Факторы и условия развития ипотечного кредитования в России (на примере ОАО "Ханты-Мансийский банк")

Кассовые операции - это операции ОАО «Ханты-Мансийский Банк» по приему и выдаче денег и ценностей клиентам банка.

Вся денежная наличность, используемая для выполнения этих операций, называется операционной кассой ОАО «Ханты-Мансийский Банк».

Организация кассовой работы в ОАО «Ханты-Мансийский Банк» осуществляется в соответствии с правилами ЦБ РФ и обозначается термином “кассовая дисциплина” (рис. 2.2).

Рис. 2.2. Порядок ведения кассовых операций в ОАО «Ханты-Мансийский Банк»

Правила регламентируют:

- общий порядок ведения операций;

- правила перевозки денежных знаков;

- правила хранения денежных знаков;

- порядок замены и уничтожения поврежденных банкнот.

Отдел кассовых операций ОАО «Ханты-Мансийский Банк» включает следующие операционные кассы:

- приходные - прием наличных денег (рис. 2.3);

- расходные - выдача денег (рис. 2.4);

- приходно-расходные (для банков, где объем операций невелик);

- вечерние (обслуживание клиентов, работающих с наличностью в вечерние и ночные часы);

- для размена денег;

- для пересчета денежной выручки.

Рис. 2.3. Схема приходных кассовых операций в ОАО «Ханты-Мансийский Банк»



Рис. 2.4. Схема расходно-кассовых операций в ОАО «Ханты-Мансийский Банк»

Прием и выдача денег возможна только на основании распоряжения учетно-операционного работника, оформленного кассовыми документами (приходными и расходными), которые должны иметь подписи соответствующих должностных лиц банка.

Для обеспечения сохранности ценностей и правильной организации кассовой работы кассовые операции находятся под постоянным контролем.

Формы контроля:

- текущий (внутренний);

- внешние ревизии.

Таким образом, кассовые операции - это операции ОАО «Ханты-Мансийский Банк» по приему и выдаче денег и ценностей клиентам банка. Касса - наиболее ликвидный актив, но низкодоходный. Целевое назначение кассовых операций - бесперебойное обслуживание клиентов.

2.2.3 Валютные операции

К валютным операциям в соответствии с действующим российским законодательством относятся:

- операции, связанные с переходом права собственности и иных прав на валютные ценности, в том числе операции, связанные с использованием в качестве средств платежа иностранной валюты и платежных документов в ней;

- ввоз и пересылка в РФ, а также вывоз и пересылка из РФ валютных ценностей;

- осуществление международных денежных переводов;

- операции нерезидентов в иностранной валюте и рублях.

Основными банковскими операциями ОАО «Ханты-Мансийский Банк» с валютными ценностями являются:

- открытие и ведение счетов клиентуры в иностранной валюте;

- установление корреспондентских отношений с российскими уполномоченными и иностранными банками;

- осуществление международных расчетов, связанных с экспортом и импортом товаров и услуг;

- покупка и продажа иностранной валюты на внутреннем валютном рынке;

- привлечение и размещение валютных средств внутри страны;

- осуществление кредитных операций на международных денежных рынках;

- проведение депозитных и конверсионных операций на международных денежных рынках.

Все валютные операции ОАО «Ханты-Мансийский Банк» можно также подразделить на операции, приводящиеся в интересах клиентов и их собственных. Состав и виды валютных операций ОАО «Ханты-Мансийский Банк» представлен на рисунке 2.5.



Рис. 2.5. Состав валютных операций ОАО «Ханты-Мансийский Банк»

Рис. 2.6. Виды валютных операций ОАО «Ханты-Мансийский Банк»

В современных условиях валютные операции занимают одну из ведущих позиций в портфеле активов ОАО «Ханты-Мансийский Банк».

2.2.4 Предоставление услуг населению

2011 год стал периодом совершенствования и активного развития розничного бизнеса Банка, при этом особое внимание было уделено следующим направлениям:

· развитию сети отделений и точек обслуживания Банка;

· расширению и стандартизации продуктовой линейки, направленной на обеспечение текущих потребностей клиентов;

· повышению информированности клиентов о предоставляемых Банком продуктах и услугах;

· расширению спектра оказываемых услуг;

· созданию единой, гибкой системы продаж розничных банковских продуктов;

· улучшению качества обслуживания клиентов.

На сегодняшний день Банк предоставляет следующие виды розничных услуг:

· прием банковских вкладов на срочных условиях и условиях «до востребования»;

· осуществление денежных переводов по системам ускоренных переводов Migom, Western Union и Blizko;

· осуществление банковских переводов с текущих счетов клиентов, а также без открытия таковых;

· предоставление услуг по выпуску и обслуживанию банковских карт:

- выпуск и обслуживание банковских карт международных платежных систем VISA и MasterCard и российской платежной системы Union Card;

- выпуск кредитных карт международных платежных систем VISA и MasterCard;

- предоставление кредитов в форме «овердрафт» по банковским картам VISA, MasterCard и Union Card в рамках зарплатных проектов;

- изготовление карт с индивидуальным дизайном Visa Classic и MasterCard Standard по заявлению клиента;

- SMS и e-mail информирование держателей банковских карт о проведенных операциях по текущему счету для осуществления операций с использованием банковских карт по заявлению клиента;

- обслуживание банковских карт в торгово-сервисной сети;

- реализация дисконтных программ для держателей карт Банка в предприятиях партнерах, количество которых постоянно растет;

- предоставление услуги смены ПИН-кода банковской карты;

- возможность оплаты через банкоматы и информационно-платежные киоски мобильной и стационарной связи (в т.ч. междугородней и международной), кабельного телевидения, услуг ЖКХ, детских дошкольных учреждений, регулярных платежей по индивидуальным реквизитам, указанным держателем банковской карты в соответствующем заявлении;

- прием налоговых платежей (для налогоплательщиков Ханты-Мансийского автономного округа - Югры) и погашение задолженности по кредитам через банкоматы и информационно-платежные киоски и пр.;

· прием коммунальных и иных платежей через сеть отделений Банка;

· предоставление в аренду индивидуальных банковских сейфов;

· осуществление расчетно-кассового обслуживания;

· совершение валютно-обменных операций;

· совершение активных операций в интересах Банка:

- доверительное управление активами;

- совершение операций с векселями;

- оказание брокерских услуг;

· реализация драгоценных металлов, продажа памятных и инвестиционных монет;

· предоставление услуг депозитария;

· предоставление банковских гарантий;

· оказание консультационных и информационных услуг.

2.3 Ипотечное кредитование в ОАО «Ханты-Мансийский банк»

2.3.1 Условия предоставления и погашения ипотечного кредита

Условия предоставления ипотечного кредита:

Кредиты имеют целевой характер - приобретение Объекта недвижимости. Кредитным комитетом Банка для отдельного Кредитного продукта может быть установлена цель предоставления Кредита - на погашение ссудной задолженности по ипотечному кредиту.

Кредит предоставляется в российских рублях.

Процентная ставка по Кредитам устанавливается Кредитным комитетом Банка отдельно для каждого Кредитного продукта. В случае если Кредитным комитетом Банка для Кредитного продукта определены только максимальный и минимальный размеры процентной ставки, то Кредитный комитет филиала Банка самостоятельно устанавливает процентную ставку для Кредитного продукта в рамках максимального и минимального размеров процентной ставки.

Максимально возможный срок, на который предоставляются Кредиты, устанавливается Кредитным комитетом Банка отдельно для каждого Кредитного продукта.

Максимальная сумма Кредита устанавливается Кредитным комитетом Банка:

- в процентах от рыночной стоимости недвижимости;

- фиксированной сумме кредита.

Кредитные средства выдаются путем зачисления на Счет Клиента в Банке с последующим перечислением по заявлению Заемщика на счет Продавца недвижимости с выдачей в соответствии с действующими тарифами Банка Заемщику неперсонифицированной карты (по желанию Заемщика) в целях исполнения обязательств по Кредиту через банкоматы и информационно-платежные киоски Банка.

Кредит может быть предоставлен наличными денежными средствами с последующим их помещением в индивидуальный банковский сейф для целей осуществления расчетов с Продавцом при условии получения денежных средств Продавцом после регистрации залога недвижимости в пользу Банка.

Кредит может быть предоставлен путем зачисления на Счет Клиента в Банке с последующим перечислением по заявлению Заемщика на счет покрытого безотзывного аккредитива, открытого для целей осуществления расчетов с Продавцом после регистрации залога недвижимости в пользу Банка.

Кредит предоставляется Клиентам, одновременно отвечающим следующим требованиям, если иное не предусмотрено решением Кредитного комитета Банка в рамках отдельного Кредитного продукта:

- зарегистрированным по месту жительства или месту пребывания на территории Российской Федерации;

- имеющим непрерывный срок трудовой деятельности на последнем (настоящем) месте работы, продолжительность которого устанавливается Кредитным комитетом Банка отдельно для каждого Кредитного продукта, при этом, в случае изменения правового статуса работодателя, в результате чего новый работодатель становится правопреемником реорганизованного работодателя, срок трудовой деятельности физического лица не прерывается (при наличии подтверждающих документов изменения правового статуса работодателя);

- не имеющим просроченной задолженности перед какой-либо кредитной организацией;

- имеющим гражданство Российской Федерации;

- находящимся в возрасте от 18 лет до 65 лет с учетом срока предоставления Кредита.

Если при расчете максимально возможной суммы Кредита учитывается совокупный доход Заемщика и Созаемщика (-ов), то Созаемщик (-и) должен (-ны) отвечать требованиям, предъявляемым к Заемщику.

Кредитным комитетом Банка отдельно для каждого Кредитного продукта могут быть установлены дополнительные требования к Клиенту.

Индивидуальные предприниматели, выступающие в качестве Заемщика (Созаемщика, Поручителя) должны осуществлять предпринимательскую деятельность не менее 24 месяцев на момент принятия Кредитным комитетом Банка/филиала Банка решения о предоставлении Кредита (оформления договора поручительства).

Супруг (-а) Заемщика (при наличии) в обязательном порядке должен (-на) выступить Поручителем либо по желанию Созаемщиком и Залогодателем по сделке купли-продажи недвижимости.

При предоставлении Кредита на приобретение жилых/нежилых помещений на этапе строительства Застройщик должен быть аккредитован Банком в соответствии с Порядком аккредитации застройщиков в ОАО Ханты-мансийский банк. Иное допускается по решению Кредитного комитета Банка.

Порядок обеспечения исполнения обязательств по Кредитному договору устанавливается Кредитным комитетом Банка отдельно для каждого Кредитного продукта.

Договор купли-продажи Объекта недвижимости может быть подписан со стороны Продавца лицом, действующим на основании нотариально заверенной доверенности в следующих случаях:

- Продавец проживает в населенном пункте отличном от населенного пункта, в котором заключен Договор купли-продажи;

- Продавец является физически недееспособным (инвалидом), что подтверждается справкой из медицинского учреждения.

Условия погашения ипотечного кредита:

Кредит является “погашенным” полностью, когда на счет кредитора зачислена полностью сумма кредита и проценты.

Так как суммы ипотечных кредитов довольно велики, и сам проект является долгосрочным, то кредит погашается частями. Погашать кредит можно несколькими способами, чтобы банк и заемщик могли выбрать наиболее оптимальный вариант погашения.

Заемщику так же необходимо помнить о том, что существуют возможности сократить затраты и на этапе погашения кредита: возможно погасить кредит досрочно.

Способы погашения кредитов зависят от следующих факторов:

- с какой периодичностью осуществляется платеж

- каковы сроки и размеры платежей

- в какой форме осуществляется платеж (наличные, безнал)

Самый распространенный вариант внесения платежей по ипотеке - ежемесячно. Банк-кредитор определяет платежный период: в соответствии и Графиком последнее число каждого месяца. В том случае, когда заемщиком взнос своевременно не совершен, кредитор может применить штрафные санкции.

Как только заемщиком и кредитором подписывается договор, заемщик получает на руки График платежей с указанием их размеров. Банком выставляются очень строгие требования по погашению кредита - соответствие перечисляемых и указанных сумм должно соблюдаться до копеек. Любое отклонение (недоплата или переплата) от обозначенной суммы может рассматриваться банком как нарушение обязательств по договору. Это может вызвать применение штрафных санкций.

Если заемщик выбрал наличную форму внесения платежа, то это значит, что заемщику необходимо вносить деньги на ссудный счет через кассу банка. Заемщику, выбравшему такую форму платежа, стоит не забывать о том, что платеж не всегда возможно осуществить в вечернее время, а в выходные и праздничные дни банки не работают.

Если заемщиком выбран метод безналичных платежей, то ему необходимо переводить своевременно указанные суммы со своего счета, на счет банка-кредитора. В этом случае необходимо учитывать факт, что сам межбанковский перевод является так же платной услугой и на него выполнение требуется 1-3 рабочих дня. Для того, чтобы избавиться от этих затрат (как временных, так и финансовых), можно открыть счет в банке, где был взят ипотечный кредит.

Так же существует еще один способ оплачивать кредит безналичными платежами: переводить часть зарплаты на счет банка-кредитора до ее получения. Заемщику в этом случае необходимо написать заявление на имя руководителя предприятия, на котором работает заемщик, а так же обсудить и согласовать все детали с бухгалтерией.

Досрочное погашение кредита.

На сегодняшний день большая часть программ ипотечного кредитования предоставляет заемщику возможность досрочно погасить кредит, минимальный мораторий составляет 6 месяцев. Погасить досрочно можно как весь кредит, так и его часть. Для этого необходимо написать заявление в форме, установленной кредитором.

Если заемщик погашает часть кредита досрочно, то он имеет право уменьшить сумму ежемесячных платежей на оставшийся период, или сохранить размер платежей, но сократить срок выплат. При уменьшении размера платежа заемщик может уменьшить нагрузку на семейный бюджет, или взять еще один кредит. Если же заемщик выбирает сокращение срока кредитования, то сумма переплаты за жилье значительно снижается. Какой вариант выбирать - решает сам заемщик. После того, как произошло досрочное погашение части кредита, заемщику выдается новый График внесения платежей.

Если заемщик полностью досрочно погашает кредит, то у кредитора необходимо запросить точную сумму кредита и процентов на предполагаемую дату полного погашения кредита. Как только все необходимые платежи будут внесены, заемщику необходимо совершить еще одну процедуру: зарегистрировать в учреждении юстиции прекращение ипотеки, это необходимо для того, чтобы снять залоговое обременение с жилья.

2.3.2 Методика оценки кредитоспособности заемщика

Для оценки вероятности погашения кредита проводится андеррайтинг заемщика. Андеррайтинг - процедура, которая включает оценку кредитором вероятности погашения ипотечного кредита и определение максимально возможной суммы кредита с учетом доходов заемщика, наличия собственных средств для первоначального взноса и оценки предмета ипотеки.

В целях расчета обязательных коэффициентов, установленных условиями Кредитного продукта, к доходам Заемщика относятся:

- заработная плата по основному месту работы;

- заработная плата наемных работников от работы по совместительству;

- пенсионные выплаты из государственного пенсионного фонда;

- доход от участия в организациях (дивиденды);

- доход от осуществления деятельности в качестве Индивидуального предпринимателя.

Расчет обязательных коэффициентов производится только на основании стабильного дохода, при этом Банк должен иметь достаточные основания предполагать, что Заемщик будет продолжать получать адекватный доход, необходимый ему для своевременного исполнения обязательств по Кредиту в течение всего срока.

В случае наличия у супругов действующего брачного контракта (договора), устанавливающего раздельный режим имущества, в качестве Заемщика может выступать только один из супругов, при этом расходы и доходы второго супруга не учитываются.

Доход Заемщика от осуществления предпринимательской деятельности должен составлять не более 50% совокупного дохода Созаемщиков, учитываемого при определении платежеспособности.

Платежеспособность Заемщика - индивидуального предпринимателя рассчитывается с учетом дохода за последние 12 месяцев Отделом кредитования юридических лиц по запросу Отдела кредитования физических лиц.

В целях расчета обязательных коэффициентов, установленных условиями Кредитного продукта, к расходам Заемщика относятся:

- Алиментные платежи (учитываются на основании сведений, указанных Заемщиком в анкете физического лица).

- Расходы, связанные с погашением ранее полученных Заемщиком кредитных или заемных средств, которые подтверждаются следующими документами:

- кредитный договор, договор займа, договор купли-продажи с рассрочкой платежа, договор возмездного оказания услуг, договор найма-аренды Заемщиком жилого/нежилого помещения и др., подтверждающие текущие денежные обязательства и кредитную историю Заемщика;

- выписки со счетов по учету средств предоставленного кредита или справка, выданная кредитором с информацией об остатке ссудной задолженности, качестве исполнения обязательств;

- документы, содержащие сведения из бюро кредитных историй о Заемщике;

- иные документы или их копии, подтверждающие наличие, отсутствие и характер денежных обязательств Заемщика.

- Обязательства Заемщика по предоставленным поручительствам учитываются в качестве расходов только в том в случае, если Банку известны факты нарушения исполнения обязательств по оплате кредита (займа), обеспеченного поручительством Заемщика.

Коэффициент «Платеж/Доход» (П/Д) - это отношение суммы ежемесячных расходов Заемщика по обслуживанию Кредита к среднемесячному доходу Заемщика.

Округление значений коэффициентов производится до целых значений по математическим правилам, при этом осуществление промежуточных округлений при расчете коэффициентов не допускается.

Под правилами математического округления следует понимать метод округления, при котором значение округляемой цифры не изменяется, если следующая за ней цифра находится в промежутке от 0 до 4, и изменяется, увеличиваясь на единицу, если следующая за ней цифра находится в промежутке от 5 до 9.

Предельные значения коэффициентов устанавливаются решением Кредитного комитета Банка отдельно для каждого Кредитного продукта.

Требования к стоимости Предмета ипотеки, используемой в целях расчета коэффициентов, устанавливаются решением Кредитного комитета Банка отдельно для каждого Кредитного продукта.

Андеррайтинг предмета ипотеки

Предмет ипотеки должен соответствовать следующим требованиям:

- располагаться на территории Российской Федерации;

- не находится в аварийном состоянии и не состоять на учете по постановке на капитальный ремонт;

- иметь железобетонный, каменный или кирпичный фундамент;

- не должен быть обременен правами третьих лиц (за исключением случаев предоставления кредита на погашение ссудной задолженности по ипотечному кредиту);

- иметь подключение к центральным системам канализации, водо-, газоснабжения, к электрическим, паровым или газовым системам отопления, обеспечивающим подачу тепла на всю его жилую площадь, либо иметь автономную систему жизнеобеспечения;

- собственником приобретаемого Предмета ипотеки не может быть Член семьи Заемщика;

Предметом ипотеки не могут выступать дачи, садовые дома.

При сроке эксплуатации жилого (нежилого) помещения более 30 лет, физический износ здания, в котором расположено помещение, должен составлять не более 50 %. Уровень физического износа здания подтверждается справкой из Бюро технической инвентаризации либо Отчетом об оценке.

Андеррайтинг жилого помещения.

В рамках настоящего Положения жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства), а именно:

- квартира в многоквартирном жилом доме;

- индивидуальный жилой дом (коттедж);

- комната (доля в праве собственности на Объект недвижимости);

- квартира в малоэтажном жилом доме (таунхаус).

Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.

Индивидуальным жилым домом (коттеджем) признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.

Комнатой признается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире. Кредит может быть предоставлен на приобретение комнаты (доли в праве собственности на Объект недвижимости) только при условии, что в результате приобретения комнаты Заемщик становится собственником всего помещения, которое полностью передается в залог Банку.

Квартирой в малоэтажном жилом доме (таунхаусом) признается: индивидуально-определенное, расположенное на земельном участке, отдельно стоящее или примыкающее к соседним не более чем по двум фасадам здание с количеством этажей не более чем три (включая цокольные и мансардные), состоящее из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения бытовых и иных нужд, связанных с постоянным проживанием в этом здании одной семьи, имеющее независимые (индивидуальные) основания, подвалы, чердаки, крыши, несущие и ограждающие конструкции, инженерные системы.

Для строящегося (вновь построенного) жилого помещения допускается отсутствие санитарно-технического оборудования и внутренней отделки, а для жилого дома также и подключения к центральным системам канализации, водо-, газоснабжения на момент его приобретения

При приобретении индивидуального жилого дома либо Квартиры в малоэтажном жилом доме (таунхауса), земельный участок, на котором он расположен, подлежит также передаче в залог Банку. К комплекту документов на земельный участок должен быть приложен кадастровый паспорт (план) земельного участка, при этом земельный участок должен иметь границы (описание местоположения границ, координаты характерных точек границ), установленные в соответствии с требованиями земельного законодательства.

Андеррайтинг нежилого помещения.

В рамках Положения нежилым (торгово-офисным, складским) помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и не используется для постоянного проживания граждан, а именно:

- изолированное нежилое помещение в составе здания;

- отдельно стоящее нежилое помещение, расположенное на земельном участке, принадлежащем Продавцу на праве собственности или на праве аренды.

Ипотека отдельно стоящего нежилого помещения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором оно расположено либо залогом права аренды этого участка.

Андеррайтинг земельного участка.

В рамках настоящего Положения земельным участком признается часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с законодательством Российской Федерации, и которые на основании федерального закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте, а именно:

- земли поселений (населенных пунктов);

- земли сельскохозяйственного назначения.

Земельный участок должен иметь границы (описание местоположения границ, координаты характерных точек границ), установленные в соответствии с требованиями земельного законодательства.

Возведение зданий и сооружений на земельном участке, если права залогодержателя удостоверены Закладной, допускается только в случае, если это предусмотрено в тексте Закладной и с соблюдением условий, которые в ней отражены.

Границы земельных участков не должны пересекать границы муниципальных образований и/или границы населенных пунктов;

Размер земельного участка не должен быть выше максимально (или ниже минимально) допустимого размера земельного участка, установленного законодательством Российской Федерации.

Рыночная стоимость Предмета ипотеки должна подтверждаться Отчетом об оценке, произведенной Оценочной компанией.

Оценочная компания определяет рыночную стоимость Предмета ипотеки на дату проведения оценки, основываясь на анализе всей полученной информации на основе требований законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе на информации, полученной путем личного осмотра Предмета ипотеки.

При передаче в ипотеку помещения вместе с земельным участком, на котором он расположен, оценка должна проводиться отдельно для помещения и для земельного участка. При этом цена земельного участка не может быть ниже кадастровой стоимости земли, установленной в данной местности.

Оценка должна быть произведена Оценочной компанией, включенной на дату проведения оценки в Перечень независимых оценочных компаний Банка.

Решением Кредитного комитета Банка могут быть установлены дополнительные требования к Оценочной компании отдельно по каждому Кредитному продукту.

2.3.3 Порядок начисления процентов за использование кредита

За пользование Кредитом Клиент обязуется уплачивать Банку проценты по ставке, указанной в Заявлении. Начисление процентов на сумму основного долга (Кредита) производится со дня, следующего за днем перечисления Кредита на Счет Клиента, по установленный Кредитным договором день возврата Кредита. При этом в расчет принимается фактическое количество календарных дней в месяце (28/29/30/31) и в году (365/366).

Начисление процентов за пользование кредитом (или его частью) прекращается с даты, следующей за датой его возврата, установленной Графиком (вне зависимости от фактического исполнения Клиентом обязанности по возврату Кредита (или его части) к указанной дате).

Для кредитов в равномерными (аннуитетными) платежами возврат Кредита и уплата процентов осуществляется в соответствии с Графиком, последнее число каждого месяца, последний платеж - в день возврата Кредита, указанный в Заявлении, либо в день досрочного погашения (возврата) Кредита (при досрочном погашении (возврате)).

Если дата исполнения обязательств по уплате процентов в соответствии с Кредитным договором приходится на нерабочий день Банка, дата исполнения обязательства по осуществлению платежа переносится на ближайший следующий за ним рабочий день Банка.

При нарушении сроков уплаты процентов в соответствии с Кредитным договором Банк имеет право взыскать с Клиента штрафную неустойку за каждый день просрочки в размере 0,1 процента от суммы просроченного платежа.

В целях уплаты платежей по Кредитному договору (очередной платеж по Графику, проценты, комиссии. досрочный платеж) в порядке, предусмотренном п. 1.8 Условий, Клиент вносит на Счет Клиента денежные средства в необходимой сумме. Клиент должен обеспечить наличие на Счете Клиента денежных средств в размере, необходимом для исполнения обязательств по Кредитному договору за соответствующий период.

Ежемесячные платежи (проценты, очередной платеж по Графику) по Кредитному договору будут списываться Банком без распоряжения Клиента в безакцентном (бесспорном) порядке в даты платежей, определенные п.1.4 Условий, со Счета Клиента.

При недостаточности денежных средств на Счете Клиента для полного погашения задолженности по уплате процентов за пользование Кредитом денежные средства списываются Банком в погашение задолженности по Кредитному договору по мере их поступления на Счет.

Кредит считается возвращенным, а проценты и иные причитающиеся с Клиента платежи по Кредитному договору - уплаченными. с момента списания денежных средств соответственно со ссудного счета Клиента, счета Банка по учету процентов, счетов Банка по учету иных платежей по Кредитному договору.

2.3.4 Содержание кредитного договора

Особенностью организации кредитования банком юридических и физических лиц является договорной характер каждой кредитной сделки.

Кредитный договор - это развернутый документ, который подписывают участники кредитной сделки и который содержит подробное описание всех условий предоставления кредита. При этом банк должен располагать письменным решением правления банка, удостоверяющим полномочия должностных лиц на подписание соглашения.

Правовой характер кредитного договора определяется соответствующими статьями Гражданского кодекса РФ (часть 2).

Кредитный договор содержит следующие разделы:

Преамбула

1. Предмет договора

2. Порядок предоставления кредита

3. Порядок пользования кредитом и его возврата

4. Права и обязанности сторон

5. Ответственность сторон

6. Прочие условия

7. Местонахождение, реквизиты и подписи сторон

Преамбула содержит число, название, подчиненность, номер расчетного счета, юридическую форуму, а также термины и определения, используемые в кредитном договоре - для заемщика; ФИО заемщика, паспортные данные - для банка.

1 РАЗДЕЛ - отражает качественную характеристику объекта (целевая направленность ссуды и структура объекта кредитования); - определяет сумму кредита, конкретный срок пользования предоставленным кредитом, процентную ставку по кредиту, размер ежемесячного платежа на дату предоставления кредита; - определяет обеспечение исполнения обязательств Заемщика по настоящему Договору.

2 РАЗДЕЛ - предусматривает порядок выдачи и погашения ссуды.

3 РАЗДЕЛ - отражает принцип расчета ежемесячного платежа в счет погашения ссудной задолженности, расчета остатка основного долга и начисление процентов за пользование кредитом; - способ осуществления исполнения обязательств заемщика по возврату кредита; - способы частичного или полного исполнения заемщиком обязательств по возврату кредита.

4 РАЗДЕЛ - отражает права и обязанности сторон.

К числу обязательств заемщика относятся: - возвратить полученный кредит и уплатить проценты, начисленные за пользование кредитом, а также уплатить сумму неустойки (при наличии); - передать в залог кредитору приобретаемое жилое помещение в установленные сроки; - своевременно предоставлять необходимые документы для дальнейшего сопровождения кредита; - обеспечить страхование предмета залога и заемщика согласно требованиям Банка; - предоставлять возможность кредитору не менее одного раза в год производить проверку фактического наличия, состояния и условий содержания квартиры; - уведомлять кредитора об изменении личных данных заемщика; - по требованию кредитора предоставлять иную информацию, способную повлиять на исполнение заемщиками своих обязательств по настоящему Договору.

Заемщик имеют право: - произвести полный или частичный досрочный возврат кредита на условиях, установленных настоящим Договором; - до фактического предоставления кредита отказаться от получения кредита по настоящему Договору, направив письменное заявление кредитору. При этом настоящий Договор будет считаться расторгнутым с даты, следующей за датой получения указанного заявления кредитором.

К числу обязательств кредитора относятся: - предоставить заемщикам кредит в соответствии с условиями настоящего Договора в порядке и в сроки, установленные настоящим Договором, при условии исполнения заемщиками обязательств, предусмотренных настоящим Договором; - в случае прекращения настоящего Договора в связи с исполнением заемщиками своих обязательств в полном объеме осуществить действия, необходимые для снятия обременения; - на основании письменного заявления заемщиков безвозмездно предоставить справку о размерах остатка суммы кредита и размере начисленных, но неуплаченных процентов за пользование кредитом и штрафных санкций, установленных настоящим Договором.

Кредитор имеет право: - потребовать полного досрочного исполнения обязательств по настоящему Договору путем предъявления письменного требования о полном досрочном возврате суммы кредита, начисленных в соответствии с условиями настоящего Договора, но неуплаченных процентов и суммы неустойки (при наличии) в соответствии с требованиями Банка; - в порядке, установленном действующим законодательством РФ, потребовать расторжения настоящего Договора и возврата суммы кредита, начисленных в соответствии с условиями настоящего Договора, но неуплаченных процентов и суммы неустойки (при наличии) при существенном нарушении заемщиками условий настоящего Договора; - проверять целевое использование кредита.

5 РАЗДЕЛ - отображаются сроки и размер оплаты неустойки в виде пени, применимые к заемщику за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по настоящему Договору.

6 РАЗДЕЛ - до сведения клиента доводится информация о полной стоимости кредита, включающая в себя все максимальные расходы заемщика по выплате ссудной задолженности перед кредитором; - разрешение споров путем переговоров самими сторонами с указанием срока рассмотрения взаимных претензий; - порядок обращения в суд в случае не нахождения взаимовыгодного решения в ходе переговоров сторон.

7 РАЗДЕЛ - содержит наименование, почтовый адрес, ИНН, БИК, корсчет, телефон, факс кредитора и ФИО, адрес регистрации, адрес фактического проживания, дату рождения, паспортные данные, телефоны.

3. Совершенствование механизма ипотечного кредитования в ОАО «Ханты-Мансийский банк»

3.1 Место ОАО Ханты-Мансийского банка на рынке ипотечного кредитования России и Санкт-Петербурге

В Санкт-Петербурге в 2011 году было выдано 20 923 ипотечных кредита на сумму 28,94 млрд. рублей, что почти в 2 раза больше в сравнении с 2010 годом. Средняя сумма ипотечного кредита возросла на 10% и составила порядка 2 млн. рублей, что практически неизменно в сравнении с предыдущими периодами. Данная тенденция показывает, что подобный небольшой размер кредита говорит о том, что покупатели используют ипотечное кредитования для пошагового улучшения жилищных условий, либо о том, что ипотечные кредиты используются при наличии личных накоплений.

По данным, «Альфа-банк Северо-Запад» жители Петербурга и Ленобласти в основном берут кредиты на жилье стоимостью 2,5-3,5 млн. рублей, имея деньги на первоначальный взнос в размере 20-30%.

В списке основных кредиторов Петербурга такие банки, как Сбербанк, ВТБ24 и Газпромбанк.

С апреля 2012 года ХАНТЫ - МАНСИЙСКИЙ БАНК и ГК «ЦДС» предлагают своим клиентам новую ипотечную программу «ИПОТЕКА легче легкого!»

Обратившись в отдел кредитования ГК «ЦДС» заявка клиента рассматривается в течение 1 дня. Процентная ставка от 10,9% годовых, отменены все комиссии. Преимуществом является тот факт, что не требуется дополнительного обеспечения и поручительств. Наличие собственных средств составляет не менее 20% от цены приобретаемой недвижимости.

Срок кредита - до 30 лет.

Валюта - рубли РФ.

Минимальная сумма кредита 300 000 рублей.

Максимальный размер суммы кредита - зависит от платежеспособности Заемщика, не может превышать 8 000 000 рублей.

Процентные ставки за пользование кредитом:

Обеспечение возврата кредита:

- на период до оформления новой квартиры в собственность- залог права требования на строящуюся квартиру;

- на период после оформления новой квартиры в собственность - залог жилья, (ипотека).

Также банк предлагает клиентам и другие программы кредитования:

Сравнение предлагаемого ипотечного кредитования Ханты-Мансийского банка с другими банками Санкт-Петербурга следующие:



Таким образом, Ханты-Мансийский банк занимает 3,3% рынка ипотечного кредитования, выдав в 2011 г. в среднем 850 кредитов на среднюю сумму 1,8 млн. руб.

3.2 Влияние объемов ипотечного кредитования на финансовую устойчивость банка

Под финансовой устойчивостью банка понимается возможность банка в течение длительного периода времени поддерживать приемлемый уровень кредитоспособности. Кредитоспособностью является способность банка своевременно и в полном объеме выполнять свои финансовые обязательства.

Долгосрочные кредиты являются труднореализуемыми активами. В это связи, проблема ликвидности при ипотечном долгосрочном кредитовании является актуальной.

Чтобы обеспечить ресурсами долгосрочный кредит, банку необходимо иметь долгосрочные пассивы, соответствующие по срокам, процентам и другим параметрам кредитов. Банк может получить пассивы различными способами: с помощью средств юридических и физических лиц, привлеченных в виде долгосрочных депозитов, выпуск долгосрочных облигаций и других ценных бумаг, в том числе обеспеченных ипотечными кредитами.

Основным источником долгосрочных ресурсов являются привлекаемые через ипотечные ценные бумаги средства страховых компаний и пенсионных фондов, т.к. данные учреждения являются основными покупателями ипотечных ценных бумаг, т.к. они сами привлекают долгосрочные ресурсы и нуждаются в их размещении.

Следующий источник долгосрочных пассивов -- это долгосрочные кредиты иностранных инвесторов, а также совместные программы банка, предприятия, строительной организации.

По данным экспертов, формирование вторичного рынка позволит банкам продавать жилищные ипотечные кредиты на вторичном рынке и рефинансировать уже выданные кредиты. Решение проблемы ликвидности в этом случае берут на себя структуры вторичного рынка. За это они получают комиссионное вознаграждение (установленный процент), а банк получает ресурсы и может и дальше осуществлять выдачу кредитов.

Также финансовая устойчивость банков во многом зависит от способов и форм размещения ресурсов. Так, наиболее типичные для долгосрочного жилищного ипотечного кредитования стандартные аннуитетные кредиты с фиксированной процентной ставкой способствуют снижению кредитного риска, поскольку позволяют равномерно распределять платежи по всему кредитному периоду и обеспечивать равномерную нагрузку для заемщика. Кредитный риск напрямую связан с платежеспособностью, поскольку при уменьшении кредитного риска снижается вероятность невозврата кредита и, в следствии чего возникает проблема с платежеспособностью.

При этом, выдавая кредиты с фиксированной процентной ставкой, риск ликвидности для кредитора возрастает. Это связано с увеличением стоимости привлеченных ресурсов я, а банк продолжает получать платежи по изначально установленным процентным ставкам. В результате, поступающих по кредитным платежам средств может быть недостаточно для того, чтобы выполнить обязательства по вкладам и депозитам.

Кредит с переменной процентной ставкой позволяет снизить риск ликвидности, поскольку позволяет банку привести в соответствие проценты, получаемые по кредитам, и проценты, выплачиваемые по привлеченным ресурсам. Однако при чрезмерном увлечении пересмотром процентной ставки по кредитам она может быть увеличена настолько, что заемщик окажется неплатежеспособным по данному кредиту, возрастет кредитный риск и соответственно риск платежеспособности.

3.3 Меры по повышению экономической эффективности ипотечного кредитования

Преимущества ипотечного кредитования для банков следующие:

- низкий риск при выдаче кредитов, поскольку они обеспечиваются недвижимостью;

- долгосрочность кредитования освобождает банки от частных переговоров с клиентами;

ипотечные кредиты обеспечивают банку вполне стабильную клиентуру;

- закладные могут активно обращаются на вторичном рынке, что позволяет банку диверсифицировать свой риск, продав закладную после выдачи кредита.

Недостатками ипотечного кредитования для банков являются:

- необходимость держать в штате узких специалистов-профессионалов -- оценщиков недвижимости, которую представляют в залог, что увеличивает издержки банка;

- долгосрочное отвлечение денежных средств;

- большая длительность срока, на который предоставляется кредит, является большой угрозой предстоящей прибыли банка, так как очень трудно спрогнозировать на десятилетия вперед динамику рыночных процентных ставок.

Ипотечное кредитование имеет большое значение непосредственно для развития банковской системы страны. Ипотека -- это важнейший инструмент, обеспечивающий возвратность кредита. Ипотечный кредитный институт, действующий в рамках системы ипотечного кредитования, является относительно устойчивым и рентабельным субъектом экономической деятельности. Поэтому, чем больше в банковской системе таких кредитных институтов, тем стабильнее и эффективнее ее деятельность в экономической системе страны в целом.

С целью повышения эффективности ипотечного кредитования для Ханты-Мансийского Банка предлагается:

- Ввести систему ипотечного кредита, которая предусматривает вместе с банковским кредитом под закладную использование ряда дополнительных источников финансирования, например, приватизационных сертификатов, дотаций муниципалитетов, финансовых средств предприятий и граждан, дополнительных кредитов банка под дополнительные закладные на земельный участок, дачу, гараж и другую недвижимость

- Создание банком качественного кредитного портфеля. К характерным чертам такого кредитного продукта относится: сумма кредита, срок кредита, процентная ставка и способ ее расчета. Чем больше процентная ставка соответствует стоимости ресурсов, тем риск ликвидности меньше, а баланс банка устойчивее.

- Повышение качества процедур, предшествующих выдаче ипотечного кредита и снижающих риск невозврата кредита и риск ликвидности. Необходимо проводить тщательный, квалифицированный анализ платежеспособности заемщика. Это должно минимизировать кредитные риски, обеспечить надежность кредитов.

- Для обеспечения качества кредитного портфеля необходима система страхования, которая позволяет также повысить надежность кредитных продуктов (комплексное страхование жизни, имущества, прав собственности) и снизить риск ликвидности.

Размещено на Allbest.ru