Цена ипотечного кредита

ипотечный кредитование кредит заемщик

Таким образом, приобретая жильё в кредит за 1 млн у.е. на 15 лет житель США переплачивает (если он будет погашать кредит минимальными суммами без досрочного гашения, которые указаны в договоре, при этом будет самая большая переплата) от 15 до 33 % стоимости квартиры, примерно столько же платят жители стран Балтии, житель Германии максимум переплатит 72%. В России же если человек берёт ипотечный кредит на 15 лет на соответствующую сумму, то на деньги, которые он переплатит банку, он мог бы купить ещё две квартиры. Если кредит в валюте, то с 30 000 отдавать нужно будет 54 778 -- 61 378 у.е. (включая сумму кредита). Поэтому за границей, где ипотекой занимаются очень давно, более 90% жилья приобретается за счёт этого вида кредитования, а в России таких сделок менее 1% [2].

За последние несколько месяцев наметилась тенденция к незначительному снижению ставок по ипотечным кредитам. Специалисты называют эту тенденцию «робкой»: до уровня в 6 -- 8% ещё очень далеко. Многие специалисты считают, что снижение ставок по ипотечным кредитам до 6 -- 8% существенно увеличило бы число ипотечных сделок.

Инициаторы создания системы ипотечного кредитования пытаются убедить в выгодности ипотечного кредита даже под существующий высокий годовой процент. Так, например, ряд специалистов, в том числе и в Государственной Думе РФ, считают оптимальным снижение годовой ставки ипотечного кредита лишь до 12 -- 13%. Логика подобных рассуждений проста: если сейчас при ставке в 15% годовых механизм ипотеки начал действовать, то и хорошо. Зачем существенно менять то, что и так работает? Вот только работает ли в той степени, в какой хотелось бы всем?

Среди специалистов есть и активные противники снижения процентной ставки. Они считают, что, пока рынок недвижимости «перегрет», а спрос значительно превышает предложение, снижение ставок по ипотечным кредитам может быть опасным. Их рассуждения заключаются в следующем: цены на жильё растут быстрее, чем реальные доходы населения, следовательно, доступность жилья снижается, сам рынок всё больше «перегревается». Создаётся напряженная ситуация, и снижение ставок по ипотечным кредитам может лишь привести к непоправимым последствиям. Связь между снижением процентных ставок по ипотечным кредитам и ростом цен на недвижимость очевидна. Снижение ставок спровоцирует резкий рост количества покупателей. Соответственно возрастёт и без того высокий спрос. В условиях весьма ограниченного предложения (Москва и Хабаровский край здесь скорее исключение, чем правило) увеличение спроса вызовет рост цен.

В настоящее время значительное снижение ставок по ипотечному кредитованию населения не представляется возможным из-за ряда причин:

1) недостаточная конкуренция между банками в сфере предоставления ипотечных кредитов;

2) нехватка в экономике нашей страны так называемых «длинных» денег, и в подавляющем большинстве случаев обращение только «коротких» денег;

3) высокая доля «чёрных» и «серых» доходов у потенциальных заёмщиков;

4) соответствие ставок по ипотечным кредитам рыночной стоимости денег, привлекаемых банками из различных источников;

5) достаточно высокий риск, который российские банки вынуждены покрывать за счёт высокого уровня маржи;

6) ограниченное предложение на рынке жилья, при этом огромная потребность в жилье.

Следствием высокой стоимости ипотечного кредита является ограниченность круга потенциальных заёмщиков. Если говорить о Хабаровске, то, с одной стороны, ипотечным кредитованием занимается несколько банков. С другой, по официальным данным, 70 тысяч горожан нуждаются в улучшении жилищных условий. Реально же эту цифру нужно умножить в 3 -- 4 раза. То есть, по оценкам экспертов, взять кредит хотели бы порядка 200 -- 300 тыс. человек. А вот отдать его смогли бы далеко не все из них. Поэтому банкиры, оценивая потенциальный рынок ипотечного кредитования, в первую очередь учитывают граждан, уже имеющих значительные остатки на своих банковских вкладах (сбережения). Другой индикатор -- объём текущих сделок по покупке недвижимости, рост активности в приобретении дорогой мебели, бытовой техники. Есть и третий, и четвёртый факторы. В результате и появляется общая оценка -- не более 10 процентов нуждающихся хабаровчан могут на данный момент стать клиентами ипотеки, тo есть из 200 -- 300 тысяч желающих остаётся 20 -- 30 тысяч человек, имеющих ипотечный шанс.

Одним из основных механизмов снижения процентных ставок является повышение конкуренции между банками в сфере предоставления ипотечных кредитов. Чем выше будет уровень конкуренции между банками, тем быстрее они пойдут на снижение ставок.

Удешевление ипотечных кредитов тоже зависит от уровня качества и «прозрачности» документов, представляемых заёмщиками банка. К клиенту, который показывает подтверждённые высокие доходы и убеждает в надёжности места работы, доверие со стороны банка всегда выше и, как следствие, условия кредитования намного мягче.

Частично решением проблемы может стать создание в России кредитного бюро. Первый шаг уже сделан: 30 марта 2005 г. состоялось первое учредительное собрание созданного при участии Внешторгбанка, «АК БАРС» Банка, Альфа-Банка, Банка ЗЕНИТ, Банка «Петрокоммерц», Газпромбанка, Дельта-Банка и других «Национального бюро кредитных историй» (ОАО «НБКИ»).

Создание предпосылок для эффективного функционирования рынка ипотечных ценных бумаг также поможет снизить цену ипотечного кредита для заёмщика.

Повлиять могут и особенности андеррайтинга заёмщика. В РФ огромная часть населения получает так называемые «серые», но легальные доходы. Далеко не каждый действительно платёжеспособный заёмщик может предоставить официально подтверждённую справку о доходах. Некоторые банки начали учитывать те доходы, которые получает заёмщик с помощью различных зарплатных схем (ВТБ, Райффайзенбанк, Тройка-Диалог). При учёте этих доходов всеми банками большее число людей сможет получить ипотечный кредит, соответственно есть потенциал снижения ставки.

Ситуация с процентными ставками по ипотечным кредитам в России неоднозначная: они до сих пор находятся на уровне, превышающем психологический барьер, который обычно устанавливается в размере 10% годовых.

Мировой опыт показывает, что, когда ставки опускаются ниже этого уровня, на рынке происходит всплеск спроса со стороны заёмщиков. Однако в России пока нет реальных предпосылок к тому, чтобы ставки по ипотечным кредитам снизились до уровня, достаточного, чтобы ипотека стала действительно массовой.

Тем не менее можно предсказать снижение средних ставок в 2005 г. на 2%, но не больше. При существующей цене ипотечного кредита в РФ он доступен только первоклассным заёмщикам (лицам с большим официальным доходом, с положительной кредитной историей, служащим банка, которые проработали в банке определённый период, как правило, не менее одного года, молодым энергичным людям с перспективой роста доходов).

Когда же этот вид кредитования будет доступен основной массе населения страны -- среднему классу, можно будет говорить о развитии ипотеки на должном уровне.

Литература

1. Нечаев С. М. Квадратный метр: возможно ли снижение ставок по ипотечным кредитам? // www.irn.ru/articles/prn/3001.html.

2. Кульгин О. Ипотека по-хабаровски: просыпаемся // Золотой рог. 2004. № 88.

Размещено на Allbest.ru