Договор об ипотеке не является самостоятельным обязательством, а заключается в обеспечение обязательства по договору займа, кредитному договору или иному обязательству.

Ипотека в силу закона отличается от ипотеки, возникающей на основании договора, только тем, что первая возникает в силу прямого указания в законе и регистрируется автоматически вместе с другим договором даже без заявления сторон, а ипотека в силу договора подлежит регистрации по отдельному заявлению сторон. Поскольку ипотека в силу закона возникает при целевом кредите на приобретение жилья, при регистрации такой ипотеки меняется собственник объекта недвижимости, а если быть более точным, то - такая ипотека возникает одновременно с приобретением недвижимости заёмщиком.

1.3 Имущество, которое может быть предметом ипотеки

Имущество, которое может быть предметом ипотеки, определено в статье 5 Закона об ипотеке -- недвижимые вещи, указанные в статье 130 ГК РФ, права на которые зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

К таким вещам относят: земельные участки, за исключением земельных участков, указанных в статье 63 Закона об ипотеке; предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности; жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат; дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения; воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.

ипотека жилищный кредитование россия

2. Ипотечное жилищное кредитование в современной России

2.1 Общий анализ развития жилищной ипотеки в стране

Ипотека в современной России начала развиваться в середине 90-х гг. ХХ в. после выхода Указа Президента РФ Б.Н. Ельцина от 28 февраля 1996 г. №293 «О дополнительных мерах по развитию ипотечного кредитования». Кредитованием под залог недвижимости активно занималось тогда около 20 банков. В 1996г. Для снятия остроты жилищной проблемы постановлением Правительства РФ от 28 августа 1996 г. № 1010 было создано Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК).

В те годы ипотека не имела шансов на развитие, так как выгодно вложить капитал позволяли операции с государственными краткосрочными облигациями (ГКО), доходность по которым составляла до 150% годовых и выше. В 1998 г. вступил в силу Федеральный закон РФ от 16 июля 1998 г. №102- ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», но и он не смог изменить ситуацию.

После дефолта 1998г. к началу 2002г. банковская система страны практически восстановилась, чему не мало способствовала благоприятная конъюнктура мировых цен на энергоносители и вызванный этим рост денежной массы в экономике страны. Тогда же вновь стала разворачиваться ипотека. С 2002г. началась активная деятельность по ипотечному кредитованию созданного инвестиционным фондом «США-Россия» первого в России специализированного ипотечного коммерческого банка «Дельта Кредит», заключившего партнерские соглашения с более чем 10 российскими кредитно-финансовыми учреждениями. В 2002 г. после смены руководства активизировало свою деятельность АИЖК. Уже в 2003г. агентство выкупило 2 тыс. закладных, а в 2004 г. ежемесячно выкупалось более тысячи закладных.

До кризиса 2008 года основной валютой для получения ипотеки были доллары США. Это объяснялось тем, что процентные ставки в валюте были более выгодны и, соответственно, общая сумма переплаты по кредиту была меньше. Ни банки, ни заемщики не брали во внимание вероятность валютных колебаний, что имело весьма печальные последствия. На сегодняшний день, проанализировав валютные риски, лучше ориентироваться на валюту, в которой заемщик получает основной доход, и большинстве случаев таковой валютой являются рубли.

По итогам 2010 года было выдано чуть более 130 тыс. ипотечных кредитов на общую сумму в 152,5 млрд. рублей, что в 2,7 раза меньше уровня 2009 года в количественном выражении, и в 4,3 раза - в объемном. Средневзвешенные процентные ставки по ипотечным кредитам выросли на 1,4 п.п. по кредитам в рублях и на 1,9 п.п. по кредитам в иностранной валюте - до уровня 14,3% и 12,7% соответственно. Сроки предоставления кредитов в рублях составили в среднем 16,5 года (снижение на 1,5 года по сравнению с 2009 годом), в иностранной валюте - 11,6 года (снижение на 5,6 года). Средний размер кредита снизился на 38%. Существенно изменилась структура выдачи ипотечных кредитов. Доля кредитов в иностранной валюте сократилась до 6,6% по сравнению с 14,5% в 2009 году.

Основными причинами ухудшения ситуации на ипотечном рынке стали рост рисков кредиторов и заемщиков, ужесточение требований к заемщикам со стороны банков, девальвация курса рубля снижение платежеспособного спроса на кредиты сокращения числа участников рынка ипотечного кредитования в конце 2009 - первой половине 2010 года.

Вместе с тем, в течении 2010 года наблюдалась медленная, но устойчивая тенденция роста выдачи ипотечных кредитов заметно ускорившаяся в IV квартале 2010 года особенно в декабре, когда только за один месяц было выдано 18,3% общего годового объема выдачи.

Неравномерный доступ банков к фондированию в течении 2010 года увеличил концентрацию сектора ипотечного жилищного кредитования. На фоне падающих объемов ипотечного кредита доля пяти крупнейших по размерам активов банков в общем объеме выданных ипотечных кредитов выросла с 38% в 2009 году до 61% в 2010 году.

Наиболее крупными участниками рынка в этот период стали Сбербанк (на который оценочно пришлось 57% выдачи), и АИЖК, партнеры которого обеспечили 1,9% выдачи.

Что же касается 2011 года, то рынок ипотечного жилищного кредитования в 2011 году активно восстанавливался: по итогам года выдано 301 255 ипотечных кредитов на общую сумму в 379,4 млрд. рублей.

Объем кредиторов, выданных в 2011 году, почти в 2,5 раза превысил уровень 2010 года, а их количество выросло более чем в 2,3 раза. Таким образом, прогноз АИЖК по объему выдачи ипотечных кредитов в 2011 году сбылся по верхней границе прогнозного коридора.

По итогам 2012 года было выдано 520 805 кредитов на сумму в 713 млрд. рублей, что в 1,7 раза в количественном выражении и в 1,9 раза в денежном превышает аналогичный показатель 2011 года.

Кроме того, в количественном выражении это на 171,3 тыс. кредитов больше, чем в момент докризисного максимума в 2009 году (349,5 тыс. кредитов.

Во многом такой рост ипотечного кредитования был обеспечен значительно усилившей конкуренцией участников рынка, стимулировавшей банки к смягчению требований к заемщикам и повышению доступности ипотечного кредитования. Ставки по ипотечным кредитам постепенно снижались [9].

Статистика 2014 года свидетельствует о развитии рынка ипотеки опережающими общее развитие экономики страны темпами. В I полугодии 2014 года было выдано 448 536 ипотечных кредитов на общую сумму 769,5 млрд рублей, что в 1,3 раза превышает уровень I полугодия 2013 года в количественном и в 1,4 раза - в денежном выражении.

Влияние ипотеки на развитие рынка жилья продолжает увеличиваться. В I полугодии 2014 года доля сделок с ипотекой на рынке жилья достигла очередного рекордного уровня - 26,4%, что на 2,8 п.п. выше, чем годом ранее.

Развитие ипотечного рынка стало устойчивой базой для роста объемов жилищного строительства - в первом полугодии 2014 года построено 375,8 тыс. квартир общей площадью 29,4 млн кв. метров (+30% к соответствующему периоду предыдущего года), что во многом объясняется активным развитием ипотечного кредитования на первичном рынке жилья в 2012-2013 годах. Динамичный рост ипотечного кредитования в I полугодии 2014 года закладывает фундамент для дальнейшего увеличения объемов ввода жилья, что, в свою очередь, оказывает значимый стимулирующий эффект на развитие экономики в целом [14].

2.2 Сущность и роль ипотечного жилищного кредитования в современной экономике

В России, как и во всех странах с рыночной экономикой, решение жилищной проблемы большинства граждан государство видит в ипотеке, то есть через предоставление жилья в кредит. Возникает необходимость раскрытия содержания ипотечного жилищного кредитования как одного из видов кредита и его роли в современной экономике.

Ипотека - это залог недвижимого имущества (земельных участков, предприятий, зданий, сооружений квартир и др.). В своем содержании ипотека имеет две составляющие: правовую и экономическую.

В правовом отношении ипотека - это инструмент залога недвижимого имущества в целях получения кредита на приобретение объекта недвижимости, когда имущество остается у должника. В экономическом - это рыночный инструмент оборота имущественных прав на объекты недвижимости в случаях, когда другие формы отчуждения (купля - продажа, обмен) нецелесообразны, позволяющих привлечь дополнительные финансовые средства для реализации любых проектов.

Необходимо отметить, что за рубежом, из всех способов обеспечения обязательства, преимущественное распространение при кредитовании недвижимости получила ипотека (залог) жилого помещения, потому что залог повышает для кредитора вероятность удовлетворения его требований в случае нарушения должником своих обязательств.

Ипотечное жилищное кредитование - финансово-кредитный и инвестиционный инструмент, образующий технологическую систему целевого кредитования приобретения жилищной недвижимости, в основе которой лежит залог недвижимости в качестве обеспечения гарантий возвратности кредитных средств. Таким образом, получается, что ипотечное жилищное кредитование представляет собой движение ссудного капитала в сфере жилой недвижимости, связанное с предоставлением денежных ресурсов на условиях возвратности, срочности, платности.

Самое значимое преимущество для государства в целом исходит от экономического содержания ипотечного жилищного кредитования (из мировой практики). Оно несет мультипликационный эффект, являясь не только основной формой улучшения жилищных условий, но оказывая значительное воздействие на экономическую ситуацию в стране.

Зарубежный опыт, а также опыт российских регионов показывает, что ипотечное кредитование обладает четырехкратным мультипликативным эффектом, то есть каждый рубль кредита в конечном итоге вовлекает в хозяйственный оборот не менее 4 рублей средств населения. Поэтому благодаря ипотеке можно задействовать огромные финансовые средства, хранящиеся на руках у населения в виде наличной иностранной валюты, объем которых сопоставим с государственным бюджетом страны. Одновременно ипотека способствует укреплению доверия населения к банкам.

Этот вид кредитования является одним из самых надёжных и проверенных на практике способов привлечения инвестиций в жилищную сферу. Он влечет за собой подъем производства в различных отраслях строительной индустрии: деревообработке, стекло-производстве, изготовлении металлоконструкций и других. Также способствует развитию сопряженных со строительством других многочисленных сфер деятельности, таких как: возведение объектов инфраструктуры, предприятий торговли, образования, проектирование, дорожное строительство, городской транспорт.

Мировой опыт свидетельствует, что ипотечное кредитование является тем механизмом, который обеспечивает взаимосвязь между денежными ресурсами населения, банками и предприятиями стройиндустрии, направляя финансовые средства в реальный сектор экономики. Большое значение ипотечное кредитование имеет для повышения эффективности функционирования банковской системы страны. К тому же свидетельством значительной роли ипотечного жилищного кредитования в экономике страны и заинтересованности, в первую очередь, кредитных организаций (банков) в этом виде бизнеса, говорят следующие цифры: доля ипотечных кредитов в ВНП США составляет 53%, а суммарная стоимость выданных ипотечных кредитов более 4 трлн. долл.. Ипотечные жилищные кредиты более безопасны для банков, так как при невозврате кредита банк реализует залог и возвращает свои средства. Кроме того, специалисты отмечают, что операции с недвижимостью часто являются менее рискованными по сравнению с текущими кредитными операциями коммерческих банков.

Все сказанное позволяет сделать вывод, что развитие ипотечного жилищного кредитования в России как механизма решения проблемы обеспечения граждан жильем должно позитивно повлиять на реальный сектор экономики, вследствие чего возникнет возможность модернизации производства, что приведет к повышению качества и конкурентоспособности продукции практически во всех отраслях. Это в свою очередь увеличит экономический потенциал страны.

2.3 Анализ основных причин и факторов, сдерживающих решение жилищной проблемы в России

1. Ограниченный платежеспособный спрос населения. По оценкам Минэкономразвития России даже при самых "либеральных", практически несуществующих параметрах (ипотечный кредит предоставляется сроком не более 30 лет при цене одного квадратного метра 32,2 тыс. руб. с кредитной ставкой 2,9 процентов (данные на 16.07.2012)), максимальная граница доступности для населения России составит не более 10 процентов.

2. Низкие объемы и невысокое качество нового жилищного строительства в субъектах Российской Федерации обуславливают недостаточность предложений и высокую стоимость квартир на рынке жилья.

3. Низкие темпы разработки и совершенствования законодательства о недвижимости и несогласованность правовых актов между собой. Так, например, очевидно какое большое значение для развития рынка жилья имеет земельное законодательство.

Необходимо также отметить, что до настоящего времени многие федеральные законы, содержащие нормы, регулирующие в той или иной мере отношения, связанные с недвижимостью имеют массу недоработок.

4. Неразвитость инфраструктуры рынка жилья и жилищного строительства. Традиционными участниками жилищного рынка являются строительные компании, банки, производители строительных материалов, страховые компании, риэлтерские и оценочные агентства. При фактическом наличии данных структур в России не отлажена технологическая схема их взаимодействия и, как следствие, невысока эффективность системы в целом, завышены расходы при совершении сделок.

5. Психологические факторы, главным из которых является национальная особенность большинства населения - нежелание жить в долг.

6. Большое количество административных барьеров, строительные компании, заемщики и ипотечные компании сталкиваются с существенными административными препонами. Например, строительные компании должны получить не менее 40 согласований и разрешений для регистрации нового проекта, что влечет за собой большое количество издержек.

7. Большое количество субсидий в этой сфере и их "слабая адресность". Эта же причина негативно влияет на развитие вторичного рынка жилья.

8. Высокие процентные ставки, в связи, с чем ипотечное кредитование в России не становится массовым, и большинство россиян не могут воспользоваться ипотекой для решения своих жилищных проблем.

9. Непрозрачные источники доходов граждан.

10. Неразвитость организационно-технологической и финансовой инфраструктуры в системе ипотеки. К сожалению, на сегодняшний день работающей и решающей проблемы населения ипотеки в России и, особенно в Москве пока не существует. Об этом свидетельствует статистика ипотечных сделок, размер и структура доходов населения и даже официальные заявления московских властей. Иными словами, только 2 процента жилья было куплено на банковские займы.

2.4 Состояние рынка ипотечного кредитования в России

2.4.1 Объем выданных кредитов

С начала этого года ипотека растет впечатляющими темпами: по данным Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), только в январе-феврале было выдано в 1,4 раза больше кредитов по количеству и в 1,5 раза - по объему по сравнению с аналогичным периодом 2013 года.

Суммарный ипотечный портфель на балансах банков продолжает расти и за последние 12 месяцев увеличился на 33,7%, сообщает "РГ".

- Опережающий рост ипотеки в первом квартале этого года во многом объясняется тем, что недвижимость стала популярным объектом для инвестиций в условиях макроэкономической нестабильности и снижения курса рубля, - пояснил руководитель аналитического центра АИЖК Михаил Гольдберг. - Некоторые заемщики закрывали имеющиеся депозиты и приобретали с помощью ипотечного кредита жилье в инвестиционных целях. Кроме того, первый квартал прошлого года характеризовался высокими ставками (12,8%), что сказалось на сокращении спроса на ипотеку в тот период, то есть свою роль сыграл и эффект низкой базы.

Банкиры подтверждают, что созданная регулятором напряженность на рынке, связанная с отзывом лицензий у банков, заставила людей искать альтернативные депозитам способы вложения своих средств. И ипотека - одна из таких альтернатив.

- Деньги, изымаемые с депозитов, стандартно вкладываются клиентами в товары длительного пользования - дорогостоящая бытовая техника, автомобили, недвижимость, - отметил начальник управления развития розничного бизнеса Банка ИТБ Антон Замятин. - Возникшая в конце 2013 - начале 2014 года ситуация на рынке, обусловленная действиями регулятора, а также возросшими рисками макроэкономического характера, привела к повышению спроса на недвижимость, в т.ч. с использованием ипотечного кредита. Как результат - полуторакратный рост объемов выдачи ипотечных кредитов. Однако, начиная с апреля, эта тенденция пошла на спад, так как рост был ажиотажный.

По мнению эксперта, так как этот спрос был аномальным и краткосрочным, нет никаких предпосылок к тому, чтобы ожидать роста объемов выдачи ипотечных кредитов в размере 150% на весь год. С учетом насыщения спроса в начале года и прогнозируемого роста процентных ставок нас скорее всего ждет замедление темпов роста и общий прирост выдачи ипотечных кредитов по отношению к 2013 году на 15-20%, считает Замятин [17].

2.4.2 Программы ипотечного кредитования от различных Банков

Программа «Стандарт» - ОАО АИЖК (Агентство по ипотечному жилищному кредитованию) - базовый ипотечный кредитный продукт для тех, кто предпочитает проверенные временем решения