Исследование маркетинга ипотечных кредитов

- рефинансирования ипотечных жилищных кредитов, основанного на использовании механизма секьюритизации. На сегодняшний день на этом рынке работают следующие организации: АИЖК, Совфинтрейд (дочерняя компания Газпромбанка), ВТБ, Русская ипотечная акцептная компания (RuMac), АТТА Ипотека, КИТ Финанс. Куплю-продажу портфелей ипотечных кредитов часто осуществляют банки-оригинаторы для целей структурирования сделок по рефинансированию.

В основу Концепции развития системы ипотечного жилищного кредитования Российской Федерации, утвержденной Постановлением Правительства Российской Федерации от 11 января 2000 г. № 28, определившей стратегию формирования российского института ипотеки, была положена двухуровневая модель функционирования ипотечного рынка.

Данная модель предусматривает максимальное развитие первичного рынка ипотечных жилищных кредитов и постепенный запуск механизмов привлечения долгосрочных ресурсов с финансовых рынков, направляемых на цели рефинансирования кредитных организаций, предоставляющих населению ипотечные жилищные кредиты.

На состоявшемся в Варшаве в ноябре 2006 года 111 Финансовом конгрессе стран центральной и восточной Европы, посвященном ипотечному жилищному кредитованию, подчеркивалось, что будущее ипотеки существенно зависит от развития механизмов рефинансирования кредитных организаций, предоставляющих ипотечные кредиты.

Только на этом пути (даже понимая относительную неразвитость инфраструктуры финансового российского рынка) можно решить задачу, поставленную бывшим Президентом Российской Федерации В.В. Путиным о ежегодном обеспечении 1 миллиона семей жильем в кредит.

Суть функционирования института ипотеки в рамках вышеупомянутой модели состоит:

- в накоплении пула ипотечных жилищных кредитов (пула закладных) на балансах первичных кредиторов или ипотечных кондуитов;

- дальнейшей продажей его компании - агенту (Special Purpose Vehicle, SPV, специальному ипотечному агенту в российской терминологии);

- секьюритизации этого пула и выпуска ипотечных ценных бумаг (вторичных закладных), размещаемых на финансовых рынках (Рис. 5).

Рис. 5 Система рефинансирования ипотечных кредитов.

Секьюритизация представляет собой структурирование финансовых потоков, сформированных платежами по долгосрочным ипотечным кредитам, входящим в этот пул, в транши, являющиеся обеспечением соответствующих выпусков ипотечных ценных бумаг (как правило, старший, мезонинный и младший транши).

Первые два транша свободно размещаются на финансовых рынках. Младший транш, несущий в себе основную часть кредитных рисков (и вследствие этого, обладающий большей доходностью), либо остается на балансах кондуита (или банка-андеррайтера), либо возвращается первичному кредитору, либо приобретаются институциональными инвесторами (крупными страховыми компаниями, пенсионной системой и т.п.).

Развитию механизма секьюритизации должна способствовать работа по стандартизации процедур и механизмов ипотечного рынка, в частности разработка и утверждение типовой формы закладной. Так, в середине декабря 2006 года на расширенном заседании Комитета Ассоциации Российских Банков (АРБ) по ипотечному кредитованию за основу типовой формы закладной была взята закладная, утверждённая Наблюдательным советом ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию», но доработанная с учетом предложений Минэкономразвития России, Федеральной регистрационной службы, Федеральной службы по финансовым рынкам, банковского сообщества, ипотечных компаний и МФК.

По итогам этого заседания руководителями АРБ, АРБР, НАУИР и АИК были подписаны «Рекомендации о применении типовой формы закладной», которые, после выработки окончательной редакции закладной, направлены для использования Федеральной регистрационной службой.

Принятие подобного документа актуально, так как стандартизация и унификация документов и процедур, используемых при оформлении ипотечных кредитов, является одним из основных условий системы рефинансирования ипотечных кредитов.

Несомненно, секьюритизация - едва ли не наиболее эффективный и распространенный способ фондирования активных операции. Даже крупные банки, готовые финансировать ипотечные операции из собственных средств, рано или поздно достигнут такого объема кредитного портфеля, когда размещение бумаг будет более выгодным, нежели использование пассивов, а «освобождение капитала» позволит существенным образом увеличить объемы кредитования, т.к. применение механизма секьюритизации сделает кредиты более доступными и дешевыми, что привлечет новых заемщиков. Антон Белых. Потерянный рай // Бизнес-журнал. - 2007. - №6 (56). - С.70

Основные риски ипотечного кредитования

Хотелось бы подчеркнуть, что долгосрочный характер и технология предоставления ипотечного жилищного кредита делает банк особенно подверженным рискам.

Риск как вероятность наступления (ненаступления) какого-либо события может быть систематическим и несистематическим. Систематические риски не носят специфического (индивидуального) или местного характера. Несистематические риски - это риски, свойственные конкретной местной экономике. Большинство ипотечных рисков относится к систематическим рискам.

Рисков при ипотечном жилищном кредитовании достаточно много, и они могут быть вызваны разными причинами - экономическими, инфляционными, валютными, налоговыми, политическими, рисками недополучения прибыли, рисками банковской неликвидности (ликвидности), неплатежеспособностью клиента, снижением стоимости недвижимости и т.д. Одни из них - инфляционный, рыночный - являются обобщенными рисками; другие - пограничными, связаны с иными рисками, оказывая на них и испытывая с их стороны непосредственное или косвенное влияние.

На этапе организации и осуществления ипотечного жилищного кредитования банк несет множество видов рисков: кредитный, валютный, операционный, риск потерь доходов в результате изменения процентных ставок (риск, смежный риску ликвидности), юридический риск, риск потери репутации при внедрении нового продукта.

Более подробно остановимся на основных рисках: кредитный риск, риск процентной ставки и операционный риск.

Кредитный риск - это риск невыполнения заемщиком по каким-либо причинам своих обязательств по погашению кредита. Вопросы кредитного риска решаются комплексно: это государственная политика, политика кредитных учреждений в области оценки кредитоспособности заемщика. И здесь большую роль играет правильный выбор кредитных технологий и инструментов как составной части банковской политики.

Существует целый ряд показателей, определяющих группу риска кредита.

В качестве своеобразной дополнительной (к залогу и страхованию) гарантии возврата ипотечного жилищного кредита, ввиду повышенной рискованности ипотечного кредитования, предполагается обязательный первоначальный взнос заемщика как частичная оплата недвижимости. Превышение рыночной цены обеспечения над суммой кредита определяет степень защищенности ссуды на всех стадиях кредитования. Это является важнейшим фактором повышения ликвидности предмета обеспечения, отягощенного залогом. Чем больше взнос или выплаченная часть кредита, тем легче продать этот кредит. Следовательно, риск уменьшается в прямом соответствии с выплатами как по первичному взносу (чем больше взнос, тем меньше риск), так и по основной части кредитного долга.

Средний показатель заемного капитала (процентное отношение заемного капитала к стоимости заложенной недвижимости) обычного ипотечного кредита для многих западных стран - приблизительно 70%. В Германии этот показатель составляет 50 - 60%, в США - 75%. Остальные 25 - 40% стоимости недвижимости - собственные средства заемщика (или доля собственного капитала) в стоимости недвижимости. Таким образом, выдаваемый кредит всегда меньше стоимости недвижимости на сумму первичного взноса, и максимальная сумма кредита обычно определяется исходя из этих показателей. Из анализа российской практики следует, что у нас средний показатель заемного капитала составляет 80 - 85%, что выше среднего мирового уровня.

Доходы заемщика также напрямую ограничивают максимальную сумму ипотечного жилищного кредита.

Процент по кредиту влияет на его сумму уже косвенным путем, через максимальную сумму основного долга или максимальные выплаты процентов за кредит, входящие в общую сумму платежа и составляющие на момент выдачи большую его часть.

В случае рискованных кредитов доля ипотечного обязательства должна быть непременно меньше стоимости недвижимости, как минимум, на 30%, с представлением дополнительных гарантий.

Как показывает анализ, в России основной фактор кредитного риска состоит в неустойчивом финансовом положении заемщика и проблематичности принудительного исполнения обеспеченных ипотекой обязательств, а именно: обращения взыскания на заложенное имущество и выселения должника в случае неплатежеспособности заемщика, поскольку соответствующая судебная практика практически отсутствует. Следовательно, несовершенство российского законодательства повышает кредитный риск при ипотечном жилищном кредитовании.

Особенности экономической ситуации в России требуют выработки собственных стандартов, критериев анализа банковских рисков, банковского маркетинга, ориентированного на российскую действительность.

Выполнение стандартных требований банка к доходам заемщиков - это самая элементарная защита от кредитного риска всех субъектов кредитования, и в первую очередь самого банка, на этапе выдачи кредита.

Риск процентной ставки. Банковская прибыль (доход кредитора) формируется в основном за счет разницы в процентах по выданным кредитам и привлекаемым источникам (депозитам, банковским займам, выпускаемым ценным бумагам и др.), то есть за счет процентной маржи.

Риск процентной ставки - это риск недополучения банками прибыли в будущем в результате изменения процентных ставок (по самым разным причинам - в том числе ввиду изменения экономической ситуации, выбора неэффективной банковской политики, выбора неправильных инвестиционных инструментов и технологий и т.д.), иными словами, когда процентная ставка, по которой заемщику выдан кредит, оказывается меньше, чем процентная ставка по привлекаемым банком в настоящее время или в будущем средствам.

Достижение сбалансированности банковских активов и пассивов как по ставкам, так и по времени является основной проблемой при долгосрочном ипотечном жилищном кредитовании, в частности, в связи со свободным режимом изъятия средств по депозитам, а также непредсказуемостью рыночных ставок и другими причинами.

Риск процентной ставки включает не только изменение процентных ставок, но также понижение стоимости выплат по существующему кредиту (понижение реальной стоимости амортизационных фондов по сравнению с номинальными выплатами).

Необходимо учитывать влияние самой процентной ставки на кредитный риск. Практика показывает, что банк не может бесконечно поднимать процентную ставку для уменьшения риска, так как при определенном рубеже ставка эта будет непосильна для заемщика. Банком должно быть правильно выбрано оптимальное соотношение уровня риска, учитывающего все факторы и их взаимовлияние, и ожидаемого дохода. Сама зависимость между доходом и риском может быть обратно пропорциональна и прямо пропорциональна, однако чаще встречается первое.

Решение проблемы надежности ипотечных жилищных кредитов путем уменьшения процента по этим кредитам за счет снижения процента по депозитам также представляется неэффективным, поскольку в этом случае достаточно быстро иссякает сам источник накопления. Здесь следует искать иные пути, включая работу по максимизации ставок по депозитам и минимизации ставок по кредитам (при сохранении положительного значения процентной маржи), минимизации всех расходов за счет больших объемов кредитования и количества услуг, созданию новых эффективных технологий, объединению этих технологий в целях получения минимальных издержек и максимальных доходов для всех субъектов финансирования.

Наиболее сложной проблемой, стоящей перед российскими банками при управлении рисками, является, защита доходности сделок по ипотечному жилищному кредитованию от серьезного риска процентной ставки при одновременном обеспечении доступности кредитов для заемщиков. Банки, занимающиеся предоставлением ипотечных кредитов, преодолевают риск процентной ставки посредством использования новых кредитных инструментов. Самое широкое распространение получили кредиты с привязкой к доллару США (с введением евро - часто с привязкой к евро), когда формально все условия кредита определяются в валюте США с фиксированной ставкой процента, но заемщик производит регулярные платежи в рублях по текущему курсу.

Операционный риск при ипотечном жилищном кредитовании характеризуется возможностью ошибок, мошенничества, превышения полномочий сотрудников банка при предоставлении и обслуживании кредитов, сбоями в операционных системах банка.

Для снижения операционного риска необходима разработка качественной внутрибанковской инструктивной документации по каждому ипотечному кредитному продукту с пошаговым описанием процесса кредитования и распределения полномочий сотрудников, а кроме того, разработка и отладка качественного программного обеспечения под каждый ипотечный кредитный продукт с четким распределением прав доступа сотрудников к совершению той или иной операции по предоставлению или обслуживанию ипотечного жилищного кредита.

Минимизация операционного риска на различных этапах организации и предоставления ипотечных жилищных кредитов является, по нашему мнению, задачей следующих служб банка:

а) на этапе разработки ипотечных кредитных продуктов (в том числе внутрибанковских инструкций и регламентов кредитования, их программного обеспечения) - служб разработки кредитных продуктов и методологии кредитования, а также служб, ответственных за программное обеспечение кредитования;

б) на этапе предоставления и обслуживания ипотечных жилищных кредитов - ипотечного кредитующего подразделения и службы внутреннего контроля банка.

Общеизвестно, что единственный способ избежать потерь от рисков - это научиться управлять рисками. Основная стратегия управления рисками при ипотечном жилищном кредитовании включает целый ряд направлений:

1. Снижение рисков при подготовке кредита;

2. Установление кредитных стандартов, учитывающих доходы заемщика, стоимость недвижимости, процентную ставку и т.д.;

3. Дифференцированный подход к определению первоначального взноса;

4. Предупреждение рисков при оценке и страховании передаваемой в залог недвижимости (важно для обоих видов риска);

5. Предупреждение рисков за счет страхования рисков утраты права собственности заемщика на квартиру, страхования квартиры от рисков утраты и повреждения, страхования жизни и риска потери трудоспособности заемщика и т.д., а также за счет страхования ипотечных рисков самого банка;

6. Оперативная работа с проблемными кредитами - отсрочка платежей по кредиту, рефинансирование, долевое участие, взыскание, аренда и прочие альтернативные варианты), а также работа с рисками на других этапах.

Рис. 6. Схема кредитования через ипотечный банк Асаул А.Н., Карасев А.В., Экономика недвижимости, http://www.aup.ru/books/m76/6_2.htm

Ипотечный банк предоставляет залогодателю кредит на покупку жилья, при этом между ними заключаются кредитный договор, и как следствие его, договор залога. Покупатель жилья - это главная фигура механизма ипотечного кредитования, он приводит его в движение. Затем залогодатель заключает с продавцом жилья договор купли-продажи недвижимости (если жилье продает риэлтерская фирма) или договор подряда на строительство (при строительстве вновь строящего жилья подрядной строительной организацией). Ипотечный банк, с другой стороны вправе продать закладную данного залогодателя на вторичном рынке ценный бумаг.

Можно выделить ряд преимуществ и недостатков ипотечного кредитования для банков.

Преимущества:

- сравнительно низкий риск при выдаче кредитов, так как они обеспечиваются недвижимостью;

- долгосрочность кредитования освобождает банки от частых переговоров с клиентами;

- ипотечные кредиты обеспечивают банку вполне стабильную клиентуру;

- закладные могут активно обращаются на вторичном рынке, что позволяет банку диверсифицировать свой риск, продав закладную после выдачи кредита.

Недостатки:

- необходимость держать в штате узких специалистов-профессионалов - оценщиков недвижимости, которую представляют в залог, что увеличивает издержки банка;

- долгосрочное отвлечение денежных средств. Следует заметить что, если банку срочно потребуется возвращение предоставленных средств, то выходом из такой ситуации может являться продажа закладных на вторичном рынке;

- большая длительность срока, на который предоставляется кредит, является большой угрозой предстоящей прибыли банка, так как очень трудно спрогнозировать на десятилетия вперед динамику рыночных процентных ставок. Однако, такая проблема может решаться с помощью применения плавающих процентных ставок.

Ипотечный кризис США в 2007 году

Напомню, что ипотека - это кредит на покупку недвижимости под залог жилья. За счет этого залога банк страхует себя от возможных рисков - если клиент по какой-либо причине не сможет или откажется выплачивать кредит, банк имеет право продать недвижимость и возместить потери. Ипотечный кризис в США заключался в том, что банки выдавали кредиты больше чем рыночная стоимость недвижимости, которую планировал приобрести человек. Кредит достигал 120% - 130% от стоимости недвижимости. Предполагалось что, оставшиеся деньги люди потратят на благоустройство нового жилья. Такой вид кредитования является очень рискованным, потому что, при наступлении дефолта сумма, полученная от продажи недвижимости не покрывает расходы и задолженность заемщика по ипотечному кредиту. При массовой продаже недвижимости по дефолтным кредитам цены на рынке снизились примерно на 50 %.

Большинство американских ипотечных кредитов были выданы с так называемыми «плавающими» процентными ставками, привязанные к индексу LIBOR. Это так называемая усредненная процентная ставка, по которой банки занимают денежные ресурсы у других банков на Лондонском межбанковском рынке. Другими словами, LIBOR - это средняя процентная ставка, по которой банки предоставляют ссуду друг другу на стандартный срок, например на год. Для клиента это может быть интересно при низких ставках LIBOR, но если говорить о долгосрочных кредитах, например 15 лет, то долговременное пребывание LIBOR на одном уровне, например 5% маловероятно. Данная ставка зависит от целого ряда факторов, в том числе от общеэкономической ситуации на мировом рынке. По годам она меняется довольно существенно: например, в 1989г. составил 9%, а к 1992 г. снизился до 3,3%. С конца 2000 года преобладала ниспадающая тенденция, но с января 2004 года ставка начала повышаться и к декабрю 2006г. составила 4,29%. Процентная ставка по кредиту с «плавающей» ставкой выросла, а ежемесячные платежи соответственно стали больше, американские заемщики не осилили выплаты по кредиту. По оценкам ряда западных экспертов прогнозируемая динамика значений LIBOR USD к концу 2007 года составит 6-6,5%, LIBOR EUR -3% -3,5%.

Для российского рынка ипотечного кредитования «плавающая» процентная ставка - новинка. Кредит с изменяющейся процентной ставкой - это риск, сегодня ты можешь выиграть, а завтра проиграть, став дефолтным заемщиком. Но предложения с «плавающей» процентной ставкой на рынке уже появились, поэтому нашим клиентам мы советуем брать кредиты с фиксированной процентной ставкой. Таким образом, человек может рассчитывать свои расходы.

Кредиты с «плавающей» ставкой интересны в настоящий момент достаточно состоятельным заемщикам, которые имеют другие активы для быстрого погашения кредита или возможность рефинансирования. В настоящий момент это подтверждается категорией клиентов, которые получают такой вид кредита. Все они люди близкие к финансовым кругам. Люди, которые хорошо ориентируются в макроэкономических показателях и поведении финансовых рынков. Они берут кредит при снижении индекса LIBOR и на небольшой срок, таким образом экономят на переплатах. Кредиты с «плавающей» процентной ставкой распространены в Европейском союзе и США, поэтому можно предположить, что данный вид кредитования будет развиваться и в России.

Нужно так же отметить, что американские кредиты выдавались на длительные сроки. А платеж состоял из двух частей: первая, самая большая - это уплата процентов, вторая - погашение основного долга. И соотношение между ними 99:1. Постепенно соотношение между ними изменяется, и выплаты по процентам уменьшаются. Таким образом, означает, что в первую очередь американские заемщики платили проценты, а когда некоторые кредиты были признаны дефолтными, оказалось что деньги которые вносились в банк не намного уменьшили основной долг.

Ипотечный кризис США сказался и на банках. Выдавать новые кредиты они не могут, так как деньги по кредитам не возвращаются. Таким образом банки стали занимать друг у друга деньги и внутренний показатель LIBOR вырос. Закладные, которые оформляют при выдаче ипотечного кредита, являлись обеспечением ценных бумаг, на фондовом рынке с ростом риска их перестали покупать. И в итоге банки понесли миллиардные убытки. А ведь это банки, которые входят в первую сотню кредитных организаций мира.

Подобный кризис может повториться и в России. Да и в любой другой стране, где существует ипотечная «лихорадка». Но в России на данный момент существует дефицит недвижимости, квадратных метров не хватает. Поэтому дешеветь недвижимость в ближайшие лет 10-15 не будет. В то же время американский кризис уже повлиял на деятельность и перспективы развития ипотечного рынка Европы и России. Многие люди пытаются провести параллели, и ждут падение цен, таким образом, наблюдается снижение спроса на недвижимость. Но по прогнозам аналитиков Корпорации «ЮРИНФО» снижение цен на недвижимость не ожидается. Прогнозируется только рост.

Ипотечные кредиты без первоначального взноса в России не так распространены. В основном банки выдают не более 90% от стоимости объекта. Программы без первоначального взноса и без подтверждения доход есть, однако эти программы будут скорректированы с учетом опыта США.

Кризис такого масштаба в ближайшее время нам не грозит еще потому что ипотечное кредитование только развивается. Процент выданных кредитов не может спровоцировать такую ситуацию. Более 70 процентов опрошенных российских граждан ипотечный кредит никогда не брали и брать не планируют. К тому же российские требования к оценке платежеспособности заемщиков и предмету залога значительно более жесткие, чем в США.

Глава Минэкономразвития РФ Герман Греф считает, что «в России повторение ситуации, которая наблюдалась в США абсолютно нереально, - сказал он. - Ипотека только развивается, и в ближайшие 8-10 лет будет главным инструментом решения жилищных проблем. В настоящее время, сказал он, с помощью ипотечных кредитов в России приобретается менее 10% жилья». При этом он подчеркнул, что государство продолжит субсидирование ипотечных кредитов для молодых семей и ряда других категорий граждан.

На брифинге «Американский ипотечный кризис: уроки и последствия для России», первый вице-президент Ассоциации региональных банков России Александр Хандруев сказал, что кризис в сфере ипотечного кредитования в США не повлияет на российскую ипотечную систему.

«Я не вижу для банковской системы особых угроз», - сообщил Хандруев. В доказательство логичности своих доводов Хандруев привел следующие аргументы: во-первых, объем ипотеки в России не очень значителен, и в прошлом году составил около 600 миллиардов рублей, а во-вторых, по мнению чиновника, банки пытаются удержать ставки в разумных пределах, а в-третьих, в России достаточно развита практика досрочного погашения кредитов. Хандруев подчеркнул, что кризис в ипотечном секторе США может привести к тому, что банки будут осторожнее подходить к выбору клиентов, однако существенного роста процентных ставок не произойдет.

2. Ипотечное кредитование в ОАО КБ «Региональный кредит»

2.1 Общая характеристика Банка

ОАО КБ "Региональный кредит" (далее по тексту - Банк) был создан на базе товарищества с ограниченной ответственностью “Муниципальный коммерческий банк “Бийск”, основанного в 1992 году. Банк входит в состав Алтайского банковского союза, является членом Ассоциации Российских Банков и Санкт-Петербургской валютной биржи. С декабря 2004 года Банк включен в реестр банков - участников системы обязательного страхования вкладов. В марте 2005 года Банк стал стратегическим партнером «Ассоциации Региональных Кредитных Агентств» (далее АРКА).

Полное фирменное наименование Банка на русском языке - Открытое акционерное общество Коммерческий Банк «Региональный кредит».

Сокращенное фирменное наименование Банка на русском языке - ОАО КБ «Региональный кредит».

Наименование Банка на иностранном языке JOINT STOCK COMPANY BUSINESS BANK “REGIONAL CREDIT'.

География деятельности

Головной офис Банка расположен в г. Бийске (Алтайский край). Сеть подразделений Банка успешно работает в Новосибирске, Барнауле, Томске, Бийске, Оренбурге, Хакасии, Красноярске, Благовещенске. В ноябре 2005 года в г. Бердске Новосибирской области зарегистрирован Сибирский филиал Банка. В 2007 году зарегистрированы Оренбургский филиал (г. Оренбург), Центральный филиал (г.Кострома) и Дальневосточный филиал (г.Благовещенск).

Организационная структура

Организационную структуру можно поделить на Розничный банк и Корпоративный банк, которые в свою очередь включают отделы продаж, продвижения банковских продуктов и обслуживания.

Численность сотрудников в Томском филиале ОАО КБ «Региональный кредит» составляет 160 человек. В Бизнес - подразделениях занято 70% работников, Управляющее подразделение 15,3% персонала и в Обеспечивающих подразделениях 15,7% . В целом в ОАО КБ «Региональный кредит» среднесписочная численность работников составляет порядка 9000 человек, из которых 81% имеют высшее образование.

Организационная структура на примере Томского филиала ОАО КБ «Региональный Кредит» приведена в Приложении 2.

Направления деятельности

Основное направление деятельности Банка - предоставление розничных банковских услуг для физических лиц (потребительские кредиты, вклады, переводы, ипотека, услуги пенсионного фонда). Банк также предоставляет услуги корпоративным клиентам, осуществляет кредитование малого и среднего бизнеса, расчётно-кассовое обслуживание и приём депозитов юридических лиц, операции с иностранной валютой, размещает собственные ценные бумаги, проводит операции на межбанковском рынке.

Спектр услуг

ОАО КБ «Региональный кредит» - универсальный банк, осуществляющий широкий спектр услуг, как для физических, так и для юридических лиц.

Частные клиенты могут получить следующие услуги: Открытие и ведение счета, вклады, пластиковые карты "Золотая Корона", валютные операции, денежные переводы, система "Город", зачисление зарплаты, кредиты, Интернет-Банкинг. Для корпоративных клиентов Банк «Региональный кредит» предлагает: Управление клиентских отношений, депозиты, кредиты, лизинг, ускоренные платежи, система Интернет-Банкинг, банковские гарантии, расчетно-кассовое обслуживание.

Основные итоги и финансовые результаты деятельности Банка в 2007 году

Основные итоги и финансовые результаты в соответствии с нормативными актами Банка России публикуется на квартальные и годовые даты. Информация, представленная в данных таблицах, помогает клиентам оценить финансовое состояние банка на текущий момент и в перспективе.

Источники формирования ресурсов банка - пассивы. Это вклады граждан, средства предприятий и капитал акционеров (собственников банка). Направления размещения - активы. Это кредиты гражданам и предприятиям.

Пассивы банка состоят из:

1. Собственных средств

1) Уставный капитал

2) Прибыль, направленная на развитие

2. Привлеченных средств

1) Вклады населения

2) Средства предприятий и организаций

3) Выпущенные ценные бумаги

Активы банка состоят из:

1. «Остатки на счетах ЦБ, касса и приравненные к ней средства» - это свободные денежные средства, которые банки используют для текущей работы: проведения платежей, переводов и т.п.

2. «Средства в кредитных организациях» - это свободные денежные средства, размещенные в других банках. Они используются для платежей и взаимозачетов между банками.

Таблица 3. Основные показатели деятельности ОАО КБ «Региональный кредит» в 2005-2007 гг.

Показатель	2005 год, тыс. руб.	2006 год, тыс. руб.	2007 год, тыс. руб.	2005/2007 Изменение,%
Совокупные активы	722,001	1,228,867	3,119,266	432%
Чистая ссудная задолженность, в том числе	508,505	1,069,659	2,550,500	502%
Кредиты физическим лицам	468,681	1,021,492	2,309,949	493%
Кредиты юридическим лицам	39,824	14,167	240,551	604%
Межбанковские кредиты	0	34,000	0	0
Совокупные пассивы	664,006	941,311	2,597,576	388%
Привлеченные средства клиентов (некредитных организаций), в.т.ч.	646,567	917,406	1,892,744	293%
Депозиты ФЛ	206,442	501,193	1,348,356	653%
Средства ЮЛ	440,125	416,213	544,388	124%
Собственные средства	57,995	287,556	496,379	856%

В 2007 году ОАО КБ «Региональный кредит» показал высокие темпы роста - совокупные активы Банка увеличились по сравнению с 2005 на 432 % до 3 115 млн. рублей. Собственные средства выросли на 856%, составив 496 379 тыс. рублей. В целом, Банк завершил 2007 год с положительным финансовым результатом.

Банк постоянно проводил работу по увеличению собственных средств (см. Таблица 3 «Объемы деятельности ОАО КБ «Региональный кредит» в период с 2005 по 2007 год»). Рост собственных средств обеспечивался: за счет прибыли, получаемой банком, за счет субординированного депозита ООО «Арка-Финанс», а также путем проведения дополнительного выпуска акций Банка. За данный период собственные средства увеличились в 8,5 раза с 57 995 тыс. руб. на 01.01.2006г. до 496 379 тыс. руб. на 01.01.2008 г.

За два года сумма привлеченных средств возросла в 2,93 раза и по состоянию на 01.01.2008 г. составила 1 892 744 тыс. руб. (см. Таблица 3). Данный рост произошел в результате увеличения числа клиентов банка, соответственно, объема денежных средств на расчетных счетах, а также за счет увеличения объема депозитов физических лиц.

2.2 Развитие ипотечного кредитования в ОАО КБ «Региональный кредит»

Результаты ипотечного кредитования в 2007 году.

В рейтинге крупнейших ипотечных банков России ОАО КБ «Региональный кредит» в 2007 году занял 69 место. По данным РБК http://rating.rbc.ru/articles/2007/08/08/31588257_tbl.shtml?2007/08/08/31588207

Рис 7. Динамика роста ипотечного кредитного портфеля за 2007 год

Из динамики роста ипотечного кредитного портфеля видно, что с января 2007 года по январь 2008 года объем выданных ипотечных кредитов увеличился более чем в 3 раза. Динамику чистого прироста кредитного портфеля представлена на рисунке 8.

Рис 8. Чистый прирост ипотечного кредитного портфеля за 2007 год

Рассмотрим особенности рынка недвижимости Томска

Региональные рынки недвижимости могут значительно отличаться друг от друга. Это связано со спецификой социально-экономического развития региона, с особенностями географического положения и прочими условиями развития того или иного региона. Соответственно, можно выделить ряд особенностей рынка жилья в Томской области:

1. Особенность Томска в том, что он является студенческим городом: в вузах города учится более 100 тысяч человек. Поэтому традиционно осенью, с приездом учащихся, начинается оживление рынка недвижимости, сопровождаемое резким повышением спроса на одно-, двухкомнатные квартиры, преимущественно в центральных районах - Кировском и Советском. А весной и летом обычно на рынке недвижимости наблюдается некоторое затишье. Однако в последнее время на всех сегментах рынка наблюдалась устойчивая тенденция роста покупательского спроса и его преобладания над предложением в течение всего года.

Следовательно, можно сделать вывод, что главным образом растет инвестиционный спрос на жилые помещения, т.е. спрос на жилье как на способ вложения капитала. Такая ситуация становится понятна если учесть тот факт, что большинство приезжих студентов предпочитают не покупать квартиры, а снимать их на довольно длительный срок. Поэтому, граждане, имеющие возможность приобрести квартиру за наличные либо в кредит, имеют возможность получения дополнительного дохода, сдавая эту квартиру. Более того, доход, получаемый от сдачи квартиры внаем, может быть использован для выплаты ипотечного кредита, полученного для приобретения этой же квартиры.

Т.е. миграционный фактор является одним из ключевых в формировании спроса на рынке жилья Томской области Ермолаева Е. Воробьев В. Миграция определяет спрос на жилье.// Континент Сибирь.- 2002.-27 декабря.- №47

2. Бурное развитие ипотеки. За последние годы в Томске были востребованы кредиты не только на первичное, но и на вторичное жилье.

По сообщению Федеральной антимонопольной службы (УФАС) России по итогам проведенного исследования объем ипотечного жилищного кредитования в Томской области в 2007 году вырос в 3,6 раза - до 2 млрд. 267 млн. 575 тыс. рублей.

«В 2007 году в Томской области произошел взрывной рост количества выданных кредитов, при этом срок и процентная ставка по кредитам у наиболее крупных игроков на рынке существенно не менялись», - говорится в выводах исследователей.

Ключевыми факторами роста объемов ипотечного кредитования специалисты УФАС называют улучшение общеэкономического состояния региона, а также выход на рынок области Сбербанка России, не предоставлявшего до 2006 года ипотечные кредиты.

В ходе исследования изучалась информация о кредитах, предоставляемых на приобретение жилья с залогом данного жилья, с залогом иной недвижимости, другие кредиты на приобретение жилья с 2005 по 2007 год. Так, в 2005 году всего ипотечных кредитов было выдано на сумму 362 млн. 740 тыс. рублей; в 2006 году - 636 млн. 178 тыс. рублей (175% к уровню прошлого года), в 2007 году - 2 млрд. 267 млн. 575 тыс. рублей (рост в 3,6 раза). Всего кредитов на покупку жилья в 2005 году было выдано на сумму 419 млн. 24 тыс. рублей; в 2006 году - 681 млн. 711 тыс. рублей (163%); в 2007 году - 3 млрд. 124 млн. 204 тыс. рублей (рост в 4,6 раза).

На рынке ипотечного кредитования Томской области в 2005 году действовали 7 банковских учреждений, в 2006 году - 11, в 2007 году - 15.

Вместе с тем, по словам представителя УФАС, основным ограничением для выхода кредитных организаций на региональный рынок ипотеки остается отсутствие у банков «длинных» пассивов, что, свою очередь, усугубляется трудностями с рефинансированием выданных ипотечных кредитов.

На территории Томской области рефинансирование ипотечных кредитов осуществляется через регионального оператора ОАО «АИЖК» - ОАО «РИАТО». В программе рефинансирования задействовано 3 банка, которые в 2005-2007 годах выдали ипотечные жилищные кредиты на сумму 1 млрд 587 млн 848 тыс. рублей. Объем ипотечного кредитования в Томской области в 2007г вырос в 3,6 раза http://www.eip.ru/articles/realty-news/view5345

3. Томский строительный рынок монополизирован. Ведущие игроки томского строительного рынка - «Томская домостроительная компания» (ТДСК) и «СУ-13». Между тем лицензию на строительство в области имеют 1040 фирм, в которых занято около 20 тысяч человек. Но лишь около десятка строительных организаций занимают более или менее значимое положение на рынке. В их числе «Спецстроймонтаж», «Газхимстройинвест», «СУ-3», «Монолит» и др. Оба крупных томских застройщика ориентируются в большей мере не на точечную, а на комплексную застройку микрорайонов. В любом случае, монополизация строительного рынка ведет к росту цен на жилье.

4. Областные производители отрасли промышленных материалов не могут обеспечить в полном объеме строительный комплекс необходимыми материалами. Поэтому строительные организации вынуждены приобретать некоторые виды строительных материалов, таких как нерудные и кровельные материалы, цемент, предметы домоустройства за пределами Томской области. В связи с этим за последние годы наметился рост стоимости ввозимых материалов, что в конечном итоге повлияло и на стоимость недвижимости.

5. В ряде районов Томской области нефтедобыча является единственной рентабельной отраслью. Да и в целом, экономика Томской области во многом зависит от состояния мирового и внутреннего нефтяных рынков. Поэтому большое влияние на развитие рынка недвижимости оказывает приток нефтедолларов в экономику региона.

6. Особенностью рынка недвижимости Томска также является превышение цен вторичного жилья над первичным, что связано с трудностями получения ипотечного кредита для приобретения новостройки, в результате цены на вторичное жилье перегреваются. Кузьмин. В. Квартиры дешеветь не будут. // Собственник. - Томск, 2007. - №2 (5)

Обзор рынка недвижимости за январь 2008г. Несмотря на долгие праздники, в январе квартиры в Томске вновь подорожали. Индекс цены повысился на 5% по сравнению с декабрем 2007 года По данным ЗАО «Агентство недвижимости Алатарцева».

На графике видно, что кривая, описывающая общее движение цен на жилую недвижимость в г. Томске, двигалась вверх на протяжении всего 2007 года. Каждый месяц отмечался небольшой рост цен, но к концу года темпы роста увеличились.

Традиционно, январь характеризуется стагнацией на рынке недвижимости. Однако начало 2008 года принесло новый скачок цен. Специалисты ЗАО «Агентство недвижимости Алатарцева» отмечали нетипично высокую для начала года активность покупателей и продавцов на рынке недвижимости в январе.

Рис 9. Динамика цен на жилую недвижимость 2007-2008 гг. По данным ЗАО «Агентство недвижимости Алатарцева», http://www.ana.tomsk.ru/index_cost.html

В Томске в 2007 году цены демонстрировали более серьезную динамику роста, чем в предыдущем году. «Однозначно можно сказать о том, что в 2007 году динамика роста цен была более яркой, изменение цен в 2006-м и 2007 годах отличаются практически в два раза (за 2006 год цены выросли на 27%)», -- говорит эксперт. В 2007 году цены на вторичном рынке в среднем выросли на 54,7%, на первичном рост стоимости квадратного метра не перешел рубеж 40%, увеличение составило 38,5%. Если говорить об усредненном индексе недвижимости, учитывающем изменение цен любого жилья (вторичного и первичного), то с 30 тыс. руб. в начале года цена «ушла» до 44 тыс. в конце года, таким образом, изменение индекса составило 46,6%».

Динамика цен по секторам недвижимости в течение года не была равномерной: в начале года (январь-март) наиболее значительный рост демонстрировали малогабаритные гостиничного типа (45%) и стандартные (типовые) 1-комнатные квартиры (около 25%). Скромнее (до 20%) подорожали 2-, 3- и 4-комнатные квартиры. Усредненный показатель прироста цен за I квартал составил от 4 тыс. до 5 тыс. руб. за кв. м.

Показатели летнего времени также были достаточно существенными: цена по отношению к зимним месяцам увеличилась на сумму от 3 тыс. до 4,5 тыс. за кв. м. Цены поднимались до 39,5 тыс. руб. за кв. м.

Изменение цен осенью и зимой 2007 года было более равномерным, чем весной и летом, с плавным уменьшением роста к концу года. Усредненный индекс недвижимости показал прирост на 4,5 тыс. руб. по отношению к ценам летнего сезона.

«Если говорить об особенностях этого года, то оптимизм в отношении ставок по ипотечным программам, увеличение платежеспособного спроса, связанного с увеличение доходов населения, -- все это привело к значительному росту цен практически во всех секторах недвижимости. Кардинально динамика изменилась только после кризисных явлений в США, но уменьшение роста цен произошло довольно плавно», - говорит эксперт.

Особенностью этого года, по мнению эксперта, стало значительное подорожание в секторе малогабаритного жилья. Учитывая то обстоятельство, что таких квартир в настоящее время строится очень мало, изменение коснулось практически только вторичного жилья.

Другим лидером удорожания на рынке оказались 4-комнатные типовые квартиры (от 74 до 80 кв. м), рост до 78,1% за год. В секторе новостроек таких квартир возводится чрезвычайно мало, а потребность в них есть. Таким образом, рынок сигнализирует, что в этом секторе наметился дисбаланс спроса и предложения. Сектор 2-комнатных типовых квартир (прежде всего панельные 75-й серии) демонстрирует завидное постоянство, и в 2006-м и 2007 годах увеличение за год составило 37,1%.

Кроме того, эксперт отмечает, что превышение спроса на недвижимость над предложением влияет на повышение цен, и строители зачастую могут диктовать условия: «В ряде случаев строительные компании, учитывая неудовлетворенный спрос населения, сознательно придерживают продажу определенных квартир, зная о том, что эти квартиры пользуются повышенным спросом и будут куплены на тех условиях и тогда, когда это выгоднее всего для застройщиков. Косвенно о «диктате» застройщиков свидетельствует и увеличение фактов продажи квартир с проектными характеристиками, не соответствующими реальным размерам. Строители, навязывая свои условия договора, делают для участника долевого строительства весьма сложной или вовсе невозможной компенсацию за непостроенные строителями квадратные метры. В договоре долевого участия эти метры есть, а при составлении техпаспорта на квартиру БТИ их «не находит». Потери иногда составляют несколько сотен тысяч рублей».

На сегодняшний день квадратный метр в панельной новостройке типовой планировки с отделкой «под ключ» стоит от 44,2 тыс. до 47,5 тыс. руб. в 1-комнатных квартирах, 39-40 тыс. руб. -- в 2-комнатных, и 35 тыс. руб. -- в 3-комнатных.

Цена квадратного метра в кирпичной новостройке спального или периферийного района Томска начинается от 34 тыс. руб. и доходит до 50 тыс. руб. в центре города. Квартиры с отделкой «под ключ» дорожают в среднем на 5-7 тыс. за «квадрат». Стоимость элитного жилья находится -- 50-75 тыс. руб. за кв. м.

Стоимость типовых 2-комнатных (75-я серия, 86-я серия, 67-я серия и т. п.) -- от 40 тыс. руб. до 45 тыс. руб. за кв. м, 2-3-комнатных улучшенных характеристик и элитных -- от 45 тыс. руб. до 67,5 тыс. руб. Крупногабаритные квартиры улучшенных характеристик и элитное жилье, таунхаусы, особняки в центре города -- от 67,5 тыс. руб. до 80 тыс. руб. за «квадрат».

Многие домостроительные компании стали напрямую работать с банками, так ТДСК работает со следующими банковским кредитными организациями http://tdsk.tomsk.ru/pages/132/:

- ОАО «Региональное ипотечное агентство Томской области»;

- томский региональный филиал «РОСБАНКА»;

- томский филиал Московского банка реконструкции и развития;

- АБ «Газпромбанк» (ЗАО);

- ОАО "УРАЛСИБ", филиал в г. Томске;

- ВТБ 24

Следует отметить, что в такой ситуации когда цены на жилье растут более чем на 20%, ипотека даже является выгодной для населения, так как альтернативная стоимость жилья все время повышается, а заемщик выплачивает ипотечный кредит по цене приобретения недвижимости. Однако вопрос остается о темпе роста доходов граждан, который значительно ниже темпов роста на жилье. Для банков такая ситуация также является негативной, так как снижается доля потребителей данного кредитного продукта.

Национальные проекты по решению жилищной проблемы населения

В настоящее время действует приоритетный национальный проект «Доступное и комфортное жилье», который призван помочь населению России с решением жилищного вопроса. Суть данного проекта - субсидирование молодых семей и помощь банкам в увеличении кредитных ресурсов (выпуск ипотечных бумаг, рефинансирование кредитов).

В рамках этого проекта действует и федеральная целевая Программа «Жилище». Основными задачами Программы являются:

· создание условий для развития жилищного и жилищно-коммунального секторов экономики и повышения уровня обеспеченности населения жильем путем увеличения объемов жилищного строительства и развития финансово-кредитных институтов рынка жилья;

· создание условий для приведения жилищного фонда и коммунальной инфраструктуры в соответствие со стандартами качества, обеспечивающими комфортные условия проживания;

· обеспечение доступности жилья и коммунальных услуг в соответствии с платежеспособным спросом граждан и стандартами обеспечения жилыми помещениями.

В Томской области в 2007 году выдано более 2 млрд. руб. ипотечных кредитов, введено в эксплуатацию 371,4 тыс. кв. м жилья и 93 тыс. кв. м индивидуального жилья. Об этом сообщил заместитель губернатора области Владимир Гончар, выступая на первом в новом году заседании координационного совета по реализации приоритетных национальных проектов в Томской области.

Владимир Гончар остановился и на других показателях реализации приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье» в Томской области. В 2007 году свои жилищные условия улучшили 300 молодых семей при запланированном показателе 241. За прошедший год по различным жилищным программам выдано 2009 квартир (переселение из северных районов, военнослужащие, «чернобыльцы» и другие) и 65 жилищных сертификатов на сумму 58 млн. руб.

Таким образом, отметил заместитель губернатора, по итогам 2007 года все контрольные показатели по соглашению Томской области с Министерством регионального развития РФ по реализации национального проекта «Доступное и комфортное жилье» выполнены.

Владимир Гончар рассказал и о планах области на предстоящий год. В 2008 году планируется ввести в эксплуатацию 390 тыс. кв. м жилья, начать подготовку документации по инженерным коммуникациям города Томска, начать строительство первого дома в статусе социального жилья и поселка на 2,5 тыс. домов в деревне Кудринка. Кроме того, предполагается выдать жилищные сертификаты на сумму 93 млн. руб., которые поступят из федерального бюджета. Приоритетные национальные проекты. http://www.rost.ru/news/2007/01/160000_7443.shtml

Количество квартир, приобретаемых с помощью ипотеки, увеличилось по сравнению с прошлым годом на 83%. Об этом заявила начальник отдела регистрации ипотеки и договоров долевого участия в строительстве жилья регионального управления Федеральной регистрационной службы Елена Золоткова.

По ее словам, в 2007 году в регионе было зарегистрировано 2690 ипотечных сделок при средних ставках по кредитам 12-14% годовых. Большинство жителей предпочитают приобретать жилье на вторичном рынке: по-прежнему наиболее востребованными остаются одно- и двухкомнатные квартиры.

В этом году специалисты управления регистрационной службы отметили также общее оживление на рынке недвижимости. Количество заявлений на государственную регистрацию прав и сделок с ней с начала года увеличилось на 21% - с 87 до 105 тыс. Елена Золоткова объясняет это продлением сроков приватизации жилья до 2010 года и активизацией темпов строительства в регионе. Приоритетные национальные проекты. http://www.rost.ru/news/2006/12/270000_7272.shtml

3. Совершенствование маркетинга ипотечного кредитования в ОАО КБ «Региональный кредит»

3.1 Маркетинг ипотечных кредитов Томского филиала ОАО КБ "Региональный кредит" на современном этапе

По данным ЦБ на 01.10.07 в России насчитывалось 735 кредитных организации, предоставляющих кредиты на покупку жилья, из них 557 кредитных организаций предоставляли ипотечные жилищные кредиты. Текущее состояние ипотеки в России. - http://rusipoteka.ru/rus-now.htm В 2006-2007 гг. число участников ипотечного рынка увеличивается не так стремительно, как это было ранее. За этот период можно сказать, что в большинстве своем кредитные организации определились с принципиальным вопросом, стоит ли развивать ипотечный бизнес.

В настоящее время на рынке успешно работают специализированные ипотечные банки: Городской ипотечный банк, АИЖК, банки с иностранным капиталом: Райффайзенбанк Австрия, Банк Сосьете Женераль Восток, Айсиайсиай банк и другие. Можно с уверенностью сказать, что изменение в расстановке сил на рынке ипотечного кредитования будет связанно в дальнейшем не с количественным ростом числа участников (оно скорее всего будет уменьшаться), а в активной экспансии иностранных банков на российский рынок, покупок мелких банков более крупными, отечественными и западными, активным ростом присутствия столичных и иностранных банков в регионах.

Важная тенденция - широкое распространение новых продуктов в сфере ипотечного кредитования в 2007 году. Например, кредитование загородной недвижимости, различные варианты ипотечных кредитов под залог недвижимого имущества, в том числе и с залогом от третьих лиц, ломбардные кредиты с возможностью последующего увеличения суммы кредита и ипотечные кредиты с зачетом уже имеющегося в собственности недвижимого имущества. Получили развитие ипотечные продукты с плавающей ставкой. Активно развивается рефинансирование ипотечных кредитов, стали возможными схемы по продаже недвижимости из-под залога по облегченным процедурам.