Тенденции сегмента ипотечного кредитования

Размещено на http://www.allbest.ru

Тенденции сегмента ипотечного кредитования

Факторы, влияющие на рынок ипотечно-жилищного кредитования

Инфляционные проблемы;

Проблемы, вызванные нестабильной экономической ситуацией;

Проблемы, связанные с монополизацией рынка кредитования;

Проблемы, связанные с государственными программами помощи и альтернативными вложениями средств.

Инфляционные проблемы ипотечного кредитования в России

В последние годы уровень инфляции в стране согласно официальной статистике, снизился. Однако до стабильной экономики, какую можно наблюдать в большинстве развитых стран мира, России еще стоит проделать долгий путь, поэтому желаемой стабильности в кредитной системе нам ожидать не приходится. У банков и кредитно-финансовых организаций на фоне инфляции возникают две взаимосвязанные проблемы: Из-за нестабильной экономики граждане России бояться хранить деньги в банке на депозитах; Следствием этого является снижение уровня услуг по кредитованию, в том числе и по ипотечному. Таким образом, получается, что ипотечный кредит - это продукт, предназначенные не для широких слоев населения, а только для отдельных категорий граждан, обладающих стабильной работой и хорошим достатком. А количество таких людей среди нуждающихся в жилье составляет менее 1%! Проблемы ипотечного кредитования, вызванные нестабильной экономической ситуацией Собственной, сам по себе ипотечный кредит представляет собой долгосрочный проект, который измеряется не месяцами, а десятилетиями. В среднем, банки предоставляют гражданам ипотеки сроком на 10-20 лет.

Естественно, что за это банки требуют каких-то гарантий для себя, да и сами заемщики должны быть уверенными, что смогут столь длительное время выплачивать займ. В условиях сегодняшней рыночной ситуации, когда доходы граждан то падают, то повышаются, никто не может давать никаких гарантий. Подобные скачки финансовой стабильности среди граждан целиком и полностью зависят от колебаний мировой экономики.

рынок жилищный ипотечный кредитование

К внутренним проблемам можно отнести следующие:

- затягивание сроков рассмотрения поданной заявки от заемщика в кредитной организации. Если объектом залога является квартира и собственником этого объекта выступает физическое лицо, как правило, заявка в банке должна рассматриваться в течение 2-3 дней с момента предоставления всех документов;

- кредитная организация в процессе работы с потенциальным заемщиком может одобрить сумму кредита, отличную от той, которую заявил заемщик при подаче заявки, а заемщик в итоге может отказаться от выбранного варианта, тем самым может потерять определенную сумму денег, которые он возможно уже потратил при подготовке пакета документов для банка;

- требуются дополнительные расходы, вязанные с оплатой услуг риэлтерского агентства или ипотечного брокера, и при этом стоимость услуг определяет каждое агентство по-своему;

- главным вопросом остается выбор объекта недвижимости, к которому предъявляются определённые требования, например, в квартире не должно быть перепланировок, износ дома должен быть не ниже 40 %, также некоторые банки не ставят под залог квартиру, где собственником могут выступать несовершеннолетние дети. К внешним проблемам следует отнести:

- ограниченную платежеспособность граждан;

- недостаточное количество объектов новостроек в регионах, и как правило, завышенные цены на них;

- отсутствие системы в законодательстве недвижимости, которую необходимо совершенствовать и реализовывать на практике;

- неразвитость инфраструктуры рынка жилья и жилищного строительства. Также важно отметить, что в стране отсутствует схема, по которой могут взаимодействовать все участники (агентства недвижимости, застройщики, компании по оценке недвижимости, страховые компании) при оформлении ипотечных кредитов.

Брать свои

Как правило, большинство банков предоставляет ипотечные кредиты при условии внесения аннуитетных ежемесячных платежей. При таком способе погашения вносятся равные платежи, причем сначала гасятся проценты, которые начисляются на всю сумму долга, которая гасится в конце срока кредитования. Схему погашения дифференцированными платежами, когда сумма долга гасится сразу, а проценты начисляются на остаток по кредиту, предлагают немногие банки. Например, такая возможность есть по ипотечным кредитам Газпромбанка. Ставки по рублевым кредитам на покупку вторичного жилья по его программе составляют 12,45-13,75% годовых. Какой вариант платежа предпочтительнее в условиях экономической нестабильности? И если гасить такой кредит досрочно, то на каких сроках это более целесообразно?

Влияние кризиса

Эксперты предсказывают, что в ближайшие годы кризис в России будет набирать обороты. А это в свою очередь сопровождается ростом цен, девальвацией рубля, обесцениванием сбережений и потерей работы. Стоит ли брать кредит в такое сложное время? Многие россияне опасаются оформлять жилищные займы из-за финансовой нестабильности и неуверенности в завтрашнем дне. Однако экономисты считают, что самая дешевая ипотека именно во время кризиса.

Крупные банки в сложившихся обстоятельствах попытались сдержать рост ставок, однако в некоторых организациях с конца 2014 года они повысились до 25%-28% годовых в рублях. Из-за обострения ситуации была приостановлена выдача средств и пересмотрена линейка программ. Большинство банков сейчас выдают жилищные займы только по базовым программам, сократив выбор кредитных продуктов. Изменились и условия выдачи. Банки тщательно относятся к проверке платежеспособности заемщика и увеличивают минимальный первоначальный взнос.

Многие боятся, что инфляция приведет к росту цен на недвижимость и одновременно обесценит все сбережения, рынок первичного жилья остановится, а недостроенные объекты будут «заморожены». Однако эксперты рекомендуют не отказываться от приобретения жилья в кредит и внимательно изучить программы разных банков. В данный момент разброс процентных ставок настолько велик, что вполне можно найти достаточно интересные предложения. Специалисты по жилищному кредитованию считают, что кризис открывает дополнительные возможности для желающих иметь собственное жилье.

Падение рубля вызывает рост цен на недвижимость, однако при покупке жилья в кредит при росте цен увеличивается и стоимость залогового имущества. Поэтому, если потеря работы или ухудшение финансового состояния семьи приведет к тому, что заемщик не сможет выплачивать ипотеку, залог можно выгодно продать и погасить долг, оставшись в выигрыше.

Кто сможет получить выгодные условия в 2015 году

Власти стараются снизить стоимость кредитов на жилье, но экономическая ситуация этому не способствует, поэтому они, в ближайшие годы, скорее всего продолжат дорожать. Банки, из-за высоких рисков, отказываются от выгодных предложений и специальных условий, оставляя только основные программы.

Повышение рисков приводит к ужесточению требований к заемщикам и залогу, а также увеличению минимального первоначального взноса. В 2015 году дешевую ипотеку смогут получить только заемщики с положительной кредитной историей, стабильной работой и высокой официальной зарплатой. Кроме этого придется собирать полный пакет документов и вносить солидный первый взнос. Если вы не соответствуете заявленным требованиям, то выгодная программа в ближайшие годы вам недоступна. Одновременно стоит отметить, что для заемщика тщательная проработка сделки и договора тоже гарантия надежности и возможность чувствовать себя уверенно в критической ситуации.

Приобретение собственного жилья является первоочередной потребностью для каждой семьи. Однако, к сожалению, далеко не каждая российская семья может позволить себе покупку собственной квартиры или дома без помощи кредитных организаций: низкий уровень дохода не позволяет решить квартирный вопрос за счёт собственных средств. В современных экономических условиях ипотечное кредитование представляет собой основной способ решения жилищного вопроса и является на сегодняшний день доминирующим источником финансирования приобретения жилья, что обуславливает актуальность изучения вопроса проблем и перспектив российского ипотечного кредитования в сложившейся экономической ситуации.

Необходимо отметить, что российский рынок ипотечного кредитования является достаточно молодым по сравнению с рядом западных стран. Его активное развитие началось в 2005 году: объём выдачи ипотечных кредитов на тот момент составлял 56 млрд. рублей. С тех пор российская ипотека прошла значительный путь, ипотечные банковские продукты стали одним из самых популярных вариантов решения жилищного вопроса.

На сегодняшний день вопрос о судьбе ипотеки остается открытым: экономисты расходятся во мнениях. Многие эксперты настроены достаточно оптимистично. Они отмечают, что в 2014 году российский ипотечный рынок, несмотря на все катаклизмы, достиг своего исторического максимума. Так, в 2014 году банками было выдано более миллиона ипотечных кредитов на общую сумму в 1,76 трлн. рублей, что в 1,23 раза превышает уровень 2013 года в количественном и в 1,3 раза -- в денежном выражении. Темпы прироста ипотечного рынка в 2014 году практически вдвое превысили темпы увеличения рынка кредитования.

Ипотека занимает около 15 % объема всех выданных физическим лицам кредитов, к тому же, данный источник дохода является достаточно надежным: на 1 января 2015 года объем просроченной задолженности по ипотеке составил лишь 48 млрд рублей, т. е. около 3,5 % от суммы выданных за прошлый год ипотечных кредитов. Экономисты считают, что банки вряд ли откажутся от столь существенного источника дохода.

Высокие темпы жилищного кредитования населения в 2014 году привели к активной конкуренции банков за ипотечных заемщиков, вследствие чего требования к потенциальным клиентам были несколько снижены. Однако, несмотря на данный факт, качество кредитного портфеля оставалось на достаточно высоком уровне. К примеру, доля ипотечных ссуд со сроком задержки платежей более 90 дней составляла всего 2,1, а общий объем ипотечных ссуд без единого просроченного платежа -- 95,5 %. Специалисты АИЖК отмечают, что в основном подобная стабильность достигалась за счет высоких темпов роста ипотечного портфеля. В абсолютном выражении проблемные кредиты (с просрочкой более 90 дней) выросли за 2014 год на 38,8 % -- почти до 75 млрд рублей.

Следует отметить, что 2014 год был не совсем типичным: нестабильность экономики, инвестиционная активность вследствие девальвации рубля и будущие ожидания роста цен на квартиры поддерживали высокий спрос на ипотечные кредиты. Еще в марте в условиях первых признаков нестабильности экономики население начало активно вкладывать свои сбережения в жилье. Данная тенденция получила лавинообразное развитие на фоне девальвации рубля в конце 2014 года. Кроме того, дополнительную поддержку сектор недвижимости получил от граждан, откладывавших денежные средства на приобретение жилья в иностранной валюте, что вследствие девальвации рубля позволило им выйти на сделку гораздо раньше запланированного срока. Однако, несмотря на вышеперечисленные факторы, аналитики отмечали постепенное снижение месячных темпов роста выдачи ипотечных кредитов на протяжении года -- от 52 % в январе до 13 % в ноябре. Декабрьский спрос на ипотечные кредиты в стране был подогрет вследствие резкого падения курса рубля и решением Банка России о повышении ключевой ставки до 17 %. Как отмечается в итоговом отчете АИЖК, экономическая обстановка в стране подстегнула потенциальных заемщиков, имевших на руках одобрение кредита, воспользоваться возможностью получения ссуды по одобренным ставкам.

Среди основных причин замедления темпов роста рынка ипотечных кредитов специалисты АИЖК называют рост ставок по ипотеке и ужесточение банками требований к заемщикам. Как сообщается в отчете АИЖК, большинство участников рынка в конце 2014 года пересмотрело условия выдачи ипотечных кредитов. Изменения коснулись следующих положений: вырос размер минимального первоначального взноса, исчезла возможность получения кредита по двум документам или со справкой о доходах в свободной форме. Кроме того, ряд участников приостановил в декабре выдачу ипотечных кредитов или установил ставки на уровне 30% и выше. В январе 2015 года минимальные ставки по ипотечным кредитам выросли до 14,5--16 %, за исключением отдельных совместных акций с застройщиками на приобретение жилья в конкретных жилых комплексах. В среднем по сравнению с прошлым годом ставки по ипотеке в крупнейших банках страны выросли на 4--6 %.

Таким образом, если в 2014 году процент по ипотечным кредитам в среднем составлял 12--13 %, то на сегодняшний день это 16--19 %. Ведущие государственные банки пытаются сдержать рост процентных ставок, однако, многие участники рынка и эксперты все чаще говорят о крахе ипотеки в России.

На сегодняшний день в сложившейся экономической ситуации свободные денежные средства на поддержание жилищного кредитования есть в наличии только у государства. Известно, что в рамках правительственного плана по борьбе с кризисом государство готово выделить на субсидирование ипотеки лишь 20 млрд рублей, что является очень небольшим вливанием по сравнению с общими объемами ипотечного кредитования -- около 2 % от общей суммы выданных в 2014 году кредитов.

Все вышеперечисленные действия ведут к охлаждению рынка, однако, насколько сильно это скажется на рынке ипотеки в 2015 году, зависит в первую очередь, от продолжительности периода повышенной волатильности на финансовых рынках, в том числе на рынке межбанковского кредитования и кредитования под залог активов. Специалисты АИЖК считают, что начало 2015 года может ознаменоваться не только сокращением выдачи ипотечных кредитов, но и выявлением тенденции к росту не только объема, но и доли просроченной ипотечной задолженности.

Специалисты компании «Секвойя кредит консолидейшн» отмечают, что по итогам 2015 году объём ипотечного рынка может вырасти не более, чем на 15%. Однако, многие экономисты считают такую оценку слишком оптимистичной, объясняя это тем, что текущий уровень ставок по ипотеке, ужесточение требований к заемщикам, уменьшение количества банков, выдающих ипотечные кредиты, подталкивают ипотечный рынок к сокращению. Кроме того, влияние на ситуацию также оказывает снижение уровня платежеспособного спроса. Таким образом, темпы роста данного рынка в 2015 году будут близки к нулю.

Повышение в середине декабря ключевой ставки ЦБ РФ до 17 % годовых повлияло на увеличение стоимости ипотечных кредитов в коммерческих банках. Экономисты отмечают влияние российской специфики: некоторые банки кредитуют население по ставкам ниже стоимости кредитных ресурсов, предоставляемых Центробанком. До конца февраля ключевые игроки рынка кредитования физических лиц -- Сбербанк и ВТБ24 -- держали ставки по ипотечным займам ниже уровня 17 % годовых: Сбербанк -- на уровне 14,5 %, ВТБ24 -- 15,95 %.

Мнения экспертов по поводу высшей границы процентной ставки по ипотечным кредитам разделились: многие считают, что значение ставки, составляющее 15 % -- психологический барьер для большей половины населения. Однако те, кому ипотека необходима в ближайшее время, могут согласиться и на 16--17 %. 20 % считается достаточно высокой ставкой, но несмотря на это, и при подобном значении ипотеку берут -- в основном, это граждане, срочно нуждающиеся в жилищном кредите и берущие его на достаточно короткие сроки. Однако, не все экономисты поддерживают данную точку зрения: например, президент ВТБ24 Михаил Задорнов считает, что ставка 15,95 % -- максимальный предел. Выше её поднимать бессмысленно, т. к. в подобном случае теряется смысл кредита для потенциальных заёмщиков.

Таким образом, в начале 2015 года рынок ипотечных кредитов оказался под угрозой коллапса. Необходимо было государственное вмешательство. В марте стало известно о решении Правительства Российской Федерации выделить из бюджета 20 млрд рублей на субсидирование ипотечной ставки. 13 марта Правительством было принято Постановление Правительства РФ от 13 марта 2015 г. № 220, согласно которому ипотечная ставка не должна была превышать 13 %. Однако, в связи со снижением размера ключевой ставки до 14 %, решено было внести изменения в нормативный документ. Так, Постановлением Правительства РФ от 20 марта 2015 г. № 255 было решено, что государство компенсирует разницу между ставкой банка, которая не должна быть выше, чем ключевая плюс 3,5 п.п., и ставкой для конечного заемщика, которая не должна превышать 12 %. На данный момент ключевая ставка составляет 14 %, т. е. получается, что государство возместит 4,5 п.п. Постановление правительства гласит о том, что по программе банки смогут выдать ипотечных кредитов на 400 млрд. руб. Программа действует для кредитов, выданных с 1 марта 2015 года до 1 марта 2016 года (или до того момента, когда ключевая ставка опустится до 8,5 % (ранее -- 9,5 %)).

Однако, предложенная правительством программа имеет некоторые ограничения. Так, ипотечный кредит по вышеописанной государственной программе можно будет получить только на покупку квартиры в новостройке; срок кредита составляет до 30 лет; минимальный первоначальный взнос -- 20 %. Максимально возможная сумма кредита составляет 8 млн рублей для жителей Москвы, Московской области и Санкт-Петербурга, 3 млн руб. -- для остальных регионов России. Так, данная госпрограмма уже действует в нескольких крупных банках с государственным участием. В частности, Сбербанк планирует выдать льготных кредитов на 200 млрд. руб., ВТБ24 -- на 100 млрд. руб., что составляет 75 % от объема программы, заявленного в постановлении. С интересом относятся к данной программе такие банки, как Банк Москвы, Райффайзенбанк, Абсолют Банк, Связь-банк, банк «ДельтаКредит».

Следует отметить, что высокие ставки по ипотекам и ужесточение требований к заемщикам охладили ипотечный рынок, однако, как было указано выше, банки не хотят терять стабильный источник дохода. К примеру, Сбербанк, не дожидаясь решения правительства о внесении изменений в Постановление Правительства РФ от 13 марта 2015 г. №220, установил ставку по ипотеке в рамках предложенной программы на уровне 12 %. Группа ВТБ заявила о готовности также предложить 12 % ставку после принятия решения правительством. Таким образом, сегодня, после внесения поправок Постановлением Правительства РФ от 20 марта 2015 г. № 255 в нормативные документы, ставка по государственной ипотечной программе в Сбербанке составляет 11,9 %, а в ВТБ24 -- 12 %.

Однако, не только Сбербанк после принятия Постановления Правительства РФ от 13 марта 2015 г. № 220 предложил потенциальным заёмщикам ставку ниже 13 %. К примеру, банк «Открытие» предлагал ставки по ипотеке от 12,55 и 12,95 %, однако, на сегодняшний день они были снижены в связи с принятием поправок к Постановлению Правительства РФ № 220. В настоящее время банк предлагает ставку по ипотечным кредитам на уровне 11,55 %, с условием, что минимальный первоначальный взнос по такому кредиту составит 50 %. В случае, если первоначальный взнос составляет 30 %, то ставка составит 11,95 % годовых. Вице-президент банка уверен, что 60 % ипотечных кредитов в 2015 году будет выдано именно по данной программе.

Необходимость государственной поддержки ипотечного рынка была вызвана его охлаждением. Впервые о программе поддержки ипотечного кредитования банки заговорили после повышения ключевой ставки ЦБ в декабре до 17 %. Председатель правления ВТБ24 Михаил Задорнов прогнозировал сокращение новых выдач в 2,5 раза в 2015 году в случае, если правительство не примет меры поддержки. В начале февраля с предложениями в правительство обратились АИЖК и банкиры. По расчетам АИЖК, если не поддержать ипотечное кредитование, то выдачи сократятся в 8,5 раз -- с 1,7 трлн. руб. в 2014 году до 200 млрд. руб. в 2015 году. С поддержкой государства выдачи также сократятся, однако не так сильно -- «всего лишь» вдвое: согласно прогнозу, объем выданных кредитов составит 800 млрд. руб.

Таким образом, основным двигателем ипотечного кредитования в 2015 году станет государственная программа субсидирования. Конечно, 20млрд. российскому ипотечному рынку явно недостаточно -- как отмечают эксперты, данной суммы хватило бы одному только московскому рынку.

Кроме того, охлаждение рынка так или иначе неизбежно -- реальные доходы населения падают, а программа субсидирования распространяется только на квартиры в новых домах, банки сокращают предложение по вторичному рынку жилья. К примеру, многие банки сегодня закрывают программы кредитования загородных домов. По оценкам экономистов, размер сокращения рынка ипотечных кредитов будет зависеть от многочисленных факторов: ситуации на рынке депозитов, стоимости недвижимости, потребительского спроса и т. д.

Ипотечные программы

Социальная ипотека для молодежи

Сегодня возрождается практика студенческих строительных отрядов как способ решить жилищные проблемы молодежи. Для участников таких отрядов есть возможность купить квартиру по себестоимости при помощи ипотеки, если они отработают определенное количество смен. Стройотряды формируются в ВУЗах страны, информацию об условиях вступления и льготах можно получить в профкомах ВУЗов.

Государственная ипотека для молодой семьи

"Обеспечение жильем молодых семей" - федеральная подпрограмма, позволяющая получить безвозмездную социальную выплату для улучшения жилищных условий. Под действие программы попадают супруги не старше 35 лет, признанные нуждающимися в улучшении жилищных условий (т.е. стоящие в очереди на получение муниципального жилья) и имеющие средства для оплаты стоимости жилья сверх размера социальной выплаты.

Молодые семьи без детей могут рассчитывать на выплату 30% расчетной стоимости жилья, если же семья с детьми, то 35%. Расчет стоимости жилья основывается на следующих нормативах: семья из двух человек - 42 кв.м., трех и более человек - 18 кв.м. на одного человека. Также возможна компенсация части затрат на приобретение (строительство) жилья в размере не менее 5% расчетной стоимости при рождении или усыновлении ребенка.

Когда молодая семья включается в федеральную программу, она получает специальное свидетельство. Социальная выплата предоставляется только в безналичной форме и зачисляется на счет в банке-партнере федеральной программы. Такую выплату можно использовать как на покупку жилья, так и на первоначальный взнос при получении ипотечного кредита или в качестве уплаты последнего взноса в жилищном кооперативе.

Социальная ипотека для военных

"Военная ипотека" - всероссийская программа, целью которой является реализация права военнослужащих на жилье посредством накопительной ипотечной системы жилищного обеспечения. По этой программе каждый год на индивидуальный счет военнослужащего - участника программы перечисляется определенная сумма денег. Размер суммы устанавливается на уровне Правительства РФ и пересматривается с учетом инфляции и общеэкономической ситуации в стране. Накопленную сумму военнослужащий имеет право использовать как первоначальный взнос по ипотеке. Сама возможность участвовать в программе определяется согласно званию военнослужащего и дате заключения первого контракта о прохождении военной службы.

Социальная ипотека в регионах

В каждом регионе разрабатываются собственные программы социальной ипотеки, помимо федеральных программ. Подробную информацию о программах можно получить в органах власти региона, отвечающих за жилищную политику.

Социальная ипотека Москвы

В Москве применяются две схемы социальной ипотеки, рассчитанные на очередников. Первая схема позволяет приобретать построенное по городскому заказу жилье льготным категориям граждан по себестоимости, что получается примерно в два раза дешевле, чем если приобретать то же жилье по рыночным ценам. Вторая схема позволяет получить безвозмездную субсидию для оплаты первоначального взноса, добавить к ней собственные средства (или ипотечный кредит) и приобрести жилье, но уже по рыночной стоимости.

Социальная ипотека Петербурга

В Санкт-Петербурге для граждан, признанных нуждающимися в улучшении жилищных условий, применяется несколько программ социальной ипотеки. Это может быть получение безвозмездной социальной выплаты, размер которой устанавливается в зависимости от количества членов семьи, стоящей на учете в качестве нуждающихся, количества лет нахождения в очереди и ряда других факторов. В среднем, размер такой социальной выплаты составляет порядка 30% стоимости жилья.

Кроме этого, молодым людям до 35 лет (в том числе и молодым семьям) правительство города дает возможность приобретения жилья с беспроцентной рассрочкой до 10 лет. В случае рождения ребенка участники данной программы могут получить безвозмездную социальную выплату в размере 5% от стоимости жилья.

Работники бюджетной сферы со стажем не менее 5 лет имеют право приобрести жилье по себестоимости и с беспроцентной рассрочкой оплаты на срок до 10 лет. По этой же программе семье работника бюджетной сферы предоставляется в последний год социальная выплата в размере 20% от стоимости жилья при подтверждении работы в бюджетной сфере на протяжении всего периода рассрочки.

Размещено на Allbest.ru