-вторых, применялось субсидирование рыночной ставки по банковскому кредиту. В-третьих, некоторые фонды пытались привлечь долгосрочные сбережения населения, выпуская жилищные сертификаты, а инвестиции направлялись на строительство жилья. В ряде случаев жилье приобреталось владельцами облигаций с существенной дотацией в виде исключения из цены квартиры стоимости земли, находящейся в собственности фондов-застройщиков. В-четвертых, отметим недавно принятую схему обеспечения жильем военнослужащих, сочетающую выделение государственных дотаций на индивидуальные накопительные счета в течение 10 или 20 лет, возможности льготного промежуточного кредитования, а также дополнение накопленной на спецсчете суммы банковским кредитом.

Главными препятствиями на пути массового кредитования при помощи новых схем (в основном на некоммерческих принципах) стали ограниченность бюджетных фондов и низкая прибыльность проектом. В ряде случаев, добиваясь возвратности бюджетных средств, власти были вынуждены по существу отказаться от развития системы кредитования в пользу коммерческого строительства жилья. Наличие небольшой доли займов или частичной рассрочки платежа необходимо лишь для сохранения привилегированного статуса "ипотечной программы".

Попытки построить ипотечный рынок по образцу наиболее эффективных систем в постсоветской России, как и в других странах с переходной экономикой не привели к успеху. Создание массового рынка планировалось еще к 1999-2000 гг., однако российская ипотека оказалась востребованной лишь высокодоходными слоями населения. Стремление расширить узкий рынок вынуждает агентов прибегать к поддержке государства. Потраченные ресурсы не приносят должных результатов, как следствие, федеральному и региональным правительствам приходится искать иные пути решения проблемы. Опыт и проблемы развития ипотечного жилищного кредитования в регионах России / Под ред. Н. Рогожиной. - М.: Фонд "Институт экономики города", 2004.

Рынок жилья обладает рядом особенностей по сравнению с другими рынками. Для приобретения жилья, как правило, необходимо накопление сбережений в течение длительного времени. Этот процесс требует от покупателей высокой экономической культуры, умения планировать семейный бюджет и оценивать различные ссудосберегательные программы. Для предпринимателей высокие риски, связанные с неопределенностью будущего и асимметрией информации, диктуют необходимость индивидуальной работы с каждым клиентом, знакомства с его кредитной историей.

Спрос на жилье непосредственно зависит от ставки по кредиту, которая существенно связана с качеством экономических институтов. Неопределенность макроэкономической и институциональной ситуации препятствует снижению таких ставок. Поэтому при больших объемах кредита необходимо использовать его залоговые формы, ту или иную модификацию ипотеки. Ее успешное функционирование предполагает наличие эффективной судебной системы. В бедных обществах с коррумпированной неэффективной бюрократией законодательное и судебное обеспечение ипотеки сталкивается с особыми трудностями. При неразвитой системе социального обеспечения, узком рынке дешевого жилья и ограниченной мобильности рабочей силы выселение неплатежеспособного должника из купленной в кредит квартиры создает угрозу для жизни и потому не одобряется обществом. В то же время в условиях коррумпированности судебной системы жесткие законы, направленные против неплатежеспособных должников, являются потенциальным источником злоупотреблений со стороны недобросовестных кредиторов. В результате процесс формирования работоспособного ипотечного законодательства становится весьма длительным и противоречивым.

Низкий уровень экономической культуры и слабые институты порождают значительное недоверие между экономическими агентами, что, в свою очередь, поддерживает высокую стоимость кредита и, следовательно, ограничивает массовый спрос на жилье. Поэтому большая часть населения не может обзавестись кредитной историей, что препятствует росту доверия. Система оказывается в "ловушке недоверия, выход из которой с помощью одних только рыночных сил невозможен. Здесь требуется существенная поддержка государства.

Государство должно уделять особое внимание формированию рынка жилья, включая использование бюджетных средств, и вследствие двух других его особенностей. Во-первых, рынок жилья выполняет важные социальные функции, обслуживая процессы воспроизводства и территориального распределения рабочей силы. Во-вторых, масштабы его влияния на экономику весьма значительны: бум на рынке жилья создает стимулы для расширения производства во многих отраслях экономики, а его стагнация может серьезно затормозить экономический рост.

Из приведенного краткого обсуждения факторов экономического, институционального и культурного характера, влияющих на эффективность ипотеки, следуют четыре важных вывода. Полтерович В., Старков О., Черных Е. Строительное общество: ипотечный институт для России // Вопросы экономики, 2005, № 1. С. 67.

Во-первых, на начальных этапах становления рыночной экономики эффективное функционирование развитых форм массовой ипотеки невозможно, ибо, чем сложнее институт, тем большие требования он предъявляет к институциональной и культурной среде. Создание массового рынка жилья должно опираться на самые простые формы ипотечных институтов.

Во-вторых, исходные формы ипотеки должны предусматривать встроенные механизмы преодоления недоверия между кредиторами и заемщиками в условиях слабой судебной системы и отсутствия кредитных историй.

В-третьих, на первых этапах своего развития ипотечные институты должны способствовать повышению культуры сберегательного поведения и обеспечивать переход к более совершенным формам ипотеки.

В-четвертых, становление ипотеки невозможно без существенной поддержки государства.

Анализ истории жилищных финансов в развитых странах и опыт восточноевропейских стран с переходной экономикой подтверждают эти выводы.

2.2 Современное состояние ипотеки в России

Рассматривая результаты развития ипотечного кредитования в России в последние годы, отметим, что всего с 2000 по 2003 г. жилищным кредитом смогли воспользоваться около 130 тыс. заемщиков, тогда как в одном только 1990 году - 170 тыс. За четыре года (с 2000 по 2003 г.) построено 125,4 млн. кв. м жилья на сумму 1489,8 млрд. руб. Объем жилищного кредитования составил за этот период 23,6 млрд. руб. Таким образом, доля жилищных кредитов в жилищных инвестициях 1,6%. Даже в 1990 г. аналогичный показатель равнялся 7%. К 2004 г. доля жилищных кредитов в ВВП была менее 0,2%. Там же, С. 85.

По данным Банка России, объем кредитов, предоставленных кредитными организациями физическим лицам, по состоянию на 1 января 2005 г. составил 1212,9 млрд. руб., из них ипотечных жилищных кредитов - 18,5 млрд. руб. По сравнению с ситуацией на 1 июля 2004 г. прирост объема кредитных средств, предоставленных физическим лицам, составил 665,6 млрд. руб. или 45,1%, в том числе по ипотечным кредитам - 12,1 млрд. руб. или 1,9 раза. Таким образом, задолженность по ипотечным жилищным кредитам с 1 июля 2004 г. увеличилась на 7 млрд. руб. (65,7%). Здесь и далее данные Русского экономического общества. См. Дальнейшее развитие ипотеки в России // Вестник Русского экономического общества, No 169, 10 июня 2005 г. /http://www.ress.ru

Доля ипотечных кредитов в общем объеме кредитов, выданных физическим лицам, увеличилась с 1,16% на 1 июля 2004 г. до 1,52% к началу 2005 г., количество кредитных организаций, предоставлявших ипотечные жилищные кредиты - со 144 до 218 единиц.

Согласно рейтингу объема ипотечных кредитов, выданных основными операторами в 2004 г., первое место занимало Агентство ипотечного жилищного кредитования (АИЖК), выдавшее кредитов на сумму $130 млн. (по расчетному курсу 30 руб. за доллар). На втором и третьем местах расположились Райффайзенбанк ($70 млн.) и "Дельта Кредит" ($67 млн.).

АИЖК было создано в 1997 г., как ОАО, где 100% акций принадлежит государству. В 2001 г. были утверждены правила предоставления государственных гарантий РФ по заимствованиям АИЖК. На совещании Президиума Госсовета 27 февраля 2003 г. была одобрена концепция развития федеральной системы ипотечного жилищного кредитования, а 24 апреля 2003 г. АИЖК осуществило первый выпуск облигаций, причем спрос на них превысил объем выпуска более, чем в 1,7 раза. 28 июля 2004 г. облигации АИЖК, обеспеченные госгарантиями, были включены в ломбардный список ЦБ РФ. По состоянию на конец 2004 г. АИЖК заключило 69 трехсторонних соглашений (между АИЖК, региональной администрацией и региональным оператором), рефинансируются закладные из 45 регионов России.

Механизм функционирования ипотечного рынка начинается с региональных банков, которые выдают ипотечные кредиты и являются первичными владельцами стандартных закладных, которые затем выкупаются региональными операторами, формирующими пулы закладных. АИЖК выкупает стандартные пулы закладных у региональных операторов с целью секьюритизации. Средства от размещения ипотечных ценных бумаг на рынке являются источником финансирования федеральной системы ипотечного жилищного кредитования.

В 2004 г. по открытой подписке были размещены две серии облигаций АИЖК на общую сумму 3,75 млрд. руб. Купонная ставка равна 11% и 9,4% годовых соответственно. Заметим, что с учетом первой серии облигаций, объем мобилизованных АИЖК средств составил 4,82 млрд. руб.

В среднем по России для приобретения двухкомнатной квартиры семье необходимо в течение 6,5 лет откладывать весь ежемесячный доход, при этом среди представленных городов и регионов количество лет достигает 9,1-9,3 (в Мордовии и Чувашии). В то же время доля ежемесячных платежей в совокупном доходе составляет 35% в среднем по стране (29,1% в Ульяновске).

3. Проблемы и перспективы ипотечного кредитования в РФ

Имеются веские причины того, что система доступного финансирования жилищного строительства в России относится к числу главнейших приоритетов экономической реформы. Одной из них является сама необходимость улучшения жилищных условий по всей стране. В составе жилищного фонда России находится большое количество изношенных активов вследствие неадекватности технического обслуживания со стороны жильцов и домовладельцев. Это ограничивает коммерческую реализуемость жилья и тем самым препятствует функционированию рынка жилья. Еще одна причина заключается в том, что жилищно-строительные компании, заемщики по ипотеке и ипотечные компании сталкиваются с существенными административными препонами.

Строительные компании, по оценкам, должны получать не менее 40 согласований и разрешений для регистрации нового проекта. В США затраты на регистрацию ипотеки могут составлять всего лишь 0,3 процента цены дома. В России же процесс регистрации ипотеки отнимает больше времени, получаемые в результате права являются менее надежными, а если кто-то хочет сделать все "по писаным правилам", то комиссионные сборы за совершение различных процедур - например, нотариальная пошлина в размере 1,5 процента - могут оказаться непомерно высокими. В дополнение к удорожанию и усложнению ипотеки, административные барьеры и высокие трансакционные издержки на рынках жилья осложняют торговлю жильем и тем самым уменьшают его ценность в качестве залога для получения кредита.

В других странах ипотечные рынки позволяют семьям с умеренными доходами покупать необходимое им жилье, наращивать свое благосостояние и использовать стоимость своего жилья путем использования его в качестве залога для получения ипотечного кредита. В больших странах с федеративным устройством, например, в США или Канаде, сильные рынки по финансированию жилья обеспечивают финансирование в различных, в том числе удаленных регионах. Российская система финансирования жилищного строительства, прежде всего в том, что касается предоставления финансовых ресурсов группам населения с умеренными доходами в различных регионах страны, могла бы стать важной движущей силой экономического роста, накопления сбережений и создания новых рабочих мест. Однако размер ипотечного рынка в России составляет около 0,1 процента ВВП, в то время как в странах Европы он достигает 30-50 процентов. В России на долю строительства приходится около 7 процентов ВВП, а в США доля одного только жилищного строительства вдвое выше. Потенциальные возможности ипотечного кредитование и развитие ипотеки // Доклад об экономике России - Всемирный банк, 2004. /http://www.worldbank.org.ru

Рост системы финансирования жилищного строительства в России требует частных капиталовложений. В настоящее время не хватает средств для формирования капитала путем мобилизации индивидуальных сбережений и передачи их в систему долгосрочного инвестирования. Тем не менее, можно было бы побудить крупные государственные и коммерческие банки расширить масштабы кредитования семей со средними доходами, если бы существовал долгосрочный капитал, если были бы снижены административные издержки, связанные с ипотечным кредитованием, и если были бы убраны юридические препятствия на пути ипотечного кредитования.

Развитие рынка ипотечных кредитов в России сдерживается рядом других факторов. Среди них - ресурсные ограничения. Для ипотечного кредитования необходимы долгосрочные ресурсы, так как ипотечные кредиты представляются на длительный срок.

В то же время привлекаемые банками средства носят краткосрочный характер. В силу этого возможности банков в предоставлении ипотечных кредитов ограничены.

В развитых странах частное ипотечное кредитование осуществляется при участии государства, которое при помощи ряда связанных с ним финансовых институтов поддерживает коммерческие банки, осуществляя рефинансирование выданных ими кредитов. Существует рынок закладных, на котором созданные государством структуры покупают у банков закладные на недвижимость и продают их инвесторам, т.е. фактически осуществляют рефинансирование. Банк в случае необходимости может продать свои закладные, что приведет к повышению его ликвидности и платежеспособности.

В России государством создано федеральное агентство ипотечного жилищного кредитования для рефинансирования банков-кредиторов. Оно должно привлечь долгосрочные ресурсы, создать вторичный рынок ипотечных кредитов. Создание вторичного рынка закладных будет способствовать переливу капитала в реальный сектор экономики. Но все это - в перспективе. Необходимо создание полноценной законодательной и нормативной базы ипотечного кредитования.

Обеспечением ипотечного кредита должна быть сама покупаемая квартира. Если это так, то в случае необходимости банк должен иметь возможность выселить оттуда заемщика, а квартиру продать. Считается, что возможность выселить заемщика гарантирована Законом об ипотеке. В этом законе сказано, что заемщика и членов его семьи можно выселить при условии, что они "дали до заключения договора об ипотеке, до их вселения нотариально удостоверенное обязательство освободить заложенный жилой дом или квартиру в случае обращения на него взыскания".

Однако это положение не работает. Корнев В.С. Об адаптации мирового опыта жилищного ипотечного кредитования в России // Вестник финансовой академии, 2003, №1. С. 104. Вынудить заемщика и членов его семьи подписать такое обязательство до выдачи кредита не представляет особенных проблем, но как получить такое обязательство от вновь вселяемых людей? А если заемщик на суде скажет, что его действительно вынудили подписать какую-то бумажку, но жить ему негде? Станет ли суд в этом случае нарушать конституционное право гражданина на жилище? Тем более если вспомнить, что выселение несовершеннолетних членов семьи возможно только с ведома органов опеки, которые согласия на выселение ребенка на улицу никогда не дадут.

Эту проблему предполагают обходить, создавая специальный резервный фонд жилья для отселения неплатежеспособных клиентов. Однако если такое жилье не будет соответствовать жилищным нормам, то отселить в него никого не удастся, а если будет соответствовать, то граждане станут брать ипотечные кредиты именно с целью объявить себя неплатежеспособными и бесплатно получить квартиру из резервного фонда.

Важным препятствием для развития банковского ипотечного кредитования являются высокие процентные ставки. Ипотечный кредит не по силам подавляющему большинству семей. Исходя из опыта ипотечного кредитования приемлемой для населения может быть процентная ставка 8-10% годовых в валюте. Экономическая теория. Трансформирующаяся экономика / Под ред. Николаевой И.П. - М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2004. С. 332. Для банков такая ставка является низкой, так как привлекаемые кредитные ресурсы обходятся им дороже.

Необходимо создание условий, при которых ставка по ипотечным кредитам привлекала бы и заемщиков, и кредиторов. Это - снижение стоимости жилья, уменьшение суммы залога, снижение государственной пошлины при регистрации договоров ипотеки, установление налоговых льгот банкам, осуществляющим ипотечное кредитование.

3.2 Преодоление препятствий на пути ипотечного кредитования

Названные препятствия на пути развития рынка первичного ипотечного кредитования труднопреодолимы - каким же образом все-таки их преодолеть? Несмотря на общую слабость коммерческих банков, они, по-видимому, являются единственным реальным источником формирования и обслуживания ипотеки в России в крупном масштабе и единственным перспективным каналом для мобилизации сбережений в целях финансирования ипотеки. Вряд ли имеет смысл создавать специализированные учреждения в условиях, когда проблемы, препятствующие успешной мобилизации сбережений и эффективной выдаче кредитов, в точности совпадают с проблемами, с которыми сталкивается банковская система в целом. К числу этих проблем относятся недостаточное доверие со стороны (долгосрочных) вкладчиков, отсутствие эффективных механизмов отбора заемщиков и недостаточная юридическая надежность, необходимая в качестве мотивации банков для их участия в (долгосрочных) кредитных операциях. Тем не менее, если проблемы аналогичны, значит, аналогичными являются и решения. Банковская реформа в России в настоящее время продвигается довольно умеренными темпами. Такие меры, как внедрение системы гарантирования вкладов, станут важным средством восстановления доверия вкладчиков. Недавние мероприятия, нацеленные на усиление регулирующей функции Центрального банка, имеют большое значение с точки зрения убеждения людей в целесообразности "вытащить наличные деньги из чулок" и поместить их во вклады в соответствующих учреждениях, создавая тем самым финансовую базу для кредитования любого типа, в том числе ипотечного.